Decizia civilă nr. 180/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ NR.180/R/2013 ȘEDINȚA PUBL. Ă DE_ RUARIE 2013 INSTANȚA ESTE CONSTITUITĂ DIN: PREȘEDINTE: D. -I. T.
JUDECĂTOR: E. L.
JUDECĂTOR: M. | O. | -S. |
GREFIER: L. | M. |
Pe rol fiind pronunțarea hotărârii asupra recursului promovat de recurenții reclamanți C. LOCAL AL M. C. N. și M. C. N.
P. SA și de recurenta pârâtă N. P. C. împotriva sentinței civile nr. 6503/_, pronunțată în dos. nr._ al Judecătoriei C. -N.
, având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică nu se prezintă nimeni. Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care se constată că dezbaterea asupra recursului a avut loc în ședința publică din data de_, când părțile prezente au pus concluzii, conform încheierii de ședință din acea zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie.
T. UL
Deliberând reține că prin sentința civilă nr. 6503/_, pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria Cluj-Napoca a admis în parte cererea formulată de reclamații C. Local al municipiului C. -N. și M. C. -
N., reprezentați prin primar în contradictoriu cu pârâta N. P. C. .
A obligat pârâta să plătească reclamanților suma de 4351,71 lei reprezentând contravaloarea chiriei restante aferente perioadei noiembrie 2009 - februarie 2011 și suma reprezentând contravaloarea penalităților de întârziere ce vor fi calculate în felul următor:
penalități în cuantum procentual de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere calculate asupra debitului restant de 59,50 lei pentru întârzierea la plată a chiriei aferente lunilor noiembrie 2009 - martie 2010, de la data scadenței până la achitarea debitului restant
penalități în cuantum procentual de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere calculate asupra debitului restant de 1.115,80 lei pentru întârzierea la plată a chiriei aferente lunilor aprilie 2010 - iulie 2010, de la data scadenței până la achitarea debitului restant
penalități în cuantum procentual de 0,5% pentru fiecare zi de întârziere calculate asupra debitului restant de 1952,65 lei pentru întârzierea la plată a chiriei aderente lunilor august 2010 - februarie 2011, de la data scadenței până la achitarea debitului restant.
A compensat cheltuielile de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de_ sub nr._, reclamanții C. LOCAL AL M. C. N. și
M. C. N. P. SA a solicitat instanței obligarea pârâtei N.
P. C. să plătească suma de 11.444,01 lei cu titlu de debit restant, format din 4.351,71 lei - chirie locuința aferenta perioadei noiembrie 2009- februarie 2011 (16 luni restante) si 7.092,30 lei majorări de întârziere calculate pentru perioada_ -_ ; obligarea pârâtei plata majorărilor de întârziere pana la data plații efective a debitului si la plata cheltuielilor de judecata .
În motivare, reclamanții au arătat că la data de_, C. local al municipiului C. -N. a încheiat cu pârâții contractul de închiriere nr.57345/_, având ca obiect spațiul cu destinație de locuință situat in
-N., str.M., nr.41, bloc M3, ap.8, cu o suprafața locuibila de 19,79 mp si dependințe de 24,90 mp, perioada contractului fiind stabilita la 5 ani cu termen de expirare la_ .
Se arata ca locuința aflata in litigiu, face parte din domeniul privat al statului, in administrarea C. ui local al municipiului C. -N., in temeiul Legii nr. 152/1997. Contractul de închiriere a fost încheiat atât in temeiul acestui act normativ, cat si in temeiul HG nr.962/1999, a Legii 213/1998, OUG nr.40/1999, Legii nr.214/2001, HCL 125/2003 si HCL nr.227/2003
Astfel, potrivit clauzelor contractuale, termenul de locațiune a fost stabilit pentru perioada_ -_ . Articolul 4 prevede ca la expirarea termenului de închiriere, contractul poate fi reînnoit cu acordul C. ui local al municipiului C. -N.
, in
conformitate cu legislația in vigoare la acel moment. De asemenea, părțile au stabilit ca locatarii datorează chiria începând cu data de_, si se achita pana la data de 30 a flecarei luni, pentru luna in curs.
La articolul 6 din contract, se prevede actualizarea chiriei in funcție de rata anuala a inflației, prin Hotărâre a Guvernului, pana la data de 31 ianuarie a fiecărui an, conform prevederilor art.27 alin.2 din OUG nr.40/1999.
