Decizia civilă nr. 1189/2013. Reziliere contract
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ Nr. 1189/R/2013
Ședința publică de la 04 Decembrie 2013 Instanța constituită din:
PREȘEDINTE A. -F. D.
Judecător O. R. G. Judecător O. -C. T. Grefier C. -S. Ș.
Pe rol fiind judecarea recursului declarat de recurent I. M., împotriva Sentinței civile nr.1780/_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei Turda, privind și pe intimat P. F. -I., având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns:
reprezentanta recurentei, avocat Larisa Simola
reprezentanta intimatului Știrb D. Florența Lipsă fiind:
recurent Pârât - I. M.
- intimat Reclamant - P. F. -I. Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care instanța constată faptul că recursul este formulat în termen, este motivat și a fost comunicat.
Se constată de asemenea faptul că la data de_ s-a depus la dosar întâmpinare din partea intimatului, un exemplar comunicându-se cu reprezentanta recurentei.
Reprezentanta recurentei depune la dosar chitanța nr. 558362/_, reprezentând dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 606 lei și timbru judiciar în sumă de 5 lei. De asemenea reprezentanta recurentei arată că nu solicită un nou termen de judecată pentru studiul întâmpinării.
Instanța constată faptul că prezentul recurs este legal timbrat. Părțile arată că nu mai au alte cereri în probațiune.
Instanța declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul pentru concluzii.
Reprezentanta recurentei solicită admiterea recursului așa cum a fost formula în scris, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentanta intimatului solicită respingerea recursului, menținerea în totalitate a sentinței atacate ca fiind temeinică și legală pentru motivele invocate în întâmpinare, cu cheltuieli de judecată.
Instanța, în baza actelor de la dosar, reține cauza în pronunțare.
INSTANȚA
Asupra cauzei de față, reține următoarele:
Prin Sentința civilă nr.1780/_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei Turda, s-a respins excepția de prescripție a dreptului la acțiune invocată din oficiu.
S-a admis acțiunea civilă formulată și precizată de reclamantul P. F. I.
, în contradictoriu cu pârâta I. M., având ca obiect rezoluțiune contract.
S-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat de părți la data de_ .
A obligat pârâta să restituie reclamantului suma de 18.340 lei achitată cu titlu de preț, actualizată cu rata inflației.
A obligat pârâta la plata în favoarea reclamantului a sumei de 2719,15 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxe judiciare de timbru și onorariu avocațial.
Pentru a pronunța această sentință, judecătoria a reținut următoarele:
În fapt, la data de_ reclamantul a încheiat cu pârâta un antecontract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, prin care pârâta s-a obligat să îi transmită dreptul de proprietate asupra imobilului, în suprafață de 13,98 ari, aflat în parcela din capătul satului, între vecinii Roman G. și Achim G., pentru prețul total de 183.400.000 lei vechi. Imobilul astfel indicat se identifică în fapt cu imobilul înscris în Titlul de proprietate nr. 3004/1338 din data de_, parcela 6 tarla 182.
La data încheierii antecontractului reclamanții promitentul cumpărător a achitat pârâtului promitent vânzător suma de 1000 euro reprezentând avans din prețul imobilului, urmând ca diferența să fie achitată la data de_ . Suma rămasă de achitat cu titlu de preț a fost plătită pârâtei, ambele păți recunoscând această împrejurare prin cererea de chemare în judecată, respectiv întâmpinare.
Raportat la susținerile părțile, se va avea de asemenea în vedere că tot la data încheierii antecontractului reclamantul promitent cumpărător a intrat în posesia imobilului.
Prin sentința civilă nr. 4740/2012 pronunțată de Judecătoria Turda în dosar civil nr._ irevocabilă prin Decizia civilă nr. 422/R/2011 pronunțată de Tribunalul Cluj, a fost constatată nulitatea absolută a Titlului de proprietate nr. 3004/1338 din data de_, emis în favoarea antecesorului pârâtei.
Rezultă astfel că urmare a pronunțării acestor hotărâri judecătorești, pârâta a pierdut calitatea de proprietar asupra imobilului promis reclamantului, calitate ce reprezintă o condiție esențială pentru încheierea valabilă a unui contract/antecontract de vânzare-cumpărare.
În drept, se va reține că potrivit art. 1020 C.civ. condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul sau și potrivit art. 1021. Intr-acest caz, contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceara desființarea, cu daune interese. Desființarea trebuie sa se ceara înaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.
Astfel, în cazul în care una dintre părți nu-și execută obligațiile asumate, partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să solicite obligarea celeilalte părți să execute convenția, când e posibil, sau să ceară desființarea, cu daune-interese
Acțiunea în rezoluțiune a contractului poate fi intentată numai de partea care a executat sau care se declară gata să execute contractul.
În speță, se constată că reclamantul, în calitate de promitent cumpărător și-a îndeplinit obligațiile decurgând din contract, respectiv achitarea sumei stabilite cu titlu de preț, împrejurare recunoscută de către pârâtă, astfel încât este îndreptățit să pretindă desființarea contractului.
