Acţiune în grăniţuire. Încălcări minime ale proprietăţii de către proprietarul vecin.
| Comentarii |
|
Interpretarea dispoziţiilor art. 7 alin.(3) din Ordinul nr. 634/2006. Existenţa interesului
Curtea de Apel Cluj, secţia I-a civilă, decizia nr. 1002 din 30 iunie 2014
Prin sentinţa civilă nr. 13695 din 22 iunie 2012 a Judecătoriei Cluj-Napoca, sa respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului M.I., ca neîntemeiată.
S-a admis în parte acţiunea civilă intentată de reclamanţii H.I. şi H.E. în contradictoriu cu pârâţii M.I., M.F.M. şi SC M. SRL Cluj-Napoca şi în consecinţă, au fost obligaţi pârâţii să construiască streaşina imobilelor proprietatea lor, astfel încât apele pluviale să se scurgă pe terenul lor, pe întreaga lungime a imobilului.
S-a dispus stabilirea mejdiei dintre proprietatea reclamanţilor situată administrativ în municipiul Cluj-Napoca, str. ..., înscris în CF nr. 162488 şi imobilele aparţinând pârâţilor, situate administrativ la nr. 10 A, B, C şi D, înscrise în CF nr. 143921, 152596 şi 16638 Cluj-Napoca, potrivit variantei a II-a, planşa nr. 4, din raportul de expertiză efectuat de expertul B.I., expertiză care face parte integrantă din sentinţă.
S-a respins în rest cererea reclamanţilor, ca neîntemeiată.
S-au compensat parţial cheltuielile de judecată şi au fost obligaţi pârâţii să le plătească reclamanţilor cheltuieli de judecată în sumă de 3.783,65 lei.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că reclamanţii H.I. şi
H.E. sunt proprietarii imobilului teren şi construcţie situat în Cluj-Napoca, str. ..., înscris în CF nr. 162488 Cluj-Napoca, iar pârâţii M.I. şi M.F.M. sunt proprietarii imobilului învecinat, situat în Cluj-Napoca, str. ..., înscris în CF nr. 16638 Cluj-Napoca, nr. top 15535/1.
La data de 11.07.2002, reclamanţii H.I. şi E. şi-au dat în formă autentică acordul în favoarea pârâţilor M., pentru ca aceştia să îşi ridice o construcţie pe graniţa dintre proprietăţi şi să îşi deschidă ferestre sub limita admisă legal, arătând totodată că sunt de acord cu mansardarea vechii construcţii.
Prin autorizaţia de construire nr. 2004/04.10.2002, pârâta SC M. SRL a obţinut autorizarea în sensul modificării soluţiei constructive autorizate cu A. C. nr. 2208/30.10.2002 şi împrejmuirea terenului; în luna decembrie 2004, pârâţii M. au obţinut autorizaţia de construire nr. 1829 pentru extinderea şi mansardarea locuinţei familiale şi acoperirea curţii cu copertină, aceste lucrări vizând parcelele rezultate în urma dezmembrării, mai puţin cea înstrăinată către SC M. SRL, care în anul 2005 a mai dobândit în proprietate şi parcela cu nr. top 15535/1/4 teren de construcţii. Ulterior, prin autorizaţia de construire nr. 386 din 28.03.2008, pârâta SC M. SRL a fost autorizată să efectueze lucrări de recompartimentare şi modernizare a brutăriei.
În data de 13.10.2008, pârâta SC M. SRL a fost sancţionată contravenţional în baza Legii nr. 50/1991, reţinându-se că aceasta nu a respectat întrutotul proiectul tehnic avizat spre neschimbare, ce a stat la baza emiterii autorizaţiei de construire nr. 386/28.03.2007.
Reclamanţii au solicitat desfiinţarea unui număr de 4 ferestre, însă cu privire la cele 3 ferestre din planşa nr. 7, reclamanţii şi-au dat acordul pentru construirea lor, în timp ce fereastra din planşa nr. 8 a existat înainte ca pârâţii să dobândească dreptul de proprietate asupra imobilului de la nr. 20.
În privinţa ferestrelor situate pe zidul dinspre faţada vestică a casei sale, judecătoria a reţinut că acordul autentic încheiat între părţi a vizat ridicarea unei construcţii pe graniţă şi deschiderea unor ferestre sub limita admisă legal, fiind de acord cu mansardarea vechii construcţii.
