Decizia civilă nr. 3137/2013. Hotărâre care să țină loc de act autentic
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR. _
DECIZIA CIVILĂ NR. 3137/R/2013
Ședința publică din data de 19 iunie 2013
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE:
A. -T. N.
JUDECĂTORI:
M. -C. V.
I. -D. C.
GREFIER:
M. -L. T.
S-a luat în examinare, în vederea pronunțării, recursul declarat de reclamanta V. A. -E., împotriva deciziei civile nr. 36/A din 24 ianuarie 2013, pronunțată de Tribunalul Cluj, în dosar nr._, privind și pe pârâții G. C. și T. D., având ca obiect pretenții.
Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din 12 iunie 2013, când părțile prezente au pus concluzii care au fost consemnate în încheierea ședinței publice din aceeași dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
C U R T E A
Prin Sentința civilă nr. 19549/_, pronunțată de Judecătoria Cluj- Napoca, în dosar nr._, a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a paratului T. D., a fost respinsă cererea de chemare in judecata formulata, precizata si extinsa de către reclamanta V. A. -E. in contradictoriu cu paratul T. D., având ca obiect pretenții și hotărâre care sa țină loc de contract de vânzare-cumpărare, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, a fost admisă in parte cererea de chemare in judecata formulată, precizata si extinsa de către reclamanta V.
A. -E. în contradictoriu cu paratul G. C. C., având ca obiect pretenții și hotărâre care sa tina loc de contract de vânzare-cumpărare, s-a constatat că la data de_ paratul G. C. C. îi datora reclamantei suma de 10.744,8 Euro cu titlu de penalități contractuale de întârziere de 0,1% pe zi de întârziere, in temeiul art. 8 din contractul de construire si antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat in data de_ intre paratul
G. C. C. in calitate de prestator si promitent-vânzător si reclamanta V.
A. -E. in calitate de promitent-cumpărător, s-a constatat că reclamanta îi datorează paratului G. C. C. suma de 14.350 Euro, din care suma de
12.350 Euro reprezentând ultima tranșă din preț, iar suma de 2.000 Euro reprezentând prețul parcării, in temeiul art. 2 si art. 5 din contractul de construire și antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat in data de_ între paratul G. C. C. în calitate de prestator și promitent-vânzător și reclamanta V. A. -E. in calitate de promitent-cumpărător, sumă ce devine exigibilă la data încheierii contractului autentic notarial de vânzare- cumpărare cu privire la imobilul obiect al antecontractului de vânzare-
cumpărare menționat mai sus, a fost respinsă ca fiind neîntemeiată cererea reclamantei de compensare a celor doua datorii reciproce, menționate mai sus, pană la concurența datoriei mai mici, fost obligat paratul G. C. C. să plătească reclamantei suma de 10.744,8 Euro, in echivalent lei la cursul BNR din ziua plății, cu titlu de penalități contractuale de întârziere de 0,1% pe zi de întârziere, in temeiul art. 8 din contractul de construire si antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat in data de_ intre paratul G. C. C. in calitate de prestator si promitent-vânzător si reclamanta V. A. -E. in calitate de promitent-cumpărător, a fost respinsă ca fiind neîntemeiată cererea reclamantei de constatare a îndeplinirii de către reclamanta a obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat in data de_ intre paratul G. C. C. in calitate de prestator și promitent-vânzător și reclamanta V. A. -E. in calitate de promitent-cumpărător, a fost respinsă ca fiind neîntemeiată cererea reclamantei de obligare a paratului G. C.
