Grăniţuire şi revendicare. Gard construit astfel încât să înglobeze 26 mp din proprietatea vecinului.
| Comentarii |
|
Stabilirea liniei de hotar pe aliniamentul avut în vedere la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare
Curtea de Apel Cluj, secţia I-a civilă, decizia nr. 910 din 28 mai 2014
Prin sentinţa civilă nr. 5945 din 27 martie 2013 a Judecătoriei Cluj-Napoca, sa admis în parte acţiunea civilă intentată de reclamanţii C.I.M. şi C.M. în contradictoriu cu pârâţii A.A. şi A.A. şi în consecinţă, s-a stabilit graniţa dintre imobilul proprietatea reclamanţilor înscris în CF nr. 12530 Cluj-Napoca, respectiv nr. 2788187 Cluj-Napoca după conversia în format electronic, nr. topo 15040/1 şi imobilul proprietatea pârâţilor înscris în CF nr. 12530 Cluj-Napoca, respectiv nr. 263357 Cluj-Napoca după conversia în format electronic, nr. top 15040/2 pe linia formată între punctele 1016-1029-1037-1042-104, care reprezintă gardul cu fundaţie de beton, potrivit anexei nr. 3 din raportul de expertiză, depusă la fila nr. 48 din dosar.
S-a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanţii C.I.M. şi
C.M. în contradictoriu cu pârâţii A.A. şi A.A., având ca obiect ridicarea gardului despărţitor şi predarea în deplină proprietate şi posesie a suprafeţei de 26 mp.
S-a dispus respingerea ca neîntemeiată a cererii reconvenţionale formulată de pârâţii-reclamanţi A.A. si A.A. în contradictoriu cu reclamanţii-pârâţi
C.I.M. si C.M., având ca obiect constituirea dreptului de servitute de trecere.
S-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în garanţie, precizată, formulată de pârâţii-reclamanţi A.A. si A.A. în contradictoriu cu chemaţii în garanţie R.I., G.L., S.L., S.M. şi O.M., O.C. M..
S-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în garanţie formulată de G.L. în contradictoriu cu S.L. şi S.M., compensându-se parţial cheltuielile de judecată suportate de părţi şi obligarea reclamanţilor să achite suma de 4.574 lei în favoarea pârâţilor A.A. şi A.A. cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând: 3000 lei parte onorariu avocaţial achitat de pârâţi, 782 lei taxa de timbru achitată de pârâţii
A.A. şi A.A. pentru cererea de chemare în garanţie, 782 lei taxa de timbru aferentă cererii de chemare în garanţie formulată de G.L., 10 lei timbru judiciar.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 371 din 18.03.2003, reclamanţii
C.I.M. şi C.M. au cumpărat de la numiţii O.C. M. şi O.M. imobilul situat în Cluj-Napoca, ..., jud. Cluj, înscris în CF nr. 12530 Cluj, nr. top 15040/1, imobil constând în casă din cărămidă, acoperită cu ţiglă, cu 1 cameră, bucătărie, dependinţe şi curte, terenul având suprafaţa totală de 340 mp.
Prin contractul autentificat sub nr. 100 din 27.01.2010, pârâţii A.A. şi soţia A.A.C. au dobândit de la chemaţii în garanţie R.I. şi G.L. dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Cluj-Napoca, ..., jud. Cluj, înscris în CF nr. 263357 Cluj-Napoca, provenită prin conversia de pe hârtie a CF nr. 98238 Cluj-Napoca, constând în teren în suprafaţă totală de 660 mp cu nr. top 15040/2 cu construcţie.
Cele două suprafeţe de teren aparţinând părţilor, au constituit iniţial o singură parcelă în suprafaţă de 1.000 mp înscris în CF nr. 12530 Cluj-Napoca, nr. top 15040, pe care aceştia prin contractul de partaj şi de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 14472 din 16.06.1993, au împărţit-o în două parcele de 340 mp având nr. top 15040/1 şi alta de 660 mp având nr. top 15040/2 şi apoi au vândut parcela mai mare numiţilor P.V. şi soţia P.L., care au vândut-o chemaţilor în garanţie S.M. şi S.L., care la rândul lor au vândut-o chemaţilor în garanţie R.I. şi L. în anul 2001.
