Decizia civilă nr. 4959/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 4959/R/2012
Ședința publică din data de 28 noiembrie 2012
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE:
M.-C. V.
JUDECĂTORI:
A.-T. N.
A.-A. C.
GREFIER:
M.-L. T.
S-a luat în examinare recursul declarat de chemata în garanție C. DE C. C. - S. C., împotriva deciziei civile nr. 2. din 19 aprilie 2012, pronunțată de Tribunalul Cluj, în dosar nr. (...), privind și pe reclamanții H. A. și H. E. precum și pe pârâții N. D. ȘI N. L.-L., având ca obiect anulare act.
Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din data de
14 noiembrie 2012, când părțile prezente au pus concluzii care au fost consemnate în încheierea ședinței publice din aceeași dată, și când, din lipsă de timp pentru deliberare, dar și pentru a da posibilitatea părților de a depune la dosar concluzii scrise, instanța a amânat pronunțarea hotărârii pentru data de 21 noiembrie 2012, iar apoi, din aceleași motive, s-a amânat pronunțarea hotărârii pentru data de 28 noiembrie 2012, ambele încheieri făcând parte integrantă din prezenta hotărâre.
C U R T E A
Prin sentința civilă nr.3735/(...) pronunțată în dosarul cu nr. (...)
Judecătoria Cluj-Napoca s-a admis acțiunea civilă formulată de reclamanții H. A. și soția H. E. în contradictoriu cu pârâții N. D. și soția N. L. L., C. de C. C.
S-a admis cererea de chemare în garanție formulată de pârâții N. D. și soția
N. L. L. în contradictoriu cu C. de C. C.
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de (...) sub nr. 1414 al BNP asociați P., de pârâta C. de C. C., în calitate de vânzător și pârâții N. D. și soția N. L., în calitate de cumpărători, pentru suprafața de teren de 2.000 m.p.
S-a modificat suprafața terenului înscris în CF 2309 L. de Sus, nr. top.
102, 103 la suprafața reală de 1.600 m.p.
A fost obligată chemata în garanție C. de C. C. să plătească pârâților N. D. și soția N. L. L. despăgubiri constând în achivalentul în lei la cursul BNR din ziua plății a sumei de 118 000 euro.
A fost obligată pârâta C. de C. C. să plătească cheltuieli de judecată după cum urmează:
- reclamanților H. A. și soția H. E. cheltuieli de judecată în cuantum de
1746,5 lei, sumă ce reprezintă onorariu avocațial - 1.500 lei, taxe timbru, timbre judiciare și cheltuieli pentru consultarea dosarului la CF
- pârâților N. D. și N. L. L. cheltuieli de judecată în cuantum de 23230,42 lei, reprezentând: onorarii avocat - 10.700 lei achitat cu chitanțele nr. 51/(...), nr. 73/(...), nr. 8/(...) și nr. 57/(...); 11.505,42 lei taxe de timbru; 1025 lei onorariu expert.
P. a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Proprietari ai imobilului înscris în CF 2309 L. de Sus, anterior anului 1973 au fost M. G. și M. Ana, în cote egale de ½ parte, cu titlu de moștenire, respectiv moștenire și cumpărare în privința proprietarului M. A.
În anul 1973 cei doi proprietari tabulari au înstrăinat prin act autentic, pârâtei C. de C. C. (C. C.ana la epoca vânzării) construcțiile edificate pe terenul înscris în CF 2309 L. de Sus și cota de 1. parte de terenul înscris în CF. La alineatul 10 din contract se face mențiune despre faptul cumpărătoarei de a prelua de la vânzători suprafața de 1.600 m.p. teren.
Prin încheierea de CF nr. 3. s-a înscris dreptul de proprietate al pârâtei C. de C. (fostă C.ana) asupra imobilului casă de lemn de 400 stj.p., grădină de zarzavat de 600 stj.p.
Conform declarațiilor martorilor audiați în instanță, terenul pe care l- au deținut M. G. și M. Ana se întindea de la drum, până la un gard, iar de la gard continua, până spre vale, terenul fam. H., teren pe care fusese instalată o moară. Martorii au declarat că niciodată C. nu a folosit terenul care se întinde de la gard, spre vale.
Soția lui M. G., M. A. a declarat în dos. civ. nr. (...) că soțul și soacra ei au vândut Cooperativei C.ana, în perioada 1971-1973 1.600 m.p. teren și casă. Acest teren, a arătat martora, se învecina cu terenul reclamanților pe două laturi, grădinița pe o latură și alți vecini pe care nu îi cunoaște. Spune, de asemenea, că soțul ei avusese în proprietate 1.600 m.p., iar gospodăria avea numărul administrativ 475. A susținut că pe terenul familiei H., delimitat de terenul soțului ei de un soc, care se întindea de la gardul terenului lor, spre vale, s-a montat un gater, pe care l-a luat apa la inundații.
În anul 2007, în urma unei licitații, după ce în prealabil C. de C. a rectificat suprafața de teren pe care a dobândit-o în anul 1972, a vândut pârâților N. imobilul deținut în proprietate, în limitele existente anterior anului 1973 dar în întinderea rezultată prin rectificarea de suprafață.
