Decizia civilă nr. 3122/2011, Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ, DE MUNCĂ ȘI ASIGURARI SOCIALE, PENTRU MINORI ȘI FAMI.
DOSAR NR. (...)
D. CIVILĂ NR. 3122/R/2011
Ședința publică din 21 septembrie 2011
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE:
JUDECĂTORI:
M.-C. V.
T.-A. N.
A.-A. C.
GREFIER:
M. T.
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanții P. G. și P. V., împotriva deciziei civile nr. 220 din 9 mai 2011, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr. (...), privind și pe pârâții C. G., C. L. și S. ROMÂN PRIN MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE D. C. având ca obiect plângere în baza Legii nr. 10/2001.
La apelul nominal făcut în cauză, se prezintă reprezentantul reclamanților-recurenți P. G. și P. V., avocat B. A. și reprezentanta pârâtelor-intimate C. G. și C. L., avocat O. A.-B., în substituirea doamnei avocat P. O.-R., lipsă fiind reprezentantul pârâtului-intimat S. Român prin MFP - D. C.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul este scutit de la plata taxei judiciare de timbru și a timbrului judiciar.
S-a făcut referatul cauzei, după care, se constată că la data de 15 septembrie 2011, pârâtul-intimat S. Român prin MFP - D. C. a depus la dosar, prin registratura instanței, întâmpinare, prin care solicită respingerea recursului ca nefondat și în consecință menținerea ca temeinică și legală a deciziei recurate. Se comunică câte un exemplar al acesteia reprezentanților părților prezenți la dezbaterile de azi.
La termenul de azi, reprezentanții părților depune la dosar delegațiile de reprezentare și de substituire.
Reprezentantul reclamanților-recurenți învederează instanței faptul că s-a renunțat la judecata față de pârâtele-intimate C. G. și C. L., în cursul judecării apelului, astfel încât acestea nu mai trebuiau citate și nu sunt invocate pretenții în contradictoriu cu acestea.
Reprezentanta pârâtelor-intimate C. G. și C. L., arată că în fața instanței de apel nu s-a luat act de renunțarea la judecată față de clientele sale, iar tribunalul abordând și petitele de constatare a unui drept de retenție s-a pronunțat și în contradictoriu cu acestea, iar pe de altă parte, prin memoriul de recurs se solicită obligarea tuturor pârâților, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată.
Nefiind alte cereri prealabile de formulat sau excepții de invocat, Curtea declară închisă faza cercetării judecătorești și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentantul reclamanților-recurenți susține recursul așa cum a fost formulat în scris, solicită admiterea acestuia, modificarea deciziei recurate în sensul admiterii acțiunii și în consecință obligarea pârâtului S. Român prin MFP-D. C. să restituie reclamanților contravaloarea imobilului situat în C.-N., Str. B. nr. 6, județul C. Nu solicită cheltuieli de judecată.
Reprezentanta pârâtelor-intimate C. G. și C. L. solicită instanței să ia act de renunțarea la judecată împotriva acestor pârâte-intimate și judece cauza în limitele recursului. În ipoteza în care nu se va lua act de renunțarea la judecată față de aceste pârâte-intimate, arată că înțelege să susțină întâmpinarea formulată la instanța de fond. Nu solicită cheltuieli de judecată.
C U R T E A
Prin sentința civilă nr. 16745/(...) pronunțată în dosarul nr. (...) de către Judecătoria Cluj-Napoca a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții P. G. și P. V., în contradictoriu cu pârâții S. Român prin Ministerul Finanțelor Publice, C. L. și C. G. L. ca neîntemeiată; reclamanții au fost obligați la plata cheltuielilor de judecată suportate de pârâtele C. L. și C. G. L. în sumă de 600 lei reprezentând onorariu avocațial.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 30675/(...), SC Constructardealul SA a vândut reclamanților P. G. și P. V., imobilul situat in C.-N., str. B. nr. 6 sc. P ap. 1 pentru un preț de 10.124.282
ROL.
Prin sentința civila nr.2195/2004 pronunțată in dosar nr.
1002/2003 al Judecătoriei C.-N., rămasa definitivă prin decizia nr.2121/A/2004 a C. de A. C. pronunțată în dosarul cu nr. 7288/2004 (f.
