Decizia civilă nr. 4027/2013. Hotărâre care să țină loc de act autentic
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR. _
DECIZIA CIVILĂ NR. 4027/R/2013
Ședința publică din 17 octombrie 2013 Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: A. A. C.
J. ECĂTOR: ANA I.
J. ECĂTOR: A. C.
G.: : C. B.
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanta SC T. TIM S. împotriva deciziei civile nr. 128 din_ pronunțată de Tribunalul Maramureș în dosarul nr._, privind și pe intimații T. V., T. L. ,
T. P., B. M., B. I., B. I. șiT. S., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic - validare de contract.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se constată lipsa părților de la dezbateri.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care se constată că, la data de 4 septembrie 2013, s-a depus la dosar, prin registratura instanței, din partea reclamantei recurente SC T. Tim S., o notă în probațiune, la care a anexat o copie de pe certificatul de moștenitor nr. 10/_, emis de către Biroul Notarului P. T. C. .
La data de 14 octombrie 2013, s-a depusa la dosar, prin registratura instanței, din partea pârâtului intimat T. V., întâmpinare prin care solicită respingerea recursului și judecarea cauzei în lipsă.
De asemenea, la data de 16 octombrie 2013, s-a depus la dosar, prin registratura instanței, din partea reclamantei recurente SC T. Tim S., un înscris, la care a anexat chitanța privind achitarea taxei judiciare de timbru în sumă de 3.236,35 lei și 5 lei timbru judiciar, recursul fiind, astfel, legal timbrat.
Curtea, din oficiu, invocă faptul că o parte din motivele de recurs vizând interpretarea probelor nu se încadrează în dispozițiile art. 304 Cod proc.civ.
Nemaifiind cereri sau excepții de invocat, curtea declară închisă faza cercetării judecătorești și reține cauza în pronunțare în baza actelor depuse la dosar.
C U R T E A
Prin sentința civilă nr. 1224/_ a Judecătoriei Vișeu de Sus, a fost respinsă ca nefondată acțiunea civilă având ca obiect validare contract, intentată de reclamanta SC ,,T. TIM"; S., în contradictoriu cu pârâții T. V.
, T. P., B. M., B. I., B. I., T. S. .
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că, potrivit înscrisului denumit ,,Antecontract de vânzare-cumpărare imobiliară";, sub semnătură privată, încheiat la data de_, pârâtul de rândul I, în calitate de promitent-vânzător, a promis vânzarea către
reclamantă, în calitate de promitent-cumpărător, a întregului drept de proprietate asupra imobilului de natură teren, în suprafață de 1095 mp, situat în orașul B., str.F., în zona platformei de sosire a pârtiei de schi, cu vecinătățile: drum acces, SC ,,T. Tim"; S., Primăria B. și T. V., la prețul de 5.000 euro/ar, respectiv 54.750 euro, achitat anterior semnării antecontractului, așa cum reiese din clauzele stipulate în acesta, imobilul fiind predat cumpărătoarei la aceeași dată.
Reclamanta s-a adresat instanței solicitând ca, în baza antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de _
, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare- cumpărare.
În principiu, o astfel de cerere este admisibilă în temeiul art. 5 al. 2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 abrogat prin intrarea în vigoare a noului Cod civil, dar aplicabil speței de față potrivit principiului ,,tempus regit actum"; și ale art. 1073 și 1077 C. civ., instanța putând suplini consimțământul uneia din părți la încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică dacă, alături de îndeplinirea condiției existenței unui antecontract valabil încheiat, sunt îndeplinite toate condițiile necesare pentru transmiterea proprietății, astfel impunându-se, în primul rând, ca bunul a cărui vânzare a fost promisă să se afle în patrimoniul vânzătorului promitent și să nu existe alte impedimente legale pentru perfectarea vânzării.
De asemenea, este necesar ca reclamantul să facă dovada că și-a îndeplinit propriile obligații și că pârâtul refuză să și le îndeplinească pe ale sale.
