Evacuare. Decizia nr. 637/2013. Curtea de Apel ALBA IULIA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 637/2013 pronunțată de Curtea de Apel ALBA IULIA la data de 19-09-2013 în dosarul nr. 637/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECTIA I CIVILA
DECIZIE CIVILĂ Nr. 637/2013
Ședința publică de la 19 Septembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE C. M. C.
Judecător M. A. M.-vicepreședinte
Judecător M. F. C.
Grefier M. R.
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului declarat de pârâta S. A. împotriva deciziei civile nr. 30/A/2013 pronunțată de Tribunalul Hunedoara în dosar nr._ .
Se constată că în termenul de pronunțare acordat în cauză s-a depus la dosar, prin registratura instanței din partea recurentei prin avocat, dovada achitării taxei judiciare de timbru integrală de 300 lei, timbru judiciar de 0,30 lei și onorar de avocat în cuantum de 500 lei.
Mersul dezbaterilor au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării din 12 septembrie 2013 care face parte integrantă din prezenta decizie.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față;
P. sentința civilă nr. 3924/2012, pronunțată de Judecătoria D. în dos. civ. nr._, a fost respinsă acțiunea civilă continuată de reclamanta MERUȚ M. M., asistată de curator B. C., în calitate de succesibil al reclamantei decedate F. M. C., în contradictoriu cu pârâta Ș. A..
S-a respins cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă reconvențional Ș. A. în contradictoriu cu reclamanta pârâtă reconvențional MERUȚ M. M., asistată de curator B. C., în calitate de succesibil al reclamantei decedate F. M. C. și pârâtul reconvențional F. C..
În temeiul art. 276 Cod procedură civilă, au fost compensate în totalitate cheltuielile judiciare făcute de părți.
În temeiul art. 19 alin. 1 din OUG 51/2008 cheltuielile judiciare avansate de stat au rămas în sarcina acestuia.
Pentru a hotărî astfel instanța de fond a reținut in considerente ca la data de 10 noiembrie 2000 între numiții F. C. și F. M. C. în calitate de promitenți vânzători și pârâta reclamantă reconvențional Ș. A. în calitate de promitentă cumpărătoare s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4849/2000 de BNP A. O., prin care promitenții vânzători s-au obligat să transmită promitentei cumpărătoare dreptul de proprietate asupra garsonierei situate în municipiul D., .. G, ., ..
La încheierea antecontractului, pârâta reclamantă reconvențional le-a achitat promitenților vânzători suma de 2.000 lei (20.000.000 lei rol) cu titlu de avans, urmând ca diferența de preț în cuantum de 2.000 lei (20.000.000 lei) să fie achitată de promitenta cumpărătoare până în cursul lunii februarie 2001. De comun acord, părțile au stipulat în contract și clauze de dezicere, după cum urmează: în cazul în care promitenții vânzători nu-și onorau promisiunea de vânzare, trebuiau să restituie dublul sumei dată în avans, iar în cazul în care promitenta cumpărătoare nu-și onora promisiunea de cumpărare a apartamentului, pierdea avansul achitat (fila 13 din dosar).
La data de 11 ianuarie 2001 între Consiliul Local al municipiului D., în calitate de vânzător și numiții F. M. și F. C., în calitate de cumpărători a intervenit contractul de vânzare-cumpărare nr. 716/2001 ce a avut ca obiect locuința situată în D., .. G, ., .. Prețul apartamentului a fost stabilit la suma de 54.196.690 lei rol, respectiv 5.419,669 lei din care anterior încheierii contractului s-a achitat un avans de 623,669 lei (6.236.690 lei rol) urmând ca diferența de 4.796,00 lei (47.960.000 lei rol) să fie achitată în rate lunare eșalonate pe o perioadă de 25 ani cu o dobândă de 4% (filele 11-12 din dosar).
