Decizia civilă nr. 224/2013. Actiune in constatare
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL BISTRIȚA NĂSĂUD SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. _
DECIZIA CIVILĂ NR.224/R/2013
Ședința publică din: 16 mai 2013 Tribunalul format din:
PREȘEDINTE: N. C. ,judecător JUDECĂTOR: I. C.
JUDECĂTOR: S. I. GREFIER: H. V.
S-au luat în examinare recursurile civile declarate de: reclamanții B. L. ȘI B. M. și de pârâtul G. I. împotriva sentinței civile nr.152 din_ pronunțată de Judecătoria Beclean în dosarul nr._, având ca obiect acțiune în constatare
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă reclamantul recurent B. L., asistat de avocat Bradea Teodora, cu delegație la dosarul cauzei la fila 7, iar pentru pârâtul recurent G.
I., avocat B. A., cu împuternicire avocațială la doar la fila 11, lipsă toate celelalte părți. Procedura de citare nu este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care :
Se constată că la dosarul cauzei s-a depus la data de 15 aprilie 2013, de către reclamanții recurenți, un înscris intitulat "Notă explicativă"; la care s-au anexat în copie xerox înscrisurile de la filele 35-45.
Reprezentantul reclamanților recurenți, avocat Bradea Teodora și reprezentantul pârâtului recurent, avocat B. A., nu formulează cereri prealabile judecării recursurilor.
Nemaifiind de formulat alte cereri, tribunalul închide faza de cercetare judecătorească și dispune judecarea recursurilor.
Reprezentantul reclamanților recurenți, avocat Bradea Teodora solicită admiterea recursului așa cum este formulat în scris, modificarea hotărârii recurate și în consecință a se dispune admiterea acțiunii precizate așa cum este formulată în scris, cu cheltuieli de judecată potrivit chitanței depuse la dosarul cauzei. Respingerea ca nefondat a recursului declarat de pârâtul G. I. pentru motivele prezentate pe larg în întâmpinare.
Reprezentantul pârâtului recurent, avocat B. A. solicită admiterea recursului așa cum este formulat în scris, modificarea hotărârii atacate în sensul respingerii cererii privind restituirea sumei de 178,16 lei actualizată cu indicele de inflație, în special ca efect al admiterii excepției prescripției dreptului la acțiune iar în subsidiar ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată potrivit chitanței pe care o va depune la dosarul cauzei până la sfârșitul ședinței de judecată. Respingerea ca neîntemeiat a recursului declarat de reclamanți.
Deliberând, constată:
T R I B U N A L U L
Prin sentința civilă nr. 152/2013 pronunțată de Judecătoria Beclean în dos. nr._ s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamanții B. L. și B. M., împotriva pârâților G. I. și G. L., P. V. și C. A. și C. L. PRIN P., fiind obligat pârâtul G. I. la plata către reclamantul B. L. a sumei de 1.408 lei cu titlu de daune-interese, s-a respins capătul de cerere privind constatarea dobândirii de către defuncta Suciu Ana, prin moștenire legală, după defunctul Suciu Teodor, a dreptului de proprietate cu privire la terenul intravilan în suprafață de 2.824 mp înscris în TP 574427/2010, tarlaua 10, parcelele 14 și 16/1, s-a respins capătul de cerere privind validarea antecontractului de vânzare încheiat pe data de_ între pârâtul G. I., în calitate de promitent vânzător, și reclamantul B. L., în calitate de promitent cumpărător, cu privire la imobilele casă de locuit și terenul aferent în suprafață de 4.345 mp, situate în localitatea
V., comuna L., județul B. -Năsăud, s-a respins capătul de cerere privind înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamanților cu privire la diferența de teren de 3.521
mp, precum și solicitarea reclamanților de a se constata că suprafețele de teren de 2.824 mp înscris în TP 574427/2010, tarlaua 10, parcelele 14 și 16/1, precum și cea 697 mp fac obiectul antecontractului de vânzare încheiat pe data de_ între pârâtul G. I., în calitate de promitent vânzător, și reclamantul B. L., în calitate de promitent cumpărător, în final fiind obligat pârâtul G. I. la plata către reclamanți a cheltuielilor de judecată de 482 lei.
Pentru a pronunța această soluție prima instanță a reținut următoarele:
Prin antecontractul de vânzare încheiat pe data de_ (f. 4) pârâtul G. I., în calitate de promitent vânzător, s-a obligat să vândă reclamantului B. L., în calitate de promitent cumpărător, imobilele casă de locuit și terenul aferent în suprafață de 4.345 mp, situate în localitatea
V., comuna L., județul B. -Năsăud, pentru prețul de 12.000.000 lei vechi din care s-a achitat la data semnării contractului suma de 1.000.000 lei vechi. Prin înscrisul intitulat "Contract"; încheiat între aceleași părți, G. I. și B. L., la data de_, se reține achitarea în întregime a sumei de 12.000.000 lei vechi care reprezintă prețul imobilelor casă și teren aferent în suprafață de
4.345 mp situate în localitatea V. (f. 5). Ulterior a fost încheiat contractul de vânzare autentificat la notariatul de stat județean B. -Năsăud sub numărul 10576/_ între Suciu Ana, G. I. și G. L., pe de o parte, în calitate de vânzători, și B. L. și B. M., de cealaltă parte, în calitate de cumpărători, având ca obiect casa de locuit compusă din două camere, bucătărie, hol, cămară de alimente și pivniță, împreună cu anexele gospodărești și cota de 824/4.345 din terenul în suprafață totală de 4.345 mp, imobile înscrise în CF 914/1 V., numerele topo 100 și 101, cu precizarea că Suciu Ana avea cu privire la aceste imobile, anterior semnării contractului autentic, un drept uzufruct, iar G. I. și G. L. un drept de nudă proprietate. În baza contractului autentic menționat la paragraful anterior, reclamanții și-au înscris în cartea funciară dreptul lor de proprietate astfel dobândit.
