Decizia civilă nr. 502/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ Nr. 502/R/2013
Ședința publică de la 30 Aprilie 2013 Instanța constituită din: PREȘEDINTE C. -V. B.
Judecător V. G.
Judecător C. -A. C. Grefier C. -S. Ș.
Pe rol fiind judecarea recursului declarat de recurent L. V., împotriva Sentinței civile nr. 17577/_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., privind și pe recurent C. LOCAL AL M.
C. N., PRIN P., recurent M. C. - N., PRIN P., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților. Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care instanța constată faptul că mersul dezbaterilor și cuvântul părților pentru concluzii a fost consemnat în încheierea ședinței publice din data de_, încheiere care face parte integrantă din prezenta sentință.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.17577 din_ dosar nr._ al Judecătoriei C. -N. s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamanții C. LOCAL AL M.
C. -N.
și M. C. - N.
, ambii prin P., cu sediul în C. -N., str. M. nr. 1 - 3, jud. C., împotriva pârâtei L. V.
, cu domiciliul în C. -N., str. M. nr. 41, bl. M1, ap. 16, jud. C. și s-a dispus obligarea pârâtei la plata sumei de 808,71 lei reprezentând debit restant la data de_, precum și la plata majorărilor de întârziere calculate pentru perioada noiembrie 2008 - iulie 2010 inclusiv, pentru o chirie lunară de 48,8 lei, majorări în cuantum de 0,1% pe zi de întârziere și începând cu luna august 2010 pentru o chirie lunară de 278,95 lei, majorări de întârziere în cuantum de 0,5% pe zi până la achitarea integrală a debitului.
S-a mai dispus obligarea reclamanților la plata în favoarea pârâtei a sumei de 300 lei cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale, respingând, ca neîntemeiată, cererea pârâtei de obligare a reclamanților la plata sumei de 1.200 lei reprezentând onorariu avocațial.
sSa mai respins, ca neîntemeiată, cererea reclamanților de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această soluție instanța de fond a reținut în esență faptul că prin cererea formulată la data de_ și înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._, reclamanții C. LOCAL AL
C. -N. și M. C. -N., ambii prin P., au solicitat în contradictoriu cu pârâta L. V. pronunțarea unei hotărâri judecătorești prin care să se dispună obligarea acesteia din urmă la plata sumei de 22.440,77 lei cu titlu de debit restant, format din 5.642,51 lei reprezentând chirie locuință aferentă perioadei iulie 2010 - februarie 2012 (21 luni restante) și 16.798,26 lei majorări de întârziere calculate pentru perioada_ -_, precum și la plata majorărilor de întârziere până la plata efectivă a debitului, cu cheltuieli de judecată. În motivare, reclamanții au învederat, în esență, că la data de _
au încheiat cu pârâta contractul de închiriere nr. 57396, având ca obiect imobilul cu destinație de locuință, situat în C. -N., str. M. nr. 41, bl. M1 ap. 16, perioada contractului fiind stabilită la 5 ani, în baza Legii nr. 152/1997.
Au mai arătat că prin HCL nr. 185/2009 s-a aprobat prelungirea pe o perioadă de un an a contractelor de închiriere începând cu data de_ . Ulterior, prin HCL nr. 385/2009 s-a aprobat prelungirea contractului pe o perioadă de încă 1 an, începând cu data de_, iar motivat de faptul că pârâta a împlinit vârsta de 35 de ani a procedat atât la recalcularea chiriei, cât și la prelungirea duratei de închiriere, încheindu-se astfel, actul adițional nr. 2/_, potrivit căruia durata locațiunii a fost prelungită de la data de_ până la_ și de la_ până la data de_, iar chiria s-a majorat la suma de 278,95 lei.
Apoi, prin HCL nr. 290/2010 s-a aprobat prelungirea contractului de închiriere pentru perioada_ -_ sens în care s-a întocmit un alt act adițional încheiat în data de_ și semnat de către pârâtă. Ceea ce pârâta nu a înțeles, a fost că modificarea cuantumului chiriei a intervenit ca urmare a alinierii clauzelor contractuale la prevederile legale, la data expirării contractului pârâta având împlinită vârsta de 35 de ani, astfel că aceasta urma să achite chiria majorată începând cu data de_ .
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 1429, art. 1073 C.civ., art. 969 C.civ., art. 274 C.pr.civ, Legea nr. 152/1998, Legea nr. 89/2008, Legea nr. 114/1996, HG nr. 165/2008, HCL nr. 185/2009, HCL nr. 385/2009, HCL nr. 284/2010, Legea nr. 210/_ .
În dovedirea cererii, s-au depus următoarele înscrisuri: contract de închiriere nr. 57396/_ (filele 5 - 6), răspuns la solicitarea pârâtei de prelungire a contractului de închiriere din data de_ (fila 7), act adițional nr. 1/_ la contractul de închiriere și fișă de calcul pentru stabilirea chiriei lunare (fila 8), act adițional nr. 2 la contractul de închiriere (fila 9), invitație emisă de reclamanți pârâtei pentru a semna actul adițional la contractul de închiriere (filele 10 - 11), act adițional din data de_ la contractul de închiriere (fila 12), propunere de conciliere directă (fila 13), răspuns la propunerea de conciliere directă (filele 14 - 15), hotărârea C. ui local de prelungire a contractelor de închiriere (fila 15), situație privind prelungirea contractelor de închiriere a locuințelor ANL (filele 16 - 17), notificare (fila 18) și dovada comunicării notificării (fila 19).