În răspunsul dat la interogatoriu, pârâții N. au recunoscut că, deși s-a încheiat proces verbal de predare a bunului cumpărat, nu a avut loc predarea efectivă a terenului, cum nu s-a măsurat terenul anterior licitației.
Pârâtul N. D. a recunoscut la interogatoriu că nu i-a fost prezentat niciodată actul prin care C. de C. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobiluluiscos spre vânzare prin licitație, mai mult chiar, președintele Cooperativei de C. l-a informat că a permis vecinilor să folosească terenul care se întinde de la gard, spre vale.
Potrivit dispozițiilor art. 962 C.civ., obiectul convenției este acela la care părțile sau numai una dintre ele se obligă. Întrucât contractul de vânzare-cumpărare este o convenție sinalagmatică, obiectul este dublu: prestația vânzătorului în privința lucrului, iar pe de altă parte, prestația cumpărătorului în ce privește prețul.
Conform contractului, C. de C. s-a obligat să predea cumpărătorilor N. suprafața de teren de 3.600 m.p., ceea ce înseamnă că pârâții N. D. și L. au avut reprezentarea faptului că încheie contract de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 3.600 m.p., suprafață pentru care a plătit prețul, iar vânzătorul i-a prezentat terenul ca fiind de la drum, până la vale.
Însă, potrivit situației relevate în cauză, pârâta C. de C. putea vinde valabil doar 1.600 m.p. și cunoștea că diferența de teren până la 3.600 m.p. nu îi aparține, aspect ce se desprinde din următoarele:
- în contractul încheiat în anul 1973, la alineatul al X-lea, pârâta menționează că a preluat suprafața de 1.600 m.p. teren:
- în cererea de întabulare, adresată B. de carte funciară, pârâta cere înscrierea dreptului său de proprietate pentru suprafața de 1.600 m.p.
- martorii au declarat în mod unanim că limitele de proprietate ale gospodăriei vândute pârâtei C. de C., nu au fost modificate niciodată de la momentul vânzării și că terenul de la gard, la vale aparține fam. H.
- pârâta nu a revendicat niciodată acea suprafață,
- în documentația de vânzare la licitație nu s-a făcut nicio referire la suprafața de teren ce urmează a fi evaluată spre a se vinde, nu a măsurat terenul cu ocazia predării către adjudecatar
- când a indicat cumpărătorilor suprafața de teren care se întinde de la gard, la vale, spunând că e proprietatea lor, a pretins că a permis vecinilor să folosească terenul.
- nu s-a măsurat terenul când a avut loc predarea lui către pârâții N.
- la interogator, pârâta C. de C. a recunoscut că nu știe dacă terenul este îngrădit și că nu a prezentat adjudecatarilor actul anterior de dobândire.
Din probele analizate anterior a rezultat faptul că pârâta C. de C. stăpânise suprafața ce se întinde de la drum, până la gard, iar de la gard, până la vale terenul aparține familiei H.. În consecință, în mod conștient, aceasta a indus în eroare cumpărătorii N. D. și L., prezentând ca adevărată o situație falsă, anume că terenul care se întinde de la gard, la vale se află în proprietatea ei.
Raportând starea de fapt reținută, la primul motiv de nulitate absolută invocat, aceea a lipsei cauzei, s-a reținut că există cauză ilicită atunci când ambele părți contractante au reprezentarea faptului că încheie un act juridic fundamentat pe o cauză ilicită.
Or, în situația analizată, cumpărătorii N. D. și L. au fost de bună- credință, nu s-a putut reține că actul încheiat este lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită.
S-a mai reținut, însă, reaua credință a vânzătoarei, care a înstrăinat o suprafață de teren care nu o avea în proprietate, respectiv suprafața de
2.000 m.p., teren care se întinde de la gard, spre vale. P. această suprafațăde teren contractul încheiat de pârâta C. de C. cu pârâții N. D. și L. contractul nu are obiect în sensul legii.
Cumpărătorul poate pretinde diferența de preț, însă nu pe temeiul garanției pentru evicțiune, cum consideră pârâta C. de C., ci pe temeiul răspunderii în daune-interese.
Cuantumul acestora este format din prejudiciul efectiv suferit de cumpărătorii N. D. și N. L. În considerarea faptului că pârâta vânzătoare C. de C. a fost de rea-credință, se cuvine să achite pârâților N. D. și N. L. valoarea de piață a terenului de 2.000 m.p.
P. evaluarea terenului de 2.000 m.p., în cauză a fost efectuată expertiză judiciară, lucrarea stabilind o valoare de 118.000 euro.
În consecință, instanța de fond a admis acțiunea principală și cererea de chemare în garanție.
A constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de (...) sub nr. 1414 al BNP asociați P., de pârâta C. de C. C., în calitate de vânzător și pârâții N. D. și soția N. L., în calitate de cumpărători, pentru suprafața de teren de 2.000 m.p.
În temeiul art. 33 din Legea nr. 7/1996 suprafața terenului înscris în
CF 2309 L. de Sus, nr. top. 102, 103 s-a modificat la suprafața reală de
1.600 m.p.
A obligat chemata în garaține, C. de C. C. să plătească pârâților N. D.
și N. L. L. despăgubiri constând în echivalentul în lei la cursul BNR din ziua plății a sumei de 118 000 euro.
