Decizia civilă nr. 2235/2013. Rectificare carte funciară
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. _
DECIZIA CIVILĂ NR. 2235/R/2013
Ședința publică din data de 30 aprilie 2013 Instanța constituită din:
Președinte: D. | - L. | B. |
Judecători: A. | C. | |
V. | M. | |
Grefier: S. | -D. | G. |
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanții C. A. și
C. Z. L. împotriva deciziei civile nr. 73 din_ a T. ului C. privind și pârâții S. ROMÂN prin C. LOCAL AL M. C. -N. ,
M. C. - N. PRIN P. ȘI S. C. R. I. E. S., având ca obiect rectificare carte funciară.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă reprezentanta reclamanților recurenți, doamna avocat L. Clejan cu împuternicire avocațială la dosar, lipsă fiind reclamanții recurenți și reprezentanții pârâților intimați.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul este legal timbrat cu suma de 4 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar.
S-a făcut referatul cauzei, după care reprezentantul pârâtului recurent face dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 9.50 lei și 0,30 lei timbru judiciar, recursul fiind astfel legal timbrat.
S-a făcut referatul cauzei, după care, reprezentanta reclamanților recurenți depune la dosar copia sentinței civile nr. 777/2013, pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr._ într-o speță similară cu cea de față.
Nefiind formulat cereri prealabile ori excepții de invocat, Curtea constată cauza în stare de judecată, declară închise dezbaterile și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Reprezentanta reclamanților recurenți solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului ca nefondat și menținerea ca temeinică și legală a sentinței civile nr. 17141/2012, pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca, fără cheltuieli de judecată.
C U R T E A
Prin Sentința civilă nr. 17141/_, pronunțată în dos._ al Judecătoriei C. -N.
, a fost admisă acțiunea civilă formulată de reclamanții
C. A., C. Z. L., în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin C. Local al M. C. -N., M. C. -N., M. C. -N. prin P. ,
S. C. R. I. E. S., având ca obiect rectificare C.F. și în consecință, s-a dispus rectificarea C.F. nr. 1. C. nr. cadastral 15161 în sensul evidențierii suprafeței de teren nu de 364 mp, potrivit evidenței funciare, ci cea reală de 515 mp; s-a dispus intabularea dreptului de
proprietate asupra suprafeței reale de 515 mp în C.F. nr.1. C. pe numele și în favoarea reclamanților; s-a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut în esență următoarele:
Conform extrasului CF de la fila 12 din dosar, reclamanții sunt proprietarii tabulari ai imobilului C.F. nr. 1. C. nr. cadastral 15161 pe care l-au dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu S.
C. R. I. E. S., care la rândul ei, l-a cumpărat la 11 iulie 2002.
În clauzele finale ale contractului de vânzare-cumpărare nr. 769/_
, s-a arătat că, în fapt, suprafața terenului este mai mare decât cea înscrisă în contract, iar prețul de vânzare acoperă suprafața reală cumpărată, urmând ca procedura de rectificare a cf să cadă în sarcina reclamanților.
Măsurătorile efectuate de expert inginer V. G. au evidențiat că, deși în C.F. nr. 1. C. este înscrisă suprafața de 364 mp, cea reală este de 515 mp., atât inițial, extrajudiciar, cât și ulterior, după citarea tuturor părților, inclusiv a C. local al municipiului C. -N., reprezentat prin primar.
În consecință, devin incidente dispozițiilor art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 ce reglementează ipoteza în care: înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului.
Văzând concluziile de specialitate ale expertului tehnic judiciar desemnat în cauză, poziția procesuală a părților, actele dosarului, instanța a apreciat că cererea este întemeiată, cu consecința admiterii acesteia în temeiul art. 34 pct.4 din Legea nr.7/1996.
În baza art. 20 alin. 3 din același act normativ, a dispus întabularea dreptului de proprietate asupra suprafeței reale de 515 mp în C.F. nr.1. C. pe numele și în favoarea reclamanților.
Tribunalul Cluj, prin decizia civilă nr. 73/A/_, pronunțată în dosar nr._
, a admis apelul declarat de pârâții S. Român prin C. Local C. -N. și M. C. -N. prin P. împotriva Sentinței civile nr. 17141 din_, care a fost schimbată în întregime în sensul respingerii acțiunii civile formulate de reclamanții C. A. și C. Z. L. în contradictoriu cu pârâții S. Român prin C. Local C. -N. și Mun. C.