Caracteristica esențiala a contractelor sinalagmatice o constituie reciprocitatea si interdependenta obligațiilor ce revin parților, fiecare dintre acestea având concomitent fata de cealaltă parte atât calitatea de debitor cat si pe aceea de creditor, obligația ce revine uneia dintre parți avându-și cauza juridica in obligația reciproca a celeilalte parți.
Ca urmare, în condițiile în care pârâta pierzându-și calitatea de proprietar asupra imobilului nu și-a îndeplinit, nici nu își mai poate îndeplini în viitor principala obligație contractuală, constând în transferul dreptului de proprietate asupra imobilului obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare, aceasta se află în culpă, obligațiile ce au rezultat din contract în sarcina reclamantului rămânând astfel lipsite de cauză.
Față de considerentele de fapt și de drept reținute și având în vedere poziția procesuală a pârâtei, instanța a admis acțiunea civilă formulată de reclamantul P.
I. și a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare sub
semnătură privată încheiat de părți la data de_ . Consecutiv, ca urmare a admiterii petitului principal, în vederea repunerii părților în situația anterioară, instanța a dispus obligarea pârâtei să restituie reclamantului suma de 18.340 lei achitată cu titlu de preț, actualizată cu rata inflației.
În baza art. 274 C. pr. civ., reținând culpa procesuală a pârâtei, instanța a dispus obligarea acesteia la plata în favoarea reclamantului a sumei de 2719,15 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxe judiciare de timbru și onorariu avocațial.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâta I. M.
, solicitând instanței admiterea recursului, modificarea in parte a sentinței civ.nr.1780/14 iunie 2013, pronunțata de Judecătoria Turda, in dos.civ.nr._, în sensul admiterii in parte a acțiunii civile formulata de reclamantul P. F. I., respectiv respingerea petitului de rezolutiune a antecontractului de vanzare-cumparare cu consecința înlăturării dispoziției instanței de obligare a acesteia la plata actualizării cu rata inflației a sumei de 18340 Lei si a înlăturării obligației de plata a cheltuielilor de judecata aferente fondului, cu cheltuieli de judecata aferente recursului.
În motivare pârâta arată faptul că întrucât hotărârea instanței de fond este data fara drept de apel, instanța la soluționarea recursului urmează a examina cauza sub toate aspectele, fara a fi limitata de motivele de casare strict si limitativ prev.de art.304 C.proc.civ.
Cu toate acestea, in speța, este incident motivul de recurs prev.de art.304 pct.9 C.procciv., respectiv "cand hotărârea este lipsita de temei legal ori a fost data cu încălcarea sau aplicarea greșita a legii", invocând in acest sens greșita aplicare a dispozițiilor art.1020-1021 C.civ.si art.274 C.pro.cciv.
Consideră recurenta ca hotărârea instanței de fond este nelegala si netemeinica prin prisma a doua motive.
In primul rand, instanța nu a făcut o analiza temeinica a împrejurărilor concrete ale cauzei si drept urmare a reținut in mod greșit faptul ca sunt incidente dispozițiile art.1020-1021 C.civ., dispunând rezolutiunea antecontractului încheiat intre parti, cu consecința actualizării prețului incasat, in condițiile in care speța trebuia analizata prin prisma dispozițiilor art.1075 C.civ., cu aplicarea subsecventa a dispozițiilor art.1084-1086 C.civ.
Pentru o mai buna intelegere a situației de fapt si a aspectelor pe care instanța nu le-a analizat, recurenta arată faptul că la data de 9 februarie 2004 printr-un antecontract de vanzare-cumparare sub semnătura privata, aceasta și-a asumat obligația de a înstrăina in favoarea reclamantului P. F. -I. dreptul său de proprietate asupra imobilului inscris in Titlul de proprietate nr.3004/1338/28 octombrie 2002, parcela 6 din tarla 182, având destinația arabil in intravilan, in suprafața de 1398 mp, drept dobândit prin moștenire. La momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare aceasta a predat reclamantului P. F. -I. posesia terenului si a incasat cu titlu de pret suma de
18.340 lei, aspecte corect reținute de instanța de fond.
Având in vedere ca actul incheiat intre parti este nul absolut ca si contract de vanzare-cumparare, in lipsa formei autentice, in baza principiului conversiunii actului juridic acesta este valabil ca si antecontract de vanzare-cumparare, act in temeiul căruia promitentul vânzător isi asuma obligatia de a face, respectiv de a incheia in viitor un contract de vanzare-cumparare.
In baza acestui antecontract, intimatul P. F. I. alături de fratele sau P.
, întemeiat pe principiile executării in natura a obligațiilor si reparării in natura a prejudiciilor cauzate prin neexecutarea obligațiilor asumate care se desprind din prevederile art.1073 si art. 1077 C.civ., in temeiul cărora se poate obține suplinirea consimțământului promitentului vânzător la încheierea in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare, a demarat acțiunea de intabulare, acțiune respinsa prin sentința civ.nr.2049/2005 pronunțata de Judecătoria Turda in dosar nr.2618/2004, pe motiv ca aceștia nu au inteles sa efectueze o expertiza judiciara de identificare topografica a terenului cumpărat, din considerentele
sentinței rezultând ca moștenitorii proprietarilor tabulari s-au opus admiterii acțiunii.
