Decizia civilă nr. 2497/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. (...) Cod operator 8428
D. CIVILĂ NR. 2497/R/2012
Ședința publică din 18 mai 2012
Instanța constituită din: PREȘEDINTE: A.-A. P.
JUDECĂTORI: C.-M. CONȚ
I.-D. C.
GREFIER : A.-A. M.
S-a luat spre examinare recursul declarat de reclamanta S. S. A. M. S., împotriva deciziei civile nr. 3. din (...) a T.ui C., pronunțată în dosar nr. (...), privind și pe pârâta intimată T. M., având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la prima strigare a cauzei, se prezintă pentru reclamanta recurentă domnul avocat K. O., care arată că se prezintă în substituirea domnului avocat S. L. J., conform împuternicirii avocațiale de substituire pe care o depune la dosar, precum și pârâta intimată personal.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul declarat de reclamanta S. S. A. M. S., a fost introdus în termen legal, a fost comunicat părții adverse și nu a fost legal timbrat la data înregistrării cererii de recurs.
S-a făcut referatul cauzei după care Curtea constată că la data de (...) reclamanta recurentă, prin intermediul domnului avocat S. L. J., a înregistrat la dosar un înscris, prin care depune la dosar timbrajul aferent recursului, la care a anexat un timbru judiciar pentru recurs în valoare de 0,15 lei (f. 9) și chitanța care atestă plata taxei judiciare de timbru pentru recurs în cuantum de 5 lei (f.
10).
Curtea constată că recursul declarat de reclamanta S. S. A. M. S. este legal timbrat.
Pârâta intimată depune la dosar o întâmpinare, în 3 exemplare, prin care solicită respingerea recursului ca nefondat, din care un exemplar instanța îl înmânează reprezentantului reclamantei recurente.
Reprezentantul reclamantei recurente, la întrebarea instanței, arată că nu dorește lăsarea cauzei la o strigare ulterioară, în vederea lecturării întâmpinării.
Reprezentantul reclamantei recurente și pârâta intimată arată că nu au de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat.
Nemaifiind de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat, Curtea declară închisă faza cercetării judecătorești și acordă cuvântul reprezentantului reclamantei recurente în susținerea recursului, iar pârâtei intimate îi acordă cuvântul pentru a pune concluzii asupra recursului declarat de reclamantă.
Reprezentantul reclamantei recurente arată că O. nr. 4. conferea o protecție chiriașilor până la data de (...) și, totodată, face referire la art. 6 și art. 9 din O. nr. 4., precum și la dispozițiile art. 30 din L. de punere în aplicare a Noului Cod Civil.
De asemenea, reprezentantul reclamantei recurente arată că, în opinia sa, recursul declarat de reclamantă este întemeiat și solicită admiterea acestuia,pentru motivele dezvoltate pe larg în memoriul de recurs, cu obligarea pârâtei intimate la plata cheltuielilor de judecată, conform chitanței depuse la f.
14 din dosarul instanței de apel.
La întrebarea instanței, adresată reprezentantului reclamantei recurente, referitoare la împrejurarea dacă reclamanta recurentă a atacat cu recurs și soluția instanței de fond sau numai soluția instanței de apel - având în vedere că în memoriul de recurs se arată că soluția instanței de apel și a instanței de fond este netemeinică și nelegală -, acesta arată că reclamanta recurentă a atacat cu recurs doar soluția instanței de apel.
Pârâta intimată arată că la data de (...) s-a prezentat la biroul domnului avocat pentru a-i arăta ce are de făcut și ulterior a trimis o scrisoare domnului avocat, iar acesta i-a spus să se prezinte la biroul său în data de (...) în vederea încheierii unui contract de închiriere pentru imobilul în care aceasta locuiește și la acea dată domnul avocat i-a spus că nu poate încheia contractul de închiriere, iar ulterior i-a spus că totuși se va încheia un contract de închiriere pentru imobilul în care locuiește.
