Decizia civilă nr. 409/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR. (...)
D. CIVILĂ NR. 409/R/2012
Ședința publică din data de 1 februarie 2012
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE:
M.-C. V.
JUDECĂTORI:
A.-T. N.
A.-A. P.
GREFIER:
M.-L. T.
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanții R. M.-N.-F.-C.
și R. C.-M., precum și recursul declarat de pârâții A. M., G. C. și G. L.-C., împotriva deciziei civile nr. 389 din 28 septembrie 2011, pronunțată de
Tribunalul Cluj, în dosar nr. (...), privind și pe pârâta A. G.-A., având ca obiect evacuare.
Se constată că la data de 27 ianuarie 2012, reclamanții-recurenți au depus la dosar, prin registratura instanței, concluzii scrise.
Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din data de
25 ianuarie 2012, când părțile prezente au pus concluzii care au fostconsemnate în încheierea ședinței publice din aceeași dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
C U R T E A :
Prin sentința civilă nr.14664/(...) a J. C.-N., pronunțată în dosarul nr. (...), s-a admis excepția autorității de lucru judecat privind solicitarea reclamanților de a se dispune obligarea în solidar a pârâților la plata sumei de 2.380 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în D. civil nr. (...) al T. C.
S-au respins excepțiile prematurității și prescripției invocate de pârâți prin întâmpinare.
S-a admis în parte acțiunea civilă - extinsă și precizată - formulată de reclamanții: R. M. N. F. C. și R. C. M., în contradictoriu cu pârâții A. M., G. C., G. L. C. și A. G. A. și, în consecință, s-a dispus evacuarea necondiționată a tuturor pârâților din apartamentul proprietatea reclamanților situat în C.-N., str. D., nr. 11, bl. M4, ap. 23, jud. C. înscris în CF nr. 54422 cu nr. topo 10397/s/XXIII.
S-a respins petitul privind solicitarea reclamanților de a se dispune obligarea în solidar a pârâților la plata unei despăgubiri lunare de 350 E. în echivalent în lei - conform parității oficiale leu-euro de la data depunerii precizării și extinderii de acțiune de 1 E. 4,20 lei -, de 1.470 lei, reprezentând folosul de tras pe perioada 21 iulie 2008 - data înregistrării acțiunii introductive de instanță - și până la data eliberării efective de către pârâți a apartamentului în litigiu, pe fond.
S-a respins petitul 3 din cererea de chemare în judecată, pe excepția autorității de lucru judecat.
În baza art. 274 C.pr.civilă, pârâții au fost obligați la plata în favoarea reclamanților a sumei de 2390 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că în conformitate cu extrasul de carte funciară proprietari tabulari asupra imobilului în litigiu situat din punct de vedere administrativ în C. N., str. D., nr. 11, bl. M4, ap. 23, jud. C. și înscris în CF nr. 54422 cu nr. topo
10397/s/XXIII, sunt reclamanții: R. M. N. F. C. și R. C. M., în întregime, cu titlu de drept lege.
Din înscrisurile anexate la dosarul cauzei rezultă faptul că imobilul mai sus identificat a fost trecut în proprietatea statului în baza Decretului nr. 223/1974, prin D. nr. 161 din 30. mai. 1981, fără plată de despăgubiri, de la reclamanții: R. M. N. F. C. și R. C. M.
Ulterior, intrării în vigoare a L. nr. 1., prin D. nr. 1784 din (...), emisă de P. municipiului C.-N., s-a dispus restituirea în natură, în favoarea reclamanților, a apartamentului în litigiu, de care aceștia au fost deposedați abuziv.
La data emiterii acestei dispoziții de restituire apartamentul în litigiu era ocupat și folosit de pârâții: A. M., G. C., G. L. C. și A. G. A., în baza Contractului de închiriere nr. 1. încheiat la data de (...) cu C. Local al M. C.- N., în a cărei administrare se afla la această dată imobilul în litigiu.
Așa cum rezultă fără nici o urmă de echivoc din cuprinsul Procesului - verbal de predare primire în posesie, încheiat la data de 13 mai 2004, coroborat cu înscrisurile anexate la dosarul cauzei de P. M. C.-N., respectiv A. nr. 1652 emisă la data de (...): f. 66 și A. nr. 45729/(...), ulterior emiterii Dispoziției de mai sus, imobilul apartament în litigiu a fost restituit - predat efectiv - în favoarea reclamanților la data de 13 mai 2004, dată, la care pârâta A. M. a fost încunoștințată despre acest fapt, punându-i-se totodată în vedere că ’’ … contractul său de închiriere cu C. Local al municipiului C.- N. încetează, urmând să se încheie un nou contract de închiriere cu proprietarul actual, în baza unei cereri pe o veți adresa acestuia, conform Ordonanței de urgență nr. 40 din 8 aprilie 1999, Ordonanței de urgență nr.
8. și a L. nr. 1..
Astfel, este mai mult decât evident că de la data de (...) pârâții aveau cunoștință de faptul că, contractul lor de închiriere - temei al ocupării imobilului în litigiu - a încetat și că sunt obligați să ia legătura cu noii proprietari ai imobilului dacă intenționau să ocupe în continuare în mod legal acest spațiu.
Însă, pârâta A. M. nu a făcut demersurile necesare încheierii unui contract de locațiune valabil cu noii proprietari, dar a înregistrat pe rolul J. C.-N. o cerere de chemare în judecată sub nr. 5769/2005, în contradictoriu cu reclamanții din prezenta cauză și cu C. Local al M. C. - dosar anexat cauzei - prin care a solicitat anularea Dispoziției nr. 1784 din (...) și perfectarea în favoarea sa a unui contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în litigiu.
Prin sentința civilă nr. 1. (...) pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca la data de 22 februarie 2006 în dosar nr. 5769/2005 devenită irevocabilă prin efectul deciziei nr. 1. a C. de A. C., secția civilă, de muncă și asigurări sociale, pentru minori și familie, a fost respinsă acțiunea promovată de pârâta A. M.
Astfel, împrejurarea invocată de pârâți cum că ei ocupă imobilul în litigiu în baza Contractului de închiriere nr. 1. încheiat la data de (...), este lipsită de relevanță juridică în prezenta cauză.
Deși, informați despre noua situație juridica a imobilului în litigiu si despre obligația de a încheia un nou contract de închiriere cu actualii proprietari, parații nu și-au exprimat interesul în acest sens.
De menționat că, contractul de închiriere încheiat între pârâți și C. Local al municipiului C.-N., a avut ca temei OUG nr. 4., dat fiind faptul că pârâții locuiau în apartamentul în discuție anterior intrării în vigoare a acestui act normativ.
Astfel, pârâții au beneficiat de dispozițiile cuprinse in OUG nr. 4. privind protecția chiriașilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinația de locuințe, dispoziții prin care se prevedea în mod expres prin art. 1 că: "contractele de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe (....) se prelungesc de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrării in vigoare a acesteia, in aceleași condiții, cu excepția nivelului chiriei".
Or, așa cum rezultă din starea de fapt anterior prezentată conform înscrisurilor de la dosar, la data când reclamanții au dobândit dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, termenul de prorogare legală din data de 8 aprilie 2004 urma să expire, iar pârâții nu au solicitat încheierea unui nou contract ocupând însă în continuare abuziv imobilul în litigiu.
Potrivit legislației în vigoare, prin derogare de la dispozițiile de drept comun reglementate de L. nr. 1., în cazul contractelor de închiriere încheiate în temeiul OUG nr.4. s-a prevăzut așa cum am arătat dreptul chiriașului la reînnoirea contractului de închiriere - relocațiunea legală.
În acest sens, potrivit art. 14 alin.(l) din ordonanță, „La expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonanțe de urgență chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii"; de asemenea, potrivit alin.(4), „Sunt permise mai multe reînnoiri succesive".
Prin urmare, chiriașul se bucură de plin drept și fără îndeplinirea vreunei formalități de dreptul la reînnoirea repetată a contractului de închiriere, drept care conferă chiriașului o folosință locativă, practic - viageră, dacă nu a intervenit o cauză legală în prezența căreia proprietarul poate refuza reînnoirea contractului.
Însă, în analiza acestui drept al proprietarului, practica judiciară a făcut distincția între două situații, astfel:
În ipoteza în care imobilul a fost restituit proprietarului de drept al acestuia și nu s-a încheiat un contract de închiriere, dar proprietarul a fost obligat să respecte dreptul locativ al chiriașului până la data de 8 aprilie
2004, la această dată contractul de închiriere încetează prin expirarea termenului, iar chiriașul nu are dreptul la reînnoirea contractului.