In anul 2006, moștenitorii proprietarilor tabulari au promovat acțiune in instanța, in vederea constatării nulității absolute a titlului de proprietate prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate al autorului lor, asupra imobilului promis spre instrainare, acțiune ce a făcut obiectul dosarului nr.3445/2006, inițial respins prin sentința civ.nr.3213/2007 a Judecătoriei Turda. In recurs, prin decizia nr.25/R/2008 a T. ului Cluj s-a admis recursul si s-a trimis cauza spre rejudecare, ocazie cu care, cauza a fost înregistrata sub nr._ .
Precizează recurenta faptul că atat in fata instanței de fond cat si in recurs, aceasta alături de cele doua fiice s-au aparat, fiind reprezentate de avocat, tocmai pentru a nu se ajunge in situația de a se desființa actul lor de dobândire, având o conduita procesuala activa.
In rejudecarea cauzei, s-a aparat din nou fiind reprezentata de avocat, insa prin sentința civila nr.4740/2010 pronunțata de Judecătoria Turda in dos.civ.nr._ s-a constatat nulitatea absoluta a Titlului de proprietate prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate al autorului său I. G. asupra imobilului promis spre instrainare. Desi a formulat si recurs, fiind reprezentate de avocat, schimbat la dorința expresa a intimatului reclamant P. F. I. generând suportarea unui alt onorariu avocațial, prin decizia civ.nr.422/R/_ s-a respins recursul declarat împotriva sentinței instanței de fond, aceasta rămânând irevocabila la data de_ . Precizează ca in toata aceasta perioada intimatul reclamant P. F. I. a folosit terenul in litigiu, pana aproximativ la introducerea acțiunii.
Ulterior constatării in mod definitiv si irevocabil a nulității absolute a Titlului de proprietate, a făcut multiple demersuri la Primăria com.L. in vederea reconstituirii dreptului său de proprietate asupra unui alt teren situat tot in intravilanul com.L., demersuri la care reclamantul P. F. -I. a fost partas.
Asa cum rezulta din cuprinsul adresei intocmite de Primăria com.L., depusa la dosar, Comisia locala de fond funciar a propus intimatului reclamant trei noi amplasamente pe care insa acesta le-a refuzat. Dupa promovarea prezentului litigiu, in dorința de a rezolva pe cale amiabila problemele apărute independent de voința acesteia, a acceptat intr-un final unul dintre amplasamentele oferite. Ușor se poate observa ca terenul asupra căruia a fost pusa in posesie la data de 27 septembrie 2012 este situat tot in intravilan si are suprafața de 1398 mp si desi pe parcursul litigiului s-au acordat mai multe termene pentru a obține noul titlu si a incheia contractul, dupa eliberarea titlului de proprietate intimatul a refuzat încheierea antecontractului pentru aceasta suprafața.
Astfel, momentul de la care este cert ca aceasta nu mai poate executa in natura obligația asumata prin antecontractul încheiat între parti, desi a depus toate diligentele in vederea menținerii ca valabil a actului de proprietate al autorului său si găsirii ulterioare a unei soluții de executare in natura a obligațiilor asumate, este data introducerii acțiunii, data la care intimatul reclamant si-a manifestat opțiunea de a fi despăgubit, prin introducerea acțiunii operand si punerea sa in întârziere.
Raportat la aceasta stare de fapt, invederata instanței de fond, este cert ca temeiul juridic care justifica promovarea de către promitentul cumpărător a unei acțiuni in despăgubire, nu il poate constitui decât prevederile art.1075 C.civ., potivit căruia "Orice obligație de a face sau a nu face se schimba in dezdaunari, in caz de neexecutare din partea debitorului", dezdăunări determinate in temeiul art. 1084-1086 C.civ.
Astfel, consideră recurenta ca in mod greșit instanța, urmare a neanalizarii temeinice a stării de fapt a reținut incidența dispozițiilor art. 1020 C.civ.,, condiția rezolutorie este subînțeleasă întotdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cand una din parti nu îndeplinește angajamentul sau", reținând ca in mod culpabil nu și-a indeplinit obligația asumata, dispunând rezolutiunea antecontractului. Asa cum a arătat si in fata instanței de fond, una dintre condițiile intervenirii rezolutiunii este aceea ca neexecutarea obligațiilor contractuale sa fie culpabila. In acest sens, doctrina si practica judiciara au fost constante punctului de vedere
potrivit căruia rezolutiunea unui contract poate fi pronunțata numai daca este dovedita culpa părții contractante in neîndeplinirea obligaților contractuale.
Insa asa cum ușor se poate observa, aceasta nu în mod culpabil nu și-a respectat obligația contractula de a încheia contractul in forma autentica, ci datorita faptului ca este într-o imposibilitate obiectiva, ca urmare a intervenirii sancțiunii nulității absolute a Titlului de proprietate, prin care autorului său și-a reconstituit dreptul de proprietate asupra acestui teren.
