Decizia civilă nr. 500/2013. Prestație tabulară
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._ *
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ Nr. 500/R/2013
Ședința publică de la 30 Aprilie 2013 Instanța constituită din: PREȘEDINTE C. -V. B.
Judecător V. G.
Judecător C. -A. C. Grefier C. -S. Ș.
Pe rol fiind judecarea recursului declarat de recurent F. (fostă D. )
M., împotriva Sentinței civile nr. 14776/_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., privind și pe intimat M. I., intimat
M. M., intimat J. I., intimat J. I., având ca obiect prestație tabulară.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților. Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care instanța constată faptul că mersul dezbaterilor și cuvântul părților pentru concluzii a fost consemnat în încheierea ședinței publice din data de_, încheiere care face parte din prezenta hotărâre.
T. UL
Prin sentința civilă nr. 14776/_ pronunțată în dosarul nr._ Judecătoria Cluj-Napoca a admis acțiunea formulată de reclamanta F. M. (fostă DEZSO), în contradictoriu cu pârâții M. I., M. M., J. I.
, J. I. .
A dispus radierea din CF nr. 1623 Luna de Sus nr. topo 396/2, 396/a/2 de sub B+1 a dreptului de proprietate al numitului J. E. asupra terenului în suprafață de 1629 mp.
A constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2794/_ de BNP L. Moigrădean, precum și nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3156/_ de BNP L. Moigrădean.
A dispus radierea dreptului de proprietate al pârâților J. I. și J.
I. asupra suprafeței de 815 mp din CF 1715 Luna de Sus, B+1-2, nr. top 396/2/2, 396/a/2/2.
A obligat pârâții, în solidar, la plata sumei de 5300 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în favoarea reclamantei.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut următoarele:
Prin titlul de proprietate nr._, în favoarea numitului J. E. s-a reconstituit dreptul de proprietate, în nume propriu, asupra terenului în suprafață de 1629 mp, situat în intravilanul localitatea Florești.
Prin Sentința civilă nr. 1627/2001, pronunțată de Judecătoria Cluj- Napoca în dosar nr. 1401/1999 s-a admis acțiunea reclamantului J. E. și s-a dispus intabularea în CF nou format, nr. topo nou 396/2, 396/a/2 a
dreptului de proprietate al acestuia asupra terenului în suprafață de 1629 mp, cu titlu de lege și partaj.
Prin încheierea de CF nr. 8571/ 5 iunie 2001, numitul Janksics E. și-a intabulat dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 1629 mp în CF 1632 Luna de Sus, nr. topo 396/2, 396/a/2.
Prin contractul de parcelare și vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2794/_ de BNP L. Moigrădean încheiat între J. E., J. I. și
J. I., vânzătorul J. E. a înțeles să parceleze imobilul înscris în CF 1623 Luna de Sus, A+1, nr. top 396/2, 396/a/2 în suprafață de 1629 mp, în două parcele, astfel: Parcela nr.1,nou creată, cu nr. topo 396/2/1, 396/a/2/1-teren în suprafață de 814 mp, ce revine în întregime lui Janksics
E., cu titlu de drept lege și partaj; Parcela nr. 2, nou creată, cu nr. topo nou 396/2/2,396/a/2/2- teren în suprafață de 815 mp ce revine în întregime lui Janksics E., cu titlu de drept lege și partaj.
Prin același act, numitul Janksics E., a vândut pârâților Janksics I. și Janksics I., terenul în suprafață de 815 mp, identificat pe nr. topo nou 396/2/2, 396/a/2/2, pentru prețul de 150.000.000 ROL.
În baza contractului de vânzare cumpărare, pârâții Janksics I. și Janksics I. și-au intabulat dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 815 mp în CF nr.1632 Luna de Sus, ca bun comun, cu titlu de cumpărare.
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3156/_ de BNP L. Moigrădean, numitul J. E. a vândut pârâților M. M. ,
I. terenul în suprafață de 814 mp, identificat pe nr. topo nou 396/2/1, 396/a/2/1 în CF nr. 1623 Luna de Sus, pentru prețul de 150.000.000 ROL.
În baza contractului de vânzare cumpărare, pârâții M. M., M.
I. și-au intabulat dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 814 mp în CF nr. 1632 Luna de Sus, ca bun comun, cu titlu de cumpărare.