În situația în care proprietarul și chiriașul au încheiat un contract de închiriere prin care au stabilit un alt termen decât termenul care expira la 8 aprilie 2004 (în sensul că termenul contractual a expirat mai înainte - de exemplu, în anul 2003 - sau a expirat mai târziu - de exemplu, în anul
2007), contractul va fi guvernat de dispozițiile dreptului comun reglementate prin L. nr.1., chiriașul neavând dreptul la reînnoirea contractului de închiriere. A. soluție se impune întrucât art. 14 alin .l din OUG nr. 4. consacră dreptul chiriașului la reînnoirea contractului, drept care se naște la expirarea termenului de închiriere stabilit conform ordonanței (adică 8 aprilie 2004). Dacă părțile au stabilit un alt termen, înseamnă că au apreciatcă interesele lor sunt mai bine protejate prin încheierea unui contract de închiriere în condițiile dreptului comun.
Așa cum s-a analizat starea de fapt mai sus, s-a reținut fără nici o urmă de echivoc împrejurarea că prezenta cauză se încadrează în prima situație analizată de practica judiciară, aceea în care părțile nu au încheiat un contract de închiriere, motiv pentru care dreptul chiriașilor - pârâți a expirat la data de (...), termen acordat de legiuitor pentru protecția acestora.
În același sens este și practica Înaltei Curți de C. și Justiție care a reținut prin deciziile pronunțate că în situația în care, din momentul restituirii imobilului către proprietar și până la împlinirea termenului de 8 aprilie 2004 nu a fost încheiat vreun contract de închiriere întru proprietar și chiriaș, independent de motivele pentru care acest contract nu s-a încheiat, termenul de 5 ani prevăzut de lege pentru protecția chiriașilor a expirat la data de 8 aprilie 2004.
În prezenta cauză, pârâții invocă în apărarea dreptului lor pe fond și în susținerea unei excepții de prematuritate a prezentei cereri de chemare în judecată, dispoz. art. 10 și 11 din O. nr. 4., invocând faptul că reclamanții au fost aceia care nu le-au emis o notificare pentru încheierea unui nou contract de închiriere.
Or, astfel de apărări invocate în anul 2008, raportat la faptul că reclamanții au recunoscut dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu încă din anul 2004, sunt la limita unui abuz de drept cu atât mai mult cu cât în această perioadă pârâții au locuit în imobil fără să achite vreo chirie și mai mult au intentat împotriva reclamanților o cerere de chemare în judecată solicitând anularea dreptului lor, cerere, care s-a dovedit în final a fi neîntemeiată și care în mod cert a creat reclamanților un disconfort prelungit.
Este real că dreptul de proprietate al reclamanților a fost recunoscut ulterior intrării în vigoare a O. nr. 4. însă la fel de real este și faptul că acest drept le-a fost recunoscut adevăraților proprietari la limita expirării termenului de prorogare legală - 8 aprilie 2004 - , ceea ce în mod evident nu acordă acestora un nou termen, egal cu cel prevăzut de legiuitor, care să curgă de la data emiterii Dispoziției de retrocedare.
O astfel de interpretare a dispozițiilor legale ar fi una abuzivă și evident împovărătoare pentru proprietarii unor imobile, deposedați în mod abuziv și lipsiți de folosința dreptului lor pe o perioadă îndelungată de timp, puși și în prezent - datorită dispozițiilor legale lacunare - în imposibilitatea valorificării depline a atributelor dreptului lor de proprietate, așa cum este acesta definit prin dispoz. art. 480 c. civil.
Mai mult, Curtea E.peană a Drepturilor Omului interpretând dispozițiile OUG nr. 4. în D. Radovici și Stănescu contra României, le-a apreciat ca fiind împovărătoare pentru fostul proprietar, cât timp operează cu noțiuni vagi de genul prelungirea de drept a contractului anterior până la încheierea unui nou contract, în actul normativ neexistând nici un instrument care să garanteze previzibilitatea încheierii unui noi contract între proprietar și chiriaș, contract ce să-l avantajeze pe chiriaș fără a îngrădi excesiv dreptul de proprietate al proprietarului. A. interpretare are putere de lucru interpretat în fața instanțelor naționale în temeiul art. 46 din C. E.peană a drepturilor Omului, prin care S. Român s-a angajat să se conformeze hotărârilor definitive ale C. în litigiile în care este parte.
De altfel, protecția dreptului de proprietate este un principiu recunoscut prin C. pentru Apărarea Drepturilor Omului si Libertăților Fundamentale, care in art. 1 din P.ul adițional prevede ca „. persoana fizicasau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauza de utilitate publica si in condițiile prevăzute de lege si de principiile generale ale dreptului internațional".
Curtea E.peana a Drepturilor Omului a subliniat faptul ca masurile de protecție adoptate in 1999 prin OUG nr. 4. erau destinate, pe de o parte, pentru a controla creșterea chiriilor, iar, pe de alta parte, scopul lor era de a prelungi contractele de închiriere in situații excepționale, astfel ca urmăreau un scop legitim: protecția chiriașilor împotriva crizei de locuințe.
Astfel, Curtea a apreciat ca acest sistem nu este "criticabil in sine" deoarece statul dispune de o larga marja de apreciere in ceea ce privește reglementarea folosinței bunurilor, însa atât timp cat exista riscul ca proprietarul sa suporte o sarcina excesiva cat privește posibilitatea de a dispune de bunul sau, autoritățile trebuiau sa stabilească "mecanisme legislative previzibile si coerente" care sa protejeze proprietarul împotriva unor intervenții arbitrare si imprevizibile in dreptul sau de proprietate.
Curtea a considerat însa ca O. de U. 4. nu cuprinde astfel de garanții.
CEDO a analizat in detaliu prevederile art. 11 alineat 1 si 13 litera d din C. si a concluzionat ca restricțiile impuse proprietarilor in privinta utilizării bunului lor imobil si in particular imposibilitatea de a-i obliga pe chiriași, timp de mai mulți ani, de a le plăti chirie, sunt rezultatul unor "dispoziții defectuoase si lacune ale ordonanței de urgenta". A. restricții au fost apreciate de Curte ca fiind disproportionate. Curtea a retinut insa ca "S. roman a moștenit din timpul perioadei comuniste o serioasa penurie de locuințe care sa aiba un pret rezonabil si, datorita acestui fapt, a fost pus in situația de a concilia interesele contrarii ale proprietarilor si locatarilor prin punere in balanța a necesitații de a apăra dreptul de proprietate al primilor, pe de o parte, si a celei de a respecta drepturile sociale a celor aparținând celei de-a doua categorii" (paragraful 88 din hotărâre). Cu toate acestea, statul roman a fost condamnat pentru încălcarea art. 1 din primul P. adițional la C., care garantează respectarea dreptului de proprietate.
Față de cele reținute și în baza dispozițiilor legale invocate instanța va admite doar în parte ca întemeiată acțiunea civilă - extinsă și precizată - formulată de reclamanți, și în consecință :
In baza art. 480 C. civil va dispune evacuarea necondiționată a tuturor pârâților din apartamentul proprietatea reclamanților situat în C.-N., str. D., nr. 11, bl. M4, ap. 23, jud. C. înscris în CF nr. 54422 cu nr. topo
10397/s/XXIII.
De asemenea, având în vedere considerentele reținute anterior instanța de fond a respins ca neîntemeiată și excepția prematurității prezentei cereri de chemare în judecată.
Nici excepția prescripției dreptului la acțiune, invocată de pârâți prin întâmpinare cu privire la petitul 3 din cererea de chemare în judecată, nu este întemeiată raportat la faptul că, aceste despăgubiri reclamantul le solicită de la data introducerii prezentei cereri de chemare în judecată, dată, care în mod evident este 21 iulie 2008 și nu 21 iulie 2005, cum probabil s-a consemnat din eroare în precizarea de acțiune redactată de reclamanți.
Instanța de fond a admis însă ca întemeiată excepția autorității de lucru judecat privind solicitarea reclamanților de a se dispune obligarea în solidar a pârâților la plata sumei de 2.380 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în D. civil nr. (...) al T. C., și în consecință va respinge acest capăt de cerere pe excepție, pentru următoarele considerente.
Astfel, conform art. 1201 C. civ., este lucru judecat atunci când a doua cerere in judecata are același obiect, este întemeiata pe aceeași cauza si este intre aceleași părti făcuta de ele si in contra lor in aceeași calitate.