De asemenea, pârâta intimată arată că persoana care a măsurat clădirea în litigiu, respectiv domnul Potor i-a spus că nu i s-a reținut chirie pentru spațiul în care aceasta locuiește, deoarece are o pensie mică, iar ulterior, i-a dat un înscris prin care s-a stabilit o chirie de 500 lei, însă nu a putut achita această sumă, deoarece are o pensie de 350 lei, din care trebuie să-și cumpere cele necesare traiului.
La întrebarea instanței, adresată pârâtei intimate, referitoare la împrejurarea dacă aceasta mai locuiește în imobilul în litigiu, pârâta intimată arată că locuiește tot în acel imobil deoarece nu are unde să se ducă și este singură pentru că soțul său a decedat în urmă cu 27 de ani.
De asemenea, pârâta intimată arată că, potrivit legii, reprezentanții reclamantei recurente erau obligați să încheie cu dânsa un contract de închiriere pentru spațiul în care aceasta locuiește, pe o perioadă de cinci ani, însă nu a fost încheiat un astfel de contract.
În concluzie, pârâta intimată solicită respingerea recursului declarat de reclamantă, pentru motivele arătate prin întâmpinarea depusă azi la dosar.
Curtea reține cauza în pronunțare.
C U R T E A
Pr in sen tinț a c iv il ă n r. 11438/(...), pronunț ată de Judec ător ia Clu j -Napoca îdosar nr. (...),s-a respins cererea în evacuare formulată de reclamanta S. S. A. M. S. în contradictoriul cu pârâta T. M.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut în considerentele sentinței următoarele:
„Apartamentul ocupat de pârâtă a făcut obiectul restituirii în natură, în temeiul L. nr. 1. pe seama lui A. P. care l-a adus în societatea reclamantă ca aport în natură. Imobilul este înscris în CF pe seama reclamantei.
La data de (...) se încheie între fostul proprietar și pârâtă, contract de închiriere pe care l-au intitulat „.. S-a convenit ca durata închirierii s-a făcut pentru un an, începând cu data de (...).
Pana la data de (...), data la care a avut loc predarea posesiei imobilului către proprietarul A. P., pârâta a ocupat apartamentul in baza contractului de închiriere încheiat cu deținătorul anterior, Primăria Cluj-Napoca.
Conform dispozițiilor legale în vigoare la momentul predării apartamentului către noul proprietar, contractele de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, respectiv art. 13 și 15 L. nr. 1., art. 13 din normele metodologice de aplicare a L. nr. 1., se prelungesc de drept pentru o perioada de 5 ani de la data deciziei de restituire în natură.
Potrivit dispozițiilor art. 10 alin.2 L. nr. 2. chiriașii au obligația de a comunica în scris proprietarului, cererea de a încheia un nou contract, în termen de cel mult 30 zile de la primirea notificării.
Analizând actele încheiate de părți ulterior emiterii dispoziției de restituire în natură, prin prisma dispozițiilor legale evocate, instanța reține că pârâta, prin faptul încheierii actului intitulat „., la data de (...), și-a manifestat intenția de a închiria și pe mai departe apartamentul, uzând de posibilitatea legală de a locui pentru perioada de timp stabilită de lege, adică pentru 5 ani.
Intervalul de un an stabilit convențional nu poate fi, în opinia instanței, derogatoriu de la norma legală deoarece scopul pentru care legiuitorul a stabilit prelungirea contractelor având ca obiect imobile restituite în temeiul L. nr.1., a fost protecția chiriașilor. În cazul în care intenția legiuitorului nu era aceasta, ar fi prevăzut posibilitatea ca părțile să deroge de la termenul de cinci ani, micșorându-l.
F. de cele reținute anterior, instanța apreciază că pârâta, încheind contractul de închiriere cu A. P. la data de (...), beneficiază, în puterea legii, de efectele unui contract a cărui durată este de cinci ani, contract în ființă la data promovării cererii în evacuare.
Temeiul de fapt al acțiunii, respectiv ajungerea contractului la termen, nefiind îndeplinit, reclamanta nu se poate prevala de disp. art. 480 C.civ. și să pretindă de la pârâtă posesia apartamentului, fiind datoare să respecte contractul de locațiune, așa cum dispune art. 1441 C.civ.
