Decizia civilă nr. 838/2011, Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale pentru minori și familie
Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 838/R/2011
Ședința publică din 4 martie 2011
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: I.-D. C. JUDECĂTORI: A.-A. P.
C.-M. CONȚ
GREFIER : A. A. M.
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamantul M. Z., PRIN P.,împotriva deciziei civile nr. 84 din (...) a T.ului Sălaj, pronunțată în dosar nr.
(...), privind și pe pârâta intimată L. R., având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la prima strigare a cauzei, nu se prezintă nimeni.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul declarat de reclamantul M. Z., prin P. a fost formulat și motivat în termen legal, a fost comunicat părții adverse și este legal timbrat cu timbre judiciare mobile în valoare de 0,30 lei (f. 9 verso) și cu o taxă judiciară de timbru în cuantum de 14,50 lei (f. 10).
S-a făcut referatul cauzei după care, la prima strigare a cauzei, Curtea constată lipsa reprezentantului reclamantului recurent și a pârâtului intimat și lasă cauza la a doua strigare pentru a da reprezentantului reclamantului recurent și pârâtului intimat posibilitatea de a se prezenta la dezbateri.
La a doua strigare a cauzei, la apelul nominal făcut în ședință publică, nu se prezintă nimeni.
Curtea constată că prin memoriul de recurs (f. 4 dosar), în temeiul art. 242 alin. 2 C.pr.civ., reclamantul recurent a solicitat judecarea cauzei în lipsă și, de asemenea, constată că la data de (...) reclamantul recurent a expediat atât prin fax, cât și prin poștă, chitanța nr. 0103440006 din (...), care atestă plata taxei judiciare de timbru pentru recurs în cuantum de
14,50 lei și timbre judiciare mobile în valoare de 0,30 lei, iar la data de (...) a fost înregistrat la dosar un înscris prin care reclamantul recurent arată că depune la dosar timbrajul aferent recursului, la care au fost anexate timbre judiciare mobile în valoare de 0,30 lei (f. 9 verso) și originalul chitanței care atestă plata taxei judiciare de timbru pentru recurs în cuantum de 14,50 lei (f. 10).
Curtea constată că recursul este legal timbrat.
În baza actelor de la dosar, Curtea constată cauza în stare de judecată
și o reține în pronunțare.
C U R T E A
Prin sen tinț a c iv il ă nr . 1856/(...), pronunț ată de Jud ec ător ia Z al ău î n dosar nr. (...), s-a admis în parte acțiunea precizată, formulată de reclamantul M. Z. prin P. împotriva pârâtei L. R. și, în consecință, pârâta a fost obligată să-i plătească reclamantului suma de 436,31 lei cu titlu de chirie restantă și 38,50 lei cu titlu de cheltuieli de judecată; au fost respinse ca nefondate capetele de cerere având ca obiect constatarea încetării contractului de închiriere și evacuare.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut în considerentele sentinței faptul că, prin contractul de închiriere nr.
31953/(...), reclamantul M. Z., în calitate de proprietar, a închiriat în favoarea pârâtei L. R., în calitate de chiriaș, locuința situată în municipiul
Z., str. D. nr. 50 bloc SCCM, ap. 91, compusă din una cameră, în suprafață de 20,70 mp. și dependințe comune, în suprafață de 4,92 mp., perioada de închiriere fiind inițial cuprinsă între (...)-(...) și prelungită apoi, prin acte adiționale, până la (...), chiria lunară fiind stabilită la suma de 62,33 lei.
Conform art. 8 din contract, locațiunea încetează de drept la împlinirea duratei de închiriere stipulate în contract, iar la expirarea perioadei de închiriere contractul se poate prelungi prin act adițional, la cererea expresă a titularului contractului, care se va adresa proprietarului cu cel puțin 45 de zile lucrătoare înainte de data limită de expirare a contractului.
Conform art. 1437 C., după expirarea termenului stipulat prin contract, dacă locatarul rămâne și este lăsat în posesie, atunci se consideră că locațiunea s-a reînnoit, efectele ei urmând să fie regulate după dispozițiile articolului relativ la locațiunea fără termen.
În cauză, sunt îndeplinite cerințele tacitei relocațiuni, având în vedere că pârâta a fost lăsată în posesia locuinței ce a făcut obiectul contractului de închiriere, ulterior datei încetării contractului, iar reclamantul proprietar îi solicită chiar prin prezenta acțiune plata chiriei pentru perioada în care a ocupat locuința după data contractuală de încetare a contractului.
