Decizia civilă nr. 88/2013. Hotărâre care să țină loc de act autentic
| Comentarii |
|
R O M Â N I A TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ NR. 88/A/2013 ȘEDINȚA PUBLICĂ DE_ RUARIE 2013
INSTANȚA ESTE CONST. ITĂ DIN: PREȘEDINTE: DAN-I. T. JUDECĂTOR: E. L.
GREFIER: L. M.
Pe rol fiind pronunțarea hotărârii asupra apelului promovat de către apelantul pârât C. LOCAL AL C. M. V. împotriva Sentinței civile nr. 3216/_, pronunțată în dos._ al Judecătoriei Turda, privind și pe intimata H. M., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică nu se prezintă nimeni. Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care se constată că dezbaterea asupra apelului a avut loc în ședința publică din data de_, când părțile prezente au pus concluzii, conform încheierii de ședință din acea zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie.
T. UL
Deliberând reține că prin sentința civilă nr. 3216/_, pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria Turda a respins excepția lipsei de obiect a acțiunii, invocată de pârât, a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta H. M., în contradictoriu cu pârâtul C. Local al comunei
M. V., și în consecință:
A obligat pârâtul să încheie cu reclamanta contract de închiriere privind imobilul situat în comuna M. V., satul C., nr. 57, jud. Cluj.
A respins acțiunea pentru rest.
A obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 20,30 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că prin cererea de chemare în judecată înregistrată sub numărul de dosar_, reclamanta H. M. a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâtul C. Local al comunei M. V., obligarea pârâtului să încheie cu reclamanta un contract de închiriere, privind imobilul situat în comuna M. V., satul C.
, nr. 57, jud.Cluj, iar în caz de refuz pronunțarea unei hotărâri care să tină loc de contract, precum și plata cheltuielilor de judecată pe care le va face reclamanta cu acest proces.
În motivarea cererii de chemare în judecată, reclamanta a arătat că, în fapt, în anul 1994, C. Local al comunei M. V., jud. Cluj, prin primar, datorită situației grele în care se afla reclamanta, care era divorțată și avea în întreținere 2 copii minori, i-a închiriat o locuință socială, formată din o cameră de 12 mp și un hol de 6 mp, situată în comuna M. V., satul C.
, nr. 57, jud.Cluj, care, încă de la data când i-a fost repartizată reclamantei, era într-o stare de degradare avansată.
Reclamanta arată că a investit foarte mult în această locuință pentru a putea locui cu familia în mod decent: a refăcut acoperișul total, cumpărând căpriori, scânduri și țiglă, am pus geamuri și uși pentru că lipseau, a refăcut în întregime doi pereți etc., primăria neinvestind nimic și nedecontându-i contravaloarea materialelor și a lucrărilor efectuate. Reclamanta arată și că a
igienizat locul, curățându-l de gunoaie, bălării etc., a ridicat un WC și a împrejmuit curtea cu un gard, iar construcția a refăcut-o într-un procent de peste 70%.
Reclamanta arată și că locuiește în această construcție de peste 17 ani, fapt pentru care a depus și o cerere pentru a o cumpăra, însă a întâmpinat greutăți din partea Primăriei.
Se învederează și următoarele aspecte: contractul de închiriere încheiat în anul 1994, pentru o perioadă de 5 ani, conform legii, a fost prelungit conform dispozițiilor art. 44 din Legea nr. 114/1996, în baza declarațiilor de venit și a actelor solicitate în anul 1999, prin contractul nr. 667/_, apoi prin contractul nr. 1842/_ și, în anul 2009, prin contractul nr. 834/_
, dar prin acest ultim contract numai pe o perioadă de un an de zile.
Se apreciază de către reclamantă că, C. Local, reprezentat prin primar Zeng loan, nu a mai respectat dispozițiile art. 44 din Legea nr. 114/1996, prelungirea facându-se numai pe un an de zile, față de 5 ani de zile conform articolului menționat.
Se mai artă apoi că, în cursul anului 2010, reclamanta a solicitat de mai multe ori prelungirea contractului de închiriere pentru perioada prevăzută de lege, 5 ani, dar în mod nejustificat, C. Local, prin primarul Zeng loan a refuzat să-i prelungească reclamantei contractul de închiriere, cu toate că reclamanta a plătit chiria la termenele stabilite în contract, respectând și celelalte obligații prevăzute în contract.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 44 și 72 din Legea nr.
114/1996, actualizată, art._ și 1452 Cod civil.
Pârâtul a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii ca fiind netemeinică, nefondată și nelegală.
