Decizia civilă nr. 478/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 478/2013
Ședința publică de la 08 Octombrie 2013 Completul constituit din: PREȘEDINTE A. -F. D.
Judecător O. -C. T. Grefier D. I. D.
Pe rol judecarea apelului civil privind pe apelant-pârât R. D. V. și pe intimații-reclamanți M. C., B. E., S. C., împotriva sentinței civile nr. 13772/_ a Judecătoriei C. -N., având ca obiect "pretenții";.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns apelantul-pârât prin avocat Reteșan O. M., cu delegație la dosar, intimata-reclamantă M. C., prin apărător și intimatele-reclamante B. E. și S. C., prezente personal și asistate de avocat Cleja R. I., cu delegație la dosarul cauzei.
Se prezintă martorul S. L. I., la a doua strigare. Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Se procedează la audierea martorului S. L. I. (filele 39-40).
Nemaifiind cereri de formulat, excepții de invocat și probe de administrat, tribunalul acordă părților cuvântul pe apel.
Apărătorul apelantului-pârât pune concluzii de admitere a apelului, arătând că susține excepțiile invocate în fața instanței de fond.
Cu cheltuieli de judecată la fond și în apel.
Apărătorul intimaților-reclamanți pune concluzii de respingere a apelului.
Cu cheltuieli de judecată, sens în care depune la dosarul cauzei chitanța AVCR nr 00014/2013 din_ pentru suma de 200 lei și chitanța AVCR nr. 00015/2013 din_ pentru 400 lei, reprezentând onorariu avocațial.
T. ul reține cauza în pronunțare.
T. UL
Prin sentința civilă nr. 13772/_ a Judecătoriei C. -N., instanța a admis in parte cererea de chemare in judecata formulată si precizata de către reclamantele M. C., cu domiciliul in comuna Moldovenesti, sat B., nr. 56, jud. C., B. E., cu domiciliul in C. -N., str. F. nr. 41, jud. C., si S.
C., cu domiciliul in C. -N., str. P. nr. 33, jud. C., toate cu domiciliul procesual ales la C. A. Cleja R. I. in C. -N., str. P. R. nr. 1, ap. 7, jud. C. , în contradictoriu cu paratul R. D. V., cu domiciliul in C. -N., str. D. nr. 224A, jud. C., cu domiciliul procesual ales la C. A. R. O. M. in C. - N., str. Axente Sever nr. 4, jud. C. , avand ca obiect pretentii.
A obligat paratul să plătească reclamantelor suma de 144.000 lei cu titlu de debit principal restant reprezentand diferenta de pret datorata de catre parat in temeiul antecontractului ferm de vanzare-cumparare incheiat intre parti in data de_ .
A obligat paratul sa plateasca reclamantelor dobanda legala aferenta debitului principal restant de 144.000 lei incepand cu data de_ si pana la data achitarii integrale a debitului.
A obligat paratul să plătească reclamantelor suma de 3.985,18 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care suma de 2.526,18 lei reprezinta taxa judiciara de timbru aferenta pretentiilor admise (taxa judiciara de timbru in suma de 1.684,12 lei pentru reclamanta B. E. si taxa judiciara de timbru in suma de 842,06 lei
pentru reclamanta S. C. ), suma de 5 lei reprezinta timbru judiciar, suma de
1.100 lei reprezinta onorariu avocatial, suma de 90 lei reprezinta taxe percepute de executorul judecatoresc pentru expedierea notificarilor, suma de 140 lei reprezinta taxe percepute de O.C.P.I. C., iar suma de 124 lei reprezinta taxa perceputa de notarul public pentru incheierea de certificare.
A obligat paratul sa plateasca Statului R. suma de 1.964,81 lei reprezentand partial taxa judiciara de timbru de la plata careia au fost scutite reclamantele M. C. si S. C., aferenta pretentiilor admise.
A stabilit că ramane in sarcina Statului R. suma de 211,12 lei reprezentand diferenta dintre taxa judiciara de timbru de la plata careia au fost scutite reclamantele M. C. si S. C. si taxa judiciara de timbru la plata careia a fost obligat paratul catre Statul R. .
A respins ca fiind neintemeiata cererea paratului de obligare a reclamantelor la plata cheltuielilor de judecata.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța a reținut următoarele:
Între reclamantele M. C., B. E. si S. C. in calitate de promitente-vanzatoare si paratul R. D. V. in calitate de promitent- cumparator s-a incheiat in data de_ un antecontract de vanzare-cumparare sub semnatura privata intitulat antecontract ferm de vanzare-cumparare, avand ca obiect imobilul teren situat in satul Bogata, comuna Calarasi, jud. C., in suprafata de 1 Ha si 4.800 mp (14.800 mp), teren inscris in Titlul de proprietate nr. 1617/1177 emis la data de_ de catre Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor C., situat in parcela 72, tarlaua 1, cu urmatoarele vecinatati: N - Szoke E.; E - drum; S - M. A.; V - drum. Pretul terenului a fost convenit de catre parti la suma de 148.000 lei, pret din care la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare paratul a achitat un avans in suma de 4.000 lei.
Cu privire la diferenta de pret in suma de 144.000 lei, in antecontractul de vanzare-cumparare au fost prevazute doua clauze:
o clauza dupa clauza privind avansul de pret, conform careia suma de
144.000 lei "se va achita la data la care s-au finalizat formalitatile de intabulare, cumparatorul fiind inscris in cartea funciara ca proprietar al imobilului cumparat"; si
o clauza la finalul antecontractului de vanzare-cumparare, conform careia
"Subsemnatul cumparator, am cumparat terenul mai sus descris, si ma oblig sa ma prezint pentru a achita diferenta de pret la data la care sunt indeplinite conditiile pentru intabularea dreptului meu de proprietate in cartea funciara";.
S-a mentionat in antecontractul de vanzare-cumparare ca terenul este arendat numitului Blaga Teodor.
De asemenea, partile au convenit prin antecontractul de vanzare-cumparare ca "Orice modificare a prezentului antecontract se va face in scris, prin act aditional semnat de ambele parti";.
Antecontractul de vanzare-cumparare a fost semnat de catre promitentele- vanzatoare, de catre promitentul-cumparator si de catre dl. S. L. -I. in calitate de martor.
La interogatoriu paratul a aratat ca a semnat contractul cu d-na mai in varsta (deci cu reclamanta M. C. ) in prezenta unui martor si i-a lasat ambele exemplare din contract reclamantei, iar reclamanta i-a inmanat mai tarziu, dupa o saptamana sau doua, impreuna cu restul actelor, exemplarul sau din antecontract semnat de fiicele reclamantei.
Rezulta ca reclamantele B. E. si S. C. au semnat antecontractul de vanzare-cumparare ulterior, iar in fata instantei si-au recunoscut semnaturile de pe antecontractul de vanzare-cumparare.
Aceasta nu poate conduce insa la concluzia ca reclamantele B. E. si S.
C. nu ar fi parti in antecontractul de vanzare-cumparare. Reclamantele B. E. si S. C. au semnat antecontractul de vanzare-cumparare, chiar daca l-au semnat ulterior, iar prin semnare si-au asumat, alaturi de mama lor, d-na M. C.
, toate obligatiile stipulate in cuprinsul acestuia si au dobandit, alaturi de mama lor, d-na M. C., toate drepturile ce decurg din incheierea antecontractului de vanzare-cumparare.