In alta ordine de idei, se arată că prin art.10.a.1 părțile au reglementat ca in situația în care vor apare alte reglementari legale privind
închirierea locuințelor construite din fondurile ANL, clauzele vor fi renegociate cu stabilirea altor condiții de aplicare a celor stipulate anterior.
Conform art.14 din contract, se prevede ca pe toata durata închirierii se vor supune legislației in vigoare in România. La data încheierii contractului de închiriere, s-a stabilit chiria de 11,90 Ron (119.000 ROL).
La expirarea duratei contractului, C. ui local al municipiului C. -N. a transmis pârâtei prin adresa nr.138819/451.1/_ următoarele:
Potrivit Legii nr.89/2008, pentru modificarea si completarea Legii nr.152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, contractele de închiriere se încheie pe o durata de 5 ani de la data repartizării locuinței. După expirarea acestei perioade contractuale, prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioadă de un an in următoarele condiții:
prin recalcularea chiriei in condițiile prevederilor art.31 din Legea locuinței nr.114/1996, pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani;
prin păstrarea condițiilor contractuale inițiale referitoare la cuantumul chiriei pentru titularii de contract care nu au împlinit vârsta de 35 de ani.
Prevederile aliniatului precedent se aplica la toate prelungirile succesive ale contractului închiriere, realizate in condițiile legii. Astfel, C. local al
municipiului C. -N., analizând referatul 59409/_ al Direcției patrimoniul municipiului si evidenta proprietății, a aprobat prin HCL nr. 185/2009, prelungirea pe o perioada de un an a contractelor de închiriere in regim ANL. M. ivat de faptul ca pârâta a împlinit vârsta de 35 de ani, s-a procedat atât la recalcularea chiriei, cat si la prelungirea duratei de închiriere. Ulterior, prin HCL 385/2009 s-a aprobat prelungirea pe o perioada de un an a acestui antract, începând cu data de_ . Astfel, s-a încheiat actul adițional nr.2/_, potrivit căruia durata locațiunii a fost prelungita de la data de_ pana la_, respectiv chiria datorata de către pârâți si s-a majorat la 278,95 lei începând cu data de_, cu mențiunea ca aceasta chirie se va achita până la data de 30 a fiecărei luni, pentru luna in curs. In aceste condiții, reclamanții au invitat parata la sediul Primăriei C. -
N. in vederea semnării actului adițional la contractul de închiriere, vizând prelungirea si recalcularea chiriei. Pârâta a dat curs solicitării si a semnat actul adițional fără a avea mențiuni. Mai mult decât atât, prin HCL nr.290/2010 s-a aprobat prelungirea contractului de închiriere pentru perioada_ -_, sens in care s-a întocmit un alt act adițional, încheiat pe data de_ si semnat de către parata.
Raportat la dispozițiile art.6/2 pct (4) din Legea nr.89/2008, s-a prelungit durata de locațiune pe un an, prin recalcularea chiriei, in condițiile prevederilor art.31 din Legea locuinței nr.114/1996, pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani. In aceste condiții, pârâta nu si- a îndeplinit obligațiile contractuale de achitare a chiriei, dovedindu-si reaua credința in executarea acestora. Mai mult, aceasta a continuat sa uzeze de bunul aflat in proprietatea Statului R. refuzând sa dețină un titlu valabil pentru ocuparea imobilului.
In alta ordine de idei, se arata si faptul ca un contract de închiriere vizând imobile aflate in proprietatea statului conține clauze nenegociabile, cum sunt cele referitoare la cuantumul chiriei.
In ceea ce privește petitul 2 al acțiunii, privind obligația de plata a majorărilor de întârziere aferente debitului, pana la data plații efective a acestuia, părțile contractante, au prevăzut la art.7 al contractului de închiriere, ca "neplata in termen a chiriei lunare, atrage majorări de întârziere conform legislației financiar bugetare in vigoare, si ca acestea se datorează fără punerea in întârziere, de la data scadentei chiriei (prima zi care urmează aceleia când suma a devenit exigibila).
Prin actul adițional încheiat la data de_, in baza HCL nr.284/2010, acest articol s-a modificat in sensul ca " începând cu data de_ nivelul majorărilor de întârziere este de 0,5%/zi din cuantumul obligației neachitate in termen, calculate pentru fiecare zi, începând cu ziua următoare termenului de scadenta si pana la data stingerii sumei datorate inclusiv.