Prin Decizia civilă nr. 748/R/2007, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosar nr._ s-a admis recursul declarat de reclamanta Dezso M. în contra Sentinței civile nr.3462/2007 a Judecătoriei C. -N. și în consecință a constatat nulitatea absolută T.P.nr._ emis în favoarea lui Janksics E. și a obligat comisiile de fond funciar să elibereze un nou titlu de proprietate pentru suprafața de 1629 mp în favoarea reclamantei și a pârâtului Janksics E., în calitatea acestora de moștenitori ai defuncților J.
și I. .
S-a reținut de către instanța de recurs că, prin Decizia civilă nr.1967/1998 a T. ului C. având ca obiect stabilirea masei succesorale s-a constatat că în masa succesorală a defunctului J. N. intră și terenul în suprafață de 14,43 ari din localitatea Florești, succesor fiind și J.
N., în calitate de nepot de fiu.
Din adeverința emisă de Comisia locală Florești a rezultat că J. E. și Dezso M. au fost puși în posesie cu suprafața de 14.43 ari, în calitate de succesori ai defunctului J. N. . Așadar, antecesorul părților a avut anterior colectivizării teren, astfel încât ambii moștenitori sunt îndreptățiți la reconstituirea dreptului de proprietate.
În baza hotărârii judecătorești mai sus enunțate, în favoarea reclamantei și a numitului J. E. a fost emis T.P. nr. 9726/_ pentru suprafața de 1629 mp, teren situat în intravilanul localitatea Florești. Potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză de expert Voinigescu
Floare, terenul în suprafață de 1629 mp înscris în T.P. nr. 9726/_ este identic cu terenul înscris în T.P. nr._ .
Expertul a concluzionat că terenul în litigiu nu a fost inclus niciodată pe raza localității Luna de Sus, acesta fiind situat în intravilanul localitatea Florești, parcela 13, tarla 1 și că terenul în suprafață de 1629 mp are o valoare de circulație de 230.680 lei.
Din cele enunțate a rezultat că, Titlul de proprietate nr._ care a stat la baza încheierii contractelor de vânzare cumpărare mai sus enunțate, a fost anulat irevocabil, fiind emis un nou titlu de proprietate în favoarea numitului J. E. și al reclamantei.
Prin acțiunea sa, reclamanta a susținut că, raportat de împrejurările concrete în care s-au încheiat contractele de vânzare cumpărare, rezultă că părțile contractante aveau cunoștință despre faptul că terenul înstrăinat nu a aparținut anterior cooperativizării vânzătorului, vânzarea cumpărarea fiind astfel o acțiune speculativă, încheiată în scopul de a introduce terenul în circuitul civil și a frauda dreptul persoanelor îndreptățite la reconstituire.
Analizând actele de la dosar prin prisma motivelor invocate de reclamantă instanța a reținut că cele două contracte de vânzare cumpărare au fost încheiate între tată, copii și soții acestora din urmă, vânzătorul J.
E. fiind tatăl pârâților M. M. și J. I., aspect ce a rezultat din actele de stare civilă existente la f.94-95 din dosar.
Deși prin adeverința nr.1291/26 iulie 1994 emisă de Consiliul Local Florești rezultă că defunctul J. N. figurează în Registrul Agricol cu suprafața de 14,43 ari, cu care au fost puși în posesie moștenitorii defunctului și anume J. E. și Dezso M., Titlul de Proprietate nr._ a fost emis doar în favoarea numitului J. E. .
Drept urmare, așa cum a reținut și instanța de control, în mod greșit s-a emis titlul de proprietate doar în favoarea numitului J. E. în nume propriu, atâta vreme cât terenul a aparținut anterior cooperativizării antecesorilor acestuia și ai reclamantei.
În concluzie a rezultat că titlul de proprietate eliberat vânzătorului, anulat irevocabil prin Decizia civilă nr.748/R/2007 viza un teren care nu aparținuse acestuia anterior cooperativizării, ci aparținuse antecesorilor acestuia și ai reclamantei, împrejurare cunoscută atât de către vânzător cât și de către cumpărători.