În ceea ce priveşte desfiinţarea streşinii aferente construcţiei, sunt incidente prevederile art. 615 Cod civil, pârâţii având obligaţia să se îngrijească pentru ca apele ce se scurg de pe imobilul proprietatea lor, să nu afecteze în niciun fel proprietatea pârâţilor.
Referitor la grăniţuirea dintre proprietăţi, judecătoria a reţinut că sunt incidente dispoziţiile art. 584 Cod civil, şi întrucât din varianta a II-a a expertizei efectuate de expertul B.I., a rezultat că imobilul proprietatea pârâţilor se suprapune peste imobilul proprietatea reclamanţilor pe o suprafaţă de 8,92 mp pe întreaga lungime a imobilelor, imobilele reclamanţilor suprapunându-se şi acestea peste proprietatea pârâţilor cu o suprafaţă de 1,41 mp, a dispus stabilirea mejdiei dintre proprietăţile părţilor conform variantei a II-a, planşa nr. 4 din raportul de expertiză efectuat de expertul B.I..
Prin decizia civilă nr. 657 din 12 decembrie 2013 a Tribunalului Cluj, s-a respins ca nefondat apelul declarat de pârâţii M.I., M.F.M. şi SC M. SRL împotriva sentinţei civile nr. 13695 din 22.06.2012 a Judecătoriei Cluj-Napoca.
Au fost obligaţi apelanţii să le plătească intimaţilor H.I. şi H.E. cheltuieli de judecată în apel, în sumă de 7.440 lei.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că este nefondată susţinerea apelanţilor că reclamanţii nu ar avea interes în promovarea acţiunii în grăniţuire, pentru considerentul că încălcarea liniei de hotar pretinsă este minimă, astfel că se află în limitele marjei de eroare la măsurătoare prevăzută de art. 7 din Ordinul nr. 634/2006, iar în cazul unei încălcări a proprietăţii pârâţilor, este necesară formularea unei acţiuni în revendicare.
În cazul în care stabilirea liniei de hotar relevă încălcări ale dreptului de proprietate, nu este impusă formularea acţiunii în revendicare deodată cu cea în grăniţuire, proprietarul păgubit prin încălcarea dreptului său având alegerea de a promova acţiunea în revendicare pe cale separată sau nu, în speţă formularea unei acţiuni în grăniţuire nu era condiţionată de formularea concomitentă a unui capăt de cerere în revendicare.
Împrejurarea că în discuţie se află o suprafaţă mică de teren ce se situează în limitele marjei de eroare la măsurătoare admisă de lege, nu lipseşte de interes acţiunea în stabilirea liniei de hotar atunci când unul dintre proprietari are îndoieli cu privire la amplasamentul liniei de hotar dintre cele două fonduri.
Neregularităţile procedurale invocate nu s-au confirmat, întrucât desemnarea expertului B.I. rezultă din cuprinsul încheierii date în camera de consiliu la data de 21.09.2011, iar obiectivul lucrării şi încuviinţarea pentru fiecare parte a experţilor asistenţi reiese din încheierea din data de 26.09.2011. Eroarea în care s-ar fi aflat expertul B.I. în relaţia cu experţii asistenţi, este lipsită de interes, deoarece a privit ambele părţi.
În ceea ce priveşte împrejurarea că stabilirea liniei de hotar a fost făcută prin raportare la documentaţia cadastrală de intabulare a fiecărei părţi, în apel s-a dispus efectuarea unui raport de expertiză de către expertul G.T., din care rezultă că apelanţii încalcă proprietatea reclamanţilor pe o suprafaţă de 12,75 mp şi existenţa unor diferenţe minime faţă de linia de hotar stabilită prin hotărârea atacată.
Expertiza efectuată în apel a relevat că în zona de mejdie unde se află construcţiile apelanţilor, linia de hotar ar trebui mutată înspre proprietatea apelanţilor pe o distanţă mai mare decât cea impusă prin expertiza efectuată în primă instanţă până la 32 cm, însă pentru a nu li se agrava situaţia în propria lor cale de atac, s-a impus respingerea apelului.
Declaraţiile martorilor audiaţi, sunt nerelevante în cauză faţă de specificul acţiunii în grăniţuire, care impune stabilirea precisă sub aspect tehnic a amplasamentului proprietăţilor învecinate.
