Decizia civilă nr. 2485/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția I Civilă
Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 2485/R/2012
Ședința publică din 17 mai 2012
Instanța constituită din: PREȘEDINTE: A. A. C. JUDECĂTOR: ANA I. JUDECĂTOR: A.-A. P. GREFIER : C. B.
S-a luat spre examinare recursul declarat de reclamantul B. M. împotriva deciziei civile nr. 114 din 21 februarie 2012 a T.ului C., pronunță în dosarul nr. (...), privind și pe intimații C. LOCAL AL M. C.-N. și M. C.-N. PRIN P., având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în cauză, se prezintă reprezentanta reclamantului recurent B. M., avocat C. L. M., care depune împuternicire avocațială la dosar, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care, se constată că la data de 24 aprilie 2012, s-a depus la dosar, prin registratura instanței, din partea reclamantului recurent B. M., un înscris la care a anexat taxa judiciară de timbru în sumă de 4 lei și 0,15 lei timbru judiciar.
Reprezentanta reclamantului recurent depune la dosar o copie de pe întâmpinarea depusă de către M. C.-N. și C. Local al M. C.-N., în dosarul nr.
(...), al Judecătoriei C.-N. și arată că nu are cereri de formulat în probațiune.
Reprezentanta reclamantului recurent arată că nu are cereri de formulat în probațiune
Nemaifiind alte excepții sau cereri, Curtea declară închisă faza cercetării judecătorești și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentanta reclamantului recurent solicită admiterea recursului, modificarea sentinței recurate în sensul respingerii apelului ca nefondat și menținerea ca temeinică și legală a sentinței pronunțate de Judecătoria Cluj-Napoca, cu cheltuieli de judecată doar pentru fond și apel.
C U R T E A
Prin sentința civilă nr. 13981 din (...) pronunțată în dosar nr. (...) al
Judecătoriei C.-N., a fost admisă acțiunea civilă extinsă formulată de reclamantul B. M., în calitate de moștenitor al reclamantului decedat în cursul procesului B. F., în contradictoriu cu pârâții C. Local al M. C.-N., și M. C.-N. prin P., și în consecință, au fost obligați pârâții să încheie cu reclamantul B. M. contract de vânzare cumpărare cu privire la imobilul situat în C.-N., str. B.a nr. 1, ap. 21, compus din 2 camere, bucătărie, cămară, baie, antreu, sas și la plata în favoarea reclamantului a sumei de
800 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Conform înscrisurilor anexate la dosarul cauzei reclamantul B. F. a deținut începând din anul 1989, în calitate de chiriaș în temeiul C.ui deînchiriere nr. 1. încheiat la data de (...) imobilul situat în C.-N., str. Gorunului, nr. 6, ap. 21, apartament, pe care l-a folosit până în anul 2001.
La data de (...) reclamantul B. F. se adresează cu o cerere la pârâtul C.
Local al M. C.-N. solicitând aprobarea, pe motive profesionale, a unui schimb de locuință cu imobilul situat în C.-N., str. B.a nr. 1, ap.21, folosit la aceea dată de numita A. M. și familia tot în baza unui contract de închiriere valabil încheiat.
În baza Procurii Speciale nr. 863 din data de (...), numitul R. L. a fost împuternicit de A. M. și A. I., să-i reprezinte în schimbul imobiliar cu numitul B. F., cu privire la ap. 21 din str. Gorunului, nr. 6, precum și orice alte câte cereri necesare, semnarea contractului de schimb și cererile și contractul de cumpărare a acestui imobil.
Prin H. nr. 327 emisă la data de 27 septembrie 2001, C. Local al M.
C.-N. a aprobat schimbul de locuințe fond de stat cuprinse în anexa, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, respectiv a schimbului de locuințe solicitat de B. F. și A. M.
Ulterior aprobării acestui schimb de locuințe, între reclamantul B. F. și pârâtul C. Local al M. C.-N. s-a încheiat la data de (...) un Contract de închiriere cu nr. 39966 având ca obiect apartamentul din str. B.a, nr. 1, ap.
21 și Actul adițional la acest contract din data de (...): f. 55 - f. 59, prin care a fost prelungită valabilitatea acestui contract până la data de (...).
