Decizia civilă nr. 45/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. (...)* Cod operator 8428
DECIZIA CIVILĂ NR. 45/A/2012
Ședința publică din 05 aprilie 2012
Instanța constituită din: PREȘEDINTE: A.-A. P.
JUDECĂTORI: C.-M. CONȚ
GREFIER: A.-A. M.
S-a luat spre examinare, în rejudecare după casare, apelul declarat de pârâtul S. ROMÂN, PRIN C. N. DE A. ȘI D. N. DIN R. S. B., împotriva sentinței civile nr. 183/(...), pronunțată de Tribunalul Cluj, în dosarul nr. (...), privind și pe reclamantul intimat C. I., având ca obiect expropriere.
La apelul nominal făcut în cauză se prezintă reprezentantul reclaman- tului intimat, domnul avocat H. C., care arată că se prezintă în substituirea domnului avocat M. M., conform delegației de substituire ce se află la f. 60 din dosar, precum și reprezentanta P.ui de pe lângă C. de A. C., doamna procuror S. A., lipsă fiind reprezentantul pârâtului apelant.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care C. constată că la data de (...), a fost înregistrat la dosar un înscris întitulat "Note scrise";, în 3 exemplare, expediat prin fax de către C. S. B., în calitate de reprezentantă a pârâtului apelant S. Român, prin intermediul domnului avocat A. E. F., din cadrul S.C.A.";Cecilia P.a și Asociații";, prin care acesta solicită instanței să constate nepertinența susținerilor experților și să dispună refacerea raportului de expertiză tehnică judiciară evaluatorie în condițiile și cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Instanța înmânează reprezentantului reclamantului intimat și reprezen- tantei P.ui de pe lângă C. de A. C. câte un exemplar din notele scrise mai sus arătate și pune în discuția acestora cererea formulată de pârâtul apelant, privind refacerea raportului de expertiză tehnică judiciară evaluatorie.
Reprezentantul reclamantului intimat solicită respingerea cererii formula- tă de pârâtul apelant, privind refacerea raportului de expertiză tehnică judiciară evaluatorie, având în vedere că în cauză s-au efectuat mai multe rapoarte de expertiză, iar în primul raport de expertiză terenul în litigiu a fost evaluat la 55 euro/mp și în ultimul raport de expertiză, care a fost efectuat în dosarul instanței de apel, terenul în litigiu a fost evaluat la 22 euro/mp.
Reprezentanta P.ui de pe lângă C. de A. C. solicită respingerea cererii formulată de pârâtul apelant privind refacerea raportului de expertiză tehnică judiciară evaluatorie, având în vedere că raportul de expertiză tehnică judiciară evaluatorie efectuat în dosarul instanței de apel a fost efectuat cu respectarea dispozițiilor L. nr. 33/1994 privind exproprierea terenurilor pentru cauză de utilitate publică.
În urma deliberării C., în temeiul art.212 C.pr.civ., respinge cererea formulată de pârâtul apelant, privind refacerea raportului de expertiză tehnică judiciară evaluatorie, având în vedere că după casarea deciziei pronunțată în primul ciclu procesual de către instanța de apel, în al doilea ciclu procesual, instanța a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză tehnică judiciară evaluatorie, conform îndrumărilor din decizia de casare și la acest raport de expertiză pârâtul apelant a formulat obiecțiuni, iar comisia de experți a răspuns acestor obiecțiuni la raportul de expertiză tehnică judiciară evaluatorie, astfel că instanța consideră că cererea privind refacerea raportului de expertiză nu este concludentă pentru justa soluționare a cauzei.
Reprezentantul reclamantului intimat și reprezentanta P.ui de pe lângă
C. de A. C. arată că nu au de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat.
Nemaifiind de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat, C. declară închisă faza cercetării judecătorești și acordă cuvântul reprezentantului reclamantului intimat și reprezentantei P.ui de pe lângă C. de A. C. pentru a pune concluzii pe apelul care formează obiectul prezentului dosar.
Reprezentantul reclamantului intimat solicită respingerea apelului declarat de pârâtul S. Român, prin C. N. de A. și D. N. din R. s.a. B. și stabilirea despăgubirilor pentru terenul expropriat conform concluziilor din ultimul raport de expertiză tehnică judiciară evaluatorie întocmit în cauză, fără cheltuieli de judecată.
