CSJ. Decizia nr. 1211/2002. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA SUPREMĂ DE JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ
Decizia nr.1211DOSAR NR.580/2002
Şedinţa publică din 26 martie 200.
S-au luat în examinare recursurile declarate de pârâţii R.A.Exploatarea Domeniului Public şi Privat – Constanţa, B.F.şi B.G.împotriva deciziei nr.289/C din 19 noiembrie 2001 a Curţii de Apel Constanţa – Secţia civilă.
La apelul nominal se prezintă recurenţii-pârâţi B.F.şi B.G.prin avocat V.I.C., intimata-reclamantă A.N.prinavocat Z.V.şi intimatul-pârât Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice reprezentat de consilier juridic E.B., lipsind recurenta-pârâtă R.A.Exploatarea Domeniului Public şi Privat – Constanţaşi intimaţii-pârâţi Consiliul Local al Municipiului Constanţa şi Municipiul Constanţa prin Primar.
Procedura completă.
Avocat V.I.C. depune la dosar taxele judiciare de timbru şi timbru judiciar astfel cum s-a dispus prin încheierea din18 septembrie 2002. Solicită admiterea recursului declarat de pârâţii B.F.şi B.G., precum şi a recursului declarat de pârâta R.A.Exploatarea Domeniului Public şi Privat – Constanţa.Depune la dosar concluzii scrise şi, totodată, solicită cheltuieli de judecată.
Avocat Z.V.depune la dosar timbrul judiciar în valoare totală de 120.000 lei. Solicită respingerea ambelor recursuri declarate în cauză.
Consilier juridic E.B. solicită admiterea recursului declarat de pârâta R.A.Exploatarea Domeniului Public şi Privat – Constanţa şi respingerea recursului declarat de pârâţii B.F.şi B.G..
CURTEA
Asupra recursurilor de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
La data de 14 septembrie 1998 reclamanta A.N.a chemat în judecată pe pârâţii Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, Municipiul Constanţa prin Primar, Consiliul Local al Municipiului Constanţa şi R.A.- Exploatarea Domeniului Public şi Privat Constanţa pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligaţi să-i restituie în deplină proprietate apartamentul compus din două camere şi dependinţe situat în municipiul Constanţa, str.Cpt.Dobrilă Eugeniu nr.10, Bl.S2, sc.B.
În motivarea acţiunii reclamanta a arătat că imobilul revendicat l-a dobândit în proprietate conform contractului de vânzare-cumpărare nr.5704 din 22 ianuarie1873 şi prin Decizia nr.508 din 27 decembrie 1988 emisă de Comitetul Executiv al fostului Consiliu Popular al Judeţului Constanţa bunul a fost preluat fără plată în proprietatea Statului în baza Decretului nr.223/1974 pe motiv că reclamanta, fiind plecată temporar în străinătate, a refuzat să se înapoieze în ţară la expirarea termenului.
Susţine reclamanta că Decizia administrativă nu i-a fost comunicată şi cum aceasta avea caracter constitutiv de drepturi, prin abrogarea Decretului nr.223/1974 şi necomunicarea actului, Decizia nu a produs efecte translative de proprietate asupra imobilului astfel că statul nu are titlu valabil asupra bunului.
La 14 decembrie 1998 reclamanta A.N.a chemat în judecată şi pe pârâţii B.F.şi B.G.pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.28029 din 25 noiembrie 1996 încheiat de cei doi pârâţicu R.A. – Exploatarea Domeniului Public şi Privat Constanţa cu referire la imobilul în cauză.
În motivarea cererii completatoare reclamanta a arătat că actul de vânzare-cumpărare are o cauză ilicită şi este încheiat în scopul de a frauda dreptul ei de proprietate asupra imobilului, cât timp vânzarea bunului era prohibită prin lege, iar cumpărarea s-a făcut pe riscul pârâţilor, clauză stipulată în contract. În acest sens reclamanta a solicitat comisiei constituită conform Legii nr.112/1995 restituirea în natură a imobilului şi mai înainte de expirarea termenului prevăzut de art.14 din lege şi fără ca cererii reclamantei să i se dea o rezolvare, bunul a fost vândut chiriaşilor cumpărători.
La 27 ianuarie 1999 pârâţii B.F.şi B.G.au solicitat, prin întâmpinare, respingerea acţiunii promovată de reclamantă cu motivarea că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în deplină legalitate, iar bunul dobândit cu bună-credinţă. La aceeaşi dată, prin cerere reconvenţională, pârâţii au solicitat obligarea reclamantei la plata contravalorii lucrărilor de reparaţii, îmbunătăţiri şi la investiţiile efectuate la imobil, precum şi instituirea unui drept de retenţie.