C. la plata de penalități de întârziere in cuantum procentual de 0,1% pe zi de întârziere, procent aplicat la suma de 40.700 Euro, pentru fiecare zi de întârziere, începând cu data de_ și pană la îndeplinirea obligației de predare a apartamentului obiect al antecontractului in conformitate cu art. 3 din același antecontract, a fost respinsă ca fiind neîntemeiată cererea reclamantei de obligare a paratului G. C. C. să încheie cu reclamanta contract autentic de vânzare-cumpărare privind apartamentul nr. 27 (fost apartament nr. 11), înscris in C.F. nr. 50076-C2-U13 F., nr. cadastral 12178-C2-U27 si parcarea aferenta acestuia, in suprafață de 12 mp, înscrisă în C.F. nr. 53432 F., nr. cadastral 12217 și de pronunțare a unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract autentic notarial de vânzare- cumpărare, a fost obligat paratul G. C. C. să plătească reclamantei suma de 18.268,18 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care suma de 7.756,58 lei reprezintă taxă judiciară de timbru, suma de 11,6 lei reprezintă timbru judiciar, iar suma de 10.500 lei reprezintă onorariu avocat și a fost obligată reclamanta să plătească paratului T. D. suma de 2.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că la data de_ între paratul G. C. C. in calitate de prestator și promitent-vânzător și reclamanta V. A. -E. in calitate de promitent- cumpărător s-a încheiat un contract de construire și antecontract de vânzare-cumpărare prin care părțile contractante și-au asumat o serie de obligații.
Ulterior, la data de_, paratul T. D. și-a înscris in cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilului ce a format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat intre reclamanta și paratul
G. C. C. .
Între reclamantă și paratul T. D. nu există niciun raport juridic, nu a fost încheiat nici un contract, paratul T. D. fiind terț față de raporturile contractuale stabilite între reclamantă și paratul G. C. C.
.
Clauza invocată de către reclamantă din înscrisul denumit "contract";, încheiat intre cei doi parați la data de_, cu data certa a av. Coldea L. nr. 5/19 iulie 2006 sau 2007, potrivit căreia "Vânzătorul se obligă, dacă este nevoie, să semneze toate documentele care servesc la obținerea autorizației de construire, a efectuării lucrărilor și a contractelor de vânzare-cumpărare a apartamentelor, urmând ca intabularea acestora sa se facă la data achitării integrale a prețului stabilit";, nu conferă paratului T. D. calitate procesuala pasiva in cauza. Intre paratul T. D. și reclamanta nu s-a
stabilit nici un raport juridic, nu s-a născut nicio obligație cu privire la imobilul in litigiu, astfel încât instanța a apreciat că paratul T. D. nu are calitate procesuala pasivă în cauză.
Față de considerentele de mai sus, instanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a paratului T. D., cu consecința, respingerii cererea de chemare in judecata formulata, in contradictoriu cu acesta.
Pe fond s-a reținut că în data de_ între paratul G. C. C., in calitate de prestator și promitent-vânzător și reclamanta V. A. -E., in calitate de promitent-cumpărător s-a încheiat un contract de construire si antecontract de vânzare-cumpărare si promitent-vânzător s-a obligat sa construiască un bloc de locuințe colective in com. F., str. Florilor, jud. C. si să vândă reclamantei promitent-cumpărător dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 11, et. I, cu 2 camere, din corpul C2, sc. II, cu suprafața utila de 55 mp plus un balcon cu suprafața de 3,87 mp, o parcare si cotele aferente apartamentului ce vor reveni din părțile indivize comune ale construcției. Prețul a fost convenit de părți la suma de 40.700 Euro din care suma de 1.000 Euro a fost achitată cu titlu de avans in data de_, iar diferența de preț urma sa fie achitată în rate:suma 15.000 Euro pana la data de_ ;suma 12.350 Euro atunci când construcția urma sa fi ridicată in roșu la nivelul apartamentului obiect al antecontractului;restul de preț in sumă de 12.350 urma să fie achitat de către reclamanta promitent- cumpărător la data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare.