Reprezentantul reclamantului intimat arată că art. 26 din Legea nr.
33/1994 permite să se ia în calcul și ofertele de vânzare-cumpărare, însă în localitatea G. în ultima perioadă nu s-au vândut terenuri și, totodată, solicită instanței să aibă în vedere prevederile art. 296 C.pr.civ. coroborat cu art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Reprezentanta P.ui de pe lângă C. de A. C. arată că ar fi de acord cu solicitarea reprezentantului reclamantului intimat, respectiv cu stabilirea despăgubirilor pentru terenul expropriat conform concluziilor din primul raport de expertiză tehnică judiciară evaluatorie întocmit în cauză, însă pentru că reclamantul nu a formulat apel împotriva sentinței pronunțată de către instanța de fond, această cerere nu poate fi admisă.
Reprezentanta P.ui de pe lângă C. de A. C. solicită respingerea apelului declarat de pârâtul S. Român, prin C. N. de A. și D. N. din R. s.a. B. ca fiind nefondat și stabilirea despăgubirilor pentru terenul expropriat conform concluziilor din raportul de expertiză tehnică judiciară evaluatorie întocmit în dosarul instanței de fond, având în vedere că în anul 2006, respectiv la data exproprierii terenului în litigiu s-a stabilit 6 euro/mp, însă această valoare a fost prea mică, având în vedere că în toate rapoartele de expertiză efectuate în cauză s-a indicat o valoare mai mare pentru terenul expropriat de la reclamant.
C U R T E A :
Prin sentința civilă nr. 183 din (...) a T.ui C., pronunțată în dosarul nr. (...), s-a admis acțiunea formulată de reclamantul C. I. împotriva pârâtului S. ROMÂN prin C. N. DE A. ȘI D. N. DIN R. S. și, în consecință, s-a dispus anularea parțială a Hotărârii nr. 1. a C. pentru aplicarea L. nr. 1., stabilindu-secuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat, situat în G., tarla 18/1, parcela 13, număr cadastral 498, teren în suprafață de 2.900 m.p., la suma de
222.800 lei și a fost obligat pârâtul să achite reclamantului această sumă.
S-a respins acțiunea reclamantului împotriva pârâtului C. LOCAL G., fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală.
Pârâtul S. Român prin C. N. de A. și D. N. din R. S. a fost obligat să achite reclamantului suma de 2675 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că prin H. nr. 16/(...) a Companiei N. de A. și D. N. din R. SA - C. pentru aplicarea L. nr.
1. s-a aprobat acordarea despăgubirii în cuantum de 61.566,50 lei, reprezentând echivalentul în lei a sumei de 17.690 euro, pentru imobilul expropriat situat în G., arabil tarla 18/1, parcela 13, în suprafață de 2900 mp, identificat prin număr cadastral 498 , în favoarea reclamantului.
Prin raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat în cauză de experții U. M., M. D. și Gus P. s-a stabilit că despăgubirile la care este îndreptățit reclamantul sunt în cuantum de 222.800 lei sau 52.200 euro, respectiv 76,82 lei/mp sau 17,99 euro/mp.
Experții au arătat că terenul este amplasat la cca 90 m la intrarea dinspre C.-N. a comunei G., cu acces direct la DN 1, cu un front de 16,20 m. T. este agricol, cu posibilități reale de transformare în teren pentru construcții, mai ales industriale, că are asigurate racordurile la utilități: apă, canal, energie electrică, gaze, telefonie, fiind situat lângă unitatea de producție a firmei V.
Experții au precizat că valoarea terenului a fost stabilită la data la care s- a făcut evaluarea.
Potrivit art.9 alin.1 si 3 din Legea nr.1. expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate în condițiile art. 5 alin. (4)-(8) și ale art. 6 alin. (2) se poate adresa instanței judecătorești competente în termen de 30 de zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, respectiv transferul dreptului de proprietate asupra terenului. Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr.
33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Conform art.26 alin.1 si 2 din Legea nr. 33/1994 despăgubirea se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum si instanta vor tine seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare si dovezile prezentate de aceștia .
Totodată, art.27 alin.2 din aceeași lege prevede ca despăgubirea acordată de către instanța nu va putea fi mai mica decât cea oferita de expropriator si nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de alte persoane interesate.