La data de_, prin S. Registratură, pârâta L. V. a depus întâmpinare - filele 23 - 27, prin care a solicitat respingerea
cererii ca neîntemeiată și obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea întâmpinării, s-a arătat că pârâta a plătit în întregime chiria aferentă pentru fiecare lună în parte din perioada invocată, astfel: începând cu data de_ chirie în cuantum de 48,8 lei, apoi, începând cu luna august 2010 o chirie lunară de 278,95 lei.
A mai învederat că nu a semnat actul adițional nr. 2 la contractul de închiriere deoarece nu a fost de acord cu plata retroactivă a chiriei mărite începând cu data de_, dar a fost de acord și a plătit chiria mărită începând cu luna august 2010.
În drept, a invocat prevederile art. 1437 C.civ.
În dovedire, a anexat chitanțele privind plata chiriei (filele 29 -
33).
La data de_, prin S. Registratură, reclamanții au depus
precizare de acțiune (fila 48), prin care au solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 26.000,37 lei, formată din suma de 5.642, 51 lei reprezentând chiria restantă aferentă perioadei octombrie 2010 - iunie 2012 și din suma de 20.357,86 lei reprezentând majorări de întârziere calculate pentru perioada_ -_, și, în continuare majorări până la data plății efective a debitului.
În motivarea precizării de acțiune, reclamanții au învederat că, în conformitate cu contractul de închiriere nr. 57396/_, așa cum a fost modificat prin actele adiționale, pârâta avea obligația de a achita chiria lunară astfel: începând cu data de_ în cuantum de 11,9 lei, începând cu data de_ în cuantum de 48, 8 lei, începând cu data de_, chiria era în sumă de 278,95 lei, iar imputația plăților s-a efectuat potrivit regulii prevăzute de art. 1113 alin. 2 C.civ., în vigoare la data încheierii contractului de închiriere, respectiv asupra datoriei mai vechi și nu asupra obligațiilor de plată expres indicate în fiecare chitanță/ordin de plată.
În dovedire, a anexat situația detaliată a debitului și calculul majorărilor de întârziere aferente perioadei_ -_ (filele 49 - 51).
La data de_, pârâta a depus întâmpinare la precizarea la acțiune - filele 57 - 59, prin care a solicitat respingerea precizării de acțiune întrucât actul adițional nr. 2/_ nu a fost încheiat în mod legal nefiind semnat și acceptat de locatar, iar imputația plății făcută de reclamanți este nelegală deoarece aceștia au folosit chiria în sumă de 278,95 lei pe care pârâta a plătit-o lunar începând cu luna august 2010 pentru a acoperi niște sume din 2008.
În cauză, instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisuri, constând în actele depuse de către părți și proba cu interogatoriul reclamanților (filele 43 - 48).
Examinând acțiunea reclamanților, instanța de fond a constatat că la data de_, între C. Local al municipiului C. -N., în calitate de locator, și pârâta Moroșan V., în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere nr. 57396, prin care s-a transmis pârâtei folosința imobilului situat în C. -N., str. M., nr. 41, bl. M1 ap. 16, jud. C., formată din 1 cameră cu suprafață totală de 19,79 mp și dependențe cu suprafața totală de 24,90 mp, folosită în exclusivitate și cota indiviză de 2,5% din părțile comune, pentru o perioadă de 5 ani, cu obligația corelativă a acesteia din urmă de a achita o chirie lunară de 11,9 lei, începând cu data de_, chirie
care se achita până în data de 30 ale fiecărei luni, pentru luna în curs (filele 5 - 6).
Potrivit clauzelor contractuale - art. 7, neplata la termen a chiriei atrăgea dobânzi de întârziere și majorări stabilite conform legislației financiar-bugetare în vigoare, aceste dobânzi de întârziere și majorări se datorează fără punerea în întârziere, de la data scadenței chiriei (prima zi celei care urmează aceleia când suma a devenit exigibilă).
În_ părțile au încheiat actul adițional nr. 1 (fila 8), prin care s-a modificat cuantumul chiriei la suma de 48,8 lei, începând cu data de_, restul punctelor contractului de închiriere rămânând neschimbate.
La data de_ a fost semnat de către pârâtă actul adițional la contractul de închiriere (fila 12), unde s-a menționat că se prelungește durata contractului de închiriere de la_ până la data de_, precizându-se cuantumul chiriei de 278,95 lei, chiria care se datorează începând cu data de _ și se achită până la data de 30 a fiecărei luni pentru luna în curs, iar pentru neachitarea la termenul de scadență de către debitor a obligațiilor de plată se datorează majorări de întârziere, care începând cu _ sunt în cuantum de 0,5% pe zi din cuantumul obligației neachitate în termen, calculate pentru fiecare zi, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadență și până la data stingerii sumei datorate.