Din interogatoriile părţilor şi a chemaţilor în garanţie, soţii O. şi G.L., precum şi din declaraţia martorului P.V., a rezultat că atunci când s-a împărţit suprafaţa de 1.000 mp proprietatea familiei O., aceştia au stabilit împreună cu primii cumpărători, care au fost soţii P., amplasamentul gardului dintre terenuri şi au întocmit o schiţă anexă la contractul de vânzare-cumpărare, după care familia O. a plecat în concediu, timp în care cumpărătorul P.V. a construit gardul, deviindu-se de la amplasamentul convenit, în anul 2003. Terenul cu nr. top 15040/1 a rămas în proprietatea familiei O., până la data de 18.03.1993, când a fost vândut reclamanţilor, cumpărătorii cunoscând la momentul cumpărării că lipseau 25-26 mp de teren, limitele dintre cele două parcele fiind evidenţiate printr-un gard cu fundaţie de beton edificat în anul 1993.
Din concluziile raportului de expertiză efectuat de expertul O.V.C., a rezultat că imobilul proprietatea reclamanţilor O. are suprafaţa de 314 mp, în timp ce imobilul proprietatea pârâţilor A. are suprafaţa de 688 mp.
La momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în CF nr. 12530, nr. top 15040/1, reclamanţii au cunoscut suprafaţa efectivă a terenului cumpărat, şi graniţa cu terenul vecin care era stabilită încă din anul 1993 prin gard cu fundaţie de beton. Diferenţa dintre suprafaţa înscrisă în actul de dobândire şi suprafaţa faptică, nu justifică modificarea limitelor stabilite şi avute în vedere de părţi la momentul încheierii contractului, situaţie în care prima instanţă a reţinut că limita dintre terenul reclamanţilor şi al pârâţilor este reprezentată de gardul de beton edificat de P.V., limită ce nu a fost modificată din anul 1993.
Prima instanţă a stabilit graniţa dintre imobilul proprietatea reclamanţilor şi imobilul proprietatea pârâţilor, pe linia formată de punctele 1016-1029-1037-1042-104 care reprezintă gardul cu fundaţie de beton, astfel cum este el reprezentat pe anexa nr. 3 din raportul de expertiză.
Deşi potrivit raportului de expertiză, terenul cumpărat de reclamanţi de 340 mp este cu 26 mp mai mic decât suprafaţa înscrisă în cartea funciară, capătul de cerere având ca obiect revendicare imobiliară a fost respins, deoarece limitele dintre cele două terenuri au fost avute în vedere de reclamanţi la cumpărarea imobilului, graniţa fiind stabilită încă de la momentul partajului realizat de chemaţii în garanţie O.M. şi C. cu ocazia vânzării terenului lui P.V., care a construit gardul ce delimitează cele două proprietăţi pe altă limită decât cea convenită cu familia O., iar această delimitare greşită din anul 1993, nu a fost contestată până la prezentul litigiu.
În calitate de proprietari, soţii O. aveau dreptul să obţină revendicarea diferenţei de 26 mp, însă ei au stat în pasivitate şi au recunoscut implicit noua delimitare a terenului, aspect confirmat de atitudinea lor de la momentul vânzării, când le-au adus la cunoştinţă reclamanţilor că terenul se vinde „aşa cum este”.
Dreptul de proprietate asupra diferenţei de 26 mp nu s-a putut transmite reclamanţilor, deoarece la momentul vânzării, proprietarii de atunci ai terenului înscris sub nr. 15040/2 care erau chemaţii în garanţie R.I. şi G.L. exercitau o posesie utilă asupra acestui teren.
Suprafaţa de teren predată de vânzătorii O.M. şi O.C. în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 371/18.03.2011, a fost de 314 mp.
