Decizia civilă nr. 139/2013. Anulare act
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
TRIBUNALUL BISTRIȚA NĂSĂUD SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR. _
DECIZIA CIV ILĂ NR. 139/R/2013
Ședința publică din data de 20 martie 2013 Tribunalul format din:
PREȘEDINTE: G. C. F., președinte secție JUDECĂTOR: R. - I. B.
JUDECĂTOR: M. L. B.
GREFIER: M. -E. P.
S-a luat în examinare recursul civil declarat de reclamanta A. G. împotriva sentinței civile nr. 9988/_, pronunțată la data de 12 octombrie 2012 de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._, având ca obiect anulare act.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă reclamanta - recurentă A.
G., asistată de avocat Chitu O., lipsă fiind pârâta - intimată SC V. C. S. B.
.
Procedura de citare este legal îndeplinită. S-a făcut referatul cauzei, după care:
Tribunalul constată recursul în termen legal declarat, motivat și legal timbrat.
Reprezentantul reclamantei - recurente A. G., avocat Chitu O., depune la dosarul cauzei chitanța care atestă plata taxei judiciare de timbru în cuantum de 412 lei și timbru judiciar de 5,10 lei, precum și chitanța care atestă plata diferenței de taxă judiciară de timbru datorată la fondul cauzei în cuantum de 5 lei.
Tribunalul constată, în temeiul art. 2821C.proc.civ., că este competent să soluționeze prezentul recurs.
Întrebată fiind, reclamanta - recurentă A. G. arată că a locuit în imobilul din str. Liviu Rebreanu, nr. 38, timp de 13 ani, până în anul 2006, când a plecat de acolo, iar domiciliul său procesual este în prezent în B., str. N. T., nr. 30, jud. B.
-Năsăud, la numita Sigartău M. . Declară că nu mai are alte cereri.
Reprezentantul reclamantei - recurente A. G., avocat Chitu O., arată că nu mai are de formulat alte cereri.
Nemaifiind alte cereri, tribunalul declară închisă faza de cercetare judecătorească și dispune dezbaterea recursului.
Reprezentantul reclamantei - recurente A. G., avocat Chitu O., solicită admiterea recursului formulat, modificarea sentinței atacate în sensul admiterii acțiunii, cu consecința constatării nulității antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2170/_ de către BNP M. Ditiu și a contractului de vânzare - cumpărare sub semnătură privată din data de_, ambele având ca obiect imobilul situat în B.
, str. Liviu Rebreanu, nr. 38, ap. 1, județul B. -Năsăud, precum și respingerea cererii reconvenționale. Solicită obligarea pârâtei - intimate SC V. C. S. B. la plata cheltuielilor de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru din recurs, precum și la fondul cauzei.
Reprezentantul reclamantei - recurente A. G., avocat Chitu O., arată că antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2170/_ de BNP M. Dițiu este lovit de nulitate, fiind încheiat în condițiile lipsei unui mandat. Totodată, o altă nelegalitate a antecontractului de vânzare - cumpărare este și faptul că în cuprinsul procurii se indică un alt număr de apartament decât cel care face obiectul antecontractului, iar prin procură imobilul nu este identificat cu date de carte funciară și număr topografic ori cadastral.
Reprezentantul reclamantei - recurente A. G., avocat Chitu O., arată că prima instanță a făcut o apreciere greșită a probelor și o aplicare eronată a legii, existând diferență între cele două expertize realizate de către experții Muzsi V. și Mora Csaba, iar, în realitate, diferența este mult mai mare, transformarea din locuință în spațiu comercial a imobilului situat pe str. Liviu Rebreanu necesitând o investiție minimă. Totodată, arată că admiterea cererii reconvenționale este eronată și prin lipsa dovezilor
privind plata prețului, nu există nicio dovadă a achitării în întregime a prețului de către cumpărător, motiv pentru care acțiunea nu poate fi admisă de către instanță.