În drept au fost invocate prevederile art.969 alin.1 C.civ, art.1429 C.civ., .civ, Legea nr.152/1998 republicata, cu modificările si completările ulterioare, Legea 18, Legea nr.114/1996, HG nr.165/2008, HCL nr.185/_
, 284/2010 iar în probațiune cererii de chemare în judecată i-au fost atașate contractul de închiriere nr.57345/_, actele adiționale,fisa de calcul a chiriei, situația debitului, somația notificarea de plata si confirmarea de primire.
Legal citată, pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat instanței respingerea cererii formulate de reclamanți.
În apărare, pârâta a arătat că la data de_ a încheiat un contract de închiriere cu reclamanții având numărul 57345 având ca obiect imobilul
apartament situat in C. -N., str. M., nr. 41, bl. M3, ap.8, jud. C., pe o perioada de 5 ani, adică pana la data de_ .
Acest contract a fost încheiat pe o perioada ferma de 5 ani, cu o chirie de
119.000 lei lunar, contractul putând fi reînnoit la expirarea acestui termen.
Conform articolului 6 din contract" orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica in scris chiriașului înaintea termenului scadent de plata", astfel ca la data de_ a fost chemata la sediul primăriei pentru a semna actul adițional nr. 1 la contractul de închiriere, prin care a fost anunțată ca urmează sa achite o chirie majorată in suma de 48,8 lei începând cu data de_ . Având in vedere ca la articolul 6 din contract se prevede ca se poate actualiza chiria in funcție de rata inflației si ca a fost anunțată de către reprezentanții reclamantei ca așa se va întâmpla, nu a negociat nimic in legătura cu aceasta modificare si a acceptat fără obiecțiuni majorarea chiriei. Practic de la aceasta data a achitat chiria in acest cuantum.
Cum la data de_ expira contractul de închiriere, la data de_ a înregistrat 2 cereri către Primăria C. prin care a solicitat prelungirea perioadei de închiriere cu încă un an, iar in cea de-a doua cerere a solicitat aprobarea cumpărării apartamentului.
Astfel la cererea de prelungire a perioadei de închiriere, înregistrata sub numărul 138819/451.1/_ s-a răspuns ca aceasta va fi analizata in vederea prelungirii contractului de închiriere, lucru care nu s-a întâmplat pana in anul 2010. De asemenea cu aceeași ocazie a solicitat printr-o cerere înregistrata sub numărul 138817/_ aprobarea cumpărării apartamentului, răspunsul fiind ca aceasta cerere va fi analizata după expirarea perioadei contractuale si stabilirea valorii de vânzare a apartamentelor, lucru care de asemenea nu s-a realizat.
Ca urmare a faptului ca Primăria a omis sa prelungească contractul de închiriere pentru perioada_ -_ si_ -_, a rămas in continuare in spațiul locativ amintit, continuând sa plătească lunar, de buna credința, chiria stabilita in actul adițional nr.1.
In aceste condiții in care a continuat sa păstreze folosința bunului, după perioada de expirare a contractului de închiriere, fără ca reclamanta sa se opună in vreun fel, fără sa propună prelungirea in alte condiții decât cele de până atunci, in special la cuantumul chiriei, fără sa se ceară concediul contractului inițial, consider oportun sa invoce tacita relocațiune, in speța existând toate regulile acestei instituții pentru ca ea sa fie aplicabila.
Ulterior a mai fost încheiat un act adițional având nr. 2 din data de _
, act adițional care practic a dat naștere acestui litigiu.
Astfel, prin acest contract, intr-un mod cu totul abuziv, s-a prelungit retroactiv contractul de închiriere, așa după cum se consemnează in acest act, de la data de_ pana la data de_ conform HCL 185/2009, si de la_ si pana la_ conform HCL 385/2009.
Cu privire la aceasta chestiune se precizează, ca cele doua HCL-uri sunt cu totul nelegale si abuzive, in sensul ca prelungesc in 2010 contractul de închiriere pentru anii 2008, 2009 si 2010, adică retroactiv, încălcându-se principiul neretroactivității. Mai mult DEX-ul limbii romane arata ce înseamnă substantivul PREL. IRE ~i f. 1) v. A PREL. I și A SE PREL. I.