În temeiul art. 274 C.pr.civ. a obligat pârâta C. de C. să achite cheltuieli de judecată reclamanților și pârâților.
Prin decizia civilă nr. 244/(...) a T.ui C. s-au respins excepțiile lipsei calității procesuale active și lipsei de interes a reclamanților.
S-a respins ca nefondat apelul declarat de chemata în garanție C. DE C. C. împotriva sentinței civile nr. 3735/(...), pronunțată în dosarul nr. (...) al
Judecătoriei C.-N., care a fost păstrată în întregime.
A fost obligată apelanta să plătească intimaților H. A., H. E. suma de
1500 lei și intimaților N. L. L., N. D., suma de 4000 lei cheltuieli de judecată în apel.
P. a pronunța această decizie, tribunalul a reținut următoarele:
Prin cererea reconvențională formulată în dosarul nr. (...) al
Judecătoriei C.-N. pârâții H. A. și H. E. au formulat cerere reconvențională, solicitând îndreptarea erorii materiale din CF 1309, în sensul înscrierii dreptului de proprietate al C. DE C. „C.ANA"; C. doar asupra suprafeței de
1600 mp, să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare încheiat între apelantă și reclamanții pârâți reconvenționali pentru suprafața de 2000 mp, pentru lipsa obiectului contractului și cauză ilicită, să se dispună rectificarea CF 1309, privind suprafața de teren aflată în proprietatea reclamanților pârâți reconvenționali, conform expertizei care se va efectua în cauză.
Instanța a dispus disjungerea cererii reconvenționale, fiind format prezentul dosar, judecarea dosarului nr.(...) fiind suspendată în temeiul dispozițiilor art.244 pct.1 C.proc.civ.
În prezentul dosar pârâții N. D. și N. L. L. au formulat cerere de chemare în garanție împotriva COOPERATIVEI DE C. C., solicitând obligareaacesteia la plata valorii de circulație a suprafeței de 2000 mp din terenul cu nr.topo. 102 și 103.
Prin întâmpinarea formulată chemata în garanție a susținut că antecesoarea sa a cumpărat întregul teren cu nr.topo. 102 și 103 de la numiții M. G. și M. A.
Din actele dosarului a rezultat că prin contractul de vânzare- cumpărare autentificat prin încheierea nr.7314/1973 a N. de S. C. antecesoarea apelantei, C. DE C. „C.ANA"; C. a cumpărat de la numiții M. G. și M. Ana cota parte de 1. din terenul înscris în CF 1309 L. de Sus cu nr. topo. 102 și 103, precum și construcția edificată pe terenul menționat.
Prin încheierea CF nr.3686/(...) s-a înscris în CF 1309 L. de Sus dreptul de proprietate asupra imobilelor cu nr. topo. 102, casă și curte în suprafață de 400 stj.p. și nr.topo.103, grădină de zarzavat în suprafață de
600 stj.p., în favoarea COOPERATIVEI DE C. „C.ANA"; C., însă datorită unei erori materiale s-a înscris dreptul asupra întregului imobil și nu a asupra cotei părți de 1..
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr.1414/2007 a B. P. L. și P. I. chemata în garanție a înstrăinat pârâților întregul drept de proprietate asupra imobilelor înscrise în CF 1309 L. de S.
Față de cele ce preced, tribunalul a considerat nefondate excepțiile lipsei calității procesuale active și lipsei de interes a reclamanților, întrucât nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată, iar reclamanții și-au justificat interesul, în condițiile în care au fost chemați în judecată de pârâții N. D. și N. L. L., pentru grănițuirea proprietăților, aceștia invocând dreptul lor de proprietate asupra întregului teren în suprafață de
3600 mp.
În consecință, tribunalul a respins excepțiile invocate de apelantă
Referitor la fondul cauzei, tribunalul a reținut că potrivit dispozițiilor art.948
C.civ. printre condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții se numără și un obiect determinat, iar conform art.962 C.civ. „obiectul convențiilor este acela la care părțile sau numai una din părți se obligă";.
În doctrina juridică s-a arătat că obiectul unui contract de vânzare- cumpărare îl constituie transmiterea dreptului de proprietate asupra unui bun, iar pentru valabilitatea obiectului unui astfel de contract este necesar ca acesta să existe și să fie licit, în caz contrar convenția fiind lovită de nulitate absolută.
În speță, tribunalul a considerat corectă concluzia primei instanțe, în sensul că pentru suprafața de 2000 mp din terenul cu nr.topo. 102 și 103 contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr.1414/2007 a B. P. L. și P. I. este nul absolut, având în vedere că vânzătoarea C. DE C. C. nu era titularul dreptului de proprietate asupra acestui teren și nu putea transmite în mod valabil acest drept. De asemenea, tribunalul a considerat că apelanta a fost de rea-credință în momentul încheierii contractului, fiind evident că aceasta cunoștea faptul că a cumpărat doar cota parte de 1. din terenul în litigiu, fiind în posesia contractului de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr.7314/1973 a N. de S. C. De altfel, apelanta a susținut și în fața primei instanțe că antecesoarea sa a cumpărat întregul teren cu nr.topo. 102 și 103 de la numiții M. G. și M. Ana, deși la dosar s-a depus contractul din care reiese contrariul.