Reclamantele si-au inscris in cartea funciara dreptul lor de proprietate asupra imobilului in litigiu la data de_ .
Ulterior incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, paratul nu a mai dorit sa incheie contractul de vanzare-cumparare in forma autentica la pretul ce fusese convenit de catre parti, ci a incercat sa renegocieze pretul, insa demersurile sale in acest sens nu au condus la vreun rezultat. Aceste aspecte rezulta din raspunsul paratului la intrebarea nr. 4 din interogatoriu, in care paratul a prezentat discutiile purtate pentru renegocierea pretului. In cele din urma nu s-a ajuns la o suma clar stabilita si acceptata de catre promitentele-vanzatoare si de catre promitentul-cumparator cu titlu de pret, aspect recunoscut implicit de catre parat prin raspunsul la intrebarea nr. 4 a interogatoriului: "Doresc sa achit alta suma in momentul in care ne vom intelege, adica cand ma voi intelege cu reclamanta cu care am facut contractul";.
Instanta a observat ca in antecontractul de vanzare-cumparare s-a prevazut ca "Orice modificare a prezentului antecontract se va face in scris, prin act aditional semnat de ambele parti";.
Fata de aceasta clauza contractuala si fata de cele aratate de catre parat la interogatoriu, instanta a observat ca partile contractante nu au renegociat pretul imobilului. Renegocierea pretului ar fi trebuit sa se faca in scris, prin act aditional semnat de catre parti. Rezulta ca pretul a ramas cel din antecontractul de vanzare- cumparare incheiat in data de_, in suma de 148.000 lei.
In aceste conditii, audierea in calitate de martor a d-lui S. L. -I., persoana care a semnat antecontractul de vanzare-cumparare in calitate de martor, era inutila solutionarii cauzei, motiv pentru care instanta a respins aceasta proba solicitata de catre parat.
Cu privire la momentul, la data de achitare a diferentei de pret, pe baza probelor administrate in cauza - antecontractul de vanzare-cumparare, celelalte inscrisuri de la dosar, interogatoriile partilor - instanta a apreciat ca paratul avea obligatia de a achita diferenta de pret la data la care erau indeplinite conditiile pentru intabularea dreptului sau de proprietate in cartea funciara, asa cum s-a stipulat in partea finala a antecontractului de vanzare-cumparare. Or, aceste conditii au fost indeplinite la data de_, data pentru care paratul a fost notificat de catre reclamante sa se prezinte la B.N.P. B. M. in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica. Paratul nu s-a prezentat la notarul public pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, asa cum rezulta din incheierea de certificare emisa de catre notarul public.
Instanta a observat ca paratul nici nu intentioneaza sa se prezinte la notarul public pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica si nici sa achite diferenta de pret in suma de 144.000 lei, aspect ce rezulta din raspunsul paratului la intrebarea nr. 4 a interogatoriului: "Doresc sa achit alta suma in momentul in care ne vom intelege, adica cand ma voi intelege cu reclamanta cu care am facut contractul"; (fila 162).
Or, aceasta conduita a paratului este culpabila, paratul nerespectandu-si obligatiile ce rezulta din orice antecontract de vanzare-cumparare: aceea de a se prezenta la notarul public pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica la solicitarea cocontractantului sau, si aceea de a achita vanzatorului pretul vanzarii (in speta diferenta de pret).
Instanta a observat ca prin conduita sa culpabila paratul le impiedica pe reclamante sa-si indeplineasca propria lor obligatie de a transfera paratului dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu. Aceasta deoarece reclamantele au dovedit intentia de a incheia contractul de vanzare-cumparare in forma autentica (chiar daca l-au notificat pe parat doar pe parcursul judecarii prezentei cauze), deci au dovedit faptul ca doresc sa-si indeplineasca obligatia de a transfera paratului dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu, insa paratul nu s-a prezentat la
notarul public pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica si pentru a plati reclamantelor diferenta de pret. Or, aceasta conduita culpabila a paratului nu poate ramane nesanctionata, iar paratul nu isi poate invoca propria culpa pentru a beneficia de protectia legii - nemo auditur propriam turpitudinem allegans. Ca atare, instanta a apreciat ca este intemeiata cererea reclamantelor de obligare a paratului la plata diferentei de pret in suma de 144.000 lei. Instanta a considerat ca doar in acest fel se poate da eficienta principiului fortei obligatorii a contractului stipulat in art. 969 alin. 1 din vechiul cod civil si principiului executarii cu buna-credinta a obligatiilor contractuale stipulat in art. 970 din vechiul Cod civil (texte legale aplicabile in speta avand in vedere data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare). O solutie contrara ar insemna o nesocotire a acestor principii, ar insemna ca partea in culpa, in speta paratul, sa poata sa-si incalce obligatiile sale contractuale, sa se poata sustrage de la executarea lor, chiar daca exista un antecontract de vanzare-cumparare in fiinta si chiar daca celalalta parte contractanta doreste sa-si indeplineasca propriile obligatii.
Fata de considerentele de mai sus, instanta a apreciat ca in prezent nu se poate pune problema prematuritatii actiunii, a inadmisibilitatii actiunii sau a neexecutarii contractului de catre reclamante (mai exact a obligatiilor contractuale), asa cum a sustinut paratul prin intampinarea depusa la termenul de judecata din data de_ si la termenul de judecata din data de_ .
Chiar daca la data formularii cererii de chemare in judecata (_ ) actiunea reclamantelor era prematura, era poate inadmisibila si se putea sustine intemeiat exceptia de neexecutare a contractului, ulterior, pe parcursul judecatii, dupa notificarea paratului de catre reclamante pentru a se prezente la B.N.P. B. M. in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, nu se mai poate vorbi de prematuritatea actiunii, de inadmisibilitatea actiunii sau de neexecutarea contractului (exceptio non admipleti contractus).
Chiar daca la data formularii cererii de chemare in judecata (_ ) actiunea reclamantelor era neintemeiata, ulterior, pe parcursul judecatii, dupa notificarea paratului de catre reclamante pentru a se prezente la B.N.P. B. M. in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, a devenit intemeiata cererea reclamantelor de obligare a paratului la plata diferentei de pret in suma de 144.000 lei.
Cu privire la cererea reclamantelor de obligare a paratului la plata dobanzii legale aferente diferentei de pret, instanta a apreciat ca aceasta cerere este intemeiata doar in parte. Instanta a considerat ca paratul datoreaza dobanda legala aferenta debitului principal restant de 144.000 lei doar incepand cu data de_, data pentru care paratul a fost notificat de catre reclamante sa se prezinte la notarul public in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, intrucat la data de_ a devenit scadenta, a devenit exigibila obligatia paratului de plata a diferentei de pret. Prin urmare, de la data de_ paratul datoreaza reclamantelor si dobanda legala aferenta diferentei de pret, avand in vedere prevederile art. 1073 si ale art. 1088 din vechiul Cod civil. Bineinteles, dobanda legala este datorata de parat pana la data achitarii integrale a debitului.
In consecinta, a apreciat că cererea de chemare in judecata, astfel cum a fost formulata si precizata, este intemeiata in parte si a fost admisa in parte.
Fata de considerentele de mai sus, vazand prev. art. 969 alin. 1 din vechiul Cod civil, prev. art. 970 din vechiul Cod civil, prev. art. 1073 si ale art. 1088 din vechiul Cod civil, instanta a admis in parte cererea de chemare in judecata formulată si precizata de către reclamantele M. C., B. E. si S. C. în contradictoriu cu paratul R. D. V., avand ca obiect pretentii.
