Decizia civilă nr. 471/2013. Reziliere contract
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL BISTRIȚA NĂSĂUD SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. _
DECIZIA CIVILĂ Nr. 471/R/2013
Ședința publică din data de 4 decembrie 2013 Tribunalul constituit din:
PREȘEDINTE: R. - I. B., judecător JUDECĂTOR: M. L. B.
JUDECĂTOR: G. C. F. ,președinte secție
GREFIER: N. G.
S-au luat în examinare recursurile formulate de reclamantul M. B. prin P. și pârâții R. S., R. A. împotriva sentinței civile nr. 3058/2013 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._, având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă pârâtul-recurent R. S.
, lipsă fiind reclamantul-recurent M. B. prin P. și pârâtul-recurent R. A.
.
Procedura de citare este legal îndeplinită. S-a făcut referatul cauzei, după care:
Instanța aduce la cunoștința recurentului faptul că prin încheierea dată în camera de consiliu a instanței la data de_ s-a admis cererea de acordare a ajutorului public judiciar formulată de recurentul-petent R. S. și s-a dispus acordarea ajutorului public judiciar sub forma scutirii de la plata taxei judiciare de timbru, în cuantum de 264 lei și a timbrului judiciar de 3 lei, datorate pentru recurs. Tribunalul constată că la cererea de ajutor public judiciar s-a depus certificatul de deces al numitei R. Ana, situație în care se invocă motivul de ordine publică a lipsei capacității procesuale de folosință a acesteia. De asemenea instanța aduce la cunoștința recurentului faptul că prin încheierea nr. 5399/_ a Înaltei Curți de Casație și Justiție s-a respins cererea formulată de petentul R. S. privind strămutarea pricinii care face obiectul prezentului dosar.
Pârâtul-recurent R. S. arată că nu formulează cereri prealabile dezbaterii recursului.
Nemaifiind cereri prealabile soluționării recursului, tribunalul închide faza de cercetare judecătorească și dispune dezbaterea acestuia.
Pârâtul-recurent R. S. solicită admiterea recursului promovat de el și fratele său, recurentul R. A., fără cheltuieli de judecată în recurs. Respingerea recursului declarat de reclamantul M. B. -prin primar.
T R I B U N A L U L
Deliberând constată,
Prin sentința civilă nr. 3058/2013 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._ a fost admisă în parte acțiunea formulată de M. B., Prin P. , în
contradictoriu cu pârâții R. S., R. A., R. Ana, și în consecință au fost obligați pârâții să achite reclamantului cu titlu de chirie restantă suma de 3677,75 lei și suma de 3258,31 lei reprezentând penalități de întârziere calculate pentru perioada septembrie 2008-iulie 2012.
Au fost respinse ca neîntemeiate petitele de reziliere a contractului și de evacuare formulate de reclamant ca neîntemeiate.
Pentru pronunțarea acestei sentințe, prima instanță, analizând probatoriul administrat, a reținut următoarele.
La data de_ între reclamant și pârâtul R. S. a intervenit contractul de închiriere nr. 402/FV prin care s-a transmis pârâtului dreptul de folosință a locuinței situate în B., str. A. I., nr. 8, care urma să fie folosită de chiriaș și familia sa compusa din R. A. și R. Ana (mama) reclamantul având obligația achitării unei chirii lunare în cuantum de 30,53 lei. Contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioadă de doi ani și o lună, expirând la data de_, astfel cum se prevede în art. 3 din contractul menționat.
La data de_ reclamantul a depus la Primăria Bistrița cererea înregistrată sub nr. 45542 prin care a solicitat cumpărarea imobilului menționat anterior, obiect al contractului de închiriere, anexând cererii documentația tehnică pentru cumpărarea și înscrierea în cartea funciară a imobilului construcție și teren aferent și declarația pe proprie răspundere a reclamantului că nu deține locuință proprietate personală în B. sau în altă localitate din țară, nu a înstrăinat o asemenea locuință după_ și nici nu deține o altă locuință închiriată din fondul de stat. Ca urmare a cererii de cumpărare a imobilului în litigiu Primăria Bistrița a calculat valoarea imobilului construcție și teren aferent la suma totală de 18342 lei, însă nu s-a procedat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare fără să existe vreo justificare, data de la care pârâtul nu a mai achitat chiria aferentă, stabilită prin contract.
