Decizia civilă nr. 2936/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. (...) Cod operator 8428
D. CIVILĂ NR. 2936/R/2012
Ședința publică din 15 iunie 2012
Instanța constituită din: PREȘEDINTE: A.-A. P.
JUDECĂTORI: C.-M. CONȚ
I.-D. C.
GREFIER : A.-A. M.
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâtul M. C.-N., împotriva deciziei civile nr. 115 din 22 februarie 2012 a T.ui C., pronunțată în dosar nr. (...), privind și pe reclamantul intimat G. J. Q., precum și pe pârâții intimați G. L. M. și G. V., având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la prima strigare a cauzei, se prezintă pârâtul intimat G. V. personal, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care Curtea constată că prin încheierea dată în ședința Camerei de C. din data de (...), a fost admisă cererea de reexaminare a taxei judiciare de timbru, formulată de pârâtul recurent M. C.-N., iar acesta a fost exonerat de la plata taxei judiciare de timbru aferentă prezentului recurs și, totodată, constată că recursul declarat de pârâtul M. C.-N. a fost comunicat părților adverse.
De asemenea, Curtea constată că la data de (...), pârâtul recurent a înregistrat la dosar un înscris întitulat "Adresă de înaintare";, prin care arată că depune la dosarul cauzei dovada expedierii prin scrisoare recomandată a recursului declarat în data de (...), respectiv borderoul de expediere purtând data poștei, (...), din care rezultă că la poziția 8 se află menționat numărul recomandatei prin care a fost expediat recursul, respectiv nr. 21012, care se regăsește și pe plicul aflat la dosarul cauzei.
Având în vedere aspectele mai sus menționate, Curtea constată că recursul declarat de pârâtul M. C.-N., împotriva deciziei civile nr. 115 din 22 februarie
2012 a T.ui C., pronunțată în dosar nr. (...), a fost declarat în termenul legal de
15 zile de la data comunicării hotărârii atacate.
Pârâtul intimat G. V. arată că nu a primit niciun răspuns de la avocatul pe care l-a avut angajat în cauză și, de asemenea, arată că a formulat o cerere prin care a solicitat să plătească o chirie pentru imobilul în litigiu timp de cinci ani, însă această cerere a fost respinsă și, totodată, arată că nu a fost nimeni să stea de vorbă cu el și soția sa, despre imobilul în litigiu.
Nemaifiind de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat, Curtea declară închisă faza cercetării judecătorești și acordă cuvântul pârâtului intimat G. V. asupra recursului care formează obiectul prezentului dosar.
Pârâtul intimat G. V. solicită respingerea recursului, fără cheltuieli de judecată în recurs.
Curtea reține cauza în pronunțare.
C U R T E A
Pr in sen tinț a c iv il ă n r. 1 1568/(...), pronunț ată de J udec ător ia Clu j-Napoca îdosar nr. (...), s-a admis acțiunea formulată de reclamantul G. J. Q., în contradictoriu cu pârâții G. L. M., G. V. și M. C.-N., prin primar.
S-a constatat nulitatea absolută a Actului adițional nr.2 la contractul de închiriere nr. 5523/(...) încheiat între pârâții G. L. M. și M. C.-N.
S-a dispus evacuarea pârâților G. L. M. și G. V. din imobilul proprietatea reclamantului situat în M. C.-N., str. M., nr.19, ap.4, jud. C., înscris în cartea funciară nr. 2.-C1-U4.
Au fost obligați pârâții să plătească reclamantului suma de 314,60 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut în considerentele sentinței următoarele:
„Prin Sentința civilă nr. 456/(...) pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr. (...), rămasă definitivă prin D. nr. 9/A/2009/(...) a C. de A. C., printre altele, s-a dispus obligarea P.ui municipiului C.-N. să emită în favoarea antecesorului reclamantului, O. Z., o nouă dispoziție prin care să se dispună restituirea în natură a apartamentului nr. 4 din imobilul situat în C.-N., strada M., nr. 19, înscris în cartea funciară nr. 1. C.-N.
Imobilul mai sus arătat a făcut obiectul C.ui de locațiune nr. 38009/(...) încheiat între C.l Local al M. C.-N. și Otvos Gyula, antecesorul pârâtei G. L. M., (filele nr. 17-18) și apoi a contractului de locațiune nr. 5523/(...) încheiat între același locator și pârâta G. L. M. D. locațiunii în baza acestui din urmă contract a fost determinată, 3 ani și 3 luni, respectiv (...) - (...) (f. 12-15).
La data de (...), între aceleași părți, M. C.-N. și G. L. M., a fost încheiat actul adițional nr. 2 la C. de închiriere nr. 5523/(...) prin care, printre altele, s-a prelungit durata contractului de închiriere pentru o perioada de 5 ani, de la data de (...) până la data de (...) (fila nr. 16).
