Decizia civilă nr. 4243/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 4243/R/2012
Ședința publică din data de 10 octombrie 2012
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE:
T. D. - președintele Secției I-a civilă
JUDECĂTORI:
A.-T. N.
M.-C. V.
GREFIER:
M.-L. T.
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâții N. D. și N. L., împotriva deciziei civile nr. 3. din 2012, pronunțată de Tribunalul Cluj, în dosar nr. (...), privindu-i și pe reclamanții G. I. și G. O., având ca obiect rezoluțiune contract.
Se constată că la data de 5 octombrie 2012, reclamanții-intimați au depus la dosar, prin registratura instanței, concluzii scrise, iar la data de 9 octombrie
2012, pârâții-recurenți au depus la dosar, prin registratura instanței, concluzii scrise.
Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din data de 3octombrie 2012, când părțile prezente au pus concluzii care au fost consemnate în încheierea ședinței publice din aceeași dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
C U R T E A,
Prin acțiunea civilă înregistrată sub nr. 37735/211 din 26 noiembrie 2010 la Judecătoria Cluj-Napoca, reclamanții G. I. și G. O., i-au chemat în judecată pe pârâții N. D. și N. L., solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța, să se desființeze antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de (...), modificat la data de (...); repunerea părților în situația anterioară prin obligarea pârâților să le restituie reclamanților suma de 32.680 euro sau echivalentul în lei la data plății la cursul B. obligarea la daune interese constând în dobânda legală până la data plății efective a sumei de 25.000 euro; obligarea la plata dobânzii bancare suportate de reclamanți în perioada (...) și până la plata efectivă a sumei de 7.680 euro plătită de cumpărători vânzătorilor prin împrumutul bancar reprezentând daune interese pentru acoperirea prejudiciului suportat de reclamanți prin neîndeplinirea obligației de către pârâți, cu cheltuieli de judecată.
Prin cererea reconvențională depusă la dosar f.104-105 la termenul din 25 noiembrie 2011, pârâții N. D. și N. L.-L. au solicitat obligarea reclamanților G. I. și G. O., să încheie contract de vânzare-cumpărare în formă autentică asupra imobilului teren înscris în CF nr. 51709 C.-N., nr. cad. 51709 în suprafață totală de 5.000 mp și asupra imobilului teren în suprafață de 1.536 mp, parte din imobilul teren în suprafață totală de 2.900 mp înscris în CF nr. 51710 C.-N., nr. cad.51710, iar în caz contrar să se pronunțe o sentință care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în suprafață totală de 6.536 mp.
Prin sentința civilă nr. 20532 din 22 decembrie 2011 a J. C.-N., s-a admis acțiunea civilă intentată de reclamanții G. I. și G. O. în contradictoriu cu pârâții N. D. și N. L.-L., s-a respins cererea reconvențională formulată de pârâții N. D. și N. L.-L. în contradictoriu cu reclamanții G. I. și G. O. și în consecință, s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de (...), modificat și completat la data de (...).
S-a dispus repunerea părților în situația anterioară și i-a obligat pe pârâți să le restituie reclamanților suma de 32.680 euro începând cu data introducerii acțiunii și până la data plății efective și dobânda bancară aferentă sumei de
7.680 euro, începând cu data de (...) și până la data plății efective.
Au fost obligați pârâții să plătească în favoarea statului suma de 4.584 lei cu titlu de taxă judiciară de timbru și timbru judiciar avansate de stat.
Au fost obligați pârâții să le plătească reclamanților cheltuieli de judecată în sumă de 1.269,44 lei.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de (...) între pârâții N. D. și N. L.-L. în calitate de promitenți-vânzători și reclamanții G. I. și G. O. în calitate de promitenți-cumpărători, s-a promis vânzarea-cumpărarea terenului în suprafață de 5.000 mp situat în comuna C., tarlaua 47, parcela 57, pentru prețul de 25.000 euro achitat integral la data semnării antecontractului.
La data de (...) s-a încheiat între aceleași părți un act adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare, prin care promitenții-cumpărători și-au asumat obligația de a cumpăra, iar promitenții-vânzători de a vinde încă o suprafață de 1.700 mp pentru prețul de 8.500 euro achitat integral. Ulterior, pârâții au convenit ca suprafața inițială de 1.700 mp să fie diminuată la suprafața de 1.536 mp, adică mai puțin cu 164 mp, cu reducerea corespunzătoare și a prețului de la 8.500 euro la 7.680 euro, aproximativ cu 800 euro, respectiv 3.000 lei.