48-50) și irevocabilă prin decizia nr. 9. a C. de A. C. pronunțată în dosarul cu nr. (...), s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare- cumpărare nr. 30675/(...) încheiat intre SC Construct Ardealul SA si reclamanții din prezenta cauza.
Prima instanța a reținut în considerente, pe de o parte că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr.
112/1995, imobilul era revendicat de numitele C. L. și C. G. iar pe de altă parte că P. G. și P. V. au fost de rea credință. Aceste aspecte au fost reținute și de instanțele de control judiciar în apel, respectiv recurs. În plus, instanța de recurs reține în mod expres în considerentele Deciziei civile nr. 9. pronunțată în dosarul cu nr. (...) că vânzarea imobilului prin contractul nr. 30675/(...) s-a făcut cu încălcarea dispozițiilor Legii nr.
112/1995. Aceasta deoarece imobilul a fost preluat de S. Român învederea demolării pentru edificarea unui bloc de locuințe. C. art. 1 din L. nr. 112/1995 fac obiectul Legii nr. 112/1995 imobilele cu destinația de locuințe trecute ca atare în proprietatea statului, nicidecum pentru realizarea altui scop, în speță demolare pentru realizarea unui bloc de locuințe.
Chiriașii ale căror contracte au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995 si care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile pot pretinde doar prețul actualizat al imobilului ce a făcut obiectul contractului, in condițiile prevăzute de art.50 al.2 si 3 din L. nr.10/2001.
Dimpotrivă, chiriașii ale căror contracte au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 si au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile pot pretinde prețul de piață al imobilului, in condițiile prevăzute de art.50 al.2¹ si 3, precum si art.50¹ din L. nr.10/2001.
Instanța a respins acțiunea, constatând că nu sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de art.50¹ din L. nr.10/2001 pentru a putea acorda prețul actualizat al imobilului, deoarece contractul de vânzare- cumpărare de care se prevalează reclamanții nu a fost încheiat cu respectarea Legii nr.112/1995, împrejurare reținută în decizia nr. 9. a C. de A. C.
Cu privire la dreptul de retenție solicitat în contradictoriu cu pârâtele C. L. și C. G. L. instanța a reținut că acest capăt de cerere este subsidiar restituirii prețului de piață al imobilului de către S. Român prin Ministerul Finanțelor Publice. D., reclamanții nu au dreptul la despăgubiri constând în prețul de piață al imobilului, capătul de cerere accesoriu referitor la dreptul de retenție va avea aceeași soluție ca și cererea principală, fiind respins ca neîntemeiat.
În temeiul art. 274 al. 1 C.pr. civ. a obligat reclamanții la plata cheltuielilor de judecată suportate de pârâtele C. L. și C. G. L. în sumă de 600 lei reprezentând onorariu avocațial.
Prin decizia civilă nr. 220/(...) a T.ui C. a fost respins ca nefondat apelul declarat de apelanții reclamanți P. G. și P. V. împotriva sentinței civile nr. 1. pronunțată la data de (...) în dosarul nr. (...) al Judecătoriei C.- N., care a fost păstrată în întregime.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut că devoluțiunea este parțială respectiv doar in ceea ce privește cererea de restituire a valorii de piață a imobilului din C.-N., str. B. nr. 6 fără ca apelul sa mai vizeze si soluția data cererii de instituire a dreptului de retenție, cu privire la acest petit apelanții achiesând la pretențiile părții adverse si la hotărârea primei instanțe.
In ce privește cererea de restituire a valorii de piață a imobilului indicată în cererea de chemare în judecată la fiind echivalentul sumei de
150.000 EURO tribunalul a apreciat la fel ca si prima instanță că apelanții reclamanți nu sunt îndreptățiți la restituirea acestei valori de piață nici din perspectiva prevederilor Legii 10/2001 așa cum au fostmodificată prin L. 1. si nici din perspectiva prevederilor din dreptul comun invocate atât în acțiunea inițială cât și în precizarea de acțiune de la f. 16-17 dosar fond.
Astfel tribunalul coroborând dispozițiile art. 50 alin. 2 si 2 indice 1 din L. 10/2001 republicata a reținut că în cazul contractelor de vânzare- cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii 112/1995 foștilor cumpărători li se restituie doar prețul plătit reactualizat cu rata inflației. Doar in ipoteza in care contractul anulat s-a încheiat cu respectarea prevederilor Legii 112/1995 se restituie valoarea de piață .
