Decizia civilă nr. 922/2013. Hotărâre care să țină loc de act autentic
| Comentarii |
|
Dosar nr._ R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILA Nr. 922/2013
Ședința publică de la 24 Septembrie 2013 Completul constituit din: PREȘEDINTE M. O. -S.
Judecător Dan-I. T. Judecător E. L. Grefier A. P.
Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind pe recurent C. | T. | |
și pe intimat M. C. T., intimat C. LOCAL AL M. | C. T. | |
, intimat C. O. C. T. PRIN C. LOCAL AL M. | C. | T. , |
având ca obiect |
hotarâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constata lipsa partilor. Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, instanța constată că la data de_ recurentul si intimatul M. C.
T. au depus la dosar concluzii scrise.
Instanța constată că mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării de la data de_ .
INSTANȚA
Prin Sentinta civila nr. 5312/2012 pronuntata in dosar nr._ al Judecatoriei Turda a fost respinsă ca neîntemeiata actiunea civila formulata de reclamantul C. T. în contradictoriu cu pârâții M. C.
-T., C. Local Al M. C. -T. Și C. O. C. T. Prin
C. Local M. C. -T., pentru pronuntare hotarare care sa tina loc de act translativ de proprietate si înscriere drept de proprietate .
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Reclamantul este titularul, în calitate de chirias, a contractului de închiriere nr 5156/1998 încheiat la data de_ cu paratul C. Local
C. -T. ( în calitate de administrator al fondului imobiliar din patrimoniul orasului C. -T. ), cu privire la o suprafata de 119,49 m.p situata la adresa chiriasului din strada Dr I R. nr 37/3, pe durata de existenta a fondului imobiliar principal ( locuinta ) chiria fiind stabilita la 300 lei/mp/an ( conform HCL 35/_ ) în valoare totala de 35.847 lei/an.
La data de_ C. Local C. -T. a adoptat Hotararea prin care s-a aprobat vanzarea terenurilor avand destinatia de curti si gradini, aferente suprafetelor locative dobandite în conditiile DL 61/1990 si a L.112/1995 actualilor proprietari ai acestor suprafete, terenurile fiind
incluse în domeniul privat al M. C. -T., în intravilanul localitatii, la adresele evidentiate în tabelele cuprinse în anexa 1.
Terenul în litigiu este identificat ca parte a nr top 671/4/2/1/1/1 în suprafata de 1004 m.p în CF 52468 C. -T. avand ca proprietar tabular
C. O. C. -T. .
Reclamantul îsi întemeiaza cererea formulata pe prevederile art 1279 NCC care reglementeaza promisiunea de a contracta si care este inclus în Noul cod civil la sectiunea efectele contractului ( sectiunea a 6-a ) .
În ceea ce priveste legea aplicabila spetei, potrivit prev art 6 alin 2 NCC actele si faptele juridice încheiate ori, dupa caz savarsite înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decat cele prevazute de legea în vigoare la data încheierii sau, dupa caz, savarsirii ori producerii lor .
Reclamantul îsi întemeiaza solicitarea pe Hotararea de consiliu local adoptata la data de_ ca act juridic generator de efecte juridice iar în raport de data adoptarii acesteia, se retine ca nu pot fi incidente prevederile noului Cod civil .
Existenta promisiunii unilaterale de a vinde nu era negata nici de vechea reglementare a Codului civil de la 1964, ca si contract unilateral prin care promitentul se obliga fata de beneficiar sa-i vanda un anumit bun în ziua în care acesta din urma se va decide sa cumpere .
Chiar daca are un caracter unilateral, promisiunea unilaterala de a vinde presupune un acord de vointa valabil exprimat si care trebuie sa respecte conditiile de valabilitate impuse de lege . Astfel devin incidente în cauza de asemenea prev art 969 C civ potrivit caruia conventiile legal facute au putere de lege între partile contractante .
Raportand textele legale enuntate la situatia de fapt retinuta, instanta apreciaza ca actiunea cu care este investita nu este întemeiata .
