Anulare act. Decizia nr. 901/2013. Curtea de Apel BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 901/2013 pronunțată de Curtea de Apel BRAŞOV la data de 26-04-2013 în dosarul nr. 29392/197/2010
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL B.
SECTIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE ,DE CONFLICTE DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
Decizia civilă Nr. 901/R
Ședința publică din 26 Aprilie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE G. Ș.
Judecător C. V.
Judecător M. L.
Grefier șef secție I. I.
Pentru astăzi a fost amânată pronunțarea asupra recursului declarat de pârâtul M. S. PRIN PRIMAR împotriva sentinței civile nr.269 din 30 octombrie 2012 pronunțată de Tribunalul B. în dosarul civil nr._ .
La apelul nominal făcut în ședința publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care ;
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în cadrul ședinței de judecată din 23 aprilie 2013, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta decizie.
Instanța, a amânat pronunțarea în vederea deliberării și pentru a da posibilitatea părților să depună la dosar concluzii scrise la data de 26 aprilie 2013.
CURTEA
Asupra recursului de față;
Prin decizia civilă nr. 209/. pronunțată de Tribunalul B. – secția I –a civilă în dosar nr._, s-a respins apelul declarat de apelantul M. S., prin primar, împotriva sentinței civile nr. 5755/2012 a Judecătoriei B.. A fost obligat apelantul parat sa plătească intimaților reclamanți suma de 2480 lei reprezentând cheltuieli de judecata.
A reținut Tribunalul că apelanta a criticat reținerea greșită de către prima instanță a sancțiunii nulității relative a contractului de vânzare cumpărare încheiat între părți la data de 26,22,2007, ca urmare a erorii asupra calităților substanțiale ale obiectului material al convenției, prin raportate la interpretarea eronată a probatoriului, cu referire expresă la raportul de expertiză topografică întocmit în cauză.
Eroarea constituie o cauză de nulitate atunci când privește substanța obiectului, adică acele calități esențiale ale acestuia pe care părțile contractante le-au avut în vedere și care au servit drept motiv determinant pentru formarea acordului de voință, în sensul că, în lipsa lor nu ar fi contractat.
Astfel, chiar dacă în contract s-a menționat natura terenului - arabil, intravilan - și că părțile au cunoștință de conținutul schiței depusă la documentația necesară perfectării actului, care reflectă în mod fidel încadrarea în spațiu a terenului și limitele sale de hotar, asemenea calități ale obiectului convenției au fost și pot fi constatate ulterior încheierii ca fiind neconforme cu realitatea, constituind o veritabilă eroare asupra obiectului actului, așa încât aceste mențiuni din contract nu pot avea natura unor obligații în sens contractual, cum greșit a reținut apelanta.
Descrierea terenului vândut în realitate a fost evidențiată in raportul de expertiză topo întocmit în cauză, care a avut la bază întreaga documentație anexată contractului de vânzare cumpărare.
Astfel, expertul a concluzionat că din raportul de evaluare întocmit în scopul vânzării cât și din schița de dezmembrare atașată contractului –toate loturile aveau acces la drum modernizat-însă, în realitate, comparând aceste date cu cele constatate pe teren, imobilul în litigiu se oprește în dreptul lotului cu nr 20 și nu poate continua, deoarece există alte proprietăți private, pe care ar trebui instituite cai de acces.
Mai mult, aceste concluzii au fost întărite și prin prisma datelor din certificatul de urbanism nr. 326/2007 precum și a adreselor emise de Primăria S. cu nr 8225/4,05,2006 și nr. 8225/16,05,2006, care au determinat convingerea clară pentru intimați că terenul pe care-l cumpără beneficiază de acces la drumul public și de utilități, și mai ales că terenul urma a avea destinația unui teren pentru construcții, dat fiind valoarea prețului licitat, ceea ce demonstrează că documentația aferentă contractului nu a indicat caracteristicile reale ale terenului la acel moment.
