Acţiune în constatare. Decizia nr. 315/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 315/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 09-12-2013 în dosarul nr. 46995/3/2008
Dosar nr._
(757/2013)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III-A CIVILA
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
Decizia civilă nr. 315A
Ședința publică de la 09.12.2013
Curtea constituită din :
PREȘEDINTE - IOANA BUZEA
JUDECĂTOR - Doinița M.
GREFIER - I. N. C.
Pe rol fiind pronunțarea asupra apelului formulat de apelanta-reclamantă ..N. I. SRL, împotriva sentinței civile nr. 963 din 27.04.2012, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu apelanții aderenți L. N., A. V., A. C. D., M. D., D. A. și cu intimații-pârâți O. M. M., O. M. V., P. R., P. E., B. F., B. D., R. P., R. R., C. A., C. P., P. M., P. V., TROAȘCĂ G. D., TROAȘCĂ E., P. M., P. A. M., O. C. Ș.,O. R. D., Q. M., Q. F., intimații chemați în garanție D. D., ., O. DE C. ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ ILFOV, M. JUSTIȚIEI, D. D., S. R. PRIN M. FINANȚELOR PUBLICE și intimații intervenienți C. S., C. N. F..
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică din 25.11.2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când, având nevoie de timp pentru a delibera, Curtea a amânat pronunțarea la data de 02.12.2013 și apoi la 09.12.2013 și a decis următoarele:
CURTEA,
Deliberând asupra apelurilor civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București Secția a VI-a Comercială la data de 9.10.2007 sub nr._/3/2007, reclamanta ..N. I. SRL a chemat în judecată pârâții O. M. M., O. M. V., P. R., P. E., B. F., B. D., A. V., A. C. D., R. P., R. R., C. A., C. P., P. M., P. V., Troașcă G. D., Troașcă E., P. M., P. A. M., O. C. Ș., O. R. D., M. D., D. A., L. N., solicitând:
- 1. să se constate, în contradictoriu cu pârâții O. M. M., O. M. V., P. R., P. E., B. F., B. D. că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în ., tarlaua 330, în suprafață de 1684 mp, identificat cu nr.cadastral nr.1170/1 și să se dispună obligarea pârâților să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilul de la adresa menționată compus din teren în suprafață de 1684 mp și construcții;
- 2. să se constate, în contradictoriu cu pârâții B. F., B. D., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în ., tarlaua 330, în suprafață de 505 mp, identificat cu nr.cadastral nr.1170/2 și să se dispună obligarea pârâților să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilul de la adresa menționată compus din teren în suprafață de 505 mp și construcții;
- 3. să se constate, în contradictoriu cu pârâții A. V. și A. C. D., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în ., tarlaua 330, în suprafață de 500 mp, identificat cu nr.cadastral nr.1170/3, precum și pe terenul situat în ., tarlaua 330, în suprafață de 631 mp, identificat cu nr.cadastral nr.1170/6 și să se dispună obligarea pârâților să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilele menționate compuse din teren în suprafață de 500 mp și 631 mp și construcții;
- 4.să se constate, în contradictoriu cu pârâții R. P. și R. R., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în ., tarlaua 330, în suprafață de 630 mp, identificat cu nr.cadastral nr.1170/4 și să se dispună obligarea pârâților să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilul de la adresa menționată compus din teren în suprafață de 630 mp și construcții;
- 5. să se constate, în contradictoriu cu pârâții C. A. și C. P., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în ., tarlaua 330, în suprafață de 630 mp, identificat cu nr.cadastral nr.1170/5 și să se dispună obligarea pârâților să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilul de la adresa menționată compus din teren în suprafață de 630 mp și construcții;
- 6. să se constate, în contradictoriu cu pârâții P. M. și P. V., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în ., tarlaua 330, în suprafață de 900 mp, identificat cu nr.cadastral nr.1170/7 și să se dispună obligarea pârâților să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilul de la adresa menționată compus din teren în suprafață de 900 mp și construcții;
- 7. să se constate, în contradictoriu cu pârâții Troașcă G. D. și Troașcă E., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în ., tarlaua 330, în suprafață de 280 mp, identificat cu nr.cadastral nr.1170/8 și să se dispună obligarea pârâților să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilul de la adresa menționată compus din teren în suprafață de 280 mp și construcții;
- 8. să se constate, în contradictoriu cu pârâții P. M. și P. A. M., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în ., tarlaua 330, în suprafață de 411,89 mp, identificat cu nr.cadastral nr.1170/9/1 și să se dispună obligarea pârâților să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilul de la adresa menționată compus din teren în suprafață de 411,89 mp și construcții;
- 9. să se constate, în contradictoriu cu pârâții O. C. Ș. și O. R. D., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în ., tarlaua 330, în suprafață de 411,88 mp, identificat cu nr.cadastral nr.1170/9/2 și să se dispună obligarea pârâților să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilul de la adresa menționată compus din teren în suprafață de 411,88 mp și construcții;