Reclamanta i-a achitat paratului G. C. C. următoarele sume din prețul imobilului in litigiu: suma de 1.000 Euro avans la data de_, suma de 15.000 Euro la data de_ si suma de 12.350 Euro in data de_ . Cu privire la aceasta din urma suma nu a fost depusa la dosar vreo chitanță sau alt înscris in dovedirea plății, insă reclamanta a susținut ca a achitat suma de 12.350 Euro din preț la data de_, iar paratul Girgoraș
C. C. nu a contestat aceasta plata. Dimpotrivă, la interogatoriu paratul
G. C. C. a recunoscut ca reclamanta mai avea un rest de plata pentru apartamentul respectiv si pentru parcare de 14.000 si ceva de Euro, suma pe care reclamanta nu a mai plătit-o.
Rezulta ca reclamanta îi datorează pârâtului G. C. C. suma de 14.350 Euro, din care suma de 12.350 Euro reprezintă ultima tranșă din preț, iar suma de 2.000 Euro reprezintă prețul parcării. Aceasta suma nu este insă exigibilă in prezent, ci va deveni exigibila doar la data încheierii contractului autentic notarial de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare menționat mai sus, așa cum rezultă din prevederile art. 5 alin. 2 liniuța întâi din contractul de construire și antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat intre reclamanta și paratul G. C. C. .
Imobilul ce a format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nu a fost predat reclamantei nici pana la data de_, nici ulterior. Mai mult decât atât, in data de_, paratul de rând doi, T. D., și-a înscris in cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu, cu titlu de cumpărare, partaj, construire, dezmembrare dobândit prin convenție.
Paratul G. C. C., nefiind proprietar al apartamentului in litigiu, nu poate încheia contract autentic de vânzare-cumpărare cu reclamanta cu privire la acest apartament. De asemenea, instanța nu îl poate obliga pe paratul G. C. C. să încheie cu reclamanta contract autentic de vânzare-cumpărare privind apartamentul in litigiu, nici nu poate pronunța o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract autentic notarial de vânzare-cumpărare. Aceasta deoarece este o condiție esențială la
încheierea unui contract de vânzare-cumpărare că vânzătorul să fie proprietarul bunului pe care îl vinde.
Instanța a constatat însă ca paratul G. C. C. nu si-a îndeplinit in mod culpabil obligația de a semna procesul-verbal de recepție pană la data de_, conform art. 6.1. din antecontractul de vânzare- cumpărare, nici nu a predat reclamantei apartamentul pana la data de _
, conform art. 3 alin. 2 din antecontractul de vânzare-cumpărare. In consecință, paratul G. C. C. datorează reclamantei penalități contractuale de întârziere de 0,1% pe zi de întârziere, in temeiul art. 8 din contractul de construire si antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat in data de_ . Instanța a apreciat că paratul G. C. C. datorează reclamantei penalitățile de întârziere doar pana la data de_, penalitățile de întârziere pentru perioada_ -_ ridicându-se la suma de 10.744,8 Euro (264 zile de întârziere). Aceasta deoarece la data de_ paratul de rând doi, T. D., și-a înscris in cartea funciară dreptul de proprietate asupra apartamentului in litigiu, astfel încât de la data de_ dreptul de proprietate al paratului T. D. a devenit opozabil terților, inclusiv reclamantei, iar de la data de_ reclamanta nu mai poate solicita paratului G. C. C. nici sa ii predea apartamentul in litigiu, nici sa încheie cu dumneaei contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul in litigiu.
Ca atare, instanța a apreciat ca este întemeiat in parte primul petit al cererii de chemare in judecata, așa cum a fost formulata, precizata si extinsa, și anume pentru suma de 10.744,8 Euro.
Instanța a observat că cel de-al doilea petit al cererii de chemare in judecata, așa cum a fost formulata, precizata si extinsa, este întemeiat, întrucât reclamanta ii datorează paratului G. C. C. suma de 14.350 Euro, din care suma de 12.350 Euro reprezentând ultima tranșă din preț, iar suma de 2.000 Euro reprezentând prețul parcării, in temeiul art. 2 si art.