Din analiza Deciziei Civile nr. 1. pronunțată la data de (...) de Curtea de A. C. în D. civil nr. (...), rezultă fără nici o urmă de echivoc că reclamanții din prezenta cauză au formulat în contradictoriu cu pârâta A. M. aceiași solicitare de a li se plăti cheltuielile de judecată în cuantum de 2.380 lei, solicitare pe care instanța le-a respins-o în mod definitiv și irevocabil, cu motivarea că acestea au fost plătite după judecarea în fond a recursului.
Instanța de fond a respins ca neîntemeiat petitul privind solicitarea reclamanților de a se dispune obligarea în solidar a pârâților la plata unei despăgubiri lunare de 350 E. în echivalent în lei - conform parității oficiale leu - E. de la data depunerii precizării și extinderii de acțiune de 1 E. 4,20 lei
- , de 1.470 lei, reprezentând folosul de tras pe perioada 21 iulie 2008 - data înregistrării acțiunii introductive de instanță - și până la data eliberării efective de către pârâți a apartamentului în litigiu, ca neîntemeiat pentru următoarele considerente.
Astfel, reclamanții și-au întemeiat acest petit pe principiul îmbogățirii fără justă cauză. Or, acest principiu se aplică atunci când are loc mărirea patrimoniului unei persoane pe seama patrimoniului altei persoane, cu o valoarea determinată și dovedită în consecință.
Potrivit dispozitilor art. 483 Cod civil, fructele naturale sau industriale ale pământului, fructele civile si sporul animalelor se cuvin proprietarului în puterea dreptului de accesiune.
Chiriile sau orice fel de venituri care s-ar putea obține de pe urma exploatării imobilelor reprezintă fructe civile care, în temeiul textului de lege sus-menționat, se cuvin de drept proprietarului imobilului, daca nu sunt incidente in cauza dispozițiile art.485 cod civil (situatia posesorului de buna-credinta ).
In speță, reclamanții au calitatea de proprietari ai imobilului locuit de pârâți, aceștia recunoscând aceasta împrejurare si neputând deci invoca prevederile art.485 Cod civil.
Folosul nerealizat - folosul de tras - reprezintă venitul pe care proprietarul unui bun l-ar fi putut realiza in condițiile exploatării legale a bunului sau folosul pe care ar fi putut sa îl realizeze prin exercitarea prerogativei posesiei asupra bunului, daca nu ar fi fost lipsit de aceasta prerogativa, prin faptul exercitării ei de către alta persoana.
Insă, cuantumul pagubei suferite de reclamanți prin lipsirea lor de folosul de trans ar fi putut fi apreciat numai în raport cu chiria pentru un apartament similar practicata pe piața imobiliara, chirie, însă cu privire la care reclamanții nu au făcut nici un fel de dovadă.
În mod evident că prin neplata chiriei pe o perioadă de timp determinată pârâții și-au mărită patrimoniul lor în detrimentul patrimoniului reclamanților, însă reclamanții ar fi fost datori să facă dovada concretă a cuantumului acestei datorii prin individualizarea unei sume conforme cu prețurile actuale privind chiriile și probate ca atare.
În consecință s-a respins acest petit ca neîntemeiat.
În baza art. 274 C.pr.civilă, reținând culpa procesuală a pârâților, instanța de fond a dispus obligarea acestora la plata în favoarea reclamanților a sumei de 2390 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat.
Prin decizia civilă nr. 389 din data de (...) a T. C., pronunțată în dosarulnr. (...), s-a respins apelul declarat de reclamanții R. M. N. F. C. R. C. M.împotriva sentinței civile nr. 1. pronunțată la data de 8 nov. 2010 în dosar
(...).
S-a admis în parte apelul declarat de pârâții A. M., G. C., G. L. C. împotriva sentinței de mai sus, pe care a schimbat-o în parte, în sensul obligării pârâților la plata in favoarea reclamanților a sumei de 1000 lei cheltuieli de judecată în primă instanță, menținându-se restul dispozițiilor sentinței atacate, reclamanții fiind obligați să plătească pârâților suma de
200 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a apreciat neîntemeiat apelul reclamanților și întemeiat în parte apelul pârâților, în limitele și pentru considerentele ce urmează:
I. Referitor la apelul reclamanților:
1. Este adevărat că poate fi cunoscut nivelul general al chiriilor practicate pe piața imobiliară din anunțurile de publicitate imobiliară sau publicații specializate in analiza pieței imobiliare. A. surse de informații nu surprind însă caracteristicile exacte sau chiar reale ale unui apartament oferit spre închiriere, cum ar fi nivelul de finisare, amplasament, facilități și altele asemenea, care sunt esențiale in determinarea cuantumului chiriei.
Este esențială determinarea situației exacte și concrete a fiecărui apartament din perspectiva chiriei ce ar putea fi obținută prin cedarea folosinței acestuia, căci este posibil să existe apartamente a căror situație să fie atât de precară din punctul de vedere al finisajelor, utilităților sau vecinătăților, încât să nu prezinte nici un interes pentru închiriere Nu dorim să arătăm prin aceasta că apartamentul in litigiu s-ar afla într-o astfel de situație, ci să subliniem importanța determinării situației particulare a unui imobil.
Or, singura probă pertinentă în acest sens ar fi fost expertiza de evaluare, în măsură să stabilească veniturile care ar fi putut fi obținute din închirierea apartamentului in litigiu in perioada ce interesează, pornind de la ofertele de închiriere pentru apartamente asemănătoare, dar prin aplicarea corecțiilor ce se impuneau.
Reclamanții nu au solicitat însă administrarea acestei probe, situație in care instanța a apreciat corect că nu au dovedit cuantumul pretențiilor.
2. Potrivit disp. art. 129 alin 5 Cod pr.civ., în forma pre care o avea la data pronunțării sentinței atacate, instanța era obligată să-și exercite rolul activ în vederea stabilirii corecte a faptelor și aplicarea corectă a legii, în timp ce în privința probelor pe care le găsea utile cauzei, avea facultatea de a le ordona administrarea lor. În schimb, potrivit disp. art. 129 alin 2 teza finală Cod pr.civ, părțile aveau obligația de a-și proba pretențiile.
Reclamanții nu impută instanței greșeli in stabilirea stării de fapt sau in aplicarea legii, aspecte in privința cărora instanța era obligată să-și manifeste rolul activ. Cât despre omisiunea instanței de a administra o probă, aceasta a fost apreciată de tribunalul ca nefondată, câtă vreme reclamanții înșiși nu au solicitat administrarea acestei probe deși legea stabilește în sarcina lor obligația de a-și dovedi pretențiile.
De altfel, potrivit dispozițiilor actuale ale art. 129 alin. 5 ind. 1 Cod pr.civ, partea care nu a solicitat administrarea acestei probe în condițiile legii in fața primei instanțe, nu poate invoca această omisiune în căile de atac, cu toate că acum este reglementată exercitarea rolului activ al instanței și în privința probațiunii.
3. Soluția dată de prima instanță petitului 3 este temeinică și legală, căci din cuprinsul Deciziei civile nr. 1. pronunțată de Curtea de A. C. în dosar nr. (...), rezultă că instanța nu a omis să se pronunțe asupra cereriireclamanților R. de obligare a pârâților A. și G. la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 2360 lei, ci a soluționat-o, în sensul respingerii, în considerarea faptului că aceste cheltuieli de judecată nu au fost dovedite în condițiile legii.
Fiind pronunțată o hotărâre judecătorească irevocabilă cu privire la pretenția reclamanților, in mod corect a reținut instanța incidenta dispozițiilor art. 1201 Cod civil
II. Referitor la apelul pârâților:
1. Din adresa nr. 1692/452/13 mai 2004 emisă de C. Local al municipiului C.-N., aflată la fila 68 dosar 4629/2004 al T. C., depusă chiar de pârâta apelantă A. M. în ședința publică din 2 iunie 2004, rezultă că pârâtei i s-a comunicat schimbarea proprietarului imobilului, data și numărul procesului verbal de predare-primire .
Prin urmare, prima critică formulată de apelanți este vădit nefondată.
2. Deși suntem de acord cu opinia pârâților apelanți potrivit căreia la expirarea termenului prev. de OUG 4. - 8 aprilie 2004, in favoarea lor a operat prelungirea contractului de închiriere pentru o perioadă de încă 5 ani in virtutea dispozițiilor OUG 8., a faptului că D. de restituire nr. 1784 din 16 aprilie 2004 a fost emisă ulterior intrării in vigoarea a acestui act normativ și a dispozițiilor art. 7 din OUG 4., câtă vreme termenul de închiriere prelungit prin OUG 8. expirase la data pronunțării sentinței, nu se poate susține că dispoziția de evacuare ar fi prematură.
A.anții acreditează ideea că in situația in care noii proprietari nu își îndeplinesc obligația de notificare a chiriașilor scopul și modalitatea prev. de art. 9 și 10 din OUG 4., vechiul contract de închiriere se prelungește fără termen până la încheierea noului contract de închiriere.