În cauză a fost efectuată de către Necula Constanța-Taniușa o expertiză tehnică extrajudiciară topografică (f. 58-63) prin care au fost identificate imobilele în litigiu, au fost stabilite posesorii faptici, categoria de folosință și suprafață și a fost întocmit tabelul de mișcare parcelară cu propunerea de întabulare, astfel: nr. cadastral 984; nr. parcelă 14 și 16/1; nr. topo 100 și 100/1; categoria de folosință casă de locuit, anexe gospodărești, curți-construcții și fânețe, suprafața de 3.648 mp; proprietari B. L. și B. M., cu titlul de cumpărare. Se mai reține prin același raport de expertiză că suprafața de 2.824 mp a fost reconstituită în baza Legii 18/1991 defunctului Suciu Tudor conform TP 574427/2010, tarlaua 10, parcelele 14 și 16/1. Se mai arată că imobilele construcții și terenul aferent în suprafață de 824 mp, aflate în proprietatea tabulară a reclamanților, împreună cu suprafața de 2.824 mp, formează un singur imobil motiv pentru care se propune intabularea în favoarea reclamanților cu privire la construcții și terenul în suprafață de 3.648 mp.
Din cele arătate mai sus rezultă că deși prin antecontractul încheiat pe data de_ pârâtul
G. I. s-a obligat să vândă reclamantului B. L. imobilele casă de locuit și terenul aferent în suprafață de 4.345 mp, situate în localitatea V., comuna L., județul B. -Năsăud, el și-a putut onora doar parțial această promisiune, contractul autentic fiind încheiat doar pentru construcții și cota de 824/4.345 din suprafața de teren promisă de 4.345 mp. Cât privește terenul intravilan în suprafață de 2.824 mp înscris în TP 574427/2010, tarlaua 10, parcelele 14 și 16/1 (f. 25), acesta a fost retrocedat defunctului Suciu Teodor, decedat la data de_ (f. 121). Chiar dacă în cauză s-ar fi dovedit că, așa cum afirmă reclamanții în precizarea de acțiune depusă la termenul din_ (f. 98), acest teren a revenit prin moștenire legală defunctei (f. 118) Suciu Ana, în calitate de soție supraviețuitoare (f. 131), nu s-a dovedit, dar nici măcar nu s-a indicat, modul în care dreptul de proprietate cu privire la acest teren de 2.824 mp a ajuns în patrimoniul promitentului vânzător G.
I. (în antecontractul încheiat pe data de_ doar acesta, nu și soția sa G. L., figurează în calitate de promitent vânzător). În aceste condiții instanța va reține că promitentul vânzător G. I. nu a făcut dovada dreptului său de proprietate cu privire la suprafața de teren de 3.521 mp care reprezintă diferența dintre suprafața de 4.345 mp ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare din_ și cea de 824 mp ce a făcut obiectul contractului autentic din_ (în fapt, obiectul contractului autentic a constituit-o cota de 824/4.345 care însă poate fi transformată prin partaj în suprafață concretă de 824 mp) și va respinge cererea de validare a acestui antecontract.
Promitentul vânzător care nu își respectă obligația de a vinde în mod valabil, asumată prin antecontract, trebuie să plătească promitentului cumpărător daune-interese. În speță, prin precizarea de acțiune din_ (f. 24) reclamanții solicită să fie despăgubiți pentru diferența de suprafață de
697 mp pentru care pârâții G. I. și G. L. nu le pot "da act apt de intabulare";, indicând suma de 1.781.600 lei vechi care reprezintă valoarea acesteia la data încheierii antecontractului. În legătură cu daunele-interese, în primul rând, calculul prezentat de reclamanți este greșit întrucât prin înmulțirea suprafeței de 697 mp cu prețul unitar de 2,56 lei rezultă o sumă de 1.784,32 lei, iar nu 1.781.600 lei, așa cum arată aceștia (nici prin denominarea sumei de 1.781.600 lei nu rezultă 1.784,32 lei, ci 178,16 lei). În al doilea rând, solicitarea daunelor-interese doar privire la suprafața de 697 mp s-a făcut de către reclamanți cu speranța că ei se vor putea intabula pe suprafața de 3.648 mp (cea de 824 mp care a format obiectul contractului autentic și cea de 2.824 din TP 574427/2010), astfel încât cererea în despăgubiri a acestora trebuie interpretată ca referindu-se la diferența de suprafață ce nu poate fi intabulată, aceasta fiind de 3.521 lei (4.345 mp - 824 mp). Întrucât în cauză nu au fost reținute elemente pe baza cărora să se poată stabili valoarea acestei diferențe de 3.521 mp, calculul a fost făcut de prima instanță pe baza valorilor unitare cuprinse în expertiza întocmită de către SC Grand Cora SRL la solicitarea Camerei Notarilor Publici C., utilizată de instanță la stabilirea taxelor judiciare de timbru pe anul 2012. Întrucât, așa cum rezultă, atât din TP 574427/2010, cât și din raportul de expertiză întocmit în cauză, terenul se află în localitatea V. și are categoria de fânețe-intravilan, pentru calcularea valorii acestuia se va aplica, conform expertizei amintite, prețul unitar de 0,4 lei/mp, rezultând astfel o valoare de 1.408 lei, pe care pârâtul G. I. trebuie să o plătească reclamantului B. L. .