5 din contractul de construire si antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat in data de_ intre paratul G. C. C. in calitate de prestator si promitent-vânzător si reclamanta V. A. -E. in calitate de promitent-cumpărător. Aceasta suma nu este insa exigibilă in prezent, așa cum s-a arătat, ci va deveni exigibila doar la data încheierii contractului autentic notarial de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare menționat mai sus, așa cum rezulta din prevederile art. 5 alin. 2 liniuța întâi din contractul de construire si antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat intre reclamanta si paratul G.
C. C. .
Instanța a apreciat insa ca este neîntemeiat petitul privind compensarea celor doua datorii reciproce, menționate (penalitățile de întârziere datorate reclamantei de către paratul G. C. C. si diferența de preț datorată de către reclamanta paratului G. C. C. ), pana la concurenta datoriei mai mici. Aceasta deoarece este culpa paratului G.
C. C. ca nu îți mai poate îndeplini obligația de a încheia cu reclamanta contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul in litigiu, imobilul in litigiu fiind in prezent proprietatea paratului T. D. . Or, in aceste condiții, nu este just, nici echitabil să opereze compensarea celor doua datorii reciproce.
Având în vedere respingerea petitului privind compensarea datoriilor reciproce, se impune obligarea paratului G. C. C. sa plătească reclamantei suma de 10.744,8 Euro cu titlu de penalități contractuale de întârziere.
Nu se poate constata ca reclamanta și-a îndeplinit toate obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat in data de _
, întrucât reclamanta nu a achitat suma de 2.000 Euro reprezentând contravaloarea parcării, la data plății celei de a doua rate din preț, așa cum s-a obligat prin art. 2 alin. 2 din antecontract. De asemenea, reclamanta nu a dorit sa încheie contractul de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul in litigiu, cu ocazia prezentării in data de_ la Notarul P. Ciugudean G. -Maximilian, deșii s-a obligat in acest sens prin art. 7.3. din antecontractul de vânzare-cumpărare.
Având în vedere ca de la data de_ dreptul de proprietate al paratului T. D. a devenit opozabil terților, inclusiv reclamantei, instanța a apreciat ca paratul G. C. C. nu mai poate fi obligat la plata de penalități de întârziere pentru perioada ulterioară datei de_, deoarece paratul nu își mai poate îndeplini obligația de predare către reclamanta a apartamentului obiect al antecontractului in conformitate cu art. 3 din același antecontract. Ca atare, este neîntemeiată cererea reclamantei de obligare a paratului G. C. C. la plata de penalități de întârziere in cuantum procentual de 0,1% pe zi de întârziere, procent aplicat la suma de 40.700 Euro, pentru fiecare zi de întârziere, începând cu data de_ si pana la îndeplinirea obligației de predare a apartamentului obiect al antecontractului in conformitate cu art. 3 din același antecontract.
Instanța a observat ca in prezent proprietar al apartamentului in
litigiu și al parcării aferente este paratul T. D. . In consecință, paratul G.
C. C. nu poate fi obligat sa încheie cu reclamanta contract autentic de vânzare-cumpărare privind apartamentul in litigiu și parcarea aferenta acestuia, nici nu poate fi pronunțată o hotărâre judecătorească care să tină loc de contract autentic notarial de vânzare-cumpărare, deoarece este o condiție esențiala la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare ca vânzătorul sa fie proprietarul bunului pe care îl vinde.
Văzând prev. art. 969 alin. 1 din vechiul cod civil si prev. art. 8 din contractul de construire si antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat in data de_, instanța a constatat ca la data de_ paratul G. C.
C. ii datora reclamantei suma de 10.744,8 Euro cu titlu de penalități contractuale de întârziere de 0,1% pe zi de întârziere, in temeiul art. 8 din contractul de construire si antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat in data de_ intre paratul G. C. C. in calitate de prestator si promitent-vânzător si reclamanta V. A. -E. in calitate de promitent- cumpărător.
Instanța a constatat ca reclamanta i datorează paratului G. C.