-N. prin P. și SC R. I. E. S. .
Analizând apelul prin prisma motivelor invocate și a prevederilor legale incidente în cauză, T. ul a reținut următoarele:
Cererea de chemare în judecată a fost înregistrată în data de 19 octombrie 2011, după intrarea în vigoare a Noului Cod civil, astfel încât, dispozițiile art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, cu modificările și completările ulterioare, temei de drept reținut de prima instanță, nu mai erau în vigoare la data pronunțării sentinței. Astfel, prin 87 pct. 4 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, au fost abrogate art. 21-41 din actul normativ menționat.
În prezent, rectificarea unei întabulări se poate dispune în condițiile art. 908 alin. 1 pct. 4 .
Atât sub imperiul vechii reglementări, cât și în lumina noilor prevederi legale, pentru rectificarea suprafeței unui imobil teren se impune respectarea condițiilor impuse de art. 19 alin. 1 din Ordinul nr. 634/2006 pentru aprobarea Regulamentului privind conținutul și modul de întocmire a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, cu modificările și completările ulterioare. Aceste condiții sunt descrise la pct. a)-
k) din art. 19 alin. 1.
Sunt incidente, de asemenea, dispozițiile art. 25 din Ordinul arătat. Chiar și în ipoteza unei diferențe de suprafață cuprinsă între 2-5% (art. 25 alin. 1 lit. c) din Ordin), este necesară prezentarea declarației proprietarului/proprietarilor vecini și a procesului verbal de vecinătate care conține acordul tuturor imobilelor învecinate. În aceste situații, oficiul teritorial verifică la teren corectitudinea întocmirii documentației, verificare consemnată într-o notă de constatare semnată de către consilierul de cadastru și contrasemnată de șeful serviciului cadastru.
Este evident că reclamanții au solicitat instanței să dispună rectificarea suprafeței imobilului deoarece situația de fapt se încadrează în prevederile art. 25 alin. 1 lit. d) din Ordin, care reglementează ipoteza în care suprafața din măsurători este mai mare cu un procent de peste 5%, caz în care conform procedurii necontencioase documentația cadastrală se respinge. T. ul apreciază, însă, că o asemenea hotărâre nu poate fi pronunțată fără a se verifica îndeplinirea condițiilor impuse de art. 25 alin. 1 lit. c) din Ordin.
În prezenta cauză, intimații reclamanți au solicitat încuviințarea expertizei tehnice extrajudiciară întocmită de ing. G. V. (f. 6-11 dosar judecătorie) prin care se propune rectificarea suprafeței de teren din C.F. nr.
1. C. -N. de la suprafața de 364 mp. la suprafața măsurată de 515 mp. Ulterior, față de poziția procesuală exprimată de pârâtul M. C. -N. prin P. (f. 32-33 dosar judecătorie), expertul a procedat la citarea părților, inclusiv a pârâtului și a depus o completare a lucrării în care arată că limitele comune cu proprietatea C. ui local, respectiv str. Al. V. Voievod și drumul de acces, sunt clare și nu există încălcări ale acestora de către proprietarii terenului (f. 36 dosar judecătorie).
T. ul a apreciat că sunt fondate criticile apelanților în sensul că raportul de expertiză analizat nu lămurește aspecte esențiale pentru stabilirea situației de fapt, în sensul că nu se arată proveniența surplusului de teren în suprafață de 151 mp, iar planul de încadrare în zonă nu este avizat de O.C.P.I.
În plus, așa cum rezultă din cele ce preced, intimații reclamanți aveau obligația și de a dovedit îndeplinirea celorlalte condiții impuse de Ordinul 634/2006. Nu se poate imputa apelanților pârâți faptul că nu au solicitat efectuarea unei expertize judiciare în condițiile în care sarcina probei revine reclamanților. Or, în prezenta cauză reclamanții nu și-au dovedit pretențiile.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții C. A. și C.
Z. L.
, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului ca nefondat și menținerea ca temeinică și legală a sentinței civile nr. 17141/2012 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca.
În motivarea recursului, s-a arătat că reclamanții recurenți sunt proprietari tabulari asupra imobilului înscris în C.F. nr. 1., nr. cadastral 15161, reprezentând teren situat în str. Al. V. Voievod nr.93, construcție locuință unifamilială P+M compusă din, la parter cameră de zi, bucătărie, terasă,hol și casa scării, garaj, hol, spălătorie, uscătorie,baie, ia mansardă 3 camere, hol, casa scării, baie cu saună și w.c., dressing, balcon, ST+221,61 mp și terenul în suprafață de 364 mp.