De asemenea, prețul menționat în contractele de vânzare cumpărare, respectiv 30.000 lei pentru întreaga suprafață este derizoriu, neserios, în raport de valoarea reală a terenului, dat fiind faptul că acesta se află în intravilanul loc. Florești, și are o suprafață totală de 1629 mp, fiind evidentă intenția părților de a încheia acte juridice prin care terenul să intre în circuitul civil, eludându-se dispozițiile art.27 alin.2-2 din Legea nr.247/2005, în conformitate cu care, în cazurile în care s-au emis titluri de
proprietate în mod abuziv, comisiile de fond funciar ar putea revoca titlurile emise cu încălcarea legii, dacă acestea nu au intrat în circuitul civil.
Pentru aceste considerente, instanța a admis capătul de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2794/_ de BNP L. Moigrădean, precum și nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3156/_ de BNP L. Moigrădean, reținând că atât numitul Janksics E. cât și pârâții M. M., M. I., J. I. și J. I. au încheiat contractul în cunoștință de cauză, știind că vânzătorul nu deținuse anterior colectivizării acest teren, astfel încât nu i se putea reconstitui dreptul de proprietate în nume propriu.
Această operațiune speculativă are o cauză ilicită, fiind nulă absolut, în conformitate cu dispozițiile art. 948 Cod civil. Dacă aceste contracte s-au
încheiat de către vânzător, în frauda reclamantei, cu complicitatea și, în orice caz, pe riscul cumpărătorilor, constituie un caz de nulitate absolută în virtutea adagiului fraus omnia corrumpit.
Împotriva sentinței menționate a declarat apel reclamanta F. (fostă D. ) M.
, solicitând casarea acesteia și trimiterea cauzei spre rejudecare.
În motivarea apelului reclamanta a arătat că instanța în mod corect a dispus anularea contractelor de vânzare-cumpărare și radierea dreptului de proprietate din cf.1623, nr. top 396/2, 396/a/2 de sub B+l înscris în favoarea lui J. E. și a dreptului de proprietate din cf.1715 Luna de Sus, B+l-2, nr. top 396/2;396a/2/2, înscris în favoarea lui J. Istavan căs. cu
J. I. . Însă, cu toate că a constatat nulitatea absolută și l contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3156/2004, instanța a omis să dispună și radierea dreptului de proprietate al pârâților M. M. căs. cu
M. I., drept înscris în cf.1623 Luna de Sus, B+5-6, cu nr. top. 396/21, 396/a/2/l, teren în suprafață de814mp.
De asemenea, au declarat apel pârâții M. I., M. M., J.
I., J. I.
, solicitând schimbarea în tot a sentinței atacate, în sensul respingerii în totalitate a acțiunii formulate de reclamanta F. (Dezso) M.
. În subsidiar, au solicitat schimbarea în parte a sentinței atacate în sensul admiterii doar în parte a acțiunii, dispunând radierea dreptului de proprietate a lui J. E. doar pentru cota de 1/2 parte, care să fie materializată în suprafața de 814 mp, teren înscris pe numele pârâților Menyhart M. și I. . De asemenea, au solicitat obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea apelului pârâții au arătat că tatăl lor, defunctul J. E.
, a formulat o cerere la L. 18/1991 pentru terenul asupra căruia i s-a recunoscut dreptul de proprietate bunicului lor J. N., decedat în anul 1960, teren cumpărat de acesta încă în anul 1937, care avea suprafața de 1750 mp.
În anul 1967 Jaksice E. a formulat o cerere de recunoaștere al dreptului de proprietate, cerere care abia în anul 1992 a fost finalizată în dos.nr.8148/1991, acțiunea antecesorului lor fiind admisă prin sentința civilă nr.4587/1992 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca. În acest dosar a fost identificat acest teren pentru prima oară ca făcând parte din c.f.2305.
După apariția L18/1991 tatăl lor J. E. a cerut reconstituirea dreptului de proprietate, eliberându-i-se un T.P. pe numele lui la data de _
.
Reclamanta F. (Dezso) M. a formulat cerere de reconstituire abia la L.247/2005, după ce J. E. se afla în posesia titlului deja de 8 ani. Acest titlu de proprietate și-a produs efectele intrând în circuitul civil prin întabularea în cartea funciară și ulterior dezmembrarea și vânzarea terenului către cei doi copii ai săi.