2) Parte adăugată (în spațiu și timp) a ceva. ~ea adunării. ~ea unei păduri. 3) Perioadă de timp acordată pentru îndeplinirea unui act peste un anumit termen inițial stabilit, /v. a (se) prelungi.
Deci si din aceasta explicație se deduce ca aceste acte normative trebuiau sa isi producă efectele pentru viitor si nicidecum pentru trecut.
Ceea ce a contestat in acel moment, cu ocazia semnării acestui act adițional, ulterior in scris, prin adresa 67801/45/_ si in prezent prin întâmpinare, este ca i s-a impus, in mod unilateral si cu totul abuziv, profitându-se de poziția dominanta in cadrul acestui raport contractual, in sensul ca daca nu semna acest act risca să ajung in strada, ca trebuia sa achit chiria majorata încă de la data de_ . Cu alte cuvinte se stabilește, fără a avea un cuvânt de spus, o majorata pentru doi ani anteriori, pentru care deja achitase chiria stabilita prin actul adițional nr.1. Cu toate ca a semnat acest act adițional, a contestat încă de la început impunerea unei clauze abuzive, aceea de a achita chiria majorata pentru 2 ani anteriori actului, adică retroactiv. Astfel se considera ca este culpa sa, ca reprezentanții Primăriei nu au prelungit in 2008 si 2009 contractul de închiriere si nu au majorat încă de pe atunci cuantumul chiriei.
Cu alte cuvinte arată că i se cere sa achite un debit stabilit in mod unilateral retroactiv, si ca ridicolul sa fie absolut sa achite si majorări de întârziere la acest debit. Daca persoanele care au emis aceasta notificare ar fi avut minime cunoștințe juridice, trebuiau sa știe ca majorările de întârziere, sau penalitățile, se datorează unei culpe contractuala a părții care trebuie sa le achite. Insa in acest caz consideră că nu are vreo culpa in faptul ca nu a știut încă din 2008 ca in 2010 i se va mari cuantumul chiriei, si ca trebuia sa achite încă din 2008 chiria care urma sa se mărească in 2010, astfel ca apoi sa fie pusa la plata penalităților, pentru întârziere la plata pentru aceasta perioada.
În drept au fost invocate prevederile art.115 si urm. C.pr.civ. iar în probațiune întâmpinării i-au fost atașate înscrisuri. adresa 67801/45/_, invitație la conciliere, notificarea 190/303/_, răspunsul la cererea mea de prelungire a perioadei de închiriere, înregistrata sub numărul 138819/451.1/_, cerere înregistrata sub numărul 138817/_ privind aprobarea cumpărării acestui apartament, chitanța MCJ 283570/_
, chitanța MCJ 333459/04.02.2O1O, chitanța nr 5195/_, OP-urile martie 2010 si pana in octombrie 2011.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța de fond a reținut următoarele:
Între reclamantul C. Local al municipiului C. -N. și pârâta N.
P. C. (fostă Vadean) a fost încheiat în data de_ contractul de
închiriere înregistrat sub nr. 57345 având ca obiect locuința situată în C. -N.
, str. M., nr. 41, bl. M3, ap. 8 pentru o chirie lunară, la acea dată de
119.000 lei (RON), termenul locațiunii fiind de 5 ani. Potrivit art. 7 din contractul părților, neplata la termen a chiriei lunare atrage dobânzi de
întârziere și majorări de întârziere stabilite conform legislației financiar- bugetare în vigoare, fără punere în întârziere și începând cu data scadenței.
În data de_, părțile au semnat un act adițional la contractul de închiriere prin care s-a stabilit prelungirea contractului de închiriere de la data de_ până la data de_, respectiv de la data de_ până la data de_ . Totodată, prin același act, semnat de către ambele părți, s-a stabilit că chiria în cuantum de 278,95 lei se va datora începând cu data de_ și se va achita la data de 30 a lunii.
Potrivit actului adițional încheiat în data de_, chirie stipulată, de 278,95 lei va fi datorată începând cu data de_ și scadentă în data de 30 a lunii în curs, chiria urmând a fi actualizată cu rata anuală a inflației. Prin același act s-a modificat și prevederea contractuală referitoare la majorările de întârziere, potrivit art. 5 din acest act adițional cuantumul majorărilor de întârziere fiind de 0,5% pentru fiecare zi de întârziere.
În prezent, pârâta se află în folosința imobilului, aceasta aparținându-i în folosință pe toată perioada mai sus arătată.
