Decizia civilă nr. 89/2011, Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția Civilă, de M. și A. S., pentru Minori și Familie
Dosar nr.(...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 89/R/2011
Ședința publică din 13 ianuarie 2011
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: A. A. C. JUDECĂTOR: ANA I. JUDECĂTOR: A. C. GREFIER : C. B.
S-a luat spre examinare recursul declarat de către pârâții P. M. și P. V., împotriva deciziei civile nr. 5. din 5 noiembrie 2010, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr. (...), privind și pe intimații N. C. și N. J., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în cauză se prezintă reprezentanta pârâților recurenți P. M. și P. V., avocat B. M., care depune împuternicire avocațială la dosar, reclamanții intimați N. C. și N. J., asistați de avocat K. N. S., cu împuternicire avocațială la dosar, lipsă fiind celelalte părți
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care se comunică părților că cererea de scutire de la plata taxei judiciare de timbru formulată de recurenții P. M. și P. V. a fost soluționată, în sensul că s-a dispus scutirea acestora de la plata taxei judiciare de timbru în sumă 2585,5 lei.
Se constată că la data de 7 ianuarie 2011, s-a depus la dosar, prin registratura instanței, din partea reclamanților intimați întâmpinare prin care solicită respingerea recursului, un exemplar fiind comunicat cu reprezentanta pârâților recurenți.
Reprezentanta pârâților recurenți solicită lăsarea cauzei la a doua strigare pentru a lectura întâmpinarea comunicată la acest termen.
P. a da posibilitatea reprezentantei pârâților recurenți să studieze întâmpinarea, se lasă cauza la a doua strigare.
La apelul nominal făcut în cauză, la a doua strigare, se prezintă reprezentanta pârâților recurenți P. M. și P. V., avocat B. M., care depune împuternicire avocațială la dosar, reclamanții intimați N. C. și N. J., asistați de avocat K. N. S., cu împuternicire avocațială la dosar, lipsă fiind celelalte părți
Reprezentanta pârâților recurenți apreciază că se impune reaudierea martorului M. M. având în vedere că declarația acestuia a fost consemnată doar parțial.
Reprezentantul reclamanților intimați arată că se opune audierii martorului solicitat.
Curtea, pune în discuția reprezentantei pârâților recurenți să precizeze dacă motivele invocate în memoriul de recurs se încadrează în prevederile art. 304 C.proc. civ.
Reprezentanta pârâților recurenți arată că și-a întemeiat motivele de recurs pe prevederile art. 304 pct. 8 C.proc. civ.
Curtea, din oficiu, invocă nulitatea recursului având în vederea că acesta nu se încadrează în prevederile art. 304 C. și respinge cererea în probațiune având în vedere faptul că în recurs nu se mai poate administra proba cu martori.
Reprezentanta pârâților recurenți apreciază că se impune admiterea recursului și trimiterea cauzei spre rejudecare pentru administrarea de noi probe, fără cheltuieli de judecată.
Reprezentantul reclamanților intimați solicită admiterea excepției nulității recursului. În ce privește cererea de scutire de la plata taxei judiciare de timbru arată că are anumite îndoieli cu privire la veniturile recurenților având în vedere că pârâtul recurent P. M. lucrează ca și taximetrist dar nu contestă soluția.
C U R T E A:
Prin Sentința civilă nr.5. A. 2010, pronunțată în dosarul civil nr.(...) al J. C.-N., a fost admisă in parte acțiunea civilă formulată de reclamanții N. C. și N. J., în contradictoriu cu pârâții P. M. și P. V., fiind obligați pârâții să încheie cu reclamanții contract autentic de vânzare-cumpărare în formă autentică, având ca obiect apartamentul nr.30 situat în C.-N.. strada G. nr.1 înscris în C.F. nr.43331 C.-N. nr.top.23319/XXX/S, pentru un preț achitat integral, în caz contrar prezenta sentință urmând să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Totodată, a fost respinsă cererea de intabulare în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamanților și respinsă ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de reclamanții reconvenționali P. M. și P. V. în contradictoriu cu reclamanții - pârâți N. C. și N. J.
Au fost obligați pârâții P. M. și P. V. să plătească reclamanților suma de 8313 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată și s-a constatat că suma de 2406,10 lei, reprezentând cheltuieli de judecată avansate de S., rămân în sarcina acestuia.
P. a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut în esențăurmătoarele:
La data de 14 A. 1999, între reclamanții N. C. și N. J., în calitate de cumpărători și pârâții P. M. și P. V., în calitate de vânzători, s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentul nr.30situat în C.-N., strada G. nr.1 înscris în C.F. nr.43331 C.-N. nr.top.23319/XXX/S.
Prețul stabilit de părți a fost compus din suma de 25.000 mărci germane (din care s-a plătit ca avans o suma de 600 mărci, apoi la data de 17 A. 1999 când urma să fie predată posesia asupra apartamentului urma să fie plătită încă o sumă de 6630 mărci, iar restul sumei de
17.770 mărci urma să fie achitat la data semnării contractului de vânzare-cumpărare de către soții P. cu S. „. A. S. și suma ce va fi achitată de către cumpărători, în calitate de împuterniciți ai soților P., direct către S. „."; S. C., reprezentând prețul de vânzare-cumpărare ce va fi stabilit de unitatea menționată în condițiile Legii nr.112/1995.
