Revendicare imobiliară. Decizia nr. 805/2013. Curtea de Apel ALBA IULIA

Soluționând conflictul negativ de competență prin sentința comercială nr. 15/CC/2008 Curtea de Apel Alba Iulia a stabilit competența de judecată în favoarea Judecătoriei Alba Iulia, unde cauza a fost înregistrată sub dosar nr._, în care în ședința de judecată din data de 16.12.2008 mandatarul reclamantei a făcut cunoscut că înțelege să renunțe la judecarea celui de al doilea capăt de cerere privind revendicarea – fila 38.

La data de 20.07.2011 la dosarul cauzei a fost înregistrată o nouă precizare de acțiune, prin care reclamanta a arătat că înțelege să ceară anularea parțială a încheierii de întabulare nr. 4647/15.06.2006 din Cf nr. 2823 Șard.

P. întâmpinarea depusă pentru terenul de judecată din data de 13.09.2011 pârâta S.C. U. Traiană SRL a cerut instanței să constate tardivitatea formulării precizării de acțiune, a invocat excepția prescrierii dreptului material la acțiune pentru aceeași precizare, iar pe fond a cerut respingerea precizării ca fiind inadmisibilă, deoarece nu sunt întrunite condițiile de admisibilitate prevăzute de Legea nr.7/1996.

P. sentința civilă nr. 4365/2011 Judecătoria A. I. a respins acțiunea reclamantei privind grănițuirea imobilelor învecinate, precum și precizarea de acțiune privind anularea parțială a încheierii de întabulare nr. 4647/2004 din CF 2823 Șard.

Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut următoarele:

Cererea reclamantei pentru stabilirea liniei de graniță a fost respinsă, întrucât din constatările expertului A. G. rezultă fără nici un fel dubiu că linia de graniță nu poate să fie stabilită deoarece imobilele „se suprapun efectiv”, respectiv imobilul reclamantei cu nr. top 1605/5/2/3 se suprapune peste cel cu nr. top 1605/3, respectiv peste imobilele parcelate din acestea cu nr. top 1605/3/19, 1605/3/20, 1605/3/21, 1605/3/22 și 1605/3/23, iar imobilul cu nr. top 1605/5/2/4 peste imobilul cu nr. top 1605/5/2/4, respectiv peste imobilele parcelate din acesta cu nr. top 1605/3/32, 1605/3/28, 1605/3/29, 1605/3/30 și 1605/3/31 care sunt proprietatea pârâtei.

În legătură cu acțiunea în grănițuire, s-a constatat că una dintre condițiile de admisibilitate prevăzute de legiuitor în cuprinsul art. 584 din Codul civil este vecinătatea imobilelor între care se cere stabilirea liniei de graniță, rolul grănițuirii fiind acela de a delimita proprietățile învecinate.

În acest context, cum instanța nu a fost investită cu nu capăt de cerere pentru compararea titlurilor și acordarea de eficiență unuia dintre acestea și cum s-a renunțat la capătul de cerere în revendicare, acțiunea în grănițuire a fost respinsă.

S-a reținut că în exercitarea rolului activ prevăzut de dispozițiile art. 129 al. 5 din Codul de procedură civilă, văzând constatările expertului, în ședința de judecată din data de 24.05.2011 instanța a invocat nevoia precizării acțiunii de manieră să permită stabilirea liniei de graniță – fila 262.

Văzând copia cărții funciare nr. 2823 Șard de la filele 101-105, declarația de parcelare și documentația cadastrală aferentă B. L. de la filele 192-210, precum și constatările expertului A. G. din raportul de expertiză tehnică topografică de la filele 240 și 241, s-a constatat că nr. top 1605/3 a fost parcelat la cererea pârâtei și deși în această carte funciară există mențiuni privitoare la alte cărți funciare pentru noile imobile rezultate, noii proprietari ai parcelelor astfel formate nu au fost indicați și chemați în judecată.

Desigur, s-ar putea susține că într-un astfel de caz hotărârea nu le este opozabilă acestora, dar este unanim recunoscut că linia de graniță nu poate să fie stabilită decât prin chemarea în judecată a celor care dețin imobilele vecine în calitate de proprietari.

Precizarea de acțiune de la filele 272-273, formulată pentru termenul de judecată din data de 20.07.2011 în contradictoriu cu pârâta S.C. U. T. L. IFN S.A. a fost respinsă, întrucât prin această precizare reclamanta a înțeles ca în contradictoriu cu pârâta S.C. U. T. L. IFN S.A. să obțină anularea parțială a încheierii de întabulare nr. 4647/15.06.2004 din Cf nr. 2823 Șard, cu motivarea că o astfel de măsură se impune deoarece înscrierea s-a dispus în baza unui contract de vânzare-cumpărare și unei schițe care nu îi este opozabilă.