În drept sunt aplicabile dispoziţiile art. 1329 Cod civil, şi întrucât diferenţa de teren lipsă era mai mare decât a douăzecea parte, reclamanţii aveau dreptul să le pretindă vânzătorilor O. fie o scădere de preţ, fie rezoluţiunea contractului conform prevederilor art. 1331 şi art. 1334 Cod civil.
În situaţia în care obiectul contractului de vânzare-cumpărare al unui imobil nu a fost predat în întregime, cumpărătorii nu pot obţine decât răspunderea contractuală a vânzătorilor.
Cererea reconvenţională formulată de pârâţii A.A. şi A.A. având ca obiect stabilirea unui drept de servitute de trecere, a fost susţinută doar în ipoteza în care s-ar admite stabilirea unor noi limite de proprietate ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare cu privire la suprafaţa de 26 mp, dar întrucât grăniţuirea s-a admis pe linia despărţitoare existentă, iar revendicarea s-a respins, urmează ca în baza art. 744 din noul cod civil să se respingă cererea reconvenţională având ca obiect stabilirea servitutii de trecere.
Faţă de soluţia dată acţiunii principale, pârâţii nefiind căzuţi în pretenţii, în baza art. 60 alin. (1) C.pr.civ., s-au respins cererile de chemare în garanţie formulate de pârâţii A.A. şi A.A. în contradictoriu cu R.I., G.L., S.L., S.M., O.M., O.C.-M. şi de G.L. în contradictoriu cu S.L. şi S.M..
Prin decizia civilă nr. 609 din 20 noiembrie 2013 a Tribunalului Cluj, s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanţii C.I.M. şi C.M. împotriva sentinţei civile nr. 5945 din 27.03.2013 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a menţinut-o în totul.
Au fost obligaţi apelanţii să îi plătească intimatului A.A. cheltuieli de judecată în sumă de 620 lei.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că în acord cu prima instanţă, la momentul la care reclamanţii-apelanţi au încheiat contractul de vânzare-cumpărare în care a fost trecută suprafaţa de 340 mp, terenul era îngrădit în forma în care se găseşte şi astăzi, astfel că vânzătorii au predat cumpărătorilor doar suprafaţa de 314 mp.
La interogatoriile reclamanţilor în faţa instanţei de fond, aceştia au recunoscut că au fost la faţa locului înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi au văzut terenul, totodată recunoscând că la momentul cumpărării exista acelaşi gard pe fundaţie de beton, care există şi în prezent, arătând că vânzătorul a măsurat terenul şi le-a spus că are mai puţin decât în acte.
În consecinţă, tribunalul a reţinut că reclamanţii au avut cunoştinţă de împrejurarea că terenul este mai mic decât cel înscris în acte şi l-au cumpărat asumându-şi această situaţie.
Reclamanţii au solicitat în primul rând grăniţuirea proprietăţilor, or trasarea conturului liniei de hotar dintre proprietăţile limitrofe în acţiunea de grăniţuire are ca premisă verificarea identităţii hotarului actual, determinat prin semne exterioare, cu cel primordial, existent la data generării situaţiei de vecinătate.
Promovând o acţiune în stabilirea liniei de hotar atunci când există semne exterioare între proprietăţi, titularul dreptului nu poate pretinde decât determinarea hotarului iniţial existent între fondurile limitrofe, iar nu şi stabilirea unei alte graniţe decât cea trasată anterior.
În cauză s-a dovedit că limita dintre cele două proprietăţi, reprezentată de gardul de beton existent azi, nu a fost modificată din anul 1993, gardul fiind edificat cu acordul foştilor proprietari ale celor două terenuri, fapt ce a reieşit din interogatorii şi din declaraţia martorului P.V..
Având în vedere că faţă de probele administrate în cauză şi menţionate anterior, prima instanţă a stabilit în mod corect graniţa pe aliniamentul gardului existent în prezent, nu poate fi primită cererea reclamanţilor de obligare a pârâţilor la ridicarea gardului şi la predarea în deplină proprietate şi posesie a suprafeţei de 26 mp.