Prin același contract, pârâții P. s-au obligat ca la momentul la care legea va permite, să opereze transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului prin act autentic în favoarea cumpărătorilor.
La data de 15 A. 1999, între S. „. A. S. și pârâții P. M. și P. V. s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr.36.720/15 A. 1999, având ca obiect imobilul mai sus menționat, pentru un preț de 51.655.941 ROL din care suma de 15.496.782 ROL reprezenta avans, iar restul de
36.159.159 ROL urma să fie achitat în rate lunare până în luna A. 2014, în conformitate cu contractul de rate lunare nr.6932/18 Mai 1999 încheiat între aceleași părți.
Pârâții au predat reclamanților posesia asupra apartamentului în luna A. 1999, după cum rezultă din răspunsurile la interogatorii ale tuturor părților.
La data de 17 A. 1999, reclamanții au plătit pârâților diferența de preț până la 25.000 mărci germane, conform mențiunii scrise de pârâtă și semnate de ambii pârâți pe contractul de vânzare-cumpărare din data de 14 A. 1999. Deși în cursul judecării cauzei, pârâții au contestat că ar fi primit diferența de preț până la 25.000 mărci germane, susținând că nu le aparține scrierea sub semnătură privată și semnăturile de pe verso-ul contractului de sub scrierea în discuție, proba cu expertiza grafică administrată în cauză a infirmat această apărare, raportul de expertiză criminalistică nr.42/05 Martie 2010 stabilind cu caracter de certitudine că scrisul în litigiu de pe versoul contractului de vânzare- cumpărare nr.30 din 14 A. 1999 a fost executat de numita P. V., iar semnăturile în litigiu de pe versoul aceluiași contract, din partea inferioară corespunzătoare confirmării primirii integrale a sumei de bani, aparțin titularilor P. M. și P. V.. Deși prin probele propuse (audierea de martori pentru a dovedi că în apartament ar fi rămas înscrisuri cu scrierea lor) pârâții au tins să dovedească faptul că reclamanții ar fi putut să le falsifice semnăturile și scrierea, instanța a înlăturat o asemenea apărare, întrucât nici unul dintre cei doi martori audiați nu a putut confirma că în apartament au rămas bunuri personale ale pârâților, inclusiv înscrisuri. M. G. M. a afirmat că a ajutat la transportul obiectelor pârâților din apartament până la mașină, însă nu a rămas până la finalizarea operațiunii de transport. M. V. T. D., care a ajutat deasemenea la mutarea mobilierului, a declarat că i-a ajutat pe pârâți să ducă obiectele până la adresa unde se mutau, iar la plecarea din apartament au rămas circa 4-5 saci din rafie, în care se aflau rechizite, hărții, cărți, însă pârâtul a declarat că se va întoarce după ele, iar martorul nu și-a amintit dacă în apartament a mai rămas atunci vreo persoană sau dacă pârâții au fost cei care au închis ușa. În concluzie, instanța a înlăturat apărarea pârâților și a reținut că prețul de 25.000 mărci germane a fost achitat integral la data specificată, 17 A. 1999.
Cât privește cealaltă componentă a prețului stabilit de părți, anume prețul de achiziție al apartamentului ce urma să fie plătit către S.
„. A. S., instanța a constatat prin raportare la probațiunea administrată în cauză că acesta a fost achitat în întregime de către reclamanți. P. contractului, prețul urma să fie plătit direct către S. „. A. S. de către cumpărători, în baza unei procure notariale date de pârâți. O asemenea procură nu a fost depusă la dosar, însă din înscrisurile și proba testimonială administrată, rezultă că reclamanții au achitat acest preț.
Pârâții au susținut prin întâmpinare că reclamanții nu ar fi plătit decât avansul în sumă de 600 euro din care apoi pârâții au plătit avansul către unitatea vânzătoare, iar în răspunsurile la interogatoriu au afirmat că înțelegerea cu reclamanții au fost ca aceștia să achite ratele la apartament timp de trei luni după ce le-a fost predată posesia asupra apartamentului, până ar fi achitat diferența de preț, iar dacă nu plăteau întreaga sumă de 25.000 mărci, ratele plătite de ei ar fi urmat să fie considerate chirii. Niciuna dintre probe nu a confirmat aceste susțineri.
Astfel, pe de o parte, reclamanții au depus la dosar în copie chitanța nr. 3950236/19 A. 1999 pentru suma de 15.496.782 lei, reprezentând avans, precum și mai multe chitanțe, din care rezultă că în perioada A. 1999 - A. 2007 au fost achitate ratele și impozitele aferente apartamentului. Deși chitanțele sunt pe numele pârâtului P. M., din chiar faptul că aceste chitanțe se află în posesia reclamanților se poate deduce prezumția simplă, judecătorească, că reclamanții au fost cei care au plătit atât avansul cât și ratele de preț pentru apartament.
Apoi, din declarația martorei R. D. C., vecină cu reclamanții, rezultă că reclamanta N. J. a plătit mai multe rate pentru apartament, martora afirmând că a însoțit-o pe aceasta de câteva ori la P. municipiului C.-N., să plătească ratele respective. Cu acele ocazii, a observat faptul că chitanțele erau eliberate pe numele lui P. M. și a întrebat-o pe reclamantă de ce nu a trecut apartamentul pe numele lor, iar reclamanta i-a explicat că apartamentul nu putea fi vândut timp de
10 ani, fiind încheiat în temeiul unei legi care nu permitea o asemenea vânzare. Martora a mai afirmat că pe unele dintre chitanțe s-a menționat
și faptul că plata se face de către domnul P. prin N. S.