La data de (...), având în vedere Sentința civilă nr. 456/(...) pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr. (...), rămasă definitivă prin D. nr. 9/A/2009/(...) a C. de A. C., P. M. C.-N. a emis în favoarea reclamantului dispoziția de restituire, printre altele, și a apartamentului nr. 4, obiect al contractului de închiriere în discuție (filele 7-9), la data de (...) dreptul de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 2.-C1-U4 (fila nr. 20) iar la data de (...) având loc punerea efectivă în posesia reclamantului cu privire la imobilul respectiv.
În prezent, apartamentul nr. 4 din strada M. nr. 19 este ocupat de pârâta titulară a contractului de închiriere, G. L. M., și de soțul acesteia, G. V..
În drept, deși contractul de închiriere nu este condiționat de calitatea celui care închiriază, locator, de a fi proprietar al bunului dat în locațiune, totuși, pentru a fi valabil încheiat se impune ca acesta să fie titularul unui drept în temeiul căruia se poate bucura și ceda folosința lucrului.
Părțile litigante au păreri divergente în ceea ce privește interpretarea prevederilor art. 25 alin. 4 din L. nr. 1. privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie - 22 decembrie 1989 și potrivit căruia decizia sau, după caz, dispoziția de aprobare a restituirii în natură a imobilului face dovada proprietății persoanei îndreptățite asupra acestuia, are forța probantă a unui înscris autentic și constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară.
Invocând prevederile acestui articol, pârâtul M. C.-N. susține că momentulredobândirii dreptului de proprietate asupra apartamentului închiriat este dataemiterii dispoziției de restituire, respectiv (...), astfel că la momentul încheieriiactului adițional a cărui anulare se solicită avea calitatea cerută de lege pentruaceasta.
De cealaltă parte, reclamantul susține că dreptul său de proprietate i-a fostrecunoscut prin D. civilă a C. de A. nr. 9/A/2009/(...) care a stabilit în mod definitiv existența în sarcina P.ui municipiului C.-N. a obligației de a-i restitui în natură apartamentul închiriat și că tergiversarea în punerea în executare a acestei hotărâri judecătorești nu poate însemna prelungirea calității de proprietar a acestuia, calitatea pe care, de altfel, nu a avut-o niciodată.
Instanța nu poate reține apărările pârâtului și, sub acest aspect, va da dreptate reclamantului.
Analizând prevederile art. 25 alin. 4 din L. nr. 1., atât în contextul întregii reglementări în materia restituirilor cât și prin prisma drepturilor fundamentale ale reclamantului în cazul concret, instanța apreciază că acestea nu au menirea de a stabili momentul redobândirii dreptului de proprietate de către cel îndreptățit la restituire, ci stabilesc natura juridică a actului de restituire. A. interpretare este consacrată și prin normele metodologice de punere în aplicare a Legii nr. 1. unde se arată că prevederea legală sus enunțată consacră regimul juridic complex a restituirii în natură, dispoziția fiind asimilată înscrisului sub formă autentică, constituie actul juridic de bază pentru efectuarea formalităților de publicitate imobiliară și constituie titlu executoriu, aceasta din urmă însă în vederea punerii în posesie a beneficiarului.
Prin constatarea caracterului nelegal al preluării bunului din patrimoniul fostului proprietar se consideră implicit că statul nu a fost niciodată proprietar al acelui bun iar pentru aceste motive, dat fiind contextul social, legiuitorul a reglementat expres și derogator situațiile în care drepturile persoanelor vizate, proprietari, foști proprietari sau chiriași intră în conflict.
Sigur că procedura de restituire urmează a se finaliza prin emiterea dispoziției, iar aceasta fie ca urmare a procedurii administrative prevăzute de lege și în lipsa unei hotărâri judecătorești, fie, ca în cazul de față, ca urmare a unei hotărâri judecătorești care obligă autoritatea abilitată la emitere acesteia. În această din urmă situație, ca în cazul de față, instanța a reținut în prealabil îndreptățirea reclamantului la restituire, respectiv a recunoscut dreptul de proprietate al reclamantului asupra apartamentului nr. 4. În aceste condiții, emiterea dispoziției de restituire reprezintă executarea hotărârii judecătorești și nu poate consacra, așadar, momentul redobândirii dreptului de proprietate. T. acestea cu atât mai mult cu cât obligația de emitere a dispoziției de restituire are caracterul unei obligații de a face care, prin natura sa, nu poate fi adusă la îndeplinire decât de către cel obligat, de bună voie sau prin constrângerea acestuia prin aplicarea unor amenzi civile. A., ar fi excesiv ca recunoașterea dreptului de proprietate ca și a posibilității exercitării acestuia în substanța sa să depindă de voința celui obligat la a face, în speță, la a emite dispoziția de restituire.
Față de cele de mai sus, instanța nu va face abstracție în soluționarea prezentei cauze de împrejurarea că, anterior încheierii actului adițional la contractul de închiriere, data de (...), reclamantului i se recunoscuse dreptul de proprietate asupra apartamentului 4, pârâtul M. C.-N. având cunoștință de această împrejurare, conchizând totodată că la momentul încheierii actului adițional locatorul nu avea calitatea de proprietar sau un alt drept în temeiul căruia să fi putut încheia în mod valabil actul adițional al contractului de închiriere.
