Decizia civilă nr. 44/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă

Decizii și sentințe civile - Curtea de Apel Cluj (2012)

ROMÂNIA CURTEA DE APEL CLUJ SECȚIA I CIVILĂ

Dosar nr. (...)

DECIZIA CIVILĂ NR. 44 /A/2012

Ședința publică din data 30 martie 2012

Instanța constituită din : Președinte: D.-L. B. icepreședinte al Curții de A

Judecător : I. D. - C.

Grefier : S.- D. G.

S-a luat în examinare, în vederea pronunțării, apelul declarat de reclamanții V. V. M. și V. V.-M. împotriva sentinței civile nr. 9. noiembrie

2011, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr. (...), privind și pe pârâții

R. M.-D. și L. E., având ca obiect acțiune în declararea simulației.

Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din 23 martie

2012, când părțile prezente au pus concluzii care au fost consemnate în încheierea ședinței publice din aceeași dată, când s-a amânat pronunțarea pentru data de 30 martie 2012, ambele încheieri făcând parte integrantă din prezenta hotărâre.

C U R T E A

I. Cererea de chemare în judecată. Prin cererea de chemare în judecatăformulată de reclamanții V.-V. M. și V.-V. M. în contradictoriu cu pârâții R.

M.-D. și L. E., s-a solicitat instanței:

1. să constate că actul de vânzare-cumpărare nr. 33476 încheiat la 10 martie 1997 între pârâți în calitate de cumpărători și S. Român, prin mandatarul său, S.C. Contruct Ardealul S.A. C.-N. este simulat, fiind un contract de mandat fără reprezentare, un contract de prete-nom, în urma unui acord simulatoriu intervenit între reclamanți și pârâți, adevărații cumpărători ai apartamentului situat în C.-N., B-dul E. nr. 38, etaj II, apartament 12 (compus din 5 camere și dependințe cu s.u. de 180,55 mp, înscris inițial în CF 1. C., Nr. top. 578/XII și transcris ulterior în baza deciziei civile de partajare în natură nr. 881/A/2006 a T.ui C., în CF Nr. 1. C., nr. top. 578/XII și CF Nr. 1. C., nr. top. 578/XII/a ) sunt subsemnații V.-V. M. și V.-V. M.;

2. să dispună rectificarea CF 1. C. nr. top. 578/XII în sensul radierii din foaia de proprietate a dreptului de proprietate al pârâților asupra apartamentului și înscrierii dreptului de proprietate al reclamanților asupra acestuia, cu titlul de drept dobândit prin cumpărare și sistarea celor două coli funciare (CF 1. C. și CF 1. C.);

3. să oblige pârâții la plata cheltuielilor de judecată, în caz de opoziție la admiterea acțiunii.

In drept, s-au invocat dispozițiile art. 1175 C civil, art. 34 din Decretul

Lege nr. 115/1938 și art. 274 C. pr. Civ.

În motivele cererii, s-a arătat că ne aflăm în prezența contractului de mandat fără reprezentare sau, cum mai este numit, convenția de prete-nom, actul juridic în puterea căruia mandatarul lucrează pe seama mandantului, dar în numele său personal, fără a-l reprezenta pe mandant, astfel calitatea sa de mandatar îi este necunoscută terțului contractant cu care încheie actul juridic ce face obiectul mandatului, altfel spus, în acest caz mandatul este ascuns publicului cât și contractantului „(Flavius A. Baias, Simulația. Studiu de doctrină și jurisprudență, pag. 117, Ed. Rosetti, București 2003)

Așadar, terțul contractant nu cunoaște calitatea de „om de paie" a celui care contractează, ci, dimpotrivă crede că este adevăratul „stăpân al afacerii", intermediarul fiind în acest caz un „prete-nom " (împrumutător de nume).

Elemente definitorii: a. intenția de a simula, de a crea o aparență neconformă cu realitatea; b. coexistența a două acte juridice, cel public, actul încheiat între prete-nom și terțul contractant și actul secret, mandatul fără reprezentare; c. contradicția dintre cele două acte, în sensul că actul secret modifică efectele actului public, arătând că adevăratul beneficiar al actului public este, mandantul ascuns; d. condiția anteriorității sau concomitentei actului secret (mandatul) în raport cu cel public; e. crearea aparenței neconforme cu realitatea; intermediarul acționează ca și cum ar face-o în nume propriu, deși el este doar un mandatar; f. caracterul unitar al operațiunii.