Prin Sentința civilă nr.2658/2011 pronunțată de Judecătoria Bistrița în Dos._ s-a admis acțiunea formulată de R. S., în contradictoriu cu pârâtul M. B.
, Prin P., și în consecință a fost obligat M. B. să încheie cu reclamantul contractul de vânzare-cumpărare asupra imobilului situat în B., str. A. I., nr. 8, jud. B. -Năsăud, compus din 2 camere, bucătărie, baie, hol și cota parte de teren, cu plata prețului în rate stabilite potrivit art. 9 al. 3 din Legea 112/1995, după achitarea de către reclamant a avansului prevăzut de art. 9 alin. 3 din Legea 112/1995.
După expirarea termenului prevăzut în contractul de închiriere prelungit de drept prin OUG 44/2009 privind durata unor contracte de închiriere pentru suprafețele locative cu destinația de locuințe, pârâtul și familia acestuia, formată din pârâții R. Ana și R. A., au continuat să folosească imobilul închiriat iar reclamantul nu a notificat pârâții privitor la eliberarea apartamentului obiect al contractului de închiriere și nici nu și-a exprimat în alt mod opoziția față de folosirea în continuare a imobilului apartament de către pârâți. Înscrisul intitulat situația restanțelor la data de_ întocmit de reclamant și depusă la dosar (filele 63-65) relevă faptul că începând cu luna martie 2007 pârâții nu au mai achitat chiria aferentă imobilului apartament închiriat, cu toate că au continuat să-l folosească, acumulându-se o restanță de 6936.06 lei din care suma de 3677,75 lei reprezintă chirie restantă și suma de 3258,31 lei reprezentând penalități de întârziere calculate pentru perioada septembrie 2008-iulie 2012.
Raportat la această situație de fapt, instanța de fond a reținut că, deși părțile nu au încheiat în formă scrisă, la expirarea termenului contractului de închiriere, un nou contract de închiriere, pârâții au rămas și au fost lăsați de locator în posesia imobilului închiriat, fapt necontestat de părți, astfel că între acestea a intervenit tacita relocațiune, fiind aplicabile dispozițiile art. 1437 din Codul civil potrivit cărora, după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și e lăsat în posesie, atunci se consideră locațiunea reînnoită, efectele ei fiind însă reglementate de dispozițiile articolului relativ la locațiunea fără termen.
Din adresa formulată de pârât aflată la fila 38 a dosarului atașat_ rezultă că pârâții R. S. și R. A. și-au exprimat intenția de a achiziționa imobilul ce face obiectul contractului de închiriere, manifestare care nu poate fi interpretata ca denunțare unilaterală a contractului de închiriere .
Potrivit art.24 lit. a din Legea 114/1996 cu modificările și completările ulterioare, în vigoare la data formulării cererii de pârâții, chiriașul putea solicita înainte de expirarea termenului, rezilierea contractului cu condiția notificării prealabile într-un termen de minimum 60 de zile, articol de lege care a fost inserat și în contractul de închiriere . Instanța considera că așa cum a prevăzut legiuitorul din notificare trebuia să rezulte în mod expres intenția de denunțare unilaterală a contractului. Daca prin cererea de achiziționare a apartamentului ar fi solicitat și denunțarea contractului de închiriere, pârâții nu mai puteau beneficia de dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, deoarece nu mai aveau calitatea de chiriaș. Astfel că, instanța a considerat îndreptățită solicitarea reclamantului de a obliga pârâții să-și respecte obligațiile stabilite prin contract, respectiv de plata a chiriei aferente spațiului deținut cu contract de închiriere .
