Rectificare de carte funciară fără ca în prealabil să se fi solicitat şi obţinut anularea contractului de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
Rectificare de carte funciară formulată pe cale principală, fără ca în prealabil să se fi solicitat şi obţinut anularea contractului de vânzare-cumpărare
Curtea de Apel Cluj, Secţia I-a civilă, decizia nr. 1032 din 2 septembrie 2014
I. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la Judecătoria Vişeu de Sus sub nr. ... reclamanta T.V. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtele S.C. E.T. S.R.L. Borşa şi S.C. I. S.A. Borşa, să se dispună rectificarea CF nr. 51 635 Borşa în ceea ce priveşte dreptul de proprietate al pârâtei asupra nr. cadastral 9709, în sensul radierii dreptului de proprietate al S.C. E.T. S.R.L. şi înscrierii dreptului de proprietate al S.C. I. S.A. Borşa.
II. În cauză a fost introdus ca intervenient forţat, în sensul prevederilor art. 57 C.pr.civ., şi T.I..
III. Prin sentinţa civilă nr. 676 din 20 martie 2013 a Judecătoriei Vişeu de Sus a fost respinsă acţiunea civilă înaintată de reclamantă, privindu-l şi pe intervenientul T.I., dispunându-se totodată şi respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, invocată de către instanţă din oficiu.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a avut în vedere, în principal, următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 1626 din 23 mai 2007, pronunţată de Tribunalul Maramureş în dosarul nr. ..., s-a admis acţiunea formulată şi precizată de reclamantul T.I., în contradictoriu cu pârâtele SC I. SA şi SC E.C.T. SRL.
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 321/16 noiembrie 2004, încheiat între aceste două societăţi, având ca obiect Remiza PSI, gospodărie anexă şi teren cositor „Peste Fântână”, înscris în CF nr. 9699 Borşa, nr. cad. 4995/2/2/2/2/5/2/2/4/2.
Apelul împotriva acestei sentinţe a fost respins prin Decizia civilă nr. 223 din 16.10.2007 a Curţii de Apel Cluj, definitivă şi irevocabilă prin nerecurare.
Din adresa nr. 1290/2011 a OCPI Maramureş (filele 8-11 dosar 2495/336/2012) şi extrasele CF depuse la dosarele cauzei, reiese că:
- prin Încheierea de carte funciară nr. 433-434/20.02.2004, asupra imobilului cu nr. top. 4955/2/2/2/2/5/2/2/4/2, în suprafaţă de 3020 mp, a fost înscris dreptul de proprietate al SC
I. S.R.L.
- prin Încheierea de carte funciară nr. 1883/27.06.2005 asupra aceluiaşi imobil a fost înscris dreptul de proprietate al SC ,E.C.T. S.R.L.
- prin Încheierea de CF nr.2607/16.09.2007, imobilul cu nr. top. 4955/2/2/2/2/5/2/2/4/2 a fost dezmembrat şi reînscris în aceeaşi carte funciară, astfel: nr. top.
4995/2/2/2/2/5/2/2/4/2/1 în natură teren în suprafaţă de 1053 mp teren, construcţii şi remiză PSI şi anexă; nr. top. 4995/2/2/2/2/5/2/2/2/4/2/2 în natură teren în suprafaţă de 1967 mp
- prin Încheierea de carte funciară nr. 2607/16.09.2005, imobilului identificat prin nr. top. 4995/2/2/2/2/5/2/2/4/2/1, în natură teren, în suprafaţă de 1053 mp, construcţii „remiză PSI” şi „Anexă” i s-a atribuit nr. cad. 9709, fiind înscris în CF 10003 Borşa, devenită prin conversie CF 51635 Borşa, dreptul de proprietate asupra acestuia fiind întabulat în favoarea
pârâtei SC ,E.T. SRL, asupra celeilalte parcele dezmembrate rămânând proprietar tabular SC E.C.T. SRL.
Pârâta E.T. SRL şi-a înscris dreptul de proprietate prin cumpărare, în baza contractului de vânzare cumpărare, încheiat cu SC E.C.T. SRL, autentificat sub nr. 2332 din 27.07.2005 de către BNP Timiş Carmen din Borşa.