Instanța a anulat T.P. fără ca tatăl lor să aibă cunoștință de acest proces, pentru că el era bolnav grav de diabet încă din anul 2004, lucru ce a fost constatat și de notara L. Moigrădean, lucru care a fost menționat și în contractul de vânzare-cumpărare. Ulterior datorită gradului avansat al bolii i s-au amputat ambele picioare, lucru ce l-a împiedicat și a făcut să fie imposibil să se prezinte la proces la luarea interogatoriului, fiind imobilizat la pat.
Mai învederează pârâții apelanți că susținerea reclamantei că tatăl lor ar fi știut de anularea titlului de proprietate pentru că a fost obligat să-l predea Comisiei Județene pentru stabili dreptul de proprietate asupra
terenurilor, de asemenea este nereală pentru că T.P. emis în anul 1997 nu a fost predat nici până azi în vederea anulării lui și eliberării unui nou T.P. pe cei doi frați.
Reclamanta se afla în posesia unei copii xerox de pe T.P. emis pe J.
E., deoarece a anexat-o acțiunii de anulare a T.P., acțiune înregistrată la data de_ sub nr.7825/2006 ta Judecătoria Cluj-Napoca.
Instanța de fond a dispus greșit radierea dreptului de proprietate al antecesorului lor, deși a reținut că atât reclamanta cât și J. E. au fost puși în posesie pe terenul care a aparținut tatălui lor.
Considere pârâții apelanți că T.P. al tatălui lor a fost legal emis în baza L18/1991, încă în anul 1997.
Reclamanta a cerut reconstituire dreptului de proprietate abia la L.247/2005 așa cum au arătat anterior. L.247/2005 a acordat dreptul la reconstituire dreptului de proprietate numai atunci când terenurile au fost preluate abuziv de CAP, fără ca persoanele respective să se înscrie în CAP, fără nici un titlu, ele rămânând proprietarilor care au solicitat reconstituirea dreptului de proprietate pe vechile amplasamente, dacă acestea nu au fost atribuite legal altor persoane.
Or, la data la care reclamanta a solicitat terenul, el era legal atribuit tatălui pârâților, singurul care a solicitat reconstituirea dreptului de proprietate.
Mai mult decât atât, tatăl pârâților mai avea încă 2 frați (înafara reclamantei) care nu au formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate la fel ca și reclamanta, știind că doar defunctul J. E. și soția au îngrijit părinții până la moarte.
În legătură cu prețul terenului apelanții menționează că vânzătorul a fost tatăl pârâților și prețul stabilit terenului s-a stabilit în primul rând de acest considerent, apoi chiar expertul în raportul de expertiză afirmă faptul că apogeul pieței de terenuri a fost în anul 2005 - 2007, când s-a ajuns la 80-120 euro/mp., ca acum în anul 2011 acesta a scăzut la 30-50 euro/mp. Terenul a fost înstrăinat în anul 2004, înainte de apogeu, iar prețul declarat în contract este unul cât se poate de serios. În comuna Florești vânzarea terenurilor și construirea imobilelor a fost abia la început în aceea perioadă.
O altă critică se referă la radierea completă a dreptului de proprietate al pârâților J. I. și I. înscris în c.f. în baza actului autentic, cu toate că pe teren au deja o construcție de tip casă familiară ridicată în baza unei autorizații de construire. Apoi ceilalți doi pârâți, Menyhart M. și I. rămân în continuare înscriși în c.f. sub B.5 și 6, cu toate că actul lor de vânzare-cumpărare a fost declarat nul.
Consideră eronată reținerea instanței de fond în sensul că prin vânzarea terenului s-a urmărit eludarea dispozițiilor art.27 alin.2 indice 2 din L.247/2005, "operațiune speculativă având cauză ilicită, fiind nulă absolut în conformitate cu art.948 C.civ." Acest lucru este nereal, nu s-a urmărit eludarea dispozițiilor legale, nici nu s-ar fi putut urmări acest lucru având în vedere faptul că reclamanta la acel moment nu avea depusă nici măcar cerere de reconstituire.
La data reconstituirii dreptului de proprietate a lui J. E. reclamanta nu avea formulată și depusă cerere de reconstituire, la fel ca și ceilalți frați ai acesteia, dacă ar fi avut pretenții puteau dezbate succesiunea după tatăl lor și să cuprindă terenul în masa succesorală. Acest lucru rezultă și din concluziile expertului care relatează în conținutul expertizei faptul că reclamanta la fața locului a relatat aceste lucruri, recunoscând că a depus cerere doar la L.247/2005.