Ulterior, reclamanții, au invitat-o pe pârâtă la conciliere (fila 13), pentru clarificarea raporturilor locative în perioada_ -_ și concilierea privind obligațiile restante față de buget, răspunsul la propunerea de conciliere directă fiind atașat la fila 14 din dosar, apoi au mai notificat-o o dată în_, dovada comunicării notificării fiind depusă la dosar la fila 18.
Având în vedere natura contractului încheiat între părți, respectiv un contract civil, în care părțile se află pe poziții de egalitate, instanța de fond a apreciat că produc efecte juridice doar clauzele care sunt negociate, respectiv însușite de către ambele părți, astfel încât, atâta timp cât între reclamanți și pârâtă nu s-a încheiat actul adițional (din culpa reclamanților, care nu a notificat-o din timp pe pârâtă) decât la data de_ - prin adresa de la fila 10 din dosar și ulterior la data de_ - prin adresa de la fila 11, reclamanții nu pot solicita plata retroactivă, de la _ , a chiriei majorate, pe considerentul ca pârâta a împlinit vârsta de 35 de ani. Era obligația reclamanților să notifice și să determine încheierea de către părți a actului adițional din momentul schimbării condițiilor (împlinirea vârstei) și nu să încerce obligarea retroactivă a pârâtei la plata chiriei în cuantum majorat și a penalităților de întârziere aferente.
Astfel, raportat la contractul de închiriere și actele adiționale semnate de către părți, instanța a reținut că începând cu data de _ chiria datorată de pârâtă era în sumă de 11,9 lei; de la data de _ chiria datorată a fost de 48,8 lei lunar; iar de la data de _ până în prezent, chiria datorată de pârâtă a fost în cuantum de 278,95 lei.
Din chitanțele depuse la dosar de pârâtă - filele 29 - 33, instanța constat că pârâta a achitat chiria în cuantum de 278, 95 lei începând cu luna noiembrie 2010 până în martie 2012, nefiind atașate la dosar chitanțele de plată aferente lunilor mai 2011, august 2011, noiembrie 2011 și ianuarie - februarie 2012.
Cu toate acestea, din răspunsul la întrebarea nr. 1 și nr. 10 la interogatoriul administrat pârâților reiese că, chiria în cuantum de 278,95 lei a fost achitată lunar de către pârâtă începând cu data de _
, iar din răspunsul la întrebarea nr. 6 reiese că fișa de modificare a chiriei de la 48,80 lei la 278,95 lei a fost comunicată Direcției Economice în luna mai 2010, iar de la data de_ se evidențiază în aplicația informatică noua chirie, fapt pentru care la casieria instituției s-a încasat doar suma de 48, 80 lei.
Din situația detaliată a debitului aferentă perioadei_ -_ (filele 49 - 51), reiese că pârâta ar datora suma de 5.642,51 lei reprezentând chiria aferentă lunilor noiembrie 2010 - iunie 2012 și penalități de întârziere în cuantum de 20.357,86 lei aferente perioadei noiembrie 2008 - iunie 2012.
Astfel, din analiza coroborată a înscrisurilor depuse la dosar - contract de închiriere nr.57396/_ (filele 5 - 6), răspuns la solicitarea pârâtei de prelungire a contractului de închiriere din data de_ (fila 7), act adițional nr. 1/_ la contractul de închiriere și fișă de calcul pentru stabilirea chiriei lunare (fila 8), act adițional nr. 2 la contractul de închiriere (fila 9), invitație emisă de reclamanți pârâtei pentru a semna actul adițional la contractul de închiriere (filele 10 - 11), act adițional din data de_ la contractul de închiriere (fila 12), situația detaliată a debitului și calculul majorărilor de întârziere aferente perioadei_ -_ (filele 49 - 51) - și a răspunsurilor la interogatoriul pârâților (filele 43 - 48) - instanța reține că pârâta a achitat chiria începând cu data de _ în cuantum de 48,8 lei lunar, iar de la data de _ , chiria în cuantum de 278,95 lei.
Astfel, instanța a avut avea în vedere pentru calculul sumei datorate de pârâtă situația plăților depusă la dosar de reclamanți, inclusiv perioada noiembrie 2008 - iunie 2012: dacă pentru perioada noiembrie 2008 până la data de 17 iulie 2010, pârâta a datorat chirie în cuantum de 48,8 lei x 21 luni, în total suma de 1.024,8 lei (raportat la această ultimă situație, instanța apreciază că pârâta datorează chiria în sumă de 278,95 lei și pentru luna august 2010 deoarece pârâta a semnat actul adițional în data de 25, anterior scadenței din 30 august, iar chiria se achita în data de 30 pentru luna în curs), iar pentru perioada august 2010 (pentru că numai începând cu această dată și-a asumat obligația de a achita chiria la valoarea majorată, inactivitatea reclamanților neputând fi imputată pârâtei) - iunie 2012, chirie în cuantum de 278, 95 lei x 23 luni, respectiv suma de 6.415,85 lei, un total de 7.440, 65 lei, din care pârâta a achitat suma de 6.631,29 lei, așa cum reiese din situația debitului depusă la dosar de reclamanți, astfel că, instanța reține că pârâta are un debit restant în prezent în sumă de 808,71 lei.