În ceea ce privește incidența în cauză a prevederilor art. 13 din L. nr. 1. potrivit cărora în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabileprevederile privind contractele de închiriere cuprinse în O. de urgență a G. { H. "J.("MTUxMjM3Mw==");" |nr. 4.} privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, aprobată cu modificări și completări prin L. { H. "J.("MTUxMjM3NA==");" |nr. 2.}, cu modificările și completările ulterioare, prevederi cu privire la care în dispoziția de restituire s-a reținut obligația reclamantului la respectarea acestora, instanța constată în primul rând că neatacarea acestei decizii în condițiile art. 26 din aceeași lege nu înlătură dreptul reclamantului, așa cum susține pârâtul, de a contesta legalitatea contractului de locațiune încheiat.
În al doilea rând, potrivit articolului unic din O. nr. 4., durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, reglementate de O. de urgenta a G. nr. 8. privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere, aprobată prin L. nr. 2., pentru care a operat tacita relocațiune, în condițiile prevăzute la art. 1437 din Codul civil, este de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgenta.
Având în vedere ca termenele prevăzute de art. 2 si art. 7 raportat la art. 1 din O. nr. 4. nu s-au mai prelungit pentru locuințele care nu se mai afla în proprietatea statului sau a unităților administrativ teritoriale, pentru motivele mai sus arătate privitor la valoarea juridică a dispoziției de restituire, instanța constată că contractul de închiriere nr. 5523/(...) nu se încadrează în nici unul dintre cazurile prevăzute de art. 2-7 din O. nr. 4., pârâtul M. C.-N. neavând calitatea de proprietar al apartamentului închiriat, situație premisă avută în vedere de prevederile O. de urgentă a G. nr. 4.. Or, chiar prevederile art. 14 din L. nr. 1., invocate de către pârât, au în vedere contractele de închiriere în mod legal încheiate.
Sancțiunea nulității absolute intervine, printre altele, și în situația în care actul juridic a fost încheiat cu nesocotirea prevederilor art. 966 Cod Civil, potrivit căruia „Obligația Fără cauză sau fundată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea nici un efect"; iar potrivit art. 968 Cod Civil, cauza este nelicită când este prohibită de legi. Ca efect al sancțiunii nulității absolute actul devine lipsit de efectele contrarii ordinii publice și bunelor moravuri, aceste consecințe producându-se retroactiv, de la încheierea actului, cauza de nulitate existând încă din acel moment.
Prin urmare, câtă vreme capacitatea părților, respectiv titlul locatorului, constituie una din premizele validității contractului de locațiune, iar acest titlu, așa cum s-a arătat mai sus, nu exista la momentul prelungirii contractului de închiriere, instanța constată că intervine sancțiunea nulității absolute a actului adițional nr. 2 prin care a fost prelungită durata contractului inițial până la data de (...).
În ceea ce privește cel de-al doilea capăt de cerere, de obligare a pârâtei ocupante a imobilului la predarea acestuia, respectiv de evacuare a imobilului, instanța constată că potrivit art. 480 Cod Civil, proprietatea este dreptul de a te bucura și dispune de un lucru, în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege.
Fiind în situația închirierii lucrului altuia, M. C.-N. neavând asupra acestui bun nici un drept opozabil față de proprietar care să îi confere posibilitatea închirierii, proprietarul nu poate fi obligat la respectarea locațiunii astfel încheiate. Instanța constată că în cauză nu poate fi reținută în persoana pârâtului M. C.-N. nici calitatea de proprietar aparent care astfel să facă locațiunea opozabilă reclamantului proprietar.
Prin anularea actului adițional nr. 2 la contractul de închiriere nr.
5523/(...), titlul în baza a fost ocupat până în prezent imobilul recunoscut ca fiind proprietatea reclamantului, pârâții locatori au pierdut orice drept de a folosi apartamentul în discuție, pe care de altfel îl pierduseră încă de la expirarea contractului de locațiune inițial, impunându-se așadar predarea folosinței imobilului către proprietar, în caz de opoziție, pe calea evacuării.
În considerarea celor de mai sus, instanța urmează să admită acțiunea astfel cum a fost formulată și, în consecință, să constate nulitatea absolută a actului adițional nr.2 la contractul de închiriere nr. 5523/(...) încheiat între pârâții G. L. M. și M. C.-N. și să dispună evacuarea pârâților G. L. M. și G. V. din imobilul proprietatea reclamantului situat în M. C.-N., str. M., nr.19, ap.4, jud. C., înscris în cartea funciară nr. 2.-C1-U4.