Nu se putea cerere constatarea nulității absolute a unor contracte încheiate în anul 2004 înainte de apariția L.247/2005, contracte încheiate absolut legal cu respectarea tuturor condițiilor. Consideră că nu poate intervenii nulitatea absolută în cazurile de mai sus, deoarece la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare au fost respectate toate condițiile de formă și de fond pentru validitatea contractelor în cauză.
Astfel, condițiile cu privire la capacitatea, consimțământ, obiect și cauză au fost respectate. Mai mult decât atât, la data încheierii contractelor în formă autentică în fața notarului public au fost efectuate și operațiunile de publicitate imobiliară, contractele devenind astfel opozabile terților.
Constatarea nulității absolute pe care o cere reclamanta, reprezintă o sancțiune civilă care intervine doar în cazul în care la încheierea actelor juridice nu se respectă condițiile de validitate, deci nulitatea presupune un act nevalabil încheiat. Contractele încheiate de apelanți cu J. E. în 2004 sunt perfect valabile deoarece au fost încheiate cu proprietarul tabular de la acel moment al terenului. La data înstrăinării terenului T.P. emis era valabil, nu era anulat, terenul era în circuitul civil și era întabulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.
Un principiu de drept este excepția de la revocabilitatea actelor, dobânditorul de bună credință, cu titlu oneros, păstrează ceea ce a dobândit.
Mai mult decât atât, apelanții invocă buna credință, care a caracterizat operațiunile de vânzare-cumpărare din 2004. Astfel, buna credință la dobândirea cu titlu oneros a unui imobil nu poate duce la anularea contractelor. Pârâții J. I. și I. fiind cumpărători de bună credință, au obținut autorizația de construire și au și edificat o casă de
locuit pe acest teren, casă neevidențiată în cartea funciară.
Apelanții au mai arătat că antecesorul lor avea un drept de proprietate în cotă de1/2 parte cu sora lui, reclamanta din prezenta cauză, iar măcar pentru suprafața de 815 mp trebuia să se mențină întabularea lui J. E.
.
Pentru ca reaua credință să opereze, aceasta trebuie dovedită, în comparație cu buna credință care se prezumă. Reclamanta nu a solicitat și nu s-au administrat nici un fel se probe pentru dovedirea relei credințe.
Prin întâmpinarea formulată reclamanta a solicitat respingerea apelului declarat de pârâți și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecata.
Reclamanta a arătat că susținerea apelanților ca numai antecesorul lor a formulat cerere în baza Legii nr.l8/1991 este nereală, întrucât din Adeverința emisă de Consiliul Local Florești sub nr.129l/26 iulie 1994 se atestă faptul că defunctul J. N. figurează în Registrul Agricol cu suprafața de 14.43 ari, cu care au fost puși în posesie moștenitorii defunctului și anume J. E. și Dezso M. .
Tribunalul Cluj prin decizia civilă 748/R/2007, pronunțată în dosar nr._ a admis cererea sa și a constatat nulitatea absolută a T.P. nr.26196/1999 și a obligat Comisia de aplicare a Legii nr.l8/1991 la emiterea unui nou T.P. Pe cale de consecință a fost emis T.P. nr.9726/2008 cod 57706 Florești pe numele lui J. E. și Dezso M. .
Susținerea apelanților pârâți cum că antecesorul lor nu a avut cunoștință de procesul având ca obiect anularea T.P. emis este nereală, acesta a fost citat la toate termenele de judecată, hotărârea fiind de asemenea comunicată, iar faptul că era grav bolnav de diabet, o eventuală
imobilizare la pat, nu echivalează, din punctul său de vedere, cu lipsa discernământului.
Mai mult, după ce s-a emis noul T.P nr. 9726/2008, pârâtul J. E. a fost convocat prin scrisoare recomandată pentru data de_ pentru conciliere, având în vedere că pentru întocmirea documentației cadastrale și întabularea dreptului de proprietate este necesar, pe de o parte, de acordul tuturor proprietarilor care figurează în T.P, acord care se materializează în declarația dată în fața notarului public, iar pe de altă parte, de actul de identitate a părților. Având în vedere că la conciliere nu s-a prezentat nici o persoană și nici nu i s-a adus la cunoștință vreun inconvenient de pârâtul J.