Împotriva acestei decizii, au declarat recurs reclamanţii C.I.M. şi C.M., solicitând modificarea ei în sensul admiterii apelului împotriva sentinţei, care să fie schimbată în parte, restabilind ca linie de mejdă între cele două proprietăţi, cea prevăzută în anexa 4, varianta I-a, pe linia pct. 1016-1029-1037-1064-1063 din expertiza efectuată de expertul O.V.C., obligarea pârâţilor de a ridica şi muta gardul pe linia de mejdie şi a le lăsa în deplină proprietate şi posesie suprafaţa de 26 mp teren, cu cheltuieli de judecată în toate instanţele, menţinând restul dispoziţiilor sentinţei.
În motivarea recursului, reclamanţii au susţinut că instanţele de fond au aplicat greşit dispoziţiile art. 584 Cod civil cu privire la grăniţuire şi Decretul-lege nr. 115/1938 şi Legea nr. 7/1996, întrucât deşi parcela reclamanţilor a avut iniţial suprafaţa de 340 mp iar parcela pârâţilor a avut iniţial suprafaţa de 660 mp, înscrierea acestor suprafeţe în CF, după care a urmat ţăruşarea în vederea construirii gardului, care ar constitui limita primordială dintre cele două proprietăţi, stabilită prin acordul părţilor şi care ar avea puterea de lege între părţi.
Gardul dintre proprietăţi a fost amplasat din eroare de către executantul lucrării, fără acordul prealabil al celor doi proprietari pe un amplasament greşit, care să schimbe linia iniţială, nu poate constitui adevărata şi valabila linie de mejdă.
Contractul de vânzare-cumpărare are ca obiect vânzarea dreptului de proprietate, obligaţia de a da, sau un bun material şi obligaţia de a face, de a-l preda? Ce se vinde, întreg dreptul de proprietate asupra bunului, sau bunul în materialitatea sa ?
Instanţa nu a făcut propria analiză reală şi completă cu privire la starea de fapt şi de drept reţinută de prima instanţă, a motivelor de apel şi nu a motivat sub aspectul legalităţii interpretarea şi aplicarea legii de către aceasta.
Tribunalul nu a analizat motivele de apel ale reclamanţilor.
Stabilind că limita dintre proprietăţi este reprezentată de gardul de beton existent astăzi, şi că prima instanţă a stabilit în mod corect graniţa pe aliniamentul gardului existent în prezent, nu poate fi primită cererea reclamanţilor de revendicare a suprafeţei de 26 mp care se regăseşte în plus la pârâţii care îl folosesc fară nici un titlu translativ de proprietate, instanţa de apel a încălcat prevederile art. 129 alin.(6).
Pe aliniamentul 1042-1043, proprietatea reclamanţilor se învecinează cu cea a chemaţilor în garanţie O., care nu sunt chemaţi în judecată în calitate de pârâţi de către reclamanţi sau prin cerere reconvenţională de către pârâţi, ci în calitate de chemaţi în garanţie de către pârâţii A., altfel este şi o îmbogăţire fără justă cauză a pârâţilor A..
Terenul cumpărat atât în acte, cât şi în fapt, este de 340 mp, avut în vedere de ambele părţi chiar dacă nu s-au predat cei 26 mp aflaţi din eroare în folosinţa pârâţilor A., este clar delimitat ca formă şi dimensiuni prin contractul de parcelare, dare de nr. top nou şi mişcare parcelară, actual plan hartă CF, înscris cu această suprafaţă în care au crezut cu ocazia vânzării-cumpărării, iar măsurarea cu ocazia predării folosinţei bunului nu schimbă dreptul de proprietate asupra întregii suprafeţe din CF existente şi în fapt în materialitatea sa, cu privire la cei 26 mp lipsă, dar folosită de pârâţi şi nici nu au acceptat situaţia de fapt, stabilind că rămâne ca ei să soluţioneze acest aspect cu cei care folosesc terenul de 26 mp să revendice terenul.