Instanța de fond a constatat că reclamanții au efectuat în cauză cheltuieli de judecată în sumă de 2.413 lei reprezentând 110 lei taxă judiciară de timbru (f. 8), 3 lei timbru judiciar (f. 1), 1.300 lei onorariu avocat (f. 69) și 1.000 lei onorariu expert (f. 68), pe care pârâtul G. I., parte căzută în pretenții, trebuie să le suporte în proporție de 1/5, în condițiile în care din cele patru capete de cerere formulate de reclamanți (succesiune, validare antecontract, intabulare, acordarea de despăgubiri și constatarea că terenul din titlu a făcut obiectul antecontractului) doar unul a fost admis, astfel că l-a obligat pe pârâtul G. I. la plata către reclamanți a cheltuielilor de judecată de 482 lei.
Împotriva acestei sentințe au promovat recurs atât reclamanții B. L. și M., cât și pârâtul G. I., solicitând admiterea recursului și modificarea hotărârii atacate.
Primii solicită reformarea în sensul admiterii în tot a acțiunii precizate, cu cheltuieli de judecată, pentru următoarele motive.
Instanța de fond a respins capetele de cerere privind intabularea dreptului de cu privire la suprafața de 2824 mp.in ciuda probelor existente la dosar si in ciuda poziției exprimate de către parații vânzători care au arătat ca sunt de acord cu admiterea acțiunii in ceea ce privește validarea antecontractului si intabularea dreptului nostru de proprietate, dand dovada de un formalism excesiv care este in contradicție cu principiul rolului activ al instanței .In acest sens, instanța de fond motivează ca "nu s-a dovedit ,dar nici măcar nu s-a indicat, modul in care dreptul de proprietate cu privire la acest teren de 2824 mp a ajuns in patrimoniul promitentului vânzător G. I. ".
Astfel, la data de 12 iunie 1995 s-a încheiat sub nr.5423 un contract de întreținere viagera intre Suciu Ana in calitate de întreținuta si G. L. casatorita,in calitate de intretinatoare (fila 94). Din aceasta formulare, precum si din contractele de vanzare-cumparare încheiate ulterior, reiese ca obligațiile si drepturile incumba atat lui G. L. cat si soțului acesteia, G. I. . In data de_ se încheie un antecontract de vanzare-cumparare sub semnătura privata cu privire la casa de locuit si o suprafața de 4345 mp(dintre care 2824 mp sunt cei in litigiu), intre G. I. in calitate de vanzator si B. L. in calitate de cumparator,insa acest contract este semnat si de către
G. L. (la rubrica vânzători). Soții G. au confirmat acest contract prin poziția exprimata in mod expres fata de acțiune . La data de_ se încheie un contract de vanzare-cumparare autentic cu privire la casa de locuit si 824 mp (din cei 4345 mp) ,mentionate in antecontractul din_, intre G. I. si L. in calitate de vânzători si subsemnatul B. L. in calitate de cumpărător. Tranzacția încheiata prin antecontractul sub semnătura privata din_ nu s-a putut autentifica decât partial,respectiv cu privire la construcții si 824 mp din teren întrucât la acea data nu existau acte de proprietate pentru întreg terenul in suprafața de 4345 mp. In acest contract de vanzare- cumparare autentic se menționează expres la pct.2 :" Precizam, totodată ca întreaga suma ce reprezintă prețul de vânzare a revenit subsmenatei Suciu Ana întrucât drept urmare a înstrăinării imobilelor precizate mai sus se stinge si obligația de întreținere viagera pe care numiții G. I. si
G. Ana si-au asumat-o potrivit contractului de întreținere viagera autentificat de către Notariatul de Stat județean B. -Nasaud sub nr. 5423/_ ,iar contractul se considera reziliat prin acordul
pârtilor contractante si înstrăinarea imobilului...Este știut ca un contract de întreținere viagera este un contract cu titlu oneros, sinalagmatic,consensual cu caracter patrimonial si translativ de proprietate ceeea ce înseamnă ca implica ambii soti întreținuți întrucât bunul care intra in patrimoniul acestora in schimbul întreținerii este un bun comun, iar nu un bun propriu (similar cu situația cand doar unul dintre soti cumparara un bun).Si aceasta pentru simplul motiv,printre altele, ca prestarea întreținerii către Suciu Ana s-a efectuat din venitul ambilor soti, ca atare si bunul obținut urmare prestării acestei întrețineri este al ambilor. Aceasta este modalitatea dobândirii dreptului de proprietate de către paratul G. I. . Raportat la toate acestea consideră ca paratul G.
I. avea calitatea de proprietar al bunurilor instrainate ,alături de soția sa G. L., astfel incat vânzarea este una perfect valida.
] In mod nejustificat si fara nici un fel de motivare din partea instanței de fond s-a respins si capătul de cerere privind constatarea dobândirii de către defuncta Suciu Ana a terenului in suprafața de 2824 mp, cu titlu de moștenire dupa def. Suciu Teodor. Consideră ca au făcut dovada ca acest teren intra in masa succesorala a def. Suciu Teodor(conform titlului de proprietate nr. 574427/2010), ca def.Suciu Ana a fost singura moștenitoarea acceptanta ,împrejurări confirmate expres sau tacit de către celelate 3 parate-mostenitoare ale lui de cujus. De aceea ,respingerea acestui capăt de cerere este de neînțeles.