În concluzie, sunt aplicabile prevederile O. nr. 4. și O. nr. 8/2008, impunându-se respingerea capetelor de cerere având ca obiect constatarea încetării contractului de închiriere și evacuarea.
Este întemeiată cererea reclamantului, de obligare a pârâtei la plata chiriei restante pentru perioada (...)-(...), data introducerii acțiunii, având în vedere că pârâta a recunoscut că datorează această chirie, folosind în continuare locuința.
Împ o tr iv a aces te i se n tințe a decl ar at ap el, în ter men leg al, r ecl aman tul M. Z. prin P., criticând sentința prime instanțe sub aspectul soluției date petitelor având ca obiect constatarea încetării contractelor de închiriere și evacuarea pârâtei.
T ribun alul S ăl aj, pr in dec iz ia c iv il ă nr. 8 4/(...), pronunț ată în dos ar nr.
(...), a respins ca nefondat apelul reclamantului, cu motivarea că, în speță, contractul de închiriere încheiat între părți la data de (...) s-a prelungit în temeiul O. nr. 8. și O. nr. 4..
Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, reclamantul
M. Z. prin P., solicitând, în principal, casarea deciziei recurate și trimitereacauzei spre rejudecare, iar în subsidiar, admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei recurate, în sensul admiterii capetelor de cerere privind constatarea încetării contractului de închiriere nr. 31953/(...) și, respectiv, privind evacuarea pârâtei din locuința situată în Z., str. D. nr. 50 bloc SCCM, ap. 91.
În motivarea recursului au fost invocate prevederile art. 304 pct. 9
C.proc.civ., susținându-se că hotărârea recurată a fost pronunțată fără temei legal, respectiv, că a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, întrucât, împotriva hotărârii fondului calea de atac era recursul, conform art. 2821 alin. 1 C.proc.civ., iar nu apelul. Instanța de apel a interpretat greșit prevederile O. nr. 4. și ale O. nr. 8., întrucât cele două acte normative nu sunt aplicabile în cauza de față, câtă vreme, contractul de închiriere nr. 31935/(...) a fost încheiat în anul 2007, astfel că, acest contract nu cade sub incidența O. nr. 8. și, în consecință, nici sub incidența O. nr. 4.. S_a mai arătat în motivarea recursului că M. Z. este proprietarul acestei locuințe, putându-se bucura de toate prevederile art. 480 C., mai ales că, potrivit art. IV pct. 1 din contractul de închiriere încheiat între părți, contractul încetează de drept la împlinirea duratei de închiriere stipulată în contract, putând fi prelungit la expirarea perioadei de închiriere numai prin încheierea unui act adițional, la cererea expresă a titularului contractului de închiriere care trebuie să se adreseze proprietarului cu cel puțin 45 de zile lucrătoare înainte de data limită de expirare a contractului, pârâta neexprimându-și intenția de a i se prelungi contractul de închiriere. Prin urmare, contractul de închiriere a încetat de drept prin împlinirea termenului, la data de (...). P âr âta in timată, deș i leg al c itată, nu s -a prezen tat în ins tanț ă ș i nu a depus la dosarul cauzei întâmpinare, pentru a-și susține poziția procesualăîn recurs. Recursul este fondat. În ceea ce privește primul motiv de recurs, prin care se invocă greșita soluționare a căii de atac de către T. ca apel, iar nu ca recurs, așa cum, în opinia recurentului, ar fi fost corect prin prisma art. 2821 alin. 1 C.proc.civ., Curtea constată, că deși recurentul a invocat, în susținerea acestuia, prevederile art. 304 pct. 9 C.proc.civ., în realitate, acest motiv de recurs se circumscrie dispozițiilor art. 304 pct. 1 C.proc.civ. Analizând acest motiv de recurs prin prisma art. 304 pct. 1 C.proc.civ., raportat la art. 54 din Legea nr. 304/2004, și coroborat cu art. 282 alin. 1 C.proc.civ. și art. 2821 alin. 1 C.proc.civ., Curtea constată că acesta este nefondat, motivat pe următoarele considerente: Eronat apreciază recurentul că în cauză, împotriva hotărârii fondului, calea de atac ce putea fi exercitată era aceea a recursului, motivat pe faptul că valoarea pretențiilor solicitate prin cererea introductivă de instanță s-ar situa sub plafonul de 100.000 RON prevăzut de art. 2821 alin. 1 C.proc.civ., câtă vreme, petitul principal al cererii introductive de instanță nu era cel referitor la obligarea pârâtei la plata chiriei restante în sumă de 436,31 lei, ci cel referitor la constatarea încetării contractului