O asemenea susținere este nefondată, căci in mod evident vechiul contract de închiriere nu se poate prelungi dincolo de termenul său.
Proprietarul care omite să notifice chiriașul în vederea încheierii noului contract de închiriere, este sancționat prin aceea că nu poate pretinde plata chiriei, dar in nici un caz nu poate fi obligat să asigure folosința imobilului și după data la care a încetat termenul închirierii astfel cum a fost prelungit prin OUG 8..
Cele statuate de C. in cauza Radovici și Stănescu contra României sunt valabile și in cauza de față, contrar susținerii pârâților, cel puțin in chestiunea de principiu că protecția socială a chiriașilor trebuie să fie in sarcina statului, și nu a foștilor proprietari deposedați abuziv de bunul lor.
De asemenea, s-a reținut că art. 110 alin 2 Cod pr.civ. permite formularea cererilor pentru predarea unui imobil la împlinirea termenului de locațiune, chiar înainte de împlinirea termenului.
Având in vedere această dispoziție legală și împrejurarea că la data pronunțării sentinței pârâții nu mai aveau un titlu locativ cu privire la apartamentul in litigiu, excepția prematurității cererii de evacuare este vădit nefondată.
Instanța a făcut referire la dispozițiile speciale prev. de OUG . 4. pentru a argumenta concluzia lipsei titlu locativ al pârâților asupra apartamentului in litigiu. În lipsa raporturilor locative intre părți, articolul
480 Cod pr.civ, care reglementează dreptul proprietarului de a se bucura de toate atributele dreptului său, între care și folosința, rămâne singurul pe care se poate întemeia dispoziția de evacuare.
Obligarea pârâților la plata tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate reclamanților este contrară dispozițiilor art. 274 și 276 Codpr.civ., in condițiile in care cererea de chemare în judecată le-a fost admisă numai parțial.
Raportat la petitul admis, la ponderea acestuia in cadrul acțiunii, s-a apreciat de tribunalul că reclamanții erau îndreptățiți numai la suma de
1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, iar sub acest aspect apelul pârâților este întemeiat.
Raportat la considerentele de mai sus, in temeiul disp. art. 296 Cod pr.civ., s-a respins apelul reclamanților și s-a admis în parte apelul pârâților și in consecință, s-a schimbat parțial sentința atacată, în sensul obligării pârâților la plata în favoarea reclamanților a sumei de 1000 lei cheltuieli de judecată în primă instanță, restul dispozițiilor sentinței fiind menținute.
În temeiul disp. art. 276 Cod pr.civ, reclamanții au fost obligați să plătească pârâților suma de 200 lei cheltuieli de judecată în apel.
Împotriva acestei decizii, reclamanții R. M.-N.-F.-C. și R. C.-M. au declarat recurs, în termen legal, la data de (...), solicitând instanței admiterea acestuia, modificarea în parte a hotărârii atacate în sensul admiterii apelului reclamanților, admiterea acțiunii introductive și respingerea apelului declarat de pârâți.
În subsidiar, recurenții solicită casarea în parte a deciziei sub aspectul petitului privind folosul de tras pentru completarea probatoriului cu o expertiză de evaluare a acestuia, precum și obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea recursului, reclamanții au arătat că instanța de apel a motivat respingerea petitului privind plata folosului de tras prin faptul că reclamanții nu au solicitat o expertiză de evaluare a cuantumului pretențiilor solicitate care, în opinia tribunalului, era singura probă concludentă sub acest aspect.
T. a omis orice referință la adeverința nr. 18/(...) emisă de S. W. I. S. prin care se preciza cuantumul minim și maxim al chiriei practicate pentru un apartament cu 4 camere situat în aceeași zonă în care se află apartamentul în litigiu, detaliat pentru fiecare an din perioada 2008 - 2011. Raportat la cuantumul chiriei menționată în această adeverință, suma de
350 euro lunar solicitată de reclamanți se situează sub minimul chiriei prevăzute pentru fiecare an calendaristic.
Omisiunea instanței de apel de a analiza și de a lua în considerare cele precizate prin adresa mai sus arătată are semnificația nemotivării deciziei recurate, împrejurare care constituie o cauză de nulitate a acesteia.
În temeiul art. 129 alin. 4 și alin. 5 C.pr.civ., tribunalul trebuia să pună în discuția părților administrarea probei cu expertiza de evaluare dacă se considera nelămurită de conținutul acestei adrese. În aceste condiții, instanța de apel a încălcat prevederile art. 129 alin. 4 și alin.5 C.pr.civ.
Pe de altă parte, cuantumul general al chiriei practicată pentru locuințe situate în zone rezidențiale din C.-N. este de notorietate publică, astfel încât nu trebuie dovedit în fața instanței de judecată întrucât operează prezumția că aceasta are cunoștință de situațiile de notorietate publică.
Este îndeobște cunoscut că, în practica închirierilor din C.-N., studenților li se închiriază o cameră pentru suma de 150 euro lunar or, raportat la suma de 350 euro lunar solicitată de reclamanți, aceasta reprezintă maximum 50 % din chiria uzuală pentru o astfel de locuință.
Dacă instanța de recurs apreciază că este necesară efectuarea unei expertize de evaluare a folosului de tras, recurenții solicită casarea în parte a deciziei recurate și trimiterea dosarului la instanța de apel cu îndrumarea de a ordona o astfel de expertiză.
Referitor la petitul având ca obiect obligarea pârâților la plata sumei de
2.380 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în dosarul civil nr. (...) al T. C., în speță nu poate fi reținută autoritatea de lucru judecat. În acest din ultim dosar s-au respins cheltuielile de judecată ca nedovedite și nu s-a constatat inexistența dreptului de a le acorda or, în prezentul dosar, reclamanții au prezentat dovezile privind efectuarea acestor cheltuieli.
Ulterior, la data de (...), reclamanții au expediat prin scrisoare recomandată o completare a motivelor de recurs înregistrată la data de (...) prin care au menționat faptul că încheierea contractului de închiriere nu s-a putut face din culpa pârâților care au înțeles să promoveze o acțiune în justiție având ca obiect anularea dispoziției de restituire în natură a imobilului, refuzând implicit încheierea unui astfel de contract.
Prin decizia atacată s-a admis numai în parte apelul pârâților, astfel încât nu se justifică acordarea în totalitate a cheltuielilor de judecată de către instanța de apel.
Nu este nici legal și nici moral ca pârâții să folosească imobilul în litigiu, în mod gratuit și o perioadă atât de îndelungată, fără a plăti chirie reclamanților.
În drept, se invocă prevederile art. 304 pct. 7, pct. 8 și pct. 9 C.pr.civ.
Împotriva aceleiași decizii, pârâții A. M., G. C. și G. L.-C. au declarat recurs, în termen legal, solicitând instanței admiterea acestuia, modificareaîn parte a hotărârii în sensul admiterii în întregime a apelului pârâților, cu consecința respingerii acțiunii introductive precum și obligarea reclamanților intimați la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea recursului, pârâții au învederat instanței că tribunalul a încălcat dispozițiile art. 10 alin. 1 și art. 11 alin. 1 din O. nr. 4..
Nici până în prezent reclamanții nu au notificat pârâții cu privire la încheierea noului contract de închiriere în sensul art. 10 alin. 1 din O. nr.
4., aspect recunoscut de reclamanți. O. chiriașului prevăzută în art. 10 alin.
2 din același act normativ este evident consecutivă și interdependentă de îndeplinirea obligației proprietarului de notificare a chiriașului în termenul menționat la alin. 1.
Instanța de apel a încălcat în mod flagrant art. 11 alin. 1 din O. nr. 4. care reglementează prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de locațiune în cazul în care proprietarul nu își îndeplinește obligația de notificare a chiriașului. Același text legal arată că neplata chiriei până la încheierea noului contract de închiriere nu poate constitui motiv de evacuare. A. dispoziții legale sunt în vigoare și menționează că prelungesc de drept contractul de închiriere în temeiul legii, astfel încât pârâții au un contract de închiriere prelungit de drept în temeiul legii, până la încheierea noului contract de închiriere, sens în care acțiunea reclamanților de evacuare trebuie respinsă.
Prin urmare, exercitarea dreptului pârâților la încheierea unui nou contract de locațiune cu reclamanții depindea în mod indisolubil de notificarea pe care aceștia ar fi trebuit să o adreseze pârâților în vederea precizării datei și locului întâlnirii unde urmau să se discute aceste chestiuni, ceea ce reclamanții au recunoscut că nu s-a întâmplat.