În sfârșit, potrivit adresei nr. 66874/413/14 A. 2007, emisa de M. C.-N. - S. R., chirii, prețuri, taxe rezultă că a fost achitat creditul de
36.159.159 ROL la data de 14 A. 2007.
Drept urmare, instanța a reținut pe baza probelor expuse mai sus, că reclamanții au plătit către S. „. A. s.a., iar ulterior, după desființarea acestei unități, către M. C.-N. - S. R., chirii, prețuri, taxe, atât avansul, cât și diferența de preț prevăzută în contractul de vânzare-cumpărare încheiat între soții P. și unitatea vânzătoare.
P. dispozițiilor art.1295 Cod civil, vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privințavânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat iar prețul încă nu se va fi numărat.
În speță însă, părțile nu au încheiat un contract de vânzare- cumpărare, ci doar un antecontract, stabilind bunul vândut și prețul și obligându-se să încheie contract autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul în litigiu "la momentul când legea va permite";, adică atunci când nu va mai opera interdicția de înstrăinare a bunului timp de
10 ani de la data cumpărării, stabilita de art.9 din Legea nr.112/1995 în sarcina chiriașului cumpărător.
Examinând validitatea contractului încheiat de părți la data de 14
A. 1999, instanța a apreciat că nu se poate reține în cauză incidența prevederilor art.968 cod civil invocate de pârâți și nici cauza imorală la încheierea antecontractului, pretinsă de aceștia. C. imorală se referă la acea împrejurare în care una dintre părți profită de starea de constrângere în care se află cealaltă parte contractantă pentru a o determina să încheie un act în condiții evident păgubitoare pentru aceasta, în scopul de a-și procura avantaje disproporționate. Sarcina probei revine și sub acest aspect reclamantului, adică celui care invocă respectiva cauză de nulitate a actului juridic, conform art.1169 Cod civil.
Or, în speță, pârâții nu au făcut dovada unei asemenea cauze. Un preț de 25.000 mărci germane, la care se adaugă prețul de achiziție al apartamentului pe care cumpărătorii s-au obligat să îl plătească către S.
„. A. S., nu era un preț excesiv de redus la nivelul anului 1999 și nici chiar un preț modic sau derizoriu, mai ales că prețul a fost achitat integral la scurt timp de la data încheierii contractului (cei 25.000 mărci germane în anul 1999), iar contractul autentic de vânzare-cumpărare nu putea fi încheiat timp de 10 ani și deci cumpărătorii nu puteau dobândi titlul de proprietate asupra imobilului în tot intervalul de timp menționat.
Apoi, din proba testimonială administrată în cauză rezultă că pârâții au fost mulțumiți la momentul vânzării și imediat după aceea de prețul pe care îl obținuseră pentru apartament. Martora R. D., vecină cu pârâții, iar mai apoi cu reclamanții, a declarat că în urmă cu 12 ani pârâții i-au spus că au vândut apartamentul și amândoi păreau mulțumiți de această vânzare. Înainte să se mute din bloc, pârâta P. V. a discutat atât cu martora cât și cu o altă vecină și le-a spus că este mulțumită de vânzarea imobilului și că a primit banii pe apartament, spunând că în felul acesta poate achita o datorie pe care o aveau.
Or, în aceste condiții, nu a putut fi reținută vreo cauză imorală la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, prețul bunului, liber stabilit de părți, fiind în conformitate cu situația juridică a imobilului, având în vedere și prețurile practicate la acel moment pe piața imobiliară dar și împrejurarea că acest preț a fost achitat într-un termen extrem de scurt. P. aceste considerente, instanța a apreciat că nu este întemeiată cererea reconvențională formulată de pârâții - reclamanți, care a fost respinsa ca atare.
În baza antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de părți la data de 14 A. 1999, instanța a constatat că reclamanții apar ca titulari ai unui drept de creanță corelativ obligației promitenților vânzători de a proceda la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare- cumpărare având ca obiect apartamentul nr.30 situat în C.-N., strada G. nr.1. În prezent, pârâții au calitatea de titulari ai dreptului de proprietate asupra imobilului mau sus menționat, pe care l-au înstrăinat, însă refuză încheierea actului de înstrăinare în formă autentică, deși prețul apartamentului a fost achitat în întregime după cum a rezultat din probațiunea administrată în cauză.
O obligație cum este cea asumata de pârâți, de a proceda la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică se impune a fi executată în natură, conform art.1073 raportat la art.969
Cod civil. Î. pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile ce le revin în temeiul antecontractului încheiat la data de 14 A. 1999, de a depune toate stăruințele pentru încheierea contractului în formă autentică, în baza normelor mai sus amintite, instanța a constatat că este întemeiată solicitarea reclamanților de a fi obligați pârâții P. să încheie cu reclamanții act autentic de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr.30 situat în C.-N., strada G. nr.1 înscris în C.F. nr.43331 C.-N. nr.top.23319/XXX/S, pentru un preț achitat integral, în caz contrar prezenta sentință urmând să țină loc de act autentic de vânzare- cumpărare.
Instanța a apreciat că nu este însă întemeiată cererea reclamanților de a se dispune intabularea apartamentului în cartea funciară, acesta fiind motivul pentru care acțiunea reclamanților N. a fost admisă numai în parte.
