Decizia civilă nr. 150/2013. Prestație tabulară
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL SĂLAJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._ Operator date 2516
DECIZIA CIVILĂ NR. 150
Ședința publică din data de 19 februarie 2013 Completul este compus din:
P.: DP, judecător Judecător: L. M. T.
Judecător: C. N. C. Grefier: V. A.
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamantul C. M. -A.
, cu domiciliul în Z., b-dul M. V. l, bl. L. Cristal, sc.A, ap.9, județul Sălaj, împotriva sentinței civile nr.3822 pronunțată de Judecătoria Zalău la data de 11 octombrie 2012 în dosarul nr._, având ca obiect prestație tabulară.
La apelul nominal făcut în cauză se prezintă reprezentantul recurentului reclamant, avocat Chende Ciprian (împuternicire avocațială - fila 4), lipsă fiind intimații.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care tribunalul, verificându-și competența potrivit dispozițiilor art.159 1Cod procedură civilă, se declară competentă în soluționarea prezentului recurs, cu care a fost legal investit.
Constatând că nu mai sunt de formulat alte cereri, instanța acordă cuvântul pentru dezbaterea pe fond a recursului.
Reprezentantul recurentului solicită admiterea recursului cu consecința admiterii acțiunii așa cum a fost formulată și precizată, pentru motivele invocate în scris în cererea de recurs, pe care le reiterează oral.
Apreciind că la dosar există suficiente probe pentru justa soluționare a cauzei, instanța consideră că dosarul se află în stare de judecată și reține cauza în pronunțare.
T R I B U N A L U L
Prin Sentința civilă nr. 3822/_ a Judecătoriei Z. s-a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantul C. M. A. , împotriva pârâților A. De P. L. Cristal/A, L. M. - președinte a A. de
P. L. Cristal/A-, I. R. -C., I. H. -A., D. -M. B. -J.
, D. -M. Z., O. I., O. F., B. D. -M., B. V., P. R.
, V. R., V. M., M. M., S. F., O. S. F., S. C.
-A., S. L. -L., M. C. -M., M. F., S. I., C. G. -A.
, C. E., C. M., C. M., L. E., A. R., A. A., M. I.
, M. E., P. F., P. C. -I., P. P. -M., S. R., B. M. ,
B. M., A. E., A. F., F. L. -I., F. S. -M., H. Z. ,
H. M., V. S. C. M., T. F., T. E., S. F.
S.R.L, având ca obiect prestație tabulară, dezmembrare, ieșire din indiviziune și întăbulare în cf pentru imobilul compus din spațiu în suprafață utilă de 1,20 mp, situat la etajul III al blocului L. -Cristal, cu nr. cad. 50861-C1-U34.
Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut în esență, următoarele:
În fapt, la data de_ între părți s-a încheiat un contract, intitulat de
"vânzare-cumpărare";, sub semnătură privată prin care pârâta vânzătoare A. de P. L. Cristal/A a vândut cumpărătorului C. M. A. spațiul în suprafață utilă de 1,20 mp, situat la etajul III al blocului L. Cristal scara A, identificat cu nr.cad 50861-C1-U34, la prețul de 1240 lei. Conform mențiunilor convenției, părțile și-au executat la data încheierii ei prestațiile reciproce privind plata prețului și predarea imobilului. Totodată, s-a întocmit un înscris cu numele proprietarilor care sunt de acord cu vânzarea spațiilor comune dezmembrate, printre care și cel care face obiectul litigiului (f.29).
În drept, instanța reține incidența în cauză a dispozițiilor art. 5 alin.2 din Titlul X ( Circulația juridică a terenurilor) al Legii 247/2005, în conformitate cu care, în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care sa țină loc de contract.
Rezultă de aici că pentru admiterea acțiunii prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină locul contractului autentic de vânzare cumpărare este necesar a se dovedi antecontractul încheiat, dreptul de proprietate exclusivă al promitentului vânzător, refuzul uneia dintre părți de a încheia contractul în forma autentică și dovada executării propriilor obligații asumate de către reclamant.
Acțiunea prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină locul contractului autentic de vânzare cumpărare este practic o acțiune în executarea silită atipică a unui contract, respectiv a antecontractului de vânzare-cumpărare, având ca fundament juridic dispozițiile art. 1073, 1077 cod civil și principiului executării în natura a obligațiilor contractuale, iar promitenții-vânzători trebuie să aibă proprietatea exclusivă a bunului la momentul încheierii contractului sau la momentul când se solicită perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.
Imobilul care face obiectul acțiunii are destinația "incinta de gunoi"; și este înscris în cartea funciară colectivă ca parte comună, aflându-se deci în coproprietatea forțată și perpetuă a persoanelor care au calitatea de proprietari asupra apartamentelor din respectivul bloc de locuințe, având regimul juridic conferit de Legea 114/1996, Legea 230/2007, art. 40 din Legea 50/1991 și art. 14 din Decretul - Lege 61/1990, art. 45 din Legea nr. 7/1996. În documentația tehnică depusă de reclamant la dosar, vizată de OCPI Sălaj, acest spațiu, împreună cu celelalte similare, cu aceeași destinație, situate la celelalte etaje ale blocului, a fost desprins din părțile comune ale blocului, primind un nr. cad. nou, respectiv 50861-C1-U34, pentru înscriere într-o foaie individuală, acest spațiu, făcând parte potrivit destinației sale, din părțile comune ale imobilului și fiind în coproprietatea forțată și perpetuă a persoanelor care au calitatea de proprietari asupra apartamentelor din respectivul bloc de locuințe.
Este specific acestui drept că fiecare coproprietar poate exercita acte de folosință asupra spațiului respectiv afectat folosinței comune, fără însă a aduce atingere drepturilor egale și reciproce ale celorlalți coproprietari.
Regula instituită de art.728 C.Civ., potrivit căreia nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune, se aplică în cazul proprietății pe cote-părți obișnuite sau temporare, nu și în cazul proprietății pe cote-părți forțate și perpetue, când coproprietatea se menține independent de voința copărtașilor și este determinată de destinația bunului respectiv.
De asemenea, coproprietatea forțată și perpetuă urmează soarta juridică a dreptului de proprietate asupra bunului principal, respectiv a apartamentelor. Aceasta înseamnă că dreptul de coproprietate nu poate fi înstrăinat ori grevat în mod separat de înstrăinarea sau grevarea apartamentelor individuale. Astfel, potrivit art. 45 alin.2 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate comună forțată și perpetuă pe părțile comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părți determinate din acesta.
Desigur că, dacă bunul din coproprietate, prin natura lui, nu este absolut indispensabil folosirii comune a imobilului, prin acordul tuturor proprietarilor, destinația juridică a acestuia poate fi schimbată, coproprietatea forțată fiind înlocuită cu proprietatea individuală exclusivă sau pe cote-părți. Tot astfel, imobilul poate fi partajat în natura și chiar înstrăinat. Altfel spus, caracterul perpetuu este doar de natură, însă nu de esența coproprietății forțate.
Este așadar de principiu că acest fel de coproprietate este perpetuă datorită scopului sau destinației permanente căreia îi sunt afectate bunurile respective. Ca regulă, aceste părți comune pot fi înstrăinate prin acordul unanim al proprietarilor de apartamente sau partajate, însă numai dacă natura bunurilor permite aceste acte juridice săvârșite asupra lor. În nici un caz însă, schimbarea destinației juridice, a regimului juridic, deci inclusiv dezmembrarea și înstrăinarea bunului aflat în coproprietate forțată nu se poate face doar de către unul sau o parte dintre proprietari. Prin urmare, înscrisul din litigiu trebuie să cuprindă consimțământul expres al tuturor proprietarilor, exprimat prin semnătură, condiție neîndeplinită în cauză, proba exprimării consimțământului putând fi făcută prin înscris, cu excepția, eventual, a mărturisirii judiciare, în condițiile art. 1204-1206 Cod civil.
Instanța are în vedere și dispozițiile art. 45 alin.3-6 din Legea nr. 7/1996, care permiteau încetarea destinației de folosință comună și încheierea actelor de dispoziție cu privire la părțile comune dintr-un condominiu prin hotărârea a două treimi din numărul coproprietarilor, au fost declarate neconstituționale prin Decizia Curții Constituționale a R. iei nr. 1514/ 2011. Așa fiind, pentru a-și atinge scopul urmărit, reclamantul trebuie să obțină acordul scris al tuturor coproprietarilor cu privire la încetarea destinației de folosință comună și vânzarea spațiului comun, prezentându-se apoi la notarul public și la biroul de carte funciară pentru legalizarea și întabularea acordului astfel intervenit.
Împotriva hotărârii a declarat recurs reclamantul C. M. A. solicitând modificarea în tot a acesteia în sensul admiterii acțiunii, arătând în motivare următoarele :
La dosarul cauzei s-au depus tabelul cu proprietari care sunt de acord cu vânzarea spațiilor comune dezmembrate din Blocul L. Cristal și procesul verbal de dezmembrare încheiat la data de_, contractul de vânzare cumpărare.
Ținând cont că s-a solicitat ieșirea din indiviziune față de proprietarii din bloc care nu au fost de acord cu vânzarea spațiilor comune dezmembrate, prima instanță a greșit respingând acțiunea .
Recursul nu este fondat.
Potrivit dispozițiilor art. 1 lit. i din Legea locuinței nr. 114/1996 reportat la art. 26 alin. 1-2 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară prin condominiu se înțelege un imobil format din teren cu una sau mai multe construcții, dintre care unele proprietăți sunt comune, iar altele sunt proprietăți individuale, ca de exemplu un corp de locuințe multietajat, în condițiile în care se poate delimita proprietatea comună sau un ansamblu rezidențial format din locuințe și construcții cu altă destinație.
Dreptul de proprietate comună forțată îi perpetuă pe părțile comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părți determinate din acesta.
Rezultă din conținutul textelor de lege menționate că fiecare coproprietar poate exercita folosința bunului comun, cu condiția să respecte destinația acestuia și să permită exercitarea folosinței de către ceilalți coproprietari, principii preluate și concretizate la art. 646 Cod civil din secțiunea " Coproprietatea forțată"; și că bunurile aflate în coproprietate forțată sunt accesorii față de proprietatea exclusivă asupra bunurilor principale.
Restrângerea exercițiului unor drepturi poate fi dispusă numai dacă este necesară într-o societate democratică, iar măsura trebuie să fie proporțională și justificată.
De subliniat că dispozițiile fostului art. 45 alin. 3-6 (devenit prin renumerotare 26) care prevedeau că încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune în coproprietate forțată și perpetuă se poate dispune prin hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari, adoptată cu două treimi din numărul coproprietarilor, au fost declarate neconstituționale prin Decizia Curții Constituționale a R. iei nr. 1514/_, deci au devenit inaplicabile. Prin urmare, pentru realizarea dezmembrării și încetarea stării de coproprietate continuă și forțată este nevoie de unanimitate, de înscris autentic pentru constatarea consimțământului și încheierea actului autentic la notarul de stat, acte care nu au fost realizate în speță.
Numai în situația în care aceste acte au fost încheiate, însă unul sau mai mulți semnatari refuză încheierea în formă autentică a contractului de vânzare - cumpărare, cel interesat se poate adresa justiției prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare.
Față de cele ce preced, tribunalul urmează să respingă ca nefondat recursul declarat de reclamantul C. M. - A. împotriva Sentinței civile nr. 3822/_, pe care o menține în întregime.
Pentru aceste motive,
În numele Legii D E C I D E:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul C. M. A. împotriva Sentinței civile nr. 3822din_ a Judecătoriei Z. .
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 19 februarie 2013.
P. | , | Judecător, | Judecător, | Grefier, | |||
D. | P. | L. | M. T. | C. N. | C. Vlăduțiu A. |
Transferată la Tribunalul Cluj
Semnează prim grefier
D. C.
Red. D.P./_ / 2 ex.
Dact. A.L./_
| ← Decizia civilă nr. 54/2013. Prestație tabulară | Încheierea civilă nr. 26/2013. Prestație tabulară → |
|---|
