Decizia civilă nr. 310/2011, Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 310/A/2011
Ședința ta de 11 N. 2011
Instanța constituită din: PREȘEDINTE : I. D. C.
JUDECĂTOR : M. C. V.
GREFIER : A. B.
S-a luat în examinare apelul formulat de pârâții M. Ș. și M. M. împotriva sentinței civile nr. 613 din 05 iulie 2011, a Tribunalului C., pronunțată în dosarul nr. (...), privind și pe reclamantul intimat P. C., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă reprezentantul pârâților apelanți M. Ș. și M. M., avocat P. B. din Baroul Cluj, cu delegația la dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care se constată că prin încheierea camerei de consiliu din data de 9 noiembrie 2011, a fost respinsă cererea de reexaminare a încheierii civile din data de 14 octombrie 2011, pronunțată de Curtea de A. C. în prezentul dosar, cerere formulată de către petiționarii M. Ș. și M. M.
Reprezentantul pârâților apelanți arată că prima tranșă reprezentând taxa judiciară de timbru, va fi achitată până la data de 15 noiembrie 2011, conform eșalonării dispuse de instanță prin încheierea camerei de consiliu din data de 14 octombrie 2011.
În probațiune solicită luarea unui interogatoriu reclamantului intimat pentru a se lămuri unele aspecte legate de antecontractul de vânzare cumpărare încheiat între părți, întrucât pârâții apelanți dețin înscrisuri din care rezultă că au fost achitate sume de bani reclamantul intimat, însă nu reiese dacă a primit aceste sume. Arată că își rezervă dreptul de a propune audierea unor martori, după luarea interogatoriului reclamantului intimat.
Curtea după deliberare, în conformitate cu prevederile art. 292 al. 1 cod procedură civilă, invocă din oficiu excepția inadmisibilității cererilor în probațiune formulate de către reprezentantul pârâților apelanți, întrucât probele nu au fost solicitate prin cererea de apel iar nevoia administrării lor nu reiese din dezbateri, și nici nu se solicită analiza unor probe administrate în fața primei instanțe, și pune în discuție acest aspect.
Reprezentantul pârâților apelanți apreciază că proba este admisibilă, întrucât este primul termen de judecată cu procedură îndeplinită, la care se pot pune concluzii pe fondul cauzei.
Curtea în urma deliberării, respinge ca inadmisibilă cererea în probațiune formulată de către reprezentantul pârâților apelanți, întrucât probele nu au fost solicitate prin cererea de apel, nici nu rezultă din dezbateri necesitatea administrării acestora, și nici nu se solicită analiza unor probe administrate în fața primei instanțe.
Reprezentantul pârâților apelanți susține că aceștia au achitat reclamantului intimat suma de 500 euro și în acest sens depune un script la dosar.
Curtea respinge cererea de administrare a probei cu acest înscris, urmând ca înscrisul să fie doar depus la dosar fără a fi luat în considerare ca și probă.
Reprezentantul pârâților apelanți arată că nu mai are alte cereri prealabile de formulat sau excepții de invocat.
Nefiind cereri prealabile de formulat sau excepții de invocat, Curtea constată cauza în stare de judecată, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul pe fond asupra apelului.
Reprezentantul pârâților apelanți solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, modificarea hotărârii apelate în sensul respingerii ca neîntemeiată a cererii de chemare în judecată formulată de către reclamantul intimat și obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată, susținând pe larg motivele invocate în memoriul de apel depus la dosar.
În susținere, arată că între data încheierii Convenției și termenul extinctiv stabilit în cuprinsul acesteia, și anume termenul de prezentare a părților la notarul public în vederea transferului de proprietate asupra imobilului, nu exista nici un act din partea reclamantului intimat prin care să convoace pe pârâții apelanți în sensul celor de mai sus și consideră intenția acestuia de a nu mai încheia antecontractul de vânzare cumpărare în forma autentică și ca urmare părțile pe care le reprezintă nu se pot face vinovați de refuzul de a prezenta în fața notarului. De asemenea arată că acel antecontract de vânzare cumpărare masca doar un împrumut și reprezenta doar o garanție pentru restituirea anumitor sume de bani pe care pârâții apelanți le-ar fi datorat reclamantului intimat.