Pentru validitatea unei asemenea operațiuni este necesară participarea părților la facerea actului secret - contraînscrisul - cu condiția ca acesta să fie licit, să îndeplinească condițiile de formă și fond necesare validității sale.

Doctrina și practica judiciară au statuat constant că trebuie să se dovedească, în condițiile legale ale regimului probator aplicabil, existența simulației, a celor două acte, esențială fiind simultaneitatea de ordin intelectual, actul secret trebuind să fie anterior ori concomitent cu cel public.

În fapt, reclamanta V.-V. M., fostă R., este mama pârâtului R., copârâta fiind fosta soție a acestuia, iar reclamantul V.-V. M. este actualul soț al coreclamantei.

In timpul căsătoriei anterioare, reclamanta a deținut calitatea de locatară a imobilului-apartament situat în C.-N., B-dul E. (fost P. Groza) nr.

38 etaj II ap. 12 (fost 6B), obținut de reclamantă în urma demolării locuinței în care domicilia până la acea dată, astfel cum rezultă din cuprinsul Contractului de închiriere nr. 3. februarie 1987.

Acest contract a fost extins legal asupra unei alte camere, cu acest prilej operându-se modificarea titularului formal, indicat ca fiind R. M.-D., fiul său, calitatea de locatari având-o reclamanta, R. F. (fostul soț, tatăl pârâtului) și R. E., soția fiului, numele actual al acestora fiind L.

Concomitent apariției Legii nr. 112/1995, optând pentru cumpărarea apartamentului, cu respectarea condițiilor impuse de acest act normativ, a convenit cu pârâții - cu toții locuind în acest apartament - ca încheierea actului public de vânzare-cumpărare să se facă pe numele lor, adevărații proprietari fiind, potrivit înțelegerii dintre părți, reclamanții, aceștia din urmă achitând prețul integral al imobilului.

C. actului convențional secret, anterior celui public, reclamanții erau adevărații proprietari ai apartamentului, cu titlu de drept dobândit prin cumpărare, prețul fiind achitat integral și exclusiv de către aceștia, suma totală de bani reprezentând prețul fiind predată de către reclamantul V.-V.

M., pârâtului R. M.-D., la ghișeul casierie S.C. CONSTRUCT ARDEALUL S.A. C.-N., chitanța fiind emisă pe numele R. M.-D. C. actului public, posterior celui secret, pârâții au dobândit aparent dreptul de proprietate.

Contractul public, nereal, simulat, s-a încheiat în forma atestată de înscrisul existent. Contractul secret, actul juridic real, are existență legală, dar nu s-a concretizat printr-un înscris secret. Esențială este însă existența convenției, în sens de negotium, ci, nu existența acesteia ca suport probator. Este esențială condiția simultaneității intelectuale a celor două acte juridice, actul secret trebuind să fie anterior ori concomitent cu cel public, condiție îndeplinită în cauză.

Imposibilitatea morală a preconstituirii înscrisului decurge în mod persuasiv din calitatea părților mamă - fiu- noră - soț - suprapusă relațiilor de bună înțelegere și încredere, la data simulației. Ambii pârâți au convenit necondiționat la primirea banilor necesari pentru achitarea prețului apartamentului, recunoscând calitatea reclamanților de proprietari ai apartamentului. Simulația evocată este reală, convenția de prete-nom realizându-se prin aceea că: o înțelegere simulata, de natura celei afirmate, s-a realizat prin convenirea modalității de realizare a celor două acte juridice; relațiile dintre părți erau cele mai bune, fiind imposibilă pe considerente morale preconstituirea actului secret; plata prețului s-a realizat integral și exclusiv de către reclamanți, în mai multe tranșe; plata prețului de către pârâți nu era posibilă din lipsa banilor necesari, veniturile lor nepermițând la acea dată cumpărarea apartamentului.

Reclamanții au apreciat că valoarea apartamentului este de 509.000 lei.

II. Întâmpinările

Prin întâmpinarea formulată de pârâta L. E., s-a solicitat respingerea acțiunii ca netemeinică și nelegală.