Pe cale de excepție, pârâtul a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, întemeiată pe prevederile art. 21, art. 23, art.72 din Legea locuinței nr. 114/1996, art.969, art.1436 din Codul civil coroborat cu prevederile art.41, art.43 din C.pr.civ., motivată în esență prin aceea că reclamanta nu mai deține calitatea de chiriaș al imobilului mai sus menționat, în baza unui titlu locativ.
Pe cale de excepție, pârâtul a invocat și excepția lipsei calității procesuale pasive a C. ui Local al comunei M. V., întemeiată pe prevederile art. 20, al.(1), art. 21, al. (1), al.(2), art.23, art.62, al. 2 din Legea nr. 215/2001, republicată, motivat în esență prin aceea că, comunele, orașele și municipiile sunt unități administrtiv-teritoriale cu personalitate juridică, în care funcționează autorități ale administrației publice locale, așa cum în mod explicit se arată în art. 20, alin.(1), art. 21, alin. (1) din Legea nr. 215/2001 privind administrația publică locală republicată, cu modificările și completările ulterioare, iar potrivit art. 21 alin.(2), art.62, alin. 2 din același act normativ, s-a stabilit și modalitatea de reprezentare în raporturile juridice de drept a comunei. Comuna, ca subiect colectiv de drept, își asumă și îndeplinește obligațiile prin autoritățile sale. Autoritățile administrației publice definite prin lege sunt: consiliile locale, ca autorități deliberative și primarii, ca autorități executive, conform prevederilor art.23 din Legea nr. 215/2001, republicată. În conformitate cu dispozițiile din Legea nr. 215/2001 a administrației publice
locale, art. 21, alin. (1), alin.(2), art.62, alin. (2), "primarul reprezintă comuna
sau orașul în relațiile cu alte autorități publice, cu persoanele fizice sau juridice române sau străine, precum și în justiție";. Față de această reglementare legală, primarul are dreptul să acționeze și poate fi chemat în
justiție ca reprezentant al persoanei de drept public, fie singur, fie în calitate de reprezentant al C. Local. C. Local al comunei M. V. este autoritatea publică locală cu atribuții deliberative reprezentată în raporturile juridice de drept prin Primar, în calitate de reprezentant legal cu atribuții executive, astfel că aceasta nu are calitate procesuală pasivă în prezenta cauză.
Pe cale de excepție, pârâtul a invocat și excepția lipsei de obiect a acțiunii, întemeiată pe prevederile art.7, alin. (17) din Legea nr.50/1991, republicată, art.68, alin. ( 1), art.115 alin. (1), lit.a din Legea privind administrația publică locală, nr. 215/2001, republicată.
În motivarea excepției se arată că, în conformitate cu prevederile art.4 al Legii privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, nr.213/1998, imobilul construcție situat în satul C. nr.57, com.M. V.
, jud.Cluj, în suprafață de 12 mp, obiect al prezentei cauze, face parte din domeniul privat al C. M. V., fiind edificat fără autorizație de construcție în perioada anilor 1930-1940. Întrucât imobilul mai sus menționat se află într-un stadiu avansat de degradare, datorită neefectuării periodice a lucrărilor de întreținere și reparații, apreciindu-se că există pericolul iminent al unor degradări structurale de natură de a pune în pericol
integritatea fizică a locatarilor clădirii și a bunurilor acestora, iar lucrările de reparații depășesc valoarea actuală a clădirii, în baza raportul de expertiză tehnică nr.2426/_, s-a luat de către Primarul C. M. V. măsura desființării acestuia. Astfel, s-a emis Dispoziția Primarului nr.5/_, prin care s-a luat măsura de începere pe cale administrativă a procedurii de întocmire a documentației pentru obținerea autorizației de desființare a imobilului situat în satul C., nr.57, com.M. V., jud.Cluj, compus din una cameră și un antreu, edificat fără autorizație de construcție în perioada anilor 1930-1940, întrucât prezintă un potențial risc datorită stării rele,
lucrările de reparații depășesc valoarea actuală a clădirii, iar menținerea în funcțiune a clădirii poate afecta protecția vieții și a sănătății celor care ar folosi-o. În prezent s-a emis autorizația de desființare a construcției înregistrată sub nr.01 la data de_ . Imobilul construcție, obiect al prezentei cauze se află în procedura administrativă de desființare.
Pe fondul cauzei, pârâtul a arătat că referitor la temeiul legal pe care reclamanta înțelege să-l invoce în formularea acțiunii sale, respectiv art.44 din Legea locuinței nr.114/1996, art.1420-1421 și art.1437, art.1452 Cod civ., imobilul construcție mai sus amintit nu are destinația de locuință socială, nu intră sub incidența prevederilor art.39, art.44 din Legea nr. 114/1996, republicată; nu intră sub incidența prevederilor relocațiunii tacite, motiv pentru care se arată că acțiunea formulată de reclamantă este nelegală.