Obiectul cauzei pendinte, aşa cum a fost formulat de reclamantă şi intervenient, îl constituie, în fapt, rectificarea acestei cărţi funciare, prin anularea, practic, a tuturor acestor încheieri de carte funciară, pentru a se putea reveni la situaţia de CF în care proprietar al imobilului cu nr. top. 4995/2/2/2/2/5/2/2/4/2 este pârâta SC I. SA.
Prin Sentinţa civilă nr. 994 din 06 aprilie 2011, pronunţată de Judecătoria Vişeu de Sus în dosar nr. ... al acestei instanţe, definitivă şi irevocabilă prin neapelare, s-a dispus rectificarea încheierii de CF nr. 1883/27.06.2005, în sensul radierii din CF 50940 Borşa nr. top. 4955/2/2/2/2/5/2/2/4/2/2 a dreptului de proprietate al SC E.C.T. SRL şi restabilirea situaţiei anterioare de CF.
Reclamanta şi intervenientul solicită instanţei să dispună rectificarea înscrierii efectuate în CF 51635 Borşa nr. cad. 9709 (fost nr. cad. 4955/2/2/2/2/5/2/2/4/2/1) prin radierea înscrierii dreptului de proprietate asupra acestei parcele în favoarea pârâtei SC E.T. SRL, invocând în susţinerea cererilor sentinţa civilă nr. 1626/2007 a Tribunalului Maramureş şi secizia civilă nr. 223/2007 a Curţii de Apel Cluj.
În aceste hotărâri însă, pârâta SC E.T. SRL nu este parte, hotărârile nefiindu-i opozabile, art. 20 (3) din Legea nr. 7/1996, arătând că hotărârea judecătorească sau irevocabilă înlocuieşte acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii drepturilor reale, dacă este opozabilă titularilor.
Apoi, dreptul de proprietate al acestei pârâte s-a înscris în cartea funciară în baza unui contract de vânzare-cumpărare autentic, a cărui nevalabilitate nu a fost constatată, nefiind formulat un atare petit.
Această pârâtă este un terţ dobânditor, care a dobândit imobilul cu titlu oneros, prezumat ca fiind dobândit cu bună-credinţă, câtă vreme nu s-a susţinut şi dovedit contrariul, fiind incidente dispoziţiile art. 30 (1) din Legea nr. 7/1996, potrivit căruia, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condiţiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul, art. 36 din acelaşi act normativ arătând şi care este termenul şi, implicit condiţiile, în care poate fi formulată acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea titlului ce a stat la baza înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară a dreptului de proprietate al terţului dobânditor de bună credinţă, prin act oneros.
IV. Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta T.V., respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 181/A din 30 aprilie 2014 a Tribunalului Maramureş.
Motivând decizia, Tribunalul a reţinut, în principal, următoarele:
Rectificarea este subsecventă constatării nulităţii sau anulării actului şi reprezintă o concretizare a efectelor nulităţii, prin restabilirea concordanţei între cuprinsul cărţii funciare şi situaţia juridică nou creată ca urmare a desfiinţării actului care a stat la baza înscrierii.
Acţiunea de fond este distinctă de acţiunea în rectificare, deoarece în timp ce prima are ca obiect constatarea nulităţii sau anularea actului juridic care a stat la baza înscrierii drepturi în cartea funciară, cea de-a doua are ca obiect radierea în sensul celor dispuse prin hotărârea dată cu privire la acţiunea de fond. Rectificarea cărţii funciare intervine ulterior constatării nulităţii sau anulării actului juridic, fiind o operaţiune prin care se dă eficienţă nulităţii, ca situaţie juridică extrinsecă.
În concluzie în vederea efectuării înscrierilor de carte funciară solicitate, este necesară prezentarea unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, opozabile actualului proprietar al imobilului înscris în Cartea funciară nr. 10003 a unităţii, administrativ-teritoriale Borşa şi
prin care se dispune radierea înscrierilor efectuate prin încheierile de carte funciară nr. 433434/20.02.2004, nr. 1883/27.06.2005, nr. 2607/16.09.2005 şi nr 2608/16.09.2005.