Cu privire la petitele de reziliere și evacuare, dat fiind faptul că reclamantul a fost obligat la încheierea contractului de vânzare cumpărare, pârâții beneficiază de o
,,speranță legitima,, în a deține acest imobil astfel că, în temeiul art. 6 din CEDO și art1 din Protocolul 1 la Convenție a respins cererea de reziliere și evacuare a pârâților din spațiul deținut. Cheltuieli de judecată nu s-au solicitat.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a declarat recurs reclamantul solicitând admiterea recursului
, modificarea în parte a sentinței atacate în sensul admiterii în întregime a acțiunii formulate de reclamant.
În motivarea recursului s-a reliefat faptul că intimații pârâți au fost notificați cu privire la neplata chiriei și consecințele acestora prin două adrese nr.12695/_ și nr.32151/_, acțiunea fiind promovată în luna iulie 2009. Cu privire la speranța legitimă a pârâților de a cumpăra imobilul aceasta nu poate limita exercitarea drepturilor locatorului și s-ar putea ajunge la situația absurdă c ca pârâții să continue să folosească imobilul oricât, în orice mod și cu încălcarea oricăror prevederi legale ori contractuale, fără a fi afectați de sancțiunea rezilierii contractului și fără a putea fi evacuați, caz în care contrar celor reliefate de instanța de fond, aceasta prin soluția sa a încălcat art.6 din CEDO și art.1 din Protocolul nr.1 la convenție, prejudiciind grav justul echilibru ce trebuie să existe între reclamant și pârâți.
În drept s-au invocat prevederile art.304 și urm. Cod procedură civilă și OUG nr.44/2004. Recursul declarat a fost legal timbrat.
Împotriva aceleași sentințe, în termen legal, au declarat recurs și pârâții R.
S. și R. A.
solicitând admiterea recursului, casarea sentinței atacate și rejudecând cauza respingerea ca neîntemeiată a acțiunii formulate.
În motivare recursului s-a susținut că în mod eronat a reținut prima instanță că au avut în permanență calitatea de chiriași și că contractul de închiriere s-ar fi prelungit tacit după exprimarea voinței de a cumpăra imobilul. Consideră că prin cererea formulată în 25 iulie 2007 au solicitat reclamantei cumpărarea imobilului situat pe str. A. I. nr. 8. Funcționarii primăriei din cadrul departamentului patrimoniu, le-au comunicat verbal că cererea de cumpărare se va admite, cu condiția ca pârâtul să suporte cheltuielile adiacente încheierii contractului propriu-zis, respectiv documentația tehnică pentru cumpărare și înscrierea în C.F. A fost de acord, sens în care a apelat la doi experți - specialiști în efectuarea acestui tip de lucrări, care au executat expertiza tehnica, tabelul de mișcare parcelara s.a., după ce în prealabil încheiase un nou contract de închiriere - nr. 402/FV din_ .
În cursul aceleași veri (lunile iunie-iulie 2007), s-a prezentat cu întreaga documentație la primărie, solicitând definitivarea formelor legale în vederea redactării efective a contractului de închiriere. Mai arată că, în vederea obținerii acestui scop, s-a prezentat chiar cu suma de 30.000 lei, în vederea achitării avansului în cuantum de peste 50% făcând oferta concreta proprietarului de a încasa parte din preț. Spre surprinderea sa a constatat ca funcționarii primăriei au refuzat nejustificat redactarea contractului, respectiv încasarea avansului din prețul pe care l-a oferit la acea dată. Situația de refuz nejustificat s-a perpetuat și în perioada următoare, astfel încât actualmente a fost nevoit să apeleze la autoritatea instanței judecătorești în vederea valorificării dreptului său înscris în norma susmenționată, acționând în judecată P. ul mun. B. printr-o acțiune având ca obiect obligația de a încheia contractul de vânzare cumpărare a locuinței.