Semnele mejdiei stabilite convenţional nu mai există în prezent, dar chiar dacă ar exista o graniţă stabilită convenţional, nu există impedimente legale în promovarea unei acţiuni în grăniţuire, în situaţia în care unul dintre proprietarii învecinaţi are îndoieli cu privire la corectitudinea amplasamentului mejdiei stabilite în modul arătat.
Împotriva acestei decizii, au declarat recurs pârâţii M.I., M.F.M. şi SC M. S.R.L. Cluj-Napoca-.
În motivarea recursului, pârâţii au susţinut că hotărârea atacată nu putea fi pronunţată în mod legal şi temeinic fără să se răspundă şi la obiecţiunile formulate de pârâţi la termenul din 20 noiembrie 2014.
Având în vedere că pct. „A” a fost probat în această poziţie de la vechiul proprietar de către recurenţi, fără ca acest punct să se fi stabilit vreodată în mod tehnic, este posibil ca punctul real de graniţă din această zonă să fie poziţionat înspre proprietatea intimaţilor H. (?) întreabă recurenţii.
„Având în vedere punctul de vedere exprimat de expertul asistent şi luând în considerare cele expuse mai sus, considerăm că se impunea în speţă şi compararea cu suprafaţa înscrisă, folosirea metodei determinării suprafeţelor imobilelor aflate în litigiu, precum şi a celor din care provin”, au susţinut în continuare recurenţii.
Este necesar pentru a se realiza în mod corect grăniţuirea în prezenta cauză, ca în metoda aceasta să se facă raportare şi la documentaţia cadastrală înregistrată la OCPI în anul 2006.
Doamna expert nu a consemnat în cadrul raportului de expertiză susţinerile părţilor cu ocazia efectuării măsurătorilor, astfel că se impune casarea hotărârii atacate şi trimiterea spre rejudecare a cauzei în vederea administrării unui probatoriu suplimentar, constând în completarea raportului de expertiză, citarea intimaţilor la interogator şi audierea martorului B.I..
Hotărârea atacată este nelegală în condiţiile în care intimaţii-reclamanţi nu şi-au dovedit interesul legitim şi actual.
Instanţa de judecată nu a analizat motivul de apel de la pct. I în condiţiile în care ar fi trebuit să demonstreze faptul că le lipseşte o suprafaţă de teren şi că acea suprafaţă de teren, după analizarea tuturor proprietăţilor învecinate, s-ar fi constatat că se regăseşte în terenul recurenţilor.
În condiţiile în care reclamanţii nu au chemat în judecată şi ceilalţi proprietari limitrofi pentru a se constata dacă terenul care se presupune că le lipseşte, nu se regăseşte eventual în proprietăţile acestora, acţiunea se impunea a fi respinsă, cu atât mai mult cu cât din propriul lor teren lipseşte suprafaţa de 82 mp.
Referirea la dispoziţiile art. 7 din Ordinul nr. 634/2006 s-a făcut luând în considerare ca după măsurarea parcelei aparţinând reclamanţilor, a celor care au rezultat din parcela iniţială, precum şi a celorlalte parcele învecinate dacă mai există, ar fi trebuit să se efectueze o analiză comparativă şi să se constate de unde a rezultat o eventuală diferenţă de suprafaţă, apoi să se analizeze dacă sunt aplicabile prevederile art. 7 din Ordinul nr. 634/2006.
Aşa fiind, se impune admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate şi rejudecând cauza, respingerea acţiunii introductive de instanţă ca lipsită de interes sau ca inadmisibilă.
De asemenea, au mai arătat recurenţii, că în mod nelegal s-a respins motivul de apel privind reducerea onorariului avocaţial în baza art. 274 alin.(3) Cod procedură civilă.
Intimaţii H.I. şi H.E. prin întâmpinarea depusă la dosar f.18-22, au solicitat respingerea recursului şi obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată. În motivare, intimaţii au invocat nulitatea primului motiv de recurs, deoarece criticile invocate nu se încadrează în prevederile art. 304 pct. 6 şi 9 Cod procedură civilă.