În ceea ce privește cererea reclamantului de obligarea a pârâților la plata cheltuielilor de judecată, instanța constată că, potrivit art. 274 Cod de procedură civilă, pârâții sunt părțile căzute în pretenții, astfel că, potrivit art. 277 Cod de procedură civilă, va obliga pârâții, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 314,60 lei reprezentând cheltuieli de judecată, taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
Împ o tr iv a aces te i se n tințe au decl ar at apel , în termen legal, p âr âț ii M. C. -N.,
G. L. M. ș i G. V., arătând că sentința pronunțată este nelegală și netemeinică, solicitând admiterea apelului și schimbarea sentinței, în sensul respingerii acțiunii.
În motivarea apelului declarat de pârâtul M. C.-N., s-a arătat că nu sunt reale susținerile instanței de fond referitoare la încheierea actului adițional de către persoane care nu aveau calitatea să le încheie.
În opinia pârâtului nu s-au încălcat drepturile și interesele reclamantului prin încheierea contractului, nefiind posibilă reținerea unei cauze ilicite sau false.
Apartamentul nr. 4 din imobil, a fost restituit în natură reclamantului, prin
D. nr. 4844/(...), fiind întabulat, la data de (...).
Punerea în posesie, a avut loc, în data de (...).
Actul adițional, atacat de reclamant, a fost încheiat la data de (...).
Cum punerea în posesie a avut loc doar la data de (...), M. C.-N. avea dreptul să încheie actul adițional, cel puțin în calitate de detentor precar, nefiind neapărat necesar să fie și proprietar.
În plus, reclamantul are obligația respectării art. 13 și 15 din L. nr. 1. care stabilesc măsuri de protecție, față de chiriașii din imobil.
Prin urmare, în opinia acestui pârât, contractul de închiriere, inclusiv actul adițional de prelungire a duratei închirierii , au fost încheiate în condițiile legii.
În drept, apelul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 282 C. proc. civ..
În mo tiv are a apelulu i decl ar at de c ătre p âr âț ii G. V. ș i G. L. M.,s-a arătat căactul adițional atacat de către reclamantă a fost încheiat în condiții de legalitate, pârâții necunoscând existența unei hotărâri judecătorești cu privire la restituire, hotărârea invocată nefiind opozabilă pârâților.
În plus, în situația în care imobilul s-a restituit proprietarului, există dispoziții legale care prevăd soarta și modalitatea încetării contractului de închiriere, nefiind incidentă sancțiunea nulității.
Potrivit art. 14 din L. nr. 1., noul proprietar se subrogă în drepturile statului, cu renegocierea clauzelor contractelor de închiriere.
Art. 13 stabilește în mod expres că în cazul imobilelor restituite, sunt aplicabile prevederile O. nr.4..
Noul proprietar nu a notificat pârâții deși aceștia au dorit prelungirea contractului, de închiriere.
Având în vedere că nu s-au urmat procedurile O. nr. 4. care stabilește măsuri de protecție a chiriașilor, pârâții nu pot fi evacuați din imobil.
În drept, apelul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 282 și urm. C. proc. civ.
Pr in în tâmp in are a f or mul ată în apel, r ecl aman tula solicitat respingerea apelurilor. A arătat reclamantul că sentința pronunțată este temeinică și legală, în acest sens fiind și practica judecătorească recentă.
T ribun alul Clu j, pr in dec iz ia c iv il ă nr. 115 /(...), pronunț ată în dos ar nr. (...), a respins apelurile declarate de pârâtul M. C.-N. și pârâții G. L. M. și G. V.,menținând în totul sentința atacată. Fără cheltuieli de judecată în apel.
M.ivând decizia, T. a reținut în considerentele acesteia, următoarele:
„Astfel, având în vedere faptul că problematica adusă în discuție în apel este comună celor două apeluri declarate, urmează ca aceasta să fie tratată în mod unitar.
La fel ca prima instanță, tribunalul apreciază că atâta timp cât s-a recunoscut printr-o hotărâre judecătorească, îndreptățirea reclamantului la restituirea imobilului, pârâții nu mai erau îndreptățiți să încheie acte juridice cu privire la imobilul reclamantului.
Susținerile pârâtului M. C.-N. în sensul că doar de la data punerii în posesie, se poate considera că reclamantul a devenit proprietar, nu pot fi acceptate, având în vedere interpretarea ce reiese din D. nr. XX din 2007 a I.C.C.J. pronunțată în recurs în interesul legii.
Potrivit acesteia, instanțele hotărăsc pe fond, asupra îndreptățirii foștilor proprietari la restituire, în baza hotărârii judecătorești fiind cert că este recunoscut dreptul de proprietate al reclamantului.
Pârâtul, fiind parte căzută în pretenții în cadrul dosarului finalizat cu D.civilă a C. de A. nr. 9/A/(...) prin care s-a recunoscut îndreptățirea reclamantuluila restituire, era ținut să execute de îndată dispozițiile hotărârii judecătorești și să restituie reclamantului imobilul. Împrejurarea că doar după aproape un an pârâtul a executat dispozițiile Deciziei civile a C. de A. nr. 9/A/(...) nu poate veni în sprijinul poziției pârâtului, deoarece acesta este singurul vinovat față de prelungirea în timp a formalităților de restituire, prin urmare, se poate considera că pârâtul își invocă propria culpă în sprijinul poziției sale procesuale.
