Decizia civilă nr. 686/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ N. 686/2013
Ședința publică de la 19 Iunie 2013 Instanța constituită din: PREȘEDINTE: ANA-SS
JUDECĂTOR: D. T.
JUDECĂTOR: F. S. B. GREFIER: A. P.
S-a luat în examinare recursul declarat de recurentul M. C. -N. prin P. împotriva Sentinței civile nr. 5992/_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., privind și pe intimații A. de P. str. G. A. nr. 7, R. R. -D., chemat în garanție R. A. -L., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă reprezentanta intimatei reclamante, av. A. P. a, lipsă fiind restul părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, instanța constată că recursul este declarat în termen legal, este motivat, este comunicat.
La data de_ recurentul a depus la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru de 236,25 lei și timbru judiciar de 3 lei, astfel că recursul este legal timbrat.
La data de_ intimata reclamantă a depus la dosar întâmpinare, la care este anexată împuternicirea avocațială a d-nei avocat P. a A. .
Reprezentanta intimatei reclamante depune la dosar chitanța reprezentând onorariul avocațial.
Nemaifiind alte cereri de formulat și excepții de invocat, în temeiul art.
150 C.pr.civ, instanța declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Reprezentanta intimatei reclamante solicită respingerea recursului și obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată.
Instanța reține cauza în pronunțare.
T. UL
Reține că Judecătoria Cluj-Napoca, prin Sentința civilă nr. 5992/_
, pronunțată în dosar nr._
, s-a admis cererea formulată de reclamanta A. de P. G. A. nr. 7, BL. E-13 c în contradictoriu cu pârâtul M. C. -N. prin P. .
A fost obligat pârâtul să achite reclamantei suma totală de 15216 lei, din care suma de 9774 lei reprezentând cheltuieli comune restante aferente apartamentului nr. 62 pentru perioada noiembrie 2009- septembrie 2012, 300 lei reprezentând fond de rulment restant, iar 5142 lei reprezentând penalități de întârziere.
A fost obligat pârâtul la plata în favoarea reclamantei a sumei de 200 lei, cheltuieli de judecată.
A admis cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul M. C.
-N. prin P. în contradictoriu cu chematele în garanție R. A. L. și R.
R. D. .
A fost obligată chemata în garanție R. A. L. la plata către pârât a cheltuielilor comune datorate asociației de proprietari pentru perioada noiembrie 2009-_, respectiv la plata sumei de 4815 lei cu titlu de cheltuieli comune și a sumei de 1210 lei cu titlu de penalități de întârziere.
Au fost obligate chematele în garanție in solidar la plata către pârât a cheltuielilor comune datorate asociației de proprietari pentru perioada_ - septembrie 2012, respectiv la plata sumei de 4959 cu titlu de cheltuieli comune datorate asociației de proprietari, a sumei de 300 lei cu titlu de fond de rulment restant si a sumei de 3932 lei cu titlu de penalități de întârziere restante.
Au fost obligate chematele în garanție in solidar la plata către pârât a sumei de 200 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că numitul
R. P. Ilie a locuit în apartamentul nr. 62 din C. -N., str. Gr. A.
, nr. 7, jud. C., în baza contractului de închiriere nr. 36518/_ încheiat cu Consiliul Local al mun. C. -N., în calitate de proprietar (f. 24-25). Acest contract a fost modificat prin actul adițional nr. 1/_, prin care chiriașul
R. P. Ilie și-a asumat obligația de plată a cheltuielilor comune, în cazul neplății cheltuielilor timp de 3 luni consecutiv urmând sa se procedeze la rezilierea contractului (f. 30).
La data de_ a intervenit decesul numitului R. P. Ilie, fiicelor acestuia, chematele în garanție R. A. L. și R. R. D., fiindu-le admisă cererea de transmitere a beneficiului contractului de închiriere nr. 36518/_, prin Sentința civilă nr. 11020/2011 a Judecătoriei C. -N., rămasă irevocabilă (f. 31-40).
Din cuprinsul întâmpinării depuse la dosar de pârât, prima instanță a reținut că chematele în garanție folosesc efectiv apartamentul nr. 62 din C. -N.