T. a considerat nefondate susținerile apelantei privind incidența dispozițiilor art.1326 și următoarele C.civ., întrucât aceste dispoziții devin aplicabile doar în situația unui contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat, însă în speță, așa cum s-a arătat mai sus, contractul este nul absolut.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție, tribunalul a considerat nefondate criticile apelantei, întrucât în condițiile în care s-a reținut că aceasta a înstrăinat pârâților cu rea-credință suprafața de 2000 mp din terenul cu nr.topo. 102 și 103 asupra căreia nu avea calitatea de proprietară, sunt aplicabile dispozițiile art.998-999 C.civ. privind răspunderea civilă delictuală, fiind vorba despre o faptă ilicită săvârșită din culpă prin care s-a adus un prejudiciu pârâților. E. adevărat că prima instanță nu a indicat motivele de drept pentru admiterea cererii de chemare în garanție, însă a menționat motivele pentru care pârâții sunt îndreptățiți să solicite valoarea de circulație a terenului în suprafață de 2000 mp, aceasta reprezentând prejudiciul suferit de pârâți, astfel încât nu se impune anularea sentinței în temeiul art.105 alin.2 C.proc.civ.
T. a considerat că în mod corect s-a ținut cont de valoarea stabilită de experții C. S. C. și V. D., întrucât doar aceștia au stabilit această valoare, expertul C. I. stabilind doar prețul actualizat cu care a fost cumpărat terenul în litigiu și dobânda legală. De asemenea, tribunalul a considerat corecte concluziile celor doi experți, aceștia ținând cont de toate caracteristicile terenului, precum și de prețurile cu care se vând imobilele de același fel în comuna L. de S.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs chemata în garanție C. de
C. solicitând, în principal, casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond, iar în subsidiar, modificarea deciziei în sensul respingerii acțiunii principale și a cererii de chemare în garanție.
În motivarea recursului, chemata în garanție a invocat următoarele aspecte:
În cauză sunt incidente motivele de recurs prev. de art. 304 pct. 8 și 9
Cod proc.civ.
Instanțele de fond, interpretând actul juridic dedus judecății au schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic la acestuia.
Prin cererea de chemare în garanție pârâții N. D. și N. L. au invocat ca și temei de drept art. 1336 cod civil vechi, care reglementează răspunderea contractuală în materia vânzării cumpărării.
Instanța de fond a admis cererea de chemare în garanție fără a indica temeiul de drept pe care și-a întemeiat soluția, înlăturând însă temeiul de drept invocat de pârâți în cuprinsul cererii de chemare în garanție.
Instanța de apel, deși părțile din proces au invocat ca și temei răspunderea contractuală, a interpretat greșit actul juridic dedus judecății și a schimbat natura și înțelesul lămurit al acestuia, motivând în drept cu art. 998 - 999 C. civil vechi, care reglementează răspunderea delictuală pentru fapta ilicită a chematei în garanție, aspecte care atrag incidența art. 304 pct. 8 Cod proc. civ.
Instanța a pronunțat o hotărâre lipsită de temei legal ori cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, incident fiind și motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 9 Cod proc. civ.
Potrivit art. 129 alin. 6 Cod proc. civ., judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecății, iar potrivit art. 295 Cod proc. civ., instanța de apel verifică, în limitele cererii de apel, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță.
Întrucât împotriva hotărârii primei instanțe numai chemata în garanție a declarat apel, potrivit efectului devolutiv al acestei căi de atac, instanța era ținută să verifice doar aspectele invocate prin cererea de apel.
Încălcând art. 295 Cod proc. civ., instanța de apel a completat motivarea în drept a sentinței judecătoriei cu dispozițiile art. 998-999 C. civil, deși chemata în garanție nu a invocat aceste prevederi prin apelul declarat.
Mai mult, nici intimații N., care au formulat cererea de chemare în garanție nu au susținut incidența art. 998-999 C. civil, indicând și prin întâmpinarea formulată în apel că sunt incidente dispozițiile privind răspunderea contractuală a vânzătorului din contractul de vânzare- cumpărare.
Atât prima instanță, cât și instanța de apel au admis cererea de chemare în garanție înlăturând însă temeiul de drept invocat în susținerea acesteia, încălcând astfel art. 129 alin. 6 Cod proc.civ.
Pe fondul cauzei, chemata în garanție a criticat soluția referitoare la constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare pentru lipsa obiectului.
Potrivit art. 1311 C. civil vechi, vânzarea este nulă dacă bunul vândut era pierit în totalitate, nu și în cazul pieirii parțiale, situație în care, cumpărătorul are alegerea între a opta pentru rezoluțiunea contractului sau reducerea corespunzătoare a prețului.
Obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.
1414/(...) la B. N. P. A. P. l-a constituit imobilul construcție și teren în suprafață de 3600 mp.
Problema în litigiu o constituie suprafața de teren aferentă construcției, care, și în prezent este în posesia cumpărătorilor N.
Prin urmare, obiectul contractului nu este pierit în totalitate și raportat la suprafața aferentă construcției, contestată în cauză, devin incidente dispozițiile art. 1326 - 1329 C. civil vechi, raportat la care cumpărătorul poate obține doar o reducere proporțională a prețului, fără a putea cere rezoluțiunea contractului, nulitatea absolută parțială a acestuia, ori daune interese pentru suprafața de teren care lipsește.