Văzând copia cărții funciare nr. 2823 Șard de la, s-a constatat că prin încheierea nr. 4647/2004 de sub B+5 s-a dispus înscrierea dreptului de proprietate al pârâtei în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul notarului public Ș. R. M. prin încheierea nr. 3970/2004.

Or, cum în conformitate cu dispozițiile art. 20 al. 1 din Legea nr. 7/1996 și art. 47 din Ordinul nr. 633/2006 înscrierile în cartea funciară se dispun pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil drepturile reale, încheierile de carte funciară fiind instrumentul tehnic prin care după o prealabilă verificare se dispune înscrierea, nu s-a putut dispune anularea încheierii câtă vreme nu s-a cerut și desființarea titlului.

Pe de altă parte, pornind de la înscrierea de sub B+5 s-a constatat că au fost făcute numeroase alte înscrieri în cartea funciară și, deși înscrierea de sub B+5 constituie temeiul lor prin precizarea de acțiune nu s-a cerut nimic în legătură cu acestea.

Cererea de constatare a tardivității formulării precizării de acțiune și excepția prescrierii dreptului material la acțiune pentru aceeași precizare, ambele invocate de pârâta S.C. U. Traiană SRL prin întâmpinarea de la filele 278-279, au fost respinse ca lipsite de interes.

S-a hotărât în acest sens deoarece astfel de demersuri pot să fie formulate doar de către pârâtul care este chemat în judecată, or cum prin precizarea de la fila 272 reclamanta a înțeles să cheme în judecată pe pârâta S.C. U. T. L. IFN S.A., formularea cererii și invocarea excepției de către pârâta S.C. U. Traiană S.R.L. au fost considerate lipsite de interes.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta . criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând în principal desființarea acesteia și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond iar în subsidiar schimbarea în tot a acesteia și admiterea acțiunii precizate.

Totodată apelanta a atacat și încheierea din data de 24 mai 2011 prin care a fost respinse obiecțiunile la expertiză precum și încheierile din datele de 20.07.2011 și 13.09.2011 prin care au fost respinse cererile sale în probațiune.

In expunerea de motive apelanta a arătat că:

Se impune casarea sentinței civile nr. 4365/2011 cu trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond câtă vreme există o vădită contradicție între argumentele aduse de instanță în considerente și capătul de petit cu care a fost investită prin precizarea de acțiune.

P. precizarea de acțiune din data de 20.07.2011 (f. 272-273) s-a solicitat instanței de judecată sa analizeze posibilitatea anularii parțiale a încheierii de intabulare nr. 4647/15.06.2004 din CF 2823 Șard. Aceasta precizare a fost întemeiată pe dispozițiile art. 34, pct. 4 din Legea 7/96, astfel că instanța investită cu acest cadru procesual, ca aspect de fapt și de drept, urma să administreze probe pentru a se pronunța în sensul admiterii ori a respingerii acesteia. In mod greșit instanța de fond a apreciat că nu se poate dispune anularea încheierii câtă vreme nu s-a cerut și desființarea titlului.

Aceasta apreciere încalcă prevederile art. 34 din Legea 7/1996 care arată expres cele patru situații în care se poate cere rectificarea unei întabulări. Judecătorul de fond a apreciat că nu există decât situația de la punctul 1 al textului de lege amintit.

S. . a investit instanța cu un capăt de cerere expres și care are ca temei de drept art. 34, pct. 4 din L 7/1996 care necesită spre soluționare probe din care să rezulte dacă înscrierea din cartea funciară este sau nu este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului.

Exista posibilitatea ca ambele contracte de vânzare-cumpărare să fie valide însă amplasamentul pe care au fost întabulate să fie greșit.

Tocmai acest aspect s-a solicitat instanței de fond, însă aceasta a refuzat a administra probațiune în sensul de a se identifica exact parcelele ce au făcut obiectul contractelor de vânzare cumpărare prin care atât reclamanta și pârâta au dobândit imobilele care în realitate se învecinează, precum și să întocmească expertul planul de situație al imobilului înscris în CF 2822 nr. top. 1605/3 și planul de situație al celor doua cărți funciare (prin atașarea hărților cadastrale) prin propriile măsurători deoarece aceste situații stau la baza greșitei întabulări a pârâtei - proba solicită in apel.