, str. Gr. A., nr. 7, însă au refuzat să se prezinte la sediul pârâtului pentru a semna contractul de închiriere întocmit in baza Sentinței civile nr. 11020/2011 a Judecătoriei C. -N. (f.21).
De asemenea, din cuprinsul Deciziei civile nr. 61/R/2011 a T. ului C. instanța a reținut că numita R. R. D. a depus la dosar o declarație autentică de renunțare la succesiune după defunctul său tată R. P. Ilie, declarație data la data de_, motiv pentru care s-a reținut că singura moștenitoare a defunctului este numita R. A. L. (f. 57-62).
Din listele de cheltuieli depuse la dosar (f. 67-101), rezultă că pentru apartamentul nr. 62, s-au acumulat restanțe la plata cotelor din cheltuielile comune aferente perioadei noiembrie 2009- septembrie 2012, în suma de 9774 lei reprezentând cheltuieli comune, 300 lei reprezentând fond de rulment, iar 5142 lei reprezentând penalități de întârziere, sume care nu a fost contestate de către chematele în garanție.
În drept instanța retine că prevederilor art. 46 din Legea nr. 230/2007: "Toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari."; Potrivit art. 47 din același act normativ:";Cheltuielile asociației de proprietari sunt următoarele:
a) cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în
proprietăți individuale; b) cheltuieli pe consumuri individuale; c) cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcție de suprafața utilă a proprietății individuale; d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari; e) cheltuieli pe consumatori tehnici; f) cheltuieli de altă natură. Stabilirea și repartizarea sumei care privește proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se face proporțional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.
Conform prevederilor art.49 din Legea nr.230/2007:"; (1) A. de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. P. izările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat. (2) Termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice";.
Potrivit art. 24 din Normele metodologice la Legea nr 230/2007 " În scopul asigurării fondurilor necesare pentru plăți curente, asociația de proprietari stabilește cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. (2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afișate pe lista de plată . "
Din aceste dispoziții legale, instanța a reținut că Legea nr. 230/2007 stabilește așadar, ca regulă, în sarcina proprietarului locuinței obligația de plata a cheltuielilor comune datorate Asociației de proprietari. Cu toate acestea, în acele situații în care locuința este închiriată, iar prin contractul încheiat cu proprietarul chiriașul și-a asumat obligația de a plăti cotele de cheltuieli comune aferente apartamentului ce face obiectul închirierii, asociația de proprietari poate pretinde aceste cheltuieli direct de la chiriașul în culpă, dar nu exclude posibilitatea de a se îndrepta fie împotriva chiriașului, fie împotriva proprietarului, în temeiul dispozițiilor art. 46, 49 și 50 din Legea nr. 230/2007. Clauzele din contractul de închiriere privind plata cheltuielilor comune nu reprezintă o împrejurare care să exonereze proprietarul de obligațiile care îi revin în calitatea sa de proprietar de locuință în raport cu asociația de proprietari.
În acest sens sunt prevederile art. 58 alin. 2 din Legea 230/2007 care prevăd că raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriașul, indiferent de statutul locuinței, precum și nerespectarea obligațiilor contractuale de către chiriaș nu absolvă proprietarul de la obligațiile sale față de asociația de proprietari prevăzute în prezenta lege.
Din acest text de lege, care are caracter special în raport cu prevederile Codului civil si ale Legii nr. 114/1996 și care astfel se aplica cu prioritate, rezultă că proprietarul răspunde pentru neachitarea cheltuielilor comune (obligație prevăzută de art. 46, 49 din aceeași lege) și în ipoteza în care imobilul este închiriat, iar conform contractului de închiriere obligația de plată a acestor cheltuieli revine chiriașului (care prin ipoteză nu și-a respectat această obligație).
Prin acest text de lege, legiuitorul a urmărit să asigure achitarea cheltuielilor comune și de întreținere și funcționarea normală a asociației de proprietari, rămânând proprietarului să se desocotească cu chiriașul său
pentru perioada cât a folosit imobilul în baza respectivului contract de închiriere.
Având în vedere aceste considerente, instanța a reține că pârâtul are obligația în raport cu asociația de proprietari de a achita cheltuielile comune si de întreținere chiar daca apartamentul este ocupat de chiriași care au conform contractului obligația de a achita cheltuielile comune.