Contractele legal încheiate au putere de lege între părțile contractante.
În ceea ce privește susținerile pârâtei referitoare la modalitatea de stabilire a chiriei și termenul pentru care a fost încheiat contractul, instanța nu a putut reține intervenția tacitei relocațiuni de vreme ce părțile, de comun acord, au încheiat un act adițional și au convenit atât în privința perioadei de contractare pentru viitor, cât și în privința perioadei trecute, după cum părțile au convenit și în privința chiriei pentru aceste perioade. Totodată, instanța constată că anterior expirării termenului contractual inițial, părțile au purtat o corespondență în privința prelugirii termenului locațiunii, iar
potrivit art, 62din Legea nr. 152/1998, contractele de închiriere se încheie pe o durată de 5 ani de la data repartizării locuinței. După expirarea acestei perioade contractuale prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioadă de un an, în următoarele condiții: a) prin recalcularea chiriei în condițiile prevederilor art. 31 din Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani, b) prin păstrarea condițiilor contractuale inițiale referitoare la cuantumul chiriei, pentru titularii de contract care nu au împlinit vârsta de 35 de ani, aceste prevederi aplicându-se la toate prelungirile succesive ale contractului de închiriere, realizate în condițiile legii.
În privința împrejurărilor în care au fost încheiate actele adiționale, expuse de către pârâtă prin întâmpinare, și care ar putea fi calificate ca fiind vicii de consimțământ în privința actului prin care aceasta a contractat și în privința perioadei trecute, sunt lipsite de suport probator în cauză, pârâta semnând personal pentru prevederile exprese cuprinse în actul adițional din data de_ .
În privința plăților efectuate de către pârâtă, având în vedere imputația făcută de debitor, acestea nu prezintă relevanță față de lunile care fac obiectul cauzei.
Dacă în privința cuantumul chiriei și a perioadei pentru care aceasta a fost stabilită de către părți, locatarul este ținut să o achite, instanța a constatat că în privința majorărilor de întârziere părțile nu au făcut nici o mențiune, ceea ce conduce la concluzia că în această privință atât cuantumul penalităților de întârziere, cât și sumele asupra cărora acesta urmează a se aplica urmează a fi diferențiate în funcție de perioada pentru care se solicită, potrivit prevederilor contractuale existente între părți și care nu au făcut obiectul unei modificări consensuale între acestea, prevederile art. 969 raportat la art. 1066 cod civil rămânând aplicabile.
Împotriva sentinței menționate au declarat recurs reclamanții C. Local al municipiului C. -N. si M. C. -N., solicitând modificarea acesteia, in sensul obligării intimatei-parate la plata majorărilor de întârziere in procent de 0,1%/zi, calculate asupra debitului principal in cuantum de
lei, reprezentând chiria aferenta perioadei noiembrie 2009-martie 2010, de la data scadentei pana la achitarea debitului restant, cu obligarea intimatei-parate la plata cheltuielilor de judecata în recurs.
În motivarea recursului, reclamanții au arătat că din analiza considerentelor hotărârii recurate, se poate observa ca instanța de fond in mod greșit a dispus aplicarea penalităților de intarziere in cuantum procentual de 0,1% pentru fiecare zi de intarziere calculate asupra debitului restant de 59,50 lei pentru întârzierea la plata a chiriei aferente lunilor
noiembrie 2009-martie 2010, de la data scadentei pana la achitarea debitului restant.
Instanța a retinut ca incepand cu data de_ intimata-parata datorează in baza contractului de închiriere nr.57345/_, astfel cum a fost modificat prin actul adițional nr.2/_, chiria lunara in cuantum de 278,95 Iei.
Pentru luna noiembrie 2009 chiria era achitată parțial de către pârâtă, rămânând de plată suma de 167,46 lei. Pentru perioada decembrie 2009- martie 2010, chiria era in cuantum de 1115,8 lei. Prin urmare, totalul chiriei aferente perioadei noiembrie 2009-martie 2010 era de 1.283,26 lei.
Raportat la calculele menționate, recurenții consideră că majorările de întârziere trebuiau calculate in procent de 0,1%/zi de întârziere calculate asupra principal in cuantum de 1.283,26 lei, reprezentând chiria restantă aferentă perioadei noiembrie 2009-martie 2010, calculată de la data scadenței și până la achitarea debitului.