Intabularea în cartea funciară este o operațiune de competența O. de C. și P. I., prin birourile sale teritoriale și presupune existența unui titlu de proprietate și efectuarea operațiunilor de identificare cadastrală a imobilului prevăzute de lege.
Astfel, potrivit art.26 alin.1 din Legea nr.7/1996, republicată, dreptul de proprietate dobândit prin succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau prin hotărâre judecătorească este opozabil față de terți fără înscriere în cartea funciară, iar în vederea înscrierii în cartea funciară, părțile urmează a efectua documentația cadastrală necesară înscrierii dreptului de proprietate conform art.48 din Legea nr.7/1996, republicată și a
Ordinului nr.634/2006 pentru aprobarea Regulamentului privind conținutul și modul de întocmire a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară.
Or, câtă vreme documentația cadastrală nu a fost încă întocmită, nu este întrunită o condiție de temeinicie a cererii de înscriere, iar instanța, față de imperativul principiului legalității, nu poate impune unei autorități administrative autonome, cum este Agenția Națională de
C. și P. I. prin structurile sale organizatorice din teritoriu să procedeze la efectuarea unor operațiuni ce fac obiectul competenței sale specializate, cu nerespectarea condițiilor legale pentru efectuarea acestor operațiuni.
Aceste considerații sunt valabile și în ce privește imobile deja înscrise într-o carte funciară deschisă în conformitate cu prevederile Decretului-lege nr.115/1938. Astfel, potrivit dispozițiilor art.58 din Legea nr.7/1996 republicată, „În regiunile de carte funciară supuse Decretului-lege nr.115/1938 pentru unificarea dispozițiunilor privitoare la cărțile funciare sau, după caz, Legii nr.242/1947 pentru transformarea cărților funciare provizorii din vechiul Regat în cărți de publicitate funciară, înscrierile privitoare la imobile, cuprinse în cărțile funciare sau, după caz, în cărțile de publicitate funciară, vor continua să fie făcute în aceste cărți, cu respectarea și în condițiile dispozițiilor prezentei legi";, respectiv înscrierea se va face în cartea funciară veche însă conform prevederilor Legii nr.7/1996, respectiv prin noul identificator unic, numărul cadastral, identificator care nu se regăsește în probatoriul administrat la dosarul cauzei, rămânând în sarcina reclamanților, ca după efectuarea documentației cadastrale să solicite pe calea ce le-a fost pusă la dispoziție prin lege, respectiv în condițiile art.47 și art.48 din Legea nr.7/1996, organului competent, efectuarea operațiunilor de carte funciară.
Astfel, potrivit art.4 lit. m din Legea nr.7/1996, Agenția Națională de C. și P. I. are ca atribuție principală, printre altele, pe aceea de a asigura „. drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifică sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate";. Procedând în această manieră, reclamanților nu le este restrâns dreptul de acces la justiție recunoscut de art.21 din Constituția României și de art.6 par.1 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și libertăților fundamentale, întrucât aceștia au posibilitatea de a se apăra de eventuale abuzuri ale autorității administrative mai sus menționate, prin formularea unei acțiuni în condițiile art.50 alin.2 coroborat cu art.49 din Legea nr.7/1996, dispoziții conform cărora împotriva încheierii de respingere a cererii de înscriere în cartea funciară se poate formula plângere, care este de competența instanțelor judecătorești, respectiv a judecătoriei.
Prin Decizia civilă nr. 5. din (...) pronunțată de Tribunalul Cluj îndosarul nr. (...) s-a respins ca nefondat apelul declarat de pârâți P. M., P.
V., împotriva Sentinței civile nr. 5. A. 2010, pronunțată în dosarul civil nr. (...) al J. C.-N., pe care a menținut-o în întregime.
Au fost obligați apelanții să plătească intimaților reclamanți suma de 2.500 lei, cheltuieli de judecată în apel.
P. a pronunța această hotărâre, tribunalul a reținut următoarele:
In ce privește motivul de apel privind revenirea asupra modalității de efectuare a plății prețului trebuie remarcat ca aceasta ". " își are fundamentul in prevederile contractuale. Astfel antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat intre părți cuprinde clauze contradictorii cu privire la plata prețului pe prima pagina si respectiv pe a doua pagina .
In prima pagina se arata ca plata diferenței de 24.400 DEM se face pana la data de (...) insa numai o data cu punerea in posesie a apartamentului de către vânzători către cumpărători .
Pe pagina a doua se arata ca diferența de preț se plătește astfel: la
(...) cu ocazia predării posesiei se va achita o suma de 6630 DEM ,iar diferența de 17.770 DEM se va achita la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare in condițiile legii .
Ca atare modalitatea de plata a prețului nu este o schimbare determinata unilateral de către intimații reclamanți care sa ateste cauza imorala urmărita de aceștia la încheierea antecontractului din speță ci ea își are fundamentul în înțelegerea părților .
Împrejurarea ca înțelegerea părților a fost consemnata corect in prima pagina a antecontractului de vânzare cumpărare este dovedita prin faptul ca pe același antecontract apelanta P. V. a scris mențiunea ca a primit la data de (...) suma integrala de bani adică 25.000 DEM, mențiune atestata prin semnătură de ambii apelanți așa cum rezulta din expertiza criminalistica aflata la f. 123-133 dosar fond .