Față de prezenta acțiune, apartamentul în litigiu era sub incidența

Legii nr. 112/1995. Condițiile speciale stabilite de această lege privind atât dobândirea cât și înstrăinarea apartamentelor ce făceau obiectul Legii, determină inaplicabilitatea convenției de preț-nom.

Prin întâmpinarea formulată de pârâtul R. M.-D., s-a arătat că nu se opune admiterii acțiunii așa cum a fost formulată, precizând că susținerile reclamanților sunt conforme cu realitatea.

III. Judecata în primă instanță. Prin sentința civilă nr. 939/(...), pronunțată de Tribunalul Cluj în dosar nr. (...), s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții V.-V. M. și V.-V. M., în contradictoriu cu pârâții R. M.-D. și L. E.

Reclamanții au fost obligați să plătească pârâtei L. E. suma de 2000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr.33.476/(...), pârâții R. M. D. si L. E. (la acea data soția primului) au cumpărat de la C. local C. N., prin SC C. SA , in temeiul dispozițiilor Legii nr.112/1995, imobilul situat in C. N. str. E. nr.38, ap.12, cu nr. top 578/XII (f. 8).

C. contractului de închiriere nr. 302.337 încheiat inițial la data de (...) si a anexelor acestuia încheiate ulterior (f. 18,19,10,12) titularul contractului de închiriere ce a stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare, era pârâtul R. M. D., fiind menționați in calitate de membrii ai familiei care locuiesc împreuna cu acesta si pârâții L. E., soție, R. F. - tata si reclamanta V. M. - mama

Anterior acestui contract, s-a încheiat contractul de închiriere nr.309.762/(...), titular fiind tatăl pârâtului R. M. D. - R. F. - membrii familiei fiind reclamanta V. M. si paratul R. D. M..

Contractul de închiriere din anul 1991, încheiat pe numele pârâtului, a vizat o alta unitate locativă decât cea închiriata anterior tatălui sau, in contractul de închiriere fiind menționat ca acest contract se încheie prin „. in înțelesul dat de L. nr. 5. acestei noțiuni.

In prezenta cauză, au fost administrate interogatoriile părților si au fost luate in considerare depozițiile date in dosarul (...) al T.ui C. de martorii L. G. T., S. D. M. si M. C. (f. 122-128). Din declarațiile acestora a rezultat ca intre reclamanți si pârâții L. E. si R. M. D. au existat discuții, înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, părțile stabilind ca acest contract sa fie încheiat pe numele celor doi pârâți, întrucât R. M. D. era titularul contractului de închiriere, insa prețul sa fie achitat de reclamantul V.-V. M. , iar adevărații proprietari sa fie reclamanții, urmând ca după decesul lor imobilul sa revină pârâților. D. încheierea contractului, prețul a fost achitat de către reclamantul V.-V. M., care i-a dat banii paratului R. M. D. Relevanta sub acest aspect este declarația martorei S. D. M., căreia parata L. E. i-a spus ca reclamantul a achitat prețul apartamentului.

Instanța a reținut ca fiind dovedita in cauza starea de fapt la care se face referire in acțiunea reclamanților, in sensul ca, înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, între reclamanți si pârâții L. E. si R. M. D. a existat o înțelegere, in sensul ca pârâții sa fie titularii contractului, însa prețul sa fie achitat de reclamant (ceea ce s-a si întâmplat), iar adevărații proprietari să fie reclamanții.

Cu toate acestea, instanța a considerat ca in speță fundamentul juridic invocat de către reclamanți, respectiv mandatul fără reprezentare, nu poate duce la admiterea acțiunii in sensul de a se constata că reclamanții sunt adevărații cumpărători in temeiul Legii nr. 112/1995, cu petitele accesorii de rectificarea a cărții funciare și intabulare a imobilului in favoarea lor.

Astfel, contractul de vânzare-cumpărare încheiat in temeiul Legii

112/1995 este un contract care se încheie intuitu personae adică doar cu persoana căreia legea ii permite sa cumpere imobilele ce fac obiectul acestei legi, in speța titularul contractului de închiriere.

Î. conform art. 9 din L. nr. 112/1995 doar titularul contractului de închiriere poate avea calitatea de cumpărător al imobilelor ce fac obiectul acestei legi, nu este posibil ca prin aplicarea mandatului fără reprezentare să se considere că o altă persoană decât titularul contractului de închiriere este cumpărătorul in temeiul Legii 112/1995, o asemenea statuare fraudând prevederile legale cuprinse in această lege specială.