Instanța apreciind cererea reclamantei ca neîntemeiată, o va respinge";.
Împ o tr iv a aces te i s en tințe a decl ar at apel recl aman ta SC S . A. M. S.,solicitând instanței admiterea apelului și pe cale de consecință, modificarea în întregime a sentinței civile nr. 1., în sensul admiterii cererii introductive; cheltuieli de judecată.
În motivare reclamanta arată faptul că, art. 13 din L. 1. prevede că în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în Ordonanța de urgență a G. nr. 4. privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, aprobată cu modificări și completări prin L. nr. 2., cu modificările și completările ulterioare.
OUG 4. a prelungit de drept contractele de închiriere aflate în curs de executare cu un termen de 5 ani, începând cu data de (...) până Ia data de (...).
După această dată OUG 8. a prelungit din nou acest termen pe o perioadă de încă 5 ani, adică de la data de (...) până la data de (...). După data de (...) obligația proprietarului de a încheia un contract de închiriere a încetat, fiind la latitudinea exclusivă a proprietarului dacă încheie sau nu un contract de închiriere cu aceste persoane, în considerarea prerogativelor ce decurg din exercitarea efectivă a dreptului de proprietate.
Această interpretare teleologică corespunde rațiunii legii, aceea de protecție a chiriașilor pe o perioadă determinată de timp și a interpreta altfel ar însemna crearea de situații diferite și discriminatorii, în funcție de momentul redobândirii imobilelor de către foștii proprietari, cu consecințe diferite în ceea re privește dreptul locativ al chiriașilor, deși toți au avut situați de chiriași în fostele imobilepreluate abuziv de către stat și li s-a recunoscut posibilitatea de a mai locui în astfel de spații.
Astfel, apreciază reclamanta faptul că, concluziile primei instanțe sunt netemeinice și nelegale, deoarece pârâta a beneficiat de prelungirea contractului de închiriere până la termenul recunoscut de legiuitor - (...), inclusiv a beneficiat de prelungirea contractului de închiriere prin voia exclusivă a proprietarului, însă în acest moment nu mai există niciun text legal care să-1 oblige pe proprietar la încheierea unui nou contract de închiriere cu aceasta.
In virtutea jurisprudenței CEDO se impune asigurarea exercitării depline a tuturor atributelor dreptului de proprietate ce aparține proprietarului, prin evacuarea pârâtei, care nu mai justifică existența niciunui titlu locativ.
La data de (...) s-a depus la dosar întâmpinare din partea pârâtei T. M.,solicitând instanței respingerea apelului ca fiind neîntemeiat și menținerea în totalitate a sentinței atacate ca fiind temeinică, întrucât contractul încheiat cu reclamanta nu a ajuns la termen, reclamanta neputându-se prevala de dispozițiile art. 480 C.civ., aceasta fiind datoare să respecte contractul de locațiune, conform dispozițiilor art. 1441 C.civ.";.
T ribun alul Clu j, pr in dec iz ia c iv il ă nr. 3. /(...), pronunț ată în dos ar nr. (...), a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta S. S. A. M. S., împotriva sentinței civile nr. 11.438/(...), pronunțată în dosarul civil nr. (...) al J. C.-N., care a fost păstrată în întregime.
Nu au fost acordate cheltuieli de judecată în apel.
M.ivând decizia, T. a reținut următoarele:
„T. apreciază că instanța de fond a făcut o corectă apreciere a stării de fapt, întemeiată pe probatoriul administrat în cauză, precum și o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente în materie.
Prin înscrisul intitulat „. intervenit la data de (...) între intimată și numita
A. P., persoană căreia i s-a restituit în procedura prevăzută de L. nr.1. imobilul în litigiu, s-a convenit că părțile vor încheia un contract de închiriere pe durată de un an, stipulându-se totodată că respectivul contract se va încheia în termen de 5 zile de la obținerea de către A. P., a codului de identificare fiscală.
Apartamentul a fost subscris ca aport în natură la capitalul social al apelantei SC S. A. M. S..
Contrar susținerilor acesteia, actul datând din (...) nu este un contract de închiriere, ci o convenție în care părțile au prevăzut ca, în termenul stabilit de ele, să încheie respectivul contract.