Actul adițional nu a fost încheiat în formă scrisă, dar a fost recunoscut de părți, care l-au privit nu ca pe o convenție distinctă, ci ca pe o modificare a antecontractului inițial.
Prin sentința civilă nr. 14293/(...) a J. C.-N., s-a admis în parte acțiunea intentată de reclamantul N. D. împotriva mai multor pârâți și în consecință, s-a dispus printre altele, obligarea pârâtei C. M. să încheie cu reclamantul contract de vânzare-cumpărare în formă autentică privind imobilul teren înscris în titlul de proprietate nr. 2./(...), tarlaua 47, parcela 24, în suprafață de 2.900 mp, pentru prețul de 2.900 lei, în caz contrar sentința urmând să țină loc de contract de vânzare-cumpărare în formă autentică; privind imobilul teren înscris în titlul de proprietate nr. 2. din (...), tarlaua 47, parcela 23a în suprafață de 5.000 mp pentru prețul de 5.000 lei, în caz contrar sentința urmând să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare; totodată s-a dispus obligarea pârâtului G. I. să încheie cu reclamantul contract de vânzare-cumpărare în formă autentică privind terenul înscris în titlul de proprietate nr. 2. din (...), tarlaua 47, parcela 57, în suprafață de 1.800 mp, pentru prețul de 4.700 lei, în caz contrar sentința urmând să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
Reclamanții le-au comunicat pârâților la adresa din C.-N., str. Dâmboviței nr. 25, la data de (...) o notificare prin care le-au cerut să prezinte act autentic de proprietate pentru terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare- cumpărare, în vederea identificării cadastrale și pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. La data de (...), reclamanții le-aucomunicat notificarea prin executorul judecătoresc, aceasta fiind afișată la domiciliul pârâților.
În cursul procesului, pârâtul N. D. și-a intabulat pe numele lui terenul în suprafață de 5.000 mp situat în tarlaua 47, parcela 23a în CF nr. 51709 C. și terenul în suprafață de 2.900 mp situat în tarlaua 47, parcela 24, în CF nr.
51710 C.
Prin prisma dispozițiilor art. 969, 1020 și 1021 C.civ., pârâții sunt în culpă pentru neexecutarea obligațiilor contractuale asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți, pe care prima instanță a apreciat-o ca fiind esențială, iar neexecutarea le este imputabilă, ei fiind prezumați în culpă potrivit art. 1082 C.civ.
În calitate de promitenți-vânzători, pârâții aveau obligația să se prezinte la notar pentru încheierea contractului în formă autentică și să transmită dreptul de proprietate asupra imobilului obiect al antecontractului, presupunea obligația pârâtului de a efectua documentația cadastrală în cadrul căreia să fie identificat imobilul cu date cadastrale și date de carte funciară, precum și de a-și înscrie dreptul în cartea funciară, dacă nu s-a înscris.
Din probele administrate în cauză a rezultat că părțile nu au stabilit un termen contractual cert pentru executarea acestor obligații, dar cu toate acestea, un termen contractual incert a fost stabilit de părți, respectiv la data la care pârâtul devenea proprietar al terenului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
Deși la data de (...) pârâtul a devenit proprietar asupra mai multor terenuri, printre care și cel înscris în tarlaua 47, parcela 57 ca urmare a rămânerii irevocabile a sentinței civile nr. 14293/(...) a J. C.-N., până la data introducerii prezentei acțiuni, el nu și-a intabulat dreptul de proprietate asupra terenului și nu i-a convocat pe reclamanți să semneze contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Totuși, în cursul procesului pârâtul și-a intabulat dreptul de proprietate asupra terenului reconstituit prin titlul de proprietate nr. 2. din (...), tarlaua 47, parcela 24 și parcela 23a, prezentând două cărți funciare, dar reclamantul a recunoscut că a completat pe formularul antecontractului de vânzare-cumpărare că terenul cumpărat face parte din tarlaua 47, parcela 57, însă pârâtul nu s-a intabulat asupra parcelei 57, considerând că este mai bine să se intabuleze și să- i vândă reclamantului parcelele 23a și 24, întrucât acestea aveau acces la drum.