În consecință, așa cum se arată in literatura de specialitate, mandatul fără reprezentare nu este aplicabil contractelor care se încheie intuitu personae. Contractul încheiat in considerarea persoanei mandatarului fara reprezentare produce efecte numai fata de acesta persoană, care devine titulara obligațiilor și a drepturilor rezultate din acest act .

Mandantul nu poate deveni proprietarul bunului dobândit dar poate, ca efect al contractului de mandat fara reprezentare, să ceară transferul dreptului de proprietate (daca nu exista alte impedimente legale) printr-un nou act de înstrăinare.

Aplicând aceste reguli in speță, rezulta ca in temeiul Legii 112/1995 singura persoana îndreptățita sa cumpere imobilul in litigiu era pârâtul R.

M. D. Î. acesta era căsătorit la data cumpărării, bunul a intrat conform art. 30 C.fam in comunitatea de bunuri.

Reclamanta, deși a avut drepturi locative proprii, nu avea dreptul de a cumpăra acest imobil întrucât nu era titularul contractului de închiriere așa cum rezulta neechivoc din fisele locative ce fac parte integranta din contractele de închiriere mai sus indicate in care se arata cine este titularul contractului.

Nu este posibil ca folosind mandatul fara reprezentare sa se statueze ca reclamanții sunt proprietarii imobilului in speța, în temeiul Legii

112/1995, aceasta statuare fraudând si încălcând prevederile art. 9 din aceasta lege care nu permiteau reclamantei si in temeiul art. 30 C.fam soțului ei sa devina proprietarii acestui imobil .

In consecința, singurii cumpărători posibili in temeiul Legii 112/1995 sunt pârâții petitul 1 si pe cale de consecința petitele accesorii neputând fi admise in speța decât prin eludarea art. 9 din L. 112/1995 .

Ca atare, în temeiul art. 1175 C.civ., art. 34 din Decretul Lege

115/1938, art. 274 C.pr.civ, art. 9 din L. 112/1995, tribunalul a respins cererea de chemare in judecata ca nefondata.

In temeiul art. 274 C., au fost obligați reclamanții să plătească pârâtei L. E. suma de 2000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.

V. Declarația de apel. Î. acestei sentințe au declarat apel, în termenul legal, reclamanții V. - V. M. și V. - V. M., solicitând admiterea apelului și schimbarea hotărârii în sensul admiterii cererii de chemare în judecată; cu plata cheltuielilor de judecată în toate instanțele.

Obiectul judecății îl constituie realizarea convenției speciale, constând în contractul de mandat fără reprezentare, sau, cum mai este numit convenția de prete-nom, actul juridic în puterea căruia mandatarul lucrează pe seama mandantului, dar in numele său personal, fără a-l reprezenta pe mandant, calitatea de mandatar nefiind cunoscută terțului contractant cu care încheie actul juridic ce face obiectul mandatului.

Pentru validitatea unei asemenea operațiuni este participarea părților la facerea actului secret - actul convențional nepublic - cu condiția ca acesta să fie licit, să îndeplinească condițiile de formă și fond necesare validității sale.

Probatoriul administrat în cauză dovedește în mod persuasiv 1) existența simulației, respectiva celor două acte - cel public și cel secret; 2) caracterul cert al anteriorității actului secret în raport cu cel public și 3) caracterul legal al operațiunii.

Astfel,răspunsurile date la interogatorii sunt indubitabile și bazate pe o realitate atestată și de martorii audiați într-o altă cauză (depozițiile lor fiind procesuale și administrate nemijlocit de instanță și în contradictoriu între aceleași părți, reținute cu privire la conținutul lor și în dosarul respectiv reținându-se existența celor două acte, cel secret și cel public, anterioritatea actului secret în raport cu actul public și existența aparenței neconforme cu realitatea), martori care au relatat împrejurări percepute personal, evocându-se participarea efectivă și nemijlocită a pârâtei L. E. la realizarea actului secret și neimplicarea sa, în niciun mod, la realizarea actului public; înscrisurile administrate, atestă realitatea faptică susținută și îndeplinirea cumulativă a tuturor condițiilor pentru admiterea acțiunii.