T R I B U N A L U L
Deliberând constată,
Prin sentința civilă nr. 9988/2012 pronunțată de Judecătoria Bistrița la data de 12 octombrie 2012 în dosarul nr._ s-a respins ca nefondată acțiunea civilă formulată de reclamanta pârâtă-reconvențional A. G. în contradictoriu cu pârâta reclamantă-reconvențional SC Vicențio C. S. B. ; s-a admis cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă-reconvențional SC Vicențio C. S. B. și în consecință s-a dispus ca hotărârea judecătorească să țină loc de act autentic în ce privește "antecontractul de vânzare - cumpărare"; autentificat sub nr. 2170 din_ de BNP Dițiu M., încheiat între defunctul A. Toader prin reprezentant U. Nastasia, în baza procurii autentificate sub nr. 3844 din_ la BNP Bria E. F., în calitate de promitent-vânzător și pârâta SC Vicențio C. S. B., prin administrator U. Nastasia, în calitate de promitentă-cumpărătoare, asupra imobilului apartament nr. 1, situat în B.
, str. Liviu Rebreanu, nr. 38, județul B. -Năsăud, înscris în CF individual nr. 4191/I B., nr. top. 1116/I și 1117/I.
A fost obligată reclamanta pârâtă-reconvențional A. G., să plătească pârâtei reclamantă-reconvențional cheltuieli de judecată în sumă de 1.838,55 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocațial.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond, în baza probatoriului administrat, a reținut faptul că defunctul soț al reclamantei, A. Toader, în calitate de promitent vânzător, a încheiat la data de_, cu pârâta SC Vicențio C. S. B. o promisiune de vânzare-cumpărare în formă olografă cu privire la imobilul casă situat în
B., str. Liviu Rebreanu, nr. 38, ap. 1, județul B. -Năsăud, identificat în CF nr. 4191/I B., nr. top. 1116/I și 1117/I, precizându-se în antecontract că promitentul vânzător se obligă să înstrăineze imobilul atunci când legea îi va permite, având în vedere că imobilul a fost obținut de defunct prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 745/_, încheiat cu Primăria Bistrița în condițiile Legii nr. 112/1995.
Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2170 din_ de BNP Dițiu M., a fost încheiat de aceleași părți, cu privire la același imobil, doar că de această dată promitentul-vânzător A. Toader a fost reprezentant la încheierea actului, de numita U. Nastasia, în baza procurii autentificate sub nr. 3844 din_ la BNP Bria E. F. .
Reclamanta a solicitat ca instanța să constate nulitatea absolută a celor două antecontracte de vânzare cumpărare în principal pentru cauză ilicită și imorală, precum și pentru lipsa unui obiect determinat în ce-l privește pe promitentul-cumpărător, invocându-se neseriozitatea prețului convenit de părți.
Prin cauza (scopul) actului juridic civil se înțelege obiectivul urmărit la încheierea acestuia, în doctrina de specialitate subliniindu-se că în structura cauzei actului juridic civil intră două elemente, anume scopul imediat și scopul mediat. Scopul imediat în cazul celor două antecontracte de vânzare-cumpărare a căror anulare se solicită, este constituit din reprezentarea sau prefigurarea mentală, de către fiecare parte, a contraprestației, promitentul-vânzător (defunctul A. Toader) s-a obligat să vândă imobilul în discuție, atunci când legea îi va permite, iar promitenta-cumpărătoare (pârâta), obligându-se să achite prețul convenit, iar scopul mediat îl reprezintă motivul determinant al încheierii promisiunilor de vânzare-cumpărare.
Potrivit dispozițiilor art. 968 C.civ. vechi (act normativ aplicabil în materie), "cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice";, cerința cauzei de a fi morală nefiind distinctă, ci dimpotrivă, este o componență a cerinței cauzei de a fi licită.
Ori, raportat la temeiurile juridice arătate, reclamanta nu a făcut dovada unei cauze ilicite și imorale la încheierea celor două promisiuni de vânzare-cumpărare, încheiate între defunctul său soț A. Toader și pârâtă.
Referitor la procura autentică dată de defunctul A. Toader, chiar dacă este intitulată "Procură de administrare";, datorită mențiunii din cuprinsul acesteia în sensul
că: "mandatarele mele împreună ori separat vor putea vinde cui va crede de cuviință și la prețul cel mai avantajos mie apartamentul meu…";, are valoare de mandat special în accepțiunea dispozițiilor art. 1536 alin. 2 din vechiul cod civil, în consecință fiind valabilă.
De asemenea, chiar dacă în cuprinsul procurii, probabil dintr-o eroare, s-a menționat "apartamentul nr. 38 de pe strada Liviu Rebreanu, nr. 38";, este evident că se face referire la imobilul-apartament nr. 1 din B., str. Liviu Rebreanu, nr. 38, astfel cum a fost descris și identificat cu date de CF, atât în antecontractul de vânzare- cumpărare olograf, semnat personal de defunctul A. Toader, cât și în cel încheiat în formă autentică, neexistând dubii asupra obiectului determinat al prestației promitentului-vânzător.
