Decizia civilă nr. 514/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ NR. 514/R/2013
Ședința publică de la 08 Mai 2013 Instanța constituită din: PREȘEDINTE: D. T.
JUDECĂTOR: ANA-SS
JUDECĂTOR: M. O. -S. GREFIER: L. M.
Pe rol fiind judecarea recursului promovat de recurenții C. Local al
M. C. -N., prin P. și M. C. -N., prin P. împotriva sentinței civile nr. 25371/_, pronunțată în dos. nr._ al Judecătoriei C. -N., privind și pe intimații B. G. și B. L., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică, atât la prima, cât și la a doua strigare nu se prezintă nimeni.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care T. ul constată că recursul a fost promovat în termen, a fost motivat, comunicat și este scutit de plata taxei de timbru.
Se constată că, la data de_, intimații au depus la dosar, prin registratura instanței, cerere de judecare în lipsă.
T. ul reține cauza în pronunțare pe baza actelor de la dosar.
T. UL
Reține că prin Sentința civilă nr.25371/2012 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosar civil nr._ s-a
respins cererea precizată formulată de reclamanții C. Local Al M. C. -N. - prin P. și M. C. -N. - prin P. în contradictoriu cu pârâții B. G. și B.
L. .
Au fost obligați reclamanții să plătească pârâților suma de 1000 ron cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța acestă hotărâre, prima instanță a reținut că potrivit contractului de închiriere 57347/_ pârâții au închiriat de la C. Local al municipiului C. -N. locuința situată în C. -N. str Mehedinți, nr 41, bl M1, ap 3, chiria lunară fiind de 200,424 lei, pentru o perioadă de 5 ani
Potrivit art 6 din contract, chiria se datorează începând cu_ și se achită până în data de 30 a fiecărei luni pentru luna în curs ea actualizindu-se în raport de rata anuală a inflației prin HG, până la data de 31 ianuarie a fiecărui an
De asemenea, orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriasului înaintea termenului scadent de plată.
Potrivit art 7 din contract, neplata la termen a chiriei atrage dobânzi și majorări de întârziere, potrivit legislatiei financiar bugetare în vigoare, ele datorându-se de la data scadenței chiriei.
De asemenea, la data de_ s-a încheiat actul aditional nr 2 f 11 din care reiese că s-a prelungit durata contractului inițial de la data de_ până la data de_, iar chiria lunară în cuantum de 279,64 lei se datorează începând cu data de_ și se achită până la data de 30 a fiecarei luni pentru luna în curs.
Acest act a fost semnat de pârâți însă cu obiecțiuni, arătând că nu sunt de acord cu plata chiriei retroactiv.
Ulterior, la data de_ s-a încheiat cu pârâtul actul adițional prin care se modifică cuantumul chiriei la suma de 400,55 lei, care se achită de la data de_, contractul prelungindu-se până la data de_ . Din prevederile contractuale reieșind că în caz de neplată la scadență a obligațiilor de plată începând cu_ nivelul majorărilor de întârziere este de 0,5 % pe fiecare zi .
La dosar s-a depus, de asemenea, răspunsul adresat pârâților, expediat la_ din care reiese că reclamanta își manifestă disponibilitatea de a analiza cererea pârâtului de prelungire a contratului de închiriere prin recalcularea chiriei pentru titularii de contract care au împlinit 35 de ani, respectiv prin păstrarea acelorași conditii pentru cei care nu au împlinit această vârsta
Reclamantele au comunicat instanței un desfășurător privind calculul sumelor solicitate f.89-91 începând cu noiembrie 2008 sume care includ și calculul penalităților de întârziere.
În legatură cu debitul solicitat, instanta a statuat în acest sens reținând că sumele solicitate cu titlu de chirie și calculate în baza actului adițional nr 2 nu pot fi reținute în sarcina pârâților de la data de_, deci de la o dată anterioară încheierii acestui act, acestea neîntrunind exigențele de previzibilitate și transparență, principii obligatorii în raporturile contractual.
Aceasta deoarece potrivit contractului dintre părți orice modificare a chiriei se va comunica în scris chiriașului înainte de termenul de plată.
Ori ,adresa depusă la dosar f10 nu întrunește aceste exigențe în condițiile în care ea are un caracter general fără a face referire în mod concret la suma datorată de pârâți .
Revenind pentru a determina sumele datorate de pârâți pentru perioada solicitată prin acțiune se reține că în perioada noiembrie 2008-_ chiria datorată de pârâți este de 20,042 lei lunar. Astfel 22 luni ori 20,042lei /luna egal 440,92 lei din care se scade ½ luna august adică 10,021 lei, rezultând suma de 430,89 lei.