Aceasta mențiune semnata de către ambii promitenți vânzători face prin ea însăși dovada primirii întregii sume de 25.000 DEM nefiind necesara administrarea altei probe in acest sens.
Din depozițiile martorilor nu rezulta o stare de fapt contrara .Astfel martorul G. M. care a ajutat apelanții pârâți sa se mute știa de la aceștia ca prețul trebuia sa fie achitat in 2 -3 zile si nu peste 10 ani, iar apelanții erau mulțumiți de vânzarea pe care au făcut-o .
Martora Răcan D. a arătat ca in calitate de vecina a discutat cu apelanta anterior mutării iar aceasta era mulțumită de vânzarea apartamentului cat si de prețul pe care l-a primit si cu care urma sa își achite o alta datorie. Totodată apelanta a mai venit in vizita in bloc dar niciodată nu s-a plâns ca nu i s-ar fi achitat prețul.
Din depoziția martorului M. M. rezulta ca acesta a lucrat la agenția imobiliara care a intermediat contractul de vânzare cumpărare.
Împrejurarea ca acest act s-a încheiat prin intermediul unei agenții imobiliare duce la concluzia ca apelanții au fost cei care au formulat oferta de vânzare, găsind un cumpărător pe măsura ofertei lor ceea ce duce la concluzia lipsei unui scop mediat ilicit sau imoral din partea cumpărătorilor .Acest martor își aduce aminte doar ca înțelegereapărților a fost aceea de a achita un preț si a achita si ratele pentru apartament .M. a fost de fata la achitarea avansului de preț fără ca martorul sa știe daca restul de preț s-a achitat sau nu.
Celalalt martor audiat nu a relatat nimic despre plata prețului
(f. 141 dosar fond ).
Aceste probe nu fac dovada ca diferența de 24.400 DEM nu a fost achitata .Din contra un martor nu știe nimic despre achitarea restului de preț, altul știe ca trebuia achitat după 2-3 zile ,iar altul confirma primirea prețului știind aceasta împrejurare chiar de la apelanta anterior mutării ei din bloc cit si din faptul ca ulterior venind in vizita apelanta nu a spus nimic despre faptul ca nu ar fi primit restul de preț. Concluzia este ca aceste depoziții nu infirma plata sumei de 25.000DEM de către promitenții cumpărători iar una din ele chiar confirma aceasta plata .
In ce privește plata prețului către vânzătorul imobilului S. R. in antecontractul de vânzare cumpărare se arata faptul ca prețul este compus din suma de 25.000 DEM care se remite direct de către intimații reclamanți apelanților pârâți si prețul pe care aceștia trebuiau sa îl achite către S. R. pentru cumpărarea imobilului din speța in temeiul Legii 112/1995 .In ce privește aceasta ultima suma nu se preciza in convenția părților ca acest preț trebuie achitat intr-o singura prestație ci se arata ca este vorba de prețul ce va fi stabilit de unitatea vânzătoare in condițiile Legii 112/1995. In acest sens in depoziția de la f. 141 dosar fond se arata ca înțelegerea părților a fost aceea ca sa se achite un preț si ratele la apartament deci nu intr-o singura prestație prețul pentru apartament in temeiul Legii 112/1995
Conform actelor remise de care O.-BCF C. N. prețul de vânzare cumpărare al imobilului din speță in temeiul Legii 112/1995 a fost stabilit la suma de 51.655.941 lei .Din acest preț la data de (...) s-a achitat suma de 15.496.782 lei restul urmând a fi achitat in rate lunare de 487.144 lei timp de 15 ani.
Rezulta așadar ca înțelegerea părților nu a fost aceea ca intimații reclamanți sa achite întregul preț de vânzare cumpărare in temeiul Legii
112/1995 in anul 1999.Ei si-au asumat obligația achitării acestui preț in condițiile stabilite de unitatea vânzătoare .Aceste condiții sunt cele indicate in contractul de vânzare cumpărare (f. 66 dosar fond ) si ca atare achitarea doar a avansului de 15 milioane sus menționat nu dovedește sub nici o forma ca reclamanții intimați nu dețineau cei
25.000 DEM ci dovedește cel mult ca nu au avut (sau nu au vrut
)resurse suficiente pentru a achita atât acest preț cit si suma de 25.000
DEM plătind suma sus indicata apelanților având in vedere ca cealaltă suma putea fi plătita si in rate.
Acest avans nu a fost achitat de către apelanți întrucât chitanța de plata a acestui avans este in posesia intimaților reclamanți (f. 76 dosar fond ).Totodată aceasta plata apare ca neverosimila in condițiile in care apelanții nu aveau resurse financiare in acest sens (aveau datorii),cu doua zile înainte au predat posesia apartamentului către reclamanți sinu au făcut nici un demers in vederea intabulării apartamentului, aceasta intabulare si notare a antecontractului de vânzare cumpărare fiind realizata de către reclamanții intimați in anul 2004 (f.104-107 dosar fond întrebarea 8 ).
In ce privește posibilitatea falsificării semnăturilor si a scrisului apelanților aceasta posibilitate este exclusa de expertiza criminalistica efectuata in speță si care nu a fost combătută de nici o alta proba cu o valoare științifica egala sau alta proba .