Într-adevăr, intimații au constatat aceste deficiențe grave ale terenului - aspect recunoscut chiar de către apelant, prin nota înregistrată in evidențele sale, cu nr. 9954/27.04.2010 - abia în martie 2010, odată cu punerea în posesie.
Deși criticile apelantului vizează în esență expertiza topografică, acesta nu a înțeles să formuleze obiecțiuni în acest sens, astfel că orice critică adusă în acest moment procesual raportului de expertiză nu poate fi primită, dat fiind disp. art 212 alin 2 Cod procedură civilă.
Motivele privind pretinsa afectare a terenului de existența in apropriere a rețelei de înaltă tensiune și accesul la rețeaua de gaz și canalizare nu sunt fondate, atâta timp cât expertul a constatat că acest teren e afectat pe o porțiune de 10,69 m de o zonă de protecție a unei linii de înaltă tensiune de 220 kv, ceea ce oprește edificarea vreunei construcții și, totodată, că nu are acces la rețelele de gaz și canalizare, în condițiile în care între această parcelă și cel mai apropiat cămin de apa există o diferență de nivel importantă, care face imposibilă deversarea apelor.
In ce privește incidența disp. art. 998-999 Cod civil, tribunalul a constatat că necesitatea contractarea creditului în vederea achitării prețului a fost legată direct de obligația de plată a prețului imobilului deja adjudecat, obligație care nu se năștea dacă identificarea terenului se făcea in mod corect, fiind evident că în patrimoniul intimaților s-a produs un prejudiciu datorat culpei apelantei, sub forma neglijenței, prejudiciu constând în suportarea de către aceștia a costurilor ulterioare creditării constând în accesorii bancare.
Față de aceste considerente, tribunalul, în baza art. 296 Cod procedură civilă a respins apelul, ca nefondat.
În baza art 274 Cod procedură civilă a obligat apelantul parat sa plătească intimaților reclamanți suma de 2480 lei reprezentând cheltuieli de judecata.
Împotriva acestei soluții a declarat recurs apelantul pârât M. S. prin Primar, aducându-i critici pentru nelegalitate și netemeinicie solicitând admiterea recursului și modificarea în tot a hotărârilor atacate, în sensul respingerii acțiunilor reclamanților. Se solicită cheltuieli de judecată.
În expunerea motivelor de recurs se arată că decizia instanței de apel menține soluția referitor la cauze străine și neprevăzute în contractul autentic, cât timp oferta de vânzare a fost una publică, prețul nu a fost stabilit de nicio expertiză de evaluare ci s-a stabilit culpa după regulamentul de licitație elaborat de Consiliul Local, printr-o hotărâre. Ori, nici în cadrul licitației, nici în conținutul contractului nu se regăsesc obligații ale vânzătorului, de natura aprecierilor evaluatorului, criteriul de atribuire fiind „cel mai bun preț”, astfel cum s-a reținut în Regulamentul de licitație, la deschiderea ofertelor.
Din această perspectivă, se continua, instanța de apel n-a făcut o analiză a criticilor sale privind condițiile încheierii contractului autentic translativ de proprietate, aceasta echivalând cu o nemotivare, însă introduce elemente străine de natura pricinii.
Așa fiind, întrucât nu a fost ofertat un teren cu acces la drum modernizat, fără a fi obligat pârâtul să aducă branșamentul de gaz la limita lotului cumpărat, nefiind asumată obligația de a găsi o soluție pentru canalizarea apei menajere de la o viitoare construcție nu se poate susține existența unei erori asupra obiectului material.
Totodată, documentația tehnică, în baza căreia Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară a dispus întabularea fiecărui lot atestă că ceea ce au cumpărat intimații este tocmai terenul descris în schița respectivă.
Astfel sunt greșite reținerile instanței de apel, potrivit cu care punerea în posesie s-a făcut în martie 2010, cât timp, în acord cu clauzele contractuale, preluarea în stăpânire de fapt s-a făcut odată cu semnarea și autentificarea actului.