In ceea ce privește problema litigioasa dintre reclamanți si parații G. cu privire la restituirea prețului pentru terenul pentru care parații nu au putut da act apt de intabulare, pârâții nu sunt de acord sa despăgubească pentru suprafața de 697mp platită întrucât figura in anexa 3 V. la data vânzării dar care nu mai figurează in titlul de proprietate al paraților si invoca prevederile art. 1329 cod civil care face trimitere la disp. art. 1339 Cod civil, din coroborarea acestor texte legale reiese ca parații pot opune in apărare prevederile art. 1329 Cod civil doar in situația in care nu sunt răspunzători pentru evictiune .In speța parații erau obligați sa garanteze pentru evictiune intrucat ,asa cum prevăd disp. art. 1392 Cod civil, aceștia erau datori sa răspundă de existenta valabila in folosul lor a întregului teren vândut din momentul vânzării. Împrejurarea ca reclamantul a fost evins este probata si prin anexa 3 V. înregistrata sub nr. 402/_ din care reiese ca reconstituirea la L. 18/1991 s-a făcut in V. pentru suprafața de 43 ari. Avand in vedere aceasta reconstituire, reclamantul a încheiat contractul de vanzare-cumparare. Insa dupa ce au încasat banii
,paratii nu au făcut demersurile necesare pentru a obține titlul de proprietate pentru suprafața validata si vânduta totodată, ci dimpotrivă "si-au" rezolvat ca sa primească si un teren in L. ,in suprafața de 3042 mp (tarta 7 aprcela 27 din TP 574427/2010) ,astfel ca aferent localității V. a rămas doar 2824 mp ,iar nu 4300 cat ar fi trebuit. Cu alte cuvinte avand validare pe 43 ari V., parații nu ar fi trebuit decât sa solicite emiterea titlului de proprietate pentru aceasta suprafața, in V.
. Faptul ca nu au făcut acest lucru, ci chiar contrariul, dovedește in mod cert evictiunea acestora.
In speța nu sunt incidente disp. art 1329 Cod civil si întrucât vânzarea s-a efectuat "atat pe măsura" in sensul ca este menționata suprafața vânduta si prețul acesteia.Se poate astfel calcula suprafața de mp,ar,etc. Ar fi fost vânzare altfel decât "pe atat măsura" in ipoteza in care se vindea,de exemplu " terenul situat intre vecinii..." ,fara a se trece suprafața acestuia.ln acest sens sunt si interpretările practicii judiciare. De aceea consideră ca in speța sunt incidente prevederile art. 1327 Cod civil care prevăd obligativitatea vânzătorilor " sa sufere o reducere proporționala de pret".
In drept invocă art.312 rap. la art. 304 pct.7-9, 304 ind.1 C.pr.civ.
Pârâtul G. I. solicită modificarea sentinței recurate în sensul respingerii cererii de restituire a sumei de 178,16 lei actualizată cu indicele de inflație, în special ca efect al admiterii excepției prescripției dreptului la acțiune, iar în subsidiar ca neîntemeiată, pentru motivele ce succed.
Prin acțiunea precizată intimații reclamanți au solicitat și obligarea pârâților G. I. și L. la restituirea prețului aferent unei suprafețe de 697 mp teren situat în loc. V., pentru diferența de teren neexistând controverse, în apărare față de această solicitare pârâții invocând excepția prescripției dreptului la acțiune, precum și apărări de fond.
Din prima perspectivă se susține că acțiunea reclamanților se întemeiază pe o promisiune sinalagmática de vânzare-cumpărare, astfel că dreptul la acțiunile ce derivă din contract, atât cea în realizarea dreptului cât și în rezoluțiunea contractului sunt prescriptibile extinctiv în termenul general prev.de art.3 din Decretul nr.167/1958. Același termen este aplicabil și în cazul îmbogățirii fară justă cauză ori pentru restituirea plății nedatorate. Este real că jurisprudența a consacrat
orientarea conform căreia în cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare a imobilelor termenul de prescripție nu curge împotriva promitentului-cumpărător dacă acesta se află în posesia imobilului obiect al contractului. In speța de față însă, reclamanții înșiși arată că diferența de la suprafața menționată în contract și suprafața transmisă în posesia acestora odată cu încheirea contractului nu există. Așadar, pentru această suprafață care nu a fost transmisă reclamanților termenul de prescripție a început să curgă din momentul încheierii contractului, respectiv din_, asfel că la data înregistrării acțiunii era deja împlinit termenul prescripției extinctive prev.de art.3 din Decretul nr.167/1958. În plus, acțiunea pentru scăderea prețului vânzării este prescriptibilă în termenul special de 1 an prev.de art.1334 C.civ.1864, însă în speță ne aflăm în prezența unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărre, iar nu a unui contract de vânzare-cumpărare.
Din cea de a doua perspectivă, instanța de judecată a respins cererile reclamanților care au avut ca scop întabularea suprafeței de 2.824 mp și a admis petitul de restituire a prețului, dar nu pentru suprafața de 697 mp, cat au solicitat reclamanții, ci pentru suprafața de 697 mp + 2.824 mp, asupra careia le-a respins cererile referitoare la intabulare, apreciind că, din moment ce a respins petitele având ca obiect întabularea, reclamanții sunt lipsiți de o suprafața de 3.521 mp, astfel că cererea lor trebuie interpretată în sensul că solicită restituirea prețului pentru această suprafață. Instanța de judecată s-a pronunțat plus petita. Dacă reclamanții au solicitat restituirea prețului aferent unei suprafețe de 697 mp, în mod clar și fară echivoc, instanța nu putea interpreta cerererea în sensul că doresc restituirea prețului pentru suprafața de 3.521 mp pentru motivul că le-a respins cererea de întabulare.
De asemenea, instanța de fond apreciază că întrucât în dosar nu există elemente pe baza cărora să se poată determina prețul actualizat pentru această suprafață, din oficiu a recurs la expertizele efectuate în scopul stabilirii taxelor judiciare de timbru, rezultând, astfel, o valoare de
1.408 lei, la plata căreia a obligat pârâtul. Lipsa de la dosar a unor "elemente pe care să se poate stabili valoarea acestei diferente de 3.521 mp" nu poate avea ca efect stabilirea din oficiu a altor criterii de calcul a valorii suprafeței, în etapa deliberării, fara a se pune in discuția contradictorie a părtilor, mai ales că nu s-a solicitat plata unei despăgubiri raportat la valoarea actuală a terenului, ci restituirea prețului actualizat cu indicele de inflație.