Probatoriul administrat în cauză atestă că nu s-a mai perfectat contractul de închiriere, însă din poziția procesuală exprimată de părți este evident că intimata, spre deosebire de apelantă, dorește în continuare încheierea contractului și închirierea apartamentului, așa cum s-a convenit prin actul semnat la data de (...).
Drept urmare, cată vreme proprietara nu și-a îndeplinit obligația asumată contractual, de a perfecta contractul de închiriere cu intimata, este neîntemeiată solicitarea de evacuare a acesteia.
Pe de altă parte, se apreciază că prima instanță a reținut corect incidența în cauză a dispozițiilor art. 13 din L. nr. 1., conform cărora, "în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în Ordonanța de urgență a G. nr. 4. privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, aprobată cu modificări și completări prin nr. 2., cu modificările și completările ulterioare, " precum și cele ale art.15 din lege, potrivit cărora " Contractele de închiriere prevăzute la 6 din Ordonanța de urgență a G. nr. 4. se vor încheia pentru operioadă de 5 ani. … (2) Neîncheierea noului contract de închiriere în cazul prevăzut la 9 și 10 din Ordonanța de urgență a G. nr. 4., cauzată de neînțelegerea asupra cuantumului chiriei cerute de proprietar sau de pretenția acestuia de restrângere a suprafeței locative pentru persoanele prevăzute la art. 32 alin. (1) din aceeași ordonanță, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea noului contract";, aceste prevederi legale relevând intenția legiuitorului de protejare a chiriașilor.
Așa fiind, raportat la considerentele mai sus arătate, în temeiul dispozițiilor art. 296 c.pr.civ., tribunalul urmează a respinge ca nefondat apelul declarat și pe cale de consecință va menține ca temeinică și legală sentința atacată.
Raportat la soluția adoptată și față de împrejurarea că intimata nu a solicitat cheltuieli de judecată, acestea nu vor fi acordate";.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, reclamanta S. SA. M. S., solicitând admiterea prezentului recurs și, pe cale de consecință, modificarea în întregime a deciziei civile nr. 3., în sensul admiterii cereriiintroductive depuse în fața instanței de fond; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului s-a arătat că în fapt, prin acțiunea înregistrată sub numărul de mai sus pe rolul J. C.-N. a solicitat instanței să dispună evacuarea pârâtei T. M. din imobilul situat în str. N. I. nr. 17, ap. 1, jud. C., deoarece aceasta refuză să elibereze apartamentul proprietatea subscrisei.
Prin Sentința civilă nr. 1. instanța de fond a respins cererea, soluția fiind menținută de Tribunalul Cluj prin D. civilă nr. 3..
Recurenta apreciază că soluția instanței de apel (și a instanței de fond) este netemeinică și nelegală pentru următoarele considerente:
În fața instanței de apel s-a arătat că la data de (...) reprezentantul lui A. P.
și intimata au încheiat un protocol prin care au stabilit încheierea unui contract de închiriere pe o perioadă de un an, termen care a expirat.
Instanța de apel a interpretat actul denumit de părți "protocol" ca fiind o promisiune de a încheia în viitor un contract de închiriere și nu un contract de închiriere. F. de această interpretare, este de precizat faptul că și în situația în care convenția dintre părți ar fi promisiune de a încheia în viitor un contract de închiriere, neexecutarea promisiunii nu ar da dreptul părții care îl invocă (adică intimatei) decât la daune-interese, nu și la un drept de folosință, așa cum în prezent se întâmplă.
M.ivarea instanței de apel prin care se susține că atâta vreme cât proprietara nu și-a îndeplinit obligația asumată contractual, de a perfecta contractul de închiriere cu intimata, este neîntemeiată solicitarea de evacuare a acesteia, este nefondată, deoarece pe de o parte, actul denumit de părți "protocol" nu îi conferă intimatei în prezent niciun drept de locațiune, iar pe de altă parte, protecția oferită de lege foștilor chiriași a încetat a-și produce efectele. Mai mult, în motivarea sa, instanța de apel lasă de înțeles că intimata are dreptul de a folosi imobilul atâta timp cât proprietara nu încheie un contract de închiriere. P. instanța de apel și-a conferit și rolul de izvor de drept, pentru că în dreptul material asemenea reglementări nu există.