Instanța de apel a încălcat și dispozițiile art. 1 și art. 7 din O. nr. 4. și ale O. nr.8/2005 atunci când a statuat că petitul de evacuare al pârâților nu este prematur formulat.
În mod nelegal instanța a apreciat că termenul de închiriere prelungit prin O. nr. 8. a expirat la data pronunțării sentinței deoarece, așa cum s-a arătat, contractul de locațiune al pârâților s-a prelungit de drept în temeiulart. 11 alin. 1 din O. nr. 4. până la încheierea unui nou contract de locațiune.
În susținerea prematurității excepției acestui petit sunt incidente prevederile art. 1 din O. nr. 4. în baza cărora contractul de locațiune expira la data de (...), iar potrivit O. nr. 8., durata locațiunii a fost prelungită cu încă 5 ani.
Reclamanții au dobândit dreptul de proprietate cu privire la imobilul în litigiu la data de (...), ulterior apariției O. nr. 4. și a O. nr. 8., dar înainte de expirarea duratei contractului de închiriere, motiv pentru care acesta s-a prelungit automat, prin efectul legii, cu încă 5 ani, până la data de (...), astfel încât sunt incidente prevederile art. 7 din O. nr. 4..
În aceste condiții, fie că termenul de 5 ani începe să curgă de la data de (...), data redobândirii dreptului de proprietate al reclamanților, fie de la data de (...), data expirării contractului de închiriere încheiat cu S. Român, acțiunea este vădit prematură la data introducerii acesteia, (...).
Trimiterea instanței de apel la dispozițiile art. 110 C.pr.civ. este nejustificată întrucât prelungirea termenului de locațiune în temeiul art. 11 alin. 1 din O. nr. 4. este, cel puțin în prezent, sine die, neexistând un termen fixat pentru încetarea locațiunii.
În speță, instanța de apel a aplicat în mod greșit dispozițiile art. 480
C.civ., întrucât acestea nu sunt incidente în cauză având în vedere aplicarea cu prioritate a dispozițiilor legii speciale în materia protecției chiriașilor, O. nr. 4. și O. nr. 8. precum și aserțiunile cuprinse în hotărârea C.. Radovici și Stănescu contra României.
Pârâții intimați A. M., G. C. și G. L.-C. au formulat întâmpinare la recursul reclamanților prin care au solicitat respingerea acestuia și obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată (f.27-33).
În susținerea poziției procesuale, pârâții intimați au invocat excepția inadmisibilității recursului reclamanților întrucât în motivarea căii de atac aceștia solicită reaprecierea unor probe administrate în fața instanței de fond și de apel, respectiv a adeverinței nr. 18/(...) emisă de W. I. S.
Tot inadmisibil este și motivul de recurs prin care reclamanții dezvoltă problema cuantumului chiriei practicată pe raza mun. C.-N. cu privire la studenți și a unei situații de fapt ce au în viziunea acestora un caracter de notorietate.
Critica referitoare la plata cheltuielilor de judecată făcute de reclamanți într-un alt doar, prezintă aceleiași solicitări de reaprecierea a unor dovezi.
Folosul de tras pretins de reclamanți nu a fost dovedit sub nicio formă de aceștia în fața primelor instanțe, iar adeverința depusă are natura juridică a unui înscris extrajudiciar care nu poate produce efecte juridice, în condițiile în care a fost contestată de pârâți.
Pe de altă parte, reclamanții nu pot pretinde plata chiriei în condițiile în care nu i-au notificat pe pârâți conform art. 11 alin. 1 din O. nr. 4..
Reclamanții recurenți nu cunosc dispozițiile art. 129 alin. 51C.pr.civ., în vigoare la data judecării apelului acestora, ce indică fără echivoc faptul că părțile nu pot invoca în calea de atac omisiunea instanței de a ordona din oficiu probele pe care ei nu le-au propus și nu le-au administrat în condițiile legii. În dosarul nr. (...) al Tribunalul Cluj, instanțele s-au pronunțat cu privire la solicitarea reclamanților de obligare a pârâtei A. M. la plata cheltuielilor de judecată, în mod irevocabil, astfel încât există autoritatea delucru judecat. Pârâții G. C. și G. L. nu pot fi obligați la plata unor cheltuieli de judecată efectuate într-un dosar în care nu au avut calitatea de părți. Reclamanții intimați R. M.-N.-F.-C. și R. C.-M. au formulat întâmpinare larecursul formulat de pârâți prin care au solicitat respingerea acestuia ca nefondat(f.37-41). În susținerea poziției procesuale, reclamanții au arătat că după ce intimatei A. M. i-a fost comunicată de către P. mun.C.-N. rezilierea contractului de închiriere, aceasta a promovat o acțiune în justiție prin care a solicitat anularea dispoziției de restituire și obligarea C. Local al M. C.-N. la vânzarea acestui apartament în favoarea pârâtei, în calitate de chiriașă, astfel încât a devenit cert refuzul implicit al acesteia de a încheia un contract de închiriere cu reclamanții, motiv pentru care notificarea a devenit cu totul inutilă și nu li se poate reproșa reclamanților refuzul de a încheia contractul de închiriere. În aceste condiții, intimata nu se mai poate prevala de beneficiul legii concretizat în măsura de protecție socială acordată chiriașilor din imobilele retrocedate. Pârâții au continuat să locuiască în imobil, fără nici un titlu, fără să plătească chirie, începând cu data de (...), dată la care a fost încheiat procesul-verbal de predare-primire a imobilului în favoarea reclamanților, astfel încât în speță nu poate opera o tacită relocațiune, pârâții fiind simpli detentori precari ai imobilului, astfel încât sunt incidente dispozițiile. art. 480 C.civ. și cele ale art. 110 C.pr.civ. Analizând decizia criticată prin prisma motivelor de recurs invocate și aapărărilor formulate, Curtea reține următoarele: Astfel, imobilul situat din punct de vedere administrativ în C. N., str. D., nr. 11, bl. M4, ap. 23, jud. C. și înscris în CF nr. 54422 cu nr. topo 10397/S/XXIII a fost trecut în proprietatea statului în baza Decretului nr. 223/1974, prin D. nr. 161 din 30. mai. 1981, fără plată de despăgubiri, de la reclamanții R. M. N. F. C. și R. C. M. Ulterior, intrării în vigoare a L. nr. 1., prin D. nr. 1784 din (...) emisă de P. municipiului C.-N., s-a dispus restituirea în natură, în favoarea reclamanților, a apartamentului în litigiu, de care aceștia au fost deposedați abuziv. La data emiterii acestei dispoziții de restituire apartamentul în litigiu era ocupat și folosit de pârâții: A. M., G. C., G. L. C. și A. G. A., în baza Contractului de închiriere nr. 1. încheiat la data de (...) cu C. Local al M. C.- N., în a cărei administrare se afla la această dată imobilul în litigiu. Din cuprinsul Procesului - verbal de predare primire în posesie, încheiat la data de 13 mai 2004, coroborat cu, respectiv A. nr. 1652 emisă la data de (...) și A. nr. 45729/(...), ulterior emiterii Dispoziției de mai sus, imobilul apartament în litigiu a fost restituit - predat efectiv - în favoarea reclamanților la data de 13 mai 2004. La această dată, pârâta A. M. a fost încunoștințată despre acest fapt, punându-i-se totodată în vedere că ’’ … contractul său de închiriere cu C. Local al municipiului C.-N. încetează, urmând să se încheie un nou contract de închiriere cu proprietarul actual, în baza unei cereri pe o veți adresa acestuia, conform Ordonanței de urgență nr. 40 din 8 aprilie 1999, Ordonanței de urgență nr. 8. și a L. nr. 1.. La data introducerii prezentei acțiuni civile, proprietarii tabulari asupra imobilului în litigiu situat din punct de vedere administrativ în C. N., str. D., nr. 11, bl. M4, ap. 23, jud. C. și înscris în CF nr. 54422 cu nr. topo 10397/S/XXIII, sunt reclamanții R. M. N. F. C. și R. C. M., în întregime, cu titlu de drept lege. I. În privința recursului declarat de reclamanți, Curtea reține că pârâțiiintimați au invocat prin întâmpinare excepția inadmisibilității motivelor de recurs care vizează netemeinicia hotărârii atacate, prin reanalizarea stării de fapt și reaprecierea probelor administrate în cauză de către instanța de recurs, excepție care urmează să fie admisă, motivat pe următoarele considerente: În reglementarea procedurală actuală, conform art. 304 C.pr.civ., „Modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere în următoarele situații, numai pentru motive de nelegalitate."; Recursul este reglementat ca fiind o cale de atac extraordinară care nu are caracter devolutiv pentru ca instanța astfel investită să treacă la examinarea fondului litigiului, reanalizând probatoriul administrat și reapreciindu-l, lucru care este firesc câtă vreme cauza a beneficiat de o astfel de cale de atac, în speță, apelul. Ori, având în vedere că litigiul a fost supus controlului instanței de apel, cauza fiind analizată sub toate aspectele, recurenții nu mai pot beneficia de acest lucru