In consecinta, instanta l-a obligat pe parat să plătească reclamantelor suma de 144.000 lei cu titlu de debit principal restant reprezentand diferenta de pret datorata de catre parat in temeiul antecontractului ferm de vanzare-cumparare incheiat intre parti in data de_ .
Totodata, instanta l-a obligat pe parat sa plateasca reclamantelor dobanda legala aferenta debitului principal restant de 144.000 lei incepand cu data de_ si pana la data achitarii integrale a debitului.
Instanța a observat că paratul R. D. V. se afla în culpă procesuală, iar reclamantele M. C., B. E. si S. C. au solicitat obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecata.
Vazand dispozitiile art. 274 alin. 1 C.pr.civ., instanta l-a obligat pe parat să plătească reclamantelor suma de 3.985,18 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care suma de 2.526,18 lei reprezinta taxa judiciara de timbru aferenta pretentiilor admise (taxa judiciara de timbru in suma de 1.684,12 lei pentru reclamanta B.
E. si taxa judiciara de timbru in suma de 842,06 lei pentru reclamanta S. C.
), suma de 5 lei reprezinta timbru judiciar, suma de 1.100 lei reprezinta onorariu avocatial, suma de 90 lei reprezinta taxe percepute de executorul judecatoresc pentru expedierea notificarilor, suma de 140 lei reprezinta taxe percepute de
, iar suma de 124 lei reprezinta taxa perceputa de notarul public pentru incheierea de certificare.
Avand in vedere ca reclamanta M. C. a fost scutita de la plata taxei judiciare de timbru ce ii incumba, iar reclamanta S. C. a fost scutita de la plata a 50% din taxa judiciara de timbru ce ii incumba, iar paratul a cazut in pretentii, vazand prev. art. 18 din OUG nr. 51/2008, instanta l-a obligat pe parat sa plateasca Statului R. suma de 1.964,81 lei reprezentand partial taxa judiciara de timbru de la plata careia au fost scutite reclamantele M. C. si S. C., aferenta pretentiilor admise.
Fata de prev. art. 19 alin. 1 din OUG nr. 51/2008, a ramas in sarcina Statului R. suma de 211,12 lei reprezentand diferenta dintre taxa judiciara de timbru de la plata careia au fost scutite reclamantele M. C. si S. C. si taxa judiciara de timbru la plata careia a fost obligat paratul catre Statul R. .
Avand in vedere ca paratul se afla in culpa procesuala, instanta a respins ca fiind neintemeiata cererea paratului de obligare a reclamantelor la plata cheltuielilor de judecata.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel
pârâtul R. D. V. .
Prin motivele de apel solicită: admiterea apelului formulat și în consecință schimbarea în totalitate a sentinței civile nr. 13772/2012 în sensul respingerii cererii introductive de instanță, precizată, cu cheltuieli de judecată atat în faza de fond cat și în apel.
Arată că prin cererea introductivă intimatele-reclamante au solicitat instanței de judecată să oblige apelantul-parat la plata sumei de 170.078 lei, sumă alcătuită din debit și dobânda legală calculată pană la data introducerii cererii de chemare în judecată, să achite dobânda legală în continuare pană la plata efectivă a sumei datorate, cu cheltuieli de judecată.
Prin întâmpinarea formulată apelantul-parat a solicitat respingerea acțiunii în principal pe cale de excepție, invocând excepția prematurității cererii introductive, excepția inadmisibilității acțiunii, excepția de neexecutare a contractului, iar în subsidiar respingerea cererii ca fiind neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.
Arată că în cadrul primei faze procesuale au fost administrate proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul părților, proba testimonială a fost respinsă, în opinia apelantului în mod nelegal, iar în final INSTANȚA DE FOND FĂCÂND O APL. ARE GREȘITĂ A NORMELOR LEGALE ÎN VIGOARE RESPECTIV ÎNCĂLCÂND ÎN MOD FLAGRANT CERINȚELE NORMELOR ÎN DISCUȚIE, a admis acțiunea.
Astfel că prin sentința civilă nr. 13772/2012 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în prezentul dosar, instanța de judecată a admis cererea introductivă prin urmare au fost obligați la plata sumei de 144.000 lei, ca debit principal, a dobânzii legale de la data de_ pană la data achitării integrale a debitului, cu cheltuieli de judecată.
Precizează că pentru a ajunge la această concluzie, în mod nelegal si totalmente partizan, instanța de fond nu a avut în vedere decât susținerile si actele prezentate de către intimate, fără a face referiri pertinente la precizările teoretice si probele depuse de apelant în apărare.
Soluționând altfel speța, încălcând voința reală a părților, părți care au previzionat eventuala existență a unor împrejurări în care s-ar putea evidenția contradicții sau erori strecurate în conținutul contractului, INSTANȚA DE FOND A ÎNCĂLCAT ÎN MOD GROSOLAN PREVEDERILE A_ CIVIL -"Convențiile legal
făcute au putere de lege între părțile contractante".
Pe de altă parte, o altă nelegalitate a instanței în soluționarea cauzei pendinte, o reprezintă încălcarea și a prevederilor art. 977, art. 983 si art. 1073 C.civil. Astfel, articolele menționate precizează:
Art. 977 Cod civil:
"Interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contreatante iar nu după sensul literal al termenilor ".
Arată că, în opinia sa, s-a dovedit, fără putință de tăgadă, că părțile au stabilit destul de clar care a fost voința reală pe care au avut-o în vedere atunci când au stabilit modalitatea de plată a diferenței de preț. Pe lângă clauza mai sus arătată, a prezentat firul roșu al contractelor, clauze care au relevantă în evidențierea voinței reale a părților. Toate acestea, practic drepturi și obligații, vin în totală contradicție cu motivarea instanței de fond M. IVARE CARE ÎN REALITATE A AVUT LA BAZĂ DOAR PREZUMȚII ERONATE. SI ASTA, IN CONDIȚIILE ÎN CARE SCRIPTELE SI PUNCTELE EVIDENȚIATE ERAU SI SUNT DEOSEBIT DE CLARE ÎN RELIEFAREA VOINȚEI INTERNE REALE A PĂRȚILOR CONTRCTANTE.
Art.983 Cod civil:
"Când este îndoială,conventia se interpretază în favoarea celui care se obligă.
"
Precizează că în mod evident se poate spune că în prezenta speță se judecă
"îndoiala" cu privire la momentul la care trebuie achitată diferența de preț. Îndoiala a fost creată de existența în cuprinsul convenției a unor prevederi contradictorii cu referire la acest moment.
Tot la fel de evident este faptul că "cel care se obligă" este apelantul care a fost obligat să achite diferența de preț la momentul incert.
IN ATARE CONDIȚII, REGULA LEGALĂ DE INTERPRETARE A CONTRACTULUI CU PRIVIRE LA MOMENTUL DE ACHITARE A DEFRENȚEI DE PREȚ - ELEMENTUL AFLAT LA ÎNDOIALĂ, ESTE ÎN MOD EVIDENT ÎN FAVOAREA APELANTULUI.
In realitate, instanța de fond a făcut abstracție de această normă imperativă și pe baza unor prezumții exagerate și nereale, a interpretat clauza îndoielnică în favoarea celui care este beneficiarul îndoielii și nu în favoarea celui care se obligă ca urmare a acelei îndoieli existente în contract.