În ceea ce privește majorările de întârziere, astfel cum au arătat și părțile, până la data de_ cuantumul acestora era de 0,1% pe zi, iar de la acea dată în cuantum de 0,5 % pe zi.
Având în vedere situația debitului și a majorărilor de întârziere depuse la dosar de reclamanți, instanța a reținut că aceasta din urmă a achitat în mod constant chiria cu întârziere, iar reclamanții nu au imputat nicio plată efectuată asupra penalităților, astfel că instanța apreciază că pârâta datorează majorări de întârziere, după cum urmează: pentru perioada noiembrie 2008 - iulie 2010 inclusiv, pentru o chirie lunară de 48,8 lei, majorări în cuantum de 0,1% pe zi de întârziere și începând cu
luna august 2010 pentru o chirie lunară de 278,95 lei, majorări de întârziere în cuantum de 0,5% pe zi până la achitarea integrală a debitului.
În ceea ce privește imputația plății efectuată de reclamanți, aceasta nu a putu fi avută în vedere de către instanță în soluționarea prezentei cauze, având în vedere considerentele expuse mai sus, instanța a concluzionat că, pârâta datorează chiria în cuantum de 278,95 lei de la data încheierii actului adițional din data de_, nu începând cu luna noiembrie 2008.
Instanța a mai reținut că, potrivit dispozițiilor art. 274 din Codul de procedură civilă, partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată.
Având în vedere acest temei juridic, precum și faptul că s-a admis în parte cererea, instanța a obligat pe reclamanți la plata în favoarea pârâtei a sumei de 300 lei cu titlu cheltuieli de judecată, aferente chitanțelor depuse la dosar și va respinge pentru restul de 1.200 lei.
În ceea ce privește cererea reclamanților de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată, instanța a reținut că, reclamanții din prezenta cauză nu au făcut dovada suportării unor astfel de cheltuieli, motiv pentru care va respinge cererea acestora, ca neîntemeiată.
Împotriva sentinței civile nr.17577 din_ dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., a formulat recurs pârâta L. V., care a considerat soluția instanței de fond a fi nelegala și netemeinica, astfel că se impune admiterea recursului, desființarea sentinței civile atacate și, după rejudecarea pe fond a cauzei, să pronunțați o decizie civila prin care să respingeți în întregime acțiunea înaintata de către reclamanți, cu obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de prezentul recurs.
Recurenta consideră ca solicitarea reclamantelor de a plați retroactiv, cu majorări și penalități o chirie mult mai mare, care nu a fost solicitata la momentul expirării contractului și pe care nu a acceptat-o, este abuziva și împotriva prevederilor legale, în condițiile în care contractul de închiriere nr. 57396/_ care sta la baza raporturilor juridice care s-au născut între părți, prevede la art. 6 teza finala ca "orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriașului înaintea termenului scadent la plata".
Raportat la aceasta clauza contractuala recurenta apreciază faptul ca reclamanții nu au respectat aceasta obligație și nu i-au comunicat înainte de scadenta contractului, respectiv în august 2008, cuantumul chiriei majorate și scadenta de plata a acesteia.
Astfel, referitor la clarificarea raporturilor locative pentru perioada _
-_, ne aflam în situația aplicării art. 1437 C.civ care reglementează tacita relocațiune, situație în care, după expirarea termenului contractual, dacă locatarul rămâne în spațiu și este lăsat în posesie, atunci se considera locațiunea ca fiind reînnoită în aceleași condiții cu cele prevăzute în contractul de închiriere.
Astfel, recurenta consideră că nu datorează nicio suma de bani, deoarece a achitat în întregime chiria stabilita prin contractul de închiriere și actul adițional semnat în 2007 care a fost reînoit tacit pe perioada în discuție, susținând că, atât timp cat între părți nu s-a semnat niciun act în anul 2008 prin care ambele părți să fie de acord asupra unei chirii mărite, de 278,95 lei, locatorul nu are posibilitatea de a o obliga la plata unei chirii pe care eu nu am acceptat-o.
Astfel, imputația plații, așa cum a fost făcuta de către reclamante este nelegala, deoarece acestea au folosit chiria în suma de 275,95 lei pe care
reclamanta a plătit-o lunar, începând cu luna septembrie 2010, conform contractului, pana în data de 30 a lunii pentru luna în curs, pentru a acoperi niște sume din 2008 pe care nu le datora și care nu au nici un temei juridic.
Se susține că în mod corect instanța de fond a constatat faptul pârâta a acceptat, prin semnarea actului adițional nr. 2, plata unei chirii majorate începând cu_, motiv pentru care în mod corect a apreciat ca reclamanții nu pot solicita plata unei chirii majorate retroactiv de la_ .