prin promovarea recursului, această instanță de control judiciar fiind chemată să cenzureze doar aspectele de nelegalitate expres și limitativ prevăzute de lege. Deși formal cererea de recurs este întemeiată pe art.304 pct.7,8,9 C.pr.civ., în realitate prin motivarea pe care se sprijină, recursul nu vizează în întregime motive de nelegalitate pentru care o hotărâre poate fi casată sau modificată, ci vizează și motive de netemeinicie a hotărârii atacate. Departe de a cuprinde critici de strictă nelegalitate aduse hotărârii instanței de apel, memoriul de recurs conține, aproape în cvasitotalitatea sa, motive de netemeinicie, fără să facă o analiză a nelegalității deciziei instanței de apel, limitându-se practic la o reproducere a stării de fapt a cauzei, o analizare laborioasă a probațiunii administrate în cauză și o expunere a relațiilor dintre părți. Se constată, așadar, de către Curte că, în cauză, își găsește incidență excepția inadmisibilității acestor motive de recurs care vizează aspecte de netemeinicie a hotărârii recurate, excepție fundamentată pe împrejurarea că, în marea lor majoritate, motivele de recurs conțin critici de netemeinicie a hotărârii recurate, reproduceri ale evoluției istoricului cauzei, , ale stării de fapt, ale probațiunii administrate în cauză, etc., singurul eventual motiv de nelegalitate conținut în memoriul de recurs, și care s-ar putea circumscrie punctului 9 al art. 304 C.pr.civ., fiind cel referitor la aplicarea greșită a dispozițiilor legale incidente în cauză. Toate celelalte motive de recurs, referitoare la reproduceri ale stării de fapt, ale probațiunii administrate în cauză, referitoare la neluarea în seamă a adeverinței nr.18/(...) emisă de W. I. SRL, la notorietatea cuantumului chiriei practicată pe raza mun. C.-N. cu privire la studenți pentru justificarea folosului de tras pretins, reiterări ale istoricului cauzei, etc., intră sub incidența excepției inadmisibilității, întrucât vizează aspecte de netemeinicie a hotărârii recurate, aspecte care s-ar fi încadrat în punctele 10 și 11 ale art. 304 C.pr. civ., în prezent abrogate. Ca urmare a abrogării punctului 10 al art. 304 C.pr.civ., prin art. I pct. 1111din OUG nr. 138/2000, punct introdus ulterior prin art. I punctul 49 din L. nr. 219/2005, respectiv, ca urmare a abrogării punctului 11 al art. 304 prin art. I pct. 112 din OUG nr. 138/2000, în recurs nu mai pot fi invocate niciun fel de aspecte de netemeinicie a hotărârii recurate, ci doar chestiuni de strictă nelegalitate, dintre cele care se circumscriu art. 304 pct. 1-9 C.pr.civ. În consecință, în recurs nu mai pot fi invocate motive care să vizeze modalitatea în care primele două instanțe au administrat ori au interpretat probele din dosar, care să se refere la reproduceri ale stării de fapt, ale istoricului cauzei, a raporturilor dintre părți, ori care să tindă la o reapreciere a probațiunii administrate, ori la o schimbare a stării de fapt, instanța de recurs fiind ținută să se raporteze strict la starea de fapt stabilită de primele două instanțe și fiind obligată de a se abține de la orice reanalizare a probelor deja administrate. Așa fiind, Curtea constată că excepția inadmisibilității, invocată de intimați, prin întâmpinare, este fondată , urmând să fie admisă ca atare, cu consecința neluării în seamă a tuturor motivelor de recurs care vizează aspecte de netemeinicie a hotărârii recurate. Art.304 pct.7 C.pr.civ. prevede că, modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere în următoarele situații, numai pentru motive de nelegalitate, atunci când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii. M.ivarea hotărârii judecătorești constituie o garanție pentru părți împotriva eventualului arbitrariu judecătoresc și singurul mijloc prin care se dă posibilitatea de a se exercita în mod real controlul judiciar. Verificând hotărârea instanței de apel din această perspectivă, Curtea constată că aceasta respectă, întru-totul, prevederile art.261 alin.1 pct.5 C.pr.civ. potrivit căruia, hotărârea se dă în numele legii și va cuprinde: motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, cum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților. Astfel, tribunalul a arătat pe larg care au fost considerentele de fapt și de drept pentru care a respins apelul declarat de reclamanți, implicit cele care au dus la convingerea că prima instanță a calificat și a soluționat în mod temeinic și legal petitul privind obligarea pârâților la plata folosului de tras. Pe de altă parte, Curtea reține că atunci când se examinează o hotărâre, sub aspectul motivării ei, trebuie să se distingă între motivele de apel, mijloacele de apărare și argumentele invocate de părți, instanța având obligația de a analiza numai motivele de apel, mijloacele de apărare și, pronunțându-se asupra lor, să motiveze soluția dată, nu și argumentele pe care părțile le-au invocat în susținerea acestora, ceea ce în speță tribunalul a respectat pe deplin. Prin urmare, nu se poate susține cu succes faptul că, în viziunea reclamanților recurenți omisiunea tribunalului de a analiza adeverința emisă de o agenție imobiliară din mun. C. N. are semnificația nemotivării deciziei recurate astfel încât acest motiv de recurs, în opinia C., este în mod vădit neîntemeiat. M.ivul de nelegalitate reglementat de art.304 pct.8 C.pr.civ. invocat de reclamanții recurenți trebuie să precizeze în mod concret care este actul pretins denaturat de către instanța de judecată și în ce constă denaturarea lui, o simplă afirmație făcută în acest sens nefiind suficientă pentru a decide modificarea hotărârii recurate. Denaturarea actului înțelesului actului juridic are loc atunci când concluziile instanțelor de fond deduse din interpretarea actului sunt în mod evident eliminate și contrazise prin sensul clar și vădit neîndoielnic al termenilor și conținutului actului interpretat. Prin urmare, Curtea constată că motivul de recurs prevăzut de art.304 pct.8 C.pr.civ. a fost invocat de reclamanții recurenți în mod formal, fără ca aceștia să dezvolte în vreun fel critica de nelegalitate raportat la vreun act juridic pretins interpretat greșit de către instanța de apel astfel încât Curtease află în imposibilitatea verificării hotărârii atacate din această perspectivă, considerent pentru care sentința recurată urmează a fi analizată doar în raport de motivul de nelegalitate prevăzut de art.304 pct.9 C.pr.civ. În susținerea acestei critici de nelegalitate reclamanții au invocat faptul că instanța de apel a încălcat prevederile art.129 alin.4 și alin.5 C.pr.civ. întrucât trebuia să pună în discuția părților administrarea probei privind efectuarea unei expertize de evaluare a folosului de tras pretins de reclamanți. Curtea constată că instanța de fond a respins petitul având ca obiect obligarea în solidar a pârâților la plata unei despăgubiri lunare de 350 E. în echivalent în lei - conform parității oficiale leu - E. de la data depunerii precizării și extinderii de acțiune de 1 E.,20 lei - , de 1.470 lei, reprezentând folosul de tras pe perioada 21 iulie 2008 - data înregistrării acțiunii introductive de instanță - și până la data eliberării efective de către pârâți a apartamentului în litigiu, ca neîntemeiat deoarece reclamanților le revine obligația de a face dovada concretă a cuantumului pretins prin individualizarea unei sume conforme cu prețurile actuale privind chiriile și probate ca atare. Reclamanții nu a cerut niciodată în probațiune, în cele două grade de jurisdicție parcurse, administrarea probei cu expertiza de evaluare a folosului de tras pentru dovedirea folosului de tras deși potrivit art.129 alin.1 teza finală C.pr.civ. părțile au îndatorirea ca, în condițiile legii, să-și probeze pretențiile. În aceste condiții, omisiunea instanței de apel de a pune în discuția părților și de a administra o probă, câtă vreme reclamanții nu au solicitat administrarea acestei probe deși legea stabilește în sarcina lor obligația de a- și dovedi pretențiile nu poate fi calificată ca o încălcare a prevederilor legale invocate de reclamanți. Mai mult decât atât, potrivit dispozițiilor art. 129 alin. 51C.pr.civ., în vigoare la data soluționării apelului, părțile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanței de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus și administrat în condițiile legii. Pe cale de consecință, nu se poate da eficiență solicitării reclamanților recurenți de a se dispune casarea în parte a deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel cu îndrumarea de a se administra proba cu expertiza de evaluare a folosului de tras. Critica recurenților privind modul de soluționare a petitului având ca obiect obligarea pârâților la plata sumei de 2.380 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în dosarul nr.