Potrivit doctrinei si practicii judiciare, in cazul in care executarea in natura a obligației nu mai este posibila, creanța inițiala este înlocuita cu alta creanța anume aceea de despăgubire, care are drept obiect suma de bani ce reprezintă prejudiciul incercat de creditor, despăgubiri care sunt datorate in virtutea a insesi obligației inițiale, constituind obiectul subsidiar, cu titlu de sancțiune, al executării obligației respective. In speța, in condițiile in care obligația inițiala este născuta din antecontractul incheiat intre parti la data de 9 februarie 2004, forma de răspundere prin prisma căreia instanța stabilește intinderea prejudiciului este răspunderea civila contractuala.
Astfel, pentru acordarea despăgubirilor, pe langa intrunirea condițiilor răspunderii civile contractuale mai este necesar, pe de o parte ca debitorul sa fie pus in intarziere, iar pe de alta parte sa nu existe o clauza de neresponsabilitate.
Recurenua solicită a se retine ca anterior promovării prezentului litigiu, aceasta nu a fost pusa in intarziere nici pentru executarea in natura a obligației si nici pentru plata despăgubirilor pretinse, astfel ca punerea in intarziere a avut loc prin introducerea acțiunii in instanța, la data de 19 iulie 2012, data la care urmează a se produce efectele specifice acestei instituții juridice.
De asemenea, intrucat in cadrul antecontractului părțile nu au evaluat convențional daunele in caz de nerespectare a obligațiilor asumate (clauza penala), sarcina stabilirii despăgubirilor revine instanței de judecata, art. 1084-1086 stabilind principiile in conformitate cu care urmează a se face evaluarea despăgubirilor.
un prim principiu este acela ca prejudiciul suferit de creditor datorita neexecutarii obligației trebuie sa cuprindă pierderea efectiv suferita (damnum emergens) si câștigul pe care creditorul nu l-a putut realiza (lucrum cesans), principiu nerespectat de instanța de fond.
In speța, pierderea efectiv suferita de intimatul reclamant P. F. I. (damnum emergens) este suma de 18.340 Lei, constând in prețul imobilului pe care i l-a achitat si pe care a si fost de acord sa i-o restituie, fara insa ca acesta sa poată pretinde câștigul pe care nu l-a putut realiza (lucrum cesans), intrucat in toata aceasta perioada cuprinsa intre data încheierii antecontractului,_ si data introducerii acțiunii a avut posesia terenului, l-a folosit si a beneficiat de fructele acestuia.
Drept urmare, dispoziția instanței de obligare a acesteia la plata actualizării sumei cu rata inflației este total nelegala, intrucat paguba efectiv cauzata intimatului o reprezintă doar prețul achitat, pret care si la data introducerii acțiunii (punerii in întârziere) corespunde valorii de circulație a unui teren intravilan in com. L. .
un al doilea principiu este prev.in art.1085 C.civ., potrivit căruia, debitorul nu răspunde decât de daunele-interese care au fost prevăzute, sau care au putut fi prevăzute la data facerii contractului, cand neândeplinirea obligației nu provine din dolul sau". Așadar, in principiu debitorul este ținut sa repare numai prejudiciul previzibil la momentul încheierii contractului, acest principiu fiind specific numai răspunderii contractuale, insasi noțiunea de previzibilitate fiind compatibila numai cu activitatea contractuala care depinde in intregime de voința părților, fiind prezumat ca părțile si-au asumat obligații numai in măsura consecințelor pe care puteau sa le prevadă la momentul încheierii contractului. In speța, prejudiciul previzibil pe care l-ar fi putut cauza debitorului consta in prețul incasat efectiv, suma pe care a fost in permanenta de acord sa o restituie creditorului.
Mi solicită recurenta a se retine ca in speța excepția prev.de partea finala a art.1085 C.civ., respectiv atunci cand vina debitorului in neexecutarea obligației
contractuale imbraca forma intenției (dolului) este exclusa in speța, in condițiile in care din actele depuse rezulta cu certitudine ca a luptat pe toate caile pentru menținerea ca valabil a titlului de proprietate si astfel pentru executarea in natura a obligației asumate, neactionand sub nicio forma vreo clipa cu intenție pentru neexecutarea obligației.
un al treilea principiu dupa care instanța va aprecia întinderea despăgubirilor este acela potrivit căruia, in toate cazurile este reparabil numai prejudiciul direct, care se găsește in legătura cauzala cu faptul care a generat neexecutarea contractului, nefiind supus reparării prejudiciile indirecte, conform ort. 1086 C.civ.
In speța, prejudiciul direct cauzat debitorului consta in prețul incasat efectiv, suma pe care a fost in permanenta de acord sa o restituie creditorului, intimatul reclamant P. F. -I. .
Cu aplicarea acestor principii, instanța trebuie sa stabilească intindererea prejudiciului, tinand seama de imprejurarile concrete ale cauzei deduse judecații, dovada prejudiciului incumbând reclamantului care va fi ținut sa dovedească toate circumstanțele invocate.