Se mai arată că, în conformitate cu prevederile art.4 al Legii privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, nr. 213/1998, imobilul construcție, cu destinația de locuință, situat în satul C., nr.57, com.M.
V., jud.Cluj, în suprafață de 12 mp, obiect al prezentei cauze, face parte din domeniul privat al C. M. V., edificat fără autorizație de construcție în perioada anilor 1930-1940, și nu intră sub incidența prevederilor art.39, art.44 din Legea nr. 114/1996, republicată. Pe calea procedurii administrative, cu respectarea prevederilor art.7*,alin. (17) din Legea privind autorizarea executării lucrărilor de construcții nr.50/1991 republicată "Primăriile pot dezafecta construcțiile, proprietate a unitatii administrativ teritoriale, aflate în stare avansată de degradare și care pun în
pericol siguranța publică";. Astfel, s-a emis Dispoziția Primarului nr.5/_, prin care s-a luat măsura de începere pe cale administrativă a procedurii de întocmire a documentației pentru obținerea autorizației de desființare a imobilului situat în satul C., nr.57, com.M. V., jud.Cluj, compus din una cameră, antreu, edificat fără autorizație de construcție în perioada anilor 1930-1940, întrucât prezintă un risc datorită stării rele, lucrările de reparații depășesc valoarea actuală a clădirii, iar menținerea în funcțiune a clădirii
poate afecta protecția vieții și a sănătății celor care ar folosi-o. În prezent s-a emis autorizația de desființare a construcției înregistrată sub nr.01 la data de_ .
Se consideră neîntemeiată motivarea reclamantei cu privire la refuzul nejustificat din partea pârâtului de prelungire a contractului de închiriere deoarece reclamanta a avut încheiat cu Primăria C. M. V. contractul de închiriere nr.834/_, prin care s-a convenit închirierea spațiului cu
"destinația de locuință"; și nu destinația de "locuință socială";, situat în satul C. nr.57, în suprafață de 12 mp, pe o perioadă determinată de un an de zile, _
-_, care a încetat de drept la data de_ . Deși părțile au stabilit posibilitatea prelungirii contractului, reclamanta nu a formulat în termenul legal cerere prin care să solicite prelungirea acestuia. Ulterior, reclamanta a formulat cerere de închiriere a spațiului de locuit, înregistrată sub nr. 0470, la data de_, cerere care a fost respinsă.
Se apreciază că începând cu data de_, reclamanta nu mai deține calitatea de chiriaș al imobilului mai sus menționat în baza unui titlu locativ.
Pârâtul se prevalează de prevederile art. 21, alin. 1, lit. i, art. 23, din Legea locuinței nr.114/1996, stabilesc că închirierea locuinței se face prin acordul scris al proprietarului și al chiriașului pe perioadă determinată, iar în cazul în care părțile contractuale nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească imobilul Ia expirarea termenului, iar potrivit prevederilor art .72 din același act normativ, acestea se completeaza cu dispozițiile Codului civil.
Mai invocă pârâtul dispozițiile art.1436 alin. (1) C.civ., conform căruia locatiunea făcută pentru un timp determinat, încetează la momentul expirării termenului, fără a fi necesară o prealabilă înștiințare, or în speță contractul de închiriere a fost încheiat pentru un an de zile, începând cu data de_, expirând la data de_ .
Sunt invocate și art. 1437 si 1438 C.civ., potrivit cărora, dacă după expirarea termenului, locatarul rămâne în folosința lucrului închiriat iar locatorul nu se opune, contractul se consideră reînnoit prin tacita relocațiune.
Se apreciază de către pârât că prezenta stare de fapt nu intră sub incidența prevederilor relocațiunii tacite, întrucât nu este îndeplinită condiția acceptării locatorului, respectiv C. Local M. V. prin Primar, de
folosință a imobilului închiriat de către reclamantă, după expirarea termenului contractual, iar prin adresa nr. 189/_, i s-a adus la cunoștință reclamantei că în termen de 30 zile de la primirea adresei, respectiv_, să elibereze imobilul folosit abuziv, cu consecința atragerii răspunderii de drept în caz de refuz.