Apoi, în perioada_ ( potrivit contractului din_ singurul care atrage aplicarea chiriei majorate potrivit celor negociate de părți ) -februarie 2012 dată până la care s-a solicitat suma sunt 19 luni ori 400,55 lei chirie egal 7610,45 lei, din care se scade ½ luna august 2010, adică 200,27 lei, egal 7410,
18 lei. Astfel, în total datorează pârâții 430,89 lei, plus 7410,18 lei, adică 7841,07 lei.
Potrivit calculului făcut de reclamanți f 89-91, pârâții au achitat 11553,97 lei plus 801 lei, așa cum reiese din chitanțele de la f.100 în data de_ respectiv_ respectiv în total 12354,97 lei.
Astfel se observă că pârâți au plătit mai mult decât datorau .
De asemenea se vor respinge restul pretențiilor cu privire la penalități în condițiile în care, pe de o parte ele nu sunt determinate, în contractul de la f 8 art. 7 și nu în ultimul rând sunt calculate raportat la niște sume nedatorate în formula solicitată de reclamante prin reținerea nelegală a chiriei majorate
,creând o vătămare evidentă pârâților, iar ca sancțiune imposibilitatea aplicării
acestora în sarcina lor în condițiile în care aceștia au făcut eforturi financiare să plătească sumele calculate de reclamante.
Împotriva sentinței civile nr.25371/2012
pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosar civil nr._ au declarat în termen legal recurs C. local al municipiului C. -N. și M. C. -N., ambii prin P. solicitând admiterea recursului și modificarea sentinței atacate în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost formulată.
În motive arată că sentința atacată este nelegală întrucât în mod greșit prima instanță a reținut că reclamanții nu au comunicat pârâților modificarea cuantumului chiriei. Prin adresa nr.134513/451.1/_ C. locala și M.
C. -N. au comunicat intimaților, următoarele:
"Potrivit Legii nr.89/2008, pentru modificarea și completarea Legii nr.152/1998 privind înființarea Agenției Naționale Pentru Locuințe, contractele de închiriere se încheie pe o durată de 5 ani de la data repartizării locuinței. După expirarea acestei perioade contractuale, prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioadă de un an, în următoarele condiții:
a( prin recalcularea chiriei în condițiile prevederilor art.31 din Legea locuinței nr.114/1996, pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani.
b) prin păstrarea condițiilor contractuale inițiale referitoare la cuantumul chiriei, pentru titularii de contract care nu au împlinit vârsta de 35 de ani.
Prevederile aliniatului precedent se aplică la toate prelungirile succesive al contractului de închiriere, realizate în condițiile legii";. Prin urmare, pârâții au luat la cunoștință în anul 2008, prin adresa menționată mai sus, faptul că s-a modificat/ majorat cuantumul chiriei, conform normelor de drept mai sus amintite, astfel că aceștia aveau obligația de a plăti chiria majorată prin efectul legii.
Greșit a reținut prima instanță că în conformitate cu actul adițional nr.2/2010, chiria datorată era în cuantum de 279,64 lei, deoarece cuantumul real al chiriei era de 400,55 lei, datorată începând cu_ .
În fine, intimații au semnat actul adițional nr.2/2008 la data de_, astfel că aceștia datorează chiria majorată din luna mai 2010.
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate, și a probelor de la dosar,
tribunalul apreciază că acesta este nefondat, pentru considerentele ce urmează:
Prin contractul de închiriere nr.57347 din_ C. local a închiriat pârâților B. G. și B. L. apartamentul situat în C. -N., str. Mehedinți, nr.41, bl. M2, ap.3, pe o perioadă de 5 ani, cu posibilitatea reînnoirii, cu acordul C. ui local și al legislației în vigoare.
La art.6 teza a doua s-a stipulat clauza potrivit căreia orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriașului înaintea termenului de plată.
La articolul 10 a părțile au stipulat clauza potrivit căreia contractul de închiriere încetează la expirarea duratei de închiriere, dacă părțile nu convin asupra prelungirii termenului de închiriere, în conformitate cu prevederile legale. În fine, dacă până la expirarea duratei contractului apar reglementări referitoare la locuințele construite din fondurile ANL, cele două părți contractante vor putea negocia și stabili și alte condiții de aplicare a celor stipulate la punctul anterior. Prin urmare, din cuprinsul clauzelor citate reiese fără putință de tăgadă că părțile au stabilit că orice modificare se face doar cu
acordul ambelor părți, după ce locatorul va încunoștința locatarul, chiar și în cazul intervenirii unor modificări legislative.
