Decizia civilă nr. 335/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL SĂLAJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Date cu caracter personal Nr. operator: 2516
DECIZIA CIVILĂ NR. 335/2013
Ședința publică din 02 aprilie 2013
Completul compus din:
Președinte: I. D., judecător Judecător: K. M., președinte tribunal Judecător: L. M., judecător
Grefier: C. P. E.
S-a luat în examinare recursul formulat de reclamantul U. I., cu domiciliul în municipiul Z., str. M., Bl. D7, ap. 13, județul Sălaj, împotriva sentinței civile nr. 4281 din 13 noiembrie 2012, pronunțată de Judecătoria Zalău în dosar nr._, având ca obiect pretenții.
La apelul nominal, făcut în ședința publică se prezintă recurentul reclamant
U. I. asistat de apărătorul acestuia - avocat Negru M. Liviu - cu împuternicire avocațială depusă la dosar - fila 17 și reprezentantul intimatului pârât - avocat B. ea Emanuel, cu împuternicire avocațială la dosar -fila 14.
Procedura de citare este legal îndeplinită, potrivit dispozițiilor art. 87 și următoarele Cod procedură civilă.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Întrebate fiind părțile dacă mai au alte cereri, acestea arată că nu au alte cereri.
Nefiind alte cereri formulate, sau probe solicitate instanța acordă cuvântul asupra recursului de față.
Reprezentantul recurentului - avocat Negru M. Liviu solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, arătând că esența acestui litigiu, dacă sunt mai mulți proprietari - toți trebuie să participe la aceste cheltuieli, astfel de cheltuieli dac în sarcina tuturor coproprietarilor și aveau obligația de a participa la cheltuielile efectuate.
Instanța învederează reprezentantului recurentului că nu a contraargumentat hotărârea instanței de fond.
Reprezentantul recurentului - avocat Negru M. Liviu, arată că dacă ceilalți coproprietari aveau obligația de a face se dispune a se intra în legalitate, acel acoperiș era absolut necesar pentru întreg imobilul, în consecință se solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat.
Reprezentantul intimatei - avocat B. ea Emanuel solicită respingerea recursului, arătând că poate a fost necesară acea acoperire, există trei motive de respingere, unul ar fi contractul încheiat acum 10 ani pentru a se face lucrări de izolație, reclamantul putea face reclamație împotriva constructorului, care a efectuat acel contract, un al doilea motiv ar fi regimul juridic al asociației care este reglementat de Legea nr. 230/2007, pentru orice lucrare care vizează bunul comun se cere a fi convocată adunarea generală și să se întocmească proces verbal, dar
reclamantul nu s-a subordonat nici acestei prevederi legale pentru legalizarea acestei lucrării și nu s-a subordonat nici prevederilor Legii nr. 50/1991 care prevede legalizarea acestei lucrări. Se mai arată că la dosarul cauzei a fost depusă documentație pentru executarea lucrărilor dar acestea nu pot fi efectuate din lipsă de fonduri, în concluzie solicită respingerea recursului cu cheltuieli de judecată.
În contrareplică reprezentantul reclamantului arată că motivul real este declarația de martor dată în fața instanței de fond.
Instanța în raport cu obiectul cererii și a actelor de la dosar reține cauza în pronunțare asupra recursului declarat.
T R I B U N A L U L
Prin sentința civilă nr. 4281 din_ a Judecătoriei Z. s-a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantul U. I., împotriva pârâtei A. de
P. bloc D7 Z., având ca obiect pretenții în sumă de 7300 lei, reclamantul fiind obligat să plătească pârâtei suma de 1000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:
Reclamantul U. I. este proprietar al apartamentului nr. 13 situat la ultimul etaj al blocului D7 situat pe str. M. din Z. . Acest bloc nu are acoperiș și, datorită deteriorării izolației terasei blocului, apa de ploaie s-a infiltrat în pereții apartamentului reclamantului. Pentru efectuarea lucrărilor de reparație a izolației terasei, reclamantul s-a adresat pârâtei A. de P. bloc D7 Z. cu o cerere, solicitând realizarea acestor lucrări de către Asociație. Cererea reclamantului a fost respinsă cu motivarea că din vina reclamantului nu s-a putut realiza mansardarea blocului, lucrare ce ar fi rezolvat și problema infiltrațiilor de apă. În plus, se arată în procesul-verbal al Adunării Generale a Asociației, și alți locatari și-au rezolvat singuri probleme similare, iar reclamantul este restant la plata obligațiilor către Asociație (f.22). În aceste condiții, reclamantul a realizat singur și pe cheltuiala sa lucrările de izolare ale terasei blocului, de deasupra apartamentului său, încheind contractul de antrepriză nr. 340/_ cu SC Lotus SA Z., pentru construirea unei șarpante din lemn, cu învelitoare din tablă (f.30). Costul de realizare al acestei lucrări a fost de 7300 lei, sumă achitată integral de reclamant, conform documentelor doveditoare, facturi și chitanțe, depuse la filele 31-36 din dosar.