În ce privește prețul vânzării, instanța a apreciat că este neîntemeiată susținerea că prețul a fost neserios, deoarece, în sensul legii, prețul fiind o condiție de valabilitate a unei vânzări-cumpărări, trebuie să fie determinat în scris într-o cifră care nu se apreciază în funcție de factori extrinseci voinței părților contractante, cum ar fi cursul pieței, valoarea de circulație, etc., prețul fiind neserios numai în ipoteza în care el este astfel exprimat încât nu poate fi considerat ca existent.
Prin urmare, prețul mai mic, care nu reprezintă echivalentul valoric al imobilului nu afectează validitatea convenției, acesta neputând fi considerat neserios.
Mai mult, defunctul A. Toader, prin încheierea antecontractului de vânzare- cumpărare olograf din anul 1998 și-a exprimat în mod liber manifestarea de voință la încheierea în viitor a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobil. De asemenea, banii au fost încasați de defunct, iar imobilul predat societății pârâte, conform înscrisurilor aflate la filele 61 și 62 din dosarul inițial.
Defunctul A. Toader s-a căsătorit cu reclamanta ulterior încheierii promisiunilor de vânzare-cumpărare, respectiv la data de_, iar în timpul vieții nu a contestat niciodată antecontractele de vânzare-cumpărare și nici procura notarială dată în vedere reprezentării la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2170 din_ de BNP Dițiu M. . Ori, chiar dacă reclamanta justifică un interes în promovarea prezentei acțiuni, având în vedere certificatul de moștenitor aflat la fila 5 din dosar, aceasta având calitatea de moștenitor testamentar, cererea privind constatarea nulității absolute a antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate de defunctul A. Toader cu privire la imobilul din B., str. Liviu Rebreanu, nr. 38, ap. 1, este nefondată.
În ce privește cererea reconvențională, formulată de pârâta SC Vicențio C. S. B.
, în primul rând instanța a reținut că aceasta nu este o acțiune în constatare, în sensul dispozițiilor art. 111 C.proc.civ., conform susținerilor reclamantei A. G., chiar dacă din punct de vedere al formulării, se solicită "constatarea valabilității antecontractului...";, finalitatea cererii fiind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2170 din_ de BNP Dițiu M., având deci caracterul unei acțiuni în realizare, astfel că instanța a analizat-o ca atare.
Astfel, prin înscrisul autentificat sub nr. 2170 din_ de BNP Dițiu M. încheiat între defunctul A. Toader și pârâta SC Vicențio C. S. B., a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul casă situat în B., str. Liviu Rebreanu, nr. 38, ap. 1, județul B. -Năsăud, identificat în CF nr. 4191/I B., nr. top. 1116/I și 1117/I, pentru prețul de 120.000.000 lei ROL (12.000 RON), achitat integral, convenție executată în fapt de ambele părți, cu bună-credință.
Pentru ca un subiect de drept să efectueze acte de dispoziție asupra unor bunuri este necesar ca dreptul de proprietate asupra acelor bunuri să îi aparțină, întrucât nimeni nu poate da ceea ce nu are (nemo dat quod non habet) și nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are el însuși (nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet).
În speță, instanța a constatat că imobilul descris mai sus, a fost cumpărat de defunctul A. Toader prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 745/_, încheiat cu Primăria Bistrița în condițiile Legii nr. 112/1995, instituită fiind interdicția legală prevăzută de art. 9 din Legea nr. 112/2005 pentru cumpărător, de a nu înstrăina imobilul timp de 10 ani de la cumpărare.
Prin promisiunea a cărei validare se solicită, defunctul A. Toader s-a obligat, ca în viitor, atunci când legea îi va permite, să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare, însă acesta a decedat la data de_, înainte de împlinirea termenului de 10 ani instituit ca interdicție de înstrăinare prin Legea nr. 112/2005, astfel că obligația de a face, respectiv de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare, cu pârâta, a fost transmisă reclamantei în calitatea acesteia de moștenitor, respectiv soție supraviețuitoare a defunctului.