Instanța de judecată, interpretând corect conținutul probelor administrate reține dovedirea în cauză a stării de fapt afirmată si a simulației dar consideră că fundamentul juridic invocat nu poate duce laadmiterea acțiunii în sensul de a se constata că reclamanții sunt adevărații cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995, cu petitele accesorii de rectificarea a cărții funciare și intabulare a imobilului în favoarea lor.

Reclamanta a dobândit calitatea de locatară (chiriaș) a imobilului în litigiu ca urmare a demolării locuinței în care locuia anterior, contractul de închiriere care atestă acest fapt fiind cel cu nr. 309762/(...). Fisa locativă, parte a acestui contract, atestă calitatea reclamantei, alături de ceilalți membrii ai familiei, de chiriaș, titulară de drepturi locative proprii. Calitatea de titulară de drepturi locative proprii este dată de calitatea de chiriaș major.

Acest contract a fost extins legal asupra unei alte camere, prilej cu care a dobândit calitatea de chiriaș, titular de drepturi locative proprii și pârâta R. E., soția fiului său, numele actual al acesteia - prin revenirea la numele purtat anterior căsătoriei, ca efect al divorțului pronunțat - fiind acela de L.

Concomitent apariției Legii nr. 112/1995, optând pentru cumpărarea apartamentului cu respectarea condițiilor impuse de acest act normativ, reclamanții au convenit cu pârâții ca încheierea contractului de vânzare - cumpărare să se facă pe numele fiului, dar adevărații proprietari fiind, potrivit acestei înțelegeri explicite, reclamanții,pentru aceasta prețul fiind achitat de reclamanți, banii fiind deținuți ca bun propriu de către reclamant.

C. actului convențional secret, act constituind condiție pentru încheierea actului public de vânzare-cumpărare, reclamanții erau adevărații proprietari ai imobilului cumpărat, cu titlu de drept dobândit prin cumpărare, al cărui preț a fost achitat integral si exclusiv de către aceștia, suma totală de bani reprezentând prețul fiind predată (in două rânduri) de reclamantul V. - V. M., primită de casieria vânzătorului contra chitanțelor doveditoare a plății, predate de fiecare dată tot reclamantului unde se află si în prezent, chitanțele fiind emise pe numele R. M. D.

C. actului public, încheiat posterior celui secret ca urmare a acceptării convenției secrete, pârâții au dobândit aparent dreptul de proprietate.

Neîncheierea actului secret prin înscris doveditor este explicată și acceptată legal prin imposibilitatea morală a preconstituirii înscrisului, determinată de raporturile dintre noi și pârâți, necontestate, constând în calitatea părților unele față de altele : mamă - fiu - noră - soț, suprapusă relațiilor de bună înțelegere și încredere necondiționată, la data simulației și posterior acesteia până la data divorțului pârâților.

Ambii pârâți au convenit necondiționat la primirea banilor necesari pentru achitarea prețului apartamentului - în modalitatea concretă relatată și dovedită persuasiv, recunoscând calitatea reclamanților de proprietari ai apartamentului.

Se afirmă că simulația evocată este reală, convenția de prete - nom realizându-se prin aceea că: o înțelegere simulată, de natura celei afirmate și dovedite de apelanți, s-a realizat prin convenirea modalității de realizare a celor două acte juridice; relațiile dintre apelanți erau cele mai bune, fiind imposibilă din motive morale preconstituirea actului scris secret; plata prețului s-a realizat integral și exclusiv, in două tranșe; plata prețului de către pârâți, ori fostul soț, tatăl pârâtului, nu era posibilă din lipsa banilornecesari, veniturile lor nepermițând la acea-dată cumpărarea apartamentului.

Instanța de judecată lipsește de conținut și efecte actul achiesării unui pârât la admiterea acțiunii. Este de remarcat că pârâtul R. M. D. achiesează la acțiune, cu care este de acord și contrazice documentat afirmațiile reclamantei privind plata prețului de către ei. Se atestă de către acest pârât că veniturile lor erau insuficiente pentru a avea prețul necesar; că nu au existat niciun fel de economii, iar suma de bani câștigată" la C. a fost suficientă doar pentru cumpărarea unui frigider din Găești, jud. Argeș.