In speța, intimatul reclamant s-a limitat a invoca dispozițiile legale specifice evictiunii, art.1341 si urm.Ciciv., art. 1020-1021 C.civ., neaplicabile spetei, pentru motivele indicate mai sus, fara a face măcar dovada susținerilor ca se impune acordarea actualizării sumei cu rata inflației. Astfel, acesta a omis a indica faptul ca a folosit terenul pana la data introducerii acțiunii, nu a susținut si nu a dovedit faptul ca prețul la data introducerii acțiunii ar fi altul decât cel achitat si astfel i s-a cauzat un prejudiciu care nu poate fi acoperit decât prin actualizarea sumei, astfel ca singurul prejudiciu cert si previzibil ce i se impune a-i fi acordat este plata prețului achitat de 18.340 Lei. De altfel, in speța instanța nu a motivat deloc soluția de obligarea a acesteia la plata prețului actualizat cu rata inflației, facand doar analiza pe scurt a incidenței art. 1020-1021 si dispunând în consecința.
In al doilea rand, in mod greșit instanța a făcut aplicarea art.274 C.civ., dispunând obligarea sa la plata sumei de 2719.15 Lei. cheltuieli de judecata, onorariu avocațial si taxa de timbru.
Potrivit dispozițiilor art. 275 C.proc.civ., "paratul care a recunoscut la prima zi de infatisare pretențiile reclamantului nu va putea fi obligat la plata cheltuielilor de judecata, afara numai daca a fost pus in intraziere înainte de chemarea in judecata".
In speța, prin intampinarea depusa in fata instanței de fond, pentru prima zi de infatisare a arătat expres ca este de acord cu restituirea sumei de 18.340 Lei, despăgubirea solicitata de intimatul reclamant, fara insa ca anterior promovării acțiunii sa fi fost pusa in intarziere conform art. 1079 alin.l C.civ., astfel ca in mod greșit instanța a dispus obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecata. Solicită a se retine ca instanța doar face trimitere la dispozițiile art.274 C.proc.civ.fara a motiva cererea de acordare a cheltuielilor de judecata si a inlatura aplicarea art.275 C.proc.civ.invocata in fata instanței de fond.
La data de_ intimatul reclamant P. F. I. a depus la dosar întâmpinare
, solicitând instanței respingerea ca nefondat a recursului, menținerea sentinței atacate ca fiind temeinică și legală și obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare intimatul reclamant arată faptul că motivele de recurs invocate de recurenta-pârâtă sunt vădit nefondate, iar în susținerea acestei poziții înțelege să reitereze argumentele invocate în fața primei instanțe, precum și cele ce urmează în rândurile de mai jos:
1. Raportat la primul argument invocat în susținerea recursului, potrivit căruia instanța nu ar fi făcut o analiză temeinică a împrejurărilor concrete ale cauzei și drept urmare a reținut în mod greșit faptul că sunt incidente dispozițiile art. 1020- 1021, dispunând rezoluțiunea antecontractului încheiat între părți, cu consecința actualizării prețului încasat, în condițiile în care -potrivit aprecierii recurentei, speța trebuia analizată prin prisma dispozițiilor ast. 1075, cu aplicarea subsecventă a disp.art. 1084-1086 C.Civ., trebuie evidențiate următoarele aspecte.
În primul rând, trebuie avut în vedere faptul că suntem în prezența unui contract sub semnătură privată valabil încheiat, prețul a fost plătit, iar predarea obiectului contractului s-a realizat, astfel încât, apreciază că nu sunt incidente în prezenta cauză dispozițiile art. 1075 și art 1084-1086 din vechiul Cod Civil.
Potrivit principiului consensualismului, care este o regulă importantă a dreptului civil -un contract se încheie valabil și produce efecte prin simplul consimțământ al părților, indiferent de forma în care acesta se exprimă. Acest principiu s-a impus prin simplitatea sa, prin logica și realismul raționamentului pe care se întemeiază, raționament potrivit căruia efectele juridice sunt produse de însăși voința concordantă a părților, iar nu de forma în care această voință ar fi exprimată.
În dreptul civil, acest efect translativ de drepturi reale al vânzării-cumpărării este guvernat de așa-numitul "principiu al consensualismului", reglementat de Codul civil român de la 1864 (fostul art. 1295 alin. 1). Proprietatea bunului vândut
"se strămută d"e drept cumpărătorului" din momentul incheierii contractului, chiar daca bunul nu va fi fost,predat ori prețul nu va fi fost plătit incă.
Insă, nu trebuie omis faptul că, alături de obligația de a preda lucrul vânzătorului îi revine și obligația de a răspunde de dânsul ( art. 1313 C. civ), cu alte cuvinte, vânzătorului îi revine obligația de a-i asigura cumpărătorului liniștita posesiune a lucrului, obligație pe care recurenta, I. M. nu a fost în măsură să o îndeplinească.
Așadar, având în vedere faptul că, ulterior semnării contractului, predării terenului ce a format obiectul contractului și îndeplinirii de către acesta, a obligației corelative de plată a prețului, dreptul de proprietate asupra terenului ce a format obiectul vânzării a fost recunoscut unei terțe persoane, acesta fiind astfel deposedat de către acest terț de lucrul vândut, este mai mult decât evident că ne aflăm în situația clasică a evicțiunii. "Evicțiunea, în sensul originar al noțiunii, în dreptul roman, desemna deposedarea cumpărătorului de către un terț de lucrul vândut în urma unui proces în care acesta din urmă triumfa demonstrând existența unui drept real prevalent asupra celui al cumpărătorului"(Dan Chirică, Tratat de drept civil- ed. C.H. Beck 2008).