În ceea ce priveşte cel de-al doilea motiv de recurs, prin care se invocă lipsa interesului reclamanţilor în promovarea acţiunii, intimaţii au arătat că prin probaţiunea administrată în cauză, s-a dovedit că le lipseşte o suprafaţă de teren ce se regăseşte în terenul pârâţilor-recurenţi, raportat la prevederile art. 584 Cod civil, interesul fiind recunoscut chiar de legiuitor, dat fiind că stabilirea limitelor de proprietate între cele două fonduri învecinate este în folosul ambilor proprietari ai imobilelor.
Art. 7 din Ordinul nr. 634/2006 se referă la modul de executare a lucrărilor în situaţia realizării unei documentaţii cadastrale şi totodată la erorile admisibile în cazul unor astfel de lucrări. Dispoziţiile Regulamentului se referă la erori de identificare a punctului de contur, care în cazul proprietăţilor împrejmuite sunt de 10 cm, or din raportul de expertiză efectuat de expertul G.T., rezultă că încălcarea proprietăţii reclamanţilor intimaţi este mai mare decât eroarea admisibilă conform art. 7 din Ordinul nr. 634/2006.
Faţă de amploarea cauzei, de întinderea ei în timp, nu se impunea reducerea cuantumului onorariului de avocat.
Recurenţii M.I., M.F.M. şi SC M.T SRL Cluj-Napoca au depus concluzii scrise la dosar f. 34-37 şi note scrise f. 23-24.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, curtea reţine următoarele:
În ceea ce priveşte excepţia nulităţii primului motiv de recurs, invocată de intimaţi, curtea constată că în actuala lui configuraţie, recursul constituie o cale extraordinară de atac ce poate fi exercitată exclusiv pentru motivele de nelegalitate prevăzute expres de art. 304 pct. 1-9 Cod procedură civilă.
După abrogarea pct. 10-11 ale art. 304 Cod procedură civilă, în recurs nu se
mai pot invoca motive de netemeinicie, sau de reevaluare a probelor analizate de
prima instanţă şi reanalizate de instanţa de apel.
Prin urmare, motivele de recurs care vizează netemeinicia hotărârii, sunt inadmisibile faţă de configuraţia actuală a acestei căi extraordinare de atac.
Dispoziţiile art. 304 pct. 6 din Codul de procedură civilă, conform cărora modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere dacă instanţa a acordat mai mult decât s-a cerut, ori ceea ce nu s-a cerut, nu sunt incidente în speţă, deoarece obiectul recursului îl formează decizia pronunţată în apel, prin care s-a respins apelul pârâţilor, astfel că nu s-a acordat mai mult decât s-a cerut, ori ceea ce nu s-a cerut.
Obiecţiunile depuse de pârâţii-apelanţi la termenul din 20 noiembrie 2013 f.
92-94 dos. apel (şi nu la data de 20 noiembrie 2014 cum susţin în mod eronat
recurenţii la pag. 1 din recurs), au fost respinse motivat prin încheierea de şedinţă din data de 20 noiembrie 2013. Oricum, raportul de expertiză tehnică efectuat în apel de către expertul G.T., nu a dus la schimbarea sentinţei, respectiv la agravarea situaţiei pârâţilor, lucru posibil doar dacă şi reclamanţii ar fi declarat apel împotriva sentinţei.
Restul criticilor ce s-ar putea subsuma motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ., sunt nefondate şi urmează să fie respinse ca atare.
Referitor la cel de-al doilea motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, curtea constată că prin Ordinul nr. 634/2006 al directorului general al Agenţiei Naţionale de cadastru şi Publicitate Imobiliară, s-a aprobat Regulamentul privind conţinutul, modul de întocmire şi recepţie a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, având ca scop stabilirea procedurilor şi modalităţilor prin care se întocmesc documentaţiile cadastrale necesare înscrierii în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice, aşa cum rezultă expres din dispoziţiile art. 1 al acestui Regulament, dat în aplicarea prevederilor art. 19 şi art. 59 din Legea nr. 7/1996, republicată, în forma atunci în vigoare.
Numai că în speţă nu ne găsim în situaţia întocmirii şi recepţiei documentaţiei cadastrale în vederea înscrierii unor imobile în cartea funciară, ci în recursul pârâţilor împotriva deciziei instanţei de apel, prin care s-a respins apelul aceloraşi pârâţi în contra sentinţei prin care s-a admis în parte acţiunea reclamanţilor împotriva pârâţilor şi în consecinţă, s-a stabilit linia de hotar dintre proprietăţile părţilor (grăniţuire), pe când cealaltă dispoziţie a primei instanţe prin care au fost obligaţi pârâţii să construiască streaşina imobilelor proprietatea lor, astfel încât apele pluviale să se scurgă pe terenul lor pe toată întinderea imobilului, nu a format obiectul criticilor din apel şi respectiv recurs.