Din niciun răspuns la interogatoriu al vreunei părţi sau din nicio altă probă nu rezultă că reclamanţii-recurenţi ar fi cumpărat numai 314 mp teren şi că s-a stabilit linia de mejdă pe aliniamentul pe care s-a construit gardul existent, îngăduită între proprietari fără ca aceştia să se oblige juridiceşte la menţinerea unei stări de fapt, nu creează nici un titlu decât aceea care rezultă din aceasta în sensul că durează atât timp cât este permisă de cel care o tolerează, iar beneficiarul nu o poate dobândi prin justiţie, nici chiar prin operaţiunea grăniţuirii.
Nici cu privire la cheltuielile de judecată nu există niciun calcul sau dovada celor reţinute de instanţă, încât să poată verifica realitatea celor motivate, considerente pentru care solicită în principal casarea cu trimitere la acelaşi tribunal spre rejudecare, iar în subsidiar stabilirea liniei de hotar numai pe linia 1016-1042.
Ambele instanţe au pronunţat hotărâri lipsite de temei legal sau au fost date cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii, a dispoziţiilor prevăzute de art. 584 Cod civil cu privire la grăniţuire şi acţiunea în grăniţuire ale art. 44 din Constituţie, art. 1 din Protocolul 1 la Convenţie, art. 17 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului, art. 480 şi urm., art. 644, art.948, art. 977, art. 1294, art. 1315, art. 1325, art. 1326-1330, art. 1837 Cod civil şi Legea nr.7/1996.
În mod corect şi real s-a stabilit că în anul 1993 familia O., proprietarul iniţial al întregii suprafeţe de 1.000 mp, cu ocazia vânzării de către familia P. a suprafeţei de 660 mp, când s-a creat starea primordială, una de 660 mp iar cealaltă de 340 mp potrivit planului de parcelare prin care s-a stabilit mărimea şi forma loturilor, dimensiunile acestora şi linia de mejdie dintre ele, constituie prima grăniţuire dintre proprietăţi.
Cumpărătorul suprafeţei de 660 mp, în timp ce familia O. se afla în concediu, a construit gardul nu pe linia de mejde, ci înspre parcela de 340 mp, pe care a diminuat-o cu 26 mp, în timp ce parcela de 660 mp a devenit de 688 mp.
Convenţia iniţială de delimitare fiind legal făcută potrivit art. 969 Cod civil, are putere de lege între părţile contractante şi nu se poate revoca decât prin consimţământul ambelor părţi, sau din cauze autorizate de lege. Nici chiar P. nu şi-a exprimat un alt consimţământ pentru o nouă situaţie, alta decât cea stabilită prin contractul de parcelare şi vânzare-cumpărare.
Faptul că terenul era îngrădit în forma existentă şi azi, la data cumpărării de către ambele părţi, nu schimbă cu nimic linia de mejdie dintre cele două proprietăţi, astfel că acest gard pe punctele 1042-1043 din expertiză nu reprezintă graniţa dintre cele două proprietăţi şi nu constituie semne exterioare ale unei graniţe reale şi iniţiale.
Un gard construit ilegal, fără autorizaţie de construire, pe timpul în care erau plecaţi din localitate şi amplasat greşit faţă de ce s-a convenit prin trasarea liniei prin ţăruşi, constituie un abuz care nu poate fi validat de instanţă ca aliniament real.
Recurenţii au cumpărat pe bază de contract de vânzare-cumpărare autentic întreg dreptul de proprietate pe care vânzătorii O. îl aveau asupra imobilului situat în Cluj-Napoca, ..., înscris în CF nr. 12530 nr. top 15040/1 imobil care în întregime constă din casă cu 1 cameră, dependinţe şi teren în suprafaţă totală de 340 mp. Obligaţia contractuală este de a da, iar nu de a face.
Suprafeţele înscrise în cărţile funciare s-au bazat pe măsurătorile reale, având forma şi dimensiunile rezultate din măsurătorile reale de la acea dată, cuprinse în planul parcelar de înstrăinare şi mişcare parcelară anexă la convenţie, care avea prevăzută şi limita dintre aceste două noi parcele şi care a constituit hotarul iniţial marcat exterior nu numai plan ci şi prin ţăruşi.
