Decizia civilă nr. 246/2013. Obligatie de a face
| Comentarii |
|
R O M Â N I A TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ NR. 246/A/2013 ȘEDINȚA PUBL. Ă DE_ 2013 INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN: PREȘEDINTE M. O. -S.
JUDECĂTOR D. -I. T. GREFIER C. -G. H.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe recurent C. I. A., recurent G. L., recurent P. V. și pe intimat I. I., intimat S. M.
V., intimat F. L., intimat F. F., intimat P. S., intimat P.
M. C. -N., intimat C. LOCAL AL M. C. -N., intimat F.
L., intimat F. E., intimat M. M., având ca obiect împotriva Sentinței civile nr. 19471 din_ pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei C. -N., dosar având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se constată lipsa părților.
P. edura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Dezbaterile au avut loc la data de 23 aprilie 2013 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, pronunțarea hotărârii fiind ulterior amânată prin încheierile de amânare a pronunțării hotărârii din data de 30 aprilie 2013, 7 mai 2013, încheieri care fac parte integrantă din decizia ce se va pronunțat.
T. UL
Deliberând reține că prin sentința civilă nr. 19471/_, pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria Cluj-Napoca a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului P. S. și în consecință a respins ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții C. I. A., G.
L. și P. V. împotriva pârâtului P. S. .
A respins cererile de arătare a titularului dreptului.
A anulat ca fiind nelegal timbrată, cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul P. S. împotriva chemaților în garanție P. M.
C. -N. și C. local al municipiului C. -N. .
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de_ pe rolul Judecătoriei C. -N., reclamanții C. I. A., G. L. și P. V. au chemat în judecată pe pârâtul P. S., solicitând în contradictoriu cu acesta, obligarea pârâtului la desființarea celor două imobile-blocuri de locuințe D+P+2E+M, ilegal executate situate în C. -N., str. Ș. L., în termen de 30 zile de la data rămânerii definitive și irevocabile a sentinței ce se va pronunța, iar în caz de refuz, să fie autorizată desființarea de către o terță persoană juridică angajată de către reclamanți, pe cheltuiala pârâtului și cheltuieli de judecată.
In motivarea cererii, reclamanții au susținut în esență că P. M.
C. -N. a emis în favoarea pârâtului autorizațiile de construire nr.866/_
și nr.960/_, în baza cărora pârâtul a edificat în C. -N., str. Ș. L.
, două imobile-blocuri de locuințe D+P+2E+M, dar prin sentința civilă nr.84/2008 a T. ului C., rămasă irevocabilă, s-a constatat nelegalitatea HCL nr.606/_ ce a stat la baza emiterii celor două autorizații, iar prin decizia civilă nr.610/2009 a Curții de Apel C. s-a dispus anularea autorizațiilor de construire anterior menționate. Au mai susținut că aceste blocuri de locuințe afectează intimitatea reclamanților și întrucât ele au fost construite cu încălcarea legii și în baza nor acte administrative anulate prin hotărâri judecătorești irevocabile, se impune desființarea lor.
În drept, au fost invocate dispozițiile articolelor 112, 274 din Codul de procedură civilă, art.1073, 1076 și următoarele din Codul civil, art.32, alin.1, lit.b din Legea nr.50/1991.
Cererea de chemare în judecată a fost legal timbrată.
Pârâtul P. S. a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților, susținând că potrivit Legii nr.50/1991, dreptul de a dispune desființarea unei construcții aparține organului abilitat prin lege, în speță P. ui M. C. -N. și doar în baza unei autorizații de desființare obținute conform legii. În fond, a solicitat respingerea cererii ca nefondată, susținând că reclamanții nu au efectuat nici un demers în vederea obținerii unei autorizații de desființare și nici nu s-au adresat cu o cerere, autorităților competente în vederea demarării procedurii de demolare ( f 19-20).
Pârâtul P. S. a formulat o cerere de chemare în garanție a P. UI M. C. -N. și a C. UI LOCAL AL M. C. -N. prin care a solicitat ca în cazul în care prin hotărârea ce se va pronunța va cădea în pretenții, să oblige chemații în garanție să suporte întreg prejudiciul produs pârâtului prin demolarea în totalitate sau parțial a celor două blocuri de
locuințe edificate în C. -N., str.Ș. L. și cheltuieli de judecată ( f 21- 22).