Față de cele ce preced, instanța de fond a considerat că experții au stabilit în mod corect despăgubirile la care este îndreptățit reclamantul caurmare a exproprierii, acestea fiind stabilite raportat la data întocmirii raportului de expertiză.
Pentru motivele arătate mai sus, instanța de fond a considerat că acțiunea reclamanților este întemeiată, iar în baza art.9 din Legea nr.1. si art.27 din Legea nr.33/1994, a admis-o, a dispus anularea parțială a Hotărârii nr. 1. a C. pentru aplicarea L. nr. 1. si a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat, situat în G., tarla 18/1, parcela 13, nr. cadastral
498, teren în suprafață de 2.900 mp., la suma de 222.800 lei, obligând pârâtul să achite reclamantului această sumă.
Totodată, s-a respins acțiunea reclamantului împotriva pârâtului C. Local
G., fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală.
In baza art.274 C.proc.civ. si art.38 din Legea nr.33/1994 pârâtul S. Român prin C. N. de A. și D. N. din R. SA a fost obligat să achite reclamanților suma de 2.675 lei, cheltuieli de judecată, reprezentând 1.190 lei onorariul avocațial, 525 lei onorariul expertului M. D. si 960 lei onorariul expertului U. M.
Împotriva acestei sentințe pârâtul S. ROMÂN prin C. N. DE A. ȘI D. N. DIN R. S. B. a declarat apel care a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 50/A/(...) a C. de A. C., iar pârâtul apelant a fost obligat să plătească intimatului C. I. suma de 3.500 lei cheltuieli de judecată în apel.
Împotriva acestei sentințe pârâtul S. ROMÂN prin C. N. DE A. ȘI D. N. DIN
R. SA a declarat apel în termen legal solicitând schimbarea în parte a sentinței atacate în sensul respingerii cererii de chemare în judecată.
În motivarea apelului, pârâtul a arătat că instanța de fond a acordat ceea ce nu s-a cerut. Astfel, reclamantul a solicitat să se constate nelegalitatea cuantumului stabilit prin H. nr. 1. și să fie obligat pârâtul la plata despăgubirilor stabilite de instanță în raport de valoarea de circulație a terenurilor în zonă, prima instanță în mod greșit a dispus anularea parțială a Hotărârii nr. 1.. Această hotărâre este un act juridic unilateral, iar potrivit dispozițiilor art. 10 alin. 3 din Normele metodologice de aplicare a L. nr. 1., poate fi revocată pentru motive temeinice. Legea prevede în mod expres cauzele pentru care un act este anulabil, dar aceste cerințe nu sunt îndeplinite în cauză, H. nr. 1. fiind emisă cu respectarea dispozițiilor legale în materie.
Conform dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 1., instanța are posibilitatea doar să stabilească, în temeiul unui raport de expertiză judiciară justețea cuantumului despăgubirii și nu să dispună anularea actului juridic unilateral.
Instanța de fond la pronunțarea sentinței atacate a încălcat și dispozițiile art. 129 C.pr.civ., prin aceea că hotărârea pronunțată se întemeiază pe o gravă greșeală de fapt și de drept, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor administrate, respectiv a probei cu expertiza tehnică. Astfel, raportul de expertiză întocmit la instanța de fond prezintă numeroase vicii constând în aceea că a evaluat același teren inițial la 35 euro/mp, iar ulterior, urmare criticilor formulate de apelantă la 17,99 euro/mp., iar într-o altă cauză identică valoarea terenului a fost stabilită 7,5 euro/mp.Experții au stabilit valoarea de piață a terenului nu numai prin raportare la coeficienții proprii unor terenuri situate în extravilanul construibil al com. G., dar și prin raportare la valoarea de bază a unei comune limitrofe orașelor cu o populație mai mare de 50.000 locuitori și stațiunilor balneare, precum și cele amplasate în imediata vecinătate a căilor de acces rutier la nivel european. Apoi, oriceraportare la utilitățile de genul telefonie, apă, gaze, etc. este neavenită în cazul terenurilor arabile situate în extravilan.
A.antul a mai invocat că în raportul de expertiză efectuat în cauză coeficienții „FU și Z"; utilizați de experți sunt proprii terenurilor construibile situate în orașe mici și nu unui teren arabil situat în extravilanul satului. R. la metoda comparației prin bonitare folosită de experți, apelantul a solicitat să se constate că este improprie categoriei terenului expertizat (teren arabil situat în extravilan), iar pe de altă parte folosirea coeficienților prin raportare la obiectul expertizei este eronat.