Referitor la valoarea terenului, în suprafață de 2000 mp, recurenta a criticat decizia sub aspectul cuantumului reținut de instanță, apreciat ca fiind exagerat de mare și sub aspectul monedei în care s-a stabilit valoarea actualizată, aceasta fiind, în opinia recurentei moneda națională.
Recurenta a criticat decizia și sub aspectul greșitei respingeri a excepțiilor lipsei calității procesuale active și a interesului reclamanților H. A. și E., care sunt terțe persoane față de contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate au invocat-o.
În fața primei instanțe recurenta a solicitat în probațiune efectuarea unei expertize topo care să identifice terenul în suprafață de 2000 mp, care face obiectul acțiunii principale, pentru a verifica dacă această suprafață de teren se suprapune sau nu peste terenul proprietatea reclamanților.
În ipoteza în care o atare suprapunere nu există, reclamanții nu au nici calitate, nici interes în promovarea acțiunii, iar în ipoteza în care există suprapunere, au la dispoziție doar o acțiune în constatarea inopozabilității contractului față de ei și a unei acțiuni în revendicare îndreptată împotriva pârâților N.
Recurenta a solicitat obligarea intimaților la plata cheltuieli de judecată.
Prin întâmpinarea formulată de către reclamanții H. A. și H. E., aceștia au solicitat respingerea recursului și obligarea apelantei la plata cheltuieli de judecată făcute în apel.
Intimații au arătat în esență că hotărârea privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1414/(...) la B. N. P. A. P., pentru suprafața de 2000 mp este corectă.
Acțiunea reclamanților a fost promovată ca apărare față de acțiunea înregistrată în dosar nr. (...) al Judecătoriei C.-N., în care numiții N. D. și L., în calitate de reclamanți, revendicau de la H. A. și E., în calitate de pârâți, terenul în suprafață de 2000 mp, din proprietatea pârâților înscrisă în CF nr. 1709 L. de Sus, invocând contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1414/(...) la B. N. P. A. P.
În anul 1973 prin contractul autentificat sub nr. 7314/(...) la N. de S.
J. C., C. de C. „. C. a cumpărat de la vânzătorii M. G. și Ana casa de locuit prăvălie, magazin și suprafața de 1600 mp teren, din totalul de 3600 înscris în CF nr. 1309 L. de Sus, nr. top 102, 103.
Dintr-o eroare la intabularea acestui contract de vânzare-cumpărare cumpărătoarea și-a intabulat dreptul de proprietate asupra întregii suprafețe de 3600 mp.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1414/(...) la B. N. P. A. P., cumpărătoarea din 1973 a înstrăinat cumpărătorilor N. toată suprafața de 3600 mp, deși în realitate nu deținea decât 1600 mp teren în proprietate.
Întrucât reclamanții au depus harta de carte funciară și CF nr. 1309
și 1709 din care rezultă că nu există suprafața de 2000 mp, ci doar aceea de 1600 mp, precum și cea de 1190 mp aflată în proprietatea reclamanților. R. că s-a vândut un bun inexistent fiind incidente art. 1311 C. civil.
Reclamanții au susținut la fond ca motiv de nulitate absolută și cauza ilicită a contractului de vânzare-cumpărare întrucât vânzătoarea Coperativa de C. nu a folosit niciodată mai mult de 1600 mp teren, cât a achiziționat în 1973, iar cumpărătorii N. nu pot fi considerați de bună credință, câtă vreme nu au efectuat nici un demers pentru a se asigura că terenul situat între gardul proprietății Coperativei de C. și V. L., este proprietatea cooperativei.
Întrucât cauza ilicită ca motiv de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1414/(...) la B. N. P. A. P., a fost discutată în contradictoriu cu părțile la fondul cauzei, în ipoteza în care instanța de recurs apreciază că nu este întemeiat motivul lipsei de obiect, subzistă în continuare, cel al cauzei ilicite.
Referitor la excepțiile invocate în apel, intimații au arătat că justifică interes întrucât de la ei se revendică un bun asupra căruia revendicatorii nu au un drept legal constituit.
Față de susținerea recurentei privind posibilitatea lor de a promova o acțiune în inopozabilitatea contractului și o acțiune în revendicare, intimații au arătat că despre prima categorie de acțiune nu au auzit, iar o acțiune în revendicare nu au interes să promoveze, întrucât folosesc întreaga suprafață pentru care dețin dreptul de proprietate.
Prin întâmpinarea formată de intimații N. D. și L., (f. 22-24), aceștia au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea întâmpinării, intimații au arătat că motivul de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 8 Cod proc.civ. - constând, în speță, în schimbarea de către instanțele de fond a temeiului juridic al cererii de chemare în garanție din art. 1336 C. civil vechi, invocat de intimați în art. 998 - 999 C. civil vechi - constituie în realitate o critică de netemeinicie.
Intimații au invocat practica și doctrina în materie, arătând că instanța nu poate schimba sau depăși obiectul acțiunii, însă temeiul juridic invocat de parte nu leagă instanța, aceasta fiind în drept, în exercițiul rolului activ, să dea acțiunii calificarea juridică exactă, alta decât aceea dată de reclamant prin cererea de chemare în judecată.