În motivarea cererii sale de chemare în garanție a susținut că cele două construcții au fost edificate legal în baza autorizațiilor de construire nr.866/_ și nr.960/_ raportat la PUD, PUZ sau PUG, în vigoare în acel moment și că cele două autorizații de construire au fost desființate de către instanța de judecată ulterior finalizării lucrărilor de construcție întrucât PUD ul care a stat la baza acestora a fost adoptat fără consultarea prealabilă a tuturor vecinilor, or aspectele de nelegalitate a PUD ului reținute de instanța de judecată se aflau în responsabilitatea exclusivă a chemaților în garanție care trebuie să răspundă și pentru prejudiciul produs prin desființarea construcțiilor. În drept, au fost invocate art.60-63 din codul de procedură civilă și art.998-999 din Codul civil.
Pârâtul P. S. a formulat o cerere de arătare a titularului dreptului prin care a indicat ca titular al dreptului de proprietate asupra construcțiilor a căror demolare se solicită pe I. I., solicitând citarea și introducerea în cauză a acestuia ( f 23-24).
În motivarea cererii, pârâtul a susținut că cele două construcții au fost legal edificate de către I. I. în temeiul autorizațiilor de construire nr.866/_ și nr.960/_ și a convenției încheiate între pârât și I. I. la data de_, având ca obiect promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, construire și stabilire a unui drept de superficie. A mai susținut că în temeiul acestei convenții, I. I. a dobândit calitatea de constructor proprietar a supraedificatelor anterior indicate și prin actul adițional din data de_ s-a obligat să respecte întocmai proiectul autorizat și autorizațiile de construire, asumându-și întreaga răspundere pentru execuția efectivă și
faptică a lucrării și respectarea documentațiilor tehnice, fiind singurul care va răspunde în fața organelor competente cu exonerarea pârâtului de orice răspundere civilă sau penală.
În drept, au fost invocate art.64-66 din Codul de procedură civilă și art.969 din Codul civil.
La data de_, I. I. a indicat drept titular al dreptului de proprietate asupra construcțiilor a căror demolare se solicită pe S. M. V. solicitând citarea și introducerea în cauză a acestuia (f 41).
În motivarea cererii, I. I. a susținut că a cesionat toate drepturile cu privire la construcțiile din litigiu prin contractul de cesiune de creanță încheiat la data de_ conform încheierii de atestare avocațială a cabinetului de avocat Predescu Silviu N. .
În drept, au fost invocate art.64-66 din Codul de procedură civilă.
La data de_, reclamanții au precizat temeiul juridic al cererii lor ca fiind art.28, alin.2 din Legea nr.50/1991 (f 52).
La data de_ (f 147), persoana indicată ca titular al dreptului S.
M. V. a depus la dosarul cauzei întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată și cheltuieli de judecată (f 55-61).
În motivarea întâmpinării a susținut că prin contractul de cesiune încheiat cu I. I. a dobândit dreptul de a încasa toate sumele reprezentând diferența de preț neachitat pentru apartamentele care fac obiectul unor antecontracte de vânzare cumpărare încheiate până la momentul cesiunii precum și integral toate sumele ce vor fi contractate pentru vânzarea apartamentelor libere care nu fac obiectul unor antecontracte de vânzare cumpărare, că după desființarea autorizațiilor de construire, întreg proiectul este în prezent în faza de reautorizare, că imobilele construite respectă la exterior toate condițiile impuse prin autorizații și nu înțeleg modul în care îi afectează pe reclamanți, că demolarea este exclusă întrucât imobilele vor fi reautorizate, că reclamanții nu justifică nici un interes în cauză, motiv pentru care au invocat excepția lipsei de interes a cererii de chemare în judecată. A mai susținut că în lipsa interesului, reclamanții nu au nici calitate procesuală activă și că în apartamentele din imobilele din litigiu locuiesc efectiv mai multe persoane interesate în obținerea unei completări la autorizația de construire, iar demolarea imobilelor ar aduce o atingere gravă dreptului lor de proprietate.
La data de_, reclamanții au precizat cererea de chemare în judecată, solicitând obligarea pârâtului la încadrarea lucrărilor de construire realizate în baza autorizațiilor anulate în prevederile PUD aprobat prin HCL al
M. C. -N. nr.103/2004, iar în caz contrar, la desființarea lucrărilor respective în termen de 6o zile de la data expirării termenului de 6 luni acordat pentru încadrarea lucrărilor în reglementările urbanistice în vigoare sau autorizarea desființării lor pe cheltuiala pârâtului și cheltuieli de judecată (f 158-160).