În soluționarea cauzei instanța nu a putut reține apărările pârâtului pentru următoarele considerente. Astfel, în ceea ce privește pretențiile aferente perioadei iunie-septembrie 2012 instanța a apreciat că acțiunea nu este prematură, raportat la data pronunțării hotărârii dispozițiile art. 50 alin. 1 din Legea nr. 230/2007 fiind îndeplinite. În ceea ce privește penalitățile de întârziere stabilite de către reclamanta, instanța a reține că la dosar s-au depus procesele verbale ale adunării generale ale asociației de proprietari prin care s-a hotărât cuantumul penalităților de întârziere (f. 14,15), hotărârea adunării generale nefiind contestată de către pârât în termen legal. De asemenea, instanța a reținut că pe listele de cheltuieli depuse la dosar este menționată data la care trebuia efectuată plata pentru a se putea proceda la calculul penalităților de întârziere.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție
, instanța a reținut că acesta este întemeiată pentru următoarele considerente. Astfel, având în vedere că chematele în garanție au obținut transmiterea beneficiului contractului de închiriere nr. 36518/_ prin Sentința civilă nr.11020/2011 a Judecătoriei
C. -N., rămasă irevocabilă, acestora le revine în final obligația de a achita cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari. În consecință, având în vedere că titularul contractului de închiriere încheiat cu pârâtul, numitul R. P. Ilie a decedat la data de_, singura moștenitoare a acestuia fiind chemata în garanție R. A. L., acesta va fi obligată la plata către pârât a cheltuielilor comune datorate asociației de proprietari pentru perioada noiembrie 2009-_, respectiv la plata sumei de 4815 lei cu titlu de cheltuieli comune și a sumei de 1210 lei cu titlu de penalități de întârziere (f.8). Pentru perioada_ -septembrie 2012, având în vedere ca ambele chemate în garanție au beneficiat de transmiterea beneficiului contractului de închiriere nr. 36518/_, acestea vor fi obligate în calitate de locatare la plata către pârât în solidar a sumelor de 4959 cu titlu de cheltuieli comune datorate asociației de proprietari, a sumei de 300 lei cu titlu de fond de rulment și a sumei de 3932 lei cu titlu de penalități de întârziere.
Împotriva Sentinței civile nr. 5992/2013, pronunțată în dosar nr._, a declarat recurs pârâtul M. C. -N., prin
P. solicitând admiterea recursului declarat, și pe cale de consecință respingerea cererii de chemare în judecată.
În motive arată că sentința atacată este netemeinică și nelegală, prima instanță reținând că potrivit art.50 alin.l din Legea nr.230/2007, asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.
Chiar dacă Legea nr.230/2007 stabilește în sarcina proprietarului locuinței obligația de plată a cheltuielilor comune datorate Asociației de proprietari, în acele situații în care locuința este închiriată, A. de proprietari poate pretinde aceste cheltuieli direct de la chiriașul aflat în culpă. Cotele de întreținere cad în sarcina chiriașului și nu a proprietarului mai ales când acesta din urma este statul sau unitatea administrativ-teritorială. Acest fapt se desprinde și din interpretarea prevederilor art.24, alin.l, lit.c din Legea
nr. 114/1996, potrivit cărora rezilierea contractului de închiriere se poate face, înainte de termenul stabilit, și la cererea asociației de proprietari, atunci când chiriașul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o. perioadă de 3 luni, dacă au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în sarcina chiriașului. Dacă A. poate solicita rezilierea unui asemenea contract de închiriere, în mod cert aceasta poate pretinde și executarea acestui contract și obligarea chiriașului să își îndeplinească obligațiile de plată pe care și le-a asumat.
Raportat la dispozițiile art.1429 Cod civ., locatarul are două îndatoriri principale: cea de întrebuințare a lucrului închiriat ca un bun proprietar și cea de a plăti prețul locațiunii.
Or, un bun proprietar este acela care, pe lângă faptul că achită cheltuielile de întreținere, face toate acele reparații ce pot fi necesare uzului imobilului.