Curtea reține cauza în pronunțare.
C U R T E A
Prin sentința civilă nr. 613 din 05 iulie 2011, a Tribunalului C., pronunțată în dosarul nr. (...) s-a admis acțiunea formulata si precizata de reclamantul P. C. împotriva pârâților M. S. si M. M. si in consecința s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat cu pârâții la data de (...), astfel cum a fost modificat prin actele adiționale ulterioare din data de (...) si (...) din culpa exclusiva a pârâților.
S-a dispus obligarea pârâților sa achite reclamantului suma totala de
99.500 E., cu titlu preț nerestituit si suma de 100.000 E. cu titlu de daune interese, precum și suma de 18172 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunța această sentință tribunalul a reținut că din copia antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de (...) rezultă că pârâții în calitate de vânzători s-au obligat să transmită reclamantului dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în CF 24361 C.-N., situat în C.-N., str. Laterală nr. 16, în schimbul prețului de 100.000 E., care a fost achitat integral.
La data de 0(...) între părți a intervenit un „act adițional la contractul din data de (...)"; prin care pârâții în calitate de promitenți vânzători se obligă să înstrăineze dreptul de proprietate as upra imobilului mai sus descris, iar reclamantul se obligă să cumpere imobilul în conformitate cu antecontractul încheiat la (...) și cu cesiunea de creanță intervenită între cumpărător și numitul P. N. anterior acestei date. Totodată părțile au modificat obiectul convenției anterioare de împrumut și au fost de acord ca sumele datorate cu titlu de împrumut să constituie rate pentru achitarea anterioară în întregime a imobilului.
Părțile au stipulat în cuprinsul acestui act și faptul că prețul stabilit de părți a fost de 100.000 E., preț achitat în întregime la mâna vânzătorilor înainte de data de (...), prin plăți parțiale, cesiune de creanță și novație a împrumutului în vânzare-cumpărare, stabilind totodată ca termenul de prezentare în fața notarului pentru autentificarea contractului de vânzare cumpărare (...).
Prin actul adițional la contractul din (...), încheiat la (...), părțile au reiterat obligațiile stipulate în contractele care au fost încheiate între acestea anterior, stabilind de comun acord că termenul de prezentare la notar să fie data de (...), iar în cazul în care promitenții vânzători refuză autentificarea contractului se obligă la plata către aceștia a sumei de
200.000 E..
De comun acord, părțile au prelungit termenul stipulat în actul adițional anterior, pentru data de (...), păstrându-se restul condițiilor prevăzute în acesta.
Analizând raporturile contractuale dintre părți și natura obligațiilor dintre acestea, instanța a constatat că în baza contractului de împrumut cu ipotecă autentificat sub nr. 250/(...), reclamantul a împrumutat pârâților suma de 35.000 DM, ipotecă înscrisă sub C4 în Cf
24361 C. radiată sub C5 iar sub C6, 7, 8, 9 a fost înscris dreptul de ipotecă în favoarea numitului P. N.
În baza convenției de vânzare cumpărare din data de (...), numitul P. N. a vândut reclamantului creanța în valoare de 61.000 Eur pe care o avea față de pârâții M. S. și M.
Ca atare, anterior încheierii antecontractului de vânzare cumpărare din data de (...), raporturile juridice dintre părți (drepturi și obligații) s-au născut din contractul de împrumut încheiat între acestea și cesiunea de creanță intervenită între P. N. în calitate de cedent, reclamant în calitate de cesionar și pârâți în calitate de debitori cedați.
Prin încheierea antecontractului de vânzare cumpărare din data de (...), respectiv a celui din 0(...), părțile au transformat obligațiile avute anterior în obligații noi, operațiune juridică care constituie o veritabilă novație obiectivă.