Și pârâta N. P. C. a declarat recurs, solicitând modificarea acesteia, în sensul respingerii cererii de chemare in judecata ca neîntemeiata, cu obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecata pentru toate fazele procesuale.
În motivarea recursului pârâta a arătat că la data de_ a încheiat un contract de închiriere cu reclamanții având ca obiect imobilul apartament situate in C. -N., str. M., nr. 41, bl. M3, ap.8, jud. C. pe o perioada de 5 ani, adică pana la data de_, cu o chirie de 119.000 lei lunar, contractul putând fi reînnoit la expirarea acestui termen.
Conform articolului 6 din contract "orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica in scris chiriașului înaintea termenului scadent de plata", astfel ca la data de_ a fost chemată la sediul primăriei pentru a semna actul adițional nr. 1 la contractul de închiriere, prin care a fost anunțata ca urmează sa achite o chirie majorata in suma de 48,8 lei începând cu data de_ .
Cum la data de_ îi expira contractul de închiriere, la data de_ a înregistrat 2 cereri către Primăria C. prin care solicita prelungirea perioadei de inchiriere cu inca un an, iar in cea de-a doua solicita sa i se aprobe cumpărarea acestui apartament.
Ca urmare a faptului ca Primăria a omis sa îi prelungească contractul de închiriere pentru perioada_ -_ si_ -_ a rămas in continuare in spațiul locativ amintit, continuând sa plătească lunar chiria stabilita in actul adițional nr. 1, adică 48,8 lei.
Susținerea instanței referitor la faptul ca nu putea sa intervină tacita relocatiune, având in vedere ca părțile au incheiat un act adițional in 2010 pentru 2 ani anteriori, o consideră neîntemeiata, perioada de 2 ani in care nu a existat nici un raport contractual nu poate fi considerat ca un vid contractual, ci trebuia supus unor reguli contractuale. In condițiile in care există instituția tacitei relocatiuni, tocmai pentru situații de acest fel, si anume tăcerea locatorului, trebuia ca raporturile dintre parti sa fie reglementate contractual, astfel ca intervenind tacita relocatiune raporturile dintre parti continuau sa fie cele de pana atunci, stabilite in contractul inițial si din actul adițional numărul 1, inclusiv cuantumul chiriei. Arată că a achitat in întregime chiria pentru perioada de dinainte de_ si anume 48,8 lei pe luna.
Ulterior a mai fost incheiat un act adițional având nr. 2 din data de _
, act adițional care practic a dat naștere acestui litigiu. Astfel, prin acest contract, intr-un mod cu totul abuziv, s-a prelungit retroactiv contractul de
inchiriere de la data de_ pana la data de_ conform HCL 185/2009, si de la_ si pana la_ conform HCL 385/2009. Așadar, pentru a-si acoperi inexistenta actelor si faptul ca se încasau in continuare chirii fara acte justificative, totul datorita culpei exclusive a lucratorilor reclamantei, care nu si-au dat interesul sa încheie noi acte adiționale de prelungire a închirierii, s-a procedat in acest fel descris mai sus.
Ceea ce a contestat in acel moment, cu ocazia semnării acestui act adițional, ulterior in scris, prin adresa 67801/45/_, este ca i s-a impus, in mod unilateral si cu totul abuziv, profitându-se de poziția dominanta in cadrul acestui raport contractual in sensul ca daca nu semna acest act risca sa fie evacuata, ca trebuia sa achite chiria majorata inca de la data de_ .
Recurenta a mai arătat că practica instanțelor de recurs este in sensul ca doar ulterior datei de_, data semnării actului adiționat care prevede o chirie majorata, se poate pune problema de a se achita o alta suma de bani cu titlu de chirie, iar înainte de aceasta data se va achita cuantumul chiriei existent pana atunci conform actelor adiționale de pana în acel moment. Obligarea la însușirea unui act adițional anterior datei de_, in condițiile în care nu exista dovada ca acesta a fost comunicat si ca ar prevedea un cuantum al chiriei majorat, echivalează cu încălcarea principiului libertății contractuale.
Mai arată că a achitat in întregime debitul pentru perioada noiembrie 2009 - februarie 2010 la casieria. Ulterior a achitat chiria prin ordine de plată, iar în acest moment nu are nici o restanță față de reclamantă.