Se consideră neîntemeiată motivarea reclamantei privind investițiile realizate, întrucât conform prevederilor contractuale, art.VI, lit.a, lit.c,art.VII, chiriașul are obligația de a comunica orice modificare intervenită în termen de 10 zile și să efectueze la timp și în bune condiții lucrările de întreținere. Nicio modificare în structura interioară a suprafeței locative nu se poate efectua fără acordul proprietarului. Potrivit prevederilor art. 26 din Legea locuinței
nr.114/1996 "Chiriașul poate subînchiria, modifica sau îmbunătăți locuința deținută, numai cu acordul prealabil scris și în condițiile stabilite de proprietar, dacă acestea nu sunt interzise prin contractul de închiriere principal";, iar raportat la prevederile art. 1447 C.civ. reparațiile mici numite locative, ce rămân în sarcina locatarului, dacă nu s-a stipulat din contră, sunt acele pe care obiceiul locului le consideră de astfel și între altele sunt următoarele: reparația vetrei sobelor, a gurii lor, a capacelor ș.c.l. a stricării tencuielii din partea de jos a pereților camerelor și a altor locuri de locuință până la
înălțimea de un metru; la parchet și dușumele, întrucât numai unele bucăți sunt stricate; a geamurilor, întrucât sfărâmarea lor nu ar fi urmat din cauza unei întâmplări extraordinare ori forței majore, de care nu poate fi responsabil locatarul; a ușilor, ferestrelor, broaștelor, verigilor și altfel de încuietori.
Astfel, se apreciază de către pârât că investițiile pe care reclamanta afirmă că le-a realizat fără aprobarea proprietarului sunt executate pe riscul și pe răspunderea de drept a acesteia. Primăria comunei M. V. nu a fost notificată în acest sens, nu a aprobat executarea de modificări sau investiții la imobilul închiriat.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele: Asupra excepției lipsei de obiect a acțiunii, invocată de pârât:
Obiectul material al raporturilor locative dintre reclamantă și pârât îl constituie imobilul situat în com. M. V., sat C., nr.57, jud. Cluj. Este adevărat că în privința acestui imobil au fost demarate proceduri administrative de desființare, dar până la data pronunțării prezentei hotărâri imobilul în materialitatea sa există în continuare, nefiind făcută vreo dovadă în alt sens de către pârât, căruia îi incumba sarcina probei în condițiile art.1169 C.civ. De altfel, însăși autorizația de desființare, așa cum a fost depusă de către pârât la filele 33-35 dos. era expirată la data pronunțării prezentei hotărâri, ea fiind emisă cu o valabilitate de 6 luni de la data emiterii
-_, dar nefiind prelungită prin completarea spațiului anume destinat în acest sens din cuprinsul autorizației de demolare. Se observă și că la filele 102-104 dos. s-a depus un nou exemplar al aceleiași autorizații de desființare care, deși poartă semnături la rubrica destinată prelungirii, nu indică nici de la ce dată s-a prelungit, nici până la ce dată s-a prelungit valabilitatea autorizației, sub aceste aspecte respectivul act fiind inform și neputându-i-se da eficiență probatorie (fila 104 dos.).
Totodată, este de remarcat faptul că instanța este chemată a analiza raporturile locative dintre părțile litigante nu doar pentru viitor, ci parțial și pentru trecut, în concret cu începere din_ și până în prezent. Or, data de_ este anterioară demersurilor administrative de desființare a construcției în cauză, demersuri care au fost inițiate abia în luna ianuarie 2011.
Față de toate cele de mai sus, instanța a respins excepția lipsei de obiect a acțiunii, invocată de pârât.
Asupra fondului cauzei:
Între pârâtul C. Local M. V. și reclamanta H. M. s-a încheiat o succesiune de contracte de închiriere având ca obiect material imobilul situat în com. M. V., sat C., nr.57, jud. Cluj, după cum urmează: Contract de închiriere pentru suprafețe locative cu destinația de locuință nr.667/_ (filele 6-7 dos.), încheiat pentru o perioadă de 5 ani cu începere din_ și până la_ ; Contract de închiriere pentru spații cu destinația de locuință nr.1842/_ (filele 8-9 dos.) încheiat pentru o nouă perioadă de 5 ani cu începere din_ și până în_ ; Contract de
închiriere pentru spații cu destinația de locuință nr. 834/_ (filele 10-12 dos.) încheiat pentru perioadă de un an cu începere din_ și până la _
.
Cu prioritate, instanța a reținut că imobilul situat în com. M. V., sat C., nr.57, jud. Cluj, nu a fost închiriat reclamantei cu titlu de locuință socială, contrar susținerilor reclamantei în acest sens. Pentru a reține astfel, instanța a avut în vedere că în cuprinsul contractelor nu se face referire la caracterul de locuință socială a imobilului în cauză și că imobilul în cauză nu face parte din domeniul public al comunei M. V. (filele 45-51 dos.), iar locuința socială prin definiție este o locuință ce aparține domeniului public, art.39 din Legea nr.114/1996 stipulând cu claritate că "locuințele sociale aparțin domeniului public al unităților administrativ-teritoriale";.
Nefiind o locuință socială, nu își găsește aplicabilitatea nici art.44 din Legea nr.114/1996 cu privire la durata contractelor de închiriere care au ca obiect locuințe sociale.
În consecință, ca drept substanțial, raporturilor locative deduse judecății le sunt aplicabile dispozițiile generale ale Legii nr.114/1996.