De asemenea, în mod corect instanța a stabilit ca, era obligația reclamanților să-i notifice pe chiriași și să determine încheierea de către părți a actului adițional din momentul schimbării condițiilor și nu să încerce obligarea retroactiva a paratei la plata chiriei majorate și a majorărilor de întârziere, reclamanții fiind în culpa pentru acest fapt.
Recurenta mai arată că, important pentru soluționarea cauzei este și reținerea corecta a instanței de fond privitor la cuantumul chiriei datorate în baza contractului de închiriere încheiat între părți astfel: începând cu data de_ chiria datorata era de 11,9 lei, începând cu data de_ chiria datorata era de 48,8 lei și începând cu data de_ chiria datorata era de 278,95 lei.
În mod corect instanța de fond a reținut în considerentele hotărârii faptul ca pârâta a achitat începând cu data de_ o chirie lunara de 48,8 lei, iar de la data de_ o chirie lunara de 278,95 lei, iar raportat la aceste constatări din considerentele hotărârii, este oarecum inexplicabila reținerea instanței cu privire la debitul restant de 808,71 lei reprezentând debit - chirie neachitata.
Se arată că, din luna august 2010 pârâta a achitat o chirie mărita de 278,95 lei, deoarece nu am acceptat actul adițional care prevedea plata unei chirii mărite retroactive și a fost de acord cu această chirie mărita doar începând cu_ .
Astfel, cu privire la debitul în suma de 808,71 lei, recurenta consideră ca instanța în mod greșit a făcut calcului arătat în baza situației de plați depuse la dosar de către reclamanți, deoarece din acel tabel depus la dosar nu rezulta chiria efectiv plătită de către ea, adică suma plătită în fiecare luna cu număr de chitanța și data, ci rezulta doar modul în care s-a făcut imputația plații de către reclamanta, adică modul în care au fost repartizate în urma plățile făcute de către pârâtă.
Se susține că acest fapt rezulta de exemplu din aceea ca din tabel reiese faptul ca din luna noiembrie 2010 nu a mai fi achitat chiria, iar din chitanțele depuse de către pârâtă la dosarul cauzei rezulta clar ca a plătit chiria de 278,95 lei în fiecare luna, inclusiv din noiembrie 2010 pana în prezent.
Modalitatea de plata reținuta de instanța în hotărârea pronunțata este identica cu modalitatea în care a înțeles-o și pârâta să achite chiria, respectiv a achitat în fiecare luna suma de 48,8 lei pe perioada august 2008
- august 2010, iar din august 2010 a achitat în fiecare luna chiria mărita de 278,95 lei, astfel că nu înțelege de unde provine restul debitului.
Referitor la dispoziția instanței de fond în sensul obligării pârâtei la plata penalităților de întârziere, aceasta susține că, hotărârea instanței este nemotivata și contradictorie, astfel, în mod contradictoriu instanța retine pe de o parte ca pârâta a achitat lunar, în mod corect, suma de 48,8 lei cu titlu de chirie începând cu data de_ și ulterior suma de 278,95 lei începând cu_, iar pe de alta parte o obliga la plata unor majorări calculate la aceste sume.
Cu toate ca se retine ca nu exista debitul principal, instanța de fond a obligat-o la plata unor majorări de întârziere fata de un debit care nu exista, respectiv la plata majorărilor în procent de 0,1% pe zi, începând cu noiembrie 2008 pentru o chirie de 48,8 lei - pe care recurenta susține că, a achitat-o în fiecare luna în mod corect și la plata unor majorări de 0,5 % pe zi, începând cu august 2010 raportat la 278,95 lei pe care aceasta a achitat-a lunar în mod corect, fapt pe care s-a reținut și instanța prin hotărârea atacata.
În aceste condiții, hotărârea este nelegala și netemeinica deoarece este imposibila curgerea majorărilor de întârziere atâta timp cat debitul principal nu exista.
C. local al municipiului C. -N. și M. C. -N., ambele reprezentate prin P., E. Boc, au declarat în termenul legal, recurs împotriva Sentinței civile nr.17577/2012, pronunțata în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N., prin au solicitat admiterea recursului, cu consecința modificării sentinței recurate, în sensul admiterii acțiunii introductive de instanța, cu obligarea intimatei-parate la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de judecarea prezentului litigiu.
Recurenții critică legalitatea sentinței recurate prin prisma faptului că instanța de fond în motivarea soluției pronunțate, în mod greșit a apreciat ca în conformitate cu contractul de închiriere nr.57396/_, astfel cum a fost modificat prin actele adiționale, intimații-parați avea obligația de a achita chiria lunara stabilita, astfel: începând cu data de_, chiria datorata era în suma de 11,9 RON/luna; începând cu data de_ chiria datorata era în suma de 48,8 RON/luna; începând cu data de_ pana în prezent chiria era în suma de 278,95 RON/luna.