Instanţele au reţinut şi au aplicat greşit prevederile art. 1327-1335 Cod civil, care nu sunt aplicabile în speţă, decât atunci când suprafaţa de teren nu există în materialitatea sa. Suprafaţa de 26 mp există în fapt în materialitatea sa, strămutarea proprietăţii s-a făcut de drept, le-a fost predată prin remiterea titlului de proprietate, iar dacă se consideră că vânzătorul nu şi-a îndeplinit obligaţia de predare a diferenţei de teren atunci exercitarea acţiunii în revendicare se face pe calea acţiunii oblice, în temeiul art. 974 Cod civil.
Comparând valabilitatea celor două titluri de proprietate ale reclamanţilor şi ale pârâţilor, se observă că al lor este mai caracterizat şi se face dovada deplină a dreptului de proprietate.
Intimaţii A.A. şi A.A. prin întâmpinare depusă la dosar filele 22-27, au solicitat constatarea nulităţii recursului iar în subsidiar respingerea recursului declarat de recurenţi şi obligarea lor la plata cheltuielilor de judecată.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, curtea reţine
următoarele:
Prin actul de partaj şi contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 14472 din 16 iunie 1993 de notariatul de Stat Judeţean Cluj, încheiat între O.M. şi soţia O.C.-M. în calitate de partajanţi şi vânzători de pe o parte şi P.V. şi soţia P.L. în calitate de cumpărători pe de altă parte, terenul în suprafaţă totală de 1.000 mp înscris în CF nr. 12530 Cluj, nr. top 15040, a fost împărţit în două: parcela nr. I cu nr. top nou 15040/1 casă, curte şi teren în suprafaţă de 340 mp le-a revenit vânzătorilor O.M. şi O.C.-M., şi parcela nr. II cu nr. top nou 15040/2 constând din teren în suprafaţă totală de 660 mp care le-a revenit tot lui O.M. şi O.C.-M., după care prin contractul de vânzare-cumpărare le-au vândut lui P.V. şi P.L. parcela cu nr. top nou 15040/2 în suprafaţă de 660 mp pentru preţul de 200.000 lei.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 371 din 18 martie 2003, încheiat între O.C.-M. şi O.M. şi C.I.M. şi C.M., s-a vândut, respectiv cumpărat, imobilul înscris în CF nr. 12530 Cluj, nr. top 15040/1, constând în casă din cărămidă cu una cameră, bucătărie, dependinţe şi curte, terenul având suprafaţa de 340 mp, pentru preţul de 13.000 dolari, echivalentul sumei de 426.000.000 lei.
Ulterior, cumpărătorii-reclamanţi C.I.M. şi C.M., şi-au intabulat dreptul de proprietate în CF nr. 12530 Cluj-Napoca, nr. top 15040/1.
La rândul său, imobilul cu nr. top nou 15040/2 construcţie şi teren în suprafaţă de 660 mp, a fost vândut de cumpărătorii iniţiali, până când prin contractul autentic de vânzare-cumpărare nr. 170 din 19.02.2001, l-au cumpărat R.I. şi R.L., iar aceştia prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 100 din 27.01.2010 l-au vândut pârâţilor A.A. şi soţia A.A.C., care sunt intabulaţi în CF nr. 263357 Cluj-Napoca, nr. top 15040/2.
Aşadar, reclamanţii C.I.M. şi soţia C.M. au cumpărat imobilul casă din cărămidă acoperită cu ţiglă, cu 1 cameră, 1 bucătărie, dependinţe şi curte, teren în suprafaţă de 340 mp, asupra căruia sunt înscrişi în CF nr. 12530, nr. top 15040/1, însă în fapt folosesc doar 314 mp, aşa cum rezultă din raportul de expertiză tehnică judiciară, efectuat de expertul O.V.C., cu 26 mp mai puţin.