O astfel de dispoziție cu caracter general este art.21 din Legea nr.114/1996 care prevede că "închirierea locuințelor se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș, consemnat prin contract scris, care se va înregistra la organele fiscale teritoriale ...";. Aceleași dispoziții reglementează și clauzele minimale pe care trebuie să le cuprindă un astfel de contract.
Un alt aspect care se impune analizat în cauză este acela că prevederile Legii nr.114/1996 nu exclud tacita relocațiune, potrivit dreptului comun reprezentat de art.1436 coroborat cu art.1437 C.civ.. În consecință, în măsura în care peste termenul pentru care a fost încheiat contractul reclamanta a rămas în folosința spațiului, iar pârâtul a lăsat-o în spațiu, urmează a fi analizat dacă este incidentă în cauză tacita relocațiune.
În concret, ultimul contract încheiat între reclamantă și pârât este Contractul de închiriere pentru spații cu destinația de locuință nr. 834/_ (filele 10-12 dos.) încheiat pentru perioadă de un an cu începere din_ și până la_ . Pentru a determina dacă a operat tacita relocațiune interesează cum s-au derulat raporturile locative între reclamantă și pârât după această dată.
Astfel, față de probele administrate în cauză, instanța a reținut că, ulterior datei de_, reclamanta a rămas în continuare în folosința spațiului, situație tolerată de pârât.
Mai mult, în data de_, între Comuna M. V., în calitate de gestionar, și reclamantă, în calitate de beneficiar, se încheie pe o durată de 5 ani Contractul nr.2756/_ (fila 6 dos.) al cărui obiect îl constituia colectarea deșeurilor menajere de la imobilul închiriat reclamantei și dedus judecății în prezentul dosar. Este de remarcat că imobilul în cauză aparține tocmai patrimoniului C. M. V., astfel încât la momentul în care s-a încheiat Contractul nr.2756/_ (fila 6 dos.) se avea cunoștință despre situația locativă a reclamantei raportat la imobilul situat în com. M. V., sat C., nr.57, jud. Cluj.
Totodată, ulterior datei de expirare a contractului (_ ) pârâtul a continuat să încaseze contravaloarea chiriei de la reclamantă, ceea ce face pe deplin dovada intenției de a continua raporturile locative. Conform înscrisurilor doveditoare depuse la filele 109-112, 157 dos., pârâtul a încasat de la reclamantă chirie pentru imobilul în cauză pentru lunile ianuarie, februarie, martie, aprilie, mai iunie, octombrie, noiembrie, decembrie 2010, precum și pentru lunile ianuarie, februarie, martie, aprilie,
mai, iunie, octombrie, noiembrie, decembrie 2011. Numărul semnificativ de luni pentru care s-a perceput chiria exclude orice eventuală eroare din partea pârâtului care abia în a doua jumătate a anului 2011 a încercat - și atunci doar în cazul unor anumite chirii - să le restituie reclamantei cu titlu de
"chirie necuvenită"; (filele 113-114, 119 dos.). Inclusiv după înregistrarea pe rolul Judecătoriei Turda a prezentului dosar, pârâtul a continuat să perceapă chirii de la reclamantă, inclusiv pentru lunile ianuarie, februarie, martie 2012 (fila 153 dos.).
Față de cele de mai sus, instanța a apreciat că emiterea adresei nr. 470/_ (fila 22 dos.) trebuie apreciată în contextul celor de mai sus: respectiva adresă venea la un moment la care tacita relocațiune operase deja pentru că între data de_ și data de_ reclamanta rămăsese în continuare în spațiu și făcuse către pârât plăți cu titlu de chirie pe care pârâtul le primise ca atare (fila 110 dos. sus.). Altfel spus, la momentul acelei adrese reclamanta se putea prevala de tacita relocațiune, deci de o închiriere pe termen nedeterminat.
În aprecierea instanței însă, adresa nr. 470/_ nu valorează o veritabilă notificare a concediului în accepțiunea art.1436, alin.2 C.civ. deoarece nu indică un termen de preaviz. În plus, manifestările pârâtului ulterioare emiterii acelei adrese prin încasarea de sume de bani cu titlu de chirie de la reclamantă sunt o dovadă clară a intenției pârâtului de a menține raporturi contractuale de locațiune cu reclamanta. Practic, se ajunsese la o situație în care raporturile locative se desfășurau atât în sensul că reclamanta avea și era lăsată în folosința spațiului, cât și în sensul că pârâtul încasa chiria. Tot ceea ce lipsea era forma scrisă a contractului, în acord cu dispozițiile art. 21 din Legea nr.114/1996.