Se apreciază ca, acel contract de închiriere vizând un imobil aflat în proprietatea subscrișilor recurenți-reclamanți conține clauze nenegociabile, cum sunt cele referitoare la cuantumul chiriei, astfel că orice modificare în cuantumul chiriei nu poate fi adus decât la cunoștința chiriașilor, chiria urmând să fie perceputa în cuantum modificat prin efectul legii și nu al acordului de voința exprimat de părțile contractante.
Fata de cele invocate anterior, și fata de prevederile Legii nr.89/2008, pentru modificarea și completarea Legii nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, după expirarea perioadei contractuale, prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioada de un an, în următoarele condiții: prin recalcularea chiriei în condițiile prevederilor art.
31 din Legea locuinței nr. 114/1996 pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani: prin păstrarea condițiilor contractuale inițiale referitoare la cuantumul chiriei, pentru titularii de contract care nu au împlinit vârsta de 35 de ani.
În aceste condiții se susține că, chiria perceputa în baza acestui contract de închiriere, este o chirie legala, care poate fi majorata în mod unilateral de către subscrișii recurenți-reclamanți.
Recurenții consideră că, intimata-pârâta avea obligația de a achita chiria lunara, astfel: începând cu data de_ - chiria era în cuantum de 11,9 ROL/luna; începând cu data de_ (conform actuluI adițional nr. 1/O5.O4.2OO7-chiria era în cuantum de 48,8 RON/luna; începând cu data de_ (conform actului adițional nr.2/18.O3.2O10)-chiria era în cuantum de 279,64 RON/luna.
Se mai susține că, modul de calcul al chiriei are la baza calculația prezentata în anexa nr.16 din H.G.R. nr. 165/2008, iar aceasta majorare a chiriei datorata de către intimata-pârâta s-a produs ca efect al legii și nu ca
Recurentele mei arată că în cazul în care intimata-pârâta nu dorea să continue locațiunea ca urmare a majorării chiriei, aceasta avea posibilitatea de a rezilia unilateral contractul de închiriere, să predea locuința și să nu continue să uzeze de bunul aflat în proprietatea subscrișilor, fără îndeplinirea atât a obligațiilor contractuale cat și cele prevăzute în actele normative în vigoare.
Recurenta L. V., a depus întâmpinare la recursul formulat de către recurenții C. Local al M. C. -N. și M. C. -N., ambii reprezentați prin P., prin care a solicitat respingerea recursului ca fiind nefondat, toate motivele invocate de către recurenți în motivarea recursului fiind neîntemeiate și nelegale.
Se susține că, prin sentința civila pronunțata de către instanța de fond, aceasta în mod legal și întemeiat, cu respectarea prevederilor legale privind caracterul consensual al contractului de închiriere și privind efectele contractelor între părțile contractante, a stabilit faptul ca pârâta a achitat în mod corect chiria datorata pentru locuința care face obiectul contractului de închiriere, astfel: chiria de 11,9 lei pentru perioada_ -_ chiria de 48,8 lei pentru perioada_ -iulie 2010, chiria de 278,95 lei începând cu_ și în prezent.
Se mai susține că, în mod corect instanța de fond a apreciat natura contractului de închiriere încheiat între părți ca fiind un contract civil, unde părțile se afla pe poziții de egalitate și unde pot produce efecte doar clauzele negociate și mai ales acceptate de către părți și chiar dacă este vorba despre o locuința din fondul de stat pentru care legiuitorul a stabilit cuantumul chiriei și modul de calcul al acesteia, nu însemna ca încheierea contractului de închiriere precum și modificarea lui nu sunt acte consensuale care sunt supuse acordului de voința la pârtilor.
Iar actul adițional nr. 2/_, care prevedea mărirea retroactiva a chiriei, pe perioada august 2008-august 2010, nu a fost semnat de către mine și ca atare acest act nu s-a încheiat în mod legal.
Recurenta susține că a semnat doar actul adițional nr. 3 din data de_ prin care s-a prelungit contractual de închiriere de la data de_ -_ cu o chirie de 278,95 lei.
Se mai arată că, este adevărat ca prin lege se stabilește cuantumul chiriei și modul de calcul al acesteia, dar legiuitorul nu a emis aceasta prevedere cu scopul de a încălca principiul libertății contractuale, conform căruia fiecare parte are dreptul liber de a opta dacă dorește sau nu încheierea unei convenții.
Așa cum încheierea contractului de închiriere în 2003 a fost supusa acordului pârtilor. Ia fel, conform principiului simetriei în contracte, orice modificare a acestui contract se realizează tot prin acordul pârtilor.
În acest sens, dacă actul adițional nr. 2 pe care reclamantele l-au redactat i-ar fi fost supus semnării, conform prevederilor art. 6 teza finala care prevede ca orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriașului înaintea termenului scadent la plata", acesta as fi avut posibilitatea de a opta dacă mai dorește închirierea în continuare a apartamentului la noua chirie de 279, 64 lei sau dacă renunță la contract și predă locuința.
Astfel, referitor la clarificarea raporturilor locative pentru perioada _
-_, părțile se aflau în situația aplicării art. 1437 C.civ care reglementează tacita relocațiune, situație în care, după expirarea termenului contractual, dacă locatarul rămâne în spațiu și este lăsat în posesie, atunci
se considera locațiunea ca fiind reînnoita în aceleași condiții cu cele prevăzute în contractul de închiriere.