Simpla împrejurare ca martorii G. M. si V. T. D. arata ca in casa au rămas după mutarea pârâților apelanți câțiva saci de rafie cu rechizite,hărți,cărți nu poate duce la concluzia ca semnăturile pârâților si mențiunea de pe antecontract a fost falsificată. Astfel in primul rând nu s-a dovedit ca in casa ar fi rămas hârtii scrise si semnate de către pârâții apelanți fiind posibil ca toate cărțile ,rechizitele ,hârtiile sa nu cuprindă o asemenea semnătura sau scriere. Totodată daca scrisul s-ar fi falsificat fără îndoiala ca acest fals ar fi fost identificat in expertiza criminalistica având in vedere ca aceea scriere este una destul de lunga si este imposibil ca o persoana sa fi putut imita scrisul cu exactitate in întreaga mențiune fără ca un expert sa identifice falsul .
In ce privește declarațiile făcute de către apelanta P. V. din depoziția de la f. 140 dosar fond rezulta ca aceasta anterior predării s-a declarat mulțumită fata de vecini nu doar cu condițiile in care s-a realizat vânzarea ci si cu prețul încasat fiind mulțumită ca din acești bani își poate achita o datorie .Totodată in vizitele următoare nu a infirmat aceasta mulțumire si nu a spus niciodată cu nu ar fi primit restul de preț .
La data predării posesiei părțile știau si prețul de vânzare al apartamentului de către S. R. întrucât așa cum rezulta din depoziția agentului imobiliar acesta a fost împreuna cu părțile la P. C. N. pentru a se interesa care este prețul de vânzare si in ce condiții se putea achita .
In ce privește achitarea restului de preț către S. R. din chitanțele aflate la f. 76-95 doar fond chitanțe emise in intervalul de timp 1999- august 2007 cit si din depoziția aflata la f. 140 dosar fond rezulta ca aceste rate erau achitate de către reclamanții intimați pe numele pârâților in unele din ele indicându-se si numele plătitorului .De altfel câtă vreme in raporturile cu S. R. titularii contractului de vânzare cumpărare erau pârâții plata ratei de preț nu se putea face decât pe numele lor pentru a fi liberatorie .
In ce privește adeverința privind achitarea integrala a diferenței de preț la data de (...)(f. 96 dosar fond ) se impune a se face unele precizări
.Obligația reclamanților era aceea de achita ratele pentru apartament pana in anul 2014 .Pana in august 2007 aceștia si-au achitat cu regularitate aceasta obligație conform probelor indicate in alineatul precedent .Aceștia nu au făcut dovada - prin depunerea unei chitanțe - ca in data de (...) ar fi lichidat integral acest preț .Daca apelanții sunt cei care s-au dus in (...) pentru a achita diferența de preț - fapt nedovedit inspeță printr-o chitanță ,adeverința depusa nefiind suficientă - printr-o singura prestație ,aceasta plata este irelevanta in speță fiind făcuta exclusiv in ideea de a susține ca reclamanții nu si-au îndeplinit obligațiile contractuale .
Așa cum s-a arătat mai sus aceștia au achitat pârâților apelanți suma de 25.000 DEM si pana in august 2007 conform înțelegerii părților si contractului de vânzare cumpărare întocmit in temeiul Legii 112/1995 au achitat ratele de preț scadente .Ei nu aveau obligația de a achita in avans ratele ce se întindeau pana in 2014 astfel ca achitarea anticipata a acestor rate daca a fost făcută de către pârâți nu duce la concluzia ca reclamanții nu si-au îndeplinit obligațiile contractuale, pârâții având deschisa calea unei simple acțiuni in pretenții .Prin aceasta manevra apelanții ce figurează ca proprietari ai imobilului in raport cu S. R. au abuzat de posibilitatea de a achita diferența de preț care in condițiile anului 2007 era una mica pentru a paraliza o acțiune in executarea silita atipica a antecontractului de vânzare cumpărare .Tocmai din aceasta perspectiva nu era necesar a se verifica cine a achitat dintr-o data ratele de preț nescadente pentru soluționarea litigiului de fata acest lucru nefiind necesar .
Împrejurarea ca in intervalul de timp 1999-2007 apelanții nu s-au plâns de împrejurarea ca nu li s-a achitat diferența de preț este încă o dovada a faptului ca in realitate aceștia au fost mulțumiți de convenția incheiată ,au primit banii de la reclamanți,iar după ce au început sa aibă din nou probleme financiare respectiv începând cu anii 2006 au încercat sa recupereze apartamentul pentru a-si procura alte resurse financiare .
Daca înțelegerea părților ar fi fost aceea ca restul de preț sa fie achitat atunci când se încheie contractul de vânzare cumpărare respectiv după 10 ani pârâții apelanți trebuiau sa aștepte pana in anul 2009 sa primească diferența de preț iar plata prețului către S. R. sa nu ii preocupe întrucât nu era obligația lor de a-l achita .In realitate încă din anul 2007 au încercat sa recupereze imobilul ceea ce denota ca înțelegerea părților a fost cea reținuta de către instanța si mai sus expusa si ca susținerile apelanților sunt lipsite de fundament.
Probele administrate in cauza si mai sus expuse nu denota faptul ca mențiunea de pe contract privind plata sumei de 25.000 DEM ar fi fost smulsa de la pârâți prin dol ,violenta sau frauda .
In condițiile concrete de încheiere a antecontractului de vânzare cumpărare prețul stabilit reprezintă o prestație suficienta pentru asumarea obligație de a face specifica antecontractelor de vânzare cumpărare.