Față de aceasta situație, recurenții au reliefat că din momentul înregistrării cererii de vânzare cumpărare a imobilului la Primăria Bistrița - exprimându-și expres intenția de a deveni proprietar - au denunțat unilateral contractul de închiriere, astfel încât în perioada următoare, proprietarul avea obligația de a-i admite cererea, respectiv de a-i încheia contractul de vânzare - cumpărare, cu atât mai mult cu cât îi prezentase documentația tehnică efectuată pe cheltuiala proprie, dreptul locativ al pârâților după exprimarea opțiunii de cumpărare nu mai are nici o legătură cu contractul de închiriere care a fost desființat unilateral, ci acest drept locativ se fundamentează chiar pe obligația corelativă a reclamantului de a transfera necondiționat dreptul de proprietate, drept ce implică și atributul posesiei, însă prima instanță nu s-a pronunțat asupra acestor argumente. Chiar dacă ar fi valid argumentul primei instanțe că există contract de închiriere chiar după exprimarea opțiunii chiriașului de a cumpăra imobilul, soluția de respingere a cererii de reziliere a contractului și evacuare este nefondată. În ce privește speranța legitimă la care a făcut referire prima instanță, recurenții pârâți au arătat că dreptul acestora de a cumpăra este o certitudine, un drept absolut legal, iar nu o simplă speranță legitimă.
În drept, s-au invocat prevederile art.9, art.24 lit.a din legea nr.114/1996.
Examinând sentința atacată
prin prisma motivelor de recurs invocate de reclamant și respectiv de pârâți, precum și din oficiu potrivit art.304/1 Cod procedură civilă, tribunalul constată că se impune respingerea recursului declarat de reclamant și admiterea recursului declarat de pârâți și modificarea în parte a sentinței potrivit celor ce vor fi arătate în cele ce urmează.
Recursul declarat de reclamant este nefondat
și nu se impune admiterea cererilor de reziliere a contractului de închiriere și evacuarea pârâților, fiindcă prin
Sentința civilă nr.2658/2011 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._ a fost obligat M. B. să încheie
cu pârâtul recurent din acest dosar R. S. contractul de vânzare-cumpărare asupra imobilului situat în B., str. A. I., nr. 8, jud. B. -Năsăud
, compus din 2 camere, bucătărie, baie, hol și cota parte de teren, cu plata prețului în rate stabilite potrivit art. 9 al. 3 din Legea 112/1995, după achitarea de către reclamant a avansului prevăzut de art. 9 alin. 3 din Legea 112/1995. Această sentință a rămas irevocabilă prin respingerea recursului declarat de reclamantul din acest dosar prin decizia civilă nr.356/R/2011 a Tribunalului B.
Năsăud.
În considerentele acestei decizii s-a statuat în mod obligatoriu că la data depunerii cererii de cumpărare, reclamantul era chiriașul imobilului în baza contractului de închiriere nr. 402/FV/1 martie 2007 (f. 8), calitate pe care o deține și astăzi, în temeiul tacitei relocațiuni, chiar în condițiile expirării termenului contractual, având în vedere că până în prezent nu s-a dispus prin hotărâre judecătorească irevocabilă rezoluțiunea contractului de închiriere și evacuarea acestuia, că după expirarea termenului contractual pârâtul a permis reclamantului să locuiască în continuare în imobil. A mai reținut instanța de recurs în aceeași decizie că în vederea îndeplinirii obligației sale pârâtul, imediat după exprimarea opțiunii de cumpărare de către reclamant, avea obligația de a proceda la verificarea condițiilor cerute de art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 și, constatând îndeplinirea lor, trebuia să procedeze la calcularea prețului bunului, după care să îl încunoștințeze pe reclamant, la domiciliul său, în privința modului de soluționare a cererii depuse, comunicându-i detaliat prețul stabilit, modul de calcul, suma datorată ca avans, termenul până la care poate fi achitat avansul, contul unde poate fi virată suma, termenul stabilit pentru încheierea contractului, locul și ora la care trebuie să se prezinte reclamantul pentru încheierea contractului. Numai în acest mod se poate realiza o deplină informare a reclamantului, în cunoștință de cauză, se asigură dreptul reclamantul de a cunoaște toate detaliile referitoare la calculul prețului, la condițiile de plată, la modul de încheiere a actului de vânzare-cumpărare.