Cu privire la obligarea la plata majorărilor de întârziere, recurenta a arătat că nici prin contractul iniția! si nici prin actele adiționale ulterioare nu și-a asumat obligația de a achita majorări pentru sumele neachitate la termen, sume care ar reprezenta diferența dintre chiria inițiala si cea majorata. Din acest punct de vedere reclamanta nu are nici un temei legal sau contractual pentru a pretinde majorări de întârziere pentru aceste sume.
Conform articolului 6 din contract locatorul avea obligația de a anunța in scris chiriașul de orice modificare a cuantumului chiriei inaintea termenului scadent la plata. Astfel prin faptul ca reclamanta nu a informat-o inca din 2008 cu privire la faptul ca urmează sa fie majorat cuantumul chiriei a fost într-o imposibilitate obiectiva de a achita cuantumul majorat al chiriei la scadenta pentru aceasta perioada. Practic nu putea achita în avans o chirie majorata inca din 2008, in condițiile in care aceasta suma a fost determinata in 2010.
Recurenta consideră că este îndreptățită sa invoce excepția de neexecutare a contractului, in sensul ca nerespectarea de către reclamanți a obligației impuse prin articolul 6 din contract, justifica neacceptarea si neachitarea majorărilor de întârziere. Aceste majorări de întârziere se pot impune unei persoane in caz de atitudine culpabila din partea sa si nu in cazul propriei culpe a celui care dorește protecția unui drept.
In plus considera ca reclamanta nu a făcut dovada modului de calcul a penalităților, astfel ca si din acest punct de vedere cererea cu privire la majorări de întârziere apare ca nedovedita.
Analizând recursurile declarate, tribunalul reține următoarele:
Recursul declarat de reclamanții C. LOCAL AL M. C. -N. și
M. C. -N. .
Prin sentința atacată instanța de fond a obligat pârâta să plătească reclamanților suma de 4351,71 lei reprezentând contravaloarea chiriei restante aferente perioadei noiembrie 2009 - februarie 2011, așa cum au solicitat reclamanții.
De asemenea, a obligat pârâta la plata penalităților de întârziere, calculate diferit pentru sumele reprezentând chirie restantă, pentru perioadele noiembrie 2009 - martie 2010 (chiria fiind în sumă de 59,50 lei), aprilie 2010 - iulie 2010 (chiria fiind în sumă de 1115,80 lei), august 2010 - februarie 2011 (chiria fiind în sumă de 1952,65 lei).
Astfel, tribunalul constată că, deși instanța de fond a reținut că pârâta datorează o chirie restantă în sumă de 4351,71 lei, datorită unei erori de calcul, atunci când a stabilit penalitățile pentru perioada noiembrie 2009 - martie 2010 a reținut că pârâta datorează suma de 59,50 lei cu titlu de chirie restantă. Mai este de observat că adunând suma menționată de recurenți, de 1.283,26, cu sumele de 1158,80 lei și 1952,65 lei, rezultă suma de 4351,71
lei, acordată de instanță cu titlu de chirie restantă.
În consecință, fiind vorba despre o eroare de calcul, tribunalul constată că aspectele invocate de recurenți nu pot fi analizate în recurs, ținând cont de dispozițiile art.281 alin.1 și art. art.281²ª C.proc.civ., potrivit cărora erorile sau omisiunile cu privire la numele, calitatea și susținerile părților sau cele de calcul pot fi îndreptate din oficiu sau la cerere, iar îndreptarea nu poate fi cerută pe calea apelului sau recursului, ci numai în condițiile art.281¹.
Recursul declarat de pârâta N. P. C.
Între părți s-a încheiat la data de_ contractul de închiriere nr.57345 având ca obiect închirierea locuinței situate în mun. C. -N., str.
M., nr.31,bl.E4, ap.6. S-a convenit de părți că perioada de închiriere este de 5 ani, începând cu data semnării contractului, acesta putând fi reînnoit cu acordul reclamantei, în conformitate cu legislația în vigoare la acel moment. Potrivit art.5 din contract, chiria a fost stabilită la suma de 119.000 lei lunar, iar potrivit art.6 alin.1, aceasta se datorează începând cu data de_ și se achită până în data de 30 ale fiecărei luni, pentru luna în curs.
Prin actul adițional 2 la contractul de închiriere nr.57345/_ încheiat la_ s-a modificat art.3 din capitolul II din contractul de închiriere în sensul că s-a prelungit durata contractului de închiriere de la_ la_ și de la această din urmă dată până la_ . Totodată s-a modificat și cuantumul chiriei ca fiind 278,95 lei, sumă care se datorează începând cu data de_ și se achită până la data de 30 a fiecărei luni. Acest contract a fost semnat de pârâtă fără nici o obiecțiune.