Este adevărat că de principiu, cartea funciară nu garantează întinderea, ci numai existenţa proprietăţii, numai că din concluziile aceluiaşi raport de expertiză, mai rezultă că pârâţii A.A. şi A.A. au îngrădită o suprafaţă de 688 mp, cu 28 mp mai mult decât au cumpărat, ei fiind intabulaţi în CF nr. 263357 Cluj-Napoca, nr. top 15040/2 construcţie cu zidărie de cărămidă pe fundaţie din beton, învelitoare din ţiglă, compusă din subsol; 2 pasaje auto, 3 depozite (pivniţe), CT, spălătorie, parter: 4 camere, bucătărie, cămară de alimente, 2 băi, antreu, 2 holuri, scară de acces pe terenul în suprafaţă de 660 mp.
Întrucât la origine, imobilele ambelor părţi au format o singură parcelă cu nr. top 15040 în suprafaţă de 1.000 mp, pe care proprietarii iniţiali O.M. şi soţia
O.C.-M. au partajat-o prin contractul autentificat sub nr. 14472 din 16 iunie 1993 de Notariatul de Stat Judeţean Cluj, rezultă cu certitudine că între micşorarea suprafeţei reclamanţilor de la 340 mp la 314 mp, cu 26 mp, şi mărirea suprafeţei reclamanţilor de la 660 mp la 688 mp, cu 28 mp, există un raport de cauzalitate directă, de la cauză la efect.
Prima instanţă şi instanţa superioară de fond au reţinut pe baza probelor administrate că după ce proprietarii iniţiali ai parcelei cu nr. top 15040 în suprafaţă de 1.000 mp, O.M. şi soţia O.C.-M., au partajat-o în parcela cu nr. top nou 15040/1 în suprafaţă de 340 şi parcela cu nr. top nou 15040/2 în suprafaţă de 660, le-au vândut parcela în suprafaţă de 660 mp lui P.V. şi soţia P.L., după care vânzătorii au plecat în concediu, răstimp în care cumpărătorii P. au construit un gard care să le delimiteze parcela cumpărată de parcela vânzătorilor, numai că l-au construit de asemenea manieră, încât şi-au îngrădit nu doar 660 mp, ci 688 mp, că 28 mp mai mult decât au cumpărat.
În mod greşit a reţinut tribunalul că „gardul fiind edificat cu acordul foştilor proprietari ale celor două terenuri..”, deoarece nu a existat un acord între vânzătorii O. şi cumpărătorii P. ca gardul să fie construit pe actualul aliniament, ci cumpărătorii O. în mod unilateral au construit gardul prin înglobarea în suprafaţa cumpărată, a încă 28 mp necumpăraţi, din care 26 mp din parcela cu nr. top 15040/1 în suprafaţă de 340 mp.
Transmisiunile juridice ale celor două parcele, s-au făcut la suprafeţele scriptice rezultate în urma partajării lor de către proprietarii iniţiali O.M. şi soţia O.C.-M., adică parcela cu nr. top nou 15040/1 în suprafaţă de 340 mp şi parcela cu nr. top nou 15040/2 în suprafaţă de 660 mp.
Cumpărătorii actuali ai celor două parcele învecinate, s-au subrogat în drepturile şi obligaţiile antecesorilor lor.
Pârâţii A.A. şi A.A. (în acte A.C.) nu au făcut dovada cu niciun titlu că sunt proprietarii surplusului de 28 mp teren pe care îl folosesc peste suprafaţa de 660 mp teren dovedit ca l-au cumpărat.