La data de (...) a fost pronunțată decizia prin care s-a recunoscut îndreptățirea reclamantului la restituirea imobilului în litigiu. Cu toate acestea, la data de (...) s-a încheiat actul adițional la contractul de închiriere între pârâți, abia la data de (...) fiind emisă dispoziția de restituire în natură, punerea în posesie având loc mult mai târziu, la data de (...).
În plus, potrivit art.9 din L. 1., Imobilele preluate in mod abuziv, indiferent in posesia cui se afla in prezent, se restituie in natura in starea in care se afla la data cererii de restituire si libere de orice sarcini, astfel, se poate aprecia și din această perspectivă că pârâtul M. C.-N. nu mai era îndreptățit să încheie acte juridice cu privire la imobilul în litigiu.
Prin urmare, raportat la aspectele menționate, tribunalul apreciază că soluția asupra nulității este corectă, și în opinia tribunalului, actul adițional încheiat între pârâți fiind lovit de nulitate, acesta fiind încheiat în frauda drepturilor reclamantului, în sensul art. 966 C.civ, în vigoare în momentul încheierii contractului.
În plus, tribunalul reține cu privire la incidența în cauză a O. nr. 4., în sensul art. 13 din L. 1., la fel ca și prima instanță, că termenele prevăzute de art. 2 si art. 7 raportat la art. 1 din O. nr. 4. nu s-au mai prelungit pentru locuințele care nu se mai afla în proprietatea statului sau a unităților administrativ teritoriale, în acest sens fiind și prevederile OUG 4.. A fost prelungită duratacontractelor de închiriere doar cu privire la contractele referitoare la suprafețele locative din proprietatea statului sau a unităților administrativ teritoriale.
Imobilul în litigiu nu mai aparținea însă pârâtului M. C.-N. pentru ca durata închirierii să poată fi prelungită.
Au mai invocat pârâții și art. 14 din L. 1., în sensul că în situația în care imobilul se restituie fostului proprietar, noul proprietar se subrogă în drepturile statului, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului.
Pentru aceasta însă ar fi fost necesar ca în cauză să existe un contract de închiriere legal încheiat, însă, așa după cum s-a menționat anterior, actul adițional cu privire la prelungirea duratei închirierii a fost găsit ca fiind lovit de nulitate, prin urmare, nu mai există în cauză un contract de închiriere în mod valabil.
Pentru motivele arătate, în baza art. 296 C.pr.civ. tribunalul va respinge apelurile declarate, menținând în întregime dispozițiile sentinței atacate. Fără cheltuieli de judecată în apel";.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, pârâtul M. C.-N.,prin P.,solicitând, în temeiul art. 312 alin. 3 și art. 304 pct. 9 C.pr.civ., admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, în sensul admiterii apelului, cu consecința respingerii acțiunii introductive de instanță, precum si obligarea intimatului reclamant la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de prezentul demers procesual.
În motivarea recursului, s-a invocat nelegalitatea deciziei recurate, recurentul arătând că, într-adevăr, la data de (...), contractul de închiriere nr.
5523/(...) încheiat între recurent si intimata-parata G. L. M., a fost modificat prin actul adițional nr.2, in sensul prelungirii duratei locațiunii pentru perioada (...) -
(...).
Imobilul aflat in litigiu, in urma soluționării revendicării, a fost restituit in natura reclamantului in baza protocolului de predare-preluare nr. 877/45/(...).
In alta ordine de idei, recurentul a invocat dispozițiile art. 25 alin. 4 din L.
1., republicata si actualizata, care prevăd că "dispoziția de aprobare a restituirii in natura a imobilului face dovada proprietății persoanei îndreptățite asupra acestuia, are forța probantă a unui înscris autentic si constituie titlu executoriu pentru punerea in posesie după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliara. "
Cu toate acestea, procesul verbal de predare primire a spațiului către proprietarul de drept, in speța intimatul-reclamant, a fost încheiat la data de (...), restituirea efectivă a imobilului făcându-se la aceasta data.
Practic, până la data la care s-a predat imobilul către fostul proprietar, M. C.-N. a deținut posesia spațiului.
Astfel, posesia poate fi definita ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice, care consta in stăpânirea materiala sau exercitarea unei puteri de fapt, de către o persoana asupra unui bun, cu intenția si voința de a se comporta, fata de toți ceilalți, ca proprietar sau titular al unui drept.
Posesia se pierde prin dispariția celor doua elemente constitutive (elemente- corpus si animus), ceea ce are loc in caz de înstrăinare a posesiei sau in caz de abandon, când posesorul părăsește bunul cu intenția de a renunța la posesiunea lui.