Raportat la cele menționate mai sus și ținând cont de dispozițiile art.969 C.civ., în vigoare la data încheierii actului adițional, potrivit cărora
"contractele legal făcute au putere de lege între părțile contractante";,
tribunalul consideră corectă concluzia instanței de fond, în sensul că părțile, de comun acord, au convenit să modifice cuantumul chiriei lunare la 278,95 lei, inclusiv pentru perioada_ -_ .
În ceea ce privește tacita relocațiune, tribunalul consideră, la fel ca și instanța de fond, că aceasta nu a operat, în condițiile în care părțile au încheiat actul adițional din_ prin care au convenit asupra condițiilor contractuale inclusiv pentru perioada anterioară, ținând cont și de dispozițiile art.21 din Legea nr.114/1996, în vigoare la data expirării termenului contractului, potrivit cărora "închirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin contract scris";.
T. ul mai reține, contrar susținerilor recurentei, că aceasta nu a contestat în momentul încheierii actului adițional nici o clauză contractuală, semnând actul fără obiecțiuni. Împrejurarea că ulterior încheierii actului, prin adresa din_, recurenta a arătat că nu este de acord să achite chiria pentru perioada anterioară încheierii actului adițional nu prezintă relevanță,
esențial fiind că și-a exprimat consimțământul în momentul încheierii actului. Nu pot fi luate în considerare nici apărările recurentei privind vicierea consimțământului său, întrucât nimic nu a împiedicat-o pe aceasta să semneze actul adițional cu mențiunea că nu este de acord să achite chiria majorată și pentru perioada_ -_ .
În fine, referitor la penalitățile de întârziere, conform art.7 din contractul de închiriere nr.57345/_ neplata în termen a chiriei lunare, atrage dobânzi de întârziere și majorări stabilite conform legislației financiar- bugetare în vigoare. Aceste dobânzi de întârziere și majorări se datorează fără punere în întârziere, de la data scadenței chiriei (prima zi care urmează aceleia când suma a devenit exigibilă).
Prin actul adițional din_ părțile nu au adus modificări art.7 din contract, iar prin actul adițional din_ au stabilit că începând cu aceasta dată nivelul majorărilor de întârziere este de 0,5 % pe zi din cuantumul obligației neachitate în termen, calculate pentru fiecare zi, începând cu ziua următoare termenului de scadență și până la data stingerii sumei datorate.
Astfel, instanța de fond a stabilit în mod corect doar cuantumul procentual al penalităților, diferit pentru perioadele noiembrie 2009 - martie 2010, aprilie 2010 - iulie 2010, august 2010 - februarie 2011, menționând și că acestea se datorează de la data scadenței și până la achitarea debitului restant. În ceea ce privește penalitățile pentru perioada anterioară încheierii actului adițional, pentru stabilirea datei la care sumele au devenit exigibile se va ține cont și de faptul că părțile au stabilit cuantumul majorat al chiriei doar la data de_ .
ul nu poate lua în considerare criticile recurentei privind nerespectarea de către reclamanți a obligației stabilite prin art.6 din contract, având în vedere asumarea de către recurentă a actului adițional din_, în condițiile menționate mai sus. Totodată, cuantumul penalităților de întârziere este cel stabilit prin contract, de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere până la data de_, respectiv de 0,5% după această dată.
Pentru toate motivele expuse mai sus, tribunalul consideră că recursurile declarate sunt nefondate, urmând ca în baza dispozițiilor art.304 pct.9, art.304¹ și art.312 alin.1 C.proc.civ. să le respingă și să mențină sentința atacată, aceasta fiind legală și temeinică.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanții C. LOCAL AL M. C. -N. și M. C. -N. și de pârâta N. P. C. împotriva sentinței civile nr. 6503 din_, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din_ .
PREȘEDINTE,
-I. T.
JUDECĂTOR,
L.
JUDECĂTOR,
M. O. -S.
GREFIER,
L. M.
Red. D.T./L.M./ _
Jud. fond: I. T.
| ← Încheierea civilă nr. 1096/2013. Pretenții | Decizia civilă nr. 1054/2013. Pretenții → |
|---|