Modalitatea de dobândire a dreptului de proprietate asupra acestui imobil a fost contractul de vânzare cumpărare încheiat cu S. C. R.
I. E. S.R.L., autentificat de Biroul Notarilor P. i Asociați B. si Iorga.
Inițial, S. C. R. I. E. S.R.L, a dobândit imobilul teren mai sus identificat în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1277 la data de 11 iulie 2002 de B.N.P. D. M. Cârtănaru.
In clauzele finale ale contractului de vânzare cumpărare nr. 769/_
, s-a prevăzut expres că, în fapt, suprafața terenului este mai mare decât cea înscrisă în contractul de vânzare cumpărare, iar prețul de vânzare cumpărare acoperă suprafața reală cumpărată, urmând ca procedura de rectificare a C.F. în vederea înscrierii suprafeței reale să cadă în sarcina noastră în calitate de cumpărători
Ca urmare a măsurătorilor efectuate de expert. Ing. V. G. cu Stația Leica TC 407 cu o precizie de 2 a calculelor topografice a calculelor coordonatelor punctelor care au fost efectuate cu stația totală și calculator, după prelucrarea tuturor datelor s-a stabilit că suprafața totală a terenului este de 515 mp.
Prin urmare deși în C.F. nr. 1. C. este înscrisă suprafața de 364 mp, în realitate, suprafața reală, faptică a imobilului 515 mp.
Aceasta este suprafața care în prezent este folosită de subsemnații proprietari și care a fost cumpărata în realitate și folosită către subsemnații.
Hotărârea tribunalului este vădit nelegală, aceasta fiind pronunțată fără a exista o analiză complexă a dispozițiilor art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, ci doar o analiză parțială fără a se analiza situația specifică modificării de carte funciară și fără să facă referire la concluziile specialistului care a arătat că imobilul teren nu s-a modificat ca suprafață.
De asemenea, tribunalul nu a ținut seama de concluziile expertului care a arătat că toate imobilele învecinate au o suprafață mai mare decât cea înscrisă în carte funciară, că există erori la măsurările inițiale, de la momentul realizării cărților funciare, iar hotărârea Curții Constituționale invocată de către instanța de apel nu ne este opozabilă întrucât normele
legale declarate neconstituționale se referă doar la aliniatul (6) din art. 33 al Legii nr. 7/1996, alin. (3) și art. 34 pct. 4 din lege rămânând în vigoare.
Finalitatea spre care tind recurenții, în calitate de reclamanți, prin promovarea litigiului de față, este aceea a restabilirii concordantei dintre configurația cantitativa a imobilului - teren cu casa și cea reală.
Potrivit art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 cu modificările ulterioare
"orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea
funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă s-a constatat că_ înscrierea din CF nu mai este în concordanță cu situația juridică reală a imobilului".
Potrivit art. 32 lit. a) din Legea 7/1996, efectul de opozabilitate al înscrierilor este inoperant cu referire la: a) suprafața terenurilor, destinația, categoria de folosință, valoarea sau alte asemenea aspecte.
Principiul publicității materiale sau principiul forței probante absolute a înscrierii în cartea funciară nu se aplică înscrierilor privitoare la întinderea terenului, dacă suprafața înscrisă diferă de cea reală, deoarece mențiunea din prima parte a cărții funciare, referitoare la suprafața imobilului reprezintă un element descriptiv al situației de fapt a imobilului, fiind de necontestat aspectul potrivit căruia cartea funciară garantează existenta dreptului, iar nu și întinderea sa.
În speță, acțiunea în rectificare promovată se încadrează în ipoteza particularizată de art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, care subsumează toate cazurile neprevăzute de lege în care există neconcordanță între realitatea juridică imobiliară și înscriere și care se impune a fi inițiată în condițiile de exigență ale procedurii contencioase, în contradictoriu cu titularii fondurilor limitrofe, al căror drept, sub aspectul întinderii, ar putea fi afectat.
Schimbarea mențiunilor referitoare la suprafața terenului reprezintă un aspect tehnic care nu afectează esența dreptului întabulat în cartea funciară, cele menționate fiind întărite și de dispozițiile art. 89 alin. (5) și (6) din regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al Directorului General al Agenției Naționale de Cadastru și P. itate Imobiliară, publicat în Monitorul Oficial nr. 1049/2006.