Tot la 27 ianuarie 1999 B.F.şi B.G.au formulat o cerere de chemare în garanţie a celorlalţi pârâţi pentru ca în situaţia în care se va admite acţiunea reclamantei şi vor cădea în pretenţii, să le fie restituit preţul încasat de pârâţi pentru apartament, sumele achitate urmând a fi actualizate în temeiul unei expertize contabile.
Investit cu soluţionarea cauzei, Tribunalul Constanţa – Secţia civilă, prin sentinţa nr.136 din 3 martie 2000, a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta A.N.şi a obligat pe pârâţii Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, Consiliul Local al Municipiului Constanţa, R.A.- E.D.F.P.P. – Constanţa, B.F.şi B.G., să-i lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul situat în Constanţa, str.Cpt.Dobrilă Eugeniu nr.10, Bl.S2, et.1, sc.B.
S-a respins ca nefondat capătul de cerere privind constatarea nulităţiiabsolute acontractului devânzare-cumpărarenr.28029/25 noiembrie 1996 încheiat între R.A.- E.D.F.P.P. – Constanţaşi cumpărătorii B.F.şi B.G..
S-a admis cererea de chemare în garanţie şi s-a constatat că pârâţii B.F.şi B.G.au un drept de creanţă în valoare de 23.344.684 lei reprezentând contravaloarea actualizată a ratelor achitate din preţul apartamentului. S-a admis cererea reconvenţională şi s-a constatat că aceeaşi pârâţi au un drept de creanţă de 15.121.557 lei reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor aduse la apartament şi li s-a recunoscut pârâţilor un drept de retenţie asupra imobilului până la recuperarea drepturilor de creanţă.
Curtea de Apel Constanţa – Secţia civilă prin Decizia nr.289/C din 19 noiembrie 2001, a admis apelurile declarate de reclamanta A.N.şi de pârâţii B.F.şi B.G., a schimbat în parte sentinţa tribunalului, în sensul că îmbunătăţirile aduse apartamentului sunt de 22.5643.318 lei, iar ratele actualizate sunt de 41.250.056 lei. Îmbunătăţirile vor fi achitate de reclamanta Ali Negivan, iar ratele actualizate de chematele în garanţie. Dreptul de retenţie în favoarea pârâţilor priveşte suma de 22.564.318 lei reprezentând îmbunătăţirile la apartament.
Prin aceeaşi decizie au fost respinse ca nefondate apelurile declarate de pârâţii Consiliul Local Constanţa, Municipiul Constanţa, prin Primar, R.A. – E.D.P.P.- Constanţa şi Statul Românreprezentat de Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice – Constanţa.
Pentru a hotărî astfel instanţele au reţinut şi motivat că reclamanta A.N.a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului revendicatîn temeiulcontractului devânzare-cumpărarenr.5704/22 ianuarie 1973.Bunula fost preluatdestat prin Decizia nr.508/ 27 decembrie 1988 emisă de Comitetul Executiv al fostului Consiliu Popular al Judeţului Constanţa în temeiul art.2 alin.2 din Decretul nr.223/1974, Decizia administrativă constituind un act translativ de drept real, dacă a fost emisă cu respectarea formelor şi procedurii prevăzute de lege.
Întrucât Decizia nu a fost comunicată reclamantei, iar actul normativ în temeiul căruia a fost emisă a fost abrogat, instanţele au constatat că dreptul de proprietate al reclamantei nu a fost desfiinţat, astfel că, prin comparare de titluri s-a reţinut că este mai puternic titlul reclamantei întrucât titlul opus de pârâţii B.F.şi B.G.provine de la un neproprietar, Statul, prin R.A. – E.D.P.P.- Constanţa , procedând la vânzarea lucrului altuia.
Împotriva hotărârilor date în cauză în termen legal au declarat recurs pârâţii R.A.- Exploatarea Domeniului Public şi Privat Constanţa, B.F.şi B.G..
În motivarea recursului R.A.- Exploatarea Domeniului Public şi Privat Constanţa a susţinut că imobilul revendicat a fost preluat în proprietatea statului cu titlu valabil, cu respectarea prevederilor Decretului nr.223/1974, astfel că eronat instanţele au reţinut că Statul nu a putut transmite acest imobil în administrarea recurentei. Acţiunea reclamantei era inadmisibilă şi trebuia respinsă ca atare deoarece valoarea apartamentului a fost la data preluării de 74.700 lei, din care reclamanta a achitat doar 48.841 lei, rămânând un debit nerambursat de 25.859 lei ce trebuie acoperit de la bugetul statului.