Astfel cum rezultă din adresa nr. 4805/20 aprilie 2012 emisă de Municipiul D. – Serviciul Public Local de Asistență Socială (fila 100 din dosar) ratele și dobânzile stipulate în contractul de vânzare-cumpărare nr. 716/11 ianuarie 2001 au fost și sunt achitate la zi de către pârâta reclamantă reconvențional Ș. A. pentru F. M. în baza antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 4819/10 noiembrie 2000 și a procurii de administrare nr. 4848/10.11.2000 încheiate între F. C. și M. și Ș. A..
În ceea ce privește imobilul garsonieră ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare din relațiile comunicate de O.C.P.I. Hunedoara (fila 101 din dosar) rezultă că pentru acesta nu s-a deschis carte funciară.
În ce privește inadmisibilitatea acțiunii în evacuare invocată de pârâta Ș. A. prin întâmpinare, motivat de inexistența raporturilor locative dintre părți, instanța a reținut că dispozițiile art. 480 și urm. cod civil (aplicabile în cauză în raport de dispozițiile art. 5 din Legea 71/2011) justifică, deopotrivă, exercițiul dreptului de proprietate, cât și pe cel al atributelor ce decurg din acesta. Astfel, invocarea ca temei juridic a prevederilor art. 480 Cod civil nu califică în mod direct acțiunea ca fiind una în revendicare, aceasta putând fi o acțiune în evacuare, în raport de obiectul și natura acesteia, determinate de către reclamanți, potrivit principiului disponibilității. Astfel, dacă imobilul este ocupat în mod abuziv de către o persoană, proprietarul este lipsit de două dintre cele trei atribute fundamentale ale dreptului de proprietate, respectiv de posesie și folosință, iar pentru reîntregirea dreptului său, are la îndemână atât acțiunea personală în evacuare cât și pe cea reală în revendicare.
Evacuarea reprezintă o sancțiune civilă, aplicabilă raporturilor juridice de locațiune, caracterizată prin faptul că reclamantul urmărește eliberarea de către pârât a imobilului la care se referă litigiul. Acțiunea în evacuare este specifică raporturilor locative care privesc doar folosința imobilului, iar în cadrul ei nu se analizează existența dreptului real asupra bunului. Eliberarea imobilului fiind de esența acțiunii în evacuare, aceasta poate fi introdusă împotriva celui care folosește bunul, fără a contesta dreptul reclamantului.
În speță, din probele administrate în cauză, s-a reținut că pârâta nu a contestat dreptul de proprietate al reclamantei decedate asupra imobilului în litigiu, motiv pentru care acțiunea personală în evacuare promovată de proprietar, chiar și în lipsa unor raporturi locative, este admisibilă.
Cu toate acestea însă, față de datele concrete ale speței, instanța a constatat că acțiunea în evacuare continuată de fiica minoră a reclamantei decedate este nefondată. Astfel cum s-a reținut anterior, acțiunea personală în evacuare întemeiată pe dispozițiile art. 480 Cod civil poate fi promovată doar de către proprietar. Ori, atâta timp cât nu a fost dezbătută succesiunea rămasă după defuncta F. M. C. (fila 96 din dosar), minora Meruț M. M. nu poate reclama și opune un titlu de proprietate valabil asupra imobilului în litigiu și aceasta cu atât mai mult cu cât dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară.
P. urmare, pentru cele ce preced, acțiunea în evacuare continuată de reclamanta minoră a fost respinsă ca nefondată.
Ca efect juridic, antecontractul de vânzare-cumpărare dă naștere unei obligații de a face, adică de a încheia în viitor contractul promis și nu poate conduce la transmiterea unui drept real din patrimoniul promitentului vânzător în patrimoniul promitentului cumpărător. Din analiza coroborată a dispozițiilor art. 1073 Cod civil și art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, rezultă că în cazul acțiunii prin care se cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare, reclamantul trebuie să facă dovada că și-a îndeplinit propriile obligații și că pârâtul refuză să și le îndeplinească pe ale lui.