Pe de altă parte reclamanții au solicitat, iar instanța de fond a admis cererea, restituirea unei părți din prețul contractual pe motiv că nu mi-am îndeplinit integral obligația asumată prin contract, fără a cere rezoluțiunea parțială a contractului. Deci, se solicită repunerea în situația anterioară în condițiile în care obligația de executare a contractului este în ființă. În această situație în mod netemeinic instanța de fond a admis cererea de restituire a prețului aferent suprafeței de teren lipsă, soluție consacrată de jurisprudență (Trib. B. -Năsăud, secția civilă, dec.nr.55/R/2009).
În plus, nu este corect nici calculul valorii diferenței de preț în modalitatea solicitată de reclamanți (pentru că modul de calcul aplicat de instanța de fond nu s-a solicitat). Astfel, prețul de
12.000.000 ROL a fost stabilit pentru imobilele casă și teren. Vânzarea s-a făcut în bloc, nefiind menționate valori distincte pentru fiecare țimobil. In împrejurările în care prețul nu se referă doar la teren, nu se poate calcula diferența aferentă terenului lipsă raportând prețul total doar la valoarea terenului, deoarece valoarea construcției are o pondere importantă în prețul stabilit de părți.
In drept se invocă art.304, art.312 C.pr.civilă.
Reclamanții recurenți au formulat întâmpinare față de recursul advers (f.25-26), prin care solicită respingerea acestuia, cu cheltuieli de judecată, pentru următoarele considerente. În ceea ce privește excepția prescripției dreptului la acțiune, au cumpărat de la parații Ghersaim I. si L., in anul 2005, un teren in suprafața de 4345 mp pentru care au plătit integral prețul stipulat in antecontract, suprafața ce figura în mod integral in anexa 3 a comunei L. la poziția 3 - suprafața de 0,43 ha intravilan, vânzătorii asigurând-o ca vor face demersurile pentru a intra in posesia titlului de proprietate pentru suprafața de 0,43 ha (reconstituita prin HCJ 49/1998), urmand ca dupa obținerea actelor apte sa conducă la intabularea dreptului meu de proprietate sa-i predea ei ( sau sa revendice ea daca deținea titlu de proprietate pe întreaga suprafața) suprafața de teren care lipsea. Cumpărătorii nu au fost dispuși sa renunțe la suprafața de 697 mp pentru ca, daca aceasta ar fi fost inscrisa in titlul de proprietate, atunci ar fi avut la dispoziție mijloace legale pentru a o recupera. Insa au fost privați de acest drept si au aflat despre aceasta împrejurare doar o data cu eliberarea titlului de proprietate care nu era conform reconstituirii ( 0,43 ha), ci cuprindea o suprafața cu 697
mp mai mica decât cea cumpărata si reconstituita defunctului Suciu Teodor, respectiv la momentul la care am intrat in posesia titlului de proprietate. Cu alte cuvinte, nu au știut ca nu vor dobândi niciodată întregul teren cumpărat - întrucât având in vedere reconstituirea pe întreaga suprafața cumpărat erau dispuși sa promoveze si o acțiune in revendicare - decât odata cu eliberarea titlului de proprietate ( obținut tot in urma demersurilor întreprinse de către cumpărători) prin care se reducea suprafața reconstituita cu 697 mp. Raportat la momentul in care au avut cunoștința de imposibilitatea dobândirii intregului teren cumpărat ,consideră ca cererea formulata la începutul anului 2011 nu este prescrisa, sens in care soluția legala este aceea de respingere a excepției invocate. În privința criticilor de fond arată că sunt neîntemeiate. Prin precizarea de acțiune depusa la termenul din data de_ (alături de precizarea de acțiune depusa la începutul anului 2011) au solicitat a se constata ca doar diferența de teren rămasa (2824) poate face obiectul intabularii si pe cale de consecința și-au restrâns petitul de intabulare la aceasta suprafața. Tot atunci, in ceea ce privește diferența de suprafața care nu se regăsea in titlul de proprietate (697 mp) au solicitat restituirea prețului. Desființarea sau rezolutiunea unui contract de vanzare-cumparare are ca si consecința tocmai restituirea prețului. Prin formularea acestor cereri ,prin motivarea precizărilor de acțiune ,prin efectul pe care il are admiterea acestor cereri nu se înțelege altceva decât rezolutiunea parțiala a contractului ,taxa de timbru aferenta -in acest sens- fiind achitata. Nefolosirea efectiva a termenului de rezolutiune ,in condițiile in care celelalte criterii sunt îndeplinite, este doar un formalism.
Examinând sentința atacată prin prisma criticilor recursurilor, tribunalul reține următoarele.
În litigiu sunt imobilele identificate cu date de carte funciară în c.f. 914/1 V. nr. top 100 și 101, construcții și teren de 4345 mp, amplasate în com. L., sat V., nr. adm 31, proprietatea tabulară a familiei Suciu Teodor și Ana din anul 1963 (f.89). Experta Nicula Constanța a identificat imobilele în litigiu în cuprinsul raportului de expertiză tehnică topometrică atașat la dosarul judecătoriei la f. 58-62.