În condițiile în care însuși pârâtul a susținut că reclamantul și-a ales singur parcela pe care dorea să o cumpere, având la dispoziție planul cadastral pe care l-a depus la dosar, este evident că intabularea altor suprafețe de teren decât cea promisă spre vânzare reclamantului rămâne fără efecte juridice, neputându-se susține că pârâtul și-ar fi îndeplinit obligațiile contractuale asumate și că ar fi gata să încheie contractul de vânzare-cumpărare pentru terenul ce a făcut obiectul antecontractului. Este de observat că terenul din parcela 57 are o suprafață de 1800 mp, iar nu de 5.000 mp cum s-a menționat în antecontractul încheiat între părți. De vreme ce reclamantul a fost cel care a ales parcela pe baza planului cadastral, pe care nu sunt înscrise suprafețele de teren, nu se poate reține că pârâtul nu ar fi ținut de obligația de a vinde o suprafață de teren localizată în parcela 57 sau în imediata vecinătate a acesteia, ori că ar fi îndreptățit să decidă ulterior semnării antecontractului să le vândă reclamanților o altă parcelă, cu o altă configurație și altă poziție pe planul cadastral.
Chiar dacă s-ar admite că pârâtul s-ar fi intabulat asupra terenului cu privire la care să poată fi încheiat un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, nu poate fi ignorat faptul că pârâtul s-a intabulat asupra a două parcele una de 5.000 mp și alta de 2.900 mp, dar a promis spre vânzare osuprafață totală doar de 6.536 mp, și nu a întocmit până în prezent o documentație cadastrală de dezmembrare a parcelei în suprafață de 2.900 mp, astfel încât să se poată încheia contract de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafață de 1.536 mp ce a făcut obiectul actului adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare.
În ceea ce privește notificarea comunicată pârâților la data de (...) și recomunicată la data de (...), judecătoria a reținut că pârâtul N. D. avea domiciliul la adresa din C.-N., str. Dâmboviței nr. 25 unde s-au comunicat notificările, unde și-a avut domiciliul și pârâta N. L.-L. până în anul 2009, după care și-a stabilit domiciliul în comuna B., pentru a putea candida la primărie.
Reținând că pârâtul N. D. nu și-a onorat obligația asumată prin antecontractul de vânzare-cumpărare, completat la data de (...), pârâtul a fost prezumat în culpă potrivit art. 1082 C.civ., pentru neîndeplinirea obligației contractuale și nu a făcut nicio dovadă care să răstoarne această prezumție de culpă, nu a probat că a depus toate diligențele pentru executarea obligației asumate de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Așa fiind, s-a admis acțiunea principală și în consecință s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare modificat și completat, cu repunerea părților în situația anterioară și s-a respins cererea reconvențională.
Prin decizia civilă nr. 3. din (...) a T.ui C., s-a respins ca nefondat apelul declarat de pârâții N. D. și N. L. (în realitate L.-L.) împotriva sentinței civile nr.
20532 din (...) a J. C.-N..
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că starea de fapt reținută de prima instanță în legătură cu existența celor două convenții, cu obiectul și executarea acestora, nu a fost contestată de apelantă.
Promitenții-cumpărători și-au îndeplinit obligația de plată a prețului rezultată din încheierea celor două antecontracte de vânzare-cumpărare. În cauză nu s-a dovedit în mod neechivoc că reclamanții au intrat în posesia bunului, aspect nerelevant din perspectiva pretențiilor formulate prin cele două cereri.
Reclamanții au afirmat că pârâții nu au prezentat dovada calității lor de proprietari asupra imobilului teren ce a făcut obiectul antecontractului, față de care și-au asumat obligația ca în viitor să îl înstrăineze în condițiile și în forma cerută de lege.
Este fără dubiu că părțile au stabilit că terenul face parte din titlul de proprietate tarlaua 47, parcela 57, dar nici până la soluționarea apelului, pârâții nu au făcut dovada calității de proprietari asupra acestui teren, pentru ca să îl poată înstrăina, respectiv să își execute obligația de a face asumată.
Din perspectiva dispozițiilor art. 1073 C.civ., reclamanții se bucură de protecția oferită de lege, conform căreia creditorul are dreptul la îndeplinirea exactă a obligației asumate, astfel că nu are relevanță dacă terenul a fost intravilan sau extravilan, dacă reclamanții au intenționat să construiască sau nu, ori dacă au un scop speculativ.