Drept urmare, pana la aceasta data, M. C.-N., chiar daca nu deținea calitatea de proprietar al spațiului, este îndreptățit sa perceapă de la intimata- parată chiria lunara, iar aceasta din urma să-și îndeplinească obligația de plata asumată prin contract.
Astfel, de la data de (...), intimatul-reclamant a deținut toate atributele dreptului de proprietate, fapt dovedit prin sistarea chiriei intimatei-parate.
La rândul sau, intimatul-reclamant este ținut de respectarea dispozițiilor OUG nr. 4., a dispozițiilor art. 13 și art. 15 din L. nr. 1., cu privire la protecția chiriașilor din imobil.
In alta ordine de idei, nulitatea absoluta a actului adițional nu poate fi invocata, întrucât aceasta sancționează nerespectarea, la încheierea actului juridic, a unei norme care ocrotește un interes general, obștesc.
Ori in speța, nulitatea absoluta a unui act adițional la un contract de închiriere nu îndeplinește aceste condiții.
Pentru toate aceste motive, recurentul solicită admiterea recursului, modificarea deciziei civile mai sus amintite, in sensul admiterii apelului, cu consecința respingerii cererii de chemare in judecata, cu obligarea intimatului- reclamant la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de prezentul demers procesual.
Pr in în tâmp in are a f ormu l ată în c auz ă, recl aman tul in timat Q. G . J., a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată, cu motivarea că recurentul nu avea niciun drept de a proceda la închirierea unui spațiu locativ care nu se mai afla în proprietatea și posesia sa, fiind restituit proprietarului.
Recursul este nefondat.
Cerere a de che mare î n judec ată .
Prin cererea introductivă de instanță reclamantul G. J. Q. a solicitat instanței să dispună constatarea nulității absolute a actului adițional nr. 2 la contractul de închiriere nr. 5523/(...), încheiat între pârâții M. C.-N. și G. L. M. obligarea pârâtei G. L. M. la predarea folosinței apartamentului nr. 4, din C.-N., str. M. nr. 19, către reclamant; evacuarea acesteia din apartament, cu cheltuieli de judecată.
Scur te cons ider aț ii c u pr iv ire l a c ircu ms tanțele de f ap t ale c auze i, as tf el cu m
aces te a au f ost reț in u te de pr ime le dou ă ins tanțe.
În susținerea cererii sale reclamantul s-a prevalat de faptul că prin D. nr.
4844/(...), emisă de P. municipiului C.-N., i s-a restituit în natură apartamentul nr. 4, din imobilul situat în C.-N., str. M. nr. 19 (f. 7-9 dosar fond), iar prin protocolul de predare-preluare încheiat la data de (...) cu Primăria municipiului C.-N. - D. P. M. și E. P., reclamantul a fost pus în posesie cu toate apartamentele restituite în baza Legii nr. 1., prin D. nr. 4844/(...), inclusiv cu apartamentul nr.
4, protocolul de predare-preluare fiind semnat de reclamant cu obiecțiuni, vis-a- vis de neincidența în cauză a prevederilor art. 13 și art. 15 din L. nr. 1..
Din D. nr. 4844/(...) rezultă faptul că antecesorul reclamantului, numitul O. Z., a formulat notificare în baza Legii nr. 1., pentru întregul imobil situat în C.- N., str. M. nr. 19, la data de (...).
La data de (...) C.l Local al municipiului C.-N. a încheiat cu pârâta G. L. M. contractul de închiriere nr. 5523/(...) (f. 12 dosar fond), prelungit ulterior printr- un act adițional nr. 2, din (...), cu încă 5 ani, din (...) până în (...) (f. 16 dosar fond).
Prin decizia civilă nr. 9/A/(...), pronunțată de Curtea de A. C. în dosar civil nr. (...) (nr. în format vechi 4079/2003), a fost menținută sentința civilă nr.
456/(...) a T.ui C., pronunțată în dosar în format vechi nr. 4079/2003, prin care a fost admisă acțiunea reclamantului O. Z., decedat în cursul procesului, și continuată de moștenitorul acestuia, G. J. Q. și, în consecință, pârâtul P. municipiului C.-N. a fost obligat să emită în favoarea reclamantului dispoziție prin care să dispună restituirea în natură a apartamentelor nr. 1, 2, 3, 4, 5 și 8 din imobilul situat în C.-N., str. M. nr. 19 (f. 23-27, f. 28-31 dosar fond), decizie în baza căreia a fost emisă, de altfel, D. nr. 4844/(...).
Printr-o decizie irevocabilă a C. de A. C., nr. 2154/R/(...), pronunțată în dosar nr. (...), s-a constatat preluarea abuzivă, fără titlu, de către S. Român, aimobilului revendicat de G. Q., în calitatea sa de moștenitor al lui O. Z., imobil înscris în CF inițial nr. 3554 C., nr. top 11005, situat în C.-N., str. M. nr. 19 (f.
37-40 dosar fond).