Reclamantul intimat C. I. a formulat întâmpinare prin care a învederatinstanței că se opune admiterii apelului, arătând că raportat la dispozițiile L. nr. 1. instanța de fond nu a dispus anularea hotărârii ci doar anularea parțială a acesteia sub aspectul cuantumului despăgubirilor.
În ce privește criticile aduse raportului de expertiză întocmit în cauză, intimatul a solicitat instanței să constate că aceleași critici au fost aduse și în fața instanței de fond, că experții au răspuns în cadrul celui de-al doilea raport de expertiză efectuat în cauză.
Prin decizia civilă nr. 50/A/(...) a C. de A. C., s-a respins ca nefondatapelul declarat de pârât, iar apelantul a fost obligat să plătească intimatului C. I. suma de 3.500 lei cheltuieli de judecată în apel.
Împotriva acestei decizii pârâtul S. ROMÂN prin C. N. DE A. ȘI D. N. DIN R.
S. B. a declarat recurs care a fost admis prin decizia nr. 6726/(...) a Î.C.C.J, dosar nr. (...), hotărârea judecătorească mai sus arătată a fost casată, iar cauza a fost trimisă spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.
Instanța de recurs a statuat, în considerentele deciziei că, judecătorul cauzei nu a exercitat un rol activ în determinarea obiectului cert al probei solicitate, în raport de motivele de apel și de termenii în care cererea de efectuare a expertizei în faza de apel a fost formulată în motivarea căii ordinare de atac, încălcând astfel, prevederile art. 129 alin. 4 Cod procedură civilă.
De asemenea, în condițiile în care pârâta a respectat prevederile legale în materia propunerii probelor în faza apelului, ignorarea de către instanță a solicitării formulate în motivarea căii de atac echivalează cu încălcarea dreptului la apărare a părții care s-a prevalat, prin criticile formulate, de necesitatea administrării probei.
În plus, proba era necesară pentru stabilirea corectă a situației de fapt, iar în acest context, soluționarea apelului fără ca instanța să fi exercitat un rol activ în ceea ce privește administrarea expertizei, probă necesară în cauză, a produs pârâtei o vătămare ce nu se poate acoperi decât prin desființarea actelor de procedură nelegale, în aplicarea art. 105 alin. 2 Cod procedură civilă.
Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care trimite explicit Legea nr. 1., expertiza de specialitate presupusă a se încuviința în cauză pentru stabilirea despăgubirii cuvenite persoanei expropriate, trebuie să se raporteze la "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel, în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză" .
Din cuprinsul normei menționate rezultă două aspecte esențiale ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experții desemnați de către instanța de judecată: în primul rând, este avut în vedere prețul de piață al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacții încheiate în perioada relevantă și, eventual, din oferte de tranzacționare, iar în al doilea rând, momentul dereferință al determinării cuantumului despăgubirilor este cel al întocmirii raportului de expertiză în cursul judecății.
S-a observat de către Î. Curte că expertiza de specialitate efectuată în faza judecății în primă instanță, nu a respectat prima dintre cerințele legale anterior menționate (în privința celei de-a doua, care a fost respectată, pârâta nu a formulat critici prin motivele de apel sau de recurs).
Astfel, experții desemnați de către prima instanță în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994 au folosit metoda comparației prin bonitare, aplicând, așadar, criterii de evaluare individuală a terenului expropriat, în loc de metoda comparației directe, despre care pârâta a pretins că răspunde obiectivului desprins din dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, deoarece permite stabilirea despăgubirilor prin comparație cu prețurile de vânzare practicate în legătură cu terenuri similare din aceeași unitate administrativ - teritorială.
Pârâta C. N. de A. și D. N. din R. S.A a formulat obiecțiuni la primul raport de expertiză întocmit în aceste condiții, contestând că metoda aplicată ar fi proprie categoriei terenului expertizat, respectiv teren arabil situat în extravilan, iar criteriile din buletinul de expertiză la care s-au raportat experții, CE T - R 9., vizează terenurile construibile din orașele mici.
T. a constatat nulitatea raportului și a dispus refacerea expertizei de către aceiași experți, care urmau a ține cont de obiecțiunile părților.