Consideră că nu poate fi ținut - în baza contractului de închiriere nr.36518/_, modificat prin actul adițional nr. 1/_, a cărui beneficiu a fost transmis prin Sentința civilă nr. 11020/2001 a Judecătoriei C. -N. 8 - la plata sumelor datorate de către R. R. D. si R. A. L. atâta timp cât acestea au uzat de imobilul închiriat, respectiv atâta timp cât s-au obligat "să achite cheltuielile de întreținere aferente fiecărei luni către furnizorii de servicii, sau asociației de proprietari după caz "
Având în vedere aceste aspecte, consideră că obligația de a achita aceste sume revine celui care folosește efectiv imobilul, respectiv R. A. L. în calitate de succesoare a titularului de contract R. P. Ilie pentru perioada noiembrie 2009 -_ și numitelor R. R. D. și R. A. L. în calitate de locatare pentru perioada_ -septembrie 2012.
Cotele din cheltuielile de întreținere avute în vedere în speță, și anume cotele ce decurg din cheltuielile legate de achitarea serviciilor prestate de furnizorii de energie termică, apă, ridicarea deșeurilor menajere etc. nu sunt cheltuieli comune legate de proprietatea comună ce ar reveni logic proprietarului, ci costul unor servicii furnizate, ce trebuie suportat de beneficiarul serviciilor, deci de cei care le utilizează efectiv.
In privința acestor din urmă cheltuieli, izvorul și fundamentul lor nu este legat de proprietatea comună, se regăsește într-un raport contractual de prestări servicii, încheiat între furnizorul serviciilor și beneficiar cel care locuiește (proprietar sau chiriaș) prin intermediul asociației de proprietari ce are în aceste raporturi calitatea de mandatar al beneficiarilor în raportul cu furnizorii.
]n același sens se interpretează și situația în care prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul, chiriașul se obligă să participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuiește.
În situația în care proprietarul răspunde pentru neplata taxelor comune datorate de chiriași, ar însemna a se goli de conținut prevederea legală referitoare la obligația locatarilor de a achita aceste taxe. În speța de față s-a creat un precedent, în baza căruia chiriașii au refuzat plata cheltuielilor comune în temeiul pretinsei obligații a municipiului de a suporta aceste cheltuieli comune în calitatea sa de proprietar.
Referitor la pretențiile reclamantei privind obligarea la plata cheltuielilor comune pe perioada iunie - septembrie 2012 și cele prin care au fost stabilite penalitățile de întârziere, critică soluția instanței conform căreia apreciază că acțiunea nu este prematură. Consideră că dispozițiile art.50 alin.l din Legea
nr.230/2007 trebuiau îndeplinite la data înregistrării acțiunii și nu la data pronunțării hotărârii.
Astfel, în temeiul art. 50 alin. 1 din Legea nr. 230/2007, asociația de proprietari are dreptul, să acționeze în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
Prin urmare, reclamanta poate acționa în judecată un proprietar pentru neplata cotelor de contribuție aferente doar după trecerea unui termen de 90 de zile calculat de la data scadenței pentru fiecare debit lunar înregistrat. Așadar, în această materie legiuitorul a prevăzut un termen de grație în favoarea debitorului, el neputând fi acționat în instanță decât după trecerea unui termen de 90 de zile de la data scadenței debitului înregistrat într-o anumita lună.
În consecință, deși reclamanta-intimată a înregistrat cererea de chemare în judecată la data de 01 noiembrie 2012, pretinde obligarea la plata cheltuielilor de întreținere până în luna septembrie 2012, inclusiv. Solicită respingerea pretențiilor reclamantei-intimate pe perioada iunie-septembrie 2012 întrucât acțiunea a fost introdusă înaintea de scurgerea celor 90 de zile prevăzute de prevederilor legale enunțate.
în ceea ce privește penalitățile de întârziere stabilite de către intimata- reclamantă, instanța a reținut că la dosar au fost depuse procesele verbale ale adunării generale ale asociației de proprietari prin care s-a hotărât cuantumul penalităților de întârziere.
Consideră că instanța a omis prevederile art.23 alin.l lit.j din Legea 230/2007, singurul organ îndreptățit să stabilească sistemul de penalizări este comitetul executiv, format potrivit art.21 din același act normativ, din președintele asociației, un cenzor sau o comisie de cenzori.