Cu privire la susținerea pârâților în sensul că intenția reală a reclamantului nu a fost aceea de a dobândi dreptul de proprietate asupra imobilului ci de a obține suma de 100.000 E. care în realitate a fost numai de 35.000 DM, instanța reține că într-adevăr potrivit dispozițiilor art. 977
C.civ., interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților și nu după sensul literal al termenilor insă din răspunsul pârâților la interogator rezultă că aceștia recunosc faptul că au primit de la reclamant suma de 100.000 E. și totodată l-au rugat pe reclamant să mai amâne prezentarea la notar întrucât nu doresc să rămână fără casă.
Din declarația martorilor B. L.-C. și P. L. rezultă că între părți a intervenit o înțelegere în sensul că în cazul în care pârâții nu reușesc să -i restituie reclamantului suma datorată, reclamantul va cumpăra imobilul din litigiu și va intra în posesia acestuia.
Prin întâmpinarea formulată de pârâți se susține faptul că reclamantul nu poate solicita rezoluțiunea contractului pentru neîndeplinirea obligațiilor de către pârâți, în condițiile în care reclamantul nu i-a notificat pe aceștia în intervalul de timp din data de (...) și până la data de (...).
Aceste susțineri ale pârâților nu au fost reținute în condițiile în care prin răspunsul pârâților la interogator, la întrebarea nr. 4, aceștiarecunosc că anterior datei de (...) l-au rugat pe pârât să amâne prezentarea la notar, ori în această situație rezultă că reclamantul le-a solicitat pârâților să perfecteze contractul de vânzare cumpărare în formă autentică.
Din extrasele de carte funciară actualizate depuse la dosar rezultă că imobilul situat în C.-N., str. Laterală nr. 16 cu două etaje având 6 apartamente în prezent este înstrăinat aproape în totalitate altor persoane.
Culpa pârâților pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale derivă
și din faptul că aceștia au înstrăinat imobilul din litigiu, astfel încât executarea în natură a obligațiilor nu mai este posibilă.
Având în vedere faptul că din probele de la dosar nu rezultă că între părți ar mai fi intervenit vreun act adițional de prelungire a termenului la care acestea s-au obligat să se prezinte la notar, faptul că pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile asumate prin contractele încheiate cu reclamantul, vizând transferul dreptului de proprietate și predarea posesiei imobilului, prin prezentarea lor la notar, instanța a apreciat că sunt îndeplinite cerințele dispozițiilor art. 1020-1021 C.civ, privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare, din culpa pârâților.
În baza dispozițiilor legale mai sus arătate, ale art. 969 C.civ și
1066-1072 C.civ, instanța a admis acțiunea.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții M. Ș. și M. M. solicitând admiterea apelului, modificarea hotărârii în sensul respingerii ca neîntemeiate a cererii de chemare în judecată formulată de intimatul P. C.
În motivarea apelului a arătat că instanța a motivat rezoluțiunea contractului si obligarea apelanților la plata sumei totale de 199.500 E., formata din 99.500 E. - preț nerestituit - și 100.000 E. - daune interese -, raportându-se la prevederea contractuală din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare precum si a actului adițional din data de (...) la antecontractul de vânzare-cumpărare, conform căreia, în cazul refuzului la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare promitenții vânzători se obligă la plata către promitentul cumpărător a dublului sumei primite cu titlu de arvună.
Părțile au prevăzut în scris un termen limita de prezentare la notar în vederea perfectării antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de (...). Potrivit ultimului act adițional încheiat între părți, data limită pentru întrunirea părților la notarul public a fost stabilită pentru (...), în caz de refuz de prezentare la notar, părțile au prevăzut, prin actul adițional din data (...) la antecontract, drept sancțiune faptul ca promitentul vânzători vor plăti promitentului cumpărător dublul sumei primite ca arvuna, respectiv
„se obliga la plata către acesta a sumei de 200.000 E." în timp ce
„promitentul cumpărător va pierde suma data cu titlul de arvună, respectiv va rămâne suma de 100.000 E. achitată de acesta în favoarea promitenților vânzători".