Nu este singura omisiune a instanței care încalcă dreptul de apărare prin faptul ca nu s-a pronunțat cu privire la o proba esențiala pentru părți. Astfel, s-a solicitat instanței de judecată încuviințarea probei testimoniale cerere asupra căreia instanța nu s-a pronunțat. P. încheierea din data de 13.09.2011 instanța a respins aceasta probă fără nici un temei legal, dar și în lipsa subscrisei sau a mandatarului nostru la acest termen de judecată.

În subsidiar, apelanta a solicitat reținerea cauzei spre rejudecare urmând a se avea în vedere ca societatea este beneficiara unei intabulări corecte din punct de vedere al harților cadastrale.

F. de aceasta situație se impune anularea parțială a încheierii de intabulare nr. 4647/15.06.2004 din CF 2823 Șard cu trimitere la numărul topografic ce urmează a fi identificat în suplimentul la expertiza tehnică solicitată la fond și pe care îl solicită în apel.

Intimata . legal citată a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat.

P. decizia civilă nr. 32/A/2013 Tribunalul A. a respins apelul reclamantei împotriva sentinței 4365/2011 și a încheierilor de ședință din 24 mai 2011, 20 iulie 2011 și 13 septembrie 2011.

Pentru a pronunța această decizie, Tribunalul a reținut în esență următoarele:

P. precizarea de acțiune formulată de reclamantă la data de 20.07.2011 s-a solicitat anularea parțială a încheierii de întabulare nr. 4647/15.06.2006 operată în CF 2823 Șard, fără a se solicita concomitent și anularea actului juridic ce a stat la baza acestei încheieri, respectiv un contract de vânzare cumpărare autentificat de BNP Ș. M. prin încheierea 3970/2004.

Este adevărat că actul juridic ce a stat la baza încheierii de întabulare atacată nu s-a încheiat în prezența reclamantului și nici cu participarea acestuia însă, potrivit art. 20 alin. 1 din Legea 7/1996 încheierea de întabulare operată în cartea funciară în baza acestui contract nu poate fi desființată decât dacă și contractul este desființat, iar reclamanta nu a invocat niciun motiv de desființare a acesteia din urmă.

In ce privește stabilirea liniei de graniță – petitul principal al acțiunii – s-a constatat că din rapoartele de expertiză topografică judiciară întocmite de expertul A. rezultă cu certitudine faptul că în teren nu există 2 imobile învecinate, ci unul singur, mai exact numărul top 1605/5/2/3 se suprapune peste nr. top 1605/3 (respectiv peste imobilele parcelate din acestea top 1605/3/19, 1605/3/20, 1605/3/21, 1605/3/22, 1605/3/23), iar numărul top 1605/5/2/4 se suprapune peste nr. top 1605/3 (respectiv peste imobilele parcelate din acesta 1605/3/32, 1605/3/28, 1605/3/29, 1605/3/30 și 1605/3/31).

Aceeași concluzie privind suprapunerea celor două imobile a rezultat și din completarea la raportul de expertiză efectuată de același expert în apel filele 133-136 cât și din lămuririle pe care expertul le-a dat în fața instanței la termenul din 1 februarie 2013.

In condițiile în care reclamanta a renunțat la judecata petitului privind revendicarea în mod corect instanța de fond a interpretat și aplicat dispozițiile art. 584 din Codul civil.

In ce privește încheierile de ședință atacate instanța de apel a reținut că prin încheierea ședinței publice din data de 24.05.2011 obiecțiunile formulate de reclamantă la raportul de expertiză judiciară au fost respinse întrucât au fost apreciate ca inutile soluționării cauzei în raport de concluziile expertului că imobilele proprietatea reclamantei și a pârâtei se suprapun, a fost prorogată pronunțarea cu privire la proba testimonială și s-a pus în vedere reclamantei necesitatea precizării acțiunii având în vedere concluziile raportului de expertiză. Nefiind identificat nici un motiv de nulitate a acestei încheieri de ședință, în condițiile în care reclamanta nu a invocat vreunul această încheiere a fost menținută ca temeinică și legală.

In ce privește încheierea ședinței publice din 20.07.2011 s-a constatat că a fost temeinică și legală soluția de respingere a cererii formulată de reclamantă în sensul solicitării unor date de la OCPI și BNP Ș. R. în condițiile în care aceasta nu a dovedit imposibilitatea obținerii acestor date în mod direct de la cele două instituții.