Se trimite reclamantei o nouă adresă prin care i se dă de data aceasta și un preaviz de 30 de zile - adresa nr. 189/_ (fila 99 dos.) ceea ce valorează notificare a concediului. Apoi, se promovează de către pârât și o cerere de ordonanță președințială pentru evacuarea reclamantei (dos.nr._
) ceea ce echivalează de asemenea cu o notificare a concediului, dar cu toate acestea și ulterior datei de_ - data adresei, precum și ulterior datei de_ - data înregistrării cererii de ordonanță președințială (filele 74-75 dos.), pârâtul continuă să lase reclamanta în folosința spațiului și să încaseze sume cu titlu de chirie de la aceasta.
Notificat fiind concediul, nu se mai putea vorbi despre tacita relocațiune pentru viitor, dar starea de fapt dovedită în cauză - constând în lăsarea reclamantei în folosința spațiului și perceperea de pârât de chirie de la reclamantă - valorează în aprecierea instanței un veritabil contract de
locațiune, acordul de voință al părților fiind evident, iar obiectul contractului bine determinat, lipsind doar forma scrisă obligatorie potrivit art.21 din Legea nr.114/1996.
În sprijinul acestei concluzii, instanța a reținut că, așa cum s-a arătat și mai sus, pe tot parcursul prezentului litigiu, inclusiv în primele trei luni ale anului 2012, pârâtul a continuat să perceapă chirie de la reclamantă pentru spațiul în cauză. Perceperea în continuare de către pârât a unor sume cu titlu de chirie o face pe reclamantă să iasă din categoria ocupanților abuzivi sau toleraților și să se înscrie în categoria unui veritabil chiriaș. Mai mult, Comuna M. V. a încheiat în anul 2011 cu reclamanta un contract care avea caracter accesoriu folosinței imobilului în cauză și care angaja viitorul pentru 5 ani - Contractul nr.2756/_ (fila 6 dos.) pentru colectarea deșeurilor menajere de la imobilul în cauză. Totodată, autorizația de
desființare nu a mai fost prelungită decât într-o manieră informă, nerezultând data de la care și data până la care ar fi valabilă prelungirea.
Astfel, pentru intrarea în legalitate a unei stări de fapt care a continuat inclusiv pe parcursul derulării prezentului litigiu, instanța a obligat pârâtul să încheie cu reclamanta contract de închiriere cu privire la imobilul în cauză, în formă scrisă, în acord cu prevederile art.21 din Legea nr.114/1996. Instanța însă nu a pronunțat o hotărâre care să țină loc de contract deoarece nu există un temei legal care să îi permită a pronunța o astfel de hotărâre.
Firește, părțile sunt libere ca în cuprinsul acestui contract să stabilească toate clauzele minimale din cuprinsul art.21 din Legea nr.114/1996, așa după cum pârâtul nu este obstrucționat în dreptul său de a face demersuri de desființare a construcției atâta timp cât o face cu respectarea prevederilor legale.
Față de toate cele de mai sus, instanța a admis doar în parte acțiunea introductivă de instanță, potrivit dispozitivului prezentei hotărâri.
În temeiul art.274 C.p.c., reținând că pârâtul este în culpă și căzut în pretenții, instanța l-a obligat la plata către reclamantă a sumei de 20,30 lei reprezentând taxă de timbru și timbru judiciar, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Împotriva sentinței menționate a declarat recurs, recalificat apel, pârâtul C. LOCAL AL C. M. V. , solicitând casarea în totalitate a acesteia și respingerea acțiunii.
În motivarea apelului, pârâtul a arătat că prima instanță nu a ținut cont de faptul ca imobilul construcție nu are destinația de locuința sociala, nu intra sub incidența prevederilor art.39, art.44 din Lg 114/1996 republicata și nu intra sub incidența prevederilor relocațiunii tacite.
In conformitate cu prevederile art.4 al Legii nr. 213/1998 imobilul în litigiu face parte din domeniul privat al C. M. V., fiind edificat fara autorizație de construcție in perioada anilor 1930-1940 și nu intra sub incidența prevederilor art.39, art.44 din Lg 114/1996 republicata.
Pe calea procedurii administrative, cu respectarea prevederilor art.7 al.
(17) din Legea nr.50/1991 republicata, "Primăriile pot dezafecta construcțiile, proprietate a unitatii-administrativ teritoriale, aflate in stare avansata de degradare si care pun in pericol siguranța publica". Astfel, s-a emis Dispoziția Primarului nr.5/_ prin care s-a luat măsura de începere pe cale administrativa a procedurii de întocmire a documentației pentru obținerea autorizației de desființare a imobilului în litigiu, intrucat prezintă un potențial risc datorita stării rele, lucrările de reparații depășesc valoarea actuala a clădirii, iar menținerea in funcțiune a clădirii poate afecta protecția vieții si a sănătății celor care ar folosi-o. In prezent s-a emis autorizația de desființare a construcției inregistrată sub nr. 01 la data de_ .