Așa fiind, tribunalul constată că reclamantul deși avea stabilită în sarcina printr-o hotărâre definitivă și irevocabilă ce constituie titlu executoriu obligația de a încheia contractul de vânzare cumpărare în sensul menționat, nu a înțeles să execute această obligație, reclamantul trebuia să solicite în scris pârâtului recurent menționat să se prezinte să încheie contractului de vânzare cumpărare, să indice prețul pe care trebuie să-l plătească pentru locuința în litigiu, avansul minim din preț, ceea ce reclamantul nu a făcut, neexistând dovezi scrise depuse la dosar în acest sens, situație în care nu poate fi admisă rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâților, atât timp cât reclamantul la rândul său nu a executat o obligație stabilită în sarcina sa anterior indicată și care conferă pârâtului recurent dreptul de a cumpăra acel imobil.
Simplul fapt că nu s-au plătit mai multe rate din chiria stabilită în contractul de închiriere nu este suficientă pentru rezilierea acestui contract, fiindcă art.1020 cod civil anterior, aplicabil în cauză raportat la data introducerii acțiunii, permite instanței de judecată să aprecieze asupra culpei părților în nerespectarea obligațiilor contractuale, ori în cauză, după cum s-a explicat nu există numai culpa pârâților recurenți prin neplata chiriei lunare convenite, ci și reclamantul recurent nu a respectat Sentința civilă nr.2658/2011 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul
nr._ prin care a fost obligat M. B. să încheie cu pârâtul recurent din acest dosar R. S. contractul de vânzare-cumpărare asupra imobilului situat în B.
, str. A. I., nr. 8, jud. B. -Năsăud, caz în care nu se justifică evacuarea pârâților, cât unul dintre aceștia are un drept stabilit prin hotărâre judecătorească să încheie cu reclamantul contractul de vânzare-cumpărare asupra imobilului anterior menționat.
Analizând recursul pârâților, tribunalul constată că se impune admiterea acestuia pentru un motiv de ordine publică, respectiv lipsa de capacitate de folosință a pârâtei R. Ana, care a decedat la data 23 aprilie 2011, după introducerea acțiunii, însă anterior pronunțării sentinței, potrivit certificatului de deces depus în copie la dosar în recurs f.34, caz în care aceasta nu putea fi obligată alături de ceilalți doi pârâți să plătească reclamantului vreo sumă de bani cu titlu de chirie și penalități, aceasta neavând capacitate de folosință, dat fiind că a încetat la decesul acesteia potrivit art.7 din decretul nr.31/1954, aplicabil în cauză raportat la data decesului acesteia, motiv pentru care, tribunalul în temeiul art.312 alin.2,3 Cod procedură civilă coroborat cu art.41 alin.1 Cod procedură civilă, va admite recursul declarat de pârâții împotriva sentinței civile nr.3058/2013 a Judecătoriei B., va modifica în parte sentința atacată și-n consecință va constată nulitatea cererii de chemare în judecată formulată de reclamantul M. B., Prin P. împotriva pârâtei R. Ana, pentru lipsă capacitate procesuală de folosință.
Tribunalul nu găsește întemeiate motivele concrete invocate de pârâții recurenți privind solicitarea acestor pârâți de respingere în întregime a acțiunii formulate de reclamant, motiv pentru care se va menține celelalte dispoziții din sentința atacată în măsura în care nu contravin prezentei decizii, respectiv cea prin care pârâții recurenți
R. S. și R. A. au fost în mod legal și justificat obligați de prima instanță să achite reclamantului cu titlu de chirie restantă suma de 3677,75 lei și suma de 3258,31 lei reprezentând penalități de întârziere, calculate pentru perioada septembrie 2008-iulie 2012.