- 10. să se constate, în contradictoriu cu pârâtul M. D. că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în ., tarlaua 330, în suprafață de 411,88 mp, identificat cu nr.cadastral nr.1170/9/3 și să se dispună obligarea pârâtului să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilul de la adresa menționată compus din teren în suprafață de 411,88 mp și construcții;
- 11. să se constate, în contradictoriu cu pârâtul D. A., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în ., tarlaua 330, în suprafață de 411,88 mp, identificat cu nr.cadastral nr.1170/9/4 și să se dispună obligarea pârâtului să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilul de la adresa menționată compus din teren în suprafață de 411,88 mp și construcții;
- 12. să se constate, în contradictoriu cu pârâtul L. N., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în ., tarlaua 330, în suprafață de 593 mp, identificat cu nr.cadastral nr.1170/10 și să se dispună obligarea pârâtului să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilul de la adresa menționată compus din teren în suprafață de 593 mp și construcții;
- să se dispună obligarea tuturor pârâților să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie terenul în suprafață de 1497 mp situat în ., tarlaua 330, nr.cadastral nr.1170/11, pe care-l stăpânesc în coproprietate forțată cu destinația de drum de acces;
- obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
Prin întâmpinarea și cererea reconvențională formulată la data de 31.10.2007 (filele 176-180 vol.I Secția Comercială), pârâții R. P. și R. R. au invocat necompetența Secției comerciale a Tribunalului București, neîndeplinirea condițiilor prevăzute de art.7203 lit.b și c și art.82 și 83 Cod procedură civilă, iar pe fond a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
Pe cale de cerere reconvențională au solicitat obligarea reclamantei la oprirea oricărei tulburări a posesiei a pârâților asupra terenului, pentru a le permite să-și exercite liber posesia și să se bucure pe deplin de dreptul lor de proprietate.
Pârâții au invocat dispozițiile art.647 Cod procedură civilă și art.1846 și 1847 Cod civil.
Prin întâmpinările formulate la data de 31.10.2007 și la data de 30.11.2007 (filele 195-206 și filele 218-224 vol.I și filele 49-55 vol. II Secția Comercială), pârâții C. A. și C. P. și P. M. și P. A. M. și O. C. Ș. și O. R. D., au invocat excepția insuficientei timbrări a cererii principale, excepția necompetenței secției comerciale, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, iar pe fond au solicitat respingerea acțiunii în revendicare ca neîntemeiată, titlul de proprietate al pârâților fiind preferabil.
Prin cererile reconvenționale formulate la data de 31.10.2007 în contradictoriu cu reclamanta . și cu Q. F. și Q. M. și . SRL (filele 195-206 și 225-229 vol.I și filele 41-45 vol. II Secția Comercială), pârâții C. A. și C. P. și P. M. și P. A. M. și O. C. Ș. și O. R. D. au solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 286/19.01.1995 încheiat între Q. F. și Q. M. și . SRL, în calitate de vânzători și reclamanta ., în calitate de cumpărătoare, precum și constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4282/22.07.1994 încheiat între Q. F. și . SRL.
În ceea ce privește nulitatea primului contract, pârâții au invocat nerespectarea cerinței formei autentice, motivat de faptul că mandatul dat pentru încheierea contractului nu a îmbrăcat forma autentică astfel cum se impune ad validitatem pentru mandatele date în vederea încheierii contractelor pentru care este cerută forma autentică.
Au invocat de asemenea încălcarea principiului specialității capacității de folosință a persoanei juridice și frauda la lege, întrucât o societate comercială poate achiziționa un teren dacă această operațiune conexă, este îndreptată indirect spre realizarea obiectului său de activitate.
Or, în speță reclamanta nu a desfășurat nici un fel de activități, astfel încât nu se poate invoca accesorialitatea operațiunii de cumpărare a terenului, această operațiune fiind realizată pentru a ocoli incapacitatea specială a cetățenilor străini de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Prin cererea de chemare în garanție formulată la data de 31.10.2007 astfel cum a fost precizată 3.12.2007 (filele 207-209 vol.I și fila 86 vol. II Secția Comercială) pârâții C. A. și C. P. au solicitat obligarea chematei în garanție D. D. la plata următoarelor sume de bani:_ lei actualizat cu indicele de inflație la data plății efective; sporul de valoare al imobilului teren între data achiziționării de către pârâți și data hotărârii de evicțiune evaluat provizoriu la 13.360 lei (reprezentând echivalentul în lei a 4000 Euro); cheltuielile de judecată la care pârâții vor fi obligați către reclamantă; cheltuielile făcute de către pârâți cu autentificarea contractului de vânzare-cumpărare 1117/19.05.2005 în cuantum de 300 ron; plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea prezentei cauze.
Pârâții au arătat că înțeleg să antreneze răspunderea pentru evicțiune a vânzătoarei D. D., în conformitate cu dispozițiile art.60 Cod procedură civilă și art.1341, art.1344 și art. 998 Cod civil.
Prin cererea de chemare în garanție formulată la data de 31.10.2007, astfel cum a fost precizată 3.12.2007 ( filele 207-209 vol.I și fila 84 vol. II Secția Comercială) pârâții P. M. și P. A. M. au chemat în garanție pe D. D., . Județan de C. și Publicitate Imobiliară