Unul dintre principiile obligațiilor civile este reprezentat de îndeplinirea exactă și directă a obligațiilor părților. În materie contractuală, în situația în care debitorul și-a asumat obligația de a încheia un act juridic, creditorul are facultatea de a-l obliga pe debitor să execute în natură, iar în cazul în care acesta refuză, una din formele de executare directă, este aceea de a suplini consimțământul debitorului și de a considera încheiat actul asupra căruia părțile au convenit.
În ceea ce privește obligațiile stabilite pe cale judiciară, instanța a apreciat că se impune aceeași soluție, întrucât și creditorul unei obligații stabilită pe cale judiciară are dreptul la îndeplinirea exactă a obligației stabilite în titlul executoriu, aspect care este consacrat prin dispozițiile art. 372 indice1 alin. 3 și art. 371 indice 5 alin. 1 lit. a C.proc.civ. În speță, această recunoaștere este cu atât mai justificată în situația în care debitorul obligației - succesoarea promitentului-vânzător - prin solicitarea de a se constata nulitatea absolută a antecontractului încheiat de defunctul său soț, obiect al acțiunii principale, implicit refuză să o execute. Astfel, obligația de a transmite prin vânzare dreptul de proprietate de către pârât reclamantului este certă, atât din punctul de vedere al obiectului, naturii, întinderii sale, cât și al caracterului său determinabil. Prin urmare, obligația pârâtului constă în transmiterea dreptului de proprietate și în încasarea prețului, pe care părțile l-au convenit.
Instanța a constatat că dreptul de proprietate asupra imobilului compus din apartamentul situat în B., str. Liviu Rebreanu, nr. 38, ap. 1, județul B. -Năsăud, identificat în CF nr. 4191/I B., nr. top. 1116/I și 1117/I, aparținea defunctului A. Toader, care a încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare cu pârâta ca în viitor, când legea va permite să-i transmită acesteia dreptul de proprietate asupra imobilului. Având în vedere că interdicția de 10 ani instituită de art. 9 din Legea nr. 112/2005 era expirată la data formulării cererii reconvenționale, instanța a considerat că reclamanta pârâtă reconvențional, în calitate de succesoare a promitentului vânzător, este ținută de obligația de a face, stabilită prin antecontractul menționat.
Prin urmare, instanța poate pronunța o hotărâre care ține loc de act autentic, atunci când partea nu poate sau nu dorește să încheie actul de înstrăinare astfel cum s- a obligat.
Actul juridic încheiat între părți este un antecontract de vânzare - cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantei-reconvențional a dreptului de proprietate asupra imobilului ce face obiectul prezentei cauze, având în vedere interdicția legală de înstrăinare a unor astfel de imobile, ci a dat naștere doar unui drept de creanță în patrimoniul defunctului și implicit reclamantei-reconvențional și a creat în sarcina părților obligația de a face, respectiv de a încheia în viitor, contractul de vânzare - cumpărare. Instanța a apreciat că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți, care este un contract nenumit, întrunește condițiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat si cauza licită prevăzute de art. 948-968 din vechiul Cod civil, fiind obligatoriu între părțile contractante în baza art. 969 din același act normativ.
Reclamanta-reconvențional a făcut dovada că a cu mpărat apartamentul de ladefunctul A. Toader, în sensul că a achitat contravaloarea imobilului apartament situat în B., str. Liviu Rebreanu, nr. 38, ap. 1, județul B. -Năsăud, potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la_, co roborat, în ce prive ște plata
pre țului și pre luare a în posesie a apartamentului, cu înscrisurile de la filele 61 și 62 din
dosarul inițial, imobil care în pre ze nt se și află în pose sia re clamante i -reconvențional.
În temeiul art.274 C.proc.civ., fiind căzută în pretenții, reclamanta pârâtă- reconvențional A. G. a fost obligată să plătească pârâtei reclamantă-reconvențional cheltuieli de judecată în sumă de 1.838,55 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocațial.
În drept, s-a făcut aplicarea dispozițiilor art. 948-968, art. 969, art. 1536 alin. 2 C.civ., art. 9 din Legea nr. 112/2005, art. 372 indice 1 alin. 3 și art. 371 indice 5 alin. 1 lit. a, art. 274 C.proc.civ.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a declarat recurs reclamanta, solicitând admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii formulate și respingerii cererii reconvenționale.