E. sau apropiații acestuia, s-a înaintat acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. -N., sub nr._, în prezent suspendată până la soluționarea prezentului dosar. T.P din 1999 emis pe numele defunctului nu a fost predat Comisiei Județene deși acesta a fost notificat de mai multe ori în acest sens. Și de aici rezultă reaua-credință de care a dat dovada antecesorul pârâților și apelanții la rândul lor, care în tot acest interval de timp urmăreau un singur scop bine determinat: înlăturarea unei moștenitoare de la succesiune.
Din cele arătate mai sus rezultă fără echivoc că cei îndreptățiți la terenul care face obiectul litigiului sunt atât reclamanta cât și antecesorul apelanților, ei fiind cei care au depus cerere de reconstituire în temeiul legii fondului funciar. Totodată, cei doi frați, la care fac referire apelanții, nu au formulat cerere de reconstituire nu pentru considerentul arătat de apelanți- doar defunctul J. E. și-a îngrijit părinții-ci datorită faptului că erau copii din altă căsătorie, și pe cale de consecință nu aveau vocație la succesiunea tatălui vitreg.
Referitor la validitatea contractelor de vânzare-cumpărare și buna- credință cu ocazia încheierii acestora, instanța fondului a reținut că cele două contracte au fost încheiate între tată, copii și soții acestora din urmă, prețul de vânzare a fost unul neserios, derizoriu raportat la locul situării imobilului și suprafața acestuia, și nicidecum determinat de schimbările economice, iar prin această operațiune speculativă au fost încălcate dispozițiile art.948 C.Civ, dat fiind că aceste contracte au fost încheiate de vânzător, în frauda reclamantei, cu complicitatea cumpărătorilor. Pentru aceste considerente, în mod temeinic și legal, s-a dispus anularea contractelor de vânzare-cumpărare descrise în petitul acțiunii.
Așadar instanța în mod corect a dispus anularea contractelor de vânzare-cumpărare, și pe cale de consecință radierea din cf. dreptului de proprietate al apelanților din moment ce au fost încălcate atât dispozițiile art.27 alin.2-2 din Legea 247/2005 cât și dispozițiile art.948 C.civ., întreaga operațiune fiind una speculativă, având cauza ilicită.
Consideră că nu se poate accepta nici teoria "cumpărătorului de bună- credință" din moment ce toate părțile contractante au urmărit un singur scop - înlăturarea de la succesiune și fraudarea reclamantei -, au avut de la început reprezentarea unei cauze ilicite, în cunoștință de cauză, știind că vânzătorul J. E. nu deținuse anterior colectivizării acest teren, astfel că nu i se putea reconstitui dreptul de proprietate în nume propriu, au încheiat contractele de vânzare-cumpărare.
În aceste cazuri s-a considerat că vânzarea-cumpărarea s-a făcut în fraudarea proprietarului real, constituind un caz tipic de nulitate absolută în baza principiului fraus omnia corupit și a principiului bunei-credințe în raporturile civile, al exercitării drepturilor numai în conformitate cu scopul pentru care au fost recunoscute de lege.
Concluzionează astfel că prezumția de bună-credință de care se bucurau cumpărătorii a fost răsturnată, actul care a stat la baza înscrierilor în cf. a fost anulat nerespectând condițiile de validitate prevăzute de art.948 C.civ, și pe cale de consecință s-a făcut aplicarea dispozițiilor art.33-34 pct.3 din Legea nr. 7/1996 și s-a dispus radierea dreptului de proprietatea tuturor pârâților din cf. în baza principiului accesorim sequitur principalae.
În privința casei edificate de pârâții J. I. și I. pe terenul în litigiu, instanța nu avea cum să lămurească acest aspect din moment ce nu făcea obiectul cererii, iar pe de ală parte faptul că cineva își edifică o construcție pe terenul altuia, fără consimțământul coproprietarului nu atrage în nici un caz dobândirea dreptului de proprietate și asupra terenului.
În ceea ce privește cererea subsidiară al apelanților, în sensul admiterii în parte a acțiunii, dispunând radierea dreptului de proprietate a lui J. E. doar pentru cota de 1/2 parte, care să fie materializată în suprafața de 814mp, reclamanta apreciază că este o cerere inadmisibilă, dat fiind că tinde la modificarea acțiunii promovate. Apreciază că prima dată trebuie lămurită problema proprietății asupra terenului, și doar ulterior se vor stabili cotele de proprietate și un eventual partaj.