Urmărind istoricul prezentat de către însăși recurenta în motivele de recurs, se poate observa cu ușurință că toate condițiile impuse de lege pentru existența evicțiunii sunt întrunite în speța, respectiv:
existența tulburării de drept provenind de la un tert, care nu poate fi contestată, dată fiind existența hotărârilor judecătorești irevocabile prin care a fost anulat titlul de proprietate al vânzătoarei și s-a recunoscut dreptul de proprietate al terței persoane cu privire la terenul ce a format obiecnt vânzătii.
tulburarea are o cauza anterioara vânzării
tulburarea nu a fost cunoscută de către acesta la data încheierii contractului.
Așadar, raportat la datele speței deduse judecății și având în vedere dispozițiile art. 1336 și urm. din C. civ. referitoare la evicțiune, susținerea recurentei pârâte în ceea ce privește eronata calificare a situației juridice de către instanță, este vădit neîntemeiată. În speță nu suntem sub incidența aplicabilității art. 1075 C.Civ., și nici într-un caz în care executarea în natură a obligației să nu mai fie posibilă, și să se justifice astfel înlocuirea creanței inițiale cu altă creanță și anume despăgubirea. În speță antecontractul a fost încheiat, și-a produs efectele, iar acesta, în calitate de cumpărător a fost deposedat de terenul cumpărat, ca urmare a anulării titlului de proprietate al vânzătorului, în consecință suntem în prezența răspunderii pentru evicțiune a vânzătorului.
Ori, într-o asemenea situație, contractul de vânzare-cumpărare se rezoluționează cu efecte retroactive, iar cumpărătorul are, potrivit dispozițiilor art. 1341 dreptul la: restituirea prețului, echivalentul fructelor, dacă a fost obligat să le restituie evingătorului, cheltuieli de judecată ocazionate de evicțiune și daune interese.
În acest context, arată intimatul reclamant, în calitate de cumpărător evins a declanșat acțiunea în rezoluțiunea contractului și a solicitat în mod întemeiat,
atragerea răspunderii pentru evicțiue a vânzătorului, solicitând restituirea sumei achitată cu titlu de preț, precum și daune interese - reprezentând actualizarea cu rata inflației, a prețului de la momentul achitării și până la plata efectivă a acestuia.
Obiecțiunea pârâtei pe marginea faptului că acesta a refuzat suprafețele propuse în schimbul celui care a format obiectul contractului din Titlul de proprietate desființat, nu se justifică, având în vedere faptul că terenurile propuse la schimb nu corespundeau cu destinația pe care ar fi vrut să le-o dea. Mai exact, după desființarea Titlului de proprietate în care era înscris terenul care a format obiectul antecontractului, pe amplasamentele propuse de pârâtă nu se putea construi, în consecință acestea nu răspundeau expectanțelor sala din acest punct de vedere.
De asemenea, nejustificată în acest sens este și obiecțiunea recurentei, exprimată prin motivele de recurs, referitoare la obligarea acesteia de către prima instanță, la restituirea prețului actualizat cu rata inflației. Solicită a se observa faptul că, la ultimul termen de judecată în fața instanței de fond ( încheierea de ședință din data de_ ) pârâta I. M., prin reprezentant a arătat în mod expres că este de acord cu restituirea prețului actualizat cu rata inflației, dar că solicită respingerea petitului privind rezoluțiunea contractului de vânzare- cmpărare.
Așadar, față de poziția exprimată de către pârâta în fața primei instanțe, prin care a fost de acord cu restituirea prețului actualizat cu rata inflației, orice critică adusă hotărârii instanței de fond cu privire la acest aspect este neavenită și urmează a fi înlăturată.
Față de cele mai sus expuse, instanța a apreciat în mod corect circumstanțele de fapt și de drept dispunând rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat de părți la data de_ . Consecutiv, ca urmare a admiterii petitului principal, în vederea repunerii părților în situația anterioară, instanța a dispus în mod echitabil obligarea pârâtei să restuie acestuia suma de 18340 lei achitată cu titlu de preț, actualizată cu rata inflației.
Trebuie evidențiat faptul că acesta a ales soluția cea mai puțin împovărătoare pentru pârât, și anume rezolutiunea contractului de vânzare- cumpărare și restituirea prețului actualizat cu rata inflației, chiar dacă unul din remediile juridice avute la dispoziție ar fi fost și solicitarea de daune-interese. Soluția pronunțată de către prima instanță este pe deplin echitabilă și aceasta este rezultatul obiectivei analize a circumstanțelor speței deduse judecății.
Instanța a analizat corect condițiile garanției pentru evicțiune și a reținut corect faptul că efectul garanției pentru evicțiune se concretizează în restituirea prețului încasat reactualizat conform indicelui de inflație.
Acest efect este consecința inevitabilă a aplicării dispozițiilor art. 1341 din vechiul Cod civil, care prevede că vânzătorul răspunde pentru liniștita posesiune a lucrului vândut și pentru viciile acestuia. În legătură cu obligația vânzătorului de a asigura liniștita posesiune a lucrului, art. 1337 C.civ. precizează că acesta răspunde către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut. Intr-un sens restrâns, evicțiunea constă în pierderea totală a lucrului vândut prin efectul unei hotărâri judecătorești, cum este cazul imobilului în cauză, care, în virtutea unei cauze anterioare, recunoaște unui terț asupra aceluiași lucru un drept de proprietate.