Din analiza antecontractului de vânzare-cumpărare anterior arătat, reiese că acesta întrunește toate condițiile impuse de art. 948 C. civ. pentru valabilitatea convențiilor, născându-se în sarcina părților o obligație de a face.
Este adevărat că, în acest înscris, apare mențiunea conform căreia reclamanta - societate comercială - a achitat pârâtului-vânzător suma de 54.750 euro, reprezentând prețul vânzării, anterior semnării antecontractului, însă, la dosarul cauzei, nu a fost depusă nicio dovadă a plății efective, respectiv un ordin de plată, extras de cont, balanță analitică sau chiar o chitanță doveditoare a efectuării plății în numerar către pârâtul- vânzător.
De asemenea, la dosarul cauzei nu a fost depusă nicio dovadă privind refuzul vânzătorului, anterior înregistrării cererii, de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
În ceea ce privește condiția ca bunul a cărui vânzare a fost promisă să se afle în patrimoniul vânzătorului promitent și să nu existe alte impedimente legale pentru perfectarea vânzării, instanța de fond a constatat că, așa cum reiese din extrasele de carte funciară depuse de reclamantă, asupra imobilului în cauză sunt înscriși ca și proprietari tabulari pârâții cu domiciliu necunoscut T. P., B. M., B. I., B. I., T. S., aceasta din urmă înscriindu-se în la data de_ .
Reclamanta, prin precizarea de acțiune depusă la data de_, a solicitat să se constate că pârâtul vânzător a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în cauză prin uzucapiunea de lungă durată cu joncțiunea posesiilor, folosindu-l de peste 30 de ani, anterior imobilul fiind folosit de tatăl acestuia, defunctul T. G., pașnic, public, sub nume de proprietar, încă din anul 1945.
Debutul posesiei la această dată, de către antecesorii pârâtului- vânzător, dincolo de susținerea reclamantei în acest sens, nu a putut fi coroborat cu nicio probă administrată. Nu a fost dovedită nici perioada de
timp în care antecesorii pârâtului T. V. și mai apoi acesta au folosit imobilul, pentru a putea fi verificat dacă se poate sau nu vorbi în cauză de o joncțiune a posesiilor, invocată de reclamantă, cu implicații asupra patrimoniului în care s-ar putea regăsi bunul la împlinirea termenului necesar uzucapiunii.
Unul din martorii audiați a arătat că are cunoștință de faptul că terenul a fost folosit de către părinții pârâtului T. V., fără a putea indica un an exact al începerii acestei posesii, neavând cunoștință nici despre înstrăinarea vreunei părți din acest teren.
Și celălalt martor audiat a arătat că acest imobil a fost folosit de părinții vânzătorului, fără a putea indica anul în care au început aceștia să-l folosească.
Folosința, chiar îndelungată, a unui teren nu atrage în mod direct și necesar dobândirea unui drept de proprietate asupra acestuia.
Apoi, chiar presupunând că antecesorii pârâtului-vânzător au dobândit un drept de proprietate asupra terenului în cauză în condițiile uzucapiunii reglementată de Codul civil, nu a fost făcută dovada că acest drept de proprietate a existat în patrimoniul acestora la data decesului lor, astfel încât să fie transmis, prin moștenire, pârâtului-vânzător, în antecontractul de vânzare-cumpărare arătându-se că imobilul ce face obiectul acestuia este dobândit de către vânzător ,,cu titlu de drept moștenire"; după defunctul său tată, T. G. .
În cauză, nu s-a dovedit nici că ar fi îndeplinite vreuna din ipotezele prev. la art.27 și 28 din Decretul-lege nr.115/1938, care ar duce la dobândirea proprietății asupra terenului în discuție de către pârâtul vânzător sau antecesorii acestuia, pe calea uzucapiunii tabulare sau extratabulare, având în vedere că ultimul proprietar de carte funciară s-a intabulat în anul 1966, un drept astfel dobândit trebuind a fi înscris în cartea funciară, potrivit art. 17 din același act normativ, iar art. 26 arătând că titularul dreptului real dobândit fără înscriere în cartea funciară ,,nu va putea dispune de el prin carte funciară, decât după ce s-a făcut înscrierea";, dreptul înscris în cartea funciară în folosul unei persoane fiind prezumat ca existând în folosul acesteia-art.32 al.1 din Decretul - lege nr. 115/1938.