Notificarea formulată de reclamanți în vederea îndeplinirii obligației de punere în întârziere s-a realizat în conformitate cu dispozițiile legale, atât timp cât s-a probat că la data notificării, imobilul pârâților din C.-N., str. Inău nr. 2 a fost înstrăinat, iar ei locuiesc sau aveau legătură cu imobilul unde s-a îndeplinit procedura.
Chiar dacă nu s-a stabilit în convenție un termen cert pentru executarea obligațiilor asumate, este fără dubiu că aceste obligații trebuiau executate cel mai târziu în timpul termenului de prescripție, termen care curge de la data încheierii celor două convenții, pentru ca în acest termen reclamanții să poată apela cu succes la forța coercitivă a statului pentru realizarea drepturilor lor.
Argumentele apelanților legate de neacordarea unui termen de grație de către prima instanță, nu au fost primite atât timp cât nici până la soluționarea apelului, aceștia nu au făcut dovada calității de proprietari asupra terenului obiect al antecontractului, deși de la data soluționării cauzei de către judecătorie a trecut un termen rezonabil, în care s-ar fi putut efectua formalitățile de publicitate imobiliară pe cale administrativă.
Apărarea intimaților cu privire la prescripția cererii reconvenționale apare ca fiind întemeiată din perspectiva art. 7 alin. (2) din Decretul nr. 167/1958, termenul general de prescripție fiind îndeplinit față de data încheierii celui de-al doilea antecontract la data de (...).
Întrucât nici până la soluționarea apelului, apelanții nu au făcut dovada îndeplinirii obligațiilor lor, soluționarea convenției pentru apărarea intereselor creditorilor s-a impus a fi admisă.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții N. D. și N. L., solicitând modificarea celor două hotărâri, în sensul respingerii acțiunii reclamanților și admiterii cererii reconvenționale a pârâților, cu cheltuieli de judecată în toate instanțele.
În motivarea recursului, pârâții au susținut că ambele instanțe fie au aplicat greșit legea, fie au interpretat greșit actele juridice deduse judecății, fie hotărârile cuprind motive contradictorii sau străine de natura pricinii.
Este un fapt necontestat că reclamanții știau că terenurile cumpărate în comuna C. nu sunt intabulate pe numele pârâților, ci necesitau procese de prestații tabulare, cauzatoare de timp și de bani. A. lucru nu i-a interesat pe reclamanți, din moment ce în ambele antecontracte nu s-a specificat niciun element legat de data scadenței de autentificare, iar pe de altă parte, niciodată în cei 3 ani pârâții nu au vizionat faptic locul situării locației terenurilor în care și- au investit banii.
Așa cum s-a reținut în decizia recurată, reclamantul și-a ales singur parcela, având la dispoziție planul cadastral pe care l-a depus la dosar, iar intabularea altei suprafețe de teren decât cea promisă spre vânzare, rămâne fără efecte juridice.
În speță, la data încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare, pârâții nu erau proprietarii terenului pe care s-au obligat să îl vândă, dar au devenit ulterior proprietari asupra a trei parcele de teren, astfel: 5.000 mp în tarlaua 47, parcela 23a din CF nr. 51705 C.; 1.700 mp parte din cei 2.900 mp din parcela 24 din CF nr. 51710 C.; 1.800 mp din parcela 47, tarlaua 57.
Nici la data încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare, pârâții nu dețineau în parcela 57 din tarlaua 47 o suprafață de 5.000 mp.
Pârâții i-au notificat pe reclamanți la data de 20 aprilie 2012, să se prezinte la notarul public P.an L. din C.-N., pentru a încheia contractul de vânzare- cumpărare în formă autentică asupra terenului promis spre vânzare, având extrasele de carte funciară la zi pentru parcelele de 5.000 mp și 1.700 mp din C., adeverința și certificatul de atestare fiscală, asumându-și obligația de a plăti taxele notariale de autentificare, dar reclamanții nu s-au prezentat, invocând că nu mai au interes să perfecteze contractul.
Reclamanții nu au manifestat nici un interes în termenul de prescripție de
3 ani, ci dimpotrivă, au speculat acutizarea crizei imobiliare și a scăderii investiției făcute în terenuri și profitând de ultimele zile ale celor 3 ani de prescripție, au demarat procedura punerii în întârziere.