Apelanta consideră neîntemeiata motivarea reclamantei a refuzului nejustificat din partea C. ui Local de prelungire a contractului de închiriere. Reclamanta a avut incheiat cu Primăria C. M. V. contractul de închiriere nr.834/_ prin care s-a convenit închirierea spațiului cu "destinația de locuința"" si nu cu destinația de locuința socială", pe o perioada determinata de un an de zile (_ -_ ), care a încetat de drept la data de_ .
Deși părțile au stabilit posibilitatea prelungirii contractului, reclamanta nu a formulat in termenul legal cerere prin care sa solicite prelungirea acestuia. Ulterior, reclamanta a formulat cerere de inchiriere a spațiului de locuit inregistrata sub nr. 0470 la data de_, cerere care a fost respinsa .
Începând cu data de_ reclamanta nu mai deține calitatea de chiriaș asupra imobilului mai sus menționat in baza unui titlu locativ.
Prevederile art. 21, alin.1 lit.i, art. 23, din Legea locuinței nr.114/1996 stabilesc ca închirierea locuinței se face prin acordul scris al proprietarului si al chiriașului pe perioada determinata iar in cazul in care părțile contractuale nu convin asupra reînnoirii contractului să părăsească imobilul la expirarea termenului.
Potrivit art. 1436 alin. (1) C.civ., locatiunea făcuta pentru un timp determinat, încetează la momentul expirării termenului, fara a fi necesara o prealabila înștiințare, or in speța contractul de închiriere a fost incheiat pentru un an de zile, începând cu data de_, expirând la data de _
Potrivit art. 1437 si 1438 C.civ., daca după expirarea termenului, locatarul rămâne in folosința lucrului închiriat iar locatorul nu se opune, contractul se considera reînnoit prin tacita relocatiune.
Prezenta cerere nu intră sub incidența prevederilor relocațiunii tacite, nefiind îndeplinită condiția acceptării locatorului a folosinței imobilului de către chiriașă după expirarea termenului contractual. Arată că cererea reclamantei nr. 0470 de închiriere a spațiului formulata la data de_ a fost respinsa.
Prin întâmpinarea formulată intimata reclamantă H. M. a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Analizând apelul declarat, tribunalul reține următoarele:
Raportat la probele administrate, prima instanță a reținut o stare de fapt corectă și a făcut o judicioasă aplicare a dispozițiilor legale incidente în cauză.
Astfel, părțile au încheiat începând cu anul 1999 mai multe contracte de închiriere având ca obiect imobilul situat în comuna M. V., sat C., nr.57, ultimul contract fiind încheiat la data de_, pentru perioada de un an, începând din_ și până la_ . Prima instanță a reținut în mod corect că obiectul contractului nu îl constituie o locuință socială.
Prin cererea înregistrată sub nr.470/_ la Primăria comunei M.
V. reclamanta H. M. a solicitat reînnoirea contractului de închiriere. Pe această cerere există mențiunea "s-a discutat în C.L. și nu se va mai prelungi contractul de închiriere, întrucât terenul aferent construcțiilor este solicitat de către numitul Dandati Rudi";.
De asemenea, prin adresa nr.470/_ Primăria comunei M. V. a comunicat reclamantei că până la data de_ nu a formulat în scris intenția de a reînnoi contractul de închiriere, astfel încât închirierea spațiului
a încetat de drept la data de_ . S-a mai arătat că cererea a fost analizată de consiliul local, care a hotărât efectuarea unui raport de expertiză privind construcția. Astfel, cererea reclamantei a fost respinsă, întrucât clădirea prezintă un potențial risc asupra celor care o folosesc, nu îndeplinește condițiile prevăzute de normele legale în vigoare, iar costul reparațiilor depășește valoarea clădirii, aceasta urmând să fie desființată.
După data de_ reclamanta a locuit în continuare în imobilul în litigiu și a achitat chiria. Totodată, între Comuna M. V., în calitate de
gestionar, și reclamantă, în calitate de beneficiar, s-a încheiat pe o durată de
5 ani contractul nr.2756/_, având ca obiect colectarea deșeurilor menajere de la imobilul închiriat reclamantei.
Prin sentința civilă nr.6751/2012 a T. ului Cluj a fost admisă în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta H. M., în contradictoriu cu pârâții Instituția Primarului comunei M. V. și Primarul comunei M. V., aceștia fiind obligați să comunice reclamantei
informațiile de interes public solicitate, respectiv Hotărârea C. ui Local prin care s-a soluționat cererea reclamantei de prelungire a contractului de închiriere și contractul de concesiune nr. 1675/_, cu procesul-verbal de predare-primire a terenului concesionat.