Anterior expirării duratei contractului de închiriere august 2008, pârâtul intimat a solicitat C. ui local al municipiului C. -N. la 31 iulie 2008, sub nr.134513/45 prelungirea contractului de închiriere. Acestei solicitări, i s-a răspuns la_ în sensul că: "contractele de închiriere se încheie pe o durată de 5 ani de la data repartizării locuinței. După expirarea acestei perioade contractuale, prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioadă de un an, în următoarele condiții:
a( prin recalcularea chiriei în condițiile prevederilor art.31 din Legea locuinței nr.114/1996, pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani.
b) prin păstrarea condițiilor contractuale inițiale referitoare la cuantumul chiriei, pentru titularii de contract care nu au împlinit vârsta de 35 de ani. Prevederile aliniatului precedent se aplică la toate prelungirile succesive al contractului de închiriere, realizate în condițiile legii .În acest condiții, solicitarea va fi analizată în vederea prelungirii contractului
.";
Acest răspuns nu îndeplinește cerințele prevăzute la art.6 care presupunea, potrivit prevederilor contractului și aducerea la cunoștința chiriașului a oricărei modificări a clauzelor contractuale, mai ales a celor referitoare la cuantumul chiriei, anterior aplicării pentru a putea fi negociate. Acesta deoarece, fiind un contract valabil încheiat între părți presupune acordul amândurora asupra tuturor clauzelor. Prin urmare, susținerea intimaților potrivit căreia dacă recurentului nu-i convenea cuantumul chiriei avea posibilitatea de a rezilia unilateral contractul este netemeinică, cât și nelegală. Rezilierea presupune un contract sau un act adițional valabil încheiat
în care să se stipuleze cuantumul noii chirii, ceea ce în speță nu a existat.
Răspunsul comunicat prin adresa nr.134513/451.1/_ nu echivalează cu aducerea la cunoștința chiriașului a noului cuantum al chiriei înainte de data scadenței. Pe de altă parte susținerea potrivit căreia chiria se stabilește legal chiar reală fiind, nu i se poate aplica imediat chiriașului, decât după ce acestuia i s-a adus la cunoștință, acesta fiind și sensul art.6 teza a doua din contract.
La data de_ a fost încheiat de C. local al municipiului C. -N. actul adițional nr.2 la contractul de închiriere nr.57347 din 2003 în sensul prelungiri duratei contractului de închiriere începând cu data de_ până
la_ și apoi de la_ la_ . Totodată a fost modificat și art.5, cap.III
, stabilindu-se o chirie de 400,55 lei. Nu reiese că acest act adițional a fost comunicat pârâților, însă la_ aceștia au semnat actul adițional cu mențiunea că sunt de acord cu plata chiriei de la data semnării actului adițional și nu sunt de acord cu plata eventualelor dobânzi de întârziere sau majorări.
Prin urmare, în mod legal a reținut prima instanță că adresa nr. 134513/451.1/_ nu a respectat prevederile art.6 din contract, întrucât așa cum am menționat anterior, obligația contractuală a C. ui local era de a aduce efectiv la cunoștință cuantumul chiriei nu de a comunica un răspuns prin care să se menționeze că se va recalcula chiria în condițiile art.31 din Legea nr.114/1996. Practic, C. local a încercat să se folosească de dispozițiile legale care reglementează cuantumului chiriei pentru locuințele ANL, modificând în mod abuziv, retroactiv cuantumul chiriei, punând chiriașul în situația de a semna actul adițional cu obligația de plată retroactivă a unei
chirii majorate, necomunicate. Prin urmare, până în luna aprilie inclusiv 2010 pârâții intimați au datorat o chirie lunară de 84,lei, iar din luna mai 2010 chiria lunară a fost de 400,55 lei, conform contractului semnat la_ . Din luna mai 2010 până în luna octombrie 2012, pârâții au achitat o chirie în sumă de 400,55 lei, dovadă fiind chitanțele de la filele 41-49, 69-76 respectiv filele 93-96, 100.
Este real că în mod greșit a reținut prima instanță că pârâții intimați datorau o chirie de 279,64 lei însă acesta se pare că a fost o simplă eroare materială în contextul în care probele administrate în cauză au evidențiat că începând cu luna mai 2010 pârâții au achitat o chirie majorată de 400,55 lei.
Raportat la considerentele mai sus invocate, tribunalul în temeiul dispozițiilor art.312 alin.1 raportat la art.304 pct.9 și art.304 1Cod de procedură civilă va respinge recursul declarat de C. Local al municipiului
C. -N. prin P. și M. C. -N. prin P. împotriva sentinței civile nr. 25371/_, pronunțată în dos. nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o va menține în totul.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de C. Local al municipiului
C. -N.
prin P. și M. C. -N.
prin P. împotriva sentinței civile nr. 25371/_, pronunțată în dos. nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din_ .
Președinte, D. T. | Judecător, Ana-SS | Judecător, M. O. -S. |
Grefier, L. M. |
Red/Dact/SS 2ex./_ Jud.fond. I. V.
| ← Decizia civilă nr. 517/2013. Pretenții | Decizia civilă nr. 723/2013. Pretenții → |
|---|