Cu pr iv ire l a d ispoz iț iile leg ale apl ic ab ile.
Potrivit art. 21 alin. 5 din L. nr. 1., republicată, sub sancțiunea nulității absolute, până la soluționarea procedurilor administrative și, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, este interzisă înstrăinarea, concesionarea, locația de gestiune, asocierea în participațiune, ipotecarea, locațiunea, precum și orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaș, schimbarea destinației, grevarea sub orice formă a bunurilor imobile, terenuri și/sau construcții notificate potrivit prevederilor prezentei legi.
Art. 13 alin. 1 din L. nr. 1., republicată, prevede că în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească, sub aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în O. nr. 4., art. 15 alin. 1 din L. nr. 1., republicată, stipulând faptul că aceste contracte de închiriere, prevăzute la art. 6 din O. nr. 4., se vor încheia pe o perioadă de 5 ani, iar neîncheierea noului contract de închiriere, în cazul prevăzut de art. 9 și art. 10 din O. nr. 4., cauzată de neînțelegerea asupra cuantumului chiriei cerute de proprietar sau de pretenția acestuia de restrângere a suprafeței locative, pentru persoanele prevăzute la art. 32 alin. 1 din aceeași ordonanță, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea noului contract.
În conformitate cu art. 25 alin. 4 din L. nr. 1., republicată, decizia sau, după caz, dispoziția de aprobare a restituirii în natură a imobilului face dovada proprietății persoanei îndreptățite asupra acestuia, are forța probantă a unui înscris autentic și constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară.
O. nr. 4. a dispus prelungirea de drept a contractelor de închiriere, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a acestui act normativ, pe un termen de 5 ani, calculat începând cu data de (...), data intrării în vigoare a O. nr. 4., și până la data de (...).
Apoi, prin O. nr. 8. acest termen a fost prelungit din nou pentru o nouă perioadă de 5 ani, din (...) până la data de (...).
Potrivit articolului unic din O. nr. 44/(...), „durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, reglementate de de urgență a G. nr. 8. privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere, aprobată prin nr. 2., pentru care a operat tacita relocațiune, în condițiile prevăzute la art. 1.437 din Codul civil, este de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență
Cu privire la caracterul nefondat al recursului pârâtului.
În baza O. nr. 4., contractul de închiriere pe care intimata G. L. M. l-a avut încheiat cu deținătorul inițial al imobilului a expirat la data de (...), însă, în conformitate cu dispozițiile art. 13 din L. nr. 1., în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de L. nr. 1., sau prin hotărâre judecătorească, sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în O. nr. 4., aprobată cu modificări și completări prin L. nr. 2., cu modificările și completările ulterioare, cu condiția ca, în situația dată, să nu își găsească incidență dispozițiile art. 21 alin. 5 din L. nr. 1. (n.n.).
O. nr. 4. a dispus prelungirea de drept a contractelor de închiriere, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a acestui act normativ, pe un termen de 5 ani, calculat începând cu data de (...), data intrării în vigoare a O. nr. 4., și până la data de (...).
Apoi, prin O. nr. 8. acest termen a fost prelungit din nou pentru o nouă perioadă de 5 ani, din (...) până la data de (...).
În speță, contractul de închiriere pe care pârâta intimată l-a avut încheiat cu deținătorul anterior al imobilului, a expirat la data de (...), însă, recurentul uită a observa faptul că după data de (...) obligația legală a proprietarului, care a redobândit imobilul, de a încheia un nou contract de închiriere a încetat, rămânând la latitudinea exclusivă a proprietarului dacă va încheia sau nu un nou contract de închiriere cu aceste persoane, o atare latitudine avându-și originea și fundamentul în prerogativele dreptului de proprietate al proprietarului, consacrate în art. 480 C.
Drept urmare, în cauză, nu mai sunt incidente dispozițiile art. 13 și art. 15 din L. nr. 1., așa cum nefondat apreciază recurentul.
Actul adițional nr. 2/(...), prin care s-a prelungit termenul de locațiune din contractul de închiriere nr. 5523/(...), din (...) până în (...), intră sub incidența excepției nulității absolute, întrucât, pe de o parte, contravine dispozițiilor art. 21 alin. final din L. nr. 1., republicată, iar pe de altă parte, a intervenit după momentul până la care s-a prelungit termenul de închiriere reglementat de O. nr.
4., modificată prin O. nr. 8., respectiv, a intervenit după data de (...).
În altă ordine de idei, trebuie precizat faptul că încă în anul 2007, respectiv la (...), printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, s-a statuat faptul că imobilul revendicat de reclamant a fost preluat de către S. Român în mod abuziv, fără titlu, hotărâre care a fost pronunțată și în contradictoriu cu C.l Local al municipiului C.-N., căruia, astfel, cele statuate prin această hotărâre i-au fost opozabile.
Încă din (...) recurentul știa foarte bine că imobilul a fost preluat în mod abuziv, astfel încât nu mai putea dispune de acesta.