In speță așa cum rezulta din hotărârile judecătorești prin care s-a soluționat acțiunea în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare acest contract s-a încheiat cu încălcarea art. 1 din L.
112/1995 astfel că foștii cumpărători nu sunt îndreptățiți să primească valoarea de piață a imobilului.
In ceea ce privește posibilitatea restituirii acestei valori de piață în temeiul art. 998 C.civ, art. 1337-1339 C.civ, 1341 C.civ, 1346 C.civ, art. 1441 C.civ., reclamanții apelanți le-au raportat la prevederile legii speciale neinvocându-le ca temei de sine stătător .
Oricum tribunalul a apreciat că aceste prevederi legale din dreptul comun nu sunt aplicabile câtă vreme exista o reglementare specială cuprinsa in art. 50 din L. 10/2001 republicata care reglementează efectele anularii contractului de vânzare-cumpărare si cum se restituie prestațiile în urma acestei anulari.
Totodată în literatura de specialitate se arată în mod constant că răspunderea pentru evicțiune nu funcționează în cazul unui contract lovit de nulitate absolută. T. a reținut că nu sunt întrunite nici condițiile răspunderii civile delictuale. Chiar dacă vânzarea imobilului a încălcat legea, prejudiciul produs prin aceasta încălcare constă doar în prețul avansat de către apelanții reclamanți. In nici un caz ei nu pot invoca ca și prejudiciu valoarea unui imobil pe care in mod legal nu îl puteau dobândi. In ce privește restituirea acestui preț reactualizat el nu a fost solicitat în speță, iar o eventuală cerere în acest sens punea problema prescripției dreptului la acțiune raportat la data la care s-a soluționat irevocabil cererea de anulare a contractului .
Prevederile art. 1441 C.civ nu se aplică unei cereri de restituire a valorii de piață a imobilului vândut .
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții P. G. și P. V., solicitând instanței admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, cu consecința admiterii apelului și schimbarea sentinței în sensul admiterii acțiunii, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului, reclamanții au arătat că instanțele de fond și de apel au făcut o greșită aplicare a dispozițiilor Legii nr.10/2001.
Recurenții au arătat că erau îndreptățiți la despăgubiri reprezentând valoarea de circulație a imobilului în temeiul dispozițiilor art. 501 alin. 1 din L. nr.10/2001, întrucât la momentul încheieriicontractului de vânzare-cumpărare nu se aflau în nici una din situațiile de excepție prev. de art. 9 și 10 din L. nr. 112/1995. Împrejurarea că ulterior contractul de vânzare-cumpărare a fost anulat de către instanță, nu poate conduce la concluzia că reclamanții nu sunt îndreptățiți la plata valorii de circulație a imobilului, deoarece anularea contractului de vânzare-cumpărare nu putea fi dispusă decât în situația în care instanța reținea că au fost încălcate dispozițiile legale în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, fiindcă în caz contrar nu existau motive pentru anularea contractului. Dreptul la despăgubiri reprezentând valoarea de circulație a imobilului se naște doar în condițiile în care a fost anulat un contract, ceea ce se presupune că s-a constatat încălcarea dispozițiilor legale. Prin respingerea cererii de chemare în judecată, instanța a lipsit de conținut dispozițiile legale referitoare la dreptul dea încasa despăgubirile aferente valorii de circulația a imobilului, măsură care contravine prevederile art. 53 din Constituția României. În al doilea rând, reclamanții au invocat obligația de garanție contra evicțiunii este aplicată în orice vânzare. A fost invocată opinia prof. Francisc Deak care menționează la cazurile de evicțiune totală dispozițiile art. 50 din L. nr. 10/2001. Prin urmare, recurenții au dreptul la restituirea integrală a prețului primit, la valoarea fructelor, deoarece au avut calitatea de cumpărători de bună credință, ceea ce a justificat dreptul lor la valoarea fructelor restituite și daune interese potrivit dreptului comun. În categoria daunelor interese intrând diferența de preț și sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, precum și cheltuielile necesare și utile pe care vânzătorul era obligat să le restituie. Prin întâmpinare