Totodată, pârâtul intimat demonstrează caracterul mincinos al afirmațiilor pârâtei din cuprinsul întâmpinării sale, privind plata prețului apartamentului din prețul primit din vânzarea unui bun moștenit, probând destinația acestei sume .

Instanța, cu o motivare de circumstantă, formală, nu sancționează poziția pârâtei L. E., deși probele administrate sunt de natura sa determine soluția solicitata de reclamanți.

În cadrul procesului de față a susținut, prin răspunsurile la interogatoriu, existența unor economii din banii câștigați la C., dar "uitând" cuantumul lor și destinația lor concretă. Faptul esențial este acela că pârâta s-a rezumat la a face afirmații dar nu a dovedit niciuna din împrejurările afirmate neavând nici măcar preocupare pentru aceasta. cererile sale de probațiune neavând ca obiect respectivele stări de lucruri.

Prevederile evocate de instanță nu conduc la concluzia reținută de instanță. Caracterul legal al simulației nu poate fi contestat, cu toate că se evocă legea specială și interdicția legală de înstrăinare a apartamentelor cumpărate în temeiul acesteia o perioadă de 10 ani de la data cumpărării.

Prevederile art. 9 din L. nr. 112/1995 nu au conținutul și nu determină efectul reținut de instanța de judecată, aceste prevederi trebuind interpretate în interdependență cu prevederile art. 11 din lege, conform cărora actele juridice încheiate cu încălcarea prevederilor art. 9 alin. 6 și art. 10 sunt lovite de nulitate absolută (art. 9 alin. 1 nefiind indicat aici), motivele de nulitate absolută referindu-se la alte situații decât cea de față.

Prin prevederile HG nr. 11/29 ianuarie 1997, astfel cum acestea au modificat și completat HG nr. 20/1996, în art. 4.1 din acesta (text nou introdus) se statuează că dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care având un contract de închiriere valabil încheiat ocupau apartamentele respective la data intrării În vigoare a legii.

Este de observat că sintagma "Titularii de contracte" primește conținutul real, preexistent în literatură și practica judiciară, în sensul că titularul de contract este oricare chiriaș major, titular de drepturi locative proprii.

Nu ne aflăm în niciuna din situațiile care ar determina caracterul nelegal al simulației deoarece: nu se pune și nu s-a pus problema unei transmiteri a dreptului de proprietate de la pârâți la apelanți, reclamanți fiind titularii dreptului de proprietate de la data simulației ; reclamanta V. V. M. era la data contractului titulară de drepturi locative proprii, calitate determinată de aceea de chiriașă majoră, atestată fiind în această calitate de fișa locativă a contractului de închiriere, temei al contractului de vânzare- cumpărare, având dreptul legal să dobândească proprietatea apartamentului conform Legii nr. 112/1995, soțul co-reclamant dobândind calitatea de coproprietar ca efect al dobândirii bunului în timpul căsătoriei.

Ceilalți chiriași, titulari de drepturi locative proprii au consimțit la cumpărarea apartamentului de către reclamanți, fiind de acord să acționeze ca împrumutători de nume, în temeiul mandatului fără reprezentare, ei fiind în imposibilitate de a perfecta cumpărarea din lipsa totală a banilor necesari.

Pentru perfectarea contractului în modalitatea arătată, s-a procedat la modificarea fișei locative, in lipsa convenției dintre noi aceasta neputându-se face, existența convenției și numai aceasta determinând indicarea fiului apelanților ca titular al contractului.

Reclamanții au folosit acest bun, anterior, concomitent și posterior vânzării, reclamanta fiind chiriaș până la data vânzării-cumpărării în temeiul legii speciale.

Simulația convenită a fost determinată și de poziția tatălui pârâtului și solicitările acestuia făcute în timpul existenței calității sale de titular de drepturi locative.

Nicio prevedere actuală, nici chiar din Noul Cod Civil, nu exclud mandatul fără reprezentare în cazul contractelor intuitu personae, susținerea contrară fiind fără temei.