(...), în opinia C., nu este fondat. Astfel, din analiza deciziei civile nr. 1. pronunțată la data de (...) de Curtea de A. C. în dosarul civil nr. (...), rezultă fără nici un dubiu că reclamanții din prezenta cauză au formulat în contradictoriu cu pârâta A. M. aceeași cerere de a li se plăti cheltuielile de judecată în cuantum de 2.380 lei. Curtea a constatat că reclamanții nu au făcut dovada ocazionării cheltuielilor de judecată cerute în sumă de 2.380 lei, până la soluționarea apelului din (...), cerere pe care instanța le-a respins-o în mod definitiv și irevocabil, cu motivarea că acestea au fost plătite după judecarea în fond a recursului, la data de (...). Conform art. 1201 C. civ., este lucru judecat atunci când a doua cerere in judecata are același obiect, este întemeiata pe aceeași cauza si este intre aceleași părți făcuta de ele si in contra lor in aceeași calitate. În speță sunt pe deplin îndeplinite cerințele prevăzute de acest text legal, respectiv tripla identitate de părți, obiect și cauză astfel încât în modlegal tribunalul a stabilit că este incidentă excepția autorității de lucru judecat, în condițiile în care dovada cheltuielilor de judecată a fost făcută în fața instanței de control judiciar așa cum anterior s-a menționat. Pe de altă parte, pârâții G. C. și G. L. nu au avut calitatea de părți în dosarul nr. (...) astfel încât decizia civilă nr. 1. a C. de A. C. nu le este opozabilă astfel că nu pot fi obligați la plata cheltuielilor de judecată pretinse de reclamanți în acest dosar. De asemenea, Curtea constată că motivul de recurs al reclamanților referitor la acordarea în totalitate a cheltuielilor de judecată de către tribunal nu este întemeiat deoarece această instanță a admis în parte apelul pârâților și a schimbat în parte sentința apelată doar cu privire la cuantumul cheltuielilor de judecată acordate de prima instanță astfel încât a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art.298 coroborat cu art.274 alin.1 și art.276 C.pr.civ. obligând reclamanții apelanți la plata sumei de 200 lei cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale în apel, proporțional cu pretențiile admise, din suma totală de 2500 lei dovedită și achitată de pârâți reprezentând onorariul avocațial, conform chitanței anexată la f.67 din dosarul de apel. II. În privința recursului declarat de pârâți, Curtea reține că aceștia auînțeles să critice decizia atacată prin invocarea motivului de recurs reglementat de art.304 pct.9 C.pr.civ., în sensul interpretării și aplicării greșite de către instanța de apel a dispozițiilor art.1, art.7, art.10 alin.1, art.11 alin.1 din OUG nr.4., OUG nr.8. și art.480 C.civ. în soluționarea petitului de evacuare a pârâților din imobilul în litigiu. In conformitate cu art.1 si 2 din OUG nr.4., modificata prin L. nr.241/2001, durata contractelor de închiriere pentru suprafetele cu destinatie de locuinta, prelungite sau reînnoite conform L. nr.17/1994, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, se prelungeste, la cererea chiriasului, pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii în vigoare a acestui act normativ. Art.7 din același act normativ stabilește că prelungirea contractelor de închiriere, realizată în baza prevederilor art. 1, rămâne valabilă și în cazul redobandirii imobilelor respective de către foștii proprietari sau de moștenitorii acestora după intrarea în vigoare a prezentei ordonanțe de urgenta. Așa cum s-a arătat, pârâții A. M., G. C., G. L. C. și A. G. A., au folosit și ocupat imobilul în litigiu în baza Contractului de închiriere nr. 1. încheiat la data de (...) cu C. Local al M. C.-N., în temeiul OUG nr.4.. Prin adresa nr. 1652 emisă la data de (...) și adresa nr. 45729/(...), pârâta A. M. a fost încunoștințată despre faptul că apartamentul a fost restituit reclamanților prin procesul verbal nr.445/(...), punându-i-se totodată în vedere că ’’ … contractul său de închiriere cu C. Local al municipiului C.-N. încetează, urmând să se încheie un nou contract de închiriere cu proprietarul actual, în baza unei cereri pe o veți adresa acestuia, conform Ordonanței de urgență nr. 40 din 8 aprilie 1999, Ordonanței de urgență nr. 8. și a L. nr. 1.. Pârâții recurenți susțin că reclamanții proprietari nu și-au îndeplinit obligația de notificare a chiriașilor în scopul și modalitatea prevăzută de art. 10 din OUG 4., astfel că vechiul contract de închiriere s-a prelungit de drept, fără termen, până la încheierea noului contract de închiriere cu reclamanții. În speță, dreptul de proprietate al reclamanților asupra imobilului în litigiu a fost recunoscut ulterior intrării în vigoare a O. nr. 4., prin D. nr.1784/(...), astfel încât contractul de închiriere a rămas în ființă, curespectarea art.7 din acest act normativ, până la limita expirării termenului de prorogare legală - 8 aprilie 2004 - , ceea ce în mod evident nu acordă pârâților un nou termen, egal cu cel prevăzut de legiuitor, care să curgă de la data emiterii Dispoziției de retrocedare. Potrivit art. 10 alin.1 din OUG nr.4., „In vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgenta sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul ii va notifica chiriașului sau fostului chiriaș, prin executorul judecătoresc, data și locul intalnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire";. Art.11 alin.1 din aceeași ordonanță prevede că, „Nerespectarea de către proprietar a dispozițiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior pana la încheierea unui nou contract de închiriere. N. chiriei pana la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriașului sau a fostului chiriaș";. Dispozitiile articolului 10 si 11 din ordonanta arătată reglementeaza procedura pe care proprietarul trebuie sa o respecte în vederea încheierii unui contract de închiriere cu chiriasul sau fostul chirias si sanctiunea specifica care intervine în cazul nerespectarii de catre proprietar a acestei proceduri, respectiv prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, pâna la încheierea unui nou contract de închiriere. Contrar susținerilor pârâților recurenți Curtea apreciaza ca prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, ca sanctiune a neîndeplinirii acestei proceduri, ar fi operat, în conditiile art.1 si urmatoarele din OUG nr.4., pâna la încheierea contractului de închiriere, dar nu mai mult decât prelungirea de drept acordata prin lege si, anume, timp de 5 ani de la data în vigoare a legii, respectiv pâna la data de (...). În acelasi sens, Curtea apreciaza ca obligatia impusa proprietarului, care si-a redobândit bunul imobil, de a încheia un nou contract de închiriere în baza dispozitiilor legii speciale, a OUG nr.4., modificata, ar fi subzistat, chiar si în ipoteza neîndeplinirii procedurii, pe care proprietarul trebuia sa o respecte în vederea încheierii unui contract de închiriere cu chiriasul sau fostul chirias, numai pâna la expirarea termenului de 5 ani de la intrarea în vigoare a acestui act normativ, (...), dupa aceasta data, fiind la latitudinea exclusiva a proprietarului daca încheie sau nu un contract de închiriere cu aceste persoane, în conditiile dreptului comun, în considerarea prerogativelor ce decurg din exercitarea efectiva a dreptului de proprietate. A. interpretare teleologica corespunde ratiunii legii, aceea de protectie a chiriasilor pe o perioada determinata de timp si a interpreta altfel ar însemna crearea de situatii diferite si discriminatorii, în functie de momentul emiterii dispozitiilor de restituire a imobilelor în favoarea fostilor proprietari de catre unitatea detinatoare, cu consecinte diferite în ceea ce priveste dreptul locativ al chiriasilor, desi toti au avut situatia de chiriasi în fostele imobile preluate abuziv de catre stat si li s-a recunoscut posibilitatea de a mai locui în astfel de spatii, doar pe o perioada de 5 ani de la intrarea în vigoare a OUG nr.4.. Acest argument este sustinut si de faptul ca prorogarea contractului de închiriere îi va fi opozabila proprietarului, ca o obligatie scriptae in rem, pâna la împlinirea termenului de 5 ani, în situatia în care acesta nu încheie el însusi un nou contract de închiriere cu locatarii, pentru o perioada determinata, conform vointei partilor contractante, proprietarul neputând fiobligat la încheierea unui contract de închiriere pe o perioada