Cu toate acestea, cei trei specialiști au întocmit raportul pe baza aceleiași metode, fără a răspunde obiecțiunilor pârâtei.
Partea a criticat din nou raportul întocmit în aceleași condiții, reiterând obiecțiunile, pe care prima instanță le-a respins.
Pârâta a reluat aceste aspecte prin motivele de apel, fără ca instanța să le ia în considerare și să procedeze la efectuarea unui nou raport de expertiză.
S-a constatat, în aceste condiții, că administrarea noii expertize în apel era necesară, dat fiind faptul că evaluarea despăgubirilor cuvenite persoanei expropriate se realizează în raport de prețul de piață al imobilelor similare din aceeași unitate administrativ-teritorială, astfel cum rezultă din tranzacții încheiate în perioada relevantă, respectiv aceea a efectuării expertizei și, eventual, din oferte de tranzacționare ori pe baza altor factori relevanți ce permit identificarea prețului de piață al imobilului în litigiu.
Or, nu s-a cercetat dacă metoda pe baza căreia experții au întocmit lucrarea este compatibilă cu finalitate a prevăzută de legiuitor, instanța de apel mentinând hotărârea primei instanțe fără a verifica dacă raportul de expertiză întocmit în faza judecății în primă instanță întrunește sau nu exigențele legale, astfel cum s-a solicitat prin motivele de apel.
Pentru aceste motive, constatându-se încălcarea prevederilor art. 304 pct. 5 Cod procedură civilă și impunându-se, în același timp, administrarea probei cu o nouă expertiză, s-a casat decizia, reținându-se incidența art. 312 alin. 3 C.pr.civ.,cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.
Prin urmare, în rejudecare, cauza a fost înregistrată pe rolul C. de A. C., sub nr. (...)*, la data de (...).
Analizând sentința criticată prin prisma motivelor de apel invocate și aapărărilor formulate, C., în temeiul art. 296 C.pr.civ., reține următoarele:
Prin H. nr. 16/(...) a Companiei N. de A. și D. N. din R. SA - C. pentru aplicarea L. nr. 1., s-a aprobat acordarea despăgubirii în cuantum de
61.566,50 lei, reprezentând echivalentul în lei a sumei de 17.690 euro, pentruimobilul expropriat situat în G., arabil tarla 18/1, parcela 13, în suprafață de
2900 mp, identificat prin număr cadastral 498 , în favoarea reclamantului.
Critica vizând greșita interpretare de către instanța de fond a prevederilor art. 9 din Legea nr. 1., pârâtul susținând, prin motivele de apel, că prima instanță s-a pronunțat asupra a ceea ce nu s-a cerut, respectiv anularea Hotărârii nr. 1. este apreciată de Curte ca neîntemeiată, atât timp cât pârâtul însăși acceptă, în motivele de apel, că dreptul de a contesta în justiție al persoanei nemulțumite de cuantumul despăgubirii se exercită prin intermediul unei căi de atac împotriva hotărârii administrative emise de C. de aplicare a L. nr. 1..
În condițiile în care s-a inițiat și parcurs o procedură finalizată prin emiterea unei dispoziții administrative, demersul judiciar prevăzut de art. 9 din lege reprezintă o contestație împotriva acestui act administrativ.
Or, de esența unei căi de atac este posibilitatea pronunțării unei soluții de modificare sau de anulare a hotărârii atacate (în speță, anularea, fiind vorba despre un act administrativ), neavând suport alegația pârâtului în sensul că efectele căii de atac nu se produc în speță asupra hotărârii.
În plus, dacă s-ar accepta susținerea pârâtului în sensul că instanța de judecată învestită cu cererea de stabilire a cuantumului despăgubirilor nu ar dispune anularea actului juridic, ar însemna ca reclamantul, în cazul admiterii cererii de chemare în judecată, să obțină două titluri executorii, unul reprezentat de hotărârea C. de aplicare a L. nr. 1., în condițiile art. 5 din lege, iar cel de-al doilea, reprezentat de hotărâre a judecătorească, ceea ce este inadmisibil, motiv pentru care critica recurentei cu acest obiect va fi respinsă.