În toată această perioadă de timp reclamantul B. F. s-a adresat C. Local al M. C.-N. cu repetate cereri de cumpărare a imobilului, pe care-l deținea în calitate de chiriaș, însă a fost refuzat pe considerentul că cererea sa nu se încadrează în dispoz. art.9 din L. nr. 1., intrata in vigoare la data de
29 ianuarie 1996 - publicată în M.O. nr. 279/2005, art.6 din H.G. nr.20/1996, republicată, pentru aprobarea Normelor Metodologice privind aplicarea L. nr.1., H.G.nr.11/1997 si art.43, alin.l si 3 din KG. nr.498/2003.
De menționat că, în cursul procesului la data de (...) reclamantul B. F. a decedat, acțiunea fiind continuată de reclamantul B. M., în calitate de fiu al defunctului și unic beneficiar al contractului de închiriere încheiat cu C. Local, frații acestui, numiții: B. L. și B. F., renunțând la acest beneficiu prin declarație autentificată anexată cauzei la fila 51.
În consecință, la data de (...) între moștenitorul reclamantului, numitul
B. M. și pârâtul C. Local al M. C.-N. s-a încheiat C. de închiriere pentru suprafețe cu destinația de locuință nr. 28805, având ca obiect imobilul în litigiu, și Actul adițional la acest contract din data de (...): prin care a fost prelungită valabilitatea acestui contract până la data de (...).
P. art. 9 din L. nr. 1., chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natura foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrala sau în rate a prețului.
Însă, sunt reale susținerile pârâtului potrivit cărora, în conformitate cu dispoz. art. 6 din H. Guvernului nr. 20/1996, republicată, privind Normele Metodologice de aplicare a L. nr. 1., dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii, respectiv data de 29 ianuarie
1996.
Astfel, din punct de vedere strict formal, reclamantul nu îndeplinea condiția prevăzută de art. 6 din H. Guvernului nr. 20/1996, republicată, însă având în vedere dispozițiile art. 33 din legea nr. 114/1996, republicată, precum și acordul pârâtului la schimbul de locuințe, ambele contracte deînchiriere fiind în vigoare la data intrării în vigoare a L. nr. 1., în momentul schimbului a operat o cesiune de drepturi, reclamantul beneficiind astfel de drepturile câștigate de către numita A. M. asupra imobilului în litigiu situat în C.-N., str. B.a nr. 1, ap. 21.
De menționat că, imobilul în litigiu nu a fost revendicat în temeiul L. nr. 10/2001.
Având în vedere cele de mai sus, în temeiul art. 9 din L. nr.1. și a art. 6 din H. Guvernului nr. 20/1996, republicată, privind Normele Metodologice de aplicare a L. nr. 1., instanța de fond a admis ca întemeiată acțiunea civilă formulată de către reclamant și a obligat pârâții să încheie cu reclamantul B. M. contract de vânzare cumpărare cu privire la imobilul situat în C. N., str.
B.a nr. 1, ap. 21, compus din 2 camere, bucătărie, cămară, baie, antreu, sas.
Prin decizia civilă nr. 114/(...) a T.ului C. a fost admis apelul declarat de pârâții C. Local al M. C. N. și M. C.-N. prin P. împotriva sentinței civile nr. 1. din (...) pronunțată în dosar nr. (...) al Judecătoriei C.-N., care a fost schimbată în întregime în sensul că a fost respinsă acțiunea civilă formulată de reclamantul B. M. în contradictoriu cu pârâții C. Local al M. C.
N. Și M. C.-N. prin P. având ca obiect obligație de a face.
În considerentele acestei decizii se reține că, din probatoriul administrat în fața primei instanțe rezultă că B. F., antecesorul în drepturi al intimatului, a avut calitatea de chiriaș asupra imobilului situat in C.-N. str. B.a nr. 1, ap. 21, în baza C.ui de închiriere nr. 3. încheiat cu C. local al municipiului C.-N. P. clauzelor Actului adițional încheiat la data de (...), durata contractului a fost prelungită până la data de (...). În urma decesului titularului intimatul B. M., în calitate de moștenitor al acestuia, a încheiat cu M. C.-N., reprezentat prin P., C. de închiriere nr. 28805/(...) (f. 46-49), termenul inițial al închirierii fiind de 2 luni, iar ulterior a fost prelungit pe o perioadă de 5 ani, până la data de (...), conform Actului adițional încheiat la data de (...) (f. 50).
Din adresa nr. 273/451/(...), emisă de D. F. I. de S., rezultă că titularul inițial al contractului de închiriere, B. F., a solicitat cumpărarea locuinței care a format obiectul contractului prin cererea înregistrată sub nr.