Apreciază că termenul de perfectare a antecontractului de vânzare- cumpărare, respectiv data de (...), așa cum aceasta a fost prevăzut în C. încheiata de către părți la data de (...), reprezintă un termen extinctiv până la care oricare din părțile contractante avea dreptul să solicite celeilalte prezentarea la notar în vedere realizării transferului dreptului de proprietate asupra imobilului.
Clauza prevăzută în C. amintita conform căreia „se prelungește termenul stipulat în actul adițional păstrându-se condițiile, încheiat între părți la data de (...) pana la data de 30 ianuarie 2008" este evident una denatura extinctivă, care amână stingerea exercitării drepturilor și a executării obligațiilor, până la împlinirea lui.
Raportat la faptul că, între data încheierii Convenției din data de (...) și termenul extinctiv stabilit în cuprinsul acesteia, și anume data de (...) - termen de prezentare a părților la notarul public în vederea transferului dreptului de proprietate asupra imobilului din C.-N., str. Laterala nr. 16, jud. C., nu exista nici un act din partea intimatului prin care să convoace pe apelanți în sensul celor de mai sus, considera ca denota intenția acestuia de a nu mai încheia antecontractul de vânzare-cumpărare în forma autentica.
Apreciază ca obligația de a solicita prezentarea la notar în vederea perfectării antecontractului de vânzare-cumpărare incumba intimatului, el fiind cel care deținea cel mai ridicat interes în vederea realizării transferului de proprietate asupra imobilului.
Raportat la aceste aspecte solicitarea intimatului de obligare a apelanților la plata unei sume de 200.000 E., din care instanța de fond i-a acordat suma de 199.500 E. constituie cu atât mai mult o pretenție cu totul neîntemeiată.
Consideră ca apelanții și-au îndeplinit obligațiile contractuale, iar prin urmare nu se justifică reținerea în sarcina lor a vreunei culpe astfel încât să fie obligați la plata „. sumei primite cu titlul de arvuna", conform clauzei din contract.
Motivarea culpei apelanților de către instanța de fond prin aceea ca aceștia au înstrăinat imobilul în litigiu, astfel încât executarea în natura a obligațiilor nu a mai fost posibilă este total lipsită de fundament. O. apelanților de a nu înstrăina imobilul se menținea conform scriptelor redactate între părți până la data de (...), termen prevăzut în convenția încheiata de către părți la data de (...).
Or, așa cum rezulta din extrasele de carte funciară existente la dosar, si cărora instanța de fond nu le-a acordat atenția cuvenită, pe de o parte până la data de (...) imobilul în discuție s-a aflat liber de sarcini, iar pe de alta parte aceasta situație s-a menținut și mult timp după aceasta data, apelanții înstrăinând parte din imobil doar în cursul anului 2010, dată la care obligația contractuala anterior menționată nu mai subzista.
Mai arată că instanța de fond nu i-a acordat atenția si semnificația cuvenită, faptului că antecontractul de vânzare-cumpărare masca doar un împrumut și venea să reprezinte doar o garanție pentru restituirea anumitor sume de bani pe care apelanții le-ar fi datorat intimatului.
Acest aspect reiese atât din cuprinsul poziției procesuale manifestata de către intimat, cat si din cea a martorilor propuși de către acesta pentru a fi audiați. Pretențiile intimatului au variat de la data încheierii antecontractului și până în prezent. Inițial a fost vorba un împrumut ce a fost acordat apelanților de către intimat în mărci germane, apoi în discuție s- a adus suma de 100.000 E., cuprinsă ca preț al antecontractului, pentru ca în final să se ajungă la valoarea de 190.000 - 200.000 E., fără a se mai cunoaște, daca aceasta reprezintă dublul sumei cuprinse în antecontract și achitată cu titlul de arvuna, un împrumut ce trebuie restituit de către părți sau deține vreo altă natură.