În conformitate cu dispozițiile art. 315 alin. 1 teza II C.pr.civ., potrivit cărora în caz de casare, hotărârile instanței de recurs asupra necesității administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului, C. a dispus, în ședința publică din (...), efectuarea unui nou raport de expertiză conform obiectivelor stabilite prin decizia de casare având ca obiect evaluarea despăgubirilor cuvenite persoanei expropriate, în raport de prețul de piață al imobilelor similare din aceeași unitate administrativ-teritorială, astfel cum rezultă din tranzacții încheiate în perioada relevantă, respectiv aceea a efectuării expertizei și, eventual, din oferte de tranzacționare ori pe baza altor factori relevanți ce permit identificarea prețului de piață al imobilului în litigiu (f.15-16).
Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care trimite explicit Legea nr. 1., expertiza de specialitate pentru stabilirea despăgubirii cuvenite persoanei expropriate, trebuie să se raporteze la "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel, în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză" .
Astfel cum a statuat ÎCCJ prin decizia de casare, din cuprinsul normei menționate rezultă două aspecte esențiale ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experții desemnați de către instanța de judecată: în primul rând, este avut în vedere prețul de piață al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacții încheiate în perioada relevantă și, eventual, din oferte de tranzacționare, iar în al doilea rând, momentul de referință al determinării cuantumului despăgubirilor este cel al întocmirii raportului de expertiză în cursul judecății.
Potrivit raportului de expertiză tehnică judiciară evaluatorie întocmit de comisia de experți alcătuită din: ing. Feraru M. E., ing. T. Mihai și ing. L.u Sandu N., proprietatea evaluată este un imobil teren situat în com. G., jud. C., în suprafață de 2.900 mp, tarla 18/1, parcela 13 din Titlul de proprietate nr.(...), proprietar fiind reclamantul C. I. (f.39-54).
Conform titlul de proprietate, terenul este situat în extravilanul localității, având categoria de folosință arabil. Acesta este amplasat la drumul național DN
1 (E.60) la o distanță de 100 m. față de prima casă amplasată în com. G.. Zona în care este amplasat terenul s-a dezvoltat foarte mult deoarece fiind pe traseul DN 1, terenurile au fost folosite pentru activități comerciale: spălătorii, depozite de materiale, sedii de firme (ex. Volvo), stații de benzină. Pentru evaluarea terenului în litigiu s-a folosit metoda comparației de piață care utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piață prin analizarea pieței, pentru a găsi proprietăți similare și compararea acestora cu proprietatea de evaluat. A. comparativă se axează pe diferențele între proprietățile ofertate la vânzare, care influențează valoarea, date care se regăsesc în tabelul comparativ. La valorile care se compară se aplică corecții asupra prețului de vânzare cunoscut, ținându-se seama de intervalul de timp dintre data tranzacției și data evaluării precum și de unele particularități privind echiparea cu utilități. Experții au ales proprietăți comparabile ofertate pe zona de amplasament a imobilului, terenuri cu aceleași caracteristici și poziționate la DN 1 (E.60).
În opinia experților, valoarea de piață a terenului litigios rezultată din metoda comparațiilor de piață este de 272.152 lei (63.800 euro), respectiv 22 euro/mp la cursul de 1 euro = 4,2657 lei din data de (...).
Pârâtul apelant a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză tehnică judiciară prin care a arătat că ofertele de vânzare indicate de experți sunt pur speculative și reflectă valori proprii unor terenuri construibile situate în intravilan, iar ofertele nu reflectă valoarea reală a terenului în litigiu. În speță, dacă s-ar lua în considerare raportul de expertiză prin care terenul este evaluat la 22 euro/mp s-ar crea în propriul apel o situație mai grea decât aceea din sentința primei instanței, ipoteză care este inacceptabilă prin prisma prevederilor art. 296 C.pr.civ. (f.57-58).
În ședința publică din (...), C. a încuviințat obiecțiunile la raportul de expertiză formulate de pârâtul apelant și a pus în vedere comisiei de experți ca în răspunsul la obiecțiuni să aibă în vedere și contractele de vânzare- cumpărare depuse în fața instanței de recurs de către pârâtul apelant precum și valoarea prețurilor practicate de către notarii publici în perioada emiterii deciziei de expropriere și până în prezent.
Prin răspunsul la obiecțiunile formulate de către pârâtul apelant, C. de experți a precizat că referitor la refacerea corectă a raportului de expertiză, nu s-au găsit contracte autentificate de vânzare-cumpărare în această perioadă, iar normele ANE.R permite folosirea unor oferte ca și elemente comparabile, la care se aplică coeficienții de reducere, mod prin care s-a definit prețul/mp la imobilul în litigiu (f.137).