Dispozițiile art. 19 alin. (2) lit. k) din Regulamentul privind conținutul și modul de întocmire a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, aprobat prin Ordinul nr. 634/2006 al Directorului General al Agenției Naționale de Cadastru și P. itate Imobiliară, publicat în Monitorul Oficial nr. 1048/2006, prevăd, că piesa componentă a documentației necesare înscrierii modificării suprafeței imobilului este hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă sau declarația autentică de voință și procesul verbal de vecinătate cu semnăturile vecinilor.
În consecință, actul normativ sus menționat lasă la latitudinea proprietarului dacă înțelege să solicite modificarea suprafeței imobiliare prin hotărâre judecătorească sau pe cale administrativă.
Pe de altă parte, dacă T. ul a apreciat că raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză nu este lămuritor cu privire la speța dedusă judecății, în virtutea rolului activ avea obligația să pună în discuția părților
orice fel de completări pe marginea acestui raport în vederea lămuririi sub toate aspectele.
La obiecțiunile efectuate pe marginea raportului de expertiză s-a răspuns iar delegatul pârâților a fost la fața locului - prin urmare această critică nu poate fi reținută în sarcina recurenților ca o încălcare a drepturilor procedural garantate de legiuitor.
Daca în apel ar fi existat nelămuriri reale, atunci instanța de apel a avut posibilitatea clarificării acestora însă nu au fost puse în discuție asemenea lămuriri. Apelul având caracter devolutiv, partea apelantă având posibilitatea suplimentării probațiunii daca aceasta se impunea. Niciodată nu s-a pus în discuție avizarea unui plan de încadrare în zonă de către
O.C.P.I. Acest plan exista, a existat la data dobândiri în proprietate a terenului.
Față de conținutul lucrării de specialitate efectuată în cauză, din care rezultă că imobilul proprietatea reclamanților - recurenți, are o suprafață măsurată de 515 mp. și, că prin înscrierea în cartea funciară a acestei suprafețe nu se aduce atingere dreptului de proprietate al altor persoane, precum și față de prevederile legale anterior menționate, recurenții apreciază recursul ca fiind întemeiat, solicitând admiterea acestuia așa cum a fost formulat și motivat.
Recursul este fondat și urmează a fi admis, pentru considerentele ce succed
.
Curtea reține că reclamanții au sesizat Judecătoria Cluj-Napoca în data de 19 octombrie 2011 cu o acțiune civilă în justiție având ca obiect rectificarea suprafeței de teren înscrisă în CF nr. 1. C., nr. cadastral 15161, de la suprafața de 364 mp, la suprafața reală de 515 mp, motivând prin aceea că situația de carte funciară a imobilului nu corespunde situației reale a acestuia, conform concluziilor unui raport de expertiză tehnică extrajudiciară pe care îl anexează cererii introductive.
Cu privire la legea substanțială incidentă, corespunde realității faptul că prezenta acțiune în rectificarea înscrierilor de carte funciară,în modalitatea corectării unei înscrieri inexacte, a fost promovată după intrarea
în vigoare a Noului Cod civil, care în cuprinsul art. 907 - art. 911 reglementează rectificarea înscrierilor de carte funciară, cele care anterior acestui moment au fost supuse reglementării prin Legea nr. 7/1996.
Există însă o normă tranzitorie, art. 80 din Legea nr. 71/2011, pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, prin care se stipulează în sensul că cererile de înscriere, precum și acțiunile în justiție
întemeiate pe dispozițiile Legii nr. 7/1996, republicată, indiferent de data introducerii lor, vor fi soluționate potrivit normelor materiale în vigoare la data încheierii actului sau, după caz, la data săvârșirii ori producerii faptului juridic generator al dreptului supus înscrierii, cu respectarea normelor procedurale în vigoare în momentul introducerii lor.
Totodată, art. 87 pct. 4 din Legea nr. 71/2011 abrogă expres art. 21- 41 din Legea nr. 7/1996.
În raport cu textele normative mai sus evocate, Curtea constată că prezenta acțiune în rectificarea înscrierilor de carte funciară este în continuare supusă dispozițiilor Legii nr. 7/1996, iar nu celor ale Noului Cod civil, dispoziții în vigoare la data încheierii contractului de vânzare- cumpărare nr. 769/_, prin efectul căruia reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului teren a cărui suprafață se cere a fi rectificată.