Dreptul la intentarea acţiunii în grăniţuire rezultă din dispoziţiile art. 584 Cod civil, conform cărora „Orice proprietar poate îndatora pe vecinul său la grăniţuirea proprietăţii lipite cu a sa”. Faţă de această dispoziţie legală, a le respinge ca inadmisibilă sau ca lipsită de interes acţiunea reclamanţilor împotriva pârâţilor având ca obiect grăniţuire, ar însemna să li se interzică accesul la justiţie, contrar dispoziţiilor art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, care garantează dreptul de acces la un tribunal.
Ceea ce sugerează recurenţii, dar nu o spun concret şi expres, ar fi că o acţiune în revendicare sau o acţiune în rectificare de carte funciară, ar trebui respinsă ca inadmisibilă în situaţia în care suprafaţa terenului revendicat sau cu privire la care se cere rectificarea, s-ar situa în limitele prevăzute de art. 7 din Ordinul nr. 634/2006, care la alin.(3) prevede că „eroarea de poziţie absolută a punctelor, incluzând erorile menţionate la alineatul (2), (adică eroarea de identificare a punctelor de contur) şi erorile punctelor reţelei geodezice de sprijin, nu va depăşi în cazul imobilelor împrejmuite (aşa cum este în speţă) ±20 cm”.
Legea de drept material nu condiţionează însă admisibilitatea acţiunii în revendicare, de mărimea imobilului ocupat de partea adversă (art. 480 Cod civil), sau a acţiunii în rectificare de carte funciară, de întinderea suprafeţei a cărei rectificare se solicită (art. 34 din Legea nr. 7/1996, republicată, în forma în vigoare la data introducerii acţiunii).
Mai mult, prin raportul de expertiză judiciară efectuat în apel de expertul G.T. la cererea pârâţilor-apelanţi, formulată la termenul din data de 9 ianuarie 2013 de reprezentantul legal al acestora şi admisă de instanţă la termenul următor din data de 6 februarie 2013, s-a stabilit că în realitate pârâţii le încalcă reclamanţilor o suprafaţă mai mare decât cea reţinută de prima instanţă, de până la 32 cm, deci peste marja de eroare prevăzută de art. 7 din Ordinul nr. 634/2006 pentru imobilele împrejmuite, numai că în apel nu li se putea înrăutăţi situaţia pârâţilor în propria lor cale de atac.
Câtă vreme obiectul acţiunii reclamanţilor (controversat şi criticat de pârâţii-recurenţi) l-a constituit grăniţuirea dintre proprietăţile reclamanţilor şi pârâţilor, prima instanţă nu putea condiţiona admisibilitatea acţiunii, de chemarea în judecată şi a celorlalţi proprietari învecinaţi; este cu totul altceva când reclamantul constată că faţă de suprafaţa scriptică a imobilului înscris în cartea funciară, constată că faptic deţine în realitate o suprafaţă mai mică de teren şi nu cunoaşte la care dintre vecinii săi se poate regăsi minusul său de suprafaţă, respectiv dacă se regăseşte sau nu la vreunul dintre vecinii săi.
Faţă de complexitatea acţiunii şi de durata soluţionării ei timp de aproape 4 ani la prima instanţă, în mod corect a reţinut tribunalul că nu se impune reducerea onorariului avocaţial. Nici onorariul de avocat perceput în apel pentru acordarea asistenţei juridice reclamanţilor-recurenţi nu se impune a fi redus, faţă de înverşunarea cu care, în pofida probelor administrate, pârâţii se opun admiterii acţiunii, respectiv prin promovarea apelului şi apoi a recursului.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 304 pct.6 şi 9 coroborat cu art. 312 alin (1) Cod procedură civilă, se va respinge recursul pârâţilor împotriva deciziei tribunalului, care va fi menţinută în întregime.
| ← Plângere împotriva încheierii registratorului de la biroul de... | Grăniţuire şi revendicare. Gard construit astfel încât să... → |
|---|