Prin răspunsul la întâmpinare (f 161-164), reclamanții au solicitat respingerea excepțiilor invocate.
Prin încheierea de ședință din data_, instanța a admis excepția nelegalei timbrări a cererii de chemare în garanție (f 173-174), motiv pentru care va anula ca fiind nelegal timbrată, cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul P. S. împotriva chemaților în garanție P. M.
C. -N. și C. LOCAL AL M. C. -N. .
Prin încheierea de ședință din data de_, instanța a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților și a unit cu fondul
cauzei excepția lipsei de interes și excepția lipsei calității procesuale pasive a intervenientului S. M. V. ( f 176-177).
La data de_ (f 199) au fost depuse la dosarul cauzei cereri de intervenție în interes propriu din partea numiților F. L. și F. F. și respectiv M. M. ( f 188-189 și 195) prin care au solicitat respingerea cererii reclamanților, susținând că ei locuiesc în apartamente situate în imobilele a căror demolare se cere și că au dobândit posesia de bună credință asupra acestora în baza unor promisiuni de vânzare cumpărare încheiate cu
constructorul I. I., intenționând valorificarea dreptului de proprietate asupra lor.
La data de_ (f 230), pârâtul a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive, susținând că nu este proprietarul construcțiilor a căror demolare se cere întrucât ele au fost edificate de către I. I. așa cum rezultă din convenția încheiată cu acesta la data de_, convenție în baza căreia I. I. a construit imobilele din surse proprii, dobândind astfel calitatea de constructor și proprietar al acestora. Nefiind proprietar al construcțiilor din litigiu, a susținut că nu are nici calitate procesuală pasivă (f 227-228).
Analizând ansamblul probelor aflate la dosarul cauzei, prima instanță a reținut următoarele:
Sub aspectul excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului P.
S., instanța a reținut că potrivit înscrierii de sub B7, pârâtul împreună cu soția sa P. M. S. sunt proprietarii tabulari ai terenului înscris în CF nr.1., cu nr. top 13914/2/2/1 și cu nr. top 13915/1/2/1. Pe numele pârâtului au fost emise de P. M. C. -N., autorizațiile de construire nr. 866/_ și nr. 960/_, anulate irevocabil prin decizia civilă nr.610/2009 a Curții de Apel C. .
Între pârât și persoana arătată ca titular al dreptului, I. I., în calitate de constructor, s-a încheiat la data de_ o convenție intitulată promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, construire și stabilire a unui drept de superficie prin care pârâtul s-a obligat să transmită în favoarea constructorului dreptul de proprietate asupra unei suprafețe totale de teren de 1778 mp din terenul în suprafață totală de 2500 mp înscris în CF nr.1., cu nr. top 13914/2/2/1 și cu nr. top 13915/1/2/1 și să constituie un drept de superficie în favoarea constructorului, iar în schimbul terenului primit, constructorul s-a obligat să transmită în favoarea pârâtului dreptul de proprietate asupra unui număr de 4 apartamente din totalul celor 16 apartamente care se vor construi pe terenul din cauză și asupra unui nr. de 4 garaje.
Prin aceeași convenție părțile au convenit dreptul constructorului de a edifica în nume propriu construcțiile și obligația acestuia de a suporta toate cheltuielile privind întocmirea proiectului, obținerea certificatului de urbanism, a autorizației de construire precum și ridicarea și amenajarea construcției. Convenția anterior menționată a primit dată certă la_ la Cabinet avocat S. Francisc din C. -N. .
La data de_, între pârât și I. I. s-a încheiat un act adițional prin care constructorul I. I. s-a obligat să respecte întocmai proiectul autorizat și autorizațiile de construire mai sus menționate, asumându-și întreaga răspundere pentru execuția efectivă și faptică a lucrării și respectarea documentațiilor tehnice, fiind singurul care răspunde în fața organelor competente, pârâtul fiind exonerat de orice răspundere civilă sau penală. Actul a primit dată certă la_ la Cabinet avocat S. Francisc din