Având în vedere că prin pronunțarea unei astfel de hotărâri instanța suplinește practic acordul uneia dintre părțile contractante la încheierea actului juridic, se impune ca toate celelalte condiții necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate să fie îndeplinite. Una dintre aceste cerințe este aceea ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut, pentru că numai în această calitate poate transmite dreptul real de proprietate asupra imobilului, prin încheierea unui contract în forma stabilită de lege sau sub forma unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Or, în cauză, aceasta premisă esențială este apreciată ca fiind neîndeplinită, întrucât în lipsa îndeplinirii formalităților de publicitate imobiliară, dreptul de proprietate al promitenților vânzători nu este opozabil.
Pe de altă parte, din probele administrate în cauză, instanța a constatat că pârâta reclamantă reconvențional nu și-a îndeplinit obligația de plată a diferenței de preț asumată prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat și nici nu a declarat că este gata să o execute. Tot astfel, se va reține că nu a făcut dovada, potrivit art. 1169 Cod civil, că le-ar fi solicitat pârâților reconvențional să se prezinte la termenul stipulat în fața notarului public pentru încheierea contractului promis și aceștia ar fi refuzat, și nici împrejurarea că nu au fost obținute autorizațiile prealabile necesare încheierii contractului.
P. urmare, având în vedere că nu se poate invoca propria neexecutare a contractului pentru a se obține de la co-contractant executarea acestuia, instanța a respins cererea reconvențională ca nefondată.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel în termen legal, la data de 31.05.2012, pârâta S. A. solicitând modificarea parțială a sentinței în sensul admiterii cererii reconvenționale și pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare pentru imobilul in litigiu.
În opinia apelantei hotărârea instanței de fond a fost dată ca urmare a unei analize eronate a fondului cauzei, aceasta fiind confuză în prezentarea aspectelor de natură a da lămurire în ceea ce privește incidența textelor de lege la care aceasta a înțeles să facă raportarea.
P. decizia civilă nr.30/A/2013, Tribunalul Hunedoara - Secția I-a civilă a respins ca nefondat apelul formulat de pârâta S. A. împotriva sentinței civile nr. 3924/2012 a Judecătoriei D..
În considerentele hotărârii Tribunalul a reținut următoarele:
Pentru admisibilitatea acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare trebuie întrunite următoarele condiții:
- existența unui antecontract valabil încheiat,
- dovedirea acestuia în condițiile dreptului comun,
- refuzul uneia dintre părți de a autentifica actul de înstrăinare,
- partea care acționează să-și fi îndeplinit obligația asumată prin contract,
- promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului vândut, iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi.
În speță, s-a constatat că pârâta reclamtă reconvențional S. A. nu și-a îndeplinit integral obligația de plată a prețului imobilului, asumată prin contract, după cum recunoaște de altfel prin chiar motivele de apel, rămânând o diferență de plata de 2000 lei. Contractul este legea părților, care s-au înțeles asupra unui preț care nu a fost integral achitat. În raport de această situație apărările reclamantei reconventionale în sensul ca a achitat o parte dintre ratele datorate de catre promitenții vanzători către Consiliul local D. nu poate fi primită, excedând clauzelor contractuale analizate si condițiilor de admisibilitate a acțiunii promovate.
Împotriva deciziei civile nr. 30/A/2013 a Tribunalului Hunedoara a declarat recurs în termen pârâta S. A., solicitând modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului pe care l-a formulat cu consecința schimbării hotărârii instanței de fond și a admiterii cererii reconvenționale.
În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta arată că și-a îndeplinit obligațiile contractuale, achitând ratele din preț datorate de promitenții vânzători, astfel încât nu există nici un impediment legal pentru admiterea cererii reconvenționale.
În drept au fost invocate disp. art. 304 pct.8, 9 C.pr.civ., art.969, 970 Cod civil.
Examinând actele și lucrările dosarului prin prisma motivelor de recurs formulate și din și din oficiu în limitele prevăzute de art.306 alin.2 C.pr.civ., Curtea constată următoarele:
Așa cum în mod corect a reținut Tribunalul, pentru ca promitentul cumpărător să poată promova o acțiune în executarea antecontractului de vânzare-cumpărare, întemeiată pe disp.art.1073, 1077 C.civ., este necesar ca el să-și fi îndeplinit obligația de plată a prețului, în caz contrar promitentul vânzător fiind îndreptățit a ridica excepția de neexecutare a contractului.