Ministerul Finanțelor Publice a solicitat respingerea recursului ca nefondat, instanțele de apel și de fond au aplicat corect dispozițiile art. 501 din L. nr.10/2001, constatând că nu sunt incidente în prezenta cauză. Analizând decizia pronunțată prin prisma motivelor de recursinvocate, curtea constată că recursul este nefondat, urmând a fi respinspentru următoarele considerente: Potrivit dispozițiilor art. 501 din L. nr. 10/2001se restituie prețul de piață a imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, dacă contractul de vânzare-cumpărare desființat prin hotărâre judecătorească a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995. Acest act normativ, în forma inițială, stabilea în art. 1,9 și 14 condițiile în care se pot înstrăina valabil imobilele care făceau obiectul legii. În cazul de față, condițiile în care putea fi vândut imobilul în temeiul legii 112/1995 au fost analizate de instanță când a fost investită cu acțiunea de constatare a nulității contractului de vânzare-cumpărare. Prin D. civilă 912/(...) pronunțată de Curtea de A. C. s-a stabilit că imobilul vândut recurenților P. G. și P. V. nu intra sub incidența Legii nr. 112/1995 deoarece a fost expropriat pentru a fi demolat în vederea construirii unui bloc de locuințe, nu pentru a fi închiriat altor persoane. Întrucât nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a constata printr-o hotărâre irevocabilă, intrată în puterea lucrului judecat, curtea nu este abilitată în prezenta cauză să mai analizeze respectarea dispozițiilor legii 112/1995. Recurenții au arătat în memoriul de recurs că îndeplinesc condițiile legale, prevăzute de art. 9 și 10 din L. nr. 112/1995 care le-a permis încheierea contractului valabil, dar au omis să se refere și la dispozițiile art. 1 din aceeași lege, întrucât nu îndeplineau și condiția ca imobilul să fi fost reluat cu titlu. Așadar, curtea constată că în mod legal tribunalul a reținut că nu este incident art. 501 L. nr. 10/2001 și reclamanții nu sunt îndreptățiți la plata prețului actualizat al imobilului. Este real că obligația de evicțiune este obligatorie pentru orice vânzare, însă în ceea ce privește contractele de vânzare cumpărare încheiate în temeiul L. nr. 112/1995, legiuitorul a înțeles să deroge de la dispozițiile de drept comun, art. 1337 și următoarele Cod Civil, adoptând dispozițiile art. 50 și 501 din L. nr. 10/2001, care reprezintă o aplicare particulară a garanției pentru evicțiune. Or, în cazul în care există dispoziții legale speciale acestea se aplică cu prioritate față de dispozițiile legale generale, potrivit principiului specialia generalibus derogant. Prin urmare recurenții nu pot invoca dispozițiile generale în materia evicțiunii, dacă s-a constatat că nu îndeplinesc condițiile speciale prevăzute art. 50 1 din L. nr. 10/2001, respectiv aceea privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr.112/1995, cu respectarea prevederilor acestui act normativ . Nu poate fi reținut nici argumentul recurenților că au avut calitate de cumpărători de bună-credință și în acest fel s-ar justifica dreptul la despăgubiri pe dreptul comun, întrucât prin hotărârea de constare a nulității contractului de vânzare-cumpărare s-a reținut că nu au fost de bună credință la încheierea contractului. D. în puterea lucrului judecat intră nu numai dispozitivul ci și considerentele hotărârii care-l explicitează, curtea constată că nu se mai poate analiza buna credință a recurenților. Curtea constată că nu se verifică motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C.Pr.Civ. în temeiul art. 312 C.Pr.Civ. va respinge recursul reclamanților. PENTRU ACESTE M.IVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE : Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții P. G. și P. V. împotriva deciziei civile nr. 220 in 9 mai 2011 a T.ui C. pronunțată în dosar nr. (...), pe care o menține. D. este irevocabilă. Dată și pronunțată în ședința publică din 21 septembrie 2011. PREȘEDINTE JUDECĂTORI M.-C. V. T.-A. N. A.-A. C. GREFIER M. T. Red. T.A.N. dact. GC 2 ex/(...) Jud. apel: A.A.M., O.R.Ghișoiu
| ← Sentința civilă nr. 8/2011, Curtea de Apel Cluj | Decizia civilă nr. 193/2011, Curtea de Apel Cluj → |
|---|