Referitor la motivul de casare întemeiat pe art. 304 pct. 9 Cod proc. civ., intimații au arătat că în forma dezvoltată de recurentă, acest motiv de recurs nu este incident.
Referitor la fondul cauzei, intimații au arătat că în mod corect au stabilit instanțele de fond nulitatea absolută a contractului de vânzare- cumpărare autentificat sub nr. 1414/(...) la B. N. P. A. P., pentru suprafața de 2000 mp teren, pentru lipsa obiectului.
Înstrăinarea terenului s-a făcut de rea credință de către recurentă, întrucât aceasta nu era proprietară a suprafeței de 2000 mp teren, producându-le astfel intimaților, în mod culpabil, un prejudiciu evaluat de experți la suma de 118.000 Euro.
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, curtea constată că acesta este fondat, urmând a fi admis, în următoarele limite și pentru următoarele considerente:
Instanța de recurs urmează să analizeze calea de atac exercitată de chemata în garanție sub trei aspecte: excepțiile lipsei calității procesuale active și a lipsei de interes a reclamanților H., nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1414/(...) la B. N. P. A. P., în privința suprafeței de 2000 mp teren și chemarea în garanție a recurentei.
Pe primele două aspecte curtea constată că recursul nu este întemeiat. l. M.ivul de recurs vizând excepțiile lipsei calității procesuale active și a lipsei de interes a reclamanților H. curtea constată că acestea nu sunt fondate, cele reținute de instanțele de fond fiind corecte.
Reclamanții H. sunt proprietarii terenului învecinat celui în litigiu, respectiv al celui cu nr. top 100, 101/1, 104/1/2/1, 104/2/2/1, 100/2,
101/2, 104/1/2/2 și 104/2/2/2, cel în litigiu având nr. top 102, 103.
Reclamanții H. au fost chemați în judecată în calitate de pârâți de către reclamanții N., în vederea stabilirii graniței dintre proprietățile lor învecinate, formându-se dosar nr. (...) al Judecătoriei C.-N., a căruijudecată este suspendată în baza art. 244 pct. 1 Cod proc.civ., până la soluționarea irevocabilă a prezentului litigiu.
Sub aspectul calității procesuale active reclamanții H. au calitate procesuală activă întrucât nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată, iar interesul îl justifică raportat la împrejurarea că în cadrul acțiunii în grănițuire promovată de către pârâții N., aceștia invocă dreptul lor de proprietate asupra suprafeței de 3600 mp, reclamanții H. contestând prin acțiunea formulată întinderea suprafeței de teren asupra căreia pârâții N. dețin în realitate drept de proprietate.
2. M.ivul de nelegalitate a deciziei sub aspectul lipsei obiectului contractului de vânzare-cumpărare ca și motiv de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare, nu este fondat.
Chiar dacă la instanțele de fond nu a fost efectuată o expertiză topografică de identificare a imobilului, în baza celorlalte probe administrate prima instanță a admis cererea de rectificare a suprafeței de teren evidențiate în CF nr. 1309 L. de Sus nr. top 102, 103 de la 3600 mp la
1600 mp.
Această dispoziție de rectificare a suprafeței nu a fost criticată în apelul declarat de chemata în garanție, calea de atac vizând aspecte legate de greșita admitere a chemării în garanție, cu consecința obligării Cooperativei de C. C. la plata despăgubirilor în sumă de 118.000 Euro, echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății.
În lipsa acestei critici hotărârea primei instanțe sub acest aspect a rămas irevocabilă.
Așadar, suprafața de 1600 mp reprezintă întreaga suprafață asupra căreia C. de C. a dobândit drept de proprietate prin cumpărare în anul
1973, de la vânzătorii M., aceasta reprezentând, în fapt, întreaga gospodărie a vânzătorilor M., așa cum era îngrădită la momentul cumpărării.
Întrucât chemata în garanție este proprietară asupra suprafeței de
1600 mp, evidențiată sub nr. top 102, 103, reiese că ceea ce excede acestei suprafețe însă a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1494/(...) la B. N. P. P. L. - adică 2000 mp - într- adevăr, nu există, astfel încât, pentru diferența ce depășește suprafața existentă - 1600 mp - lipsește obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
Potrivit art. 948 pct. 3 C. civil vechi, obiectul determinat este una din condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții, neîndeplinirea acesteia fiind sancționată cu nulitatea absolută.
Sintagma „obiect determinat"; semnifică următoarele caracteristici ale obiectului : să existe, să fie în circuitul civil, să fie determinat sau determinabil, să fie posibil, să fie licit și moral.
Întrucât în speță suprafața de 2000 mp nu există în materialitatea sa pe nr. top 102, 103, din această perspectivă obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 1414/(...) încheiat la B. N. P. P. L. nu există, nulitatea absolută fiind corect constatată de prima instanță, pe acest temei.
3. Trecând la analizarea motivului de nelegalitate a deciziei sub aspectul modului de soluționare a cererii de chemare în garanție, care a fost admisă la prima instanță, instanța de apel menținând hotărârea, curtea constată că recursul este fondat, urmând a fi admis.