De asemenea, actul intitulat "protocol" este un inter alios acta, acesta nu este opozabil recurentei. Dreptul de locațiune al intimatei a expirat, acesta nu a fost înscris în cartea funciară pentru opozabilitate, apartamentul intrând în patrimoniul recurentei liber de orice sarcini.
Instanțele, atât cea de fond, cât și cea de apel, au reținut în mod greșit și faptul că ar fi incidente prevederile art. 13 și 15 din L. nr. 1.. Articolele menționate de instanțele de mai sus, și prin prisma cărora acestea consideră că pârâta are posibilitatea de a locui pe o perioadă de încă 5 ani începând cu data de (...), nu mai sunt aplicabile, acestea încetându-și protecția conferită.
După data de (...) obligația proprietarului de a încheia un contract de închiriere a încetat, fiind la latitudinea exclusivă a proprietarului dacă încheie sau nu un contract de închiriere cu aceste persoane, în considerarea prerogativelor ce decurg din exercitarea efectivă a dreptului de proprietate.
Această interpretare teleologică corespunde rațiunii legii, aceea de protecție a chiriașilor pe o perioadă determinată de timp, și a interpreta altfel ar însemna crearea de situații diferite și discriminatorii, în funcție de momentul redobândirii imobilelor de către foștii proprietari, cu consecințe diferite în ceea ce privește dreptul locativ al chiriașilor, deși toți au avut situați de chiriași în fostele imobile preluate abuziv de către stat și li s-a recunoscut posibilitatea de a mai locui în astfel de spații.
Astfel, recurenta apreciază că concluziile instanței de apel sunt netemeinice
și nelegale, deoarece pârâta a beneficiat de prelungirea contractului de închiriere până la termenul recunoscut de legiuitor - (...), inclusiv a beneficiat de prelungirea contractului de închiriere prin voia exclusivă a proprietarului, însă în acest moment nu mai există niciun text legal care să-l oblige pe proprietar la încheierea unui nou contract de închiriere cu aceasta.
Având în vedere cele expuse mai sus, recurenta solicită admiterea prezentului recurs și, pe cale de consecință, modificarea în întregime a Deciziei civile nr. 3., în sensul admiterii cererii introductive.
Pr in în tâmp in are a f or mul ata, in timata p âr âtă T . M. a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
În motivarea întâmpinării s-a arătat că recursul formulat este neîntemeiat, motiv pentru care se impune respingerea acestuia, întrucât, la data de (...), între intimată si numita A. P., proprietara la acea data a imobilului, a intervenit o convenție numita "P." in baza căreia părțile au stipulat încheierea unui contract de închiriere in termen de 5 zile de la obținerea de către A. P. a codului de identificare fiscala.
Prin urmare, este evident faptul ca intimata și-a manifestat la acea data, (...), in mod fara echivoc intenția de a rămâne in imobilul ce face obiectul prezentului litigiu si de a beneficia de protecția oferita chiriașilor de legislația in vigoare.
Totodată, in mod corect a sesizat instanța de apel faptul ca protecția chiriașilor operează de drept in cazul neînțelegerilor ce ar putea exista intre părți asupra spatiilor locative, astfel încât, susținerile recurentei cum ca instanța de apel si-a conferit rolul de izvor de drept sunt de-a dreptul tendențioase si vădit neîntemeiate.
Prevederile art.13 si 15 din L. nr. 1., așa cum a reținut si instanța de fond si de apel, îi sunt pe deplin aplicabile intimatei, protecția conferita chiriașilor in speța de fata nu a încetat la data de (...), atâta timp cât se impunea încheierea unui contract de închiriere intre proprietarii imobilelor și chiriași, conform legislației mai sus menționata.