Recurenta mai arată că, acel contract de locațiune reînnoit, rezultat în urma aplicării prevederilor legale mai sus menționate, a durat pana la data acceptării de către aceasta a actului adițional încheiat în_, când am acceptat plata chiriei majorate, dar numai începând cu data de_ .
Recurenta apreciază că nu este justificat a se veni în anul 2010 și să soliciți o chirie majorata de 5 ori fata de vechea chirie, retroactiv pe 2 ani în urma, plus majorări și penalități de întârziere este un act nelegal și abuziv din partea unei instituții a statului.
Astfel, modalitatea de plata reținuta de instanța în hotărârea pronunțata este identica cu modalitatea în care recurenta a înțeles-o să o achite, respectiv să achite în continuare, după expirarea perioadei contractuale inițiale de 5 ani, suma de 48,8 lei pe perioada august 2008- august 2010, perioada în care nu a existat un act adițional modificator al contractului.
Ulterior, după data semnării actului adițional nr. 3 (_ ) recurenta a achitat chiria de 278,95 lei, dar nu a fost de acord cu plata retroactiva a chiriei majorate.
Totodată se susține că, contractul de închiriere nr. 57396/_ care sta la baza raporturilor juridice care s-au născut între pârâtă și recurenți și la care ambele părți și-au dat acordul, prevede la art. 6 teza finala ca "orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriașului înaintea termenului scadent la plata", concluzionându-se că, reclamanții nu au respectat aceasta obligație și nu i-au comunicat înainte de scadenta contractului, respectiv în august 2008, cuantumul chiriei majorate și scadenta de plata a acesteia.
Practic, recurenții încearcă să se folosească de dispozițiile legale care reglementează cuantumul chiriei pentru locuințele ANL, modificând în mod abuziv, unilateral și retroactiv chiria, susținând ca aspectele privitoare la chirie reprezintă o clauza nenegociabila. Chiar și în aceste condiții tot a existat obligația din partea recurenților să mă încunoștințeze din timp de modificarea contractuala intervenita și să o supună acordului meu.
Se mai arată că, susținerile conform cărora pârâta a avut posibilitatea de a rezilia unilateral contractul de închiriere dacă nu i-ar fi convenit chiria majorata sunt de asemenea false, din moment ce aceasta nu a aflat de aceasta majorare la momentul potrivit, ci după 2 ani de la data când recurenții aveau obligația de a o anunța, moment la care au vrut să o oblige la plata retroactiva a chiriei mărite.
T. ul, examinând actele și lucrările dosarului, recursurile declarate de părți, având în vedere documentele depuse în recurs de părți la solicitarea instanței, stabilește următoarea situație de fapt:
În mod corect instanța de fond a reținut corect starea de fapt existentă între părți, caracterul convenției de locațiune încheiat, nivelul chiriilor stabilite în contract și actele anexe.
Astfel, raportat la contractul de închiriere și actele adiționale semnate de către părți, instanța de fond a reținut corect că începând cu data de _ chiria datorată de pârâtă era în sumă de 11,9 lei; de la data de _ chiria datorată a fost de 48,8 lei lunar; iar de la data de _ până în prezent, chiria datorată de pârâtă a fost în cuantum de 278,95 lei.
Totodată în mod corect, instanța de fond a constatat că la data de _
, între C. Local al municipiului C. -N., în calitate de locator, și
pârâta Moroșan V., în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere nr. 57396, prin care s-a transmis pârâtei folosința imobilului situat în C. -N., str. M., nr. 41, bl. M1 ap. 16, jud. C., formată din 1 cameră cu suprafață totală de 19,79 mp și dependențe cu suprafața totală de 24,90 mp, folosită în exclusivitate și cota indiviză de 2,5% din părțile comune, pentru o perioadă de 5 ani, cu obligația corelativă a acesteia din urmă de a achita o chirie lunară de 11,9 lei, începând cu data de_, chirie care se achita până în data de 30 ale fiecărei luni, pentru luna în curs (filele 5 - 6).
Potrivit clauzelor contractuale - art. 7, neplata la termen a chiriei atrăgea dobânzi de întârziere și majorări stabilite conform legislației financiar-bugetare în vigoare, aceste dobânzi de întârziere și majorări se datorează fără punerea în întârziere, de la data scadenței chiriei (prima zi celei care urmează aceleia când suma a devenit exigibilă).
S-a maia reținut corect că în_ părțile au încheiat actul adițional nr. 1 (fila 8), prin care s-a modificat cuantumul chiriei la suma de 48,8 lei, începând cu data de_, restul punctelor contractului de închiriere rămânând neschimbate, iar la data de_ a fost semnat de către pârâtă actul adițional la contractul de închiriere (fila 12), unde s-a menționat că se prelungește durata contractului de închiriere de la_ până la data de_, precizându-se cuantumul chiriei de 278,95 lei, chiria care se datorează începând cu data de _ și se achită până la data de 30 a fiecărei luni pentru luna în curs, iar pentru neachitarea la termenul de scadență de către debitor a obligațiilor de plată se datorează majorări de întârziere, care începând cu _ sunt în cuantum de 0,5% pe zi din cuantumul obligației neachitate în termen, calculate pentru
fiecare zi, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadență și până la data stingerii sumei datorate.