La data de_ C. local C. -T. a adoptat Hotararea nr 53/1999 prin care se aproba vanzarea unor terenuri . Paratul C. local
C. -T., ca for deliberativ, nu este însa reprezentantul Comunitatii O.
C. -T. a carui proprietate este terenul în litigiu.
Aceasta hotarare de consiliu local trebuia sa fie urmata de încheierea unei conventii de vanzare care sa cuprinda obiectul si pretul vanzarii si care în mod obligatoriu se realizeaza între proprietarul terenului - C. O.
C. -T. ai carui reprezentanti sunt stabiliti de lege si beneficiarul respectiv reclamantul . Astfel, se respecta si principiul autonomiei de vointa dar si dreptul de proprietate conform art 480 C civ si dispozitiile art 1 alin 1 din Primul Protocol Aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului . Apare astfel ca întemeiata apararea paratilor vizand faptul ca hotararea de consiliu local nu constituie o promisiune de vânzare ci cel mult o determinare, o "aprobare"; din partea autorității locale competente ca
procedură prealabilă, de a vinde terenul .
Pe de alta parte se retine ca si înainte de anul 1999 dar si ulterior, legislatia în domeniul vanzarii de terenuri ( art 2 din L.54/1998 ) impunea ca si conditie de valabilitate a actului de înstrainare, forma autentica .
În cauza apare însa ca neîntemeiata apararea paratilor cu privire la lipsa unui obiect clar determinat al vânzării, si lipsa cu desăvârșire a datelor de identificare de carte funciară, avand în vedere ca în cuprinsul actiunii formulate, reclamantul indica terenul în litigiu cu suprafata si date administrative de identificare ( strada I ratiu nr 37 ) .
Pentru considerentele de fapt si de drept expuse a fost respinsă cererea pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act translativ de proprietate iar ca urmare a acestui petit principal a fost respins ca neîntemeiat si petitul subsecvent privind înscrierea dreptului de proprietate . Impotriva hotararii a declarat recurs C. T. solicitand admiterea recursului, desfiintarea hotararii de fond si rejudecand cauza, sa
se admita actiunea precizata, cu cheltuieli de judecata.
In motivare, recurentul invedereaza ca M. C. -T. est identic cu C. orașului C. -T. cum aparae in cartea funciara a aimobilului, iar unitatea teriroriala este reprezentata de primar.
S-a mai arătat că in speța exista acordul partilor cu privire la vânzare si sunt determinate toate elementele acestei operațiuni; parti, obiect, preț. In anexa HCL se afla un tabel nominal cu cei îndreptățiți sa cumpere. Vânzătorul a stabilit exact obiectul vânzării: terenurile având destinația de curte si gradina actualilor chiriași, conform anexei alăturate. Prețul este clar determinat, la fel si momentul plații. Recurentul a făcut dovada ofertei reale de preț si aspectul ca acesta se afla la dispozîtia vânzătorului (ba chiar a actualizat acest preț cu rata inflației) (dos. Executional 340/2012 al B.EJL
M. n D. ). Vanzarea a fost condiționată de întocmirea unei documentatii de intabulare pe cheltuiala cumpărătorului, documentație pe care a depus-o la dosar si se concretizează in raportul de expertiza aflat la dosarul cauzei, raport necontestat de catre parați si la efectuarea căruia au fost citați la fata locului.
Nicio susținere de-a recurentului referitoare la cele de mai sus nu a fost contestata de către parați. Singura chestiune invocata de aceștia a fost ca pretul este mic si HCL este "de mult timp" si aceasta nu poate sa mai fie actuala si sa isi producă efecte juridice. Or, atâta timp cat nu exista o HCL care sa modifice HCL 53/_ aceasta isi produce efectele in forma in care exista. De asemenea, atâta timp cat nu a fost revocata si nu are un termen stabilit pana la care sa isi producă efectele, HCL 53/_ isi produce efectele juridice, HCL 53/_ este un act juridic adoptat in vederea producerii de efecte juridice iar actele se interpretează in sensul in care isi produc efectele, nu in sensul in care nu isi produc efectele. Mai mult atâta timp cat in proporție de 90 % aceasta HCL si-a produs efectele si a intrat in circuitul civil, apare ca neiustificata opoziția paraților din prezenta cauza.