În motivare s-a arătat că antecontractul nr. 2170/_ este lovit de nulitate pentru că s-a încheiat în condițiile lipsei unui mandat de numita U. Nastasia, acesta fiind revocat tacit de mandant.
La data de 15 martie 2003 când s-a încheiat contractul cu SC Vicențio C. S. B. defunctul nu a fost reprezentat de vreuna din mandatare, semnând personal contractul, cu toate că procura nu era revocată expres. Ulterior, din cauza deteriorării relațiilor dintre defunct și mandatare, defunctul a denunțat contractul de închiriere, astfel că din acest moment defunctul nu a mai fost de acord să închirieze imobilul mandatarei.
La cca. 2 luni de la rezilierea contractului de închiriere numita U. Nastasia încheie contractul autentic, prevalându-se de procura de administrare.
Mandatul nu a fost unul special, procura dată era una de administrare, era incompletă, bunul nefiind identificat prin indicarea cărții funciare și a topograficilor.
Totodată, s-a subliniat caracterul contractului ca fiind cu dublă reprezentare, neachitarea în întregime a prețului, valoarea prețului de vânzare raportat la evaluarea făcută de expert, ceea ce face ca dolul să fie evident.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 304 pct. 9, art. 3041C.proc.civ.
Recursul a fost legal timbrat, cu taxă judiciară de timbru și timbru judiciar, anulate la dosar (f. 14).
Intimata, legal citată, nu s-a prezentat în instanță și nici nu a depus apărări scrise la dosar.
Analizând hotărârea atacată prin prisma motivelor de recurs formulare, precum și sub toate aspectele conform art. 3041 C.proc.civ.,, tribunalul constată că recursul declarat în cauză este fondat, pentru considerentele care urmează a fi relevate.
Instanța de fond a fost sesizată la data de 19 decembrie 2007 cu o acțiune prin care reclamanta recurentă a solicitat în contradictoriu cu pârâta intimată constatarea nulității absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare în formă autentică nr. 2170/_, precum și a celui încheiat sub semnătură privată la data de 15 septembrie 1998, ambele cu privire la imobilul construcție situat în B., strada Liviu Rebreanu nr. 38, proprietate a defunctului A. Toader, dobândită în temeiul Legii nr. 112/1995.
În privința antecontractelor s-au invocat ca motive de nulitate absolută: cauza ilicită și imorală; lipsa obiectului și a cauzei; neseriozitatea prețului.
În analiza fondului trebuie pornit de la faptul că în privința imobilului construcție obiect al litigiului s-au încheiat două antecontracte și anume:
antecontractul încheiat sub semnătură privată la data de 15 septembrie 1998 între defunctul A. Toader personal și pârâta SC Vicențio C. S. B. (f. 10).
Acest antecontract s-a încheiat în prezența martorilor Jian Antonie și Varta I., așa cum se menționează în cuprinsul actului încheiat.
antecontractul încheiat în formă autentică nr. 2170/_ (f. 8) între defunctul
A. Toader, reprezentat prin mandatarul U. Nastasia și pârâta SC Vicențio C. S. B.
, reprezentată prin administrator unic U. Nastasia.
În ambele acte prețul de vânzare s-a stabilit la suma de 12.000 lei, făcându-se mențiunea achitării sumei de 6.500 lei la data încheierii actului și a achitării diferenței de preț la un moment ulterior.
Încheierea antecontractului autentic nr. 2170/2003 de către mandatarul U. Nastasia s-a realizat în baza procurii intitulată "de administrare";, procură în temeiul căreia mandantul A. Toader a împuternicit mandatarele sale U. Nastasia și U. G.
R. să vândă imobilul în litigiu, separat sau împreună, cui vor crede de cuviință și la un preț avantajos pentru mandant, făcându-se precizarea că procura este valabilă până la revocarea ei expresă.
Așa cum rezultă din informațiile furnizate de Oficiu Registrului C. erțului (f. 8 dosar fond) numita U. Nastasia s-a retras din funcția de administrator al societății
pârâte în luna iulie 2000, iar numita U. G. R. a devenit administrator al acesteia în luna februarie 2002.
Prin urmare, la momentul încheierii antecontractului nr. 2170/2003 administrator al societății era numita U. G. R. .
Conform lucrării de expertiză efectuată în cauză, valoarea imobilului construcție la data încheierii antecontractului nr. 2170/2003,_, era de 13.539 dolari, respectiv 44.860 lei (f. 100 dosar fond).