Ulterior, reclamanții, au invitat-o pe pârâtă la conciliere (fila 13), pentru clarificarea raporturilor locative în perioada_ -_ și concilierea privind obligațiile restante față de buget, răspunsul la propunerea de conciliere directă fiind atașat la fila 14 din dosar, apoi au mai notificat-o o dată în_, dovada comunicării notificării fiind depusă la dosar la fila 18.
Instanța de fond în mod corect, având în vedere natura contractului încheiat între părți, respectiv un contract civil, în care părțile se află pe poziții de egalitate, a apreciat că produc efecte juridice doar clauzele care sunt negociate, respectiv însușite de către ambele părți, astfel încât, atâta timp cât între reclamanți și pârâtă nu s-a încheiat actul adițional (din culpa reclamanților, care nu a notificat-o din timp pe pârâtă) decât la data de_ - prin adresa de la fila 10 din dosar și ulterior la data de_ - prin adresa de la fila 11, reclamanții nu pot solicita plata retroactivă, de la _ , a chiriei majorate, pe considerentul ca pârâta a împlinit vârsta de 35 de ani. Era obligația reclamanților să notifice și să determine încheierea de către părți a actului adițional din momentul schimbării condițiilor (împlinirea vârstei) și nu să încerce obligarea retroactivă a pârâtei la plata chiriei în cuantum majorat și a penalităților de întârziere aferente.
T. ul nu poate primi în totalitate susținerile recurentelor reclamante în sensul că nivelul chiriilor stabilit prin lege, nu trebuie negociat și pus în acord cu chiriașul, care are posibilitatea de a aprecia dacă acceptă sau nu noile chirii majorate sau reziliază convenția.
Nu s-a făcut dovada convocării în termen util a chiriașei la negocierea nivelului chiriei majorate, această încercare de negociere fiind făcută tardiv și pentru o perioadă trecută, aspect care încalcă prevederile contractului de închiriere, contract prin care se prevăd condițiile de modificare ale convenției părților, precum și dispozițiile art.1437 C.civ care reglementează tacita relocațiune, situație în care, după expirarea termenului contractual, dacă locatarul rămâne în spațiu și este lăsat în posesie, atunci se considera locațiunea ca fiind reînnoita în aceleași condiții cu cele prevăzute în contractul de închiriere.
Referitor la nivelul chiriei achitate de recurentă, tribunalul în baza actelor de la dosar și emise de către reprezentanții celor două reclamante, rezultă că pârâta a achitat chiria stabilită convențional între părți la nivelele corect reținute de instanța de fond, neavând restanță de plată a chiriei, astfel că nu se justifică nici calcularea și perceperea de dobânzi și majorări de întârziere.
Sub acest aspect instanța de fond a obligat greșit pe pârâtă la plata sumei de 808,71 lei reprezentând debit restant la data de_, precum și la plata majorărilor de întârziere calculate pentru perioada noiembrie 2008 - iulie 2010 inclusiv, pentru o chirie lunară de 48,8 lei, majorări în cuantum de 0,1% pe zi de întârziere și începând cu luna august 2010 pentru o chirie lunară de 278,95 lei, majorări de întârziere în cuantum de 0,5% pe zi până la achitarea integrală a debitului.
Întrucât aceste aspecte au fost clarificare doar în recurs, tribunalul apreciază că în mod corect instanța de fond a stabilit doar cheltuieli de judecată parțiale în favoarea pârâtei.
În aceste condiții, tribunalul, constată nelegală și netemeinică Sentința civilă nr. 17577 din_ dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., astfel în conformitate cui prevederile art.312 Cod pr.civilă, va admite recursul declarat de pârâta L. V., urmând a modifica sentința recurată, în sensul respingerii acțiunii reclamanților C. local al municipiului C. -
și M. C. -N., împotriva pârâtei L. V. .
În aceste condiții și cu argumentația prezentată, tribunalul constatând neîntemeiată acțiunea reclamantelor, va respinge și recursurile declarate de reclamante.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta L. V., împotriva Sentinței civile nr. 17577 din_ dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o modifică în sensul că respinge acțiunea reclamanților C. local al municipiului C. -N. și M. C. -N., împotriva pârâtei L. V. .
Obligă la 300 lei cheltuieli de judecată în favoarea pârâtei. Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică dIN 30 Aprilie 2013.
Președinte Judecător Judecător
V. V. G. C. -A.
C.
fiind plecat din instanță semnează
Vicepreședintele T. ului C. Judecător E. L.
Grefier
-S. Ș.
fiind în CO, semnează grefier șef Secție civilă
C. Ș.
| ← Decizia civilă nr. 265/2013. Pretenții | Decizia civilă nr. 423/2013. Pretenții → |
|---|