Esențial in dosar este si faptul ca in cadrul procedurii amiabile de aducere la îndeplinire a HCL, demarata de recurent, paratul proprietar M.
C. T. prin adresa de la fila 17, nu se opune vânzării terenului ci doar amâna momentul pana la data efectuării unei documentații de dezmembrare a acestor imobile. Or, in cauza de fata, recurentul a întocmit aceasta documentație de dezmembrare, astfel ca nu exista niciun motiv pentru pare vânzarea sa nu se perfecteze. Este un motiv im plus pentru care atitudinea paraților in proces este nejustificata, nelegala si netemeinica.
Mai evidențiaza in acest context, tinand cont si de clasificarea in acte normative-acte individuale, ca actele administrative se caracterizează prin obligativitate atat in cazul actelor normative, cat si a celor individuale, la acestea din urma raportat la destinatarul actului, si opozabilitate in ipoteza terților la norma (tot in cazul actelor individuale).
Un act administrativ devine obligatoriu inca în momentul adoptării sale, intrucat, in mod evident, autorul actului nu are nevoie de "luarea lui la cunoștința", din moment ce este vorba despre propria lui vointa.
Actele administrative sunt executorii fara ca administrația sa fie nevoita sa obtina autorizarea justiției pentru a trece la executarea lor, ele se bucura deci de privilegiul prealabilului. Acest privilegiu are un domeniu de aplicare: este vorba despre acte administrative care stabilesc raporturi juridice in care administrația este "creditor"; iar particularul "debitor" si care sunt susceptibile de executare materiala.
Actele individuale in care particularul este creditor si administrația debitor nu se pot executa decat cu ajutorul forței de constrângere a statului, particularul neputand executa actul din oficiu", intrucat privilegiul prealabilului este unul al administrației, iar nu al particularului. (O. Podani, Drept administrativ vol I Actul administrativ (I) Repere pentru o teorie altfel, Ed. Hamangiu, B. ești 2010, p.352).
Prin intampinarea formulată, intimatul M. C. T. a solicitat respingerea recursului.
Asa cum rezultă din declarațiile martorilor, hotărârea de consiliu nr. 53/_ pe care-și susține pretențiile reclamantul recurent, nu i-a fost comunicată niciodată lui sau persoanelor audiate ca martori. Ori potrivit art. 49 din Legea nr. 215/2001, privind administrația publică locală "Hotărârile cu caracter normativ devin obligatorii și produc efecte de la data aducerii la cunoștință publică, iar cele individuale de la data comunicării";. Numai în situația în care hotărârea în cauză i-ar fi fost comunicată reclamantului prin postă sau în orice alt mod aceasta ar fi reprezentat o ofertă de cumpărare a terenului. În lipsa acestei comunicări hotărârea în cauză nu a produs nici un fel de obligație în sarcina autorităților publice locale, pentru ca ea nu a produs efectele de care se prevalează recurentul.
Chiar dacă această hotărâre ar fi produs efecte fără să le fi fost comunicată acesta ar constitui o ofertă concretă de vânzare. Ori se pune întrebarea dacă oferta de cumpărare mai poate fi actuală avându-se în vedere că din anul 1999 și până la manifestarea efectivă de cumpărare a terenului din partea reclamantului au trecut trei ani de zile. Este, de asemenea, de observat că pretul stabilit prin HCL nr. 53/1999 nu mai este actual, acesta fiind net depășit de situațiile de pe piața imobiliară din prezent. Așa cum se poate observa din adresa Notarului Public Lujerdean C.
, prețul unui mp de teren în zona în care stă recurentul reclamant este cuprins între 86 de lei și 151 de lei. Concluzionând, din cele arătate mai sus se poate observa cu usurință că cel putin două elemente importante ale voinței de vânzare au devenit caduce anume: oferta de vânzare - intenția de cumpărare a reclamantului manifestându-se mult mai târziu față de data adoptării hotărârii și prețul de vânzare stabilit prin hotărâre este net inferior față de realitatea prezenta în care un mp în zona unde locuiește recurentul este cuprins între 85 lei/mp si 151 lei/mp.