Pârâţii B.F.şi B.G.critică hotărârile pronunţate în cauză în temeiul următoarelor motive de casare: acţiunea reclamantei trebuia respinsă ca inadmisibilă având în vedere că din valoarea totală a imobilului de 74.700 lei, reclamanta a achitat numai 48.841 lei; Decizia administrativă emisă în temeiul Decretului nr.223/1974 constituie titlu valabil de trecere a bunului în proprietatea statului; prin compararea titlurilor greşit s-a apreciat ca fiind relevant titlul reclamantei întrucât pârâţii au cumpărat bunul cu respectarea Legii nr.112/1995, fiind cumpărători de bună-credinţă; instanţele au rezolvat greşit atât cererea reconvenţională, cât şi cererea de chemare în garanţie.
Recursurile nu sunt fondate.
Reclamanta A.N.a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.27 din Constanţa, str.Cpt.Dobrilă Eugeniu, Bl.S2, sc.B, et.1 în temeiul contractului de construire nr.5704 din 22 ianuarie 1973 şi a procesului-verbal de predare-primire-recepţie a locuinţei din data de 30 iunie 1973.
Prin Decizia nr.508 din 27 decembrie 1958 emisă de Biroul Permanent al Comitetului Executiv al fostului Consiliu Popular al Judeţului Constanţa apartamentul reclamantei a fost preluat – fără plată - , în proprietatea statului, în temeiul art.2 alin.2 şi art.4 din Decretul nr.223/1974 pe motiv că A.N.fiind plecată temporar în străinătate, a refuzat să se înapoieze în ţară la expirarea termenului de şedere.
Potrivit art.2 din Decretul nr.223/1974, abrogat prin Decretul-Lege nr.9/1989, construcţiile ce aparţineau persoanelor care au plecat în mod fraudulos din ţară sau care, fiind plecate în străinătate, nu s-au înapoiat la expirarea termenului stabilit pentru înapoierea în ţară, treceau fără plată în proprietatea statului.
În conformitate cu art.4 din acelaşi act normativ identificarea bunurilor, precum şi preluarea sau trecerea lor în proprietatea statului se făcea prin Decizia Comitetului Executiv al Consiliului Popular Judeţean sau al Municipiului Bucureşti, în a cărui rază teritorială erau situate bunurile.
Aşadar, prin Decizia organului administrativ opera un transfer de drepturi către persoana aflată în una din situaţiile reglementate de art.2 alin.2 din Decretul nr.223/1974 şi stat, dreptul de proprietate al statului născându-se în baza acestei decizii şi nu prin efectul legii.
Aceasta înseamnă că Decizia administrativă avea caracter constitutiv de drepturi şi prin urmare, producea efecte numai pentru viitor.
Pe de altă parte, potrivit art.4 alin.2 din Decretul nr.223/1974, Decizia administrativă nu devenea definitivă şi deci nu începea să-şi producă efectele decât după expirarea termenului în care persoanele ale căror bunuri erau trecute în proprietatea statului puteau să facă plângere împotriva acestei decizii.
Exercitarea acestui drept impunea, însă, comunicarea actului administrativ.
Cum, în speţă, Decizia emisă în baza Decretului nr.223/1974 nu a fost comunicată reclamantei, lipsa comunicării afectează validitatea transferului dreptului de proprietate către stat, iar Decizia administrativă nu mai poate produce efecte prin intrarea în vigoare a Decretului-Lege nr.9/1989, actul normativ în temeiul căruia Decizia necomunicată a fost emisă (Decretul nr.223/1974), fiind abrogat.
Împrejurarea că la data emiterii deciziei administrative reclamanta A.N.nu achitase preţul integral al apartamentului nu are nici o relevanţă asupra admisibilităţii acţiunii în revendicare întrucât dreptul de proprietate asupra nemişcătorului a fost dobândit în temeiul contractului de construire şi a procesului-verbal de predare-primire-recepţie, iar nu ulterior, prin rambursarea debitului.
Apărarea pârâţilor B.F.şi B.G., care constituie totodată şi motiv de recurs, potrivit căreia au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu referire la imobilul revendicat de reclamantă cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 şi că au fost de bună-credinţă, nu poate fi primită, fiind contrazisă de probele administrate în cauză.
Astfel, cu cererea înregistrată sub nr.14918 din 30 mai 1996 (fila 28 dosar de fond) reclamanta A.N.s-a adresat comisiei constituită conform Legii 112/1995 de pe lângă Consiliul Local Constanţa pentru restituirea în natură a imobilului ce formează obiect al prezentei cauze. La cererea de restituire a imobilului reclamanta a anexat titlul său de proprietate, iar în cerere a invederat că imobilul a fost preluat de stat în baza Decretului nr.223/1974 şi că la acea dată era ocupat în întregime de chiriaşi.