După decesul primului, survenit la data de_ (f.103), imobilele au fost transmise de soția supraviețuitoare Suciu Ana, care le-a transmis pârâtei G. L., căsătorită, prin contractul de întreținere viageră autentificat sub nr. 5423/_ de fostul Notariat de Stat Județean B. - Năsăud (f.94-95). Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de_ (f.4) pârâtul
G. I., soțul pârâtei G. L., a înstrăinat reclamantului B. L., căsătorit, "casa cu grădina de 4345 mp"; pentru prețul de 12.000.00 lei, achitat integral la data de_ (f.5), gospodăria fiind predată cumpărătorilor. La data de_ (f.6) s-a perfectat vânzarea prin actul notarial autentificat sub nr. 10576/1995 de fostul Notariat de Stat Județean B. -Năsăud încheiat între pârâții G. L. și I., în calitate de titulari ai nudei proprietăți, și Suciu Ana, deținătoare de dreptului de uzufruct viager, pe de o parte și reclamanții B. L. și M., pe de altă parte, în privința edificatelor și a cotei de 824/4345 părți din terenul aferent construcțiilor, obligația de întreținere fiind stinsă în limita înstrăinării. La data de_ a decedat întreținuta Suciu Ana.
Întrucât regimul juridic al terenului era guvernat de prevederile legilor fondului funciar și promitent-vânzătorii nu au depus diligențele necesare eliberării titlului de proprietate pentru terenul în discuție pentru clarificarea situației juridice determinată de transferul proprietății, reclamanții promitent-cumpărători i-au acționat în judecată în scopul menționat, soluționarea prezentului litigiu fiind temporizată până la soluționarea dosarului nr._ . În cauza respectivă, prin sentința civilă nr. 1269/2009 a Judecătoriei Beclean (f.42-43), irevocabil s-a stabilit în sarcina pârâților G. că au obligația de a se prezenta la Primăria comunei L. pentru punerea în posesie cu terenurile ce au aparținut def. Suciu Teodor și pentru a se elibera titlul de proprietate, pârâții B. L. și M. fiind obligați la plata cheltuielilor de judecată. În consecință, la data de_ s-a eliberat titlul de proprietate nr. 5744427/_ (f.25) pentru suprafața de 4 ha 400 mp, ce include și terenul de 2824 mp din cel de 4345 mp in discuție, identificat cu date cadastrale în tarlaua 10, parcelele 14 și 16/1.
În aceste circumstanțe, demersul juridic inițial s-a transformat, pretenția inițială de validare a convenției de vânzare-cumpărare referitor la suprafața de 3648 mp ( din totalul de 4345 mp scăzându-se suprafața de 824 mp ce a făcut obiectul actului autentic de înstrăinare) fiind limitată la suprafața reconstituită de 2824 mp, pentru diferența de suprafață de 697 mp din corpul de avere pretinzându-se restituirea prețului plătit, actualizat cu indicele de inflație.
Controversa în cauza pendinte poartă strict asupra celei din urmă cereri, promitent-vânzătorii achiesând necondiționat la validarea convenției de înstrăinare, după prealabila dezbatere a succesiunii def. Suciu Teodor, a constatării transmisiunii dreptului de proprietate de la moștenitoarea Suciu Ana către întreținătoarea pârâtă G. L. și mai departe de la aceasta și soțul ei către reclamanți cu privire la suprafața de 824 mp în baza actului autentic și a suprafeței de 2824 mp prin antecontractul de vânzare-cumpărare din iunie 1995. Opoziția este manifestată strict cu referire la solicitarea de restituire a prețului pentru diferența de teren de 697 mp pentru care nu s- a eliberat titlul de proprietate.
Din această perspectivă apărarea principală, reiterată în calea de atac a recursului promovată de pârâtul G. I., vizează prescripția dreptului la acțiunea în pretenții, susținându-se pe de o parte că acțiunea promovată se întemeiază pe o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare astfel că dreptul la acțiune în realizarea dreptului ori rezoluțiunea contractului, ca și în cazul îmbogățirii fără justă cauză ori al restituirii plății nedatorate, sunt prescriptibile extinctiv în termenul general de 3 ani prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958, pe de altă parte că acțiunea pentru scăderea prețului vânzării este prescriptibilă în termenul special de 1 an prev. de art. 1334 Cod civil, în toate situațiile important fiind că diferența de suprafață de 697 mp nu a fost niciodată predată în posesie, neexistând la data încheierii contractului în anul 1995.
Rezolvarea defavorabilă adoptată de prima instanță în ședința publică din data de_ (f.47) este judicioasă, promovarea demersului juridic având loc în termenul de prescripție impus de legiuitor. Vânzarea-cumpărarea convenită în anul 1995 este perfectabilă în condițiile epuizării procedurii impuse de legile fondului funciar prin eliberarea titlului de proprietate asupra terenului în discuție, etapă consumată în cursul procesului pendinte, astfel încât, independent de (ne)predarea în posesie a diferenței de teren de 697 mp, momentul de debut al curgerii termenului de prescripție este cel al eliberării titlului de proprietate, împrejurare în funcție de care promitentul-cumpărător are opțiunea de a pretinde promitentului-vânzător restituirea prețului aferent porțiunii de teren înstrăinate ce nu este inclusă în actul de reconstituire. Aceasta cu atât mai mult cu cât validarea reconstituirii viza, conform HCJ nr.49/1998, întreaga suprafață înstrăinată, în final diferența de suprafață în litigiu neinclusă în titlul de proprietate fiind atribuită în vecinătate, după cum rezultă din cuprinsul dovezilor depuse în recurs.
Criticile reclamanților recurenți sunt întemeiate. Soluția de respingere adoptată de prima instanță în privința pretențiilor deduse judecății referitoare la imobilul teren în suprafață de 2824 mp. se impune a fi reformată. Circumstanțele de fapt ale pricinii înainte expuse, unitar demonstrate de dovezile cauzei și necontestate de pârâți impun rezolvarea favorabilă a acțiunii precizate .
Nejustificat s-a refuzat dezbaterea succesiunii defunctului Suciu Teodor, decedat la data de_, ai cărui urmași sunt soția supraviețuitoare Suciu Ana în cotă de ¼ părți și fiicele G. L.