Norma care reglementează această acțiune în Legea nr. 7/1996 este art. 33 alin. 1, conform căruia în cazul în care cuprinsul cărții funciare nu corespunde, în privința înscrierii cu situația juridică reală, se poate solicita rectificarea acesteia, în sensul radierii, îndreptării ori menționării înscrierii oricărei operațiuni susceptibile de a face obiectul unei înscrieri în cartea
funciară.
Conform dispozițiilor art. 89 alin. 5, din Ordinul A.N.C.P.I. nr. 634/2006, se circumscrie orice schimbare care nu afectează esența dreptului înscris asupra unui imobil, ea vizând aspectele tehnice ale imobilului, cum ar fi în prezenta cauză suprafața acestuia.
Relevante sunt și dispozițiile art. 25 alin. 1 lit. d din Ordinul A.N.C.P.I. nr. 634/2006, corect evocate și de către prima instanță, conform cărora în
ipoteza în care suprafața imobilului rezultată din măsurători este mai mare decât acea înscrisă în documentația precedentă sau în actele de proprietate, pentru situația în care nu există documentație, cu un procent de peste 5%, documentația se respinge, rectificarea suprafeței urmând a se face prin alt act doveditor al dreptului de proprietate.
În cauză, contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanți relevă o suprafață a imobilului de 364 mp, iar aceștia pretind că suprafața reală este de 515 mp, fiind evident că, într-o astfel de ipoteză, unica modalitatea de realizare a concordanței între situația tabulară și situația reală a imobilului este acțiunea în rectificarea înscrierilor de carte funciară, a cărei admisibilitate nu poate fi contestată atâta timp cât sunt vizate aspecte tehnice ale imobilului, iar întinderea suprafeței nu este garantată prin înscrierea dreptului în cartea funciară.
Învestind instanța de judecată cu soluționarea unei astfel de acțiuni, în principiu admisibilă, așa după cum s-a arătat mai sus, reclamanții aveau obligația procesuală de a face dovada temeiniciei pretențiilor lor, inclusiv în raport cu cele stipulate prin art. 25 din Ordinul nr. 634/2006, referitoare la prezentarea declarației proprietarilor vecini și a procesului verbal de vecinătate, care conține acordul tuturor imobilelor învecinate.
Or, în cauză, reclamanții nu au făcut această dovadă și, mai mult decât atât, prin raportul de expertiză tehnică extrajudiciară pe care l-au
depus, neacceptat de către partea adversă, nu a fost justificată proveniența diferenței de teren, acea de 151 mp, iar planul de încadrare în zonă nu a fost avizat de O.C.P.I., pentru a putea fi verificată poziția topograficului din care s-a desprins actualul număr cadastral.
Fără să își fi exercitat deplin rolul activ, astfel cum a fost acesta consacrat legislativ prin art. 129 C.pr.civ., prima instanță nu a stăruit pentru administrarea tuturor probelor necesare stabiliri depline a împrejurărilor de fapt esențiale în această cauză și nu a pus în discuția părților, în mod explicit și imperativ, necesitatea administrării probei cu expertiza tehnică judiciară, precum și obligația pe care reclamanții o au, aceea de a-și dovedi pretențiile, în raport cu cele condiționate prin Legea nr. 7/1996 și prin Ordinul nr. 634/2006.
Față de cele ce preced, constatând că în mod greșit tribunalul a soluționat procesul fără a intra în judecata fondului, respingând acțiunea reclamanților ca nedovedită, Curtea va admite recursul și va casa cu trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași instanță de apel.
Cu prilejul rejudecării, instanța va pune în discuția părților necesitatea suplimentări probatoriului, prin administrarea probei cu expertiza tehnică judiciară și a probei cu înscrisuri, în sensul celor arătate mai sus și le va atenționa cu privire la drepturile și la obligațiile pe care le au în proces, acelea circumscrise necesității de a-și proba pretențiile, inclusiv cu privire la sancțiunile procedurale aferente.
Văzând și dispozițiile art. 312 alin. 5 teza I C.pr.civ.,
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de reclamanții C. A. și C. Z. L. împotriva deciziei civile nr. 73 din_ a T. ului C., pronunțată în dosar nr._, pe care o casează și dispune trimiterea cauzei spre rejudecare T. ului C. .
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din_ .
PREȘEDINTE JUDECĂTORI
D. -L. B. A. C. V. M.
GREFIER
S. - D. G.
Red.DB/dact.MS
| ← Decizia civilă nr. 2338/2013. Rectificare carte funciară | Decizia civilă nr. 1270/2013. Rectificare carte funciară → |
|---|