Reclamanta-intimată nu a prezentat o hotărâre a comitetului executiv prin care să se stabilească sistemul propriu de penalități, astfel încât acordarea penalităților de întârziere solicitate prin cererea de chemare în judecată pe perioada analizată, nu are temei legal.
În ceea ce privește data de la care încep să curgă penalitățile, precizează că potrivit art. 49 alin. 2 din Legea 230/2007 coroborat cu art. 25 din Hotărârea nr. 1588/ 2007 cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceștia, după caz, în termen de maximum 20 de zile de la data afișării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă, iar pe de altă parte potrivit art. 49 alin. 1 din Legea 230/2007 penalizările se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat.
Așadar rezultă din prevederile legale enunțate faptul că se vor putea aplica penalități de întârziere doar după trecerea unui termen de 50 de zile de la data afișării listei de plată, la suma neachitată aferentă lunii respective.
Intimata A. de P.
a depus întâmpinare a solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea sentinței instanței de fond ca fiind temeinică și legală și obligarea recurentului-pârât la plata cheltuielilor de judecată în recurs.
Sentința instanței de fond este legală și temeinică, motivele de recurs sunt nefondate.
Instanța a reținut corect ca din listele de cheltuieli depuse de reclamanta la dosar rezulta ca pentru apartamentul nr.62 s-au acumulat restante la plata cotelor din cheltuielile comune aferente perioadei perioada noiembrie 2009 - septembrie 2012 in suma de 9774 lei, 300 lei fond de rulment restant, și 5142 lei cu titlu de penalități de întârziere și a constata că a constatat că în speță sunt incidente dispozițiile art. 46, 49, 50, 58 Legea nr. 230/2007, 24 din Normele metodologice la L.230/2007 pe care le-a interpretat și aplicat corect.
Potrivit art. 46 din Legea nr. 230/2007 "Toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari."
Potrivit art. 49 alin. 1 "A. de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. P. izările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat."
Potrivit art. 50 "(1) A. de proprietari are dreptul de a acționa injustiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. (2) Acțiunea asociației de proprietari este scutită de taxă de timbru. (3) Sentința dată în favoarea asociației de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă."
Potrivit art. 58(1) Instituțiile administrației publice locale ori centrale sau orice alte societăți de stat, care dețin în proprietate apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință în clădirile de locuințe, au aceleași drepturi și obligații ca oricare alt proprietar din condominiu și au obligația să mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu asociația de proprietari.
(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriașul, indiferent de statutul locuinței, precum și nerespectarea obligațiilor contractuale de către chiriaș nu absolvă proprietarul de la obligațiile sale față de asociația de proprietari prevăzute în prezenta lege.
Potrivit art. 24 al. 1,2 din normele metodologice la L.230/2007 (1) în scopul asigurării fondurilor necesare pentru plăți curente, asociația de proprietari stabilește cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regulă, fondul de rulment se dimensionează astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociația de proprietari în anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflației, iar în cazurile asociațiilor de proprietari nou-înființate, prin constatarea și însușirea experienței în domeniu a unor asociații de proprietari echivalente ca mărime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine
fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afișate pe lista de plată. Pentru încasarea fondului de rulment, casierul asociației de proprietari eliberează chitanță personalizată separată.
Instanța a apreciat corect ca, in raport cu asociația de proprietari. raportat la dispozițiile legale incidente in cauza, paratul are obligația in sa plătească cheltuielile comune si de întreținere chiar daca apartamentul este ocupat de chiriași care au, conform contractului de închiriere, obligația de a achita cheltuielile comune. In temeiul acestei clauze contractuale rămâne ca proprietarul sa se desocotească cu chiriașul sau pentru perioada cat a folosit imobilul in baza contractului de închiriere.
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate
și a probelor administrare în cauză, tribunalul reține curmătoarele:
Potrivit art. 49 alin. 2 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice, iar în conformitate cu art. 25 din Normele Metodologice din 19 decembrie 2007 de aplicare a Legii nr. 230/2007, cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceștia, după caz, în termen de maximum 20 de zile de la data afișării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă.