Totodată, susținerea recurentei că îi este inopozabil actul intitulat "P.", nu este fondată, atât timp cât, așa cum s-a mai arătat, protecția conferita de legiuitor chiriașilor operează de drept, fără a mai fi nevoie de alte formalități, in vederea valabilei locațiunii a imobilului in discuție.
Recursul este nefondat.
Deși recurenta nu a indicat expres în memoriul său de recurs care din motivele de recurs de nelegalitate, dintre cele expres prevăzute de art. 304 pct. 1 -
9 C.pr.civ., ar fi incidente în speță, totuși, făcând aplicarea art. 306 alin. 3
C.pr.civ., Curtea constată că motivele de recurs invocate de reclamantă pot fi circumscrise dispozițiilor art. 304 pct. 8 și art. 304 pct. 9 C.pr.civ.
Astfel, motivul de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 8 C.pr.civ. are în vedere acele critici din memoriul de recurs prin care se invocă greșita interpretare de către instanța de apel a actului încheiat între părți, și denumit de părți „., recurenta apreciind că în mod eronat instanța de apel a considerat că acest „P. "; ar fi o promisiune de a încheia în viitor un contract de închiriere, deși, în realitate, acest „. este un adevărat contract de închiriere.
În ceea ce privește motivul de recurs afirmativ întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ., acesta vizează acele critici din memoriul de recurs prin care se apreciază de către recurenta că în mod greșit instanța de apel ar fi reținut incidența în cauză a dispozițiilor art. 13 și art. 15 din L. nr. 1., precum și acele critici prin care recurenta invocă inopozabilitatea față de sine a „..
În ceea ce privește motivul de recurs întemeiat pe prevederile art. 304 pct.
8 C.pr.civ., Curtea constată că acesta este nefondat, pentru motivele ce urmează a fi expuse:
Prin Dispoziția nr. 5309/(...), emisă în temeiul L. nr. 1. de către P. municipiului C.-N., s-a restituit în natură, în favoarea numitei A. P., apartamentele nr. 1 și 5 din imobilul situat în municipiul C.-N., str. N. I. nr. 17, județul C., lui A. P. fiindu-i predate aceste apartamente prin P. de predare- preluare încheiat la data de (...), cu Primăria municipiului C.-N., D. P. M. și E. P.
(f. 7 dosar fond).
Apartamentul nr. 1, înscris în CF nr. 2. C.-N. (provenită din conversia pe hârtie a CF nr. 1. C.-N.), cu nr. top 2135/1/I, a fost adus ca aport în natură la capitalul social al reclamantei recurente, aceasta întabulându-și dreptul de proprietate astfel dobândit, la data de (...), sub B 1 în sus menționata carte funciară (f. 8, 9 dosar fond).
Anterior întabulării recurentei în CF asupra apartamentului nr. 1, respectiv la data de (...), între proprietara de atunci a imobilului,, numita A. P., reprezentată prin avocat S. L. J., și pârâta intimată T. M., s-a încheiat un act sub semnătură privată intitulat „., prin care, la art. 3, s-a stipulat clauza conform căreia „la discuțiile purtate azi, data de (...), la sediul C. A. S. L. J., în urma notificării transmise, părțile au stabilit de comun acord că vor încheia un contract de închiriere pe o perioadă de un an cu o chirie de 50 lei (cincizeci lei), având în vedere veniturile lui T. M., de aproximativ 330 lei"; (f. 6 dosar fond).
La art. 5 din același „. s-a arătat că acest contract de închiriere convenit de părți la art. 3, urmează a fi încheiat în termen de 5 zile de la obținerea de către numita A. P. a codului de identificare fiscală, pentru înregistrarea contractului la organele financiare.
Interpretând acest act încheiat între părți în conformitate cu dispozițiile art. 977 și urm. C.civ., Curtea constată că acest „. are natura juridică a unui veritabil contract, în sensul pe care art. 942 C.civ. îl dă acestei noțiuni (respectiv un acord între două sau mai multe persoane spre a constitui sau a stinge între dânșii un raport juridic), iar obiectul acestui „. l-a constituit neîndoielnic o obligație de a face, respectiv, promisiunea de a încheia în viitor un contract de închiriere pe o perioadă de un an, contract care ar fi urmat să se încheie efectiv în termen de 5 zile de la obținerea de către A. P. a codului de identificare fiscală, pentru ca respectivul contract de închiriere să poată di astfel înregistrat la organele financiare.