Intimata arată că susține de asemenea excepțiile invocate în fața primei instanțe și anume: excepția lipsei calității procesuale pasive a M.
C. T. și excepția inadmisibilității acțiunii.
Analizând recursul declarat de reclamantul C. T. prin prisma motivelor invocate și a dispozițiilor legale incidente, T. ul apreciază că acesta este parțial fondat, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.
Principalul argument pentru care prima instanță a respins cererea de chemare în judecată formulată de recurent a fost acela că initmatul C. local al municipiului C. -T. nu este reprezentantul Comunității orașului
C. -T. ,astfel încat promisiunea unilaterală de a vande făcută de acesta
nu respectă condițiile de valabilitate impuse de lege, rețienere apreciată neîntemeiată de tribunal raportat la probele administrate în cauză.
Astfel, imobilul în litigiu se identifică drept parte a nr. top. 671/4/2/1/1/1 în suprafață de 1004 m.p în CF 52468 C. -T. avand ca proprietar tabular C. O. C. -T. .
Acest număr topografic a rezultat din dezmembrări succesive, intre care ,așa cum rezultă din înscrierile din CF nr.264 C. -T. de sub B18, cea operată conform încheierii nr.2137/_ în baza cererii Sfatului popular al orașului C. -T. precum și cea efectuată prin încheierea nr.3972/_ în baza cererii RAGCL C. -T. și a Primăriei C. -T. .
De asemenea, în Hotărarea nr.53/_ a Consilului local al mun. C.
-T. invocată în susținerea acțiunii, s-a prevăzut în mod expres că imobilele a căror vanzare se aprobă prin această hotărare, evidențiate în tabelele cuprinse în anexa 1, între care și cel în litigiu, aparțin domeniului privat al municipiului C. -T. .
Toate aceste aspecte infirmă așadar, susținerile avansate de intimată și acceptate de prima instanță, justificand pe deplin calitatea procesulă pasivă a intimatului C. local al mun. C. -T. în prezenta cauză.
Pe de altă parte, se reține că Hotărarea nr.53/_ a Consilului local al mun. C. -T. reprezintă o veritabilă promisiune de a vinde întrunind toate condițiile de valabilitate ale unui astfel de act . Contrar susținerilor intimaților din fața primei instanțe, ea cuprinde o ofertă fermă, neechivoca, precisă și completă de a vinde, precum și obiectul acesteia și persoanele cărora se adresează, cuprinse în tabelul din anexa nr.1, inclusiv prețul stabilit expres și modalitatea de achitare a acestuia.
În ce privește caducitatea ofertei, invocată pentru prima dată în calea de atac, se reține că aceasta este o cauză de ineficacitate ce constă în lipsirea actului juridic civil valabil încheiat de orice efecte, datorită intervenirii unei împrejurări ulterioare încheierii sale și care este
independentă de voința autorului actului juridic.
Ori, susținand această ipoteză în recurs, intimații își contrazic propria poziție exprimată în fața instanței de fond, intrucat caducitatea presupune exitența unui act valabil încheiat, aspect negat în primă instanță.
Pe de altă parte, caducitatea presupune ca pentru trecut actul să nu fi produs efecte juridice, ceea ce nu este cazul întrucat, în temeiul aceleiași HCL nr.53/1999, au fost încheiate mai multe contracte de vanzare- cumpărare, așa cum rezulta din înscrisurile depuse în recurs, coroborate cu depozițiile martorilor audiați, probe necontestate de intimați.
Nu în ultimul rand, tribunalul reține că intimații nu au argumentat care este circumstanța intervenită mai presus de voința lor, în raport cu prețul, pentru ca acesta să devină caduc .
În plus, nu există nicio justificare rezonabilă pentru care, persoane aflate în aceeași situație cu recurentul, beneficiare ale aceleiași hotărari a C. ui local al mun. C. -T. ,au obținut îndeplinirea obligației asumate de acesta din urmă și au perfectat vanzarea-cumpărarea.