C. suma de 14.350 Euro, din care suma de 12.350 Euro reprezentând ultima transa din preț, iar suma de 2.000 Euro reprezentând prețul parcării, in temeiul art. 2 si art. 5 din contractul de construire si antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat in data de_ intre paratul G. C. C. in calitate de prestator si promitent-vânzător si reclamanta V. A. -E. in calitate de promitent-cumpărător, suma ce devine exigibila la data încheierii contractului autentic notarial de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare menționat mai sus.
Instanța a respins ca neîntemeiata cererea reclamantei de compensare a celor doua datorii reciproce, pana la concurenta datoriei mai mici.
Văzând prev. art. 969 alin. 1 din vechiul Cod civil si prevederile art. 8 din contractul de construire si antecontractul de vânzare-cumpărare
încheiat in data de_, instanța l-a obligat pe paratul G. C. C. sa plătească reclamantei suma de 10.744,8 Euro, in echivalent lei la cursul BNR din ziua plătii, cu titlu de penalități contractuale de întârziere de 0,1% pe zi de întârziere, in temeiul art. 8 din contractul de construire si antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat in data de_ intre paratul G. C. C. in calitate de prestator si promitent-vânzător si reclamanta V. A. -E. in calitate de promitent-cumpărător. Instanța a respins celelalte cereri.
Văzând prev. art. 276 C.pr.civ., instanța l-a obligat pe paratul G.
C. să plătească reclamantei suma de 18.268,18 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, din care suma de 7.756,58 lei reprezintă taxa judiciara de timbru, suma de 11,6 lei reprezintă timbru judiciar, iar suma de
10.500 lei reprezintă onorariu avocat.
Fata de soluția de admitere a excepției lipsei calității procesuale pasive a paratului T. D., instanța a observat ca reclamanta se afla in culpa procesuala fata de acest parat. Vazand prev. art. 274 alin. 1 C.pr.civ., instanța a obligat-o pe reclamantă să plătească paratului T. D. suma de
2.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentând onorariu avocat.
Prin decizia civilă nr. 36/A/_ a T. ului C. a fost respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta V. A. E. împotriva sentinței civile nr. 19549/_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N.
, care a fost menținută în totul.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut că instanța de fond a făcut o corectă apreciere a stării de fapt, întemeiată pe probatoriul administrat în cauză, precum și o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente în materie.
Apelanta este în eroare când susține că instanța de fond a apreciat că nu există niciun raport juridic între cei doi intimați G. C. C. și T.
, în realitate, așa cum cu evidență se desprinde din cuprinsul hotărârii atacate, s-a reținut că nu există raport juridic între apelantă și intimatul T.
D., fiind admisă în acest sens, în mod corect, excepția lipsei calității procesuale pasive a acestuia din urmă.
În speță, la data de_ s-a încheiat un contract de construire și antecontract de vânzare-cumpărare între paratul G. C. C. in calitate de prestator și promitent-vânzător, pe de o parte și reclamanta V.
A. -E., in calitate de promitent-cumpărător, pe de altă parte.
Este real că la data de_, paratul T. D. și-a intabulat în cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilului ce a format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat intre reclamanta și paratul
G. C. C. însă doar împrejurarea că actualmente intimatul T. D. este proprietar tabular nu îi conferă, așa cum susține apelanta, calitate procesuală pasivă în cauză.
Clauza din contractul încheiat la_, având dată certă nr.5/_ conform căreia"; "Vânzătorul se obligă, dacă este nevoie, să semneze toate documentele care servesc la obținerea autorizației de construire, a efectuării lucrărilor și a contractelor de vânzare-cumpărare a apartamentelor, urmând ca intabularea acestora sa se facă la data achitării integrale a prețului stabilit"; nu creează un raport juridic între apelantă și intimatul T. D., nu dă naștere vreunei obligații ale acestuia din urmă față de apelantă.