Arată că, în opinia sa instanța de judecată pornește de la o premiză greșită în analizarea stării de fapt care a dus la soluția ce este azi atacată. Astfel arată că prin întâmpinare a invocat o serie de excepții: prematuritatea, de neexecutare a contractului, inadmisibilității. Din păcate instanța a unit aceste excepții cu fondul, ceea ce în opinia apelantului este total nelegal având în vedere în special excepția prematurității având în vedere lipsa procedurii prealabile imperative ce trebuia SĂ EXISTE LA MOMENTUL INTRODUCERII CERERII DE CHEMARE IN JUDECATĂ,
cunoscandu-se faptul că reclamantul este cel care trebuie să își dovedească pretențiile să să depună actele de care înțelege să se folosească. Procedura menționată a fost stabilită de legiuitor cu un scop, și anume pentru a evita abuzurile de drept ce se pot naște, așa cum este cazul și în prezenta speță. Aceasta este și situația din prezenta speță - această procedură prealabilă nu a fost îndeplinită, așa cum rezultă din actele de la dosarul cauzei precum așa cum reține și instanța de fond lipsa acesteia la momentul introducerii cererii de chemare în judecată. Dar, în final, instanța de fond apreciază faptul că nu se poate pune problema admiterii acestor excepții (a se vedea fila 5 din sentință) având în vedere faptul că, chiar dacă la data formulării cererii introductive era prematură, era inadmisibilă și se putea susține excepția de neexecutare a contractului, această stare nu mai subzistă având în vedere faptul că pe parcursul judecății intimatele- reclamante au formulat notificare pentru încheierea în fața notarului public a contractului de vânzare cumpărare. Arată că, în opinia sa este total greșită această
abordare a cauzei, având în vedere faptul că instanța a fost investită cu judecarea unei stări de fapt împotriva căreia la momentul respectiv au fost ridicate probleme, în speță excepții pertinente și admisibile, ce se aplicau și se aplică în continuare în prezenta cauză. În concluzie, se pune întrebarea care este rostul excepțiilor pe care legiuitorul le-a stabilit în mod imperativ în materie? dacă nu sunt aplicate și respectate atat de către părți cat și de către instanța de judecată.
Arată că în prima fază procesuală a invocat ca o primă excepție EXCEPȚIA PREMATURITĂȚII cererii introductive, făcând totodată o prezentare amplă a motivelor pentru care a fost ridicată această excepție.
Arată că între părți la data de_ a fost încheiat un antecontract de vânzare cumpărare prin care reclamanții se obligau ca pe viitor să încheie contract de vanzare-cumpărare în formă autentică cu paratul, a cărui obiect ar fi vânzarea suprafeței de teren aflată în loc. Călărași sat Bogata, identificat prin Tarla 1 parcela 72, în suprafață de 14.800 mp, iar paratul se obligă să achite prețul stabilit de comun acord pentru terenul menționat mai sus.
Prețul stabilit conform contractului amintit urma să fie achitat în modul următor: un avans la data semnării contractului, avans ce a fost achitat în cuantum de 4.000 lei, iar restul de preț urma să fie achitat la data la care CUMPĂRĂTORUL ERA ÎNSCRIS ÎN CARTEA FUNCIARĂ CA PROPRIETAR AL
IMOBILULUI ACHIZIȚIONAT, astfel rămânând un rest de plată în sumă de 144.000 lei.
Precizează că motivul pentru care a invocat prezenta excepție se raportează la faptul că vânzătorii aveau posibilitatea legală de a formula o cerere de chemare în judecată, DOAR ÎN MOMENTUL ÎN CARE CUMPĂRĂTORUL ERA ÎNSCRIS ÎN
CARTEA FUNCIARA, cu notarea eventuală a privilegiului vânzătorului, în sensul notării diferenței de preț de 144.000 lei și nicidecum înainte de a se respecta și îndeplini obligații asumate de ambele părți prin contract. Mai trebuie amintit faptul că în cursul anului 2009 părțile au discutat și au stabilit reducerea prețului inițial al antecontractului având în vedere situația economică-financiară mondială intervenită și prin urmare și națională, și având în vedere și prețurile stabilite de experții autorizați în expertizele notariale fiind de 4.440 lei, ca prețul pentru achiziționarea suprafeței de teren de 14.800 mp să fie cu mult mai mic față de cel fixat anterior și notat în antecontractul de vânzare cumpărare. Prin urmare dovada acestei noi înțelegeri se va putea face doar prin administrarea de probe, cu ar fi: interogatoriu reclamantelor, martori.
De menționat este faptul că apelantul nu a avut cunoștință de notificarea la care se face referire în cererea de chemare în judecată, notificare prin care am fost invitați la cabinetul avocațial pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică și NU am fost invitați în fața notarului public, singurul care poate autentifica un astfel de contract prin raportare la obiectul antecontractului, și anume un bun imobil - teren extravilan, condiție cerută expres de lege pentru valabilitatea contractului( ad validitatem). Prin urmare o astfel de cerere, în opinia apelantului este prematură atat timp cat dispozițiile art. 5 alin. 2 din Titlul X - circulația juridică a terenurilor - din Legea nr. 224/2005 nu au fost respectate, dispoziții care în mod clar și imperativ arată că:
"în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, UNA DINTRE PĂRȚI refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poale sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Așadar, singura modalitate prin care se poate dovedi refuzul apelantului de a încheia în formă autentică contractul de vânzare cumpărare este încheierea emisă de notarul public de refuz în urma unei prealabile notificări, DOVADĂ CE TREBUIA FĂCUTĂ LA DATA INTRODUCERII ACȚIUNII.
Menționează că prin urmare din studierea actelor de la dosarul cauzei rezultă în mod clar faptul că la data introducerii acțiunii părțile adverse nu și-au îndeplinit obligațiile contactuale mai mult au încălcat și dispozițiile legale în materie, instanța de fond dand o interpretare nereală/nelegală cu ceea ce legiuitorul a stabilit în mod imperativ. Solicită instanței de control să analizeze
înscrisul depus de către intimatele-reclamante intitulat "notificare" cu nr. 149/_
, care, așa cum rezultă din datele ce le conține, a fost întocmit cu mult după introducerea acțiunii. Toate acestea întăresc susținerile apelantului. Astfel că în cauză nu au fost îndeplinite și respectate dispozițiile art. 5 alin. 2 din Titlul X - circulația juridică a terenurilor - din Legea nr. 224/2005, dispoziții care în mod clar și imperativ arată că, atunci când partea care nu își execută obligația asumată cu respectarea dispozițiilor din Titlul X al Legii nr. 247/2005, instanța de judecată poate suplini voința acesteia conform art. 5 alin. 2 din titlul X din actul normativ menționat, pronunțând o hotărâre în acest sens.
Arată că, în concluzie, în situația existenței unei promisiuni bilaterale de vânzare -cumpărare (antecontract), materializată din punct de vedere probatoriu sub forma înscrisului sub semnătură privată, când partea care nu își execută obligația asumata cu respectarea dispozițiilor din Titlul X al Legii nr. 247/2005, instanța de judecată poate suplini voința acesteia conform art. 5 alin. 2 din titlul X din actul normativ menționat, pronunțând o hotărâre în acest sens.