Raportat la considerentele expuse, se reține că, prin HCL nr.53/1999 intimații și-au asumat o obligație de a face pe care nu au îndeplinit-o, respectiv de a înstrăina imobilul curte si gradina in suprafata de 111 mp
aferent imobilului situat in C. T., str. Dr. I R. nr. 37, ap. 3 jud C., astfel încat demersul recurentului, care tinde la constrangerea intimaților de a-și îndeplini această obligație, este justificat pe temeiul dispozițiilor art.969, art.1073, art.1077 C.icv..
Așa fiind, avand în vedere considerentele și temeiurile legale expuse, în baza precederilor art.312 al.2,3 C.pr.civ., art. 304 pct.9 C.pr.civ. tribunalul va admite în parte recursul declarat de reclamantul C. T. impotriva Sentintei civile nr. 5312/2012 pronuntata in dosar nr._ al Judecatoriei Turda, pe care o modifica in parte in sensul ca va admite in parte actiunea formulata de reclamantul C. T. in contradictoriu cu paratii M. C. T., C. Local al M. C. T. si C. O.
C. T. prin C. Local al M. C. T. si in consecinta: va obliga paratul M. C. T. prin primar sa incheie cu reclamantul contract autentic de vanzare-cumparare in conditiile HCL 53/_ al C. ui Local al Mun C. T. cu privire la imobilul curte si gradina in suprafata de 111 mp aferent imobilului situat in C. T., str. Dr. I R. nr. 37, ap. 3 jud C. .
T. ul apreciază însă că se impune menținerea soluției primei instanțe în ce privește cererea ca, în caz de refuz de îndeplinire a obligației, hotărarea să țină loc de act apt de întabulare, și aceea de înscriere în CF a dreptului de proprietate al recurentului. Aceasta deoarece nu există un antecontract de vanzare-cumpărare încheiat între părți, iar pe de altă parte,
, fiind vorba despre o obligație de a face,în caz de neexecutare, poate fi pusă în executare conform dispozițiilor prevăzute de lege în acest sens.
Avand în vedere soluția adoptată, va obliga paratul M. C. T. să achite reclamantului suma de 8,3 lei cheltuieli de judecata la fond, corespunzător capătului de cerere admis, precum și suma de 504,15 lei cheltuieli de judecata in recurs, constand în parte din onariul avocațial (500 lei) raportat la măsura în care recursul a fost admis, și taxa judiciară de timbru și timbre judiciare achitate în recurs pentru capătul de cerere admis.
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite in parte recursul declarat de reclamantul C. T. impotriva Sentintei civile nr. 5312/2012 pronuntata in dosar nr._ al Judecatoriei Turda, pe care o modifica in parte in sensul ca admite in parte actiunea formulata de reclamantul C. T. in contradictoriu cu paratii M.
C. T., C. Local al M. C. T. si C. O. C. T. prin
C. Local al M. C. T. si in consecinta:
Obliga paratul M. C. T. prin primar sa incheie cu reclamantul contract autentic de vanzare-cumparare in conditiile HCL 53/_ al C. ui Local al Mun C. T. cu privire la imobilul curte si gradina in suprafata de 111 mp aferent imobilului situat in C. T., str. Dr. I R. nr. 37, ap. 3 jud C. .
Mentine restul dispozitiilor hotararii atacate.
Obliga paratul M. C. T. sa achite reclamantului suma de 8,3 lei cheltuieli de judecata la fond si suma de 504,15 lei cheltuieli de judecata in recurs.
Irevocabila.
Pronunțată în ședința publică de la 24 Septembrie 2013.
Președinte, M. O. -S. | Judecător, Dan-I. T. | Judecător, E. L. |
Grefier, A. P. |
A.P. 11 Octombrie 2013
Jud fond - Ana A.
Ed. OSM/tehn AP.-_
| ← Decizia civilă nr. 47/4. Hotărâre care să țină loc de act... | Decizia civilă nr. 414/2013. Hotărâre care să țină loc de... → |
|---|