Se continuă că, în contradicție cu celelalte probe s-au preluat aserțiuni din expertiza judiciară, potrivit cu care lotul 22 ar fi loc înfundat, când de fapt lotul are acces la calea publică. Totodată, clauzele contractuale nu au prevăzut că „toate loturile au acces la drum modernizat”, astfel că, expertiza nu are vreo valoare probatorie în cauză.
Totodată, întinderea terenului, configurația terenului puteau și trebuiau să fie observate de intimate, cu ocazia vizionării terenului anterior perfectării contractului de vânzare cumpărare.
Se arată că, acceptând teza potrivit cu care nu se poate construi, pe ce suprafață 10,69 mp din terenul de 442 mp, nu se poate concluziona că se impune anularea contractului.
Referitor la accesul la rețeaua de gaz și canalizare, obiect al vânzării a fost un teren arabil intravilan cu perspective de a deveni teren de construcție.
În ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect „pretenții”, nu există legătură între pretinsa „eroare” a intimaților și modalitatea în care aceștia au preluat suma ca preț al vânzării, doar evocându-se viciul de consimțământ, dolul, violența, leziunea, ce-și au sorgintea într-o faptă arecurentei, putând fi antrenată răspunderea delictuală.
În drept art. 304 punctele 7, 8 și 9 Cod procedură civilă, art. 274 Cod procedură civilă.
Recursul este nefondat.
În expunerea motivelor de recurs, aspectele invocate de recurenți vizează în realitate netemeinicia deciziei atacate, rezultata din aprecierea eronată a probelor, indicându-se ceea ce nu a fost luat în considerare sau a fost greșit apreciat, făcându-se propria lor analiză și apreciere, cu concluzia finală că, atât sentința primei instanțe, cât și a celei de apel, urmează a fi reformate pentru netemeinicie și nelegalitate.
În principal, în recurs nu pot fi invocate decât motive de nelegalitate a hotărârii atacate, reaprecierea probelor, neputând forma obiect de analiză în recurs aceasta neîncadrându-se în niciunul din cauzele de casare sau modificare reglementate de art. 304 Cod procedură civilă. Totodată, obiect al recursului îl poate constitui decizia pronunțată în apel, o eventuală soluție de admitere a apelului conducând la schimbarea în tot sau în parte a soluției primei instanțe.
Temeiul de drept al acțiunii le-au constituit dispozițiile art. 948 punctul 2, art. 954 alin. 1, art. 961, art. 998 și 999 Cod civil, obiectul acțiunii fiind anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1481/26.11.2007 la BNP A. M., temeiul nulității fiind eroarea cu privire la condițiile esențiale ale obiectului material al convenției. S-a reținut astfel, să obiectul vânzării nu deține acele calități ce au fost determinante pentru parte într-o asemenea măsură, încât dacă ar fi cunoscut lipsa acestora, actul juridic nu s-ar mai fi încheiat (error in substabtiam).
Pentru ca falsa reprezentare a realității la încheierea unui act juridic să fie viciu de consimțământ, trebuie îndeplinite cumulativ, următoarele cerințe:
- elementul asupra căruia cade falsa reprezentare să fi fost hotărâtoare pentru încheierea actului juridic, dacă ar fi fost cunoscută realitatea actul juridic nu s-ar fi încheiat.
- partea cocontractantă, fiind vorba de contract bilateral oneros, să fi știut, or să fi trebuit să știe că, elementul asupra căruia cade falsa reprezentare este esențial pentru încheierea actului.