Principiul relativității efectelor contractului instituit de prevederile art.973 C.civ. semnifică faptul că efectele obligatorii ale contractului privesc
numai părțile contractante, astfel încât intimatul T.
D.
este terț față de
convenția intervenită între apelantă și intimatul G.
C.
C., în temeiul
căreia reclamanta a solicitat obligarea paratului la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare.
T. ul a apreciat ca nefondată și critica referitoare la obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată față de intimatul T. D. .
În condițiile în care acțiunea apelantei față de acesta a fost respinsă ca urmare a admiterii excepției lipsei calității procesuale pasive, în mod corect, în temeiul art.274 C.pr.civ., prima instanță a stabilit în sarcina apelantei obligația de a suporta cheltuielile de judecată ocazionate de atragerea în proces a acestui parat, cheltuieli constând în onorariu avocațial.
Nu poate fi primită nici critica apelantei vizând obligarea ei la achitarea către paratul G. C. C. la restul de preț de 14.350 euro
întrucât în hotărârea pronunțată nu s-a statuat o astfel de obligație în sarcina apelantei.
Instanța a constatat doar că reclamanta datorează această sumă paratului G. C. C. ,sumă care devine exigibilă la momentul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare asupra imobilului în litigiu. Ori, așa cum s-a reținut în mod corect în considerentele hotărârii, intimatul nu mai este în măsură să îndeplinească obligația de a încheia respectivul contract autentic, în condițiile în care nu mai este proprietarul imobilului.
Tocmai în considerarea faptului că obligația apelantei la plata diferenței de preț nu este exigibilă, spre deosebire de obligația intimatului G.
C. C. de a achita reclamantei suma de 10.744,8 euro reprezentând penalități de întârziere de 0,1% pe zi, în temeiul art.8 din contractul încheiat de părți la data de_, calculate pană la data de_, nu se poate face compensarea celor două datorii.
Una dintre condițiile impuse de lege pentru a opera compensația este, conform art.1144 C.civ. ca datoriile reciproce să fie exigibile. Dacă una dintre obligații nu a ajuns la termen, cum este cazul în speță, nu poate opera compensația căci debitorul nu poate fi obligat să plătească înainte de termen, compensația fiind tot o plată.
Nu poate fi primită nici susținerea apelantei referitoare la greșita respingere de către prima instanță a solicitării de obligare a paratului la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare.
În acest sens instanța a reținut că din data de_ proprietar tabular al imobilului este intimatul T. D., astfel încât intimatul G. C.
nu mai poate fi obligat la încheierea contractului autentic .
În plus, instanța a mai reținut reține că în contractele sinalagmatice, condiția rezolutorie fiind subînțeleasă, în cazul în care una dintre părți nu își îndeplinește angajamentul, partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea, fie în a cere celeilalte părți să își execute obligația, fie în a cere desființarea, prin hotărâre judecătorească a convenției.
În speță, apelanta a optat pentru executarea contractului, cererea care, pentru motivele arătate a fost respinsă.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta V. A. -E., solicitând instanței admiterea recursului, cu consecința casării deciziei și trimiterii cauei spre rejudecare; în subsidiar, reclamanta a solicitat modificarea hotărârii în sensul admiterii cererii de chemare în judecată; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului reclamanta a arătat că instanța a interpretat greșit actul dedus judecății, fiind incident motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 8 Cod proc.civ.
Deși intimatul T. D. nu a figurat în calitate de parte în convenția semnată de recurentă cu intimatul G. C. C., este mai presus de orice îndoială că voința reală a părților era de a realiza formalitățile necesare, astfel încât reclamanta să dobândească proprietatea apartamentului în discuție, prin mijlocirea ambilor intimați. Intimatul T.
este debitorul obligației asumate față de G. C., și anume, obligația de a semna toate actele necesare încheierii contractelor de vânzare- cumpărare ale apartamentelor edificate pe terenul înscris în CF 5050 C. -N.
