Rectificare de carte funciară. Solicitarea majorării suprafeţei
| Comentarii |
|
Solicitarea majorării suprafeţei de la 450 mp la 777 mp fără dovedirea cu vreun titlu. Respingere
Curtea de Apel Cluj, secţia I-a civilă, decizia nr. 873 din 21 mai 2014
Prin sentinţa civilă nr.25 73/7.10.2013 a Judecătoriei Zalău, a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC E. SA în contradictoriu cu pârâţii Administraţia Bazinală de Apă Someş-Tisa prin Sistemul de Gospodărire a Apelor Sălaj, Municipiul Zalău prin Primar, M.E. şi C.D. având ca obiect rectificare CF, ca nefondată.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că din cuprinsul cărţii funciare nr.58852 Zalău nr. cadastral 4729 casa, sediul administrativ şi spaţiu de producţie care se afla pe terenul intravilan în suprafaţă de 450 mp sunt proprietatea reclamantei SC E. SA, dobândite prin cumpărare şi edificare.
Din raportul de expertiză tehnică întocmit în cauză de expert S.L.A. a rezultat că suprafaţa terenului folosit de reclamantă este de 777 mp faţă de suprafaţa de 450 mp cât rezultă din acte.
Faptul că reclamanta se află în posesia terenului astfel cum a fost măsurat de expert nu are nici o relevanţă asupra dreptului său de proprietate care se limitează la suprafaţa înscrisă în cartea funciara şi nu mai mult.
Referitor la acţiunea în rectificare de carte funciară, instanţa a constatat că situaţia de fapt expusă de reclamanţi nu are nicio legătură cu prevederile art. 908 alin.4 Cod civil.
In speţă, reclamanta a tins prin intermediul acţiunii “în rectificare” să procedeze la modificarea, în sensul majorării, suprafeţei de teren înscrisă în cartea funciară situaţia juridică reală a imobilului fiind cea care este menţionată şi în cartea funciară.
În art. 89 alin.6 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr.633/2006 se prevede că „modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate, precum şi în baza actelor doveditoare, astfel încât modificarea suprafeţei înscrise în CF nu va fi considerată o rectificare de carte funciară”.
De asemenea, conform art.25 alin.2 lit. c din Ordinul nr. 634/2006, „dacă diferenţa este mai mare de 5%, documentaţia se respinge, rectificarea suprafeţei urmând să se facă prin alt act doveditor al dreptului de proprietate”.
Or, reclamanta a solicitat mărirea suprafeţei cu peste 5% din suprafaţa menţionată în extrasul de carte funciară, iar intabularea dreptului sau de proprietate sa făcut exact pentru suprafaţa dobândita prin act juridic valid.
Prin urmare, instanţa de fond a respins acţiunea în rectificarea cărţii funciare prin care se urmăreşte mărirea suprafeţei înscrise în cartea funciară, fără dovedirea dreptului de proprietate asupra diferenţei de proprietate.
Prin decizia civilă nr. 13/21.01.2014 a Tribunalului Sălaj a fost admis apelul declarat de reclamanta SC E. SA contra sentinţei civile nr.25 73/7.10.2013 a Judecătoriei Zalău, care a fost schimbată în tot, judecând pe fond cauza, a fost admisă acţiunea reclamantei şi s-a dipus rectificarea suprafeţei terenului înscris în CF 58852 Zalău nr.cad. 4729 în sensul majorării suprafeţei de 450 mp la 707 mp.
Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut că reclamanta S.C. E. SA Zalău a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în CF nr.2124
Zalău, nr. topografic 956 prin Contract autentic de vânzare - cumpărare încheiat în 27.09.2000 asupra suprafeţei de 400 mp.
Pârâţii Administraţia Bazinală de Apă Someş-Tisa prin Sistemul de Gospodărire a Apelor Sălaj, Municipiul Zalău prin Primar, M.E. şi C.D., care sunt vecinii de teren ai reclamantei nu s-au opus acţiunii de rectificare formulată de reclamantă, neformulând întâmpinare şi neprezentându-se în instanţă, cu excepţia pârâtei - Municipiul Zalău, care este vecină de teren cu reclamanta, în virtutea faptului că pe terenul său se află strada care trece prin faţa proprietăţii reclamantei, s-a opus admiterii acţiunii.
Raportul de expertiză topografică, întocmit în cauză a constatat că suprafaţa reală a imobilului înscris în CF 58852 Zalău nr. cad. 4729 este de 777 mp, din care 70 mp reprezintă zona de protecţie a construcţiei hidroenergetice, respectiv zid de sprijin aflat pe malul văii vecine cu proprietatea reclamantei.
Finalitatea spre care a tins reclamanta apelantă prin promovarea litigiului, a fost aceea a restabilirii concordanţei dintre configuraţia cantitativă a imobilului şi cea reală.
Potrivit art. 34 pct.4 din Legea nr.7/1996 cu modificările ulterioare, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor în cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că înscrierea în CF nu mai este în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului.
Principiul publicităţii materiale sau principul forţei probante absolute a înscrierii în cartea funciară nu se aplică înscrierilor privitoare la întinderea terenului, dacă suprafaţa înscrisă diferă de cea reală, deoarece menţiunea din prima parte a cărţii funciare, referitoare la suprafaţa imobilului reprezintă un element descriptiv al situaţiei de fapt a imobilului fiind de necontestat aspectul potrivit căruia cartea funciară garantează existenţa dreptului dar nu şi întinderea sa.
ÎCCJ a stabilit prin decizia nr.3583/2013 că prin acţiunea în rectificare a înscrierilor în cartea funciară se poate cere îndreptarea sau suprimarea unor înscrieri necorespunzătoare făcute în cuprinsul acesteia, pentru a pune de acord starea tabulară cu situaţia juridică reală a imobilului.
În speţă, acţiunea în rectificare promovată de reclamanta apelantă se încadrează în ipoteza particularizată de art.34 pct.4 din legea nr.7/1996, care subsumează toate cazurile neprevăzute de lege în care există neconcordanţă între realitatea juridică imobiliară şi înscriere şi care se impune a fi iniţiată în condiţiile de exigenţă a procedurii contencioase, în contradictoriu cu titularii fondurilor limitrofe al căror drept, sub aspectul întinderii, ar putea fi afectat.
Dispoziţiile art.19 alin.2 lit.k din Regulamentul privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, aprobat prin ordinul nr.634/2006 a Directorului General al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, prevăd că piesa componentă a documentaţiei necesare înscrierii modificării suprafeţei imobilului este hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă sau declaraţia autentică de voinţă şi procesul verbal de vecinătate cu semnăturile vecinilor.
În consecinţă, actul normativ sus menţionat lasă la latitudinea proprietarului dacă înţelege să solicite modificarea suprafeţei imobiliare prin hotărâre judecătorească sau pe cale administrativă. Reclamanta a ales prima variată, iar hotărârea judecătorească ce i-a fost opozabilă a înlocuit procesul verbal de vecinătate, iar documentaţia cadastrală necesară înscrierii modificării suprafeţei imobilului a fost documentaţia cadastrală executată judiciar în cadrul unei expertize tehnice judiciare de specialitate.
Faţă de conţinutul lucrării de specialitate efectuată în cauză, din care a rezultat că imobilul proprietatea reclamantei înscris în CF nr.5882 Zalău, nr. cad. 4729, are o suprafaţă de 707 mp din care 70 mp este zona de protecţie a zidului de sprijin aflat pe malul văii, prin înscrierea în cartea funciară a acestei suprafeţe nu s-a adus atingere dreptului de proprietate al vecinilor, precum şi faţă de prevederile legale anterior menţionate, tribunalul a considerat apelul declarat întemeiat, l-a admis şi a schimbat în tot sentinţa atacată.
Judecând pe fond cauza, a admis acţiunea reclamantei şi a dispus rectificarea suprafeţei terenului înscris în CF 58852 Zalău nr. cadastral 4729 în sensul majorării suprafeţei de 450 mp la 707 mp.
împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul MUNICIPIUL ZALĂU PRIN PRIMAR, solicitând instanţei admiterea recursului şi rejudecând apelul, respingerea apelului declarat de reclamantă, cu consecinţa menţinerii sentinţei pronunţate de Judecătoria Zalău.
În motivarea recursului pârâtul a arătat că reclamanta SC E. SA a cumpărat suprafaţa de teren de 450 mp şi contractul de vânzare-cumpărare a fost evidenţiat în Cf 58852 Zalău.
Prin acţiunea promovată reclamanta a solicitat rectificarea CF şi majorarea terenului de la 405 mp la 707 mp, indicând dispoziţiile art. 33, 34 din Legea nr. 7/1996, având în vedere rectificarea cărţii funciare şi nu modificarea cărţii funciare. Apoi în apel reclamanta şi-a modificat temeiul de drept, unde a invocat art. 907, 915 Noul Cod de Procedură Civilă.
Potrivit dispoziţiilor art. 198, 194 Noul Cod de Procedură Civilă, reclamanta trebuia să indice împrejurările care au determinat rectificarea menţiunilor de cartea funciară, însă împrejurarea că reclamanta stăpâneşte o suprafaţă mai mare de teren decât cea înscrisă în cartea funciară, nu reprezintă o motivare adecvată a acţiunii, întrucât nu se pliază pe texul de lege care reglementează rectificarea.
Potrivit dispoziţiilor art. 89 alin. 6 din Ordinul nr. 633/2006, reclamanta putea să ceară modificarea dimensiunilor imobilului, însă numai în baza actelor doveditoare, astfel încât modificarea suprafeţei înscrisă în cartea funciară nu poate fi considerată o rectificare de carte funciară.
Au fost invocate şi dispoziţiile art. 25 alin. 2 lit. C din Ordinul nr. 634/2006, care prevede că în ipoteza în care diferenţa de suprafaţă este mai mare de 5% documentaţia se respinge, iar modificarea suprafeţei urmând a se face prin act doveditor al dreptului de proprietate asupra suprafeţei excedentare a imobilului, respectiv un act translativ de proprietate sau constitutiv de proprietate.
Împrejurarea că suprafaţa de 257 mp teren nu se regăseşte, afirmativ, în cărţile funciare ale vecinilor, nu este de natură să constituie titlul de proprietate pentru reclamantă, care pentru suprafaţa de 257 mp nu a reuşit să facă dovada izvorului pretinsului său drept real de proprietate.
Prin întâmpinare, intimata SC E. SA a solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând că instanţa de apel a interpretat corect dispoziţiile art. 34 alin. 1 din Legea nr. 7/1996.
Apoi, a invocat şi dispoziţiile art. 914 C. civil, care prevăd posibilitatea proprietarului imobilului înscris în cartea funciară de a putea cere oricând modificarea menţiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinaţia sau suprafaţa acestuia, în condiţiile legii.
Reclamanta este proprietară tabulară asupra imobilului înscris în CF 58852 Zalău cu suprafaţa de 450 mp, însă suprafaţa măsurată este de 777 mp, din care trebuie scăzută zona de 70 m reprezentând zona de protecţie.
La instanţa de fond a fost depus proces verbal de vecinătate, prin care toţi vecinii au recunoscut limitele proprietăţii reclamantei şi aceştia neavând nicio pretenţie faţă de reclamantă.
Analizând decizia pronunţată prin prisma motivelor de recurs invocate, curtea constată că recursul este fondat, urmând a fi admis pentru următoarele considerente:
Potrivit extrasului CF 58852 Zalău, parcela cu nr. cad. 4729 are suprafaţa de 450 mp, proprietar fiind reclamanta SC E. SA Zalău.
Reclamanta a solicitat rectificarea suprafeţei terenului de la 450 mp la 777 mp, întrucât aceasta este suprafaţa măsurată a imobilului pe care reclamanta îl foloseşte în prezent.
În probaţiune reclamanta a mai depus şi un proces verbal de vecinătate a imobilului încheiat la 6.04.2012, din care rezultă că numiţii M.E. şi C.D., afirmativ, vecinii imobilului deţinut de reclamantă recunosc limitele dintre proprietăţile lor şi proprietatea reclamantei.
Acest proces verbal de vecinătate nu identifică cu date de cartea funciară imobilele învecinate pentru a se putea verifica dacă numiţii M.E. şi C.D. sunt proprietarii tabulari ai imobilelor respective.
Curtea constată că expertul numit în cauză a măsurat doar suprafaţa imobilului îngrădit şi folosit de reclamanta S.C. E. S.A., fără a măsura şi parcelele topografice sau cadastrele învecinate întrucât numai în această modalitate tehnică se putea verifica dacă suprafaţa de 327 mp folosită de reclamantă, în plus fată de suprafaţa cumpărată, nu se regăseşte într-una din parcelele învecinate.
Raportat la această situaţie de fapt curtea constată că tribunalul a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996.
Acţiunea în rectificare este o acţiune în realizare de drepturi, întrucât reclamantul urmăreşte ca instanţa să dispună în contradictoriu cu pârâtul, radierea sau îndreptarea cuprinsului cărţii funciare , fie în scopul restabilirii situaţiei tabulare anterioare înscrierii inexacte, fie în vederea înlocuirii unei înscrieri nevalabile sau inexacte cu o înscriere valabilă sau conformă situaţiei juridice reale.
Prin urmare, acţiunea în rectificare presupune suprimarea din cartea funciară a drepturilor personale sau reale stinse prin oricare din modurile prevăzute de lege.
În cazul de faţă, reclamanta nu a urmărit radierea nici unui drept real sau personal din cartea funciară, ci a urmărit modificarea suprafeţei imobilului deţinut în proprietate, cum corect a calificat acţiunea prima instanţă şi a verificat dacă sunt îndeplinite condiţiile pentru modificarea menţiunilor de carte funciară.
Potrivit dispoziţiilor art. 914 cod civil proprietarul imobilului înscris în cartea funciară poate cere oricând modificarea menţiunilor din cartea funciară privitoare la destinaţia sau suprafaţa acestuia în condiţiile legii.
Procedura de modificare a suprafeţei terenului este reglementată de dispoziţiilor art. 25 din Ordinul nr. 634/2006potrivit cărora, dacă suprafaţa din măsurători este diferită de suprafaţa înscrisă în cartea funciară, suprafaţa din documentaţia cadastrală precedentă pentru care nu s-a deschis carte funciară sau de suprafaţa din actele de proprietate, atunci se va proceda astfel:dacă suprafaţa din măsurători este mai mică, atunci suprafaţa din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentaţiei cadastrale şi a declaraţiei proprietarului, dacă suprafaţa din măsurători este mai mare cu un procent de până la 2% inclusiv, atunci suprafaţa din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentaţiei cadastrale şi a declaraţiei proprietarului/proprietarilor; dacă suprafaţa din măsurători este mai mare cu un procent cuprins între 2-5% inclusiv, atunci suprafaţa din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentaţiei cadastrale, cu condiţia prezentării declaraţiei proprietarului/ proprietarilor, conform anexei nr. 5 şi a procesului-verbal de vecinătate care conţine acordul proprietarilor tuturor imobilelor învecinate, întocmit conform anexei nr. 18. În această situaţie oficiul teritorial verifică la teren corectitudinea întocmirii documentaţiei, verificare consemnată într-o notă de constatare semnată de către consilierul de cadastru şi contrasemnată de către şeful serviciului cadastru; dacă suprafaţa din măsurători este mai mare cu un procent de peste 5%, documentaţia se respinge.
Reclamanta cunoştea această procedură, motiv pentru care a depus un proces verbal de vecinătate, dar care nu este suficient pentru a fi admisă acţiunea, instanţa fiind îndrituită să verifice în care ipoteză din cele prevăzute la art. 25 din Ordinul nr. 634/2006 se încadrează reclamanta.
În cazul de faţă, suprafaţa deţinută în plus de către reclamantă, de 327 mp depăşeşte cu mult cota de 5% din teren, situaţie în care modificarea suprafeţei terenului nu se va putea face în procedura mai sus descrisă, valabilă doar pentru diferenţe mici ale suprafeţei, de maxim până la 5%. Pentru suprafeţe mai mari de teren reclamanta va trebui să prezinte un titlu de proprietate, ţinând seama de modurile de dobândire a proprietăţii.
Susţinerea reclamantei potrivit căreia suprafaţa de teren nu se regăseşte în cărţile funciare alăturate este neprobată, deoarece nu au fost indicate parcelele învecinate cu date de carte funciară şi nici proprietarii tabulari ai acestora, pentru a putea verifica suprafaţa parcelelor învecinate, proprietarii tabulari dacă sunt cei indicaţi în procesul verbal de vecinătate încheiat.
Aşadar, curtea constată că în lipsa unui titlu de proprietate care să justifice majorarea suprafeţei terenului de la 450 mp la 777 mp, acţiunea în reclamantei este nefondată, deoarece reclamanta nu a dovedit existenţa unui titlu asupra terenului pentru care solicită majorarea suprafeţei.
Întrucât nu sunt incidente dispoziţiile art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, curtea va admite recursul pârâtului Municipiul Zalău, în temeiul art. 304 pct. 9 Cod proc. civ., coroborat cu art. 312 Cod proc. civ. va admite recursul şi va modifica decizia civilă nr.13/21/01/2014 a Tribunalul Sălaj, în sensul că va respinge apelul reclamantei SC E. SA Zalău.
| ← Competenţă. Personal silvic contractual. Acţiune în anularea... | Rectificare de carte funciară. Solicitare de modificare a... → |
|---|
Vezi şi alte speţe de drept civil:
Comentarii despre Rectificare de carte funciară. Solicitarea majorării suprafeţei