În mod nelegal au reținut instanțele de fond că ar fi fost îndeplinite condițiile rezoluțiunii, în special punerea în întârziere, câtă vreme notificarea li s- a comunicat pârâților în C.-N., str. Dâmboviței nr. 25, unde pârâta N. L. nu mailocuiește din anul 2009, ci în localitatea B., pârâții fiind despărțiți de atunci în fapt, pârâta nemaiprezentându-se în C.-N. pentru ridicarea corespondenței.
Antecontractele încheiate în anul 2007 și în anul 2008, aveau un termen viitor și sigur pentru perfectare și anume la intabularea terenurilor în cartea funciară, până când era amânată începerea sau după caz, stingerea exercițiului drepturilor subiective civile, a exercitării obligațiilor civile și a executării civile corelative conform art. 1412 alin. (1) C.civ.
Termenul a fost stabilit în favoarea promitenților-vânzători potrivit art. 1413 alin. (1) C.civ., ca modalitate a actului juridic ce afectează numai executarea, iar nu și existența acestuia.
Recurenții au mai invocat și dispozițiile art. 1683 alin. (4) din Noul Cod Civil, care nu sunt aplicabile în speță.
Intimații G. I. și G. O. prin întâmpinare depusă la dosar f. 43-46, au solicitat respingerea recursului, arătând că într-adevăr, știau că la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, recurenții nu erau proprietarii terenului promis spre vânzare și că procesul de intabulare a terenului pe numele acestora necesită timp și bani, însă recurenții nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale nici până în prezent, în timp ce intimații au achitat prețul încă de la data încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare.
Într-adevăr, nu s-a prevăzut o dată pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, deoarece nu s-a putut prevedea data la care promitentul-vânzător va deveni proprietar tabular asupra terenului promis la vânzare, dar prin sentința civilă nr. 14293 din (...) a J. C.-N., pârâtul a devenit proprietar asupra mai multor terenuri, însă nu a făcut dovada dreptului de proprietate tabulară asupra terenului ce a făcut obiectul antecontractului, respectiv tarlaua 47, parcela 57, alegerea făcându-se pe baza unei hărți cadastrale din cuprinsul căreia rezultă numai numărul și configurația parcelei, nu și suprafața ei, dar la data de (...) părțile au convenit ca suprafața ce reprezenta obiectul antecontractelor de vânzare-cumpărare să fie de 6536 mp în parcela 57.
Pârâții i-au notificat pe reclamanți să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare la data de (...), după înregistrarea cererii reconvenționale la data de (...), care era prescrisă față de încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare la data de (...) și a modificării lui la data de (...).
Pârâta N. L.-L. a locuit în fapt în C.-N., str. Dâmboviței nr. 25, dar ea nu este semnatară a antecontractului de vânzare-cumpărare, astfel că punerea ei în întârziere nu era necesară.
Intimații G. I. și G. O. au depus concluzii scrise la dosar.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, curtea reține următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de (...), între pârâtul N. D. în calitate de promitent-vânzător și reclamantul G. I. în calitate de promitent-beneficiar, s-a promis vânzarea-cumpărarea unui teren în suprafață de
5.000 mp în comuna C., pentru prețul de 25.000 euro achitat la data încheierii antecontractului. La capitolul „clauze speciale";, s-a menționat că „terenul face parte din tarlaua 47, parcela 57";.