În mod corect a reţinut prima instanţă că reclamanţii au solicitat instanţei să dispună rectificarea înscrierii efectuate în CF nr. 51635 Borşa nr. cad. 9709 (fost nr. cad. 4955/2/2/2/2/5/2/2/4/2/1) prin radierea înscrierii dreptului de proprietate asupra acestei parcele în favoarea pârâtei SC E.T. SRL, invocând în susţinerea cererilor sentinţa civilă nr. 1626/2007 a Tribunalului Maramureş şi decizia civilă nr. 223/2007 a Curţii de Apel Cluj.
În aceste hotărâri însă, pârâta SC E.T. SRL nu este parte, hotărârile nefiindu-i opozabile, art.20 (3) din Legea nr. 7/1996 arătând că hotărârea judecătorească sau irevocabilă înlocuieşte acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii drepturilor reale, dacă este opozabilă titularilor.
Apoi, dreptul de proprietate al acestei pârâte s-a înscris în cartea funciară în baza unui contract de vânzare-cumpărare autentic, a cărui nevalabilitate nu a fost constatată, nefiind formulat un atare petit.
Această pârâtă este un terţ dobânditor, care a dobândit imobilul cu titlu oneros, prezumat ca fiind dobândit cu bună-credinţă, câtă vreme nu s-a susţinut şi dovedit contrariul, fiind incidente dispoziţiile art. 30 (1) din Legea nr. 7/1996, potrivit căruia, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condiţiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul, art. 36 din acelaşi act normativ arătând şi care este termenul şi, implicit condiţiile, în care poate fi formulată acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea titlului ce a stat la baza înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară a dreptului de proprietate al terţului dobânditor de bună credinţă, prin act oneros.
Analiza unor atare aspecte impune, în primul rând, formularea unui petit distinct în acest sens, cu care instanţa nu a fost investită şi în lipsa căruia, dat fiind principiul disponibilităţii care guvernează procesul civil, nu se poate pronunţa.
V. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta T.V., solicitând casarea ei şi, în rejudecare, admiterea acţiunii reclamantei, deoarece:
a) Prin prezenta acţiune civilă s-a urmărit punerea în aplicare a deciziei civile nr. 223/2007 a Curţii de Apel Cluj, prin care s-a dispus desfiinţarea cu efecte retroactive a contractului de vânzare-cumpărare intervenit între S.C. I. S.A. Borşa şi S.C. E.C.T. S.R.L. Borşa cu privire la imobilul înscris în CF nr. 9699 Borşa nr. top 4995/2/2/2/2/5/2/2/4/2. În consecinţă, este necesar să se revină la situaţia juridică reală şi actuală a cestui imobil, prin reîntoarcerea imobilului în patrimoniul vânzătoarei.
b) În anul 2005 situaţia juridică a terenului era incertă, S.C. E.C.T. S.R.L. obţinând întabularea doar în baza unei hotărâri judecătoreşti. Prima vânzătoare, anume S.C. I. S.A. Borşa, a confirmat vânzarea doar în data de 23 decembrie 2006, prin hotărâre A.G.E.A.
Cu toate acestea, în data de 27.07.2005 S.C. E.T. S.R.L. a cumpărat imobilul litigios, prevalându-se de principiul dobândirii cu bună-credinţă.
În concluzie, având în vedere şi principiul reflectării corecte a situaţiei juridice a imobilelor înscrise în CF, precum şi caracterul în principiu necontradictoriu al judecării unei asemenea cereri, trebuie considerat că nu poate fi primită nici motivarea instanţei de apel potrivit căreia se impune respingerea acţiunii introductive pentru faptul că ultimul dobânditor nu a fost citat în proces, atâta vreme cât actul juridic de înstrăinare anterior acestuia a fost deja desfiinţat.