Chiar dacă obiectul prezentei cauze îl reprezintă pretențiile pe care intimatele-reclamante Ie au față de subsemnatul solicită a se oberva că și față de această solicitare excepția prematurității este prezentă și admisibilă.
Cea de a doua excepție invocată de către apelant se raportează la NEEXECUTAREA CONTRACTULUI, care este o excepție ce are legătură cu prima excepție invocată și anume cea a prematurității, care în opinia acestuia se raportează și la dispozițiile referitoare la plata prețului.
Conform promisiuni de vanzare-cumpărare menționată mai sus părțile au stabilit inițial ca prețul de vanzare-cumpărare să fie de 10 lei pentru fiecare metru pătrat proprietatea reclamantelor, ulterior prețul fiind renegociat. La data mai sus amintitei convenții, proprietar al imobilului teren era defunctul M. Bela, iar terenul era dat în arendă numitului Blaga Teodor, drept pentru care nu s-a putut încheia în formă autentica contractul de vanzare-cumpărare.
In ceea ce privește modalitatea de achitare a prețului, indiferent de cuantumul acestuia, care așa cum am arătat suma în discuție este mai mic, părțile au stabilit ca acesta să se facă în două tranșe, și anume:
un avans achitat la data semnării antecontractului de vanzare- cumpărare,
iar diferența se va achita
"LA DATA LA CARE S-AU FINALIZAT FORMALITĂȚILE DE ÎNTABULARE, CUMPĂRĂTORUL FIIND ÎNSCRIS ÎN CARTEA FUNCIARĂ CA PROPRIETAR A IMOBIL UL UI CUMPĂRA T",
acesta fiind momentul la care apelantul-parat trebuia să achite diferența, moment la care condiția suspensivă se îndeplinește.
Din aserțiunea de mai sus rezultă fără dubiu că părțile contractante au stabilit ca diferența de preț să fie achitată DOAR după ce acesta ar fi înscris ca și proprietar al bunului imobil în cartea funciară, adică după încheierea în formă autentică a contractului de vanzare-cumpărare a imobilului teren în fața notarului public. Mai mult chiar și din următoarele prevederi contractuale rezultă cele menționate mai sus.
Așa cum a arătat și anterior doar în timpul procesului i-a fost adus la cunoștință decizia vânzătorilor de a se prezenta la notar pentru a întocmi actele în formă autentică.
De asemenea și EXCEPȚIA INADMISIBILITĂȚII cererii de chemare în judecată este strâns legală de cele două invocate mia sus, pentru motivele pe care arată că le-a invocat anterior, precum și pentru faptul că, contractul este o convenție sinalagmatică în care ambele părți au obligații și drepturi, în situația admiterii cererii apelantul ar fi obligat la a achita o sumă de bani fără a primi în schimb dreptul de proprietate asupra terenului în discuție.
In final menționează faptul că în opinia sa, potrivit dispozițiilor art. 969 C.civil contractul reprezintă legea părților, ele fiind ținute să-1 respecte întocmai, astfel că excepția neexecutării contractului este admisibilă, pe cand solicitarea reclamantelor este inadmisibilă. In baza celor menționate mai sus, contractul
însușit de ambele părți cuprinde elementele esențiale pentru valabilitatea unui astfel de act, are putere de lege între acestea.
Prin cererea de chemare în judecată se arată faptul că în acesta convenție este strecurată o eroare materială cu privire la momentul la care diferența de preț trebuie achitată. Acestea mai susțin faptul că EROAREA MATERIALĂ este susținută și de restul dispozițiilor contractuale. Eroarea materială se poate invoca atunci cand eventual se greșește o singură literă din cuprinsul unui cuvânt, cand o cifra din cadrul unui șir de astfel de cifre este dactilografiat greșit și nici decum un cuvânt întreg a cărui rectificare ar avea efecte juridice pe care părțile nu le-au avut în vedere la încheierea actului. Astfel în cazul în care susținerile intimatei ar fi fost adevărate apelantul nu ar mai fi încheiat contractul amintit. Din lecturarea acestuia, în opinia acestuia clauza din prima pagină ESTE CEA PRIN CARE VOINȚA PĂRȚILOR S-A ÎNTÂLNIT ȘI S-A MATERIALIZAT, părțile de comun acord au stabilit momentul la care va fi achitată diferența de preț. Prin urmare, sub nicio formă nu poate fi vorba despre o eroare materială strecurată la data de redactării contractului. Astfel, această clauză se coroborează și cu celelalte clauze care apar în cuprinsul contractului.
Prin urmare nu poate fi reținută poziția intimatelor cu privire la interpretarea clauzelor contractului care așa cum rezultă sunt prezentate într-o ordine logică, ca un fir roșu, vânzătorul se obligă să facă toate demersurile în vederea intabulării pe numele și în favoarea cumpărătorului, în cazul în care acestea nu se pot realiza cumpărătorul are dreptul de a apela la instanța de judecată iar în finalul obligațiilor și drepturilor se face mențiunea cu privire la faptul că, cumpărătorul va depune diferența de preț la CEC la dispoziția vânzătorului, DECI ULTERIOR TRANSFERULUI DREPTULUI DE PROPRIETATE. Astfel că toate acestea vin în sprijinul clauzei menționată mai sus.
Toate acestea, împreună și cu răspunsurile la interogatorii, vin să combată soluția adoptată de către instanța de fond care susține faptul că apelantul este în culpă pentru că nu mai dorește să încheie contractul în formă autentică. Solicită instanței de control să analizeze răspunsurile și să observe faptul că din nicio probă nu rezultă culpa apelantului în situația prezentă. De ce? Trebuie pornit de la discuțiile ce au fost purtate cu intimatele cu privire la renegocierea prețului, care din punctul de vedere al apelantului a avut loc și s-a materializat într-o primă formă și care bineînțeles urma să fie transcrisă într-un act adițional. Această renegocierea a avut loc, iar prin audierea martorului propus am putea dovedi pe deplin acest fapt. Dar intimatele printr-o tactică nelegală și grosolană, în sensul formulării unei plângeri penale împotriva apelantului și martorului, au atras distras atenția instanței de fond astfel că nu a audiat acest martor. Mai mult reținerea din cuprinsul sentinței atacate cu privire la acest aspect nu este reală, instanța de fond la momentul pronunțării asupra acestei probe a apreciat că atat timp cat există o plângere penală formulată împotriva martorului nu poate fi posibilă audierea acestuia. Așa cum a arătat nu s-a făcut dovada începerii urmăririi penale împotriva acestuia sau a vreunei stări de conflic, de dușmănie între acesta și intimate pentru a nu se încuviința și trece la audierea acestuia.
În esență apelantul arată că și-a respectat obligațiile contractuale asumate. Intimatele-reclamante sunt cele care nu și-au îndeplinit obligațiile așa cum am arătat mai sus.