Contractele depuse de pârât nu sunt relevante deoarece la stabilirea unui preț/mp pentru o parcelă în intravilan se iau în considerare multe elemente: suprafața, front la stradă, locație față ce centru, utilități, etc., iar din documentarea făcută de experți astfel de prețuri nu sunt reale.
Contractele de vânzare-cumpărare întocmite la notar nu precizează și zona în care se află terenurile, iar în grilele notarilor sunt trecute aceleași prețuri atât pentru un teren din centrul localității, cât și pentru un teren de la marginea intravilanului, care poate nu respectă regulile de urbanism.
Pentru zona dintre Florești și G., în care se află și ternul în litigiu, vânzătorii țin foarte mult la preț deoarece terenurile au ieșire la șoseaua principală, iar astfel de terenuri se pretează pentru construcții de hale industriale, benzinării, spălătorii auto, depozite, care nu mai pot fi edificate în intravilan.
Ca un mijloc de comparație pentru terenurile din zonă, în 2007 - 2008, prețurile au ajuns la 150 euro/mp., iar în intravilanul loc. G. o parcela construibilă avea prețul de 50 - 80 euro/mp.
În consecință, comisia și-a menținut punctul de vedere inițial și a arătat că prețul stabilit prin raportul de expertiză este corect.
Prin raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat în prima instanță de comisia alcătuită din experții U. M., M. D. și Gus P. s-a stabilit că despăgubirile la care este îndreptățit reclamantul sunt în cuantum de 222.800 lei sau 52.200 euro, respectiv 76,82 lei/mp sau 17,99 euro/mp., la data de (...) (f.151-161 dosar fond).
Conform art.296 teza II C.pr.civ., apelantului nu i se poate însă crea în propria cale de atac o situație mai grea decât aceea din hotărârea atacată.
Având în vedere că prin noul raport de expertiză tehnică judiciară administrat în apel valoarea de piață a terenului litigios rezultată din metoda comparațiilor de piață este de 272.152 lei (63.800 euro), respectiv 22 euro/mp la cursul de 1 euro = 4,2657 lei din data de (...), iar prin raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat în prima instanță s-a stabilit că despăgubirile la care este îndreptățit reclamantul sunt în cuantum de 222.800 lei sau 52.200 euro, respectiv 76,82 lei/mp sau 17,99 euro/mp, la data de (...), reținând prevederile imperative ale art. 296 teza II C.pr.civ. care consacră principiul non reformatio in pejus, C. nu va lua în considerare noul raport de expertiză tehnică judiciară administrat în apel deoarece, în caz contrar, pârâtului apelant i s-ar crea, în propria cale de atac, o situație mai grea decât aceea din hotărârea atacată, ceea ce este inadmisibil.
Pentru aceste considerente de fapt și de drept C., în temeiul art.296
C.pr.civ., va respinge ca nefondat apelul declarat de pârâtul S. ROMÂN prin C.
N. DE A. ȘI D. N. DIN R. S. B. împotriva sentinței civile nr. 183 din 31 martie
2009 a T.ui C., pronunțată în dosarul nr. (...), pe care o menține, ca fiind legală și temeinică.
Întrucât reprezentantul reclamantului intimat, av. H. C., a arătat în
ședința publică din (...), că nu solicită obligarea apelantului la plata cheltuielilor de judecată, C., potrivit principiului disponibilității, nu va dispune acordarea acestora.
PENTRU ACESTE MOTIVE, IN NUMELE L.
D E C I D E:
Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâtul S. ROMÂN prin C. N. DE A. ȘI D. N. DIN R. S. B. împotriva sentinței civile nr. 183 din 31 martie 2009 a T.ui C., pronunțată în dosarul nr. (...), pe care o menține.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Dată și pronunțată în ședința publică din 05 aprilie 2012.
PREȘEDINTE,
JUDECĂTOR,
GREFIER,
A.-A. P. C.-M. CONȚ
A.-A. M.
Red.A.A.P. Dact.H.C./5 ex./(...). Jud.fond D. T..
| ← Decizia civilă nr. 2800/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă | Decizia civilă nr. 4707/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă → |
|---|