Din acest punct de vedere consideră ca total neîntemeiată soluția instanței de fond care nu ar fi putut pronunța rezoluțiuna unui contract pe care intimatul nu și l-ar fi însușit si despre care nu se cunoaște dacă reprezintă voința reala a părților, sau cel puțin a intimatului care se prevalează de el.
Atâta timp cat voința reala a părților ar fi fost cea de acordare a unei sume de bani de către intimat apelanților si obligația acestora din urma de a o restitui, cererea de rezoluțiune a unui antecontract de vânzare-cumpărare ce nu se circumscrie acestei voințe reale apreciază ca este neîntemeiată motiv pentru care și soluția instanței de fond care pronunța rezoluțiunea în temeiul dispozițiilor art. 1020 si 1021 cod civil este eronată.
În același sens se poate observa din cuprinsul probațiunii ce a fost administrată la fond că intenția reală a intimatului nu a fost niciodată aceea de a dobândi dreptul de proprietate asupra imobilului din C.-N., str. Laterala nr. 16, jud. C., ci de a obține suma de 100.000 de E., sumă achitată chipurile în mod integral, anterior încheierii antecontractului de vânzare- cumpărare, prin plăți parțiale, cesiune de creanța si alte modalități prevăzute în actul adițional din data de 0(...).
Faptul că antecontractul încheiat de către părți asupra căruia s-a solicitat și pronunțat instanța de fond rezoluțiunea ar reprezenta un act mascat rezultă și din atitudinea apelanților confirmată de către intimat, potrivit căreia, cu diverse ocazii s-au achitat acestuia diverse sume, pentru unele existând și dovada plății. Prin urmare acțiunea intimatului și soluția instanței de fond nu s-a grevat pe un act real, pe un antecontract de vânzare-cumpărare pe care intimatul și l-ar fi însușit, ceea ce duce la concluzia că soluția primei instanțe este neîntemeiată.
Intimatul P. C. prin întâmpinare (f.15-18) a solicitat respingerea apelului și menținerea sentinței pronunțate.
Analizând apelul formulat prin prisma motivelor invocate, curtea reține considerentele ce urmează.
A.anții apreciază că termenul de perfectare a antecontractului de vânzare-cumpărare, respectiv data de (...), așa cum aceasta a fost prevăzut în C. încheiata de către părți la data de (...), reprezintă un termen extinctiv până la care oricare din părțile contractante avea dreptul să solicite celeilalte prezentarea la notar în vedere realizării transferului dreptului de proprietate asupra imobilului.
Curtea constată că acest motiv de apel este nefondat deoarece la momentul expirării termenului în care părțile trebuiau să se prezinte la notar pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare, în concretizarea obligațiilor asumate de către părți și prin C. încheiată la data de (...), rămânea a se analiza intrarea în vigoare a clauzei de arvună iar nu stingerea obligației de transfer a dreptului de proprietate.
Este adevărat că oricare din părțile contractante avea dreptul să solicite celeilalte prezentarea la notar în vedere realizării transferului dreptului de proprietate asupra imobilului, dar reclamantul chiar a solicitat acest lucru pârâților, după cum a reținut prima instanță că prin răspunsul pârâților la interogator, la întrebarea nr. 4, aceștia recunosc că anterior datei de (...) l-au rugat pe reclamant să amâne prezentarea la notar, ori în această situație rezultă că reclamantul le-a solicitat pârâților să perfecteze contractul de vânzare cumpărare în formă autentică.
Chiar și în condițiile în care reclamantul nu ar fi solicitat acest lucru pârâții putea la rândul lor să solicite aceasta dacă nu vroiau să activeze clauza de arvună, cât timp clauza de arvună este legată de neîndeplinirea obligațiilor fiecăreia dintre părți și poate duce la plata unei sume de bani de către oricare parte contractantă către cealaltă, astfel că obligația de a solicita prezentarea la notar în vederea perfectării contractului de vânzare- cumpărare revenea fiecăreia dintre părți dacă nu vroia ca acea clauză de arvună să intre în vigoare.