Ulterior, între aceleași părți s-a încheiat următorul înscris: „sub. N. D. am primit azi (...) pentru suprafața de teren 17 ari = 1.700 m2la zona com. chinteni. (...). la sub."; Prin acest înscris, părțile arată că s-a încheiat un act adițional la antecontractul inițial de vânzare-cumpărare. Intimații G. I. și G. O., recunosc prin întâmpinarea depusă în recurs, că ";alegerea parcelei s-a făcut în baza unei hărți cadastrale";, din cuprinsul căreia seputea deduce numărul și configurația parcelei, nu și suprafața acesteia. La data de (...), după achitarea diferenței de preț, s-a convenit între părți ca suprafața vândută, respectiv cumpărată în parcela 57 să fie în suprafață 6.536 mp";. Or după cum se poate observa, în înscrisul încheiat între părți la data de (...) și reprodus integral mai sus, nu s-a făcut vorbire despre parcela și tarlaua în care este situat terenul, ci doar despre comuna C. Ulterior, prin sentința civilă nr. 14.293 din (...) a J. C.-N., s-a admis în parte acțiunea civilă intentată de N. D. în contradictoriu cu mai mulți pârâți din acel dosar și în consecință, a fost obligată pârâta C. M. să încheie cu reclamantul de atunci N. D. contract de vânzare-cumpărare în formă autentică privind imobilul teren înscris în titlul de proprietate nr. 2./(...), tarlaua 47, parcela 24 în suprafață de 2.900 mp pentru prețul de 2.900 lei, în caz contrar sentința va ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare; s-a dispus obligarea pârâtei C. V. să încheie cu reclamantul N. D. contract autentic de vânzare-cumpărare privind imobilul teren înscris în titlul de proprietate nr. 26180/1281/(...), tarlaua 47, parcela 23a, în suprafață de 5.000 mp, pentru prețul de 5.000 lei, în caz contrar sentința va ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare; s-a dispus obligarea pârâtului G. I. să încheie cu reclamantul N. D. contract de vânzare-cumpărare în formă autentică privind imobilul teren înscris în titlul de proprietate nr. 2./(...), tarlaua 47, parcela 57, în suprafață de 1.800 mp, pentru prețul de 4.700 lei, în caz contrar sentința va ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare. În titlul de proprietate nr. 2. din (...) suprafața reconstituită a parcelei nr. 57 din tarlaua nr. 47, a fost doar de 1.800 mp, nu de 5.000 mp sau de 6.536 mp cât pretind pârâții-recurenți. Cu încheierea nr. 1. din (...), în CF nr. 51709 C., nr. cadastral 51709, s-a intabulat dreptul de proprietate în favoarea lui N. D. în cotă de 1/1, asupra terenului în suprafață de 5.000 mp, iar cu încheierea 1. din (...), în CF nr. 51710 C., nr. cad. 51710, s-a intabulat dreptul de proprietate în favoarea pârâtului N. D. în cotă de 1/1 asupra terenului în suprafață de 2.900 mp. Prin notificarea din (...), reclamanții G. I. și G. O. i-au notificat pe pârâții N. D. și N. L. din C.-N., str. Dâmboviței nr. 25, ca în termen de 7 zile de la comunicare, să le prezinte actul de proprietate pentru identificarea cadastrală a terenului și pentru întocmirea în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare a terenului. Apoi, la data de 6 decembrie 2010, reclamanții le-au făcut pârâților o recomunicare a aceleiași notificări, cu același conținut, dar prin executorul judecătoresc. S-a dovedit că încă din anul 2009, pârâta N. L.-L. nu mai locuiește la adresa din C.-N., str. str. Dâmboviței nr. 25. În baza principiului disponibilității ce guvernează procesul civil, reclamanții înșiși sunt cei care au chemat-o în judecată pe pârâta N. L.-L., care este soția reclamantului N. D., cel care a dobândit în timpul căsătoriei cu pârâta terenul promis spre vânzare reclamantului, chiar dacă în prezent cei doi soți pârâți sunt despărțiți în fapt. Așadar, susținerea intimaților că nici nu era necesară notificarea pârâtei, este neîntemeiată. La termenul din (...), pârâții N. D. și N. L.-L., au formulat o cerere reconvențională, prin care au solicitat obligarea reclamanților G. I. și G. O. să încheie cu ei contract de vânzare-cumpărare în formă autentică asupra terenului în suprafață totală de 6.536 mp, din care 5.000 mp înscris în CF nr. 51709 C.-N., nr. cad. 51709 și 1.536 mp înscris în CF nr. 51710 C.-N., nr. cad. 51710. Prin cele două antecontracte de vânzare-cumpărare, părțile nu au stabilit un termen până la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar notificările expediate de reclamanți pârâților la adresa din C.- N. str. Dâmboviței nr. 25, unde pârâta N. L.