31771/(...).
În conformitate cu dispozițiile art. 42 alin.1 si 3 din L. nr.10/2001, în vigoare la data formulării cererii, imobilele care în urma procedurilor prevăzute la cap. III nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali. Imobilele cu destinația de locuințe, prevăzute la alin. (1), pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.
Prin aceste dispoziții legale s-a instituit doar un drept de preemțiune privind cumpărarea imobilelor de către chiriași și nu o obligație legală adeținătorului de a vinde imobilele.
Totodată, în conformitate cu dispozițiile art.52 din L. nr.10/2001, potrivit cărora „la data intrării in vigoare a prezentei legi se aproba orice altedispoziții contrare";, urmare a intrării în vigoare a L. nr.10/2001 au fost abrogate implicit dispozițiilor art. 9 alin.1 din L. nr.1., care stabileau dreptul chiriașilor de a cumpăra apartamentele care nu se restituiau foștilor proprietari.
Așadar, chiar dacă antecesorul în drepturi al intimatului reclamant arfi îndeplinit la data formulării cererii de cumpărare condițiile prevăzute de art.9 alin.1 din L. nr.1., această stare de fapt nu poate produce consecințelejuridice dorite, în condițiile în care aceste dispoziții legale nu mai sunt aplicabile.
De asemenea, instanța a apreciat că sunt nefondate susținerileintimatului privind discriminarea sa prin înstrăinarea de către pârâți a altorimobile, la cererea chiriașilor, în conformitate cu art.9 din L. nr.1. și dupăintrarea în vigoare a L. nr.10/2001, întrucât astfel de înstrăinări au putut firealizate, fie cu încălcarea dispozițiilor legale menționate mai sus, fie ca urmare a deciziei liber consimțite a deținătorului de a vinde și în nici un caz nu pot justifica obligarea pârâților la încheierea unui contract privindimobilul în litigiu, cu nerespectarea acestor dispoziții.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs în termenul legalreclamantul solicitând modificarea deciziei atacate în sensul respingeriiapelului și în consecință, menținerea sentinței civile nr. 13981/(...) a
Judecătoriei C.-N. .
În motivarea recursului întemeiat în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 Cod proc.civ., recurentul a arătat că dispozițiile art. 9 din L. nr.
1. nu au fost niciodată expres abrogate, astfel că antecesorul său a optat pentru cumpărarea locuinței. Faptul nesoluționării cererii de către pârât îi este imputabil acestuia și nu poate duce la privarea lui de a dobândi în proprietate locuința în litigiu deținută în temeiul unui contract de închiriere.
Instanța omite să observe faptul că statul a adoptat o serie de măsuri de protecție a chiriașilor, printre care și prevederea din art. 9 a L. nr. 1.. Obligarea unității administrativ-teritoriale la vânzarea spațiului locativ aflat sub incidența L. nr. 1. nu aduce atingere dreptului său de dispoziție asupra bunului, deoarece obligația de a vinde este o obligație in rem,instituită în considerarea obiectului și nu o obligație in personam, reglementată în considerarea subiectului, respectiv a unității administrativ teritoriale.
Obligația de a vinde este instituită și prin dispozițiile art. 41 din Constituția României, care garantând dreptul de proprietate prevede expres că și limitele și conținutul acestor drepturi sunt stabilite de lege.
Reclamantul a depus întreaga documentație necesară vânzăriiimobilului, iar prin faptul că pârâtul procedează la vânzarea locuințelor înmod discriminatoriu, nu face altceva decât să confirme faptul că acțiunea luieste întemeiată.
Examinând recursul declarat, prin prisma motivelor invocate, curtea apreciază că este nefondat și în consecință, în baza art. 304 pct. 8 și 9 și art.312 alin. 1 Cod proc.civ., urmează să-l respingă pentru următoarele considerente:
Numitul B. F., antecesorul reclamantului, a avut calitatea de chiriaș asupra apartamentului nr. 21, situat în C.-N., str. Gorunului nr.6, în baza contractului de închiriere nr. 1./1989 încheiat cu C. Local al municipiului
C.-N.
La 11 iulie 2001 B. F. solicită C. Local al municipiului C.-N. aprobarea unui schimb de locuință cu apartamentul nr. 21, situat în C.-N., str. B.a nr. 21, schimb aprobat prin H. nr. 327/(...), în baza căruia se încheie contractul de închiriere nr. 39966/2001.