.
Existența unui raport juridic între reclamantă și intimatul T. D. este și mai clar conturat, raportat la faptul că acesta a convocat-o pe reclamantă la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Recurenta a apreciat că în mod greșit a fost admisă excepția lipsei calității procesuale a intimatului T. D., deoarece instanța de fond nu a cercetat cu atenție raporturile juridice stabilite între recurentă și intimați.
Al doilea motiv de recurs vizează faptul că hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină, fiind incident art. 304 pct. 7 Cod proc.civ. Prin cererea de chemare în judecată, cât și prin apelul promovat, recurenta a solicitat printre altele penalități de 0,1% pe zi de întârziere aferente neîndeplinirii obligațiilor contractuale ale intimatului G. C., de la data de_ până la predarea efectivă a apartamentului, ori cu privire la acest aspect instanța de apel nu a oferit nici o motivare, limitându-se să constate că "instanța de fond a făcut o corectă apreciere a stării de fapt și o corectă aplicare a dispozițiilor legale";.
Această soluție aparent menținută prin hotărârea recurată nu poate fi primită, dispozițiile contractuale încălcate de G. C. nu lasă loc de interpretare. Se invocă faptul că intimatul T. D. a încălcat flagrant contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu G. C. la data de_ .
Întrucât G. C. a rămas în pasivitate, recurenta a apreciat că se impunea obligarea lui la penalități de întârziere până la predarea efectivă a apartamentului care se poate realiza prin concursul acestuia.
Al treilea motiv de recurs se referă la faptul că hotărârea pronunțată în apel s-a făcut cu aplicarea greșită a legii, fiind incident motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod proc.civ.. Astfel, recurenta a apreciat că instanța a infirmat existența unui angajament între aceasta și intimatul T. D. și a respins apelul formulat ca nefondat.
Pentru argumentele invocate, recurenta a solicitat admiterea recursului, cu cheltuieli de judecată.
În drept, recurenta a invocat dispozițiile art. 304 pct. 7, 8, 9 Cod proc.civ., art. 274 și art. 312 Cod proc.civ.
Analizând decizia pronunțată prin prisma motivelor de recurs invocate, curtea constată că recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:
Curtea constată că primul motiv de recurs invocat de reclamantă care vizează interpretarea greșită a actului dedus judecății, prevăzut de art.
304 pct. 8 Cod proc.civ., este nefondat, pentru următoarele considerente:
Reclamanta V. A. E. susține că în mod nelegal a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului T. D. .
Verificând antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de_, curtea constată că Viczi A. E. a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu pârâtul G. C. C., prin care acesta se obliga să îi vândă reclamantei apartamentul nr. 11 situat în F., str. Florilor,
compus din 2 camere, bucătărie, baie și hol, precum și parcarea nr. 3 de la scara a II-a . Pârâtul G. C. C. s-a obligat să semneze toate actele care servesc la efectuarea lucrărilor de construire și a încheierii contractelor de vânzare-cumpărare pentru apartamentele edificate pe terenul înscris în
C.F. 5050 C. -N. . Această clauză din antecontract nu poate fi interpretată în sensul că pârâtul T. D. a intrat într-un raport obligațional cu recurenta și nici nu poate fi considerată ca promisiune pentru fapta altuia.
În acest antecontract nu apare în calitate de promitent vânzător T.
D., numai pârâtul G. C. C. .
Între reclamanta Viczi A. E. și T. D. nu s-a încheiat nici un antecontract, deși ulterior, la data de_ a fost încheiat un act adițional la antecontractul din data de_, iar dacă părțile ar fi considerat, puteau să încheie un antecontract și cu numitul T. D. .
Terenul pe care s-a construit blocul de locuințe a aparținut lui T.
D., însă reclamanta Viczi A. E. nu a dovedit existența unui raport juridic cu proprietarul terenului, pârâtul T. D. .