S-a reținut că, în ceea ce privește Hotărârea de Consiliu local solicitată, prin întâmpinarea pârâților se arată în mod expres faptul că reclamanta a formulat cererea de prelungire a contractului de închiriere, înregistrată sub nr. 470/_, care a fost respinsă. De asemenea, prin declarația dată Parchetului de pe lângă Tribunalul Cluj la data de_, Primarul comunei
M. V. a arătat că cererea reclamantei s-a discutat în prima ședință a C. ui local, concluzia fiind că nu se poate prelungi contractul acesteia întrucât construcția era într-o stare avansată de degradare. Conform art. 45 din Legea nr. 215/2001, modalitatea de soluționare a cererii reclamantei trebuie să se regăsească în cuprinsul unei hotărâri a C. ui local, care se impunea a fi redactată în termen de 10 zile și comunicată reclamantei (art. 48 alin. 2, art. 49). Cu toate acestea, nici până la această dată reclamantei nu i-a fost comunicată hotărârea.
Față de cele ce preced, tribunalul constată, în primul rând, că prima instanță nu a reținut existența unui contract de închiriere a unei locuințe sociale, așa cum a susținut apelantul.
Potrivit dispozițiilor art.21 din Legea nr.114/1996, în vigoare la data expirării termenului contractului încheiat la data de_, precum și la data formulării acțiunii, "închirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin contract scris";, iar conform art.23 din aceeași lege, "în cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual";.
T. ul reține, la fel ca și prima instanță, că aceste prevederi legale nu exclud tacita relocațiune, prevăzută de art.1437 și art.1452, astfel încât în condițiile în care reclamanta a rămas în folosința imobilului după expirarea termenului contractual și pârâtul nu s-a opus continuării raporturilor de locațiune prin anunțarea concediului înainte de expirarea termenului, între părți a operat tacita relocațiune, în condițiile contractului anterior, însă fără un termen, apelantul având posibilitatea denunțării unilaterale a contractului.
Prima instanță a reținut în mod corect că în momentul emiterii adresei nr.470/_ a Primăriei comunei M. V. reclamanta putea invoca tacita relocațiune, întrucât începând cu_ a rămas în folosința imobilului și a achitat chiria.
În ceea ce privește susținerile apelantului privind respingerea cererii reclamantei pentru încheierea unui nou contract, tribunalul reține că potrivit dispozițiilor art.36 alin.2 li.c și alin.5 lit.b din aceeași lege, "consiliul local exercită următoarele categorii de atribuții: … atribuții privind administrarea domeniului public și privat al comunei, orașului sau municipiului. În exercitarea atribuțiilor prevăzute la alin. (2) lit. c), consiliul local … hotărăște vânzarea, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate privată a comunei, orașului sau municipiului, după caz, în condițiile legii";.
Ținând cont de aceste dispoziții legale, tribunalul consideră că adresa menționată mai sus, prin care reclamantei i s-a comunicat faptul că cererea sa de reînnoire a contractului de închiriere a fost respinsă, nu are natura juridică a unei denunțări unilaterale a contractului, fiind emisă de Primarului comunei M. V. . În cazul contractului din speță, hotărârea privind
închirierea imobilului aparține consiliului local și nu primarului.
Deși în adresă se menționează faptul că cererea reclamantei a fost discutată în consiliul local, apelantul nu a fost în măsură să depună la dosar o hotărâre a consiliului local, chiar dacă prin sentința civilă nr.6751/2012 a
T. ului Cluj a fost obligat să comunice reclamantei hotărârea prin care s-a soluționat cererea reclamantei de prelungire a contractului de închiriere.
În fine, susținerile apelantului privind procedura administrativă de demolare a imobilului în litigiu sunt nefondate, apelantul având posibilitatea ca după încetarea raporturilor contractuale cu intimata, cu respectarea dispozițiilor legale menționate mai sus, să continue această procedură.
Pentru toate motivele expuse mai sus, tribunalul consideră că apelul declarat de pârât este nefondat, urmând ca în baza art.296 C.proc.civ să îl respingă și să păstreze sentința atacată, aceasta fiind legală și temeinică.
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâtul C. LOCAL M. V. împotriva sentinței civile nr. 3216/_, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei Turda. pe care o păstrează în întregime.
Fără cheltuieli de judecată în apel. Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din_ .
PREȘEDINTE, DAN-I. T.
JUDECĂTOR,
E. L.
GREFIER,
L. M.
Red. D.T./L.M./ _
Jud. prima instanță: C. M. Macarie
| ← Decizia civilă nr. 565/2013. Hotărâre care să țină loc de... | Decizia civilă nr. 168/2013. Hotărâre care să țină loc de... → |
|---|