Cum în speță prin înscrisul depus la termenul de judecată din data de 12.09.2012, autentificat sub nr.44/25.06.2013 de către Biroul Notatului Public S. E., s-a făcut dovada plății diferenței de preț în sumă de 2000 lei, iar părțile au convenit ca ratele restante ale apartamentului să fie achitate până la data de 15.12.2013 de către reclamanta reconvențională, înseamnă că promitentul cumpărător și-a îndeplinit obligațiile asumate, acțiunea promovată de acesta devenind astfel admisibilă.
Pentru aceste considerente, având în vedere probele noi administrate în recurs, Curtea în temeiul art.312 alin.3 C.pr.civ. va admite recursul dedus judecății, va modifica în tot decizia atacată în sensul că va admite apelul declarat de pârâta reclamantă reconvențională S. A. împotriva sentinței civile nr. 3924/2012 pronunțată de Judecătoria D. pe care o va schimba în parte, în ceea ce privește soluționarea acțiunii reconvenționale, și rejudecând în aceste limite:
Va admite acțiunea reconvențională formulată de pârâta – reclamantă reconvențională S. A. în contradictoriu cu reclamanta principală – pârâtă reconvențională Meruț M. M., în calitate de succesibil al reclamantei principale decedate F. M. C. și pârâtul reconvențional F. C., și în consecință:
Vor fi obligați pârâții reconvenționali Meruț M. M. și F. C. să predea reclamantei reconvenționale S. A. act apt de întabulare cu privire la imobilul situat în D., .. G, ., ., în caz contrar prezenta decizie va ține loc de contract autentic de vânzare-cumpărare apt de întabulare.
Va fi obligată reclamanta reconvențională S. A. să achite în continuare ratele datorate de pârâții reconvenționali F. C. și F. M. C. în favoarea pârâților Consiliului Local al Municipiului D. și Municipiul D. prin primar, în baza contractului de vânzare - cumpărare nr. 716/11.01.2001.
Vor fi menținute celelalte dispoziții ale sentinței atacate.
(continuarea deciziei civile nr. 637/2013 pronunțată în dosar nr._ )
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta reclamantă reconvențională S. A. împotriva deciziei civile nr. 30/A/2013 pronunțată de Tribunalul Hunedoara – Secția I civilă în dosar nr._ .
Modifică în tot decizia atacată în sensul că admite apelul declarat de pârâta reclamantă reconvențională S. A. împotriva sentinței civile nr. 3924/2012 pronunțată de Judecătoria D. pe care o schimbă în parte, în ceea ce privește soluționarea acțiunii reconvenționale, și rejudecând în aceste limite:
Admite acțiunea reconvențională formulată de pârâta – reclamantă reconvențională S. A. în contradictoriu cu reclamanta principală – pârâtă reconvențională MERUȚ M. M., în calitate de succesibil al reclamantei principale decedate F. M. C. și pârâtul reconvențional F. C., și în consecință:
Obligă pârâții reconvenționali MERUȚ M. M. și F. C. să predea reclamantei reconvenționale S. A. act apt de întabulare cu privire la imobilul situat în D., .. G, ., ., în caz contrar prezenta decizie va ține loc de contract autentic de vânzare-cumpărare apt de întabulare.
Obligă reclamanta reconvențională S. A. să achite în continuare ratele datorate de pârâții reconvenționali F. C. și F. M. C. în favoarea pârâților Consiliului Local al Municipiului D. și Municipiul D. prin primar, în baza contractului de vânzare - cumpărare nr. 716/11.01.2001.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței atacate.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică azi, 19 septembrie 2013.
Președinte, C. M. C. | Judecător, M. A. M. | Judecător, M. F. C. |
Grefier, M. R. |
Red..M.A.M.
Tehn.C.C.
2 ex/8.01.2014
Jud. apel – C. Mihael A., N. C. A.
Jud. fond- S. A. L.
| ← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 696/2013. Curtea de Apel... | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