Chiar dacă T. D. împreună cu G. C. C. au notificat-o pe reclamantă să se prezinte pentru a încheia contractul de vânzare- cumpărare acest demers nu poate fi interpretat ca fiind rezultatul raporturilor contractuale între reclamantă și acesta, în lipsa unui contract.
Împrejurarea că pârâtul G. C. C. și-a respectat sau nu obligațiile decurgând din antecontractul încheiat cu reclamanta este o problemă care-l vizează numai pe acesta și nu poate fi obligat și intimatul T.
D. să răspundă contractual, întrucât acel raport juridic nu îl privește, neîncheind nici un antecontract cu recurenta Viczi A. E. .
Prin urmare, clauzele antecontractului încheiat de reclamantă cu G.
C. au fost corect interpretate de către instanță și respinsă acțiunea față de T. D., acesta nu are calitate procesuală pasivă, întrucât nu a semnat antecontractul dintre G. C. C. și reclamantă.
Nu este fondat nici al doilea motiv de recurs, instanța de apel a motivat decizia pronunțată. Într-adevăr reclamanta a solicitat penalități de întârziere de 0,1% în temeiul art. 8 din antecontractul încheiat la data de_, începând cu data de_ până la îndeplinirea obligației de predare a apartamentului.
Pentru a putea obliga promitentul vânzător la plata penalităților de întârziere până la data la care acesta își îndeplinea obligația de predare a apartamentului, trebuia ca reclamanta V. A. E., promitentă
cumpărătoare, să-și fi îndeplinit, la rândul ei, toate obligațiile contractuale asumate.
Se constată că în mod corect instanța de fond a reținut că nu numai pârâtul G. C. C. a fost în culpă pentru faptul că nu s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, ci și reclamanta.
Reclamanta și-a asumat obligația de a achita prețul apartamentului și al parcării, potrivit mențiunilor prevăzute în antecontractul încheiat la data de_, însă aceasta nu și-a îndeplinit obligațiile întru totul. Din procesul verbal de conciliere încheiat la_, rezultă că recurenta nu a achitat, la scadență, suma de 2000 euro, datorată pentru parcare. Data la care s-a constatat că reclamanta nu și-a îndeplinit o parte din obligațiile contractuale,_, este anterioară datei până la care pârâtul a fost obligat să-i plătească penalități de întârziere, însă întrucât recurentei nu i se poate agrava situația în propria cale de atac, pârâtul va fi obligat să achite penalitățile până la data de_ .
Așadar, recurenta nu mai poate invoca faptul că și-a îndeplinit toate obligațiile contractuale, situație în care, curtea constată că în mod corect
instanța a obligat pârâtul să-i plătească penalități de întârziere până la data de_, dată la care nici una dintre părțile contractante nu și-au îndeplinit obligațiile asumate.
În al treilea motiv de recurs s-au invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod proc.civ., însă recurenta nu a dezvoltat acest motiv de recurs și nu a arătat care sunt dispozițiile legale greșit aplicate sau interpretate de instanța de apel. Dacă acest motiv de recurs nu a fost dezvoltat de reclamantă nu poate face obiectul analizei instanței de recurs.
Având în vedere aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art. 312 Cod proc.civ., curtea va respinge ca nefondat recursul reclamantei.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E :
Respinge recursul declarat de reclamanta V. A. -E. împotriva deciziei civile nr. 36/A din_ a T. ului C. pronunțată în dosar nr._, pe care o menține.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din_ .
PREȘEDINTE
JUDECĂTORI
GREFIER
A. -T.N.
M.
C. V.
I. D.C. M. L.T.
Plecat în C.O.,semnează Vicepreședintele instanței
I. A.
Red. A.T.N. dact. GC 2 ex/_
Jud. apel: M. Oncică S., D.I.Tașcă
| ← Decizia civilă nr. 851/2013. Hotărâre care să țină loc de... | Decizia civilă nr. 307/2013. Hotărâre care să țină loc de... → |
|---|