Nu trebuie uitat și faptul ce a fost susținut de către apelant și a rezultat din răspunsurile la interogatoriu, cum că intimatele s-au bucurat de imobilul în discuție în sensul că acesta a fost dat în arendă, aspect ce rezultă din convenție și tot ele au beneficiat de fructele acestor lucrări agricole. Prin urmare acestea nu au înregistrat niciun prejudiciu, din punctul de vedere al apelantului, s-au comportat în continuare ca proprietari de drept al bunului imobil în discuție, având în continuare toate atributele dreptului de proprietate asupra imobilului. Având în vedere faptul că și în acest moment bunul imobil este în continuare în posesia reclamantelor, mai mult existând un contract de arendă în desfășurare, a cărui beneficii sunt încasate de către reclamante, intervine o situație delicată arată apelantul. În cazul în care această acțiune s-ar admite apelantul ar fi obligat la
achitarea unui preț pentru un bun a cărui posesie nu i-a fost predată niciodată. Și prin raportare la data încheierii antecontractului,_, apelantul ar fi în imposibilitatea de realizare a dreptului său de proprietate având în vedere intervenția termenului de prescripție extintivă a dreptului său de solicitare a punerii în posesie și a realizării dreptului de proprietate.
Față de cele menționate, solicită admiterea apelului.
In drept: art. 299 și urm. C.p.civilă, art. 969 și urm. C.civil, art. 274 și urm.
C.p.civilă.
Prin întâmpinarea formulată, intimatele-reclamante M. C., B. E. și S. C. solicită
respingerea apelului și
obligarea apelantului la plata către acestea a cheltuielilor de judecată conform justificativelor depuse, în baza art. 274 C.pr.civ.
În motivare arată
că în fapt, prin sentința civilă nr. 13772 din_, prima instanță a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată și precizată de intimatele-reclamante și, în consecință, a obligat pârâtul R. D. V. la plata sumei de 144.000 lei cu titlu de debit principal reprezentând diferență de preț datorată de către pârât în temeiul antecontractului ferm de vânzare-cumpărare din_, a dobânzii legale începând cu data de_ și până la data achitării integrale a debitului, cu cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâtul R. D. V. susținând că soluția primei instanțe ar fi nelegală întrucât aceasta nu ar fi trebuit să respingă excepțiile invocate de el referitoare la inadmisibilitate, prematuritate și neexecutarea contractului, ar fi nesocotit voința reală a părților referitoare la momentul la care trebuia achitat restul de preț și la o presupusă renegociere a contractului.
Referitor la criticile pârâtului apelant arată:
Criticile referitoare la excepțiile invocate
Excepția prematurității
Apelantul susține, așa cum a făcut și în fața instanței de fond, că intimatele- reclamante ar fi avut obligația - nu se precizează în temeiul cărui text legal - să îndeplinească o procedură prealabilă constând în invitarea sa la notarul public. De asemenea, apelantul apreciază că îndeplinirea acestei proceduri prealabile în cursul procesului nu este aptă să înlăture excepția invocată întrucât la momentul introducerii acțiunii aceasta era întemeiată și, pe de altă parte pentru că ar fi fost chemat la sediul avocatului nu al notarului.
În primul rând, subliniază că apelantul se află într-o gravă eroare întrucât din notificarea nr. 149 din_ expediată prin intermediul Societății Civile Profesionale de Executori Judecătorești Adam și Oszoczki rezultă fără dubiu că invitația la semnarea contractului autentic a fost făcută pentru sediul Biroului Notarial B. M. situat în C. -N., str. M. Veliciu, nr. 15, jud. C. .
De altfel, acestea apreciază că această formalitate a invitării pârâtului la notar pentru semnarea actului autentic nu avea nicio legătură cu dreptul intimatelor-reclamante de a formula o acțiune în justiție în temeiul art. 970, 1073 și 1088 C.civ. Această invitație a fost făcută de către intimatele-reclamante în continuarea eforturilor susținute ale acestora de a soluționa prezentul litigiu pe cale amiabilă - încercări care, evident, au eșuat.
Nu există niciun text de lege care să prevadă necesitatea îndeplinirii unei proceduri prealabile în cazul de față și nicio clauză contractuală în acest sens. Condiția prevăzută de clauza din alin. 5 de pe fila 3 a antecontractului referitoare la îndeplinirea condițiilor pentru întabularea dreptului de proprietate al promitentului-cumpărătorului în cartea funciară era îndeplinită încă din data de_, dată la care intimatele-reclamante și-au întabulat dreptul de proprietate în cartea funciară, fiind, deci, apte de a transfera acest drept promitentului- cumpărător.
Arată că faptul că pârâtul apelant refuză să achite restul de preț este dincolo de orice dubiu atât prin prisma faptului că acesta a refuzat să se prezinte în fața notarului - invitat fiind în timpul procesului - cât și prin prisma răspunsului la interogatoriul luat de instanță unde acesta arată că "Doresc să achit altă sumă în
momentul în care ne vom înțelege, adică când mă voi înțelege cu reclamanta cu care am făcut contractul."
Precizează că s-ar fi putut vorbi de o eventuală excepție a prematurității raportat la lipsa îndeplinirii unei proceduri prealabile doar în cazul în care promitentul-cumpărător ar fi formulat o cerere de chemare în judecată având ca obiect obligarea subsemnatelor la încheierea contractului autentic.
Astfel, având în vedere cele de mai sus, apreciază că în mod just prima instanță a respins excepția prematurității invocate de pârât.
Excepția de neexecutare a contractului
Arată că apelantul susține această excepție prin prisma celei de mai sus - a prematurității și se invocă clauza menționată la alin. 2 de pe fila 2 din antecontractul încheiat de părți: "suma de 144.000 lei adică (o sută patruzeci și patru mii lei) se va achita la data la care s-au finalizat formalitățile de întabulare, cumpărătorul fiind înscris în cartea funciară ca proprietar al imobilului cumpărat."
Aplicabilitatea acestei clauze a fost apreciată de către prima instanță în cadrul argumentelor referitoare la interpretarea voinței reale a părților cu privire la momentul la care trebuia să se achite restul de preț, motiv pentru care arată că această clauză este scoasă din context și are un caracter pur potestativ, motiv pentru care nu poate produce efecte juridice.
De altfel, intimatele-reclamante precizează că nu au niciun motiv pentru care să refuze îndeplinirea obligațiilor contractuale care le incumbă în condițiile în care de acestea ar depinde plata restului de preț.
Prezintă relevanță și alin. 10 de pe fila 2 a antecontractului încheiat la data de_ conform căreia în cazul în care intimatele-reclamante nu s-ar prezenta (nu se menționează unde) pentru a primi restul de preț, cumpărătorul va consemna suma respectivă la CEC pe numele intimatelor. Se întreabă, dacă pârâtul cumpărător este într-adevăr de bună-credință și dorește să își întabuleze în cartea funciară dreptul de proprietate, ce l-a împiedicat să se prevaleze de această clauză? Sau ce l-a împiedicat să formuleze el o invitație la notar pentru semnarea contractului autentic? Desigur, răspunsurile la aceste întrebări le-a oferit pârâtul la interogatoriu când a arătat că, de fapt, el dorește renegocierea contractului și nu dorește să achite prețul stabilit contractual.
Prin urmare, în mod corect prima instanță a respins și această excepție a neexecutării contractului.
Excepția inadmisibilității acțiunii
În strânsă legătură cu primele două excepții analizate mai sus, apelantul susține că cererea de chemare în judecată formulată de intimatele-reclamante ar fi inadmisibilă întrucât, dacă aceasta ar fi admisă, el ar fi prejudiciat prin imposibilitatea de a-și obține dreptul de proprietate întrucât s-ar fi prescris dreptul său acțiune în acest sens.