Ori determinant în alegerea făcută de reclamanți în a achiziționa . descrierea parcelei a fost aceea de teren construcție – certificat de urbanism nr. 326/14.05.2007, reținând destinația „zona de locuințe cu funcțiuni complementare și dotări aferente”, ce beneficia de cale de acces la drum public și de utilități: canalizare, alimentare cu apă, electricitate și gaze naturale, lotul fiind „fără denivelări în pantă de 10 – 12 %” Vânzătorul M. S. a cunoscut că pentru lotul de teren în discuție nu exista PUD, iar PUZ-ul nu acoperea imobilul în litigiu nefiind exhibat proces-verbal de punere în posesie la momentul vânzării, reclamanților fiindu-le prezentat un alt lot la momentul vizionării. În speță, comparându-se Schița anexă contractului de vânzare cumpărare cu situația reală, s-a constatat că drumul se oprește în dreapta lotului 20, în aceeași zonă unde se oprește zona studiată prin PUZ – ul anterior menționat, drumul neputând continua întrucât mai exista și alte proprietăți private.
Aceeași situație este și în cazul branșamentelor de gaz, se opresc la lotul 20, iar pentru racordarea la gaz va fi nevoie de acordul de servitute al altor proprietari particulari.
Terenul în litigiu se află la o distanță de 16,81 m de aliniamentul liniei de înaltă tensiune și dacă s-ar fi respectat amplasamentul în poziția corectă conform inventarului de coordonate determinat la momentul dezmembrării în cele 22 de loturi, ar fi fost situat la o distanță de 11,81 m de linia electrică. Culoarul de protecție conform normelor actuale la o linie de 220 kv este de 55 m, adică de 27,5 m de o parte și de alta a liniei electrice. În concluzie, terenul este afectat pe porțiune de 10,69 m, porțiune pe care nu se poate construi.
Primul cămin de canalizare se afla la o distanță de 47,17 m față de limita terenului în litigiu iar ca și diferența de nivel terenul este situat mai jos cu 3,7 m față de canal.
S-a constatat că imobilul în litigiu este diferit de cel care a fost descris în raportul de evaluare întocmit în scopul vânzării și în schița de dezmembrare atașată contractului, prin faptul că nu avea acces la drum, era afectat de rețeaua de înaltă tensiune și nu avea acces la rețelele de gaz și canalizare.
Conchidem că, la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, M. S. ar fi trebuit să cunoască faptul că lotul de teren nr. 22 nu beneficia de cale de acces la drumul public și de utilități: canalizare, alimentare cu apă, electricitate și gaze naturale, elemente esențiale ce-au determinat pe reclamant să încheie contractul de vânzare cumpărare.
Relativ la capătul de cerere având obiect „pretenții”, fapta culpabilă constă în vânzarea către reclamanți a unui lot de teren care nu întrunește elemente esențiale pentru care s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare. Ori, întrucât viciul de consimțământ a afectat validitatea manifestării de voință, nu mai putem vorbi despre un consimțământ producător de efecte. Ori, întrucât vânzarea este anulabila, iar obținerea creditului a fost declanșata în mod direct de obligația de plată a prețului terenului adjudecat, sunt întrunite condițiile răspunderii civile delictuale, cât timp vânzătorul a identificat greșit terenul oferit spre vânzare, prezentând documentații tehnice eronate.
Pentru aceste rețineri de fapt și de drept sus amintite, curtea, conform art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, va respinge prezentul recurs, menținând ca temeinică și legală decizia recurată.
Văzând dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă, partea văzută în pretenții, va fi obligată recurentul M. S. prin Primar să plătească reclamanților P. M. și A. suma de 2480 lei cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de apelanta parata M. S., prin Primar, împotriva deciziei civile nr. 269/. pronunțata de Tribunalului B. secția a I-a civilă in dosar nr_, pe care o menține.
Obliga pe recurenta M. S., prin Primar, să plătească intimaților reclamanți P. M. si P. A., suma de 2480 lei, cheltuieli de judecata in recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 26.04.2013.
Președinte, G. Ș. | Judecător, C. V. | Judecător, M. L. |
Grefier șef sectie, I. I. | ||
Red. C.V./23.05.2013
Dact. I.iosif/30.05.2013
Jud. fond: A.S.
Jud. apel: A.Gârlonță – V.M.
| ← Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 40/2013. Curtea de... | Succesiune. Decizia nr. 387/2013. Curtea de Apel BRAŞOV → |
|---|