Prin decizia civilă nr. 427/A/ din_ a T. ului C. pronunțată în dosarul nr._,
s-a admis apelul declarat de pârâții M. I., M.
M., J. I. și J. I., împotriva sentinței civile nr. 14776/_, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care a schimbat-o în întregime, în sensul că s-a respins acțiunea formulată de reclamanta F. M. și a fost anulat ca netimbrat apelul formulat de reclamanta F. M., împotriva aceleiași sentințe.
Prin Decizia civilă nr. 379/R/2013 pronunțată în ședința publică din 08 februarie 2013
a fost admis în parte recursul declarat de reclamanta F. (fostă DEZSO) M. împotriva deciziei civile nr. 427/A/ din_ a T. ului C. pronunțată în dosar nr._, pe care a casat-o în întregime și a trimis cauza pentru rejudecare, ca recurs, la aceeași instanță, Tribunalul Cluj.
În considerentele deciziei civile sus-menționate, Curtea de Apel C. a reținut că, raportat la valoarea obiectului acțiunii de 30.000 lei, necontestată de către părți, deci sub 100.000 lei devin incidente disp.art.282 ind.1 al.1 cod pr. civilă care prevăd că " Nu sunt supuse apelului hotărârile judecătorești date în primă instanță, în cererile introduce pe cale principală privind pensii de întreținere, în litigiile al căror obiect are o valoare de până
la 100.000 lei inclusiv";.
Potrivit art.2 pct.3 cod pr.civilă tribunalul judecă, ca instanță de recurs, recursurile declarate împotriva hotărârilor pronunțate de judecătorii, care potrivit legii, nu sunt supuse apelului.
Procedând la analizarea recursului declarat, prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, precum și a dispozițiilor legale incidente, tribunalul reține următoarele:
În conformitate cu principiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis anularea actului inițial atrage anularea și a actului subsecvent, următor. De la acest principiu există însă unele excepții, printre care și cea a subdobânditorului de bună-credință și cu titlul oneros a unui bun imobil, această excepție fiind justificată pentru ocrotirea bunei credințe și asigurarea stabilității circuitului civil.
Astfel, numai în cazul în care terțul cumpărător a cunoscut sau, cu minime diligențe, putea să cunoască nevalabilitatea titlului vânzătorului, fiind astfel de rea-credință, nevalabilitatea titlului vânzătorului atrage și nulitatea titlului terțului cumpărător. Totodată, potrivit prevederilor art.1899 alin.2 C. civ. buna credință se prezumă, iar sarcina probei aparține celui care invocă reaua credință.
În speță, tribunalul a constatat că titlul de proprietate anulat a fost eliberat în anul 1999 în favoarea defunctului J. E. iar contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate în anul 2004. Acțiunea prin care reclamanta a solicitat constatarea nulității absolute a titlului de proprietate emis în favoarea defunctului a fost înregistrată în anul 2006.
La dosar nu există nici o probă din care să rezultă că de la data emiterii titlului de proprietate și până la formularea cererii în constatarea nulității absolute reclamanta ar fi adus la cunoștința defunctului sau a pârâților intenția sa de a contesta titlul și de a invoca dreptul său asupra cotei părți de 1/2 din terenul în litigiu.
Este adevărat că în adeverința nr.1291/1994 a Consiliului local Florești se arată că defunctul J. N. figurează cu o suprafață de teren arabil de 14,43 ari, cu care au fost puși în posesie moștenitorii J. E. și Dezso M., iar din considerentele deciziei civile nr.748/R/2007 a T. ului C. a rezultat că și reclamanta a formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu. T. ul a considerat însă că sunt lipsite de relevanță aspectele privind persoana care a deținut anterior cooperativizării terenul în litigiu și cele referitoare la procedura administrativă în baza prevederilor Legii nr.18/1991, esențial pentru soluționarea prezentei cauze fiind faptul că titlul din 1999 a fost eliberat doar în favoarea defunctul J. E., iar la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare acest titlu era valabil, nu era contestat de reclamantă și părțile contractante nu cunoșteau intenția acesteia de a-l contesta.