de închiriere. Acest petit, privitor la constatarea încetării contractului de închiriere este unul neevaluabil în bani, astfel încât, soluția dată acestui petit era supusă căii de atac a apelului, în condițiile art. 282 alin. 1 C.proc.civ. Celelalte petite, având ca obiect evacuarea pârâtei din spațiul obiect al locațiunii și, respectiv, obligarea pârâtei la plata chiriei restante în sumă de 436,31 lei, sunt accesorii petitului principal, având ca obiect constatarea încetării contractului de locațiune, astfel încât prin prisma art. 17 C.proc.civ., coroborat cu principiul unicității căii de atac, soluția dată acestor petite va fi supusă aceleiași căi de atac ca și soluția dată petitului principal, adică apelului. Drept urmare, în temeiul art. 304 pct. 1 C.proc.civ. și a considerentelor anterior expuse, Curtea va respinge ca nefondat acest prim motiv de recurs. În ceea ce privește motivul de recurs întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 9 C.proc.civ., referitor la aplicarea greșită a legii în cauză, respectiv, la aplicarea greșită a O. nr. 8. și O. nr. 4., Curtea constată că acesta este fondat, urmând să fie admis, motivat pe următoarele considerente: Pentru incidența în cauză a O. nr. 8. ar fi fost necesar ca la momentul intrări în vigoare a acestei ordonanțe de urgență, pârâta intimată să fi fost titulara unui contract de închiriere valabil încheiat. Atât instanța de apel, cât și instanța de fond, au pornit de la premisa eronată că la momentul intrării în vigoare a O. nr. 8. pârâta intimată era titulara unui contract de închiriere valabil încheiat. Or, această premisă, este contrazisă de chiar contractul de închiriere nr. 31953/(...), încheiat între părți cu privire la spațiul în litigiu, contract în care s-a prevăzut că termenul de închiriere începe la data de (...) și expiră la data de (...) (f. 7 dosar fond). Prin urmare, în persoana intimatei L. R., locațiunea a început doar la data de (...). O. nr. 8/(...), publicată în Monitorul Oficial nr. 278/(...), a intrat în vigoare la data de (...) - dată la care intimata nu era titulara unui contract de închiriere în ființă -, prevăzând în articolul unic, alin. 1, că durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, contracte care expiră la data de (...), se prelungește de drept pentru o perioadă de 5 ani. Cu alte cuvinte, articolul unic, alin. 1, din O. nr. 8. avea în vedere acele contracte de închiriere care făcuseră obiectul O. nr. 40/1999, și care expirau la data de (...). Or, intimata nu a fost titulara și beneficiara unui contract de închiriere încheiat în temeiul O. nr. 40/1999, nu a avut un contract de închiriere care să expire la data de (...), nu avea la momentul intrării în vigoare a O. nr. 8. un contract de închiriere valabil încheiat, astfel că acesteia nu îi sunt aplicabile dispozițiile O. nr. 8.. O. nr. 44/(...), publicată în Monitorul Oficial nr. 330/(...), intrată în vigoare la (...) prevedea prin articolul unic că durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, reglementate de O. nr. 8., pentru care a operat tacita relocațiune, în condițiile prevăzute la art. 1437 C., este de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență. Practic, O. nr. 4. a prelungit cu 5 ani valabilitatea contractelor de închiriere care făcuseră obiectul O. nr. 8. și care fuseseră prelungite, anterior intrării în vigoare a O. nr. 4., tocmai în temeiul O. nr. 8.. Or, din moment ce intimata nu a beneficiat de O. nr. 8., este evident că aceasta nu putea beneficia nici de O. nr. 4.. Nu poate fi reținută, așa cum nefondat s-a apreciat de primele două instanțe, operarea tacitei relocațiuni a contractului de închiriere nr. 31953/(...), conform art. 1437 C., având în vedere următoarele: Art. 1437 C. prevede că după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și e lăsat în posesie, atuncise consideră locațiunea ca reînnoită, efectele ei însă se regulează după dispozițiile articolului relativ la locațiunea fără termen. Cu alte cuvinte, dacă după expirarea termenului de locațiune, locatarul rămâne în folosința lucrului închiriat, iar locatorul nu se opune, legea, adică art. 1437 și art. 1452 C., consideră contractul de locațiune reînnoit prin tacită relocațiune. Însă, conform dispoziției exprese și imperative a art. 1438 C., tacita relocațiune nu operează în cazul în care