La data contractului public de vânzare-cumpărare L. nr. 5., privind reglementarea raporturilor dintre proprietari și chiriași, era abrogata, fiind înlocuită de L. locuinței nr. 114/1996, adoptată de camerele P. R. în data de

20 septembrie 1996 și publicată în Monitorul Oficial din data de 21 octombrie 1996, contractul de vânzare cumpărare fiind Î. În 10 martie 1997 sub incidența noii Legi a locuinței;

L. nr. 5. nu definește noțiunea de titular de contract, referindu-se la cea de titular de drepturi locative;

L. nr. 112/1995 și HG nr. 20/1996 nu conțin noțiunea de titular de contract, ci pe aceea de chiriaș care având un contract de închiriere valabil încheiat ocupau apartamentele respective, determinată de calitatea de chiriaș major căci minorii nu sunt titulari de drepturi locative proprii, drepturile lor fiind subsecvente drepturilor părinților majori cu care locuiesc.

În raport cu toate cele de mai sus este evident că :

- mandatul fără reprezentare este aplicabil situației deduse judecății;

- nu poate fi vorba despre fraudarea Legii nr. 112/1995 și a actelor normative edictate în explicarea și aplicarea acesteia;

- apelanta îndeplinea toate condițiile legale pentru a dobândi proprietatea bunului;

- acțiunea este una în realizarea simulației de prete- nom;

- hotărârea apelată consacră o mare inechitate și exclude drepturile dobândite legal de către noi, fiind în parte contradictorie;

- nu există niciun motiv pentru care un asemenea contract să nu poată primi eficiență.

V. Întâmpinarea.Intimata pârâtă L. E. a depus la dosarul cauzei întâmpinare (f. 19), prin care a solicitat respingerea apelului și menținerea sentinței apelate ca temeinică și legală.

VI. Judecata în apel. Verificând hotărârea atacată în limitele devoluțiunii stabilite prin declarația de apel, Curtea apreciază că apelul reclamanților este nefondat.

Împrejurările de fapt esențiale în această cauză au fost cu certitudine stabilite prin hotărârea primei instanțe, ele nefiind de altfel contestate de către apelanți.

Astfel, se reține, în esență, faptul că între reclamanți și pârâți a existat o înțelegere, în sensul ca pârâții să cumpere pentru reclamanți, în condițiile Legii nr. 112/1995, imobilul apartament nr. 12 din C.-N., str. E. nr. 38 identificat cu nr. top 578/XII, prețul fiind achitat de reclamanți, adevărații proprietari ai apartamentului.

A fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 33476 din (...), pârâții fiind menționați în calitate de cumpărători, în condițiile în care titular al contractului de închiriere nr. 3./(...) era pârâtul R. M. D.

Prima instanță a apreciat că acest contract de vânzare - cumpărare este unul intuitu personae, legea conferind exclusiv titularului contractului de închiriere dreptul de a cumpăra imobilul în temeiul Legii nr. 112/1995.

Or, mandatul fără reprezentare, invocat de reclamanți drept temei juridic al prezentei acțiuni juridice în justiție, nu este aplicabil contractelor intuitu personae, astfel că mandantul nu poate deveni mandantul bunului dobândit, în sensul celor pretinse de reclamanți. O statuare în sens contrar ar conduce la fraudarea prevederilor art. 9 din L. nr. 112/1995, care nu permiteau reclamantei V. V. M. să cumpere apartamentul în litigiu.

Într-adevăr, potrivit dispozițiilor art. 9 din L. nr. 112/1995, în vigoare la data încheieri contractul de vânzare-cumpărare nr. 33476 din (...),

„chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului.

De prevederile aliniatului precedent beneficiază și chiriașii care ocupă spații locative realizate prin extinderea spațiului inițial construit";.

L. conferă, așadar, dreptul de a cumpăra exclusiv chiriașilor „.i de contract";, condiția fiind una imperativă și conferind contractului astfel încheiat un caracter intuitu personae, cum în mod corect s-a apreciat și în primă instanță.

Referitor la sintagma „. de contract";, conținutul acesteia a fost determinat prin legile-cadru care au reglementat succesiv raporturile de locațiune.

Astfel, art. 5 din L. nr. 5., republicată, preciza textual: „locatar principal este persoana fizică sau juridică titulară a contractului de închiriere";.

Prin art. 15 din același act normativ se dispunea în sensul că locuința din fondul locativ de stat „se atribuie în folosința titularului contractului de închiriere și membrilor familiei sale, care vor fi prevăzuți nominal în contractul de închiriere. Fac parte din familie, soții și copii, precum și părinții soților, întreținuți de aceștia";.