, P. V. și C. A., împreună în cotă de ¾ părți (f.115-121). Succesiunea include toate imobilele enumerate în titlul de proprietate nr. 574427/2010, însă dând eficiență deplină principiului disponibilității ce guvernează procesul civil și respectând limitele sesizării, urmează a se constata, în baza art. 651 și urm. raportat la art. 974 Cod civil că masa succesorală a defunctului Suciu Teodor, decedat la_, cuprinde terenul în suprafață de 2824 mp identificat în CF 914/1 V. nr. top 100, 101/1 și înscris în TP 574427/2010 în tarla 10 parcelele 14 și 16/1, pe care îl atribuie soției supraviețuitoare Suciu Ana ca unic moștenitor acceptant.
Identic nu s-a dat eficiența cuvenită transferului dreptului de proprietate survenit în baza actelor notariale: contractul de întreținere viageră autentificat sub nr. 5423/1995 prin care Suciu Ana a transmis pârâtei G. L., fiica sa, dreptul de proprietate asupra imobilelor construcții și teren înscrise în CF 914/1 nr. top 100 și 101/1, rezervându-și dreptul de uzufruct viager și contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr._ încheiat între Suciu Ana, G. L. și soțul său G. I., în calitate de vânzători, și reclamanții B. L. și M., în calitate de cumpărători, prin care s-a transmis proprietatea imobilelor construcții și a cotei de 824/4345 părți de teren înscrise în CF 914/1 pentru prețul de 3.000.000 lei vechi, achitat integral, astfel încât imobilele menționate au fost legal transferate în patrimoniul achizitorilor reclamanți.
Clarificarea situației juridice a diferenței de teren de 3521 mp. ce a făcut, alături de construcții și cei 824 mp înainte menționați, obiect al antecontractului de vânzare cumpărare încheiat anterior, la data de_, între pârâtul G. I. și reclamantul B. L., pentru prețul de
12.000.000 lei achitat integral la data de_ a fost de asemenea nejustificat refuzată. Este
adevărat că promisiunea de vânzare aparține lui G. I., însă acesta este soțul pârâtei G. L.
, devenită deplină proprietară a imobilelor în baza contractului de întreținere viageră încheiat cu Suciu Ana, după decesul acesteia survenit la_ . Ori caracterul oneros al sarcinii întreținerii determină, atunci când debitorul obligației de întreținere este unul dintre soți, caracteristica de bun comun al imobilului transmis în schimbul întreținerii. În cauza pendinte ambii soți recunosc caracterul de bun comun al achiziției, ca efect al întreținerii, iar soția a confirmat acordul dat soțului pentru înstrăinarea din patrimoniul comun.
Dat fiind că din cei 3521 mp. doar 2824 mp. pentru care s-a finalizat procedura reconstituirii dreptului de proprietate au ajuns în patrimoniul promitent vânzătorului în modalitatea transmisiunii înainte redată, în baza art. 948, 969 și urm Cod civil raportat la art. 30 din Codul familiei, urmează a se constata validitatea antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat la data de_ între pârâtul G. I. și reclamantul B. L., având ca obiect terenul menționat, și a fi obligat vânzătorul să predea act apt de intabulare, în caz contrar prezenta hotărâre ținând loc de act autentic de înstrăinare.
În cuprinsul raportului de expertiză tehnică topometrică atașat la dosarul judecătoriei la f. 58-62 experta Nicula Constanța-Taniușa a identificat imobilele în litigiu și a menționat că terenul în suprafață de 2824 mp împreună cu cel de 824 mp pe care sunt amplasate și construcțiile alcătuiesc o singură gospodărie, formând un singur imobil, considerent pentru care a propus partajarea corpului de avere în două loturi: unul alcătuit din construcții și terenul de 3648 mp pentru a fi atribuit reclamanților, celălalt, în suprafață de 697 mp, să rămână vechilor proprietari tabulari. În consecință, în temeiul art. 728 Cod civil se va proceda la partajarea imobilului în suprafață totală de 4345 mp identificat în c.f. 914/1 V. nr. top 100 și 101 conform tabelului de mișcare parcelară întocmit de expert, și se va dispune ieșirea din indiviziune prin formare de loturi, astfel: unul în suprafață totală de 3648 mp, pe care îl atribuie reclamanților, celălalt cu suprafața de 697 mp ce va rămâne înscris pe numele vechiului proprietar tabular, conform tabelului de mișcare parcelară al raportului de expertiză tehnică topometrică întocmit de expert Necula Constanța - Taniușa, raport de expertiză ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, în final urmând a se înscrie în cartea funciară dreptul de proprietate al reclamanților B. L. și M. asupra lotului atribuit cu titlu de vânzare - cumpărare.