Acest contract a fost prelungit prin actul adițional încheiat la (...) până la data de (...), iar în urma decesului titularului, reclamantul B. M., în calitate de moștenitor al acestuia a încheiat cu M. C.-N. reprezentat prin P. contractul de închiriere nr. 28805/(...), inițial pe o perioadă de 2 luni, iarulterior prelungit pe o perioada de 5 ani până la data de 19 mai 2014, conform actului adițional încheiat la 1 iunie 2009.
Antecesorul recurentului a solicitat cumpărarea locuinței, care a făcut obiectul contractului de închiriere, însă cererea lui a fost respinsă, motivat pe faptul că nu se încadrează în dispozițiile art. 9 din L. nr. 1..
P. dispozițiilor art. 42 alin. 1 din L. nr.10/2001, imobilele care în urma procedurilor prevăzute la C. III nu se restituie persoanelor îndreptățite, rămân în administrarea deținătorilor actuali.
Alin. 3 al aceluiași articol 42, mai prevede că „imobilele cu destinația de locuințe prevăzute la alin. 1 pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune";.
P. dispozițiilor art. 52 din L. nr.10/2001, „la data intrării în vigoare a prezentei legi se abrogă orice alte dispoziții contrare";, ceea ce înseamnă că, urmare intrării în vigoare L. nr.10/2001 au fost abrogate implicit dispozițiile art.9 alin. 1 din L. nr. 1., care stabileau că „chiriașii, titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului";.
Din interpretarea dată acestor texte rezultă că, într-adevăr, recurentul în calitate de chiriaș și intimatul, în calitate de deținător al imobilului, dobândesc vocația de a cumpăra și respectiv, de a vinde imobilul ce nu a fost revendicat și restituit în procedura prevăzută de L. nr.10/2001, vocația nu echivalează însă cu obligația de a vinde. A da o astfel de interpretare termenului de „., punând semnul egalității între acesta și obligație, ar însemna că atât chiriașii, cât și deținătorul actual al imobilului au obligația, primii de a cumpăra, iar de-al de al doilea de a vinde imobilul în litigiu.
O asemenea interpretare nu se încadrează în spiritul legii, întrucât ar conduce la concluzia că toți chiriașii sunt obligați să cumpere, iar deținătorii imobilului sunt obligați să vândă, dar ar conduce și la încălcarea drepturilor prevăzute de C. E.. L. nr. 10/2001 prevede doar posibilitatea ca astfel de imobile să fie înstrăinate de către deținătorii acestora și nicidecum obligația de a vinde, după cum, pentru chiriași creează, în situația în care ar dori să cumpere un regim preferențial, prevăzând pentru aceștia un drept de „. în situația în care imobilul ar fi scos la vânzare.
Prin urmare, „vocația"; conferită prin L. nr.10/2001 de art. 42 alin. 3 nu echivalează și nu poate fi interpretată ca o obligație pentru deținătorul imobilului de a vinde, interpretarea din alineatul precedent fiind singura interpretare ce trebuie dată textului legii.
În sprijinul soluției pronunțate vin și dispozițiile art. 6 din HG nr.
20/1996, privind Normele metodologice de aplicare a L. nr. 1., potrivit cărora „dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respectiv la data intrării în vigoare a legii, respectiv data de (...)";. Cerințele acestui text de lege nu sunt îndeplinite în cauză, pentru că, la data de (...) antecesorul reclamantului nu ocupa apartamentul a cărui cumpărare o solicită, acest lucru realizându-se doar la data de 11 iulie 2001.
Împrejurarea că alte persoane au beneficiat de cumpărarea de imobile pe temeiul L. nr. 1., excede limitelor prezentului litigiu, instanța potrivit exigențelor art. 129 alin. ultim Cod proc.civ., fiind limitată la situația concretă a reclamantului.
PENTRU ACESTE M.IVE, ÎN NUMELE L. DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul B. M. împotriva deciziei civile nr. 114 din 21 februarie 2012 a T.ului C. pronunțată în dosar nr. (...), pe care o menține.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 17 mai 2012.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER A. A. C. ANA I. A. A. P. C. B.
Red. CAA dact. GC
2 ex/(...)
Jud.primă instanță: Luca E.
| ← Decizia civilă nr. 4452/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă | Sentința civilă nr. 99/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă → |
|---|