anterior împlinirii termenului, locatorul a notificat concediul, și aceasta chiar dacă locatarul a continuat să folosească bunul și după împlinirea termenului. Denunțarea unilaterală a contractului de locațiune, sau „., în limbajul Codului civil, reprezintă un caz de încetare a contractului de locațiune, în situația în care acesta a fost încheiat pe un termen nedeterminat, concediul operând în virtutea dispozițiilor art. 1436 alin. 2 C. În speță, contractul de închiriere, a fost prelungit prin două acte adiționale, nr. 1 din (...) și nr. 2/(...) (f. 12, 11 dosar fond), perioada de locațiune urmând să expire la data de (...). Conform art. IV alin. 1 din contractul de închiriere (f. 8 dosar fond), contractul încetează de drept la împlinirea duratei de închiriere stipulate în contract. La expirarea perioadei de închiriere acesta se poate prelungi prin încheierea unui act adițional la cererea expresă a titularului contractului, care se va adresa proprietarului cu cel puțin 45 de zile lucrătoare înainte de data limită de expirare a contractului. În virtutea acestei clauze contractuale, obligatorie pentru părțile contractante, în temeiul art. 969 alin. 1 C., contractul de închiriere urma să înceteze de drept la data de (...), mai ales că locatara L. R. nu și-a manifestat intenția de prelungire a locațiunii conform clauzei stipulate în art. IV alin. 1 din contract. Mai mult decât atât, recurentul a notificat-o pe intimată la data de (...) și (...), în sensul că a fost prelungit contractul de închiriere până în data de (...), după care vor începe procedurile de evacuare din locuință, întrucât locuința urmează să fie vândută la licitație, iar intimata nu și-a manifestat intenția de a cumpăra locuința în acest mod (f. 13, 14 dosar fond). Rezultă, așadar, că în speță nu a putut opera tacita relocațiune în condițiile art. 1437 C., câtă vreme, recurentul a uzat de prevederile art. 1436 C. Pe cale de consecință, în temeiul considerentelor și a dispozițiilor legale mai sus invocate, Curtea constată că este întemeiat petitul având ca obiect constatarea încetării contractului de locațiune. Constatându-se că intimata nu este titulara unui contract de închiriere valabil încheiat, în ființă, cu privire la spațiul litigios și că reclamantul recurent este proprietarul imobilului ce a făcut obiectul locațiunii, în temeiul art. 1431-1432 C., art. 480 C. și art. 25 din Legea nr. 114/1996, se impune admiterea petitului având ca obiect evacuarea pârâtei intimate din locuința ce a făcut obiectul locațiunii. Așa fiind, în temeiul art. 304 pct. 9 C.proc.civ., se va admite recursul, conform dispozitivului prezentei decizii. Recurentul nu a solicitat cheltuieli de judecată în recurs și în apel. PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII D E C I D E Admite recursul declarat de reclamantul M. Z., prin P., împotriva deciziei civile nr. 84 din (...) a T.ului Sălaj pronunțată în dosar nr. (...), pe care o modifică și rejudecând, admite apelul declarat de reclamantul M. Z. prin P., în contra sentinței civile nr. 1. mai 2010 a Judecătoriei Z., pronunțată în dosar civil nr. (...), pe care o schimbă, după cum urmează: Admite în întregime acțiunea precizată, formulată de M. Z., prin P., în contradictoriu cu pârâta L. R. Constată încetat contractul de închiriere nr. 31.953/(...), încheiat între M. Z. și L. R., având ca obiect locuința situată în Z., str. D. nr. 50, bl. SCCM, ap. 91, jud. Sălaj, compusă din o cameră, în suprafață de 20,70 mp. și dependințe comune, cotă parte, în suprafață de 4,92 mp. Dispune evacuarea pârâtei L. R. din locuința mai sus menționată. Păstrează dispoziția din sentință referitoare la obligarea pârâtei la plata către reclamant a sumei de 436,31 lei, cu titlu de chirie restantă și, respectiv, a sumei de 38,50 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată. Înlătură din sentință dispoziția referitoare la respingerea ca nefondate a petitelor având ca obiect constatarea încetării contractului de închiriere și evacuarea. Decizia este irevocabilă. Dată și pronunțată în ședința publică din 04 martie 2011. PREȘEDINTE JUDECĂTORI I.-D. C. A.-A. P. C.-M. CONȚ GREFIER A. A. M. Red.CMC/dact.MS 3 ex./(...) Jud.fond: C.R.P. Jud.apel: G.Drăgan/P.Năsăudean
| ← Decizia civilă nr. 127/2011, Curtea de Apel Cluj | Decizia civilă nr. 2243/2011, Curtea de Apel Cluj → |
|---|