Apreciază că această excepție este nefondată întrucât pârâtul are în continuare la îndemână acțiunea în prestație tabulară în cazul unui eventual refuz al intimatelor de a se prezenta la notar pentru semnarea actului autentic - acțiune pentru care dreptul nu este prescris având în vedere că în cadrul prezentului proces intimatele-reclamante, cu bună credință, și-au manifestat de mai multe ori disponibilitatea de a se prezenta la notar pentru perfectarea contractului autentic, întrerupând astfel cursul prescripției.
Prin urmare, în mod corect prima instanță a respins și această excepție.
Critica referitoare la interpretarea voinței reale a părților cu privire la momentul la care trebuia achitat restul de preț
Arată că, în opinia lor, prima instanță a apreciat corect voința reală a părților materializată prin înscrisul întocmit la data de_, un antecontract de vânzare- cumpărare prin care intimatele-reclamante se obligau să vândă în viitor imobilul teren situat în comuna Călărași, sat Bogata, jud. C. în suprafață de 14.800 mp, iar pârâtul se obliga să achite prețul total de 148.000 lei din care a achitat un avans de 4.000 lei, rămânând de achitat un rest de 144.000 lei.
În cadrul antecontractului care face obiectul prezentei acțiuni (alin. 2 de pe fila 2) se află mențiunea că "suma de 144.000 lei adică (o sută patruzeci și patru
mii lei) se va achita la data la care s-au finalizat formalitățile de întabulare, cumpărătorul fiind înscris în cartea funciară ca proprietar al imobilului cumpărat."
Menționează că această clauză se află într-o vădită contradicție cu cea de la finalul antecontractului (alin. 5 de pe fila 3) în care se arată: "Subsemnatul cumpărător, am cumpărat terenul de mai sus, și mă oblig să mă prezint pentru a achita diferența de preț la data la care sunt îndeplinite condițiile pentru întabularea dreptului meu de proprietate în cartea funciară."
Pentru a stabili care dintre aceste două clauze stabilește în mod corect momentul la care trebuia achitat restul de preț apelantul susține, în cadrul motivelor de apel depuse la dosarul cauzei, că prima instanță ar fi trebuit să dea eficiență articolului 983 C.civ. care prevede: "Când este îndoială, convenția se interpretează în favoarea celui care se obligă."
Intimatele-reclamante susțin însă că, așa cum au arătat și în fața primei instanțe, trebuie, mai degrabă, să ne raportăm la dispozițiile art. 978 C. Civ. conform cărora: "Când o clauză este primitoare de două înțelesuri, ea se interpretează în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar putea produce niciunuf.
Dacă privim aceste două clauze contradictorii din perspectiva sugerată de către pârâtul cumpărător ajungem la concluzia că termenul de plată al restului de preț (considerabil, având în vedere că este mai bine de 97% din preț) ar fi lăsat la latitudinea cumpărătorului care poate să se prezinte la notar în vedere perfectării întabulării oricând dorește, nefiind stabilit contractual niciun termen în acest sens. Mai mult decât atât, acesta are la îndemână și o acțiune în prestație tabulară în cazul refuzului intimatelor de a se prezenta la notar - acțiune pentru care dreptul nu este prescris având în vedere că în cadrul prezentului proces intimatele- reclamante, cu bună-credință, și-au manifestat de mai multe ori disponibilitatea de a se prezenta la notar pentru perfectarea contractului autentic. Prin urmare, interpretarea clauzei în sensul că restul de preț trebuie achitat după întabularea dreptului de proprietate în cartea funciară pe numele cumpărătorului, are un vădit caracter potestativ și nu poate produce niciun efect de natură obligațională.
De asemenea, apreciază că în acest caz trebuie să avem în vedere și prevederile art. 977 C. Civ.: "Interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor." Desigur, sunt relevante și dispozițiile art. 979 C. Civ.: "Termenii susceptibili de două înțelesuri se interpretează în sensul ce se potrivește mai mult cu natura contractului." Și cele ale art. 982: "Toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecărei înțelesul ce rezultă din actul întreg."
Având în vedere și vârsta și nivelul de educație al reclamantelor nu putem să nu ne gândim că această clauză pur-potestativă a fost introdusă cu rea-credință de către vânzător în cadrul contractului cu scopul de a le induce în eroare.
Astfel, apreciază că în mod corect prima instanță a arătat că "Cu privire la momentul, la data de achitare a diferenței de preț, pe baza probelor administrate în cauză - antecontractul de vânzare-cumpărare, celelalte înscrisuri de la dosar, interogatoriile părților - instanța apreciază că pârâtul avea obligația de a achita diferența de preț la data la care erau îndeplinite condițiile pentru întabularea dreptului său de proprietate în cartea funciară, așa cum s-a stipulat în partea finală a antecontractului de vânzare cumpărare."
Critica referitoare la presupusa renegociere a contractului
Apelantul a criticat sentința atacată și prin prisma faptului că prima instanță a respins cererea sa referitoare la audierea martorului care ar fi participat la presupuse negocieri de modificare a prețului stabilit prin antecontractul de vânzare-cumpărare din data de_ .
Intimatele-reclamante apreciază că prima instanță a apreciat în mod corect că orice modificare a clauzelor contractuale poate fi dovedită exclusiv prin înscrisuri, în conformitate cu dispozițiile celui de-al 6-lea alineat de pe fila 3 a antecontractului sus-menționat "Orice modificare a prezentului antecontract se va face în scris, prin act adițional semnat de ambele părți."
De altfel, prin răspunsul său la interogatoriu, pârâtul R. D. V. nu a putut preciza nici măcar care ar fi presupusul preț renegociat, acesta arătând doar că el dorește renegocierea contractului și nu dorește să achite prețul stabilit contractual.
În mod corect, o asemenea conduită nu a fost acceptată ca fiind legală și este evident că pârâtul încearcă să eludeze dispozițiile legale referitoare la obligativitatea contractelor legal încheiate prevăzute de art. 969 C.civ.
Analizând apelul prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, a probațiunii administrate și a dispozițiilor legale incidente în materie, tribunalul constată următoarele:
Astfel, în ceea ce privește critica potrivit căreia prima instanță a nesocotit dispozițiile art.969, 977, 983 și art.1073 din Vechiul Cod civil tribunalul o va respinge ca nefondată pentru argumentele ce vor fi expuse în continuare:
Așa cum în mod corect a reținut prima instanță între reclamantele M. C.
, B. E. si S. C. in calitate de promitente-vanzatoare si paratul R. D. V. in calitate de promitent-cumparator s-a incheiat in data de_ un antecontract de vanzare-cumparare sub semnatura privata intitulat antecontract ferm de vanzare-cumparare, avand ca obiect imobilul teren situat in satul Bogata, comuna Calarasi, jud. C., in suprafata de 1 Ha si 4.800 mp (14.800 mp), teren inscris in Titlul de proprietate nr. 1617/1177 emis la data de_ de catre Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor C., situat in parcela 72, tarlaua 1, cu urmatoarele vecinatati: N - Szoke E.; E - drum; S - M. A.; V - drum. Pretul terenului a fost convenit de catre parti la suma de 148.000 lei, pret din care la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare paratul a achitat un avans in suma de 4.000 lei.