Este de principiu că garanția pentru evicțiune este datorată de orice vânzător, indiferent dacă este vorba de o vânzare obișnuită sau de o vânzare silită. Garanția pentru evicțiune este datorată indiferent de natura bunului înstrăinat ori de faptul că vânzătorul este un profesionist sau un particular.
Raportat la evicțiune, atitudinea pârâtei, care a depus toate diligentele în vederea menținerii ca valabil a actului de proprietate al autorului ei și a găsirii ulterioare a unei soluții de executare în natură a obligațiilor asumate, nu prezintă nici o relevanță.
În ceea ce privește temeinicia restituirii prețului actualizat la rata inflației aceasta este justificată și de soluțiile similare pronunțate de alte instanțe de judecată. Soluția pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție constituie în mod indubitabil un reper important de urmat în ceea ce privește obligarea la restituirea prețului actualizat al obiectului contractului. Chiar dacă Decizia 3769 din 9 mai 2011 a Înaltei Curți de Casație și Justiție a fost întemeiată de pe consecințele pe care le comportă încheierea unui contract de vânzare-cumpărare cu încălcarea dispozițiilor Legii 112/1995, ea constituie un reper deosebit de important în ceea ce privește importanța distincției dintre preț-actualizat și prețul de piață al imobilului, elemente, utile pentru înțelegerea corectă a importanței simetriei între prețul achitat cu titlu de preț și restituirea lui actualizată. În temeiul acestei decizii, tot ce s-a executat în baza unui act juridic anulat trebuie restituit pentru ca părțile raportului juridic să ajungă în situația în care acest act nu s-ar fi încheiat, și cum obligația fiecăruia dintre părțile contractului sinalagmatic, desființat retroactiv, deși executată, apare ca și când nu a existat vreodată, restituirea prestațiilor se întemeiază pe plata lucrului nedatorat.
R. nea soluției de a restitui acestuia prețul actualizat este materializarea respectării unei simetrii între suma încasată de vânzător cu titlu de preț în anul 2004 și restituirea actualizată a acestuia ca o consecință a desființării retroactive contractului și a imperativității repunerii părților în situația anterioară. Trebuie remarcat faptul acesta a ales varianta cea mai puțin împovărătoare pentru pârâtă, iar ca o consecință a rezoluțiunii a solicitat doar restituirea prețului achitat cu titlu de preț actualizat cu rata inflației. Având în vedere faptul că evicțiunea totală, presupune deposedarea cumpărătorului de lucrul care a format obiectul vânzării, vânzătorul este la rândul său obligat la restituirea în întregime a prețului pe care l- a încasat.
În ceea ce privește solicitarea recurentei cu privire înlăturarea obligației, de plată a cheltuielilor de judecată aferente fondului, trebuie precizat faptul că aceasta este neîntemeiată; Având în vedere, așa cum rezultă și din considerentele sentinței recurate, întâmpinarea formulată de către I. M., aceasta a arătat că este de acord să restituie suma de 18340 lei, încasată cu titlu de preț, solicitând însă respingerea celorlalte prețenții, respectiv rezolutiunea contractului de vânzare- cunpărare sub semnătură, privată din data de 9 februarie 2004 și obligarea sa la plata dobânzilor aferente sumei de 18340, începând cu data încheierii contractului și până la data plății efective ca neîntemeiate și nelegale. Având în vedere faptul că pârâta nu a recunoscut pretențiile acestuia în totalitate ci numai parțial, ea va putea fi obligată la plata cheltuielilor de judecată. Potrivit dispozițiilor art. 275 din codul de procedură civilă pârâtul care a recunoscut la prima zi înfățișare pretențiile reclamantului nu va putea fi obligat la plata cheltuielilor de judecată, afară numai dacă a fost pus în întârziere înainte de chemarea în judecată. În concluzie recurenta-pârâtă nu este îndrituită să fie absolvită de la plata cheltuielilor de judecată stabilite de instanța de fond în sarcina sa.
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate, a probațiunii administrate și a dispozițiilor legale incidente în materie tribunalul constată următoarele:
Astfel, deși deosebit de vastă, critica circumscrisă punctului I al memoriului de recurs, vizează, în esență o sigură chestiune, respectiv faptul că instanța de fond nu a făcut o analiza temeinica a împrejurărilor concrete ale cauzei si drept urmare a reținut in mod greșit faptul ca sunt incidente dispozițiile art.1020-1021 C.civ., dispunând rezolutiunea antecontractului încheiat intre parti, cu consecința actualizării prețului incasat, in condițiile in care speța trebuia analizata prin prisma dispozițiilor art.1075 C.civ., cu aplicarea subsecventa a dispozițiilor art.1084-1086 C.civ, pe care tribunalul o găsește nefondată având în vedere argumentele ce vor fi expuse în continuare:
Principiul disponibilității constă în posibilitatea părților de a dispune de obiectul procesului-dreptul material -, precum și de mijloacele procesuale de apărare a acestui drept-dreptul procesual.