Așa cum rezultă din cuprinsul raportului de expertiză evaluarea s-a făcut ținându-se seama de destinația de locuință a imobilului la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare. Elementele avute în vedere la evaluare nu au fost contestate de părți pe parcursul judecării cauzei.
Pornind de la aceste premise, tribunalul constată că soluția a fost adoptată de instanța de fond fără o suficientă cercetare a fondului.
Prețul este un element esențial al vânzării, astfel încât el trebuie să reprezinte o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător, de a transmite dreptul de proprietate.
În cazul prețului derizoriu, adică infirm, disproporționat în raport de valoarea bunului obiect al actului încheiat de părți se consideră că acesta nu există, astfel încât contractul încheiat este nul.
În condițiile în care instanței i s-a relevat neseriozitatea prețului din cele două antecontracte, instanța era datoare să analizeze prețul și prin raportare la valoarea imobilului locuință la data încheierii primului antecontract de vânzare-cumpărare - 15 septembrie 1998.
Desigur, nu întotdeauna un preț inferior celui de circulație reprezintă un preț neserios, așa cum corect a relevat prima instanță. Dacă se dovedește că prețul este serios, nu derizoriu, contractul este, în principiu, valabil, chiar dacă prețul este mult inferior valorii reale a bunului, întrucât părțile sunt libere să determine prețul sub valoarea lucrului, iar echivalența este relativă, fiind raportată nu numai la valoarea lucrului vândut, ci și la subiectivismul părților.
Însă, pentru a ajunge la o asemenea concluzie era necesar a se administra probe din care să rezulte considerentele pentru care prețul stabilit de părți este cu mult inferior valorii de piață.
Raportând valoarea imobilului la data încheierii celui de al doilea antecontract din_ - 44.860 lei la prețul înscris în antecontract de 12.000 lei rezultă un preț contractual mai mic cu cca. 75% decât valoarea imobilului. Într-o asemenea situație se impunea a se lămuri, prin mijloace de probă admise de lege, care au fost relațiile dintre defunct și reprezentantul societății pârâte, care au fost împrejurările în care s-a încheiat antecontractul pentru a se stabili dacă au existat circumstanțe speciale subiective care să justifice vânzarea la prețul contractual net inferior valorii bunului.
Totodată, fiind vorba de un antecontract anterior încheiat în anul 1998 personal de defunct, se impune a se stabili valoarea imobilului la data încheierii acestui antecontract - 15 septembrie 1998 și a se lămuri relațiile dintre părți, precum și împrejurările în care s-a încheiat acest contrat, aspecte care pot fi relevate de martorii contractuali.
Tot în baza mijloacelor de probă admise de lege, se impunea ca instanța de fond să lămurească dacă antecontractul autentic nr. 2170/2003 s-a încheiat în baza unei manifestări de voință distincte de cea care a stat la baza încheierii primului antecontract ori are la bază voința exprimată la data de 15 septembrie 1998.
Aceasta în condițiile în care actul sub semnătură privată din 15 septembrie 1998, aflat în copie necertificată la dosar (f. 10, 17 doar inițial) poartă mențiunea numărului sub care s-a autentificat antecontractul ulterior - 2170/2003.
În ipoteza în care actul din 2003 este unul distinct, ce are la bază o nouă altă manifestare de voință, fiind vorba de un act încheiat de mandatar cu o terță persoană pe care tot el o reprezintă (dublă reprezentare) se impune a se verifica dacă nu cumva au fost neglijate interesele mandantului, ipoteză în care poate interveni anularea actului pentru dol prin reticență sau pentru încălcarea de către mandatar a obligației de loialitate față de mandant.
Pe de altă parte, pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu poate avea loc decât dacă există dovada îndeplinirii de către părți a obligațiilor contractuale, plata prețului, respectiv predarea bunului.
Contrar statuării instanței de fond privitoare la plata integrală a prețului contractual de 12.000 lei, dedusă din înscrisurile depuse la dosar (f. 61, 62 dosar inițial), tribunalul reține că în baza acelor înscrisuri nu poate fi reținută îndeplinirea obligației de plată integrală a prețului de vânzare.
Așa cum rezultă din cuprinsul antecontractelor, inițial s-a achitat avansul de 6500 lei. Ulterior, la data de 16 septembrie 1998, deci la o zi după încheierea antecontractului inițial (ce prevedea plata diferenței în 3 zile de la semnarea actului), se menționează achitarea sumei de 1650 lei (f. 61 dosar inițial), chitanța liberatorie fiind semnată de părți și de 2 martori.