După finalizarea lucrărilor, reclamantul s-a adresat cu o nouă cerere Asociației, solicitând acesteia plata sumei de 7300 lei pe care a plătit-o în executarea contractului de antrepriză (f.16). Și această cerere a fost respinsă prin Hotărârea Adunării Generale a Asociației din data de_ . În motivarea hotărârii se arată că reclamantul a efectuat lucrările fără a avea acceptul adunării generale, în lipsa autorizației de construire și a certificatului de urbanism. Se mai motivează că proiectul lucrării de hidroizolație era integrat în proiectul de reabilitare termică a blocului, aprobat prin Hotărârea nr. 20 din_ a Consiliului Local al Municipiului Z. .
Un prim aspect pe care prima instanță l-a reținut din probele administrate este cel legat de necesitatea efectuării lucrărilor de izolație a terasei blocului de deasupra apartamentului reclamantului. Planșele foto depuse de reclamant la filele 64-66 și declarația martorei M. Aurora sunt relevante în acest sens. De altfel chiar și pârâta, prin reprezentantul său, a recunoscut în cursul procesului situația
pretinsă de reclamant, respectiv faptul că apa de ploaie s-a infiltrat în pereții apartamentului acestuia.
Ceea ce contestă pârâtă, s-a apreciat ca fiind întemeiată această contestație, este modalitatea în care reclamantul a ales să procedeze, respectiv faptul că a executat șarpanta deasupra terasei blocului fără aprobarea asociației și fără obținerea avizelor legale în vederea executării lucrărilor de construcții.
Astfel, în conformitate cu prevederile art. 11 alin. 2 din Legea nr. 230/2007, privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinația proprietății comune fără a obține mai întâi acceptul din partea asociației de proprietari. Este adevărat că reclamantul a solicitat, anterior demarării lucrărilor, acordul efectuării lor, pe cheltuiala asociației, însă cererea sa a fost respinsă. În aceste condiții, reclamantul avea posibilitatea de a uza de prevederile art. 26 din lege, atacând în justiție hotărârea adunării generale. Paralel cu desfășurarea acestei proceduri, reclamantul putea acționa pârâta în judecată pe temeiul prevederilor art. 1075-1076 Cod civil, solicitând instanței autorizarea de a efectua el însuși lucrările necesare, pe cheltuiala pârâtei, iar în condițiile dovedirii urgenței, putea recurge chiar și la procedura rapidă a ordonanței președințiale.
Reclamantul nu s-a folosit însă de niciuna dintre posibilitățile legale pe care le avea la dispoziție și a acționat de unul singur, contrar dispozițiilor hotărârii adunării generale. Mai mult, a contractat lucrarea de construcții cu ignorarea prevederilor art. 34, art. 37 și art. 41 din Legea 230/2007 și fără a obține în prealabil certificatul de urbanism și autorizația de construire, în condițiile Legii 50/1991. De altfel, pentru executarea șarpantei în lipsa autorizației de construire, reclamantul a și fost sancționat contravențional în temeiul art. 26 alin. 1 lit. a) din Legea 50/1991 (f.85).
Nefiind obținute avizele legale, reclamantul nu are dreptul să pretindă pârâtei însușirea lucrării și plata contravalorii ei, cu atât mai mult cu cât, în baza art. 28, alin.1, din legea 50/1991, primarul dispune, pe lângă aplicarea sancțiunii amenzii, și măsura demolării construcției edificate fără autorizație de construire.
Un alt aspect pe care prima instanță l-a luat în considerare în apărarea pârâtei este faptul că aceasta nu a nesocotit în întregime interesul reclamantului, deoarece a inclus în proiectul "Lucrări de intervenție pentru creșterea performanțelor energetice ale B. ului de locuințe D7"; și lucrările de termo-hidroizolare a terasei (f. 86, 87). Acest proiect a fost aprobat prin Hotărârea Adunării Generale nr. 1 din_ și apoi aprobat prin Hotărârea nr. 20 din_ a Consiliului Local al Municipiului Z., iar dacă, în fapt, punerea în executare a proiectului încă nu s-a realizat nu este culpa pârâtei, deoarece finanțarea executării lucrărilor trebuia să se facă, în proporție de 80% din alocații de la bugetul de stat și din fondurile aprobate de bugetele locale, în conformitate cu prevederile OUG 18/2009.