-L. nu mai locuia încă din anul 2009, nu a reprezentat o punere în întârziere cu această pârâtă. Întrucât antecontractele de vânzare-cumpărare nu sunt reglementate expres Codul civil în vigoare la data înregistrării acțiunii reclamanților, dar fiindcă sunt tot contracte, li se aplică dispozițiile art. 1021 privitoare la convenții din Codul civil. Pentru ca instanța să pronunțe rezoluțiunea antecontractului, este necesară îndeplinirea următoarelor condiții: pârâții să nu-și fi executat obligațiile lor, iar neexecutarea să fie cauzată de culpa pârâților. Neexecutarea obligațiilor de către pârâți, de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, ar fi suficientă pentru rezoluțiunea antecontractelor, pe când culpa debitorilor nu este de regulă o condiție necesară pentru pronunțarea rezoluțiunii; dar culpa poate constitui o circumstanță în funcție de care instanța să aprecieze dacă este cazul sau nu să pronunțe rezoluțiunea contractului. Așadar, pentru instanța de judecată - ca de altfel și pentru creditori - rezoluțiunea este facultativă, judecătorii fiind liberi să aprecieze dacă este sau nu necesară, având posibilitatea să le acorde debitorilor un termen în acest sens. Câtă vreme prin sentința civilă nr. 14293 din (...) a J. C.-N., pârâtul N. D. a obținut la rândul său executarea silită a antecontractelor de vânzare-cumpărare în contradictoriu cu alte persoane decât cele din prezenta cauză, cu privire la trei parcele din tarlaua 47 și anume parcela nr. 23a în suprafață de 5.000 mp intabulată pe numele pârâtului în CF nr. 51709 C., nr. cad. 51705; parcela nr. 24 în suprafață de 2.900 mp intabulată pe numele pârâtului în CF nr. 51710 C., nr. cad. 51710; parcela 57 în suprafață de 1.800 mp, în întregime cât a figurat ea în titlul de proprietate nr. 2. din (...), rezultă că pârâții au depus diligențele necesare pentru a-și aduce în patrimoniul lor la termenul propus spre vânzare reclamantului (reclamanților), astfel că este posibilă perfectarea contractului (contractelor) de vânzare-cumpărare în formă autentică. Dacă atât literatura de specialitate cât și practica judiciară sunt majoritare în a aprecia că atunci când promitenții-beneficiari ai unui antecontract de vânzare-cumpărare (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare) se află în posesia terenului, acțiunea în executarea silită a antecontractului de vânzare- cumpărare (acțiunea în obligarea la încheierea contractului în formă autentică) intentată de aceștia poate fi exercitată și după împlinirea termenului de prescripție de 3 ani de la încheierea antecontractului ori a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, pentru identitate de rațiune se impune ca și atunci când promitenții-vânzători se află în posesia terenului promis spre vânzare, tot la fel și acțiunea lor în executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare (de obligare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare), poate fi exercitată și după expirarea termenului de 3 ani de la data încheierii convențiilor. Cu toate acestea, în mod nelegal tribunalul a reținut că prescripția cererii reconvenționale este întemeiată, din perspectiva art. 7 alin.(2) din Decretul nr. 167/1958, care ar prevedea că în obligațiile al căror termen de executare nu este stabilit, începe să curgă de la data nașterii raportului de drept. (Antecontractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate la data de (...) și (...), iar cererea reconvențională a fost înregistrată la data de (...)). A. text legal nu este aplicabil în speța de față, care are particularitățile ei izvorâte din specificul obligațiilor generate de încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare (promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare). La rândul ei, Judecătoria Cluj-Napoca, în dosarul de față nr. (...), prin încheierea din 9 decembrie 2011 consemnează în considerente: ";Instanța dispune disjungerea cererii reconvenționale și formarea unui nou dosar, cu un nou număr, cu termen de judecată pentru data de 9 decembrie 2011. Urmare admiterii excepției de conexitate, instanța atașează dosarul nou format laprezentul dosar";, pentru ca prin încheierea pronunțată în aceeași zi de 9 decembrie 2011 în dosarul nr. (...), să dispună: ";În baza dispozițiilor art.164 C.pr.civ. admite excepția conexității între prezenta cauză și cauza ce face obiectul dosarului nr. 37735/2112010. Atașează prezentul dosar la dosarul nr. (...), cu termen la data de 9 decembrie 2011, ora 8.00, sala 169, complet C21";. După aceste dispoziții contradictorii: disjungere și conexitate, pronunțate în aceeași zi, prin sentința civilă nr. 20532 din 22 decembrie 2011, judecătoria a dispus respingerea cererii reconvenționale formulate de pârâții N. D. și N. L.