Sub acest aspect, tribunalul arată că atâta timp cât nu s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare a locuinței între reclamant și pârâtul recurent, așa cum s-a stabilit în Sentința civilă nr.2658/2011 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._
, pârâții nu au dobândit dreptul de proprietate asupra locuinței, caz în care argumentele acestora că nu ar mai avea calitatea de chiriaș sunt nefondate, deoarece cât nu s-a semnat contractul de vânzare cumpărare nu sunt încă proprietari, ci își mențin calitatea de chiriași asupra locuinței folosite în baza contractului de închiriere inițial ce s-a prelungit tacit după cum corect a reținut și prima instanță și s-a indicat și în considerentele deciziei anterior indicate.
Aserțiunea recurenților potrivit căreia folosesc imobilul în litigiu ca urmare a cererii de cumpărare formulate și a obligației reclamantului de a-i transfera dreptul de proprietate, și că aceștia ar fi denunțat contractul de închiriere tribunalul o găsește lipsită de relevanță juridică, pentru că simpla cerere scrisă a pârâtului adresată reclamantului de a cumpăra locuința nu are ca efect transferarea dreptului de proprietate și nici pierderea calității de chiriaș, atât timp cât au folosit locuința respectivă în continuare, pe de o parte, iar pe de altă parte, actul translativ de proprietate nu a fost încheiat și semnat de părți.
Tribunalul arată că pârâtul recurent R. S. poate să solicite executarea silită a sentinței civile menționate în sensul de a fi obligat M. B. să încheie cu acest pârât recurent contractul de vânzare-cumpărare asupra imobilului situat în B.
, str. A. I., nr. 8, județul B. -Năsăud, iar după încheierea acestui contract va deveni proprietar și nu va mai trebui să achite chirie. În situația în care reclamantul refuză nejustificat îndeplinirea acestei obligații impuse în sarcina sa printr-un titlu executoriu, pârâtul recurent poate solicita, dacă apreciază că sunt întrunite cerințele impuse de lege, obligarea la plata de despăgubiri pentru prejudiciul suferit prin neîncheierea în termen util a contractului de vânzare cumpărare.
Având în vedere aceste considerente, tribunalul, în temeiul art. 312 alin.1,2,3 Cod procedură civilă, va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamant, împotriva sentinței civile nr. 3058/2013 a Judecătoriei B., pronunțată în dosarul nr._, va admite recursul declarat de pârâții, împotriva aceleași sentinței civile, va modifica în parte sentința atacată și-n consecință va constata nulitatea cererii de chemare în judecată formulată de reclamantul M. B., Prin P. împotriva pârâtei R. Ana, pentru lipsă capacitate procesuală de folosință și se vor menține celelalte dispoziții din sentința atacată în măsura în care nu contravin prezentei decizii. Nu s-au solicitat cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul M. B., Prin P.
, cu sediul în B., Piața C., nr.6, județul B. Năsăud, împotriva sentinței civile nr. 3058/2013 a Judecătoriei B., pronunțată în dosarul nr._ .
Admite recursul declarat de pârâții R. S. și R. A. , domiciliați în B.
, str. A. I., nr.8, județul B. Năsăud, împotriva sentinței civile nr.3058/2013 a Judecătoriei B., modifică în parte sentința atacată și-n consecință:
- constată nulitatea cererii de chemare în judecată formulată de reclamantul M.
B., Prin P.
împotriva pârâtei R. Ana,
pentru lipsă capacitate procesuală de folosință.
Menține celelalte dispoziții din sentința atacată în măsura în care nu contravin prezentei decizii.
Fără cheltuieli de judecată. Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 4 decembrie 2013.
PREȘEDINTE, | JUDECĂTORI, | GREFIER, | |||||
R. | I. B. M. | L. | B. | G. C. F. | N. | G. |
MLB//2ex// 19 decembrie 2013Jud. fond T. LM.
| ← Decizia civilă nr. 3/2013. Reziliere contract | Decizia civilă nr. 472/2013. Reziliere contract → |
|---|