Prin decizia civilă nr. 128/29 mai 2013 a Tribunalului Maramureș apelul declarat de apelanta SC T. Tim S. a fost respins ca nefondat, iar apelul declarat împotriva aceleiași sentințe de apelantul T. V. a fost anulat ca netimbrat.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut următoarele: Asupra apelului declarat de SC T. Tim S., tribunalul a reținut că,
potrivit înscrisului denumit ,,Antecontract de vânzare-cumpărare imobiliară";, sub semnătură privată, încheiat la data de_ pârâtul de rândul I, în calitate de promitent-vânzător, a promis vânzarea către reclamantă, în calitate de promitent-cumpărător, a întregului drept de proprietate asupra imobilului de natură teren, în suprafață de 1095 mp, situat în orașul B., str.F., în zona platformei de sosire a pârtiei de schi, cu vecinătățile: drum acces, SC ,,T. Tim"; S., Primăria B. și T. V., la prețul de 5.000 euro/ar, respectiv 54.750 euro, achitat anterior semnării antecontractului, așa cum reiese din clauzele stipulate în acesta, imobilul fiind predat cumpărătoarei la aceeași dată.
Prin acțiunea cu soluționarea căreia a învestit instanța, reclamanta a solicitat a se constata că terenul obiect al antecontractului este terenul în suprafață de 1095 mp identificat cu nr. topo. 4903/2/4/5/18 înscris în CF 51164 B. provenită din conversia CF 4182 B., situat în orașul B. pe str. F., cu vecinătățile: T. V., T. T., SC T. Tim S. și str. Priseci.
Situația tabulară este conformă cu ce a reținut prima instanță, respectiv terenul este proprietatea lui T. P., B. M., B. I., B. I., T. S., aceasta din urmă înscriindu-se în la data de_ .
De asemenea, corect a reținut prima instanță că raportat la situația tabulară reclamanta nu a dovedit prin probele administrate situația că imobilul ar fi ajuns în patrimoniul promitentului vânzător prin moștenire după ce acesta ar fi fost posedat de tatăl lui T. G., fiind corect analizate dispozițiile art. 26, 27, 28 din Decretul-lege 115/1938.
Nefiind îndeplinite cerințele art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii 247/2005, în mod corect prima instanță a respins cererea de pronunțarea a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Nu s-a dovedit dreptul de proprietate exclusivă a promitentului vânzător asupra bunului promis spre vânzare. Registrul Agricol și Certificatul de atestare fiscală nu constituie dovezi ale dreptului de proprietate (în contextul temeiului juridic al acțiunii) ambele înscrisuri fiind expresia evidențelor declarative ale persoanei pârâtului.
Împotriva acestei decizii, a declarat în termen legal recurs reclamanta, solicitând modificarea ei, în sensul admiterii apelului, schimbării sentinței apelate, cu consecința admiterii acțiunii.
În motivarea recursului ei, reclamanta învederează că instanța de apel a pronunțat o soluție nelegală și netemeinică, nefăcând o analiză judicioasă a problemelor de drept incidente în cauză, hotărârea fiind lipsită de temei legal și dată cu încălcarea și aplicarea greșită a prevederilor Decretului - lege nr. 115/1938, întrucât reclamanta a dovedit dreptul de proprietate exclusivă a promitentului vânzător asupra bunului promis spre vânzare, prin înscrierea în registrul agricol, care este un act autentic, ce face dovada dreptului de proprietate până la proba contrară, care nu s-a făcut.
Aceeași dovadă a dreptului de proprietate a fost făcută și cu certificatul de atestare fiscală.