Nu poate fi reținută susținerea recurentei, în sensul că acest „. reprezintă un adevărat contract de închiriere, câtă vreme, părțile de comun acord au stipulat în cuprinsul acestui „. că urmează să încheie un contract de închiriere în termen de 5 zile de la obținerea de către A. P. a codului de identificare fiscală și câtă vreme, prin acest „. nu s-a statuat în niciun fel asupra faptului că la datasemnării „., (...), părțile încheie efectiv un contract de închiriere ale cărui clauze să fi fost precis stabilite și determinate.
Ceea ce s-a convenit prin sus menționatul „. a fost doar disponibilitatea ambelor părți de a încheia, în termen de 5 zile de la obținerea de către numita A. P. a codului de identificare fiscală, a unui contract de închiriere pe o perioadă de un an, cu o chirie stabilită la suma de 50 lei, fără însă a se preciza dacă această chirie urma să fie lunară sau anuală.
Drept urmare, Curtea constată că prin „. din (...) părțile și-au asumat o obligație de a face, respectiv, o promisiune de a încheia în viitor un contract de închiriere, în niciun caz respectivul „. neavând natura juridică a unui contract de închiriere propriu-zis.
Pe cale de consecință, Curtea constată că în speță nu sunt incidente prevederile art. 304 pct. 8 C.pr.civ., impunându-se respingerea acestui motiv de recurs ca nefondat.
Cu privire la incidența în cauză a motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ., Curtea reține următoarele:
Este reală susținerea recurentei, în sensul că, în baza O. nr. 4., contractul de închiriere pe care intimata T. M. l-a avut încheiat cu deținătorul inițial al imobilului, a expirat la data de (...), dar nu este mai puțin adevărat că, așa cum a reținut și instanța de apel, în conformitate cu dispozițiile art. 13 din L. nr. 1., în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de L. nr. 1., sau prin hotărâre judecătorească, sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în O. nr. 4., aprobată cu modificări și completări prin L. nr.
2., cu modificările și completările ulterioare.
Potrivit art. 15 alin. 1 din L. nr. 1., contractele de închiriere prevăzute la art. 6 din O. nr. 4. se vor încheia pe o perioadă de 5 ani, neîncheierea noului contract de închiriere în cazul prevăzut de art. 9 și art. 10 din O. nr. 4., cauzată de neînțelegerea asupra cuantumului chiriei cerute de proprietar sau de pretenția acestuia de restrângere a suprafeței locative pentru persoanele prevăzute la art. 32 alin. 1 din aceeași ordonanță de urgență, atrăgând, conform art. 15 alin. 2 din
L. nr. 1., prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea noului contract.
O. nr. 4. a dispus prelungirea de drept a contractelor de închiriere, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a acestui act normativ, pe un termen de 5 ani, calculat începând cu data de (...), data intrării în vigoare a O. nr. 4., și până la data de (...).
Apoi, prin O. nr. 8. acest termen a fost prelungit din nou pentru o nouă perioadă de 5 ani, din (...) până la data de (...).
Este reală susținerea recurentei, conform căreia, în speță, contractul de închiriere pe care pârâta intimată l-a avut încheiat cu deținătorul anterior al imobilului, a expirat la data de (...), însă, recurenta uită a observa faptul că după data de (...) obligația legală a proprietarului care a redobândit imobilul de a încheia un nou contract de închiriere a încetat, rămânând la latitudinea exclusivă a proprietarului dacă va încheia sau nu un nou contract de închiriere cu aceste persoane, o atare latitudine avându-și originea și fundamentul în prerogativele dreptului de proprietate al proprietarului.
Or, proprietara A. P., cu mult înainte de a transfera dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 1 în favoarea recurentei, cu titlu de aport la capitalul social al acesteia, a înțeles să încheie un „. cu intimata, o veritabilă promisiune de a încheia în viitor un contract de închiriere, prin care au convenit de comun acord că vor încheia în viitor un contract de închiriere cu durată de un an, respectiv, în termen de 5 zile de la data obținerii de către A. P. a codului de identificare fiscală.