Totodată la încheierea acestui antecontract de vânzare cumpărare reclamanții nu au urmărit un scop mediat ilicit sau imoral urmărind sa profite de vreo stare a pârâților apelanți .Astfel pârâții aveau doar vocația de a cumpăra imobilul in care locuiau in chirie in temeiul Legii
112/1995 .Î. aveau nevoie de bani pentru a achita o datorie s-au hotărât sa vândă acest apartament .In acest sens s-au adresat unei agențiiimobiliare pentru a le găsi un cumpărător, cumpărătorii găsiți de agenția imobiliara fiind reclamanții .Deși aveau doar o aprobare pentru cumpărarea imobilului părțile s-au înțeles la vânzarea respectiv cumpărarea imobilului din speță,pârâții primind întreaga suma de
25.000 DEM la predarea imobilului .Evident ca prețul nu putea fi unul similar cu cel al unui imobil cu situația juridica pe deplin lămurita si care avea si prețul de achiziție achitat .Totodată trebuie avut in vedere si faptul ca încheierea contractului de vânzare cumpărare si reglementarea situației juridice era posibila doar după 10 ani timp îndelungat si in care erau posibile multe schimbări cum este si schimbarea poziției pârâților fata de antecontractul încheiat .
Martorii au arătat ca pârâții apelanți au încheiat contractul in cunoștință de cauza si au fost mulțumiți de termenii contractului si de suma efectiv primita ea fiind in concepția acestora contravaloarea bunului pe care l-au transmis in condițiile concrete de mai sus .
Achitarea prețului către S. R. s-a făcut in timp conform înțelegerii părților care la aceea data nu putea previziona procesul inflaționist si ca atare la acea data aceasta suma nu era derizorie ea apărând ca fiind derizorie in prezent după producerea efectelor inflaționiste .Dar cauza ilicita si imorala se apreciază la momentul încheierii contractului si nu privind retrospectiv după 10 ani de la încheierea lui. Ori la data încheierii lui prețul stabilit era unul serios si suficient pentru încheierea antecontractului de vânzare cumpărare iar pârâții apelanți erau mulțumiți de contract si preț.
Împrumutul de 42.000 EURO luat in anul 2006 de către pârâții apelanți si radiat in anul 2008 este irelevant in cauza .Astfel acest contract de împrumut nu dădea naștere unui drept de creanță garantat de vreun drept real pe imobil. Ca atare împrumutătorul era un simplu creditor chirografar al promitenților vânzători .Promitenții cumpărători in calitatea lor de succesori cu titlu particular nu sunt ținuți de obligațiile personale ale persoanei de la care au dobândit un drept real cu titlu particular .
In ce privește depoziția martorului M. M. aceasta depoziție nu releva nimic care sa contrazică concluziile sus menționate. Astfel martorul releva ca încheierea antecontractului s-a realizat prin intermediul unei agenții angajate de către vânzători (ceea ce este o dovada importanta in lipsa unui cauze imorale si ilicite ).Același martor confirma ca înțelegerea părților a fost aceea de a se plăti o suma de bani si a se achita prețul către S. R. in rate si nu deodată .Acest martor nu știe insa daca s-a plătit sau nu diferența de preț ,știe ca s-a plătit avansul de 600 DEM, nu știe daca a fost sau nu prezent când s-au plătit cei 15 milioane de lei ce trebuiau plătiți la primărie ca avans dar își amintește cu siguranță ca a fost cu părțile la primărie pentru a discuta despre vânzarea imobilului. S-a mai întâlnit cu paratul in urma cu 2 ani adică in anul 2008 când paratul i-a spus ca sunt probleme cu vânzarea apartamentului întrucât cumpărătorii nu i-a achitat restul de preț .Aceasta depoziție nu relevanimic care sa contrazică concluziile mai sus expuse si care rezulta din toate celelalte probe si chiar daca ar fi relevat ceva in sensul susținerilor apelanților ele nu au fi concordat cu toate celelalte probe administrate in cauza .Datorita acestor considerente tribunalul a apreciat ca aceasta proba nu poate sta la baza admiterii apelului si ca nu se impune reaudierea martorului .
Nu era necesar ca reclamanții intimați sa facă dovada ca au deținut cei 25.000 DEM câtă vreme mențiunea de pe antecontract face dovada încasării restului de preț de către pârâți mențiune nesmulsă prin dol
,violenta ,frauda si care a fost scrisa de ei .
Probele au fost analizate de către instanța de fond împreuna ,ele fiind concordante si ducând la concluzia univoca ca antecontractul de vânzare cumpărare nu are o cauza (scop mediat )ilicita sau imoral si ca reclamanții intimați si-au îndeplinit obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare cumpărare .
In apel apelanții au încercat sa invoce falsitatea actului de care se prevalează reclamanții prezentând exemplarul lor si susținând ca este diferit de cel notat in cartea funciara si prezentat de reclamanți .Aceasta falsitate nu a fost invocata ca motiv de nulitate in prima instanță si ca atare prin prisma art. 294 C.pr.civ nu poate fi invocata pentru prima oara in recurs .Raportat la cererea principala aceasta falsitate nu poate fi reținuta întrucât probele administrate in cauza respectiv înscrisuri
,interogator ,martori expertiza confirma realitatea actului juridic si a clauzelor analizate mai sus .
P. toate considerentele mai sus expuse tribunalul in temeiul art. 296
C.pr.civ a respins apelul ca nefondat si a menținut hotărârea apelata ca fiind legala si temeinica .