mai mare decât cea ramasa pâna la expirarea prorogarii legale. Consecventa interpretarii rezulta si din modalitatea în care s-a reglementat prorogarea locatiunii dupa data de (...), locatiune care are ca obiect numai imobilele din fondul locativ de stat, conform OUG nr.8.. Acest act normativ nu este aplicabil în speță deoarece la data expirării duratei contractului de închiriere, 8 aprilie 2004, imobilul litigios nu se mai afla în proprietatea statului sau a M. C. N., ci în proprietatea reclamanților, astfel încât pârâții nu pot invoca în favoarea prelungirea de drept a contractului de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, până la 8 aprilie 2009. În acest context si relativ la inexistenta unui titlu locativ legal, care sa justifice în continuare locatiunea recurentilor, Curtea considera necesar a face aplicarea directa a C. pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, respectiv a P. P. aditional la C., care garanteaza dreptul la respectarea bunurilor si a jurisprudentei C. E.pene a Drepturilor Omului, reamintind ca textul C. nu poate fi disociat de jurisprudenta dezvoltata de instanta de contencios european, ca acestea formeaza împreuna un bloc de conventionalitate, care se impune cu forta obligatorie instantelor nationale, conform art.11 si 20 din Constitutia României si art. 46 din C. E.peana a Drepturilor Omului, care prevede ca hotarârile definitive pronuntate de Curte sunt executorii si obligatorii pentru statul parte la acest tratat international. Astfel, în conformitate cu articolul 1 al P. P. aditional la C. "O. persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru cauza de utilitate publica si în conditiile prevazute de lege si principiile generale ale dreptului international. Dispozitiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau altor contributii sau amenzilor." Din interpretarea acestor dispozitii conventionale, rezulta ca dreptul de proprietate nu este unul absolut si ca el poate fi supus limitarilor care, însa, trebuie sa fie prevazute de o lege accesibila si previzibila, sa urmareasca un scop legitim, sa fie necesare intr-o societate democratica si sa pastreze un raport rezonabil de proportionaliate între interesele balansate, între scopul urmarit si mijloacele folosite. În cauzele împotriva României, analizate în aceasta materie, Curtea a relevat ca nu se contesta ca O. de urgenta a G. nr.4. a instituit, prin dispozitiile sale, o reglementare a folosintei bunurilor si ca al doilea alineat al articolului 1 al P.ului nr.1 intra, prin urmare, în joc. (cauzele Radovici si Stanescu, Cleja si Mihalcea, P.escu si Toader, Oancea contra României). Astfel, s-a apreciat ca masura prelungirii valabilitatii contractelor de închiriere în curs, desi urmareste un scop de interes general, si anume protectia chiriasilor în fata penuriei acute de locuinte, mostenite din perioda comunista, ceea ce ar echivala în opinia instanței cu circumstante exceptionale, relevate de Curte în jurisprudenta împotriva altor state, absenta unor proceduri sau mecanisme legislative previzibile si coerente, care sa reglementeze anumite garantii pentru punerea lor în practica si incidenta lor asupra dreptului de proprietate al locatorului, care sa nu fie nici arbitrare nici imprevizibile implica riscul de a impune locatorului o sarcina excesiva în privinta posibilitatii de a dispune de bunul sau, statul având obligatia pozitiva de adopta astfel de mecanisme (a se vedea, mutatismutandis, I. Saffi contra Italiei, Scollo contra Italiei, hotarârea din 28 septembrie 1995, si Hutten-Czapskaca contra Poloniei). Or, Curtea E.peana nu este convinsa ca ordonanta de urgenta a G. a instaurat o asemenea piedica pentru a evita riscurile de imprevizibilitate sau de arbitrar. D. dispozitii ale ordonantei de urgenta a G. atrag în special atentia sa în aceasta privinta, respectiv articolul 11 par.1 si articolul 13 din OUG nr.4. si consecintele ce decurg din aplicarea sa de catre tribunalele nationale. Evaluând dispozitiile OUG nr.4. si consecintele aplicarii acestora, Curtea E.peana a considerat ca este inacceptabil sa se impuna proprietarilor o sarcina speciala si exorbitanta, ca aceea de a mentine locatarii, în imobilul lor, timp de mai multi ani, fara nici o posibilitate concreta si reala de a încasa o chirie si ca restrictiile suferite de proprietari în privinta folosirii bunului lor imobiliar nu au înlesnit pastrarea justului echilibru între protectia dreptului individului la respectarea bunurilor sale si cerintele interesului general. Rationamentul C. poate fi aplicat si în cauza dedusa judecatii, întrucât instanta de recurs nu poate ignora faptul ca dreptul de proprietate asupra imobilului litigios a fost recunoscut reclamanților, cu efect retroactiv si, deci, nerevocabil, din (...), în virtutea Dispoziției nr.1784/2004 emisă de P. mun.C. N., care se bucura de o prezumtia de validitate în condițiile în care prin sentința civilă nr. 1.(...) pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca la data de 22 februarie 2006, în dosar nr. 5796/2005, devenită irevocabilă prin efectul deciziei nr. 1. a C. de A. C., dosar nr.(...), a fost respinsă acțiunea promovată de pârâta A. M. având ca obiect anularea Dispoziției nr. 1784 din (...) și perfectarea în favoarea sa a unui contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în litigiu. In acelasi sens, Curtea observa ca o perioada lunga de timp, din anul 2004 și până în prezent, reclamanții proprietari nu au putut exercita, în mod deplin, atributele dreptului de proprietate, neputând folosi bunul si neîncasând nici o indemnizatie proportionala pentru aceasta lipsa de folosinta, întrucât pârâții locatarii nu le-au platit chiria aferenta utilizarii bunului. Or, daca putem fi de acord ca prelungirea contractului de închiriere sau obligatia de a încheia un nou contract de închiriere, în virtutea OUG nr.4., intra în notiunea de reglementare a folosintei bunului, privita ca limitare a dreptului de proprietate, aceasta trebuie sa fie limitata în timp si sa fie însotita de o indemnizare proportionala. În acest context, a aprecia ca prelungirea contractului de închiriere si obligatia de a încheia un nou contract de închiriere opereaza si dupa expirarea termenului legal, 8 aprilie 2004, ar determina impunerea asupra proprietarului a unei sarcini excesive si disproportionate, de natura a îi aduce atingere dreptului sau de proprietate, astfel cum este acesta reglementat de actele normative interne si internationale relevante în aceasta materie. In acelasi sens, Curtea apreciaza ca sanctiunea imposibilitatii continuarii locatiunii intervine, în cauza, pentru expirarea, la data de 8 aprilie 1999, a termenului legal instituit de OUG nr.4. pentru prelungirea locatiunii astfel că în speță sunt aplicabile prevederile art.480 C.civ., contrar susținerilor recurenților pârâți. Astfel, în absenta încheierii, de comun acord, a unui contract de locatiune a imobilului în litigiu, pentru un alt termen sau a unei tacite relocatiuni, în conditiile dreptului comun, Curtea apreciaza, în virtuteajurisprudentei C. E.pene a Drepturilor Omului, analizate în cauza, ca se impune asigurarea exercitarii depline a tuturor atributelor dreptului de proprietate ce apartine intimatilor, prin evacuarea recurentilor, care nu mai justifica existenta niciunui titlu locativ asupra imobilului în litigiu. Pentru aceste considerente Curtea constată că în cauza pendinte nu sunt îndeplinite cerințele prevăzute de art.304 pct.7, pct.8 și pct.9 C.pr.civ. invocate de recurenți astfel încât în temeiul art.312 alin.1 C.pr.civ. va respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanții R. M.-N.-F.-C. și R. C.-M. și de pârâții A. M., G. C. și G. L.-C. împotriva deciziei civile nr. 389 din 28 septembrie 2011 a T. C. pronunțată în dosarul nr. (...), pe care o menține ca fiind legală. PENTRU A. M.IVE, IN NUMELE L. D E C I D E: Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanții R. M.-N.- F.-C. și R. C.-M. și de pârâții A. M., G. C. și G. L.-C. împotriva deciziei civile nr. 389 din 28 septembrie 2011 a T. C. pronunțată în dosarul nr. (...), pe care o menține. D. este irevocabilă. Dată și pronunțată în ședința publică din 1 februarie 2011. PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, M.-C. V. A.-T. N. A.-A. P. M.-L. T. GREFIER, Red.A.A.P. Dact.H.C./2 ex./(...). Jud.fond: A. M.. Jud.apel: C.V. Balint;M. T..
| ← Decizia civilă nr. 2389/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă | Decizia civilă nr. 3537/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă → |
|---|