Singura dispută dintre părți vizează reglementarea înstrăinării convenite cu privire la diferența de teren de 697 mp. ce nu a fost retrocedată fostului proprietar, pentru a fi transmisă promitentului-vânzător și ulterior valabil transferată către promitentul-cumpărător. Termenii convenției olografe(f.4) atestă neîndoios că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 1329 Cod civil, vânzarea făcându-se "atât pe măsură";: cuprinsul actului menționează expres întinderea suprafeței vândute în mp - 4345 mp.- precum și prețul convenit: 12.000.000 lei. Prin urmare, în raport de manifestarea neechivocă a reclamanților cocontractanți care au avut opțiunea alegerii între acțiunea în resciziune și cea estimatorie de a prefera secunda, în temeiul art. 1327 Cod civil se cuvine a se dispune restituirea proporțională a prețului încasat. Din acest punct de vedere critica recurenților pârâți ce au reproșat primei instanțe că a acordat mai mult decât s-a cerut este pe deplin întemeiată,iar celelalte nefondate în raport de calificările înainte date. Astfel, reclamanții au pretins restituirea prețului proporțional cu măsura în care nu poate fi validată convenția de înstrăinare, deci pentru cei 697 mp.în raport de prețul de comun acord convenit calculat pe 1 mpcare să fie actualizat în funcție de indicele de inflație, iar instanța de fond a luat în calcul întreaga suprafață de teren de 3521 mp (din totalul de 4345 mp s-a scăzut 824 mp.-suprafața de teren înstrăinată prin act autentic) având ca reper valoarea minimă utilizată pentru întocmirea actelor notariale. Cuantificarea valorii în discuție trebuie să aibă următoarele repere: prețul contractual convenit de cocontractanți( 1 mp.- 2556 lei vechi, determinat în raport de prețul global convenit pentru construcții și terenul de 4345 mp. de 12.000.000 lei vechi în iunie 1995 și de 3.000.000 lei pentru aceleași construcții și 824 mp teren stabilit în octombrie același an, adică diferența de teren de 3521 mp valorează 9.000.000 lei vechi) și suprafața de teren în privința căreia convenția de vânzare nu este validă, pentru lipsa calității de proprietar a vânzătorului, adică de 697 mp. Rezultă așadar că în discuție este suma de 178,16 lei, după transformarea celor vechi în lei noi. Pentru ca afectarea patrimonială să fie echitabilă și din perspectivă temporală, se impune ca pârâții G. I. și L. să restituie în solidar reclamanților B. L. și M. suma de 178,16 lei, actualizată cu indicele de inflație de la data de_, momentul plății prețului, și până la restituirea integrală cu titlu de restituire diferență preț.
Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 312 Cod proc. civ. ambele recursuri vor fi admise, cel al reclamanților integral, cel al pârâților în limitele arătate, cu consecința modificării sentinței atacate în sensul înainte statuat, iar în temeiul art. 274 și 276 Cod proc. civ., ținând cont de poziția procesuală a pârâților G. I. și L. atât în fața primei instanțe, cât și în recurs, și având în vedere modalitatea de soluționare a singurei controverse dintre aceștia și reclamanții B. L. și
M., primii vor fi obligați să le plătească secunzilor, după compensarea integrală a onorariilor avocațiale,cheltuieli de judecată de 23,3 lei la fondul cauzei și 11,4 lei în recurs, reprezentând taxe judiciare de timbru aferente valorii de 178,16 lei- diferență preț de restituit-, deci în total 32,7 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE
În baza art. 312 Cod proc. civ.:
Admite recursul declarat de reclamanții B. L. și M. împotriva sentinței civile nr.
152/2013 pronunțată de Judecătoria Beclean în dosarul nr._ ;
Admite recursul declarat de pârâtul G. I. împotriva aceleiași hotărâri judecătorești, pe care o modifică în sensul că:
Admite acțiunea precizată formulată de reclamanții B. L. și M. împotriva pârâților G.
și L., P. V., C. A. și C. L. prin P. și în consecință:
constată că masa succesorală a defunctului Suciu Teodor, decedat la_, cuprinde terenul în suprafață de 2824 mp identificat în CF 914/1 V. nr. top 100, 101/1 și înscris în TP 574427/2010 în tarla 10 parcelele 14 și 16/1, vocație succesorală legală având soția supraviețuitoare Suciu Ana în cotă de ¼ părți și descendentele G. L., P. Victzoria și C. A., împreună în cotă de ¾ părți, pe care o atribuie soției supraviețuitoare ca unic moștenitor acceptant;
constată că în baza contractului de întreținere viageră autentificat sub nr. 5423/1995 Suciu Ana a transmis pârâtei G. L. dreptul de proprietate asupra imobilelor construcții și teren înscrise în CF 914/1 nr. top 100 și 101/1, rezervându-și dreptul de uzufruct viager;
constată în baza contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr._ încheiat între Suciu Ana, G. L. și G. I., în calitate de vânzători, și reclamanții B. L. și M., în calitate de cumpărători, s-a transmis proprietatea imobilelor construcții și a cotei de 824/4345 părți de teren, înscrise în CF 914/1;
constată validitatea antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat la data de_ între pârâtul G. I. și reclamantul B. L., având ca obiect terenul în suprafață de 2824 mp mai sus identificat și obligă vânzătorul să predea act apt de intabulare, în caz contrar prezenta hotărâre ținând loc de act autentic de înstrăinare;
dispune ieșirea din indiviziune cu privire la terenul în suprafață totală de 4345 mp înscris în CF 914/1 prin formare de loturi, astfel: unul în suprafață totală de 3648 mp, pe care îl atribuie reclamanților, celălalt cu suprafața de 697 mp ce va rămâne înscris pe numele vechiului proprietar tabular Statul român, conform tabelului de mișcare parcelară al raportului de expertiză tehnică topometrică întocmit de expert Necula Constanța - Taniușa, raport de expertiză ce face parte integrantă din prezenta hotărâre;
dispune înscrierea în CF a dreptului de proprietate al reclamanților asupra lotului atribuit cu titlu de vânzare - cumpărare;
obligă pârâții G. I. și L. să plătească în solidar reclamanților B. L. și M. suma de 178,16 lei, actualizată cu indicele de inflație de la data de_ și până la achitarea integrală cu titlu de restituire diferență preț.
Obligă pârâții să plătească reclamanților 21,3 lei, cheltuieli de judecată la fondul cauzei și 11,4 lei în recurs, reprezentând taxe judiciare de timbru, în total 32,7 lei.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de_ .
PREȘEDINTE, | JUDECĂTORI, | GREFIER, | ||
N. C. I. C. | S. | I. H. | V. |
Red.dact. N.C. Jud fond ZD
| ← Decizia civilă nr. 3850/2013. Actiune in constatare | Decizia civilă nr. 30/2013. Actiune in constatare → |
|---|