Cererea reclamantei nu a primit nici o rezolvare. În schimb, la data de 25 noiembrie 1996, foştii chiriaşi, recurenţii-pârâţi B.F.şi B.G.au cumpărat de la recurenta-pârâtă R.A.-E.D.P.P.Constanţa apartamentul litigios contra unui preţ de 12.734.567 lei, neachitat integral. În contract se menţionează că actul s-a încheiat în temeiul Legii nr.112/1995 şi s-a inserat următoarea clauză: „R.A.- E.D.P.P.- Constanţa este exonerată de orice fel de răspundere în situaţia în care apar litigii având ca obiect anularea prezentului act de vânzare-cumpărare a spaţiului".
Cauza, fiind una dintre condiţiile generale de validitate a actului juridic, reprezintă expresia poziţiei subiective a părţilor faţă de actul juridic încheiat. Ignorarea sau, dimpotrivă, cunoaşterea de către cumpărător a faptului că bunul înstrăinat nu aparţine vânzătorului, poziţie subiectivă în funcţie de care cumpărătorul urmează să fie calificat ca fiind de bună sau de rea-credinţă, îşi are un incontestabil reflex la nivelul cauzei.
Nici practica şi nici doctrina nu au înţeles însă să recunoască, în toate cazurile, eficienţa distructivă principiului potrivit căruia nimeni nu poate să transmită mai multe drepturi decât are. În conflictul de interese legitime dintre adevăratul proprietar şi subdobânditorul de bună-credinţă al bunului său imobil, a fost preferat cel din urmă. Recunoaşterea prevalenţei interesului subdobânditorului de bună-credinţă a fost impusă – în baza unor raţiuni cu o aplicare mai largă şi care au creat un adevărat principiu -, de preocuparea pentru asigurarea securităţii circuitului civil şi a stabilităţii raporturilor juridice. Din punct de vedere juridic soluţia şi-a aflat aşadar suport în raţiuni de ordin pracmatic, concretizate în principiul validităţii aparenţei de drept, a cărui esenţă este exprimată în adagiul „error communis facit jus".
Incidenţa acestui principiu este însă subsecventă întrunirii cumulative a două condiţii privind eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului – eroare care trebuie să fie comună sau unanimă şi, de asemenea, invincibilă – şi a unei condiţii privind buna-credinţă a subdobânditorului, care trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială – imputabilă acestuia.
În speţă, în aplicarea acestor principii, se constată cărecurenţii-pârâţi B.F.şi B.G.nu au întreprins nici un demers pentru a se convinge asupra calităţii de proprietar a vânzătoarei R.A.- E.D.P.P.Constanţa, mai mult, prin clauza inserată în contract, astfel cum a fost integral reprodusă, denotă că ei ştiau şi şi-au asumat pericolul evicţiunii, dar, uşuratic, au luat asupra lor toate consecinţele acestuia. Un asemenea comportament răstoarnă prezumţia de bună-credinţă şi, inevitabil, nimiceşte aparenţa de drept.
Pârâţii-cumpărători au încheiat actul în absenţa oricăror măsuri normale de precauţie, conforme unei prudenţe ori diligenţe minime pentru determinarea calităţii de adevărat proprietar a regiei vânzătoare, astfel că această îndoială imputabilă cumpărătorilor şi fondată pe culpă distruge ideea de conduită legitimă şi, corelativ, de bună-credinţă. Nu aparenţa că R.A.- E.D.P.P.-Constanţa este proprietara bunului nemişcător i-a determinat pe pârâţi să încheie actul, ci speranţa în nereuşita reclamantei de a-şi apropria imobilul în temeiul cererii formulate încă din 30 mai 1996 la comisia competentă şi care, nici până în prezent, nu a dat un răspuns legitimei solicitări.
Sunt considerente pentru care se constată că în mod legal instanţele au apreciat ca fiind mai puternic şi mai bine caracterizat titlul reclamantei şi pe cale de consecinţă, corect au admis acţiunea în revendicare.
Criticile referitoare la modul de soluţionare a cererii reconvenţionale şi a cererii de chemare în garanţie privesc chestiuni de fapt care temeinic au fost rezolvate de instanţa de apel în baza celor două expertize administrate în cauză.
Faţă de cele ce preced, recursurile pârâţilor se privesc ca nefondate şi vor fi respinse în consecinţă.
Văzând şi dispoziţiile art.274 C.proc. civ.;
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondate recursurile declarate de pârâţii R.A.Exploatarea Domeniului Public şi Privat – Constanţa, B.F.şi B.G.împotriva deciziei nr.289/C din 19 noiembrie 2001 a Curţii de Apel Constanţa – Secţia civilă.
Obligă pe recurenţi la 5.000.000 lei cheltuieli de judecată către intimata-reclamantă A.N..
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 26 martie 2003.
| ← CSJ. Decizia nr. 1210/2002. Civil | CSJ. Decizia nr. 12/2002. Civil → |
|---|