Așa cum a remarcat și judecătorul fondului cu privire la diferenta de pret in suma de 144.000 lei, in antecontractul de vanzare-cumparare au fost prevazute doua clauze:
o clauza dupa clauza privind avansul de pret, conform careia suma de
144.000 lei "se va achita la data la care s-au finalizat formalitatile de intabulare, cumparatorul fiind inscris in cartea funciara ca proprietar al imobilului cumparat"; si
o clauza la finalul antecontractului de vanzare-cumparare, conform careia
"Subsemnatul cumparator, am cumparat terenul mai sus descris, si ma oblig sa ma prezint pentru a achita diferenta de pret la data la care sunt indeplinite conditiile pentru intabularea dreptului meu de proprietate in cartea funciara";.
De asemenea, partile au convenit prin antecontractul de vanzare-cumparare ca "Orice modificare a prezentului antecontract se va face in scris, prin act aditional semnat de ambele parti";.
Așa cum s-a reținut în doctrină și jurisprudență, în ceea ce privește interpretarea clauzelor îndoielnice, ipoteză existentă în speța de față raportat la achitarea diferenței de preț de către apelant, Codul civil de la 1864 recomandă câteva reguli de interpretare, care să permită înlăturarea neclarităților.
Astfel, în conformitate cu art.978 din Vechiul Cod civil clauzele îndoielnice se interpretează în sensul în care în care ele pot produce un efect. Pornindu-se de la premisa că orice clauză contractuală este înscrisă pentru a produce un efect, și această regulă apare pe deplin rațională în conținutul ei.
De asemenea, în conformitate cu dispozițiile art.980 din Vechiul Cod civil în cazul în care rămân îndoieli dispozițiile îndoielnice se interpretează după obiceiul locului unde s-a încheiat contractul.
T. ul constată că doar dacă în urma aplicării acestor reguli de interpretare anterior menționate, unele clauze contractuale rămân îndoielnice urmează a se face aplicarea dispozițiilor art.983 din Vechiul Cod civil potrivit cărora în cazul în care rămân îndoieli, contractul se interpretează, dacă va fi nevoie, în folosul celui care s- a obligat-in dubio pro reo.
În aceste condiții, prin raportate la principiile anterior evocate, tribunalul conchide că în mod judicios prima instanță a statuat că în ceea ce privește data de
achitare a diferenței de pret, pe baza probelor administrate in cauza - antecontractul de vanzare-cumparare, celelalte inscrisuri de la dosar, interogatoriile partilor paratul avea obligatia de a achita diferenta de pret la data la care erau indeplinite conditiile pentru intabularea dreptului sau de proprietate in cartea funciara, asa cum s-a stipulat in partea finala a antecontractului de vanzare- cumparare, și nu la data în care cumpărătorul ar fi fost intabulat în cartea funciară.
În ceea ce privește critica formulată de către apelant, în sensul că în mod eronat prima instanță a soluționat excepțiile invocate de către acesta, tribunalul o va respinge având în vedere următoarele considerente:
Astfel, excepția prematurității cererii introductive formulate de către reclamante a fost în mod judicios respinsă de către prima instanță care a statuat că pe parcursul derulării prezentului litigiu, pârâtul a fost notificat de către reclamante pentru a se prezenta la BNP B. M. ma în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.(filele 158, 159 din dosarul de fond).
Odată statuat că în ceea ce privește data de achitare a diferenței de preț de către pârâtul apelant aceasta era cea la care erau îndeplinite condițiile pentru intabularea dreptului său de proprietate în cartea funciară, nu poate fi primită ca fiind pertinentă critica potrivit căreia reclamantele puteau să-l acționeze în judecată doar de la data în care cumpărătorul(apelantul) era înscris în cartea funciară ca proprietar al imobilului.
În aceste condiții, așa cum am arătat anterior, faptul că pe parcursul derulării litigiului s-a făcut dovada că pârâtul a fost notificat, prin executor judecătoresc, pentru a se prezenta în fața unui notar public pentru a se încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare, este o condiție suficientă pentru a se respinge excepția prematurității cererii de chemare în judecată, așa cum de altfel, în mod corect, a procedat și prima instanță.
Întrucât excepția neexecutării contractului, invocată de apelant în cuprinsul, memoriului de apel, are ca fundament aceeași chestiune privind data de la care apelantului îi incumba obligația de plată a prețului, tribunalul urmează a constata că în mod corect a fost respinsă de către prima instanță pentru aceleași considerente anterior expuse și care nu se mai impun a fi reiterate.
Așa cum însuși apelantul precizează excepția inadmisibilității acțiunii este strâns legală de celelalte două anterior analizate, astfel că prin raportare la argumentele expuse cu ocazia analizării acestora, tribunalul statuează că nu poate fi incidentă în cauză nici această excepție.
În fine, ultima critică formulată de către reclamant, în sensul că în speță a intervenit o renegociere a contractului din perspectiva prețului, tribunalul, de asemenea tribunalul o găsește neîntemeiată având în vedere următoarele argumente:
Astfel, așa cum în mod judicios a reținut prima instanță ulterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâtul nu a mai dorit să încheie contractul de vânzare-cumpărare în forma autentica la prețul ce fusese convenit de către părți, ci a încercat sa renegocieze prețul, însă demersurile sale în acest sens nu au condus la vreun rezultat, aceste aspecte rezultând din răspunsul paratului la întrebarea nr. 4 din interogatoriu, "Doresc sa achit alta suma in momentul in care ne vom înțelege, adică când mă voi înțelege cu reclamanta cu care am făcut contractul";.
Or, în mod pertinent prima instanță a statuat că în antecontractul de vânzare-cumpărare s-a prevăzut ca "Orice modificare a prezentului antecontract se va face in scris, prin act adițional semnat de ambele părți";, astfel că prin raportare la această clauză contractuală s-a desprins cu forța evidenței concluzia că părțile contractante nu au renegociat prețul imobilului.
În fața instanței de apel a fost audiat martorul, S. L. I. care prin depoziția sa nu a relevat vreun aspect legat de renegocierea prețului(filele 39, 40 din dosarul de apel)
În schimb, din perspectiva datei la care trebuia achitată de către apelant diferența de preț, depoziția acestuia aduce elemente suplimentare care creează
tribunalului convingerea că în mod corect prima instanță a tranșat această chestiune litigioasă, așa cum am evocat la începutul analizei prezentului apel.
Astfel, în mod explicit martorul a precizat că banii, reprezentând diferența de preț, urmau a fi achitați după dezbaterea succesiunii domnului M., și intabularea în CF în favoarea reclamantei M. C. .
De asemenea, martorul a mai relevat că din eroare a precizat la începutul depoziției că diferența de bani trebuia să fie achitată doar după intabularea imobilului pe numele apelantului.
Raportat la toate aceste considerente, tribunalul, în temeiul art.296 C pr civ va respinge ca nefondat apelul declarat de pârâtul R. D. V. împotriva sentinței civile nr. 13772/2012 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
În temeiul art.274 C pr civ va obliga apelantul să plătească intimatelor S.
și B. E. suma de 600 lei, cheltuieli de judecată în apel.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII HOTĂRĂȘTE
Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâtul R. D. V. împotriva sentinței civile nr. 13772/2012 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Obligă apelantul să plătească intimatelor S. C. și B. E. suma de 600 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Dată și pronunțată în ședința publică din 08 octombrie 2013.
Președinte,
-F. D.
Judecător,
O. -C. T.
Grefier,
D. I. D.
dact. D.D. 26 Octombrie 2013 red AD/tehn ID
9 ex/16 decembrie 2013
| ← Decizia civilă nr. 403/2013. Pretenții | Decizia civilă nr. 403/2013. Pretenții → |
|---|