Împotriva acestei sentințe reclamantul U. I. a declarat recurs solicitând admiterea acestuia modificarea sentinței și rejudecând cauza admiterea cererii de chemare în judecată și obligarea intimatei la plata sumei de 7360 lei datorată pentru reparațiile și actele de administrare efectuate la o parte din spațiile comune ale blocului D / și la cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului se arată instanța de fond are dreptate, mai ales prin felul în care a motivat soluția dată. Dar, pe fondul cauzei, raportat la raportul juridic
obligațional dedus judecății instanța de fond se referă în esență la alte raporturi obligaționale, de altă natură decât cel arătat de reclamant și face o interpretare greșită a unor texte legale, în special a prevederilor art-1075 -1076 Cod civil.
Raportul juridic dedus judecății are la bază următorul principiu: oricare coproprietar care face acte de conservare a unui bun comun, acte care sunt absolut necesare și utile pentru conservarea bunului și limitarea distrugerii acestuia, poate cere celorlalți coproprietari să suporte parte din aceste cheltuieli, proporțional cu cota parte din dreptul de proprietate pe care-l dețin asupra bunului.
Acesta este, practic raportul juridic dedus judecății și izvorul acestuia de află în acel regim de coproprietate care naște obligația dintre coproprietari de a contribui la conservarea imobilului, la administrarea acestuia, astfel încât bunul respectiv să nu se deterioreze.
Al doilea aspect arătat de reclamant, ține de starea de fapt reală, au existat mai multe tentative de a convinge ceilalți coproprietari să participe la izolarea blocului. Deși erau bani aceștia au fost investiți în alte scopuri sau chiar ținuți la bană. Mai mult pentru izolarea unei părți din bloc au fost strânși bani de către aceeași coproprietari. Astfel, nu se poate reține buna credință a asociației de proprietari nici chiar pe motivul că acum patru ani au cuprins într-un proiect care nu s-a finalizat niciodată și hidroizolarea blocului.
Tot pornind de la această calificare greșită a naturii juridice a actului juridic dedus judecății și a izvorului acestui raport (care nu este unul contractual) instanța de fond face o aplicare greșită a unor texte de lege în special a prevederilor art. 1075 - 1076 cod civil vechi.
Suntem în prezența unei obligații de a face care își are izvorul în calitatea tuturor părților de coproprietari ai spațiilor comune ale unui condominiu. Astfel, nu se pune problema unei obligații de a face născută dintr-un raport contractual. Din acest punct de vedere există o obligație inițială permanentă a tuturor coproprietarilor de a se îngriji de bunul pe care-l stăpânesc și o obligație a acelor proprietari care arată pasivitate sau indiferență față de executarea primei obligații amintite, față de acei coproprietari care execută acte de conservare a bunului, obligație care constă în a achita cota parte din contravaloarea actelor de conservare. Aceasta a doua obligație nu are izvor contractual mai degrabă delictual, dar rezultă din calitatea lor de coproprietari, pe de altă parte și din neexecutarea acelei obligații firești de a participa la conservarea bunului, pe de altă parte.
Astfel, art. 1057- 1056 nu își au aplicabilitatea în acest caz și nu pot constitui motive de drept pentru înlăturarea obligației de a suporta o parte din cheltuielile efectuate de coproprietari care nu au executat de bună voie obligația lor de conservare și reparate a bunului. Ar însemna că orice tentativă de recuperare a unor sume de bani care au ieșit din patrimoniul doar a unora din coproprietari și care au profitat tuturor să fie stopată de invocarea art. 1075 - 1076 Cod civil vechi.
Prin întâmpinarea sa, pârâta A. de P. Blod D 7, a solicitat respingerea recursului, arătând că recurentul are deschisă calea acțiunii împotriva celui care nu a onorat contractul de prestații.
Recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Reclamantul a realizat singur și pe cheltuiala sa lucrările de izolare ale terasei blocului, de deasupra apartamentului său, încheind contractul de antrepriză nr. 340/_ cu SC Lotus SA Z., pentru construirea unei șarpante din lemn, cu
învelitoare din tablă (f.30). Costul de realizare al acestei lucrări a fost de 7300 lei, sumă achitată integral de reclamant, conform documentelor doveditoare, facturi și chitanțe, depuse la filele 31-36 din dosar.
Aceste lucrări le-a realizat după ce anterior cererea lui adresată A. de P.
D 7 Z., în care locuiește, de a efectua lucrările de reparație la izolație a terasei a fost respinsă de A. de P. Blod D 7, cu motivarea că din vina reclamantului nu s-a putut realiza mansardarea blocului, lucrare ce ar fi rezolvat și problema infiltrațiilor de apă. În plus, se arată în procesul-verbal al Adunării Generale a Asociației, și alți locatari și-au rezolvat singuri probleme similare, iar reclamantul este restant la plata obligațiilor către Asociație.