P. încheierea ședinței publice din 13.09.2011 s-a respins cererea în probațiune testimonială ca nefiind utilă soluționării cauzei având în vedere concluziile raportului de expertiză și a fost prorogată dezbaterea asupra excepțiilor tardivității și prescripției extinctive invocate prin întâmpinare întrucât părțile au lipsit. Și în acest context aprecierea utilității administrării unei probe de către judecătorul fondului nu poate constitui motiv de nulitate a încheierii de ședință, motiv pentru care apelul declarat împotriva acesteia a fost respins ca nefondat.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta . care a solicitat casarea acesteia și trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul A.. În subsidiar, s-a solicitat desființarea deciziei 32/2013 și a sentinței 4365/2011, rejudecarea cauzei și admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.

În expunerea de motive recurenta a arătat că prin precizarea de acțiune din data de 20.07.2011 a solicitat instanței de judecată să analizeze posibilitatea anularii parțiale a încheierii de intabulare nr. 4647/15.06.2004 din CF 2823 Șard. Aceasta precizare a fost întemeiată pe dispozițiile art. 34, pct. 4 din Legea 7/96, astfel ca instanța investită cu acest cadru procesual, ca aspect de fapt și de drept, urma să administreze probe pentru a se pronunța în sensul admiterii ori a respingerii acesteia. In mod greșit instanța de fond a apreciat că nu se poate dispune anularea încheierii câtă vreme nu s-a cerut și desființarea titlului.

Aceasta apreciere încalcă prevederile art. 34 din Legea 7/1996 care arată expres cele patru situații în care se poate cere rectificarea unei întabulări. Judecătorul de fond a apreciat că nu există decât situația de la punctul 1 al textului de lege amintit.

S. . a investit instanța cu un capăt de cerere expres care are ca temei de drept art. 34, pct. 4 din L 7/96 și care necesita spre soluționare probe din care să rezulte dacă înscrierea din cartea funciară este sau nu este în concordanță cu situația reala actuală a imobilului.

Exista posibilitatea ca ambele contracte de vânzare-cumpărare să fie valide însă amplasamentul pe care au fost intabulate să fie greșit.

Tocmai acest aspect s-a solicitat instanței de apel, însă aceasta a refuzat a administra probațiunea în sensul de a se identifica exact parcelele ce au făcut obiectul contractelor de vânzare cumpărare prin care atât reclamanta și pârâta au dobândit imobilele care în realitate se învecinează, precum și să întocmească expertul planul de situație al imobilului înscris in CF 2822 nr. top. 1605/3 și planul de situație al celor doua cărți funciare (prin atașarea hărților cadastrale) prin propriile măsurători deoarece aceste situații stau la baza greșitei întabulări a pârâtei - proba considerată esențială în soluționarea cauzei. Se invocă în continuare încălcarea dreptului la apărare prin faptul că au fost respinse probele testimoniale solicitate în fața instanțelor de fond.

În subsidiar, recurenta a solicitat reținerea cauzei spre rejudecare urmând a se avea în vedere ca societatea este beneficiara unei intabulări corecte din punct de vedere al harților cadastrale.

F. de aceasta situație se impune anularea parțială a încheierii de întabulare nr. 4647/15.06.2004 din CF 2823 Șard cu trimitere la numărul topografic ce urmează a fi identificat în suplimentul la expertiza tehnică solicitată la fond și în apel.

Recursul a fost întemeiat în drept pe art. 304, 312 și 274 cod pr. civilă.

Intimata pârâtă a depus la dosar întâmpinare prin lichidatorul judiciar S. profesională Expert Insolvență SPRL Hunedoara, prin care a solicitat respingerea recursului reclamantei și menținerea deciziei ca fiind temeinică și legală.

CURTEA, analizând legalitatea deciziei atacate prin prisma criticilor formulate, constată următoarele:

P. precizarea de acțiune depusă pentru termenul de judecată din 20.07.2011 reclamanta a sesizat instanța de fond cu o acțiune având un singur capăt de cerere și anume anularea parțială a încheierii de întabulare nr. 4647/2004 din CF 2823 Șard, prin care s-a întabulat dreptul de proprietate al pârâtei . IFN.

Acțiunea a fost întemeiată în drept pe art. 34 din Legea 7/1996, invocând situația de la punctul 4 al acestui articol, respectiv înscrierea din cartea funciară nu este în concordanță cu situația reală a imobilului. Deși recurenta a invocat în drept situația de la punctul 4, în motivarea acțiunii se critică actul în baza căruia pârâta s-a întabulat. Astfel, se arată că întabularea pârâtei a avut loc în baza contractului de vânzare – cumpărare și a unei schițe de întabulare, acte care nu sunt opozabile recurentei.

P. urmare, se critică actul juridic în baza căruia avut loc întabularea, astfel că pentru anularea încheierii de întabulare era necesar ca printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă anterioară să se constate nevalabilitatea titlului în baza căruia s-a efectuat înscrierea, sau cel puțin, nevalabilitatea titlului să fie cerută odată cu anularea încheierii de întabulare, prin aceeași acțiune.