Titularul contractului de închiriere este, așadar, locatarul principal, în înțelesul acestei legi, căruia i se conferă și competența de a face acte de dispoziție, precum subînchirierea și schimbul de locuință (art. 17, art. 26).

L. nr. 114/1996 utilizează de asemeni noțiunea de „. al contractului de închiriere";, în cuprinsul art. 45 și art. 21, pentru a determina chiriașul consemnat în contractul scris încheiat cu proprietarul, precizând că în cuprinsul acestui contract urmează a fi menționate toate celelalte persoane care vor locui împreună cu titularul contractului.

Așadar, titular al contractului de închiriere este chiriașul principal, parte a raportului juridic de locațiune și menționat ca atare în contract, cel care va realiza acordul cu proprietarul locuinței. Acestei persoane, L. nr.

112/1995 îi conferă dreptul la cumpărare.

În cauză, actul de vânzare- cumpărare nr. 3. menționează în cuprinsul său contractul de închiriere nr. 3. din (...) or, titular al acestui contract era pârâtul R. M. D., reclamanta V. M., mama acestuia, fiind menționată în calitate de membru al familiei, alături de soție, L. E., și tată, R. F..

Prin urmare, exclusiv pârâtul R. M. D. putea să aibă calitatea de cumpărător al apartamentului în litigiu, conform art. 9 din L. nr. 112/1995.

Așa fiind, apare cu neputință ca prin aplicarea mandatului fără reprezentare, al cărui regim juridic a fost corect evidențiat în cadrul acestui proces, să se considere că o altă persoană decât titularul contractului de închiriere are calitatea de cumpărător și în patrimoniul acestuia s-a produs efectul translativ de proprietate al bunului vândut, căci această operațiune ar conduce în mod evident la fraudarea dispozițiilor imperative ale legii.

Așa cum temeinic a apreciat și prima instanță, acordul prealabil contractului de vânzare-cumpărare încheiat între cele două părți litigante, în temeiul căruia reclamanții au plătit, de altfel, prețul contractului, a fost dovedit în cauză. Existența contractului de mandat fără reprezentare însă nu conduce la efectele pretinse de reclamanți, intermediarul dobândind în patrimoniul său dreptul de la terțul contractant și având obligația, potrivit contractului de mandat fără reprezentare, să îl transmită mandantului său, rămas ocult. Prin urmare, mandantul trebuie să solicite exercitarea obligației de către mandatar, în baza contractului de mandat fără reprezentate, aceea de a-i transmite dreptul de proprietate dobândit de la terțul contractant. Or, în cauză, reclamanții au invocat o transmisiune directă a dreptului de proprietate în patrimoniul propriu, iar nu executarea contractului de mandat.

În consecință, cumpărători și proprietari ai bunului în temeiul Legii nr. 112/1995 sunt pârâții, astfel că în mod corect s-a respins ca nefondat capătul principal de cerere și, pe cale de consecință, cererile accesorii.

Față de cele ce preced, văzând și dispozițiile art. 296 C., apelul se va respinge ca nefondat.

În baza art. 298 rap. la art. 274 C., apelanții vor fi obligați să plătească intimatei L. E. 2.000 lei cheltuieli de judecată în apel, justificate prin chitanța de plată a onorariului avocațial, depusă în original la dosar (pag. 53 dosar).

PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

R.pinge ca nefondat apelul declarat de reclamanții V. V. M. și V. V.-M. împotriva sentinței civile nr. 939 din 11 noiembrie 2011 a T.ui C., pronunțată în dosar nr. (...), pe care o menține.

Obligă pe numiții apelanți să plătească intimatei L. E. suma de 2.000 lei, cheltuieli de judecată în apel.

Decizia este definitivă și executorie.

Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.

Dată și pronunțată în ședința publică din 30 martie 2012.

PR.EDINTE

JUDECĂTOR

GREFIER

D.-L. B. I. D.-C.

S.-D. G.

Red.DB/dact.MS

2 ex.

Jud.fond: A.A.M.

← Sentința civilă nr. 35/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă		Decizia civilă nr. 4452/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă →

Decizia civilă nr. 44/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Decizia civilă nr. 44/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă