Decizia civilă nr. 1715/2013. Obligatie de a face

Decizii și sentințe civile - Curtea de Apel Cluj (2013)

R O M Â N I A

CURTEA DE APEL CLUJ

SECȚIA I CIVILĂ

DOSAR NR. _

DECIZIA CIVILĂ NR. 1715/R/2013

Ședința publică din data de 3 aprilie 2013

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE:

T. D. - președintele Secției I-a civilă

JUDECĂTORI:

A. -T. N.

M. -C. V.

GREFIER:

M. -L. T.

S-a luat în examinare recursul declarat de pârâta B. C. B.

"S. ";, împotriva deciziei civile nr. 86 din 6 noiembrie 2012, pronunțată de Tribunalul Sălaj, în dosar nr._, privind și pe reclamanții M. I. și M. A., având ca obiect obligația de a face.

La apelul nominal făcut în cauză, se prezintă reprezentanții pârâtei- recurente B. C. B. "S. "; Z., numiții D. iciuc Nicu și Pastor Beni, în calitate de pastori ai bisericii, asistați de avocat P. a Aurel și reprezentantul reclamanților-intimați Matlocsy I. și Matlocsy A., avocat

D. A. .

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Recursul este legal timbrat cu 2775,18 lei taxă judiciară de timbru și 5 lei timbru judiciar.

S-a făcut referatul cauzei, se constată că la data de 29 martie 2013 și 2 aprilie 2013 s-a depus la dosar din partea reclamanților-intimați, prin fax și prin registratura instanței, întâmpinare, prin care se solicită respingerea recursului ca nefondat. Se comunică un exemplar din întâmpinare reprezentantului pârâtei-recurente.

Se constată că la data de 1 aprilie 2013, pârâta-recurentă a depus la dosar prin registratura instanței împuternicirea avocațială pentru dl. P. a Aurel și un exemplar din oferta făcută reclamanților-recurenți, în scopul cumpărării terenului pe care a fost ridicat lăcașul de cult.

La termenul de azi, reprezentantul pârâtei-recurente depune la dosar o notă de cheltuieli și chitanța prin care se atestă plata onorariului avocațial în cuantum de 3000 lei, iar reprezentantul reclamanților-intimați depune la dosar delegația de reprezentare și chitanța prin care se atestă plata onorariului avocațial în cuantum de 500 lei.

La întrebarea instanței, reprezentantul pârâtei-recurente arată că demersurile făcute în scopul stingerii litigiului pe cale amiabilă nu au avut nici o finalitate.

Nefiind alte cereri prealabile de formulat sau excepții de invocat, Curtea declară închisă faza cercetării judecătorești și acordă cuvântul asupra recursului.

Reprezentantul pârâtei-recurente susține recursul așa cum a fost formulat scris, solicită admiterea acestuia, modificarea hotărârii recurate în sensul admiterii apelului și în principal respingerea acțiunii ca fiind nefondată, iar în subsidiar obligarea la plata redevenței conform art. 5 din contractul de concesiune, cu cheltuieli de judecată conform notei de cheltuieli depusă la dosar. Apreciază că instanța s-a pronunțat plus petita, obligând recurenta, fără nici o acoperire legală să plătească intimatei valoarea concesiunii din 6 martie 2007 și până în 31 decembrie 2011, transformând astfel o acțiune nepatrimonială, având ca obiect obligația de a face, într-o acțiune patrimonială, în realizare, fără taxă de timbru.

De asemenea, instanța prin acordarea sumei de 196.968 lei, retroactiv, a făcut o altă nelegalitate, întrucât suma putea fi stabilită de la pronunțare. Practic s-a procedat la o renegociere a contractului intervenit între părți. În mod incorect a aplicat legea instanța întrucât a stabilit o altă valoare a redevenței, câtă vreme contractul de concesiune nu a fost contestat de

intimată. Clauzele contractului se renegociază numai în cazul neîndeplinirii obligațiilor asumate cu privire la investițiile la care s-a obligat recurenta, respectiv edificarea unui locaș de cult.

În ceea ce privește cuantumul redevenței, expertul l-a stabilit la valoarea de 2.536 lei/an, însă instanța a obligat recurenta la plata unei chirii în cuantum de 40.752 lei/an, fără a avea o acoperire legală în acest sens, iar această sumă nu este echivalentă cu prețul de concesiune.

Deși în dosar exista dovada faptului că pe terenul concesionat s-a ridicat lăcașul de cult, instanța a procedat la respingerea cererii reconvenționale, iar prevederile art. 35 alin. 5 din Legea nr. 18/1991 așa cum a fost modificată ulterior, au fost greșit interpretate de instanță. Restituirea terenurilor către foștii proprietari se face doar în ceea ce privește imobilele neafectate de lucrări de investiții, or la data pronunțării sentinței de către prima instanță, construcția era realizată, potrivit contractului încheiat în anul 1994, astfel că sentința pronunțată în anul 2006 nu este opozabilă recurentei.

O altă ilegalitate comisă de instanță a fost aceea prin care a obligat recurenta la achitarea concesiunii pentru întreaga suprafață de 1132 mp, deși recurenta folosește doar 536 mp, restul terenului fiind liber de construcții.

Prin cererea reconvențională, recurenta a solicitat constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului de sub construcție având în vedere că a respectat condițiile contractuale impuse pentru a construi în termen edificiul. Câtă vreme recurenta a respectat condițiile contractuale și nu a fost parte în procesul promovat de antecesoarea reclamanților prin care a revendicat dreptul de proprietate asupra terenului, nu se poate vorbi despre reaua credință a acesteia.

Având în vedere motivele anterior prezentate, apreciază că în cauză sunt incidente prevederile art. 304 pct. 7, 8 și 9 Cod procedură civilă, și s-ar impune casarea hotărârii recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea clarificării pe deplin a obiectului cauzei, respectiv dacă este vorba despre o acțiune având ca obiect obligația de a face sau o acțiune în realizarea drepturilor pretinse. Solicită cheltuieli de judecată în cuantum de

16.301 lei conform notei de cheltuieli depusă la dosar.

Reprezentantul reclamanților-intimați solicită respingerea recursului ca nefondat, și în consecință menținerea deciziei recurate ca fiind temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată în cuantum de 500 lei, reprezentând contravaloarea onorariului avocațial, conform chitanței depuse la dosar. apreciază că în mod corect a fost stabilit prețul chiriei pentru terenul concesionat, având în vedere dispozițiile HG nr. 1886/2006 prin care se actualizează cuantumul chiriilor imobilelor care intră sub incidența art. 16 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, acesta fiind singurul criteriu după care se poate calcula chiria aferentă terenului concesionat. Pârâta nu a plătit proprietarului terenului nici măcar prețul concesiunii stabilit în contractul de concesionare încheiat cu Primăria Municipiului Z. . A pretinde reclamanților să accepte prețul concesiunii stabilit la data încheierii contractului de concesiune, ar însemna a admite că dreptul de proprietate pe care acesta l-a dobândit este golit de conținut, lipsit fiind de toate prerogativele proprietății inclusiv dreptul de a pretinde și de a culege cel puțin fructele civile ale bunului său, respectiv chiria.

În mod corect au reținut instanțele de judecată că suprafața folosită de pârâtă este de 1132 mp, astfel că prețul concesiunii trebuie achitat pentru

întreaga suprafață. Cererea pârâtei în sensul că ar trebuie să plătească contravaloarea concesiunii numai pentru suprafața de 596 mp, nu este

fondată deoarece pe diferența de teren aceasta are acces în curtea din spate, pe care tot ea o folosește. Pe teren a fost stabilit într-adevăr un drept de servitute, însă această servitute exista la data încheierii contractului de concesiune.

Referitor la modalitatea de soluționare a cererii reconvenționale, în mod corect instanța de fond a respins-o ca fiind nefondată, întrucât pârâta nu poate dobândi dreptul de proprietate asupra terenului din litigiu, deoarece asupra acestuia deține doar un drept de superficie obținut în baza contractului de concesiune, astfel că nu poate converti acest drept într-un drept de proprietate nici măcar pentru terenul de sub construcție. În aprecierea sa, temeiul de drept invocat de recurentă, respectiv art. 35 alin. 5 din Legea nr. 18/1991 nu este aplicabil în speță.

Pentru aceste motive apreciază că se impune respingerea recursului și în consecință menținerea ca temeinică și legală a hotărârii recurate și a sentinței pronunțată de instanța de fond.

C U R T E A

Prin sentința civilă nr.603/7 februarie 2012 pronunțată de Judecătoria Zalău în dosar nr._ , s-a admis cererea precizată, formulată de reclamanta M. I. ne în contradictoriu cu pârâta B. C. B. "S. "; Z. și în consecință:

S-a stabilit prețul concesiunii pentru terenul în suprafață de 1132 mp, înscris în CF nr. 5651 Z. cu nr. top. 176/1, începând cu data de_ și până la expirarea duratei concesiunii, la suma de 40.752 lei/an, plătibil în patru rate trimestriale, ce se vor actualiza cu indicele de inflație la data plății efective.

A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 196.968 lei, reprezentând valoarea concesiunii terenului mai sus identificat, pentru perioada_ -_ .

S-a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de reclamanta-reconvențională B. C. B. "S. "; Z., în contradictoriu cu pârâta-reconvențională M. I. ne, privind constatarea dreptului de proprietate în favoarea reclamantei-reconvenționale asupra imobilului lăcaș de cult cu teren aferent de 400 mp situat pe parcela cu nr. top. 176/1 și întabularea dreptului de proprietate în cf în favoarea reclamantei-reconvenționale.

A fost obligată pârâta să plătească reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 2080,56 lei.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:

Prin cererea sa din_, astfel cum a fost precizată pe parcursul judecății, reclamanta M. I. ne a chemat-o în judecată pe pârâta B.

C. B. "S. "; Z., solicitând pronunțarea unei hotărâri judecătorești prin care să se stabilească prețul concesiunii la nivelul chiriei lunare determinată conform HG nr.1886/2006 - Anexa 1, pct.4, pentru suprafața de 1132 mp teren înscris în CF nr. 5651 Z., nr.top. 176/1, teren concesionat pârâtei. A solicitat de asemenea obligarea pârâtei la plata prețului concesiunii ce se va stabili, în 4 rate trimestriale, începând cu data de_, dată de la care reclamanta a devenit proprietar tabular. Reclamanta cere și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Pe cale reconvențională, pârâta a solicitat să se constate dobândirea dreptului de proprietate pe construcția edificată (biserică) cu 4 ari teren aferent acesteia, să se stabilească valoarea reală de piață pentru cei 4 ari teren, pentru plata către reclamantă și notarea în cf a construcției, precum și intabularea dreptului de proprietate în favoarea pârâtei pentru construcție și 4 ari teren, restul terenului până la 1132 mp rămânând în folosința pârâtei potrivit contractului de concesiune. Solicită și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

S-a reținut raportat la înscrisurile depuse de părți, două expertize evaluatoare, și una topografică, faptul că terenul intravilan în suprafață de 1132 mp, înscris în CF 5651 Z. cu nr.top. 176/1 constituie proprietatea tabulară a reclamantei M. I. ne, dreptul de proprietate fiind dobândit prin restituire în temeiul Legii 10/2001, prin Dispoziția Primarului Municipiului Z. nr. 779 din_, emisă în temeiul Sentinței civile nr. 411 din_ a T. ui Sălaj. Reclamanta și-a întabulat dreptul de proprietate în cf prin Încheierea nr. 4950/_ .

Acest teren a fost concesionat în favoarea pârâtei B. C. B.

"S. "; Z., prin Contractul de concesiune nr. 6566 din_, încheiat de pârâtă cu Consiliul Local al Municipiului Z. . Dreptul de concesiune este întabulat în favoarea pârâtei prin Încheierea CF nr. 2157/_ . Având în vedere că acest drept al pârâtei era în ființă la data restituirii imobilului către reclamantă, restituirea în natură s-a realizat prin subrogarea reclamantei proprietare în drepturile concedentului, cu posibilitatea renegocierii celorlalte clauze ale contractului de concesiune.

Terenul a fost concesionat pârâtei în vederea edificării unei biserici, durata concesiunii fiind de 99 de ani, începând cu data predării-primirii

terenului. Investițiile pe care pârâta concesionară s-a obligat prin contractul de concesiune să le execute au fost realizate, din expertiza topografică efectuată în cauză rezultând că pe terenul luat în concesiune pârâta a edificat un locaș de cult, respectiv B. B. C. "S. ";.

Potrivit dispozițiilor art. 14 din Legea 10/2001 cu modificările și completările ulterioare, "dacă imobilul restituit prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească face obiectul unui contract de locațiune, concesiune, locație de gestiune sau asociere în participațiune, noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanei juridice deținătoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii.";

Dreptul de proprietate dobândit de reclamantă este opozabil pârâtei de la data de_, data intabulării dreptului în cf în favoarea reclamantei. De la acea dată reclamanta a încercat în repetate rânduri să obțină renegocierea contractului de concesiune cu pârâta. Mai mult, a făcut acesteia ofertă pentru vânzarea terenului, solicitând în schimbul imobilului prețul de 6.000 Euro/ar, adică suma de 67.920 Euro pentru întregul teren, însă pârâta a oferit inițial suma de 2500 Euro/ar, iar mai apoi, în urma negocierilor purtate, pârâta a oferit suma maximă de 4000 Euro/ar, adică 45.280 Euro pentru întregul teren.

La data încheierii contractului de concesiune cu Consiliul Local al Municipiului Z., respectiv la_, prețul concesiunii s-a stabilit la suma de 135.840 lei vechi pe an, cu indexarea acestuia anual cu rata inflației. A pretinde reclamantei să accepte acest preț, respectiv de 13.5 lei pe an, ca și contravaloare a folosinței terenului, ar însemna a admite că dreptul de proprietate pe care aceasta l-a dobândit este unul iluzoriu, lipsit de toate prerogativele proprietății, inclusiv de dreptul de a pretinde și culege cel puțin fructele civile a bunului său, respectiv chiria ori, cum este în cazul de față, prețul concesiunii.

Contractul de concesiune încheiat de pârâtă cu Consiliul Local Z. a avut ca obiect un teren din domeniul privat al Municipiului Z. și, din acest punct de vedere, el este supus regulilor de drept comun ale locațiunii, bineînțeles cu deosebirea naturii dreptului născut în favoarea concesionarului, care este unul real, spre deosebire de dreptul de creanță al

locatarului, și cu deosebirea drepturilor și obligațiilor pe care clauzele cu caracter de reglementare le naște în sarcina și în favoarea părților contractante.

S-a apreciat de către Judecătorie că reclamanta este îndreptățită să pretindă pârâtei renegocierea clauzei contractuale referitoare la prețul concesiunii, în sensul alinierii acestui preț cel puțin la valoarea chiriei stabilită prin HG 1886/2006 pentru imobilele care intră sub incidența art. 16 alin.2 din Legea 10/2001.

Prin expertiza de evaluare efectuată în cauză de expertul Ielciu Augustin, a fost stabilit prețul chiriei lunare la suma de 3 lei/mp, respectiv

3.396 lei pentru întregul teren al reclamantei, de 1132 mp, rezultând o chirie de 40.752 lei/an. La această sumă instanța a readaptat contractul de concesiune, stabilind prețul concesiunii la suma de 40.752 lei/an.

În drept, prima instanță și-a întemeiat hotărârea și pe prevederile art.1 din protocolul adițional la Convenția pentru Apărarea Drepturilor

Omului, prevăzând și faptul că prin hotărârea dată a sancționat și reaua credință. Mai trebuie precizat și faptul că pe această cale instanța sancționează reaua-credință a pârâtei care, profitând de obligativitatea legală de menținere a contractului de concesiune insistă în executarea prestației sale la prețul inițial prevăzut, în pofida dezechilibrului evident dintre contraprestațiile părților

Cu privire la cererea reconvențională s-a reținut că:

Pârâta este titulara unui drept real de concesiune, derivat din dreptul de proprietate al reclamantei, drept pe care și l-a înscris în cartea funciară. Ea nu poate converti acest drept într-unul de proprietate, nici chiar pentru terenul aferent bisericii pe care a construit-o, deoarece edificarea construcției a fost tocmai scopul concesionării și condiția pentru menținerea contractului de concesiune pe durata de 99 de ani. Dispozițiile art. 494 cod civil referitoare la accesiunea imobiliară nu funcționează și în sens invers, respectiv proprietarul construcției nu poate dobândi prin accesiune proprietatea terenului de sub construcție, iar pârâta nu poate invoca nici cel puțin buna sa credință, deoarece niciodată nu a avut temei spre a se considera și proprietară a terenului pe care a construit.

Referitor la cererea pârâtei, reclamante-reconvenționale, de a se dispune notarea construcției sale în cf, cererea nu este suficient dovedită, nefiind depusă la dosar documentația necesară notării construcției, respectiv autorizația de construire, procesul verbal de recepție, certificatul fiscal pentru imobil, etc. Pe de altă parte, este justă susținerea reclamantei în sensul că această cerere a pârâtei este lipsită de interes, deoarece notarea construcției în cf se poate realiza de pârâtă pe cale extrajudiciară, dreptul său de proprietate asupra construcției nefiind contestat de către reclamantă. Prin decizia civilă nr. 86/_ a T. ui Sălaj s-a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta B. C. B. "S. "; Z., contra

sentinței civile nr.603/2012 a Judecătoriei Z., care a fost menținută.

Pe parcursul judecării apelului, reclamanta intimată a decedat, introduși fiind în cauză moștenitorii acesteia, M. I. și M. A. .

Deliberând asupra apelului de față, tribunalul a reținuturmătoarele:

În demersul său de verificare a temeiniciei pretențiilor reclamantei, prima instanță a procedat corect luând ca premisă legală împrejurarea că, fiind vorba de un teren aflat inițial în domeniul privat al Municipiului Z., contractul prin care acesta a fost concesionat pârâtei a fost guvernat de regulile de drept comun ale locațiunii, ceea ce a permis unității administrativ teritoriale stabilirea unei redevențe sub valoarea de piață, raportat la caracterul nepatrimonial al activității desfășurate îndeobște de către o organizație religioasă.

Devenind ulterior proprietară asupra terenului obiect al contractului de concesiune, reclamantei nu i se poate pretinde același preț, reprezentând valoarea folosinței terenului.

Din această perspectivă, în mod legal instanța a făcut în cauză aplicarea dispozițiilor art. 14 din Legea nr. 10/2001, care prevăd "dacă imobilul restituit prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească face obiectul unui contract de locațiune, concesiune...noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale

persoanei juridice deținătoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii";.

Cadrul procesual a fost fixat în cauză prin cererea introductivă de instanță, precizată, iar judecătoria nu s-a pronunțat asupra a mai mult decât s-a cerut, cum susține apelanta, ci a soluționat doar cererile cu care a fost investită: a stabilit prețul concesiunii și a obligat pârâta la plata valorii concesiunii, fără ca prin aceasta să fi transformat, conform unei critici din apel, acțiunea în obligație de a face în una în realizare.

Câtă vreme apelanta, după cum rezultă din probe, a avut în folosință, în perioada supusă analizei, întreg terenul care a făcut obiectul concesiunii, în mod legal prima instanță a dispus raportat la întreaga suprafață, nu numai cu privire la cea efectiv ocupată de biserică.

Apoi ținând cont de realitatea că reclamanta a devenit proprietară asupra terenului la data de_, apar întemeiate pretențiile reclamantei ca începând cu această dată pârâta să fie obligată la plata prețului concesiunii, nefiind relevant că hotărârea prin care s-a stabilit prețul/ar a concesiunii nu este definitivă, căci în cauza de față s-au soluționat unitar ambele capete de cerere, modul lor de soluționare fiind supus și acelorași căi de atac.

Cu privire la prețul propriu-zis al concesiunii, prima instanță a dat eficiență concluziilor expertului evaluator, care propune un cuantum de 3 lei/ar, adică 3.396 lei pentru întregul teren.

Pentru argumentele prezentate de prima instanță (constând în aceea că reclamanta nu poate fi obligată la o liberalitate indirectă, prin menținerea valorii inițiale a concesiunii) apare irelevant în cauza de față a se ține seama de redevența achitată la acest moment de către alte lăcașuri de cult concesionate de Municipiului Z., în condițiile în care proprietarul tabular în litigiul de față este un particular.

Verificând criticile apelantei cu privire la modul de soluționare a cererii reconvenționale, s-a constatat că în cauză, contrar susținerilor sale, în speță nu sunt aplicabile dispozițiile art.35 din Legea nr.18/1991, căci lăcașul de cult a fost edificat ulterior adoptării acestui act normativ, care reglementează exclusiv situația existentă până la data de 31 decembrie 1989.

Cum cu temei se reține în hotărârea atacată, reclamanta reconvențională poate solicita pe cale necontencioasă notarea construcției mai ales că potrivit concluziilor expertizei, o parte din construcție este edificată pe terenul unui terț.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta, solicitând modificarea în sensul admiterii apelului și în principal, respingerea acțiunii ca nefondată, iar în subsidiar, obligarea pârâtei la plata redevenței conform art. 5 din contractul de concesiune.

În motivarea recursului pârâta a invocat următoarele:

Instanța a fost sesizată cu o acțiune având ca obiect obligație de a face, respectiv stabilirea prețului concesiunii și a modalității de plată.

Instanța a pronunțat un plus petit, obligând pârâta, fără nicio acoperire legală, să plătească intimatei valoarea concesiunii, începând cu_, în sumă de 196.968 lei, fără ca cineva să fi formulat o astfel de cerere.

O altă critică vizează momentul de la care instanța a stabilit plata retroactivă a valorii concesiunii, acesta putând fi numai de la pronunțare.

Sentința a renegociat contractul dintre părți, stabilind în continuare obiectul de plată, aceasta fiind o modificare a contractului încheiat între părți.

Până la pronunțarea hotărârii se poate dispune actualizarea sumei prevăzute în contract, în caz de neplată a redevenței.

Este greșită și incorect aplicată legea prin stabilirea unei alte valori a redevenței, câtă vreme contractul de concesiune nu a fost contestat de intimată.

Refuzul intimatei de a primi prețul concesiunii, nu o îndreptățește la alt preț, ci la adaptarea lui potrivit condițiilor menționate în contract.

În ce privește redevența, expertul a stabilit-o la 2536 lei pe an, iar instanța, fără nicio acoperire legală, a obligat pârâta la plata chiriei în sumă de 40.752 lei pe an, care nu este suma echivalentă cu prețul de concesiune.

În această privință, la dosar s-au depus mai multe contracte de concesiune, care au în vedere tot prețul de piață din zone diferite ale orașului Z., valoarea acestora fiind în jurul prețului stabilit de expert (3629 lei pe an în 2012).

Instanța de fond a respins în totalitate cererea reconvențională deși la dosar există dovada certă a edificării construcției pe teren.

Greșit s-au interpretat dispozițiile art.35 alin. 5 din Legea nr.

18/1991.

Restituirea către foștii proprietari a terenurilor se face doar cu privire la cele neafectate de lucrări de investiții. Or, la data pronunțării sentinței civile nr. 411/2006 supraedificatele erau realizate potrivit contractului de concesiune încheiat în 1994, iar această sentință nu este opozabilă pârâtei.

Nimeni nu a negat dreptul de proprietate al pârâtei pe construcție, în raport de aceasta justificându-se concesiunea terenului de sub construcție.

Un alt motiv de nelegalitate privește obligarea recurentei să achite prețul concesiunii, pentru toată suprafața de teren de 1132 mp, câtă vreme s-a arătat că aceasta folosește doar 596 mp, restul terenului fiind liber, la dispoziția intimatei.

Instanța a ignorat poziția recurentei, care a arătat că nu mai dorește tot terenul, decât cel de sub construcție.

Recurenta a solicitat prin cererea reconvențională constatarea dobândirii unui drept de proprietate asupra terenului de sub construcție, câtă vreme a respectat condițiile contractuale impuse pentru a construi edificiul.

Incorect s-a stabilit că nu se poate reține buna credință a recurentei câtă vreme aceasta a respectat contractul de concesiune și nu a fost parte în procesul promovat de antecesoarea reclamantelor în vederea redobândirii dreptului de proprietate asupra terenului.

În consecință, recurenta a solicitat casarea cu trimitere spre rejudecare, și clarificarea deplină a obiectului litigiului - acțiune în obligație de a face sau acțiune în realizarea drepturilor pretinse de intimată și acordate de instanță fără acoperire legală.

Neexistând o denunțare a contractului din partea intimatei, se impune respectarea lui, cu respingerea pretențiilor ca nefondate.

Prin întâmpinarea formulată (f. 27-29), reclamanții intimați au solicitat respingerea recursului ca nefondat și obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea întâmpinării intimații au arătat că prin sentința civilă nr. 411/_ a T. ui Sălaj s-a dispus anularea Dispoziției nr. 13359/2004 emisă de Primarul municipiului Z. și restituirea în natură - prin subrogare în drepturi - a terenului în suprafață de 1132 mp înscris în Cf nr. 5651 Z., nr. top 176/1, în favoarea antecesorilor intimaților.

Intimații au invocat dispozițiile art. 14 din Legea nr.10/2001.

Prin acțiunea promovată, antecesoarea intimaților, decedată în cursul procesului, a solicitat obligarea pârâtei la plata prețului concesiunii de la data intabulării dreptului de proprietate asupra terenului ce i-a fost restituit

-_ .

Au avut loc negocieri cu reprezentanții pârâtei pentru renegocierea clauzelor contractului de concesiune privind prețul, însă acestea nu au dat rezultat.

În opinia intimaților singurul criteriu obiectiv după care se poate calcula chiria aferentă terenului concesionat este HG nr. 1886/2006, prin care se actualizează anual cuantumul chiriilor lunare aferente imobilelor care intră sub incidența art. 16 alin. 2 din Legea nr.10/2001.

A pretinde actualilor proprietari să accepte prețul concesiunii stabilit la data încheierii contractului de concesiune, ar însemna golirea de conținut a dreptului de proprietate.

Referitor la suprafața folosită de recurentă, corect au reținut instanțele că suprafața concesionată este de 1132 mp, prețul concesiunii impunându-se a fi achitat pentru această suprafață.

Nu este întemeiată cererea recurentei privind plata concesiunii doar pentru terenul de sub biserică - 596 mp - deoarece aceasta folosește întreaga suprafață concesionată.

În ce privește dreptul de servitute în favoarea imobilului cu nr. top 176/2/2, acesta exista și la data încheierii contractului de concesiune cu Primăria Zalău, pârâta cunoscând situația juridică a terenului.

În ceea ce privește cererea reconvențională, în mod corect aceasta a fost respinsă ca nefondată.

Pârâta nu poate dobândi drept de proprietate asupra terenului, având un drept de superficie în baza contractului de concesiune.

Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, curtea constată că acesta este fondat, urmând a fi admis, dându-se eficiență solicitării recurentei de casare cu trimitere spre rejudecare, pentru următoarele considerente:

Prin acțiunea formulată de reclamanta M. I. ne (decedată în cursul procesului, fiind continuată de moștenitorii M. A. și M. I.

, precizată la termenul de judecată din_ (f. 178 dosar fond), s-a solicitat obligarea pârâtei B. C. B. "S. "; Z. la plata prețului concesiunii actualizat cu indicele de inflație la data plății efective, începând cu data de_ .

Data de la care s-a solicitat obligarea pârâtei la plata prețului concesiunii a fost menționată încă în acțiunea introductivă, această solicitare fiind implicit menținută și prin precizarea de acțiune.

Critica vizând greșita obligare a pârâtei la plata sumelor stabilite de prima instanță retroactiv, pe considerentul că nu a existat o astfel de cerere, este, prin urmare, nefondată.

Analizând hotărârea primei instanțe în privința modului de soluționare a cererii de obligare a pârâtei la plata prețului concesiunii actualizat cu indicele de inflație la data plății efective, precum și critica formulată în apel de către pârâtă cu privire la această soluție, curtea reține următoarele:

Așa cum reiese din acțiunea introductivă și precizarea de acțiune, solicitarea reclamantei a fost aceea de "obligare a pârâtei la prețului concesiunii actualizat cu indicele de inflație la data plății efective"; (f. 1, 178 dosar fond).

Cu ocazia susținerii cuvântului pe fond (f. 184 dosar fond) și a concluziilor scrise (f. 185 dosar fond), reclamanta a solicitat obligarea pârâtei "să plătească o chirie conform HG nr. 1886/2006";, respectiv

"valoarea chiriei să fie calculată conform pct. 3 din raportul de expertiză întocmit, având în vedere prețurile prevăzute în HG nr. 1886/2006.

Soluționând cauza, prima instanță a stabilit prețul concesiunii astfel cum a fost solicitat de reclamantă prin concluziile scrise, prima instanță a reținut următoarele considerente:

"Contractul de concesiune încheiat de pârâtă cu Consiliul Local Z. a avut ca obiect un teren din domeniul privat al Municipiului Z. și, din acest punct de vedere, el este supus regulilor de drept comun ale locațiunii, bineînțeles cu deosebirea naturii dreptului născut în favoarea concesionarului, care este unul real, spre deosebire de dreptul de creanță al locatarului, și cu deosebirea drepturilor și obligațiilor pe care clauzele cu caracter de reglementare le naște în sarcina și în favoarea părților contractante. În cazul contractului încheiat de pârâtă, scopul concesiunii nefiind acela de exploatare a bunului concesionat în vederea realizării de profit, redevența nu poate fi nici ea stabilită ca și cotă procentuală din profitul obținut de concesionar prin exploatarea bunului, ci ea trebuie să reprezinte contravaloarea dreptului de folosință transmis. Iar dacă unității administrativ-teritoriale i se poate recunoaște dreptul de a transmite această folosință în schimbul unei redevențe ce se situează ca și cuantum mult sub valoarea de piață a dreptului de folosință, în scopul susținerii unor interese sociale, culturale ori religioase, cum este în cazul pârâtei, reclamantei, ca proprietară a bunului supus concesiunii, nu i se poate impune să accepte o astfel de liberalitate indirectă în susținerea aceluiași scop.

De aceea, instanța apreciază că reclamanta este îndreptățită să pretindă pârâtei renegocierea clauzei contractuale referitoare la prețul concesiunii, în sensul alinierii acestui preț cel puțin la valoarea chiriei stabilită prin HG 1886/2006 pentru imobilele care intră sub incidența art. 16 alin.2 din Legea 10/2001 ( este vorba de imobilele necesare și afectate exclusiv și nemijlocit activităților de interes public, de învățământ, sănătate ori social- culturale).

Raportat la aceste criterii, prin expertiza de evaluare efectuată în cauză de expertul Ielciu Augustin, a fost stabilit prețul chiriei lunare la suma de 3 lei/mp, respectiv 3.396 lei pentru întregul teren al reclamantei, de 1132 mp, rezultând o chirie de 40.752 lei/an. La această sumă instanța va readapta contractul de concesiune, stabilind prețul concesiunii la suma de 40.752 lei/an";.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta, printre alte motive de apel fiind invocat și următorul:

"Instanța a stabilit în mod greșit obligarea la plata valorii indicate de expert ca și chirie și nu redevență. Redevența stabilită de expert este la suma de 2536 lei/an, instanța, fără acoperire legală, obligând la plata de chirie

(40.752 lei pe an), care nu este echivalent cu prețul de concesiune, astfel cum arată și expertul (f. 2 dosar apel, motivul 2).

În ce privește redevența criticată de noi la motivul 2 de casare, arătăm că redevența indicată de expert la 2536 lei pe an este reală și corespunde și cu practica de pe piață, în cazuri similare. Anexăm prezentei Act adițional la contractul de concesiune pentru B. Penticostală din Z. pe anul 2011 în valoare de 3518,60 lei, pe anul 2012 - 3629 lei (f. 6 dosar apel, motivul 3)";.

Analizând statuările primei instanțe cu privire la modul de stabilire a prețului concesiunii, precum și motivul de apel indicat, curtea reține următoarele aspecte de nelegalitate:

Prima instanță s-a pronunțat asupra unei cereri care nu a fost formulată în condiții procedurale, respectiv în cadrul acțiunii introductive sau a unei precizări ulterioare, care să fie pusă în discuția contradictorie a părților.
Așa cum s-a arătat anterior, prin acțiune și prin precizarea acesteia, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata prețului concesiunii actualizat cu indicele de inflație la data plății efective, solicitarea de obligare la plata valorii chiriei conform HG nr. 1886/2006 fiind formulată pentru prima dată cu ocazia susținerii cuvântului pe fond, reiterată în cadrul concluziilor scrise, adică ulterior închiderii cercetării judecătorești.
Or, potrivit art. 129 alin. 6 Cod proc.civ., judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecății, iar în speță, cererea de obligare la plata valorii chiriei conform HG nr. 1886/2006, nu a constituit o cerere dedusă judecății potrivit cerințelor art. 112, 132 alin. 1 Cod proc.civ.
Așa cum reiese din considerentele hotărârii primei instanțe, singurul argument reținut de prima instanță în stabilirea prețului concesiunii la valoarea calculată în baza HG nr. 1886/2006 este acela că unei persoane particulare, spre deosebire de unitatea administrativ- teritorială, nu i se poate pretinde să transmită folosința terenului în schimbul unei redevențe situate ca și cuantum mult sub valoarea de piață a dreptului de folosință.
Or, această argumentație nu este una juridică.
O argumentație juridică se fundamentează pe dispoziții legale incidente speței ce face obiectul judecății.
Verificând incidența HG nr. 1886/2006, astfel cum a fost modificată prin HG nr. 343/2007, curtea constată că acest act normativ nu este aplicabil în speță.
Imobilul în litigiu îl constituie o suprafață de teren care a făcut obiectul unui contract de concesiune, încheiat între Consiliul Local al municipiului Z. și pârâtă, la data de_, în suprafață de 1132 mp teren, pe o durată de 99 de ani, destinația fiind prevăzută în certificatul de urbanism (f. 6-8 dosar fond).
HG nr. 1886/_ are ca obiect de reglementare, astfel cum rezultă din însuși titlul său, stabilirea cuantumului chiriilor aferente imobilelor care fac obiectul prevederilor art. 16 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, ale art. 1 alin. 10 din OUG nr. 94/2000 și ale art. 1 alin. 5 din OUG nr. 83/1999.
Obiectul său de reglementare este circumscris așadar strict categoriilor de imobile la care face referire expresă sfera sa de reglementare nefiind susceptibilă de extindere și unor alte imobile, decât cele cu privire la care în mod explicit face referire.
Reiese așadar că un alt motiv de nelegalitate al hotărârii primei instanțe, pe lângă cel arătat la pct. 1, este acela că a stabilit un cuantum al chiriei în temeiul unui act normativ inaplicabil în speță.
Este de remarcat faptul că însăși reclamanta (în prezent decedată) a încheiat un contract de închiriere pentru suprafața de 1182 mp teren intravilan, situat în Z., str. G. D. nr. 2, adică la aceeași adresă administrativă ca și terenul în litigiu, pentru prețul de 250 euro pe lună, pe o perioadă de 4 luni, la data de_, cu locatara SC Consinit SRL (f. 153 dosar fond). Or, raportat la acest contract, având ca obiect teren situat în același loc cu cel în litigiu, având chiar o suprafață mai mare cu 60 mp, în care prețul este de 250 euro pe lună (aproximativ 1100 lei), reiese că prețul de 3396 lei pe lună pentru suprafața de 1132 mp este exagerat.
Prețul redevenței nu se stabilește în raport de calitatea concedentului și respectiv a concesionarului, ci de bunul ce face obiectul concesiunii.
Împrejurarea că pârâta a edificat pe terenul concesionat de la Consiliul Local Z. un locaș de cult, nu constituie un argument care să justifice stabilirea unui preț exagerat pentru folosința terenului.
Trecând la modul în care instanța de apel a supus analizei critica adusă hotărârii primei instanțe sub aspectul greșitei stabiliri a cuantumului chiriei, astfel cum au fost indicate aceste motive de apel mai sus, se constată următoarele:

Instanța de apel nu s-a pronunțat asupra acestui motiv de apel nici punctual și nici nu se poate desprinde, din ansamblul considerentelor, că

instanța de apel ar fi analizat acest motiv.

Practic, această critică nu a fost supusă analizei, instanța de apel limitându-se a arăta în considerentele sale următoarele:

"În demersul său de verificare a temeiniciei pretențiilor reclamantei, prima instanță a procedat corect luând ca premisă legală împrejurarea că, fiind vorba de un teren aflat inițial în domeniul privat al Municipiului Z., contractul prin care acesta a fost concesionat pârâtei a fost guvernat de regulile de drept comun ale locațiunii, ceea ce a permis unității administrativ teritoriale stabilirea unei redevențe sub valoarea de piață, raportat la caracterul nepatrimonial al activității desfășurate îndeobște de către o organizație religioasă.

Devenind ulterior proprietară asupra terenului obiect al contractului de concesiune, reclamantei nu i se poate pretinde același preț, reprezentând valoarea folosinței terenului.

Omițând analizarea acestui motiv de apel instanța a soluționat procesul fără a intra în cercetarea fondului, fiind astfel incident motivul de casare prev. de art. 312 alin. 1, 3,5 Cod proc.civ., în temeiul căruia curtea va admite recursul declarat de pârâta B. C. B. "S. "; Z.

împotriva deciziei civile nr. 86 din_ a T. ui Sălaj pronunțată în dosar nr._, pe care o va casa cu trimitere spre rejudecarea apelului aceleiași instanțe, Tribunalul Sălaj.

Cu ocazia rejudecării, instanța de apel va analiza hotărârea primei instanțe prin prisma tuturor motivelor de apel invocate:

Va stabili obiectul pretenției deduse judecății, astfel cum acesta e formulat prin acțiunea introductivă și precizarea de acțiune (f.1,178 dosar fond).

În cuantificarea pretenției instanța va avea în vedere împrejurarea că reclamanții (în calitate de succesori ai reclamantei decedate în cursul procesului), au dobândit în temeiul art. 14 din Legea nr.10/2001, calitatea de concedenți, fiind îndreptățiți să încaseze o redevență calculată la valoarea de circulație actuală a terenului în suprafață de 1132 mp.

În acest demers, instanța va pune în discuția părților oportunitatea efectuării unui supliment de expertiză sau a unei noi expertize având ca obiectiv determinarea prețului concesiunii în funcție de criteriile legale pentru terenul în suprafață de 1132 mp.

În ipoteza administrării acestei probe, dacă instanța de rejudecare va aprecia oportun, va solicita expertului desemnat să ia în considerare la efectuarea expertizei, ca punct de reper și contractele de concesiune depuse la dosar în apel (f. 12-15 dosar apel).

În ceea ce privește cererea reconvențională, instanța de rejudecare va analiza criticile formulate în apel de către pârâtă, asupra modului de soluționare a acesteia.

Instanța de apel va verifica susținerea pârâtei prin care aceasta a arătat că "nu mai dorește tot terenul ce a fost inițial concesionat, decât ceea ce este sub construcția bisericii";, din perspectiva admisibilității acestei cereri, raportat la momentul când a fost formulată.

Întrucât părțile au susținut că promovarea prezentului litigiu a fost precedat de anumite negocieri, instanța de rejudecare le va pune în vedere să facă dovada datei la care au avut loc și aspectelor pe care aceste negocieri le-au vizat.

Aceste împrejurări prezintă relevanță la soluționarea petitului privind data de la care se pateu stabili în sarcina pârâtei obligația de a plăti noua redevență, raportat la natura obligației și la dispozițiile art. 1079 C. civil 1865, aplicabil în speță raportat la data promovării acțiunii.

Văzând și dispozițiile art. 312 alin. 1,3,5 Cod proc.civ.,

PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E :

Admite recursul declarat de pârâta B.

B. "S. "; Z.

împotriva deciziei civile nr. 86 din_ a T.

ui Sălaj pronunțată în

dosar nr._, pe care o casează cu trimitere spre rejudecarea apelului aceleiași instanțe, Tribunalul Sălaj.

Decizia este irevocabilă.

Dată și pronunțată în ședința publică din_ .

PREȘEDINTE

JUDECĂTORI

GREFIER

T. D.

A. -T. N.

C. V. M.

L. T.

Red. M.V. dact. GC 3 ex/_

Jud. apel: M.T.Lazoc, D.D.I.

← Sentința civilă nr. 495/2013. Obligatie de a face		Decizia civilă nr. 337/2013. Obligatie de a face →

Decizia civilă nr. 1715/2013. Obligatie de a face

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Decizia civilă nr. 1715/2013. Obligatie de a face