În consecință, contrar susținerilor reclamantei, în cauză nu se poate reține intenția pârâților de a o prejudicia, și nici faptul că defunctul ar fi decis să înstrăineze terenul copiilor săi atunci când și-a dat seama că reclamanta urmează să-și valorifice dreptul prin formularea acțiunii în constatarea nulității titlului, nefiind îndeplinite condițiile prevăzute de art. 966 C.civ. privind cauza nelicită.
Totodată, în condițiile în care prin titlul de proprietate nr.9726/_ s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea reclamantei Dezso M. și a defunctului J. E., suntem în situația coproprietarului care înstrăinează întregul bun, iar celălalt coproprietar poate cerere ieșirea din indiviziune, validitatea contractului depinzând de rezultatul partajului, fără să poată cere constatarea nulității actului de înstrăinare.
În fine, tribunalul a mai reținut în cauză și incidență prevederilor art. III din Legea nr.169/1997, în vigoare la data formulării acțiunii, conform alin. 2 cărora "în cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul în baza titlului constatat nul este obligat să remită prețul actualizat fostului proprietar rămas fără teren";.
Referitor la prețul din cele două contracte, tribunalul a constatat că reclamanta nu a invocat prin cererea de chemare în judecată sau prin precizările ulterioare nulitatea contractelor pentru preț neserios, astfel încât prima instanță a analizat în mod eronat acest aspect, cu încălcarea dispozițiilor art.120 alin.6 C. proc. civ.
Pe de altă parte, analizând dispozițiile art.1303 C. civ., în vigoare la data încheierii actelor, conform cărora "prețul vânzării trebuie sa fie serios și
determinat de părți";,
tribunalul a reținut că acestea prevăd ca prețul stabilit de părți să nu fie derizoriu, simbolic. Prin preț derizoriu se înțelege un preț atât de disproporționat în raport cu valoarea bunului, încât practic nu există, astfel că nu poate constitui obiectul obligației cumpărătorului și nici o cauză a obligației asumate de vânzător, acesta fiind și motivul pentru care sancțiunea este nulitatea absolută.
În schimb, părțile contractului sunt libere să determine un preț chiar mult inferior valorii reale a bunului, ținând cont de subiectivismul lor și de dispozițiile art. 942 C. civ. în cauză, prețul pentru terenul în suprafață de 1629 mp a fost de 300.000.000 ROL, iar în fața primei instanțe s-a efectuat un raport de expertiză tehnică judiciară din care a rezultat că în prezent valoarea terenului este de 230.680 RON. T. ul a reținut însă că valoarea de circulație care trebuie luată în considerare este aceea de la data încheierii contractelor și nu cea din prezent.
Astfel, tribunalul a considerat că în cauză nu poate fi vorba despre un preț neserios, în condițiile în care s-a achitat suma de 300.000.000 lei în 2004, părțile fiind libere să determine un preț mult inferior valorii reale a bunului, în special atunci când se află în raporturi de rudenie.
În ceea ce privește apelul declarat de reclamantă, pentru termenul de judecată din data de_ aceasta a fost citată cu mențiunea de a achita taxa judiciară de timbru și timbru judiciar pentru apel în sumă de 4 lei și 0,15 lei dar apelanta nu a achitat taxa judiciară de timbru menționată, iar tribunalul a anulat ca netimbrat apelul declarat de reclamantă.
În tem.art.274 cod pr.civilă tribunalul va obliga apelanta reclamantă să plătească apelanților suma de 6500 lei, cheltuieli de judecată în toate instanțele.
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Admite recursul declarat de pârâții M. I., M. M., J. I.
, J. I. împotriva Sentinței civile nr. 14776/_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o modifică în întregime, în sensul că respinge acțiunea formulată de reclamanta F. M. .
Anulează apelul declarat de reclamanta F. M. împotriva aceleiași sentințe.
Obligă apelanta reclamantă să plătească apelanților suma de 6500 lei, cheltuieli de judecată în toate instanțele.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 30 Aprilie 2013.
Președinte, C. -V. B. | Judecător, V. G. fiind transferat la altă instanță semnează Vicepreședinte T. E. L. | Judecător, C. -A. C. |
Grefier, C. -S. Ș. |
Red.CC/dact.DB _
Jud.fond: E. ia Pădurariu 2 ex.
| ← Decizia civilă nr. 38/2013. Prestație tabulară | Decizia civilă nr. 3305/2013. Prestație tabulară → |
|---|