Mai mult decât atât, printr-o altă hotărâre judecătorească definitivă, intrată în puterea lucrului judecat, respectiv, prin decizia civilă nr. 9/A/(...), pronunțată de Curtea de A. C. cu mult înainte de încheierea actului adițional nr. 2/(...), P. municipiului C.-N. a fost obligat să îi restituie reclamantului în natură apartamentele din imobilul situat în C.-N., str. M. nr. 19, inclusiv apartamentul nr. 4.
Este adevărat că potrivit articolului unic din O. nr. 44/(...), „durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, reglementate de de urgență a G. nr. 8. privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere, aprobată prin nr. 2., pentru care a operat tacita relocațiune, în condițiile prevăzute la art. 1.437 din Codul civil, este de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență";, dar nu este mai puțin adevărat că în speță această O. nr. 4. nu își găsește aplicare, întrucât, la momentul intrării sale în vigoare, imobilul litigios nu se mai găsea în proprietatea statului sau a unității administrativ-teritoriale, câtă vreme, prin hotărârea irevocabilă nr.
2154/R/(...), s-a statuat cu putere de lucru judecat că S. Român a preluat acest imobil în mod abuziv și fără titlu.
Drept urmare, de la momentul pronunțării deciziei civile nr. 2154/R/(...), recurentul nu mai putea dispune în niciun fel de imobilul litigios, întrucât acesta nu se mai afla în proprietatea sa.
Pe cale de consecință, în privința acestui imobil nu este incidentă nici O. nr. 4..
Apoi, este de subliniat faptul că nici termenele prevăzute în art. 2 și art. 7 din O. nr. 4., raportat la art. 1 din același act normativ nu s-au mai putut prelungi pentru imobilul în litigiu, întrucât acesta nu se mai găsea în proprietatea statului sau a unității administrativ-teritoriale, astfel încât, recurentul nu maiputea să încheie niciun act adițional prin care să prelungească termenul de locațiune.
Fiind vorba despre o dispoziție imperativă a legii, prevăzută în mod expres prin textul art. 21 alin. final din L. nr. 1., republicată, nesocotirea acestui text legal atrage nulitatea absolută a actului adițional nr. 2/(...), pentru fraudă la lege, în condițiile art. 966-968 C.
Recurentul susține că abia de la momentul încheierii protocolului de predare-preluare a imobilului nr. 877/45/(...), încheiat în realitate în data de (...), recurentul a pierdut dreptul de a mai închiria imobilul litigios și de a percepe chiria, susținere evident nefondată, prin prisma considerentelor mai sus expuse.
Recurentul a pierdut nu numai proprietatea imobilului, dar și posesia acestuia, ca atribut al dreptului de proprietate, la momentul pronunțării deciziei nr. 2154/R/(...) a C. de A. C., iar prin decizia nr. 9/A/(...) a C. de A. C., a fost obligat să îi restituie în natură reclamantului apartamentul nr. 4, astfel încât, eventuala exercitare a unei posesii de fapt, de către recurent, asupra imobilului litigios, ori eventuala încheiere a unor acte de administrare cu privire la acesta, s- a făcut în mod nelegal de către recurent, cu nesocotirea unor hotărâri judecătorești irevocabile.
Reclamantul intimat a redobândit proprietatea imobilului nu la momentul emiterii Dispoziției nr. 4844/(...), așa cum nefondat apreciază recurentul, ci la momentul pronunțării deciziei civile nr. 2154/R/(...) a C. de A. C., prin raportare la art. 2 alin. 2 din L. nr. 1., text legal în vigoare până la abrogarea sa prin art. I pct. 2 din L. nr. 1/(...).
Așa fiind, în temeiul tuturor considerentelor anterior expuse și a prevederilor art. 304 pct. 9 și art. 312 alin. 1 C.pr.civ., Curtea urmează să respingă ca nefondat prezentul recurs.
În temeiul art. 274 C.pr.civ., rap. la art. 1169 C., recurentul va fi obligat să plătească reclamantului intimat suma de 300 lei cheltuieli de judecată în recurs, justificată prin chitanța de plată nr. 0000337/(...), aferentă contractului de asistență juridică nr. 0000337/(...), având ca obiect redactare - susținere întâmpinare (f. 17-18).
PENTRU ACESTE M.IVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul M. C.-N., împotriva deciziei civile numărul 115 din (...) a T.ui C., pronunțată în dosar număr (...), pe care o menține:
Obligă pe numitul recurent să plătească intimatului reclamant G. J. Q. suma de 300 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
D. este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 15 iunie 2012.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI
A.-A. P. C.-M. CONȚ I.-D. C.
A.-A. M.
GREFIER
Red.CMC/dact.MS
2 ex./(...)
Jud.fond: I.T.
Jud.apel: M. T./C.V.Balint
| ← Decizia civilă nr. 3311/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă | Decizia civilă nr. 1446/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă → |
|---|