În condițiile în care se contestă primirea prețului, în care chitanța întocmită la data de 16 septembrie 1998 menționează doar că suma s-a primit de la societatea pârâtă prin U. Nastasia, trebuiau audiați martorii semnatari pentru a stabili cu certitudine condițiile de plată.
În ceea ce privește restul de preț de 3850 lei, tribunalul nu poate reține achitarea acestuia în condițiile în care chitanța (f. 62 dosar inițial) nu poartă vreo dată și nici vreo semnătură a părților. Aspectul plății acestei diferențe de preț (când s-a achitat, în ce condiții, cui) trebuia lămurit în cauză.
Fără lămurirea aspectelor relevate de tribunal, nu poate fi adoptată o soluție justă în cauză, considerent pentru care reținând insuficienta cercetare a fondului, în baza art. 312 C.proc.civ. tribunalul va admite recursul declarat, va casa în tot hotărârea atacată și va trimite cauza spre rejudecare instanței de fond.
Cu ocazia rejudecării instanța va solicita pârâtei să prezinte spre vedere originalul antecontractului de vânzare-cumpărare din 15 septembrie 1998, sub sancțiunea prevăzută de art. 139 alin. 1 C.proc.civ. pentru a constata dacă originalul poartă mențiunea numărului sub care s-a autentificat actul din 2003 (în condițiile în care la dosar s-au depus copii ale acestui act din care unele poartă această mențiune, altele nu
- f. 10, 17, 60 dosar inițial, f. 32 dosar fond); va dispune audierea martorilor contractuali indicați în actul din 15 septembrie 1998; va verifica în ce temei mandatarul U. Nastasia a încheiat antecontractul autentic nr. 2170/2003 în calitate de administrator al societății pârâte, în condițiile în care din luna februarie 2002 calitatea de administrator aparținea numitei U. G. R. ; va solicita expertului Mora Csaba să completeze lucrarea de expertiză în sensul evaluării imobilului în litigiu la data de 15 septembrie 1998, ținând seama de destinația de locuință a imobilului la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată și avându-se în vedere că elementele avute în vedere la evaluare nu au fost contestate de părți pe parcursul judecării cauzei; va administra orice probe admise de lege din care să rezulte care au fost relațiile dintre defunct și mandatar, care au fost împrejurările în care s-au încheiat cele două antecontracte, dacă au existat circumstanțe speciale subiective care să justifice vânzarea la prețul contractual net inferior valorii bunului; va stabili pe bază de probe dacă antecontractul autentic nr. 2170/2003 s-a încheiat în baza unei manifestări de voință distincte de cea care a stat la baza încheierii primului antecontract ori are la bază voința exprimată la data de 15 septembrie 1998; în ipoteza în care actul din 2003 este unul distinct, ce are la bază o nouă altă manifestare de voință, se va verifica pe bază de probe dacă au fost sau nu neglijate interesele mandantul defunct; va audia martorii indicați în chitanța liberatorie din 16 septembrie 1998 (f. 61 dosar inițial) pentru a stabili cui și în ce condiții s-a achitat avansul de 1650 lei menționat în cuprinsul înscrisului; va solicita pârâtei depunerea la dosar a unei chitanțe care să ateste plata diferenței de 3850 lei, care să poarte semnătura părților, data achitării.
Se vor avea în vedere și aspectele relevate în cuprinsul recursului declarat, care nu au mai fost analizate de tribunal, dată fiind reținerea necercetării fondului cauzei.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de reclamanta A. G. , cu domiciliul ales în B., strada N. T. nr. 30, județul B. -Năsăud, la d-na Sigartău M. împotriva sentinței civile nr. 9988/_, pronunțată la data de 12 octombrie 2012 de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._, casează în tot hotărârea atacată și trimite cauza spre rejudecare Judecătoriei B. .
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 20 martie 2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, GREFIER,
F. | G. | C. | B. | R. | -I. | M. | -E. | P. | |
B. | M. | L. |
red. F.G.C./dact. F.G.C./2 exemplare 26 martie 2013
judec. fond B. V.
| ← Decizia civilă nr. 185/2013. Anulare act | Decizia civilă nr. 1129/2013. Anulare act → |
|---|