Prin aceste două acte, s-a răsturnat prezumția prev. de art. 32 din Decretul - lege nr. 115/1938, privind conformitatea înscrierilor din cartea funciară cu realitatea.
Din declarațiile martorilor audiați, rezultă că terenul a fost al antecesorilor promitentului vânzător, care a exercitat o posesie utilă asupra acestuia, fiind recunoscuți în comunitate ca proprietari și transmițând dreptul de proprietate prin moștenire celui care l-a promis spre vânzare, calitatea de moștenitor fiind dovedită prin certificatul de calitate depus la dosar.
Greșit a fost respinsă proba cu interogatoriul pârâtului promitent vânzător, pentru că acesta ar fi recunoscut toate aceste împrejurări.
A fost interpretat greșit actul juridic dedus judecății, respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare, întrucât, potrivit clauzelor contractuale înserate la pct. 1, promitentul vânzător se obligă în termen de
3 luni să efectueze documentația cadastrală și să solicite înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate, după care urma să încheie contractul de vânzare-cumpărare autentic promis. Pentru că acesta nu și-a îndeplinit obligațiile, reclamanta a fost obligată să exercite prezenta acțiune.
Întâmpinarea din recurs.
Pârâtul intimat T. V. a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, raportat la dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 Cod proc. civ., ce constituie temeiul său în
drept, curtea apreciază că acesta nu este fondat, din considerentele ce urmează a fi dispuse.
Astfel, în ceea ce privește greșita aplicare a legii, nu subzistă motivul prev. de art. 304 pct. 9 Cod proc. civ., întrucât răsturnarea prezumției privind titularul dreptului înscris în cartea funciară se face nu prin registrul agricol sau certificatul fiscal, ci prin dovada împrejurării că dreptul a fost dobândit extratabular de către un titular neînscris.
De altfel, reclamanta a și solicitat să se constate că antecesorii promitentului vânzător au dobândit imobilul prin uzucapiune extratabulară și l-au transmis tot extratabular promitentului vânzător prin moștenire legală.
În ceea ce privește dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, raportat la probele administrate, instanța de apel a apreciat că nu s-a dovedit întrunirea condițiilor prevăzute de art. 28 din Decretul - lege nr.115/1938 privind uzucapiunea extratabulară, solicitarea reclamantei de a fi reapreciate probele, respectiv declarațiile martorilor audiați, fiind inadmisibilă în recurs, neîncadrându-se în motivele prevăzute de art. 304 Cod proc.civ.
Interogatoriul promitentului vânzător nu era o probă concludentă pentru dovada dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune de antecesorii săi.
De altfel, uzucapiunea extratabulară presupune un proprietar decedat ce are moștenitori acceptanți, care sunt pârâții din acțiune în reglementarea cuprinsă în vechiul Cod proc.civ., ceea ce nu s-a invocat și dovedit în cauză.
Actul juridic dedus judecății nu a fost greșit interpretat de instanțele de fond, nesubzistând nici motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 8 Cod proc. civ., fiind înțeles interesul reclamantului de a se adresa
instanței pentru a obține executarea silită a antecontractului, analiza acestui motiv fiind, oricum, inutilă, față de caracterul nefondat al celuilalt.
În temeiul art. 312 alin. 1 Cod proc.civ., curtea,
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII, DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC T. TIM S. împotriva deciziei civile nr. 128 din 29 mai 2013 a Tribunalului Maramureș, pronunțată în dosarul nr._, pe care o menține.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 17 octombrie 2013.
PREȘEDINTE | JUDECĂTORI | G. | |||
A. A. C. | ANA I. | A. C. | C. | B. |
Red. CAA dact. GC 2 ex/_
J. . apel: D. Waltner, G. P.
| ← Decizia civilă nr. 321/2013. Hotărâre care să țină loc de... | Decizia civilă nr. 434/2. Hotărâre care să țină loc de act... → |
|---|