Aşa fiind, în baza art. 304 pct. 9 coroborat cu art. 312 alin. (1) şi (3) C.pr.civ., se va admite recursul reclamanţilor împotriva deciziei tribunalului, care va fi modificată şi rejudecând, se va admite apelul reclamanţilor împotriva sentinţei judecătoriei, care va fi schimbată în parte, în sensul că se va stabili graniţa dintre imobilul proprietatea reclamanţilor înscris în CF nr. 12530 Cluj-Napoca, respectiv CF nr. 278817 Cluj-Napoca, după conversia în format electronic, având nr. top 15040/1, şi imobilul proprietatea pârâţilor înscris în CF nr. 263357 Cluj-Napoca, provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 98238 Cluj-Napoca, nr. top 15040/2, pe aliniamentul pct. 1016-1029-1064-1063 din varianta I-a anexa 4 a raportului de expertiză efectuat de expertul O.V.C., expertiză ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
De asemenea, se vor admite capetele de cerere din acţiunea reclamanţilor având ca obiect obligarea pârâţilor A.A. şi A.A. să ridice gardul despărţitor amplasat între punctele 1037-1042-1043 şi să le lase în deplină proprietate şi posesie suprafaţa de 26 mp delimitată prin punctele 1037-1042-1043-1063-10641037.
Instanţele de fond au greşit atunci când au reţinut că întrucât reclamanţii au cumpărat o suprafaţă îngrădită „determinată prin semne exterioare, cu cel primordial”, reclamanţii au cumpărat 314 mp şi nu 340 mp, căci hotarul aşa-zis „primordial”, a fost stabilit greşit, de primul proprietar al parcelei cu nr. top nou 15040/2, prin ocuparea fără niciun drept a 26 mp din parcela cu nr. top nou 15040/1.
Vor fi menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Cererea reconvenţională formulată de pârâţii A.A. şi A.A. (în acte
A.C.) având ca obiect stabilirea servituţii de trecere auto, în mod corect a fost respinsă de prima instanţă, însă instanţa de recurs va substitui motivarea judecătoriei cu considerente ce ţin de neîndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 616 Cod civil, precum şi de concluziile expertului O.V.C. din suplimentul la raportul de expertiză, conform cărora „Nicio variantă de grăniţuire propusă în raport, nici varianta propusă în suplimentul la raportul iniţial de expertiză nu au ca efect transformarea fondului pârâţilor în loc înfundat, fiind posibilă intrarea cu autoturismul din strada ..., în oricare din variantele prezentate”.
Respingerea cererii de chemare în garanţie formulate de pârâţii A.A. şi
A.A. (A.C.) împotriva chemaţilor în garanţie R.I., G.L., S.L., S.M., O.M. şi O.C.-M., precum şi cererea de chemare în garanţie formulată de chemata în garanţie G.L. împotriva chemaţilor în garanţie S.L. şi Şutei M., au fost de asemenea corect respinse, doar că prima instanţă le-a respins raportat la soluţia dată acţiunii principale, în timp ce instanţa de recurs le va menţine respinse pentru considerente legate de neîndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 60 alin.(1) C.pr.civ., pârâţii A. solicitând obligarea chemaţilor în garanţie la plata de despăgubiri în cazul în care limitele de proprietate care ar rezulta, a fi altele decât cele indicate de vânzători la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar G.L. a solicitat obligarea chemaţilor ei în garanţie la garantarea acesteia în cazul în care cererea reclamanţilor ar fi admisă.
În realitate, chemaţii în garanţie nu le-au vândut pârâţilor A. suprafaţa de 668 mp ci numai 660 mp, aşadar, chemaţii în garanţie nu pot fi obligaţi să garanteze vânzarea unei suprafeţe mai mari decât cea vândută, aşa cum pretind pârâţii
A.; pârâţii nu vor fi evinşi nici măcar parţial prin admiterea acţiunii, din dreptul de proprietate în suprafaţă de 660 mp cât au cumpărat.
Fiind căzuţi în pretenţii, în baza art. 274 C.pr.civ., pârâţii A.A. şi A.A. (AA.C.) vor fi obligaţi la plata cheltuielilor de judecată în favoarea recurenţilor C.I.M. şi C.M. în sumă de 4.280,75 lei la prima instanţă, în sumă de 406 lei în apel şi în sumă de 2.408,5 lei în recurs.
| ← Acţiune în grăniţuire. Încălcări minime ale... | Acţiune în grăniţuire fără revendicare → |
|---|