C. -N. .
La data de_, între persoana arătată ca titular al dreptului, I. I. și persoana arătată ca titular al dreptului, S. M. V., s-a încheiat un contract de cesiune de creanțe prin care primul a cedat celui de-al doilea toate drepturile izvorâte din antecontractele de vânzare cumpărare încheiate până în prezent, având ca obiect apartamentele ce vor fi edificate în cele două imobile autorizate prin autorizațiile de construire din litigiu, toate drepturile privind vânzarea apartamentelor care nu fac până în prezent obiectul vreunui antecontract de vânzare cumpărare, iar cesionarul s-a obligat să continue construcția celor două imobile cu surse financiare proprii până la aducerea lor în stadiul de folosință conform standardelor impuse prin proiectul de autorizație de construire. Părțile au mai convenit ca cedentul I. I. să
figureze în continuare în calitate de constructor și promitent vânzător în antecontractele de vânzare cumpărare ce se vor încheia. Actul a primit dată certă la_ la Cabinet avocat Predescu Silviu N. din C. -N. .
Instanța a reținut astfel că cele două construcții a căror încadrare în prevederile PUD sau desființare se cere, au fost edificate de către I. I. pe terenul aflat în proprietatea pârâtului, în temeiul convenției încheiate între cei doi la data de_ prin care părțile au convenit ca atât calitatea de constructor cât și dreptul de proprietate asupra construcțiilor să revină lui I.
I. care le va edifica în nume propriu, suportând exclusiv toate costurile aferente edificării lor. Manifestarea de voință a celor două părți semnatare ale convenției în sensul dobândirii de către I. I. a dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate pe terenul pârâtului este neechivocă și ea rezultă și din intenția părților de a constitui un drept de superficie în favoarea constructorului sau din promisiunea de vânzare a 4 apartamente în construcțiile edificate, făcută de constructor în favoarea pârâtului, așa cum s- a consemnat în contract.
Este adevărat că potrivit art.494 din Codul civil, în cazul în care construcțiile au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ține pentru dânsul sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice, dar instanța a reținut că acest text
legal nu conferă automat proprietarului terenului dreptul de proprietate asupra construcției edificate de un terț pe terenul respectiv, ci conferă proprietarului pământului doar un drept de a opta între a deveni sau nu și proprietarul construcției. Dincolo de aceste considerente legale, în jurisprudență s-a decis că nu sunt aplicabile dispozițiile art.494 din Codul civil în cazul în care construcțiile au fost edificate în temeiul unei convenții încheiate între proprietarul terenului și constructor, cum este cazul din speță (decizia nr.893/1994 a CSJ, decizia nr.720/1989 a Trib. Suprem).
Prin urmare, în temeiul convenției din_ și a actului adițional din_, ambele investite cu dată certă prin încheieri de atestare avocațială, dreptul de proprietate asupra construcțiilor din litigiu a fost dobândit de către constructorul I. I. prin faptul construirii lor din fonduri proprii. Se poate pune eventual problema unui drept de coproprietate asupra construcțiilor din litigiu raportat la cuprinsul convenției încheiate între I. I. și S. M. V. la data de_, dar în nici un caz în favoarea pârâtului. În privința celor 4 apartamente promise de I. I. pârâtului prin aceeași convenție încheiată la data de_, instanța a reținut că pârâtul nu a dobândit prin contract dreptul de proprietate nici asupra acelor apartamente, ci doar un drept de creanță, acela de a obține de la I. I. încheierea unui contract apt să transfere dreptul de proprietate asupra apartamentelor în patrimoniul său.
Reclamanții au invocat împrejurarea că autorizațiile de construire care au stat la baza edificării imobilelor din litigiu au fost emise pe numele
pârâtului, dar instanța a reținut pe de o parte că aceste acte au fost deja anulate irevocabil prin decizia civilă nr.610/2009 a Curții de Apel C., iar pe de altă parte că ele nu constituie prin ele însele titluri de proprietate asupra construcțiilor. Întrucât pârâtul nu este titularul dreptului de proprietate asupra construcțiilor din litigiu a cărora încadrare în prevederile PUD sau desființare se cere, instanța nu poate reține existența identității între pârât și persoana obligată în raportul juridic obligațional dedus judecății. Având în vedere aceste considerente de fapt și de drept, instanța a apreciat că excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului P. S. este întemeiată, motiv pentru care a admis-o și a respins ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanți împotriva pârâtului.