În dosar nr. (...) al Judecătoriei C.-N. pârâții H. au solicitat, pe cale de cerere reconvențională, în contradictoriu cu reclamanții N. constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.
1414/(...) la B. N. P. A. P., pentru suprafața de 2000 mp.
Această cerere reconvențională a fost disjunsă, formându-se prezentul dosar.
În cadrul acestui dosar format în urma disjungerii, pârâții N. au formulat o cerere de chemare în garanție a Coperativei de C. C. - S. C. (f.
15-16 dosar fond), cerere întemeiată pe dispozițiile art. 1336 și urm. C. civil vechi, care reglementează răspunderea pentru evicțiune.
Potrivit celor anterior arătate, cu ocazia analizării aspectului vizând constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1414/(...) la B. N. P. A. P., hotărârile instanțelor de fond în sensul admiterii acțiunii și constatării nulității absolute sunt corecte
(cu precizările făcute prin prezenta decizie).
Singurul temei de drept pe care pârâții N. și-au fundamentat cererea de chemare în garanție a recurentei l-a constituit art. 1336 și urm. C. civil vechi.
Conform doctrinei în materie, evicțiunea constituie pierderea proprietății lucrului (în total sau în parte), sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietate.
Răspunderea pentru evicțiune protejează cumpărătorul de eventualele tulburări de fapt sau de drept rezultând din fapte personale de vânzător sau tulburări de drept rezultând din fapta unui terț.
Verificând dacă în speță cumpărătorii N. au pierdut proprietatea asupra bunului dobândit prin cumpărare, dacă au fost tulburați în exercitarea prerogativelor de proprietari și dacă au existat eventuale tulburări provenite din fapte personale ale vânzătorului sau ale unui terț, astfel încât să poată fi angajată răspunderea pentru evicțiune întemeiată pe art. 1336 și urm. C. civil vechi, curtea constată că niciuna dintre aceste cerințe nu este îndeplinită.
Astfel, așa cum corect au reținut ambele instanțe de fond în considerentele hotărârilor pronunțate, răspunderea pentru evicțiune se poate angaja doar în cazul unui contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat, respectiv, încheiat cu îndeplinirea cumulativă a tuturor condițiilor de validitate - consimțământ, capacitate, obiect, cauză licită și formă în cazul acelor contracte pentru care legea impune forma solemnă.
Cu privire la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.
1414/(...) la B. N. P. A. P., s-a constatat nulitatea absolută.
Raportat la această sancțiune, reiese că pârâții N. nu au avut niciodată calitatea de proprietari ai suprafeței de 2000 mp, întrucât nici autorul- C. de C. - la rândul său, nu a avut niciodată un drept de proprietate asupra acestui teren și, prin urmare, nu putea transmite, în mod valabil, un atare drept.
Prin urmare, condiția pierderii proprietății asupra bunului dobândit prin cumpărare nu este îndeplinită, întrucât pârâții N. nu au dobândit niciodată, în mod valabil, dreptul de proprietate asupra terenului de 2000 mp.
Pierderea unui drept este condiționată de obținerea prealabilă și valabilă a acelui drept, ceea ce în cazul pârâților N. nu a avut loc.
În urma constatării nulității absolute a contractului de vânzare- cumpărare autentificat sub nr. 1414/(...) la B. N. P. A. P., dreptul de proprietate al pârâților N. s-a desființat retroactiv, consecința fiind aceea că ei nu au devenit niciodată proprietarii acestui teren.
În concluzie, pârâții N. nu au pierdut dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 2000 mp și nu au fost tulburați în exercitarea prerogativelor lor de proprietari asupra acestui teren, pentru că niciodată nu au dobândit în mod valabil, un drept asupra acestui bun.
Prin urmare, răspunderea pentru evicțiune întemeiată pe art. 1336 și urm. C. civil vechi nu poate fi angajată.
Pârâții N. nu au solicitat nici în cadrul cererii de chemare în garanție
și nici printr-o precizare ulterioară, în fața primei instanțe, angajarea unui alt tip de răspundere.
Prima instanță în considerentele hotărârii a arătat explicit: cumpărătorul poate pretinde diferența de preț, însă nu pe temeiul garanției pentru evicțiune, ci pe temeiul răspunderii în daune interese.
O astfel de cerere însă nu a fost formulată în prezentul litigiu de către pârâții N., iar conform art. 129 alin. 6 Cod proc. civ., judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecății care în cauză se constituie în acțiunea întemeiată pe răspunderea pentru evicțiune.
Susținerile intimaților N. în sensul că art. 304 pct. 8 Cod proc. civ., nu este incident întrucât ceea ce nu are dreptul instanța să schimbe este obiectul acțiunii, or, în speță, instanțele de fond au schimbat temeiul juridic nu sunt fondate.
Nici acele susțineri conform cărora temeiul juridic invocat nu leagă instanța, aceasta fiind în drept să dea acțiunii calificarea juridică exactă, alta decât aceea dată de reclamant prin cererea de chemare în judecată, dacă aceasta este suficient motivată în fapt și îngăduie instanței o calificare legală corectă, nu subzistă.
Verificând conținutul cererii de chemare în garanție sub aspectul motivelor, de nicăieri nu transpare nici măcar o vagă referire a pârâților N. la angajarea răspunderii chematei în garanție pe vreun alt temei decât cel indicat - art. 1336 și urm. C. civil.