Este de necontestat că nu există nicio hotărâre judecătorească anterioară care să constate nulitatea titlului pârâtei, adică nulitatea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3970/2004. Reclamanta nu a solicitat în cadrul acestei acțiuni anularea titlului pârâtei, deși aduce mai multe argumente în sensul că acest contract și schița care îl însoțește ar fi inopozabil, însă acest lucru nu este suficient.

Toate aceste argumente puteau constitui motive ale unei acțiuni în anularea titlului pârâtei întemeiată pe o acțiune în revendicare pe comparare de titluri, deoarece acțiunea în rectificare de carte funciară nu este o acțiune de sine stătătoare, ci este o acțiune accesorie, grefată pe acțiunea principală, care constituie suportul său juridic, aspect ce rezultă din dispozițiile art. 36 din Legea 7/1996, potrivit cărora orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară, dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă s-a constatat una din situațiile prevăzute la punctele 1 - 4 ale art. 34 din Legea 7/1996. Așadar, și pentru situația prevăzută de pct. 4 și invocată de reclamantă, respectiv înscrierea în cartea funciară nu este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului, este necesară existența unei hotărâri judecătorești irevocabile anterioare care să constate această situație.

P. urmare, în mod corect a constatat instanța de fond că întabularea pârâtei a avut loc în conformitate cu disp. art. 20 alin. 1 din Legea 7/1996 și art. 47 din Ordinul 633/2006, respectiv înscrierea s-a dispus pe baza actului prin care s-a transmis în mod valabil dreptul de proprietate, astfel că nu se poate dispune anularea încheierii atâta vreme cât nu s-a cerut și desființarea titlului.

În această situație, administrarea probelor solicitate de reclamantă era inutilă; încercarea reclamantei de a dovedi că amplasamentul celor două imobile era greșit, că imobilele în litigiu se învecinează, nu se suprapun, că schița care a servit întabulării pârâtei era eronată, era lipsită de finalitate juridică, atâta timp cât, potrivit art. 129 alin. 5 Cod pr. civilă, judecătorii nu se pot pronunța decât asupra obiectului cererii deduse judecății, iar reclamanta nu a formulat un capăt de cerere distinct prin care să solicite anularea titlului pârâtei.

Pe de altă parte, în speță au fost administrate probe, respectiv s-a efectuat o expertiză topografică de către expertul A. Ghe. din care rezultă că imobilele proprietatea reclamantei se suprapun peste imobilele care constituie proprietatea pârâtei, chiar expertul dând îndrumări în sensul că este necesară anularea unuia din titlurile de proprietate prezentate de părți, urmând ca instanța să constate care titlu de proprietate este preferabil (f. 224).

În condițiile în care reclamanta a renunțat însă la capătul de cerere privind revendicarea, iar prin precizarea de acțiune de la fila 272 a solicitat doar anularea parțială a încheierii de carte funciară prin care pârâta s-a întabulat în baza unui contract autentic a cărui valabilitate nu a fost contestată, instanța nu a fost investită cu compararea titlurilor de proprietate ale părților.

P. urmare, atâta timp cât contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3970/2004 este titlul valabil care a stat la baza întabulării dreptului de proprietate al pârâtei, acțiunea în rectificare de carte funciară întemeiată pe art. 34 pct. 1 – 4 din Legea 7/1996, nu poate fi primită, neexistând niciun motiv de nulitate a încheierii de întabulare nr. 4647/2004, argumentul reținut de instanța de fond și de apel în acest sens, fiind temeinic și legal, urmând a fi însușit și de instanța de recurs.

Având în vedere considerentele mai sus expuse, în temeiul art. 312 alin. 1 cod pr. civilă, Curtea va respinge recursul reclamantei ca nefondat, decizia Tribunalului dând o corectă interpretare și aplicare a dispozițiilor legale privind acțiunea în rectificare de carte funciară, iar motive de casare cu trimitere spre rejudecare nu există, nefiind îndeplinite disp. art. 312 alin. 5 cod pr. civilă.

(continuarea deciziei civile nr. 805/2013 pronunțată în dosar nr._ )

Pentru aceste motive,

În numele legii

DECIDE

Respinge recursul declarat de reclamanta . împotriva deciziei civile nr. 32/A/2013, pronunțată de Tribunalul A. – Secția I Civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică din 05.12.2013.

Red./Tehn. CMC.

2 ex/13.01.2014

Jud. apel – S. I., F. P.

Jud. fond - F. S. C.