Cu privire la cele două cereri de arătare a titularului dreptului, instanța a reținut pe de o parte că ele au fost formulate de persoane fără calitate procesuală și pe de altă parte că nici una nu îndeplinește condițiile impuse de art.64 din Codul de procedură civilă întrucât titularii celor două cereri nu au dovedit că ar deține un lucru pentru altul și nici că ar exercita în numele altuia un drept asupra unui lucru, iar reclamanții nu au pretins un drept real asupra lucrului.
În consecință, instanța a respins cererile de arătare a titularului dreptului. Cu privire la cele două cereri de intervenție în interes propriu,
instanța a reținut că până la data soluționării excepției lipsei calității procesuale pasive, ele nu au fost încuviințate în principiu potrivit art.52, alin.3 din Codul de procedură civilă, astfel încât titularii lor nu au dobândit calitate de intervenienți în cauză.
Conform dispozițiilor articolului 274 din Codul de procedură civilă, partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată. Având în vedere că în această cauză, cererea reclamanților a fost respinsă, instanța a reținut culpa procesuală a acestora, motiv pentru care reclamanta nu este îndreptățită nici la cheltuieli de judecată.
Împotriva sentinței menționate au declarat recurs, recalificat apel, reclamanții C. A., G. L. și P. V., solicitând casarea in întregime a acesteia, cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe.
În motivarea apelului reclamanții au arătat că prin sentința atacata in mod greșit a fost admisa excepția lipsei calității procesuale pasive a intimatului P. S. .
P. S. este proprietarul terenului pe care au fost edificate cele doua imobile, iar cele doua autorizații de construire au fost emise de asemenea pe numele dânsului, fara a se menționa in acestea faptul ca investiția ar fi realizata de altcineva.
Cu ocazia judecării litigiului privind anularea HCL si a celor doua autorizații de construire, intimatul P. S. nu a invocat niciodată faptul ca nu ar fi beneficiarul real al celor doua autorizații de construire, deși convențiile de care se prevalează pentru a arata ca Irmies I. ar fi realul beneficiar sunt datate din perioada in care litigiului se judeca in fata instanței de contencios administrativ.
Convenția civila de care se prevalează intimatul P. S., încheiata cu intimatul I. I., este doar un inscris sub semnătura privata, care este atestat avocațial sub aspectul identității pârtilor si a datei certe, nefiind nici măcar notata in CF, astfel ca aceasta isi produce efectele doar intre parti, iar nu si fata de terți.
Asa fiind, fata de obiectul cererii de chemare în judecata, este evident ca orice acțiune de încadrare a lucrărilor in PUD-ul valabil, nu poate fi făcut
decât de către proprietarul terenului, întrucât autorizațiile de construire se emit întotdeauna pe numele proprietarului terenului, cum orice punere în executare a sentinței de desființare a construcțiilor in cazul in care proprietarului nu isi îndeplinește obligația de a încadra lucrările in PUD-ul valabil, nu se poate face decât daca exista un titlu executoriu fata de proprietar.
Prin întâmpinarea formulată intimatul P. S. a solicitat respingerea apelului ca nefondat.
Intimatul a arătat că faptul că este proprietarul terenului, faptul că a fost titularul scriptic al autorizațiilor de construire (în prezent autorizațiile sunt anulate - deci nu se pot invoca efecte juridice care decurg din acestea) nu creează decât o prezumție relativă a faptului că ar fi și titularul dreptului de proprietate asupra blocurilor a căror desființare a fost solicitată de către reclamanți.
Prin probațiunea administrată în cauză, această prezumție a fost răsturnată. Aceste construcții au fost edificate de către I. I., așa cum rezultă în mod explicit din convenția intervenită între acesta și intimatul P. la data de_, având ca obiect "Promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, construire și stabilire a unui drept de superficie";, din poziția procesuală exprimată de către intimat, din declarația pe proprie răspundere a lui I. I., autentificată sub nr. 1.444/_, din toate antecontractele de vânzare cumpărare încheiate de către I. I. sau cesionarul drepturilor sale
S. M. .
Toate aceste probe atestă faptul că I. I. a construit pe propria sa cheltuiala cele două blocuri, fiind dezvoltatorul/investitorul proiectului, drept pentru care a dobândit calitatea de constructor și proprietar a supra- edificatelor mai sus amintite. Faptul că anularea autorizațiilor de construire a împiedicat efectuarea operațiunii de transfer al dreptului de proprietate asupra terenului sau de constituire a dreptului de superficie asupra acestuia, întrucât I. I. a fost pus în situația imposibilității îndeplinirii propriilor obligații asumate prin convenția din data de_, respectiv plata prețului
terenului prin transferarea dreptului de proprietate asupra a patru apartamente, nu schimbă realitatea faptică în ceea privește titularul dreptului de proprietate asupra construcțiilor.
Apelanții invocă lipsa opozabilității convenției dintre pârâtul P. u și I.
I., întrucât în opinia lor această opozabilitate nu s-ar putea realiza decât prin notarea în CF. În primul rând, intimatul pârât a asigurat caracterul opozabil al convenției incheiate cu I. I. prin atestarea acesteia la un avocat, fapt prin care înscrisul a dobândit dată certă. În temeiul art. 1182 Cod Civil, această formalitate asigură opozabilitatea cu terții a actului juridic sub semnătură privată.
Mai mult, notarea în CF a convenției cu privire la dreptul de proprietate asupra construcțiilor nu putea fi efectuată în lipsa notării existenței construcțiilor în CF. Ori, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nu a fost încheiat tocmai din cauza anulării autorizațiilor de construire.
Nici susținerea conform căreia "orice acțiune de încadrare a lucrărilor în PUD-ul valabil, nu poate fi făcută decât de către proprietarul terenului,
întrucât autorizațiile de construire se emit întotdeauna pe numele proprietarului terenului" nu este întemeiată din punct de vedere juridic.
Astfel, Legea 50/1991 prevede în anexa Nr. 2 că "dreptul asupra construcției și/sau terenului care conferă titularului dreptul de a obține, potrivit legii, din partea autorității competente, autorizația de construire/desființare" îl constituie următoarele drepturi reale principale:
"drept de proprietate, uz, uzufruct, superficie, servitute (dobândit prin: contract de vânzare-cumpărare, de schimb, de donație, certificat de moștenitor, act administrativ de restituire hotărâre judecătorească)".
Totodată art. 41 din Legea 50/1991 prevede că "dreptul de concesiune asupra terenului se transmite în caz de succesiune sau de înstrăinare a construcției pentru a cărei realizare acesta a fost constituit. În aceleași condiții se transmite si autorizația de construire." Din coroborarea textelor legale de mai sus rezultă că o autorizației de construire nu se emite întotdeauna doar proprietarului terenului, precum și că o autorizație de construire odată obținută, poate fi înstrăinată. De altfel, în practică sunt nenumărate exemple în care proprietarul terenului este diferit de proprietarul construcției - dezvoltator/investitor, această realitate faptică stând de fapt la baza legiferării dreptului de superficie.
Ca urmare a recalificării căii de atac, reclamanții C. A., G. L. și P. V. au depus la dosar o precizare, prin care au solicitat anularea în parte a hotărârii atacate, în ceea ce privește soluția de respingere a acțiunii introductive pe seama admiterii excepției lipsei calității procesuale pasive a intimatului pârât P. S., cât și în ceea ce privește respingerea cererilor de arătare a titularului dreptului și judecând cauza pe fond, să se admită acțiunea introductivă așa cum a fost ea precizată.
Analizând apelul declarat, tribunalul reține următoarele:
Prin acțiunea formulată și precizată reclamanții au solicitat obligarea pârâtului P. S. ca în termen de 6 luni de la data rămânerii irevocabile a hotărârii ce va fi pronunțată, să încadreze lucrările de construcții edificate în baza autorizațiilor de construire nr. 866/_ și 960/_, pe actuala stradă Ș. L. din C. -N., în prevederile PUD str. Bună Ziua, f.n., beneficiar P. S., aprobat prin HCL al municipiului C. -N. cu nr. 103/2004, iar în cazul neîndeplinirii obligației, să fie obligat pârâtul la desființarea lucrărilor respective în termen de 60 de zile de la data expirării celor 6 luni acordate pentru încadrarea lucrărilor în reglementările urbanistice în vigoare, în caz de refuz urmând să autorizeze instanța desființarea construcțiilor de către terță persoană angajată de reclamanți, pe cheltuiala pârâtului.
Din actele dosarului rezultă că pârâtul P. S. împreună cu soția sa
P. M. S. sunt proprietarii tabulari ai terenului înscris în CF nr.1., cu nr. top 13914/2/2/1 și cu nr. top 13915/1/2/1.
Pe numele pârâtului au fost emise de P. M. C. -N., autorizațiile de construire nr. 866/_ și nr. 960/_ .
Prin decizia civilă nr.610/2009 a Curții de Apel C. s-a dispus anularea celor două autorizații de construire, reținându-se că prin decizia civilă nr.1595/2008 a Curții de Apel C. s-a constatat nelegalitatea HCL nr.606/2006, astfel încât se impune ca și actele subsecvente acestei hotărâri să fie anulate.
Prin actul sub semnătură privată intitulat "promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, construire și stabilire a unui drept de superficie"; încheiat la data de_ pârâtul și soția sa, în calitate de promitenți vânzători ai terenului și promitenți dobânditori a unui număr de 4 apartamente s-au obligat să transmită în favoarea numitului I. I., în calitate de promitent cumpărător al terenului și promitent constructor al apartamentelor, dreptul de proprietate asupra unei suprafețe totale de teren de 1778 mp din terenul în suprafață totală de 2500 mp înscris în CF nr.1., cu nr. top 13914/2/2/1 și cu nr. top 13915/1/2/1, iar în schimbul terenului primit, constructorul s-a obligat să transmită în favoarea pârâtului dreptul de
proprietate asupra unui număr de 4 apartamente din totalul celor 16 apartamente care se vor construi pe terenul din cauză și asupra unui nr. de 4 garaje.
De asemenea, având în vedere reglementările în vigoare care stabilesc că autorizația de construire se eliberează pe numele proprietarului terenului sau a celui care deține un drept real asupra acestuia, părțile au stabilit ca proprietarii terenului să instituie un drept de superficie asupra terenului în suprafață de 1778 mp în favoarea constructorului, în vederea acordării acestui drept părțile urmând să se prezinte la un notar public pentru a încheia în formă autentică acest contract. Acordarea dreptului de superficie are rolul de a asigura constructorului dreptul de a edifica în nume propriu construcțiile.
La data de_, între pârât și I. I. s-a încheiat un act adițional prin care constructorul I. I. s-a obligat să respecte întocmai proiectul autorizat și autorizațiile de construire mai sus menționate, asumându-și întreaga răspundere pentru execuția efectivă și faptică a lucrării și respectarea documentațiilor tehnice, fiind singurul care răspunde în fața organelor competente, pârâtul fiind exonerat de orice răspundere civilă sau penală.
Calitatea procesuală presupune existența unei identități între persoana reclamantului și cel care este titularul dreptului afirmat, în cazul calității procesuale active, precum și între persoana pârâtului și cel despre care se pretinde că este obligat în raportul juridic dedus judecății, în cazul calității procesuale pasive.
În speță, s-a invocat existența unui prejudiciu adus reclamanților prin scăderea valorii de circulație a imobilelor lor, prin faptul că le este afectată intimitatea și că se aduce atingere aspectului străzii, așa cum a fost conceput prin PUD, toate ca urmare a construirii celor două construcții, edificate în baza autorizațiilor anulate.
T. ul reține că pârâtul este proprietarul terenului pe care s-au edificat construcțiile, fiind totodată persoana menționată în cele două autorizații de construire.
Potrivit dispozițiilor art.1 alin.1 din Legea nr.50/1991 "executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau de desființare, emisă în condițiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren și/sau construcții - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel";.
De asemenea, in anexa 2 a Legii nr.50/1991, se definește dreptul de execuție a lucrărilor de construcții ca fiind "dreptul asupra construcției și/sau terenului care conferă titularului dreptul de a obține, potrivit legii, din partea autorității competente, autorizația de construire/desființare: 1. dreptul real principal: drept de proprietate, uz, uzufruct, superficie, servitute (dobândit prin: contract de vânzare-cumpărare, de schimb, de donație, certificat de moștenitor, act administrativ de restituire, hotărâre judecătorească); 2. drept de creanță dobândit prin: contract de cesiune, concesiune, comodat, locațiune. Emiterea autorizației de construire în baza unui contract de comodat/locațiune se poate face numai pentru construcții cu caracter provizoriu și acordul expres al proprietarului de drept";.
Ținând cont de aceste dispoziții legale și față de starea de fapt descrisă mai sus, tribunalul consideră eronată concluzia primei instanțe, în sensul că pârâtul P. S. nu este proprietarul construcțiilor în litigiu, astfel încât nu se poate reține existența identității între pârât și persoana obligată în raportul juridic dedus judecății.
Astfel, contractul încheiat de pârât cu I. I. la data de_ are natura juridică a unui antecontract de vânzare-cumpărare, prin care nu s-a transferat dreptul de proprietate sau dreptul de superficie asupra terenului în favoarea acestuia din urmă. Părțile s-au obligat doar ca pe viitor să transfere aceste drepturi reale, ceea ce ulterior nu s-a mai întâmplat. Relevantă în acest sens este clauza prin care părțile au stabilit ca proprietarii terenului să instituie un drept de superficie asupra terenului în suprafață de 1778 mp în favoarea constructorului, obligându-se să se prezinte la un notar public pentru a încheia în formă autentică acest contract, acordarea dreptului de superficie având rolul de a asigura constructorului dreptul de a edifica în nume propriu construcțiile.
Părțile contractante nu au încheiat ulterior nici un act, astfel încât autorizațiile de construire au fost eliberate pe numele pârâtului P. S., care și-a asumat astfel răspunderea pentru eventualele prejudicii produse terțelor persoane, iar I. I. nu a dobândit nici un drept real asupra terenului sau construcției, fiind fără relevanță juridică faptul că el a edificat efectiv construcțiile.
Pe de altă parte, contractul încheiat la data de_, între pârât și I.
I. poate produce efecte juridice doar între cei doi, nefiind opozabil reclamanților, astfel încât nu se poate reține că pârâtul este exonerat de orice răspundere.
T. ul consideră nefondate apărările pârâtului, întrucât în speță nu a avut loc o transmitere valabilă a vreunui drept real, iar dispozițiile art.41 din Legea nr.50/1991 pe care le-a invocat se referă la dreptul de concesiune, care potrivit art.13 din aceeași lege are ca obiect terenurile apartinand domeniului privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale.
Pentru toate motivele expuse mai sus, tribunalul urmează să respingă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului P. S. și în baza art.297 alin.1 C.proc.civ. să admită apelul declarat de reclamanți, să desființeze în parte sentința atacată și să trimită cauza pentru rejudecarea acțiunii principale și a cererilor de arătare a titularului dreptului, având în vedere că instanța nu a analizat pe fond nici aceste cereri, raportat la soluția de respingere a acțiunii principale pe excepție, aceleiași instanțe.
T. ul constată că apelanții au solicitat anularea în parte a hotărârii atacate și judecarea cauzei pe fond, conform dispozițiilor art.297 alin.1 C.proc.civ., astfel cum au fost modificate prin Legea nr.202/2010, însă raportat la data introducerii acțiunii,_ și ținând cont de dispozițiile art.XXII alin.2 din Legea nr.202/2010, conform cărora "dispozițiile … art. 297 alin. 1 … din Codul de procedură civilă, republicat, cu modificările și completările ulterioare, precum și cu cele aduse prin prezenta lege, se aplică numai proceselor, cererilor și sesizărilor privind recursul în interesul legii, începute, respectiv formulate după intrarea în vigoare a prezentei legi";, soluția care se impune este desființarea în parte a sentinței atacate și trimiterea cauzei pentru rejudecare, în temeiul dispozițiilor art.297 alin.1 C.proc.civ., în forma anterioară Legii nr.202/2010, potrivit cărora "în cazul in care se constata ca, in mod gresit, prima instanta a rezolvat procesul fara a intra in cercetarea fondului ori judecata s-a facut in lipsa partii care nu a fost legal citata, instanta de apel va desfiinta hotarirea atacata si va trimite cauza spre rejudecare primei instante."
Totodată, vor și menținute restul dispozițiilor sentinței, privind anularea ca fiind nelegal timbrată a cererii de chemare în garanție formulată de pârâtul P. S. împotriva chemaților în garanție P. M. C. -N. și C. local al municipiului C. -N. .
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Respinge excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului P. S.
.
Admite apelul declarat de reclamanții C. I. A., G. L. și P. V.
împotriva sentinței civile nr. 19471 din_, pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o desființează în parte și trimite cauza pentru rejudecarea acțiunii principale și a cererilor de arătare a titularului dreptului, aceleiași instanțe.
Menține restul dispozițiilor sentinței. Decizia este definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din data de_ .
PREȘEDINTE,
M. O. -S.
JUDECĂTOR,
D. -I. T.
GREFIER,
C. -G. H.
Red. D.T./C.Ț./_
Jud. fond: M. G. Moț
| ← Decizia civilă nr. 584/2013. Obligatie de a face | Decizia civilă nr. 562/2013. Obligatie de a face → |
|---|