După finalizarea lucrărilor, reclamantul s-a adresat cu o nouă cerere Asociației, solicitând acesteia plata sumei de 7300 lei pe care a plătit-o în executarea contractului de antrepriză (f.16). Și această cerere a fost respinsă prin Hotărârea Adunării Generale a Asociației din data de_ (f.6-7). În motivarea hotărârii se arată că reclamantul a efectuat lucrările fără a avea acceptul adunării generale, în lipsa autorizației de construire și a certificatului de urbanism. Se mai motivează că proiectul lucrării de hidroizolație era integrat în proiectul de reabilitare termică a blocului, aprobat prin Hotărârea nr. 20 din_ a Consiliului Local al Municipiului Z. .
Soluția primei instanțe bazate pe prevederile legilor speciale este temeinică și legală, fapt recunoscut și de către recurent, care arată că prima instanță face o interpretare greșită a unor texte legale, în special a prevederilor art. 1075 - 1076 Cod civil. Aceste prevederi legale au fost arătate de prima instanță drept îndrumare și temei de drept spre care se putea îndrepta reclamantul constituie singurul temei de drept pentru care a fost respinsă acțiunea.
Raportul juridic dedus judecății poate avea la bază, așa cum arată recurenta principiul că oricare coproprietar care face acte de conservare a unui bun comun, acte care sunt absolut necesare și utile pentru conservarea bunului și limitarea distrugerii acestuia, poate cere celorlalți coproprietari să suporte parte din aceste cheltuieli, proporțional cu cota parte din dreptul de proprietate pe care-l dețin asupra bunului, încă acest principiu trebuie coroborat cu normele de drept și anume efectuarea lucrărilor de construcții cu respectarea prevederilor art. 34 și 37 precum și art. 41 din Legea nr. 230/2007, obținerea în prealabil a certificatului de urbanism și a autorizației de construcție în condițiile Legii nr. 50/1991.
Art. 34 din Legea nr. 230/2007 prevede că ,,Administrarea, întreținerea, investițiile și reparațiile asupra proprietății comune sunt în sarcina asociației de proprietari.
de proprietari angajează persoane fizice atestate pentru funcția de administrator sau încheie contracte cu persoane juridice specializate și autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrării, întreținerii, investițiilor și reparațiilor asupra proprietății comune";.
Art. 37 din aceeași lege prevede ,,Pentru lucrările privind proprietatea comună, administratorul, ținând seama de preț, durată de execuție și calitate, supune spre analiză, selecție de oferte și aprobare comitetului executiv al asociației de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerințele, în vederea executării lucrărilor, conform legislației în vigoare";.
Art. 41. Modificările constructive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereți, suspendarea de stâlpi, pereți, scări interioare și altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectați și, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituții de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum și cu autorizația pentru executarea de lucrări, eliberate în condițiile legii.";
Toate aceste texte de lege guvernează raporturile dintre locatari și A. de proprietari și ambele părți trebuie să respecte rigorile legii.
Că nu s-au respectat rigorile legii stă mărturie și sancțiunea aplicată reclamantului pentru executarea șarpantei fără autorizație de construcție.
Se poate reține că au existat mai multe tentative ale reclamantului de a convinge pe ceilalți proprietari să participe la izolarea blocului, însă nu se poate reține reaua credință a Asociației de P. câtă vreme în urma demersului acesteia s-a depus proiectul pentru hidroizolarea blocului, lucru nerealizat însă nu din vina Asociației de P. .
Este adevărat, cum susține recurenta că suntem în prezența unei obligații de a face care își are izvorul în calitatea tuturor părților de coproprietari ai spațiilor comune însă așa cum prevede prevederile art. 11 alin. 2 din Legea nr. 230/2007
,,proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinația proprietății comune fără a obține mai întâi acceptul din partea asociației de proprietari";, iar în caz de refuz a acesteia, conform art. 26 din aceeași lege hotărârea adunării generale se poate ataca în justiție.
Aceste considerente fac astfel ca recursul să fie nefondat, urmând să fie respins.
Pentru aceste motive,
În numele L E G I I,
D E C I D E :
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul U. I., împotriva sentinței civile nr. 4281 din_ a Judecătoriei Z. .
Obligă reclamantul la 1000 lei cheltuieli de judecată către pârâtă. Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din _ | . | ||
Președinte, Judecător, | Judecător, | Grefier, | |
I. D. K. M. L. M. | C. P. | E. |
Red KM/_ /dact.ECP_ /2 ex. jud. fond H. I. D.
| ← Decizia civilă nr. 45/2013. Pretenții | Decizia civilă nr. 862/2013. Pretenții → |
|---|