Nici pe acest temei pârâții nu și-au motivat cererea de chemare în garanție, iar motive de fapt care să justifice o altă calificare juridică nu există. În plus, după cum rezultă din conținutul dosarului de fond, prima instanță nicăieri nu a pus în discuția părților o eventuală schimbare a temeiului juridic al cererii de chemare în garanție și nici nu a indicat în conținutul considerentelor vreun temei, limitându-se la a arăta că art. 1136 și urm. C. civil nu sunt incidente.
Instanța de apel este cea care indică în conținutul considerentelor dispozițiile art. 998-999 C. civil, ca temei al admiterii cererii de chemare în garanție, complinind astfel considerentele primei instanțe, fără însă ca acest temei de drept să fi fost pus în discuția contradictorie a părților.
Astfel, părțile au fost luate prin surprindere în privința temeiului de drept reținut de instanța de apel, cunoscându-l doar după pronunțarea și motivarea deciziei pronunțate în apel.
Această împrejurare - a soluționării cererii de chemare în garanție pe un alt temei de drept decât cel indicat de părțile care au promovat această cerere, temei care, raportat la motivarea în fapt a cererii de chemare în garanție nu îndrituia instanța să stabilească faptul că art. 998-999 C. civil vechi constituie calificarea juridică exactă - atrage incidența art. 304 pct. 8
Cod proc.civ., constituind o interpretare greșită a actului juridic dedus judecății și o schimbare a naturii și înțelesului acestuia.
Reiese din cele anterior arătate că:
- răspunderea de garanție pe temeiul evicțiunii nu poate fi angajată în cauză, potrivit celor anterior arătate, acest aspect fiind reținut și de către instanțele de fond;
- pârâții N. nu au solicitat obligarea chematei în garanție la despăgubiri pe un alt temei de drept decât cel prev. de art. 1336 și urm. C. civil vechi, iar raportat la motivarea în fapt a cererii de chemare în garanție astfel cum a fost formulată în fața primei instanțe nu justifica instanțele să stabilească faptul că temeiul juridic al cererii de chemare în garanție este altul decât cel indicat;
- instanța de fond a obligat chemata în garanție la despăgubiri fără a indica un temei de drept, iar instanța de apel a menținut hotărârea pe un alt temei decât cel indicat de pârâții care au formulat cererea de chemare în garanție, în temeiul art. 312 alin. 1 art. 304 pct. 8, 9 Cod proc.civ., curtea va admite recursul declarat de chemata în garanție C. de C. C. - S. C. împotriva deciziei civile nr. 244 din (...) a T.ui C. pronunțată în dosar nr. (...), pe care o va modifica în parte, în sensul că va admite apelul declarat de aceeași chemată în garanție, împotriva sentinței civile nr. 3735/(...) a
Judecătoriei C.-N., pe care o va schimba în parte, în sensul că va respinge cererea de chemare în garanție formulată de pârâții N. D. și N. L. L. în contradictoriu cu C. de C. C. - S. C..
Se vor menține celelalte dispoziții.
În temeiul art. 274 alin. 1 Cod proc. civ., va obliga intimații N. D. și
N. L. L. la plata cheltuielilor de judecată în favoarea chematei în garanție C. de C. C. - S. C. astfel: 3706 lei în prima instanță, 7345 lei în apel și 9454,6 lei în recurs.
Reclamanții H. A. și H. E. nu vor fi obligați la plata cheltuielilor de judecată, întrucât solicitarea acestora formulată în recurs a vizat doar respingerea recursului sub aspectul criticii referitoare la constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.
1414/(...) la B. P. și A., iar sub acest aspect recursul a fost respins.
De menționat faptul că aceiași reclamanți H. A. și H. E. au solicitat obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată în recurs, însă nu au făcut dovada acestora, motiv pentru care cererea lor va fi respinsă în temeiul art. 1169 C. civil vechi, raportat la art. 230 lit. a din Legea nr.
71/2011.
P. ACE. M.IVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Admite recursul declarat de chemata în garanție C. DE C. C. - S. C. împotriva deciziei civile nr. 244 din (...) a T.ui C. pronunțată în dosar nr. (...), pe care o modifică în parte, în sensul că admite apelul declarat de aceeași chemată în garanție, împotriva sentinței civile nr. 3735/(...) a Judecătoriei C.-N., pe care o schimbă în parte, în sensul că respinge cererea de chemare în garanție formulată de pârâții N. D. ȘI N. L. L. în contradictoriu cu C. DE C. C. - S. C..
Menține celelalte dispoziții ale sentinței.
Obligă intimații N. D. ȘI N. L. L. la plata cheltuielilor de judecată în favoarea chematei în garanție C. DE C. C. - S. C., astfel: 3706 lei în prima instanță, 7345 lei în apel și 9454,6 lei în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din (...).
PREȘEDINTE JUDECĂTORI
M. C. V. A.-T. N. A. A.C.
GREFIER M. L.T.
Red. MV dact. GC
3 ex/(...)
Jud. apel: D.I.Tașcă, M.Oncică S.
| ← Decizia civilă nr. 837/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă | Decizia civilă nr. 87/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă → |
|---|