-L. în contradictoriu cu reclamanții G. I. și G. O., ca neîntemeiată, iar nu ca tardivă cum au solicitat reclamanții, ori ca prescrisă, fără nicio motivare în fapt și în drept. Prin urmare, judecătoria nu a soluționat pe fond cererea reconvențională, ci doar formal, limitându-se să dispună respingerea ei, fără motivarea corespunzătoare în fapt și în drept a soluției pronunțate. Pentru toate aceste considerente, în temeiul art. 304 pct. 9 coroborat cu art. 312 alin. (1) și (3) C.pr.civ., se va admite recursul declarat de pârâți împotriva deciziei tribunalului, care va fi modificată în totalitate și rejudecând, se va admite apelul declarat de pârâți împotriva sentinței judecătoriei, care va fi desființată în întregime și în consecință, se va respinge ca nefondată acțiunea civilă intentată de reclamanți împotriva pârâților având ca obiect rezoluțiunea antecontractelor de vânzare-cumpărare și se va trimite cauza la aceeași judecătorie, pentru judecarea pe fond a cererii reconvenționale formulate de pârâți împotriva reclamanților, având ca obiect obligarea reclamanților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (executarea silită a antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate la data de (...) și (...)), iar în caz de refuz, hotărârea urmând să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare. Cu ocazia rejudecării, judecătoria va pune în discuția părților necesitatea efectuării unei expertize tehnice judiciare, având ca obiect identificarea terenului în suprafața de 6.536 mp promis spre vânzare de către pârâtul N. D., situat în comuna C., tarlaua 47, parcelele 23a, 24 și 57, dezmembrare (dezlipire) și propuneri de intabulare pe reclamanți a suprafeței de 6.536 mp (și nu de 6.700 mp, deoarece între părți s-a convenit ulterior încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare, ca pârâții să le restituie reclamanților suma de 800 euro, cu diminuarea proporțională/corespunzătoare a suprafeței). La rândul lor, părțile au posibilitatea să formuleze obiective pentru raportul de expertiză, pe care instanța este suverană să le aprecieze ca fiind utile și pertinente soluționării cauzei, sau nu. Curtea cunoaște că pârâtul N. D. este intabulat în prezent numai asupra parcelelor cu nr. 23a și 24, dar mai are în vedere și dorința reclamanților ca terenul ce le-a fost promis spre vânzare să fie situat pe cât posibil în parcela nr. 57, chiar dacă niciodată acea parcelă nu a avut suprafața de 6.536 mp, ci doar de 1.800 mp, și care nu a fost măsurată la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, reclamanții-intimați recunoscând în întâmpinarea depusă în recurs că au ales parcela respectivă orientându-se după o hartă cadastrală, unde nu se putea distinge decât configurația parcelei nr. 57, iar nu și dimensiunile acesteia, ceea ce înseamnă că și-au asumat riscul ca parcela respectivă să nu aibă suprafața dorită, restul terenului fiind situat în parcelele nr. 23a și 24. În baza art. 274 C. pr. civ., intimații vor fi obligați să le plătească recurenților cheltuieli de judecată în sumă de 5.965 lei, din care 1.250 lei la prima instanță și 4.715 lei în recurs. PENTRU A.E M.IVE IN NUMELE LEGII D E C I D E : Admite recursul declarat de pârâții N. D. și N. L.-L. împotriva deciziei civile nr. 3. din 19 iunie 2012 a T.ui C., pronunțată în dosar nr. (...), pe care o modifică și rejudecând, admite apelul declarat de pârâții N. D. și N. L.-L. împotriva sentinței civile nr. 20532 din 22 decembrie 2011 a J. C.-N., pe care o schimbă în totalitate și în consecință, respinge ca nefondată acțiunea civilă principală intentată de reclamanții G. I. și G. O. împotriva pârâților N. D. și N. L.-L., având ca obiect rezoluțiune antecontracte de vânzare-cumpărare. Trimite cauza spre rejudecare la aceeași judecătorie, cu privire la cererea reconvențională formulată de pârâții N. D. și N. L.-L. împotriva reclamanților G. I. și G. O., având ca obiect încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar în caz de refuz, hotărârea să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare. Obligă intimații G. I. și G. O. să le plătească recurenților și N. D. și N. L.REȚIA-L. cheltuieli de judecată în sumă de 5.965 lei, din care 1.250 lei la prima instanță și 4.715 lei în recurs. Decizia este irevocabilă. Dată și pronunțată în ședința publică din 10 octombrie 2012. Președinte Judecători T. D. A.-T. N. M.-C. V. Red.TD:(...) Dact.CC:(...)-3 ex. Jud.fond:Botiș M.C. Jud.apel:Tatu D., C. C.A. Grefier M.-L. T.
| ← Decizia civilă nr. 1705/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă | Decizia civilă nr. 37/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă → |
|---|