Din starea de fapt reținută de primele două instanțe rezultă faptul că în speță nu s-a mai încheiat acest contract de închiriere, deși, pârâta intimată și- a manifestat în mod constant și continuu dorința de a încheia acest contract de închiriere, așa cum pârâta și proprietara A. P. au convenit prin „. semnat la (...).
Singura în sarcina căreia se poate reține o eventuală culpă în neîndeplinirea obligației asumată în acest ";P.";, obligație ce consta în încheierea efectivă a contractului de închiriere conform promisiunii asumate prin „., este numita A. P., astfel încât, solicitarea de evacuare a pârâtei apare ca nelegală și neîntemeiată.
Recurenta a susținut că acest „. nu îi este opozabil, întrucât, reprezintă unres inter allios acta, însă, această susținere urmează să fie înlăturată de către Curte ca nefondată, având în vedere că recurenta este un dobânditor cu titlu particular, astfel încât, succede în toate drepturile și obligațiile pe care A. P. le avea în legătură cu imobilul litigios.
Este știut faptul că, unul dintre principiile fundamentale care guvernează actul juridic civil este principiul relativității efectelor acestuia, consacrat în art. 973 C.civ., text legal care prevede: „convențiile nu au efect decât între părțile contractante";.
Principiul relativității efectelor actului juridic civil poate fi definit ca regula potrivit căreia un act juridic civil produce efecte numai față de autorii sau autorul actului, el neputând să profite ori să dăuneze altor persoane, conținutul acestui principiu fiind fidel exprimat în adagiul latin res inter alios acta, alis neque noccere, neque prodesse potest.
Prin parte se înțelege evident persoana care încheie actul juridic civil, fie personal, fie prin reprezentare, și în patrimoniul ori persoana căreia se produc efectele actului, întrucât a exprimat un interes personal în acel act.
Sunt, însă, anumite categorii de persoane - așa-numiții avânzi-cauză - care, deși nu au participat la încheierea actului, suportă efectele acestuia, datorită legăturii juridice pe care o au cu părțile actului.
Există trei categorii de avânzi cauză: succesorii universali și succesorii cu titlu universal; succesorii cu titlu particular; creditorii chirografari.
În speță, însă, interesează succesorii cu titlu particular, și care sunt acele persoane care dobândesc un anumit drept, privit ut singuli, adică individual, precum cumpărătorul, donatarul, legatarul cu titlu particular, etc.
În cazul succesorului cu titlu particular, calitatea de având cauză nu se apreciază în raport cu actul prin care a dobândit un anumit drept - în acest act având poziția juridică de parte -, ci în raport cu acte anterioare ale autorului, referitoare la același drept sau bun.
În cazul de față, reclamanta recurentă are calitatea de având cauză, având în vedere că a dobândit printr-un act juridic cu titlu particular, de la numita A. P., imobilul litigios.
Prin urmare, nu poate fi împărtășită susținerea recurentei, în sensul că „. dintre A. P. și intimată nu îi este opozabil.
Pe cale de consecință, Curtea constată că este nefondat motivul de recurs întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 9 C.pr.civ.
Așa fiind, în temeiul tuturor considerentelor anterior expuse și a prevederilor art. 312 alin. 1 C.pr.civ., Curtea urmează să respingă ca nefondat prezentul recurs.
Pârâta intimată nu a solicitat cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE M.IVE ÎN NUMELE L.
D E C I D E
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta S. S. A. M. S., împotriva deciziei civile numărul 3. din (...) a T.ui C., pronunțată în dosar numărul (...), pe care o menține.
D. este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 18 mai 2012.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI
A.-A. P. C.-M. CONȚ I.-D. C.
A. A. M.
GREFIER
Red.CMC/dact.MS
2 ex./(...)
Jud.fond: C.M. C.
Jud.apel: D.I.Tașcă/M.Oncică-S.
| ← Decizia civilă nr. 68/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă | Decizia civilă nr. 554/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă → |
|---|