Chiar dacă clauza prevăzută în convenția din data de (...) conform căreia „se prelungește termenul stipulat în actul adițional păstrându-se condițiile, încheiat între părți la data de (...) pana la data de 30 ianuarie
2008" ar putea fi interpretată ca una prin care nu se mai poate ulterior cere transferul dreptului de proprietate ceea ce este relevant este că prin aceasta, prin neîndeplinirea culpabilă a obligației de transfer a dreptului de proprietate s-a dat valoare clauzei de arvună.
Cât timp pârâții nu s-au prezentat la notar, nu au solicitat prezența reclamantului pentru încheierea în formă autentică a contractului, deși aveau această obligație potrivit convenției încheiată între părți, ba mai mult au înstrăinat imobilul obiect al contractului cu toate că nimeni nu a constatat intrarea în vigoare a clauzei de arvună deci obligația de a înstrăina încă exista la momentul înstrăinării de către pârâți către terți a imobilului obiect al antecontractului, este evident că în sarcina pârâților trebuie reținută culpa în neîncheierea contractului în formă autentică.
Lăsând la o parte data înstrăinării de către pârâți a imobilului către terți ceea ce este relevant e doar neîncheierea culpabilă a contractului în formă autentică până la data de (...), fiind și obligația pârâților de a încheia contractul în formă autentică iar neîndeplinirea obligației lor atrage reținerea culpei în sarcina lor și implicit activarea clauzei de arvună prin prisma acestei culpe a pârâților.
După expirarea acestui termen nu se putea impune obligarea reclamantului să încheie contractul în formă autentică cât timp părțile prin voința lor au stipulat clauza de arvună iar reclamantul, care nu era în culpă și avea un drept de opțiune, a preferat invocarea clauzei de arvună iar nu obligarea pârâților la încheierea contractului în formă autentică.
Nu se poate reține nici că instanța de fond nu a acordat atenția și semnificația cuvenită operațiilor juridice încheiate de părți, cât timp s-a reținut că inițial între părți a existat un împrumut iar ulterior prin operațiunea juridică a novației contractul de împrumut încheiat între acestea și cesiunea de creanță intervenită au fost transformate în antecontract de vânzare cumpărare.
Cât privește cuantumul sumei obiect al clauzei de arvună acesta este de 200.000 euro potrivit actului adițional din data de (...) (fila 11 dosar fond) susținut de celelalte convenții încheiate între părți (filele 7-12 dosar fond).
Cât privește natura reală a relațiilor dintre părți mai trebuie constatat că instanța s-a pronunțat doar cu privire la ce a fost investită, acțiunea fiind întemeiată așa cum a fost formulată, iar pârâții nu au formulat la rândul lor o cerere care să poată fi analizată de instanță care să releve o eventuală altă voință a părților.
În temeiul prevederilor art. 296 Cod procedură civilă cât și al art. 282 și urm. Cod procedură civilă, curtea urmează să respingă ca nefondat apelul declarat de pârâții M. Ș. și M. M. împotriva sentinței civile numărul 613 din
05 iulie 2010 a Tribunalului C., pronunțată în dosar numărul (...) pe care o va menține.
În temeiul prevederilor art. 274 Cod procedură civilă va respinge cererea intimatului pentru acordarea cheltuielilor de judecată în apel, având în vedere că acestea nu au fost dovedite.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâții M. Ș. și M. M. împotriva sentinței civile numărul 613 din 05 iulie 2010 a Tribunalului C., pronunțată în dosar numărul (...) pe care o menține.
Respinge cererea intimatului pentru acordarea cheltuielilor de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Dată și pronunțată în ședința publică din 11 noiembrie 2011.
PREȘEDINTE
JUDECĂTOR
GREFIER
I. D. C. M. C. V.
A. B.
Redactat de I., dactilografiat de S. În 5 ex., la data de (...)
Judecător fond - B. F.S., Tribunalul Cluj
| ← Decizia civilă nr. 251/2011, Curtea de Apel Cluj | Decizia civilă nr. 2033/2011, Curtea de Apel Cluj → |
|---|