Obiectul procesului este determinat de pretențiile exprimate prin cererea de chemare în judecată, cererea reconvențională, cereri de intervenție sau este dat de situația juridică a cărei rezolvare în justiție se urmărește.
Așadar, judecătorul nu poate, chiar cu respectarea principiului contradictorialității, prin punerea în discuție a unui obiect, să schimbe obiectul stabilit de către părți prin cererile lor.
Or, prin cererea de chemare în judecată, reclamantul P. I. F. a solicitat în mod expres, neechivoc rezoluțiunea antecontractului de vânzare- cumpărare sub semnătură privată încheiat de părți la data de_, astfel că prima instanță, în temeiul principiului disponibilității anterior evocat, era obligată să aibă în vedere acest obiect al cererii de chemare în judecată.
Odată statuat asupra acestui aspect tribunalul statuează că judecătorul de fond a făcut o analiză pertinentă și riguroasă a incidenței în speță a dispozițiilor art.1020 din Vechiul Cod civil.
Astfel, preluând aspecte recunoscute unanim de către doctrină și jurisprudența în materie, prima instanță a reținut că în cazul în care una dintre părți nu-și execută obligațiile asumate, partea în privința căreia angajamentul nu s- a executat are alegerea sau să solicite obligarea celeilalte părți să execute convenția, când e posibil, sau să ceară desființarea, cu daune-interese
Acțiunea în rezoluțiune a contractului poate fi intentată numai de partea care a executat sau care se declară gata să execute contractul.
Or, așa cum a remarcat și judecătorul fondului, în speță, reclamantul, în calitate de promitent cumpărător și-a îndeplinit obligațiile decurgând din contract, respectiv achitarea sumei stabilite cu titlu de preț, împrejurare recunoscută de către pârâtă, astfel încât este îndreptățit să pretindă desființarea contractului.
De asemenea, în mod judicios prima instanță a reținut că elementul esențial al contractelor sinalagmatice îl constituie reciprocitatea si interdependenta obligațiilor ce revin parților, fiecare dintre acestea având concomitent fata de cealaltă parte atât calitatea de debitor cat si pe aceea de creditor, obligația ce revine uneia dintre parți avându-și cauza juridica in obligația reciproca a celeilalte parți.
Or, în condițiile în care pârâta-recurentă pierzându-și calitatea de proprietar asupra imobilului nu și-a îndeplinit, nici nu își mai poate îndeplini în viitor principala obligație contractuală, constând în transferul dreptului de proprietate asupra imobilului obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare, aceasta se află în culpă, obligațiile ce au rezultat din contract în sarcina reclamantului rămânând astfel lipsite de cauză, astfel că în mod corect prima instanță a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părțile litigante.
Contrar opiniei recurentei, potrivit căreia instanța de fond nu a motivat soluția de obligare a recurentei la plata prețului actualizat cu rata inflației, tribunalul reține că în considerentele hotărârii atacate se stipulează explicit că urmare a admiterii petitului principal, în vederea repunerii părților în situația anterioară, instanța a dispus obligarea pârâtei să restituie reclamantului suma de
18.340 lei achitată cu titlu de preț, actualizată cu rata inflației.
În schimb, tribunalul găsește întemeiată în parte a doua critică formulată de către recurentă, întrucât prin întâmpinarea formulată în fața primei instanțe(filele27-29 din dosar) aceasta a fost de acord în mod explicit și ferm cu restituirea către reclamant a sumei de 18340 lei, în privința acestui aspect fiind pe deplin incidente dispozițiile art.275 C pr civ, nefiind însă de acord cu actualizarea acestei sume, astfel că se vor acorda cheltuieli de judecată parțiale aferente fondului, reprezentate de taxa de timbru și timbru judiciar în integralitate și jumătate din onorariul avocațial, în cuantum de 750 lei.
Raportat la toate aceste aspecte, tribunalul, în temeiul art.312 alin 1 C pr civ va admite în parte recursul declarat de pârâta I. M., împotriva Sentinței civile nr. 1780 din_ dosar nr._ al Judecătoriei Turda, pe care o modifică parțial în sensul obligării pârâtei la plata în favoarea reclamantului P. F. I. a sumei de 1967 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, menținând restul dispozițiilor sentinței.
În temeiul art.276 C pr civ va compensa cheltuielile de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite în parte recursul declarat de pârâta I. M., împotriva Sentinței civile nr. 1780 din_ dosar nr._ al Judecătoriei Turda, pe care o modifică parțial în sensul obligării pârâtei la plata în favoarea reclamantului P.
F. I. a sumei de 1967 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Menține restul dispozițiilor sentinței.
Compensează cheltuielile de judecată în recurs. Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 04 Decembrie 2013.
Președinte, A. -F. D. | Judecător, O. R. G. fiind în CO semnează Președinte Instanță Ana SS | Judecător, O. -C. T. |
Grefier, C. -S. Ș. |
RED./DACT./AD/CȘ
23 decembrie 2013/2ex. Jud. fond .N. A. G. C.Ș. 16 Decembrie 2013
| ← Decizia civilă nr. 404/2013. Reziliere contract | Decizia civilă nr. 1161/2013. Reziliere contract → |
|---|