In temeiul art. 298,274 C.pr.civ tribunalul a obligat pârâții apelanți aflați in culpa procesuala sa plătească reclamanților intimați suma de
2500 lei cheltuieli de judecata in apel constând in onorariu avocațial (f.
39-41).
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâții P. M. și P. V. solicitând admiterea recursului, casarea celor două hotărâri și trimiterea cauzei la Judecătoria Cluj-Napoca în vederea administrării de noi probe.
În motivare s-a arătat că soluțiile au fost pronunțate prin reținerea unei stări de fapt deformate, nefiind probată înțelegerea reală intervenită între părți.
Prețul stabilit în antecontract nu este unul fictiv, ceea ce s-a încercat a se proba fiind faptul că reclamanții nu aveau veniturile necesare achitării acestuia.
Cele două instanțe de fond au acordat raportului de expertiză criminalistică întocmit în cauză valoarea de probă absolută, fără a încuviința alte probe în vederea răsturnării susținerilor intimaților.
Niciuna dintre instanțe nu s-a pronunțat în sensul că adeverința întocmită la data de (...) nu este suficientă pentru dovedirea acoperirii creditului în valoare de 36.159.000 lei la data de (...).
Păstrarea chitanțelor de către intimați nu trebuie să ducă automat la concluzia că aceștia au achitat atât avansul cât și ratele pentru apartament.
C. ilicită există dacă se are în vedere că reclamații intimați au achitat sume mici într-o perioadă îndelungată dobândind un bun cu valoare de circulație ridicată la nivelul anului 2007, având asigurată începând cu luna aprilie 1999 și o locuință într-o zonă bine cotată pe piața imobiliară.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 8 și art. 312 alin.
3 C.
În apărare intimații N. C. și N. J. au formulat întâmpinare prin careau solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
În motivare s-a arătat că întreaga derulare a contractului s-a bazat pe acordul de voință al părților, promitenții cumpărători îndeplinindu-și toate obligațiile care le reveneau.
Afirmațiile recurenților privind plata prețului sunt simple speculații care tind să ascundă reaua credință a acestora.
Întreaga probațiune administrată în cauză a demonstrat că prețul integral stabilit prin contract a fost achitat conform mențiunilor făcute pe acesta.
Intimații și-au îndeplinit în totalitate obligațiile contractuale, la momentul încheierii convenției de vânzare cumpărare prețul stabilit fiind unul rezonabil și serios.
La prima zi de înfățișare instanța a invocat din oficiu excepția nulității cererii de recurs, rămânând în pronunțare asupra acesteia.
Din motivarea cererii de recurs formulată de către pârâții P. M. și P. V. rezultă că ceea ce se invocă este stabilirea greșită a stării de fapt de către prima instanță și instanța de apel.
Deși se invocă dispozițiile art. 304 pct. 8 C. care stipulează ca motiv de nelegalitate situația în care instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, schimbând natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, din motivarea cererii de recurs nu rezultă că motivele invocate s-ar încadra în acest text de lege, așa cum s-a arătat anterior recurenții înțelegând să critice modalitatea în care instanțele de fond au stabilit starea de fapt în cauză pe baza probelor administrate.
Stabilirea greșită a stării de fapt ca motiv de recurs era prevăzută de pct. 11 al art. 304, acesta fiind abrogat prin OUG nr. 1., în aceste condiții stabilirea greșită a stării de fapt nemaiputând fi invocată ca motiv de recurs.
Din actele de la dosar rezultă că cele două instanțe de fond și de apel au administrat toate probele necesare soluționării juste a cauzei, stabilirea stării de fapt fiind făcută pe baza interpretării coroborate a acestora, neimpunându-se administrarea altor probe, de altfel recurenții neindicând ce alte probe noi s-ar impune a fi administrate în cauză. În aceste condiții nu sunt aplicabile prevederile alin.3 al art.312 C.
Apreciindu-se că motivele de recurs invocate nu se încadrează în nici unul din cazurile limitativ prevăzute de art. 304 C., Curtea în temeiul art. 3021 alin. 1 lit. c raportat la art. 306 C. va admite excepția invocată constatând nulitatea recursului declarat de pârâții P. M. și P. V. împotriva deciziei civile nr. 546 din 5 noiembrie 2010 a T.ui C. pronunțată în dosarul nr. (...), pe care o va menține. În temeiul art. 274 C. instanța va obliga recurenții să plătească intimaților N. C. și N. J. suma de 1250 lei, cheltuieli de judecată în recurs reprezentând onorariu avocațial. P. ACESTE M.IVE, ÎN NUMELE LEGII D E C I D E Constată nul recursul declarat de pârâții P. M. și P. V. împotriva deciziei civile nr. 546 din 5 noiembrie 2010 a T.ui C. pronunțată în dosarul nr. (...), pe care o menține. Obligă pe numiții recurenți să plătească intimaților N. C. și N. J. suma de 1250 lei, cheltuieli de judecată în recurs. Decizia este irevocabilă. Dată și pronunțată în ședința publică din 13 ianuarie 2011. PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, A. A. C. ANA I. A. C. GREFIER, C. B. Red.A.C./dact.L.C.C. 2 ex./(...) Jud.apel: A.-A. M., O.-R. Ghișoiu Jud.fond: M.-C. H.
| ← Decizia civilă nr. 3051/2011, Curtea de Apel Cluj | Decizia civilă nr. 1525/2011, Curtea de Apel Cluj → |
|---|