În temeiul art. 50 alin. 1 din același act normativ, asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. Este real că la momentul formulării cererii de chemare în judecată nu trecuseră 90 de zile pentru luna septembrie 2012, însă acest termen s-a împlinit cu mult până la soluționarea pe fond a cauzei, astfel că reclamantul nu a suferit nici o vătămare. Mai mult, exista posibilitatea reclamantei de a completa cererea de chemare în judecată pe parcurs, rezultatul fiind același, de obligare la toate cheltuielile scadente până al momentul soluționării cauzei pe fond.
Din coroborarea stării de fapt cu cea de drept tribunalul reține că, în speță, recurentul M. C. -N. nu a plătit cheltuielile de întreținere pe perioada noiembrie 2009-septembrie 2012 pentru apartamentul cu nr. 62 în sumă de 15216 lei.
Legea nr.230/2007 stabilește în sarcina proprietarului obligația de plată a cheltuielilor de întreținere. Desigur că A. de proprietari are posibilitatea de a solicita rezilierea contractului de închiriere în situația în care proprietarul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile de întreținere pe o perioadă de 3 ani, însă acesta este o facultate și nu o obligație. Tot așa, A. are latitudinea de a chema în judecată proprietarul sau chiriașul, fără ca legea să stabilească o ordine de prioritate. În fine, chiar dacă asociația de proprietari poate solicita rezilierea contractului de închiriere, cu atât mai mult poate solicita și M. C. -N. care este parte în contract.
Faptul că în contractul de închiriere încheiat de recurent antecesorul pârâtelor s-a prevăzut expres clauza potrivit căreia chiriașului îi revine obligația de plată a cheltuielilor comune nu schimbă cu nimic situația. Potrivit art.969 Cod civil, contractul constituie legea părților și se impune executarea întocmai și cu bună credință a acestuia. Însă, în ceea ce privește acest contract de închiriere, A. de proprietari este un terț față de contract și ținând cont de dispozițiile art.49 alin.2 din Legea nr.230/2007 este în drept, independent de contractele de închiriere,care nu i se pot opune, să ceară plata cheltuielilor comune de la proprietar. Toleranța M. ui față de atitudinea chiriașilor care nu au achitat cheltuielile de întreținere afectând drepturile
membrilor asociației de proprietari, echivalează cu propria culpă a acestuia care nu poate fi invocată pentru înlăturarea obligației de plată a acestora.
În ceea ce privește penalitățile de întârziere, acestea au fost stabilite de Adunarea Generală a Asociației de P. din_, care a modificat o hotărâre anterioară din_ . Potrivit dispozițiilor art.24 alin.4 din Legea nr.230/2007 hotărârile adunării generale a asociației de proprietari sunt obligatorii și pentru proprietarii din condominiu care nu au participat la adunarea generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membrii ai asociației.
Potrivit art.49 din Legea nr.230/2007 A. de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. P. izările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat.
Prin urmare, recurentul pârât a fost corect obligat la plata penalităților de întârziere, HG,nr.1588/2007 nefiind în măsură să modifice dispoziția art.49 din Legea nr.230/2007. În situația în care recurentul aprecia că hotărârea este nelegală, avea posibilitatea, șa cum corect a reținut prima instanță să atace Adunării Generale pentru stabilirea cuantumului penalizărilor de întârziere. Data de la care s-au stabilit penalitățile de întârziere a fost corect stabilită de către prima instanță, astfel că nici acest motiv de recurs nu este fondat.
Raportat la considerentele mai sus invocate, tribunalul va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul municipiul C. -N. împotriva sentinței civile nr. 5992/_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N.
, pe care o va menține în totul.
În temeiul dispozițiilor art.274 Cod de procedură civilă va obliga recurentul să plătească intimatei suma de 200 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de M. C. -N. prin P. împotriva Sentinței civile nr. 5992/_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Obligă recurentul să plătească intimatei suma de 200 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs
Decizia este irevocabila.
Pronunțată în ședința publică de la 19 Iunie 2013.
Președinte, Ana-SS | Judecător, D. T. | Judecător, F. S. B. |
Grefier, A. P. |
Red/Dact/SS 2ex./_
Jud.Fond.R. C. V. .
| ← Decizia civilă nr. 1232/2013. Pretenții | Sentința civilă nr. 658/2013. Pretenții → |
|---|