VI. Intimaţii nu au formulat întâmpinare.
VII. Cu privire la recursul declarat, Curtea are în vedere următoarele:
Astfel cum bine au statuat prima instanţă şi cea de apel, pârâta S.C. E.T. S.R.L. are calitatea de proprietar tabular asupra imobilului cu nr. top 4995/2/2/2/4/5/2/2/4/2/1 (teren în suprafaţă de 1053 mp, construcţii remiză PSI şi anexă), în prezent cu nr. cadastral 9709, înscris în CF nr. 10003 Borşa, devenite prin conversie CF nr. 51635 Borşa. Această pârâtă a dobândit dreptul de proprietate prin cumpărare de la S.C. E.C.T. S.R.L. Borşa, în temeiul contractului autentificat sub nr. 2332 din 27 iulie 2005 de către B.N.P. ... din localitatea Borşa, judeţul Maramureş.
Prin urmare, pârâta S.C. E.T. S.R.L. Borşa apare ca dobânditor cu titlu oneros al imobilului, buna sa credinţă la momentul dobândirii trebuind prezumată până la proba contrară.
Fiind titulară a dreptului de proprietate înscris în cartea funciară asupra imobilului, totodată în condiţiile în care această pârâtă nu este de acord cu acţiunea reclamantei, rămâne că rectificarea cărţii funciare potrivit solicitării reclamantei nu apare ca posibilă decât sub condiţia ca printr-o hotărâre judecătorească pronunţată într-un proces în care S.C. Euro Tom S.R.L. Borşa a fost parte să se fi dispus desfiinţarea în condiţiile cerute de lege a contractului de vânzare-cumpărare în temeiul căruia pârâta a dobândit imobilul.
În cauză, o asemenea hotărâre judecătorească lipseşte cu privire la pârâta S.C. E.T. S.R.L. Borşa, aceasta nefiind parte în procesul soluţionat prin sentinţa civilă nr. 1626/23 mai 2007 a Tribunalului Maramureş şi decizia civilă nr. 223/16 octombrie 2007 a Curţii de Apel Cluj, astfel că aceste hotărâri judecătoreşti nu îi sunt opozabile.
Mai mult, pârâta S.C. E.T. S.R.L. avea înscris în cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilului la datele la care sus-evocatele hotărâri judecătoreşti au fost pronunţate.
În aceste circumstanţe, bine a apreciat instanţa de apel, în armonie cu prima instanţă, că dispoziţiile art. 20 alin. 3 din Legea nr. 7/1996 (în raport de care „Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative, va înlocui acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii drepturilor reale, dacă sunt opozabile titularilor”) pretindeau în mod imperativ existenţa unui titlu care să desfiinţeze contractul de vânzare-cumpărare ce a întemeiat şi încă întemeiază dreptul de proprietate al pârâtei S.C. E.T.
S.R.L. Borşa, titlul care să-i fie opozabil acesteia.
Cum aceste cerinţe legale nu sunt îndeplinite, rămâne că în mod legal a fost respinsă acţiunea reclamantei.
Este corectă afirmaţia recurentei potrivit căreia cartea funciară trebuie să reflecte în mod corect şi pe deplin actual situaţia imobilului arătat în cuprinsul ei, însă pentru aceasta este necesar să se parcurgă etapele procedurale pe care însăşi legea le impune.
În ce priveşte motivul de recurs prin care se fac simple aprecieri cu privire la caracterul incert al situaţiei imobilului litigios în anul 2005, acesta nu are caracterul unui veritabil motiv de nelegalitate în sensul art. 304 C.pr.civ., astfel că nu poate fi considerat admisibil.
În legătură cu referirile recurentei la caracterul necontencios al judecării prezentei cereri (acţiuni), acestea sunt în totul eronate, cererile judiciare în rectificare de carte funciară având caracter contencios, după cum caracter contencios au şi cererile prin care se solicită constatarea nulităţii unui contract de vânzare-cumpărare.
În raport de cele ce preced, recursul se impune a fi respins în sensul prevederilor art. 312 alin. 1 C.pr.civ., neexistând motive de nelegalitate care să justifice casarea ori modificarea deciziei atacate.
| ← Anulare act. Hotărâre a asociaţiei de proprietari | Obligaţie de a face. Construirea unui gard despărţitor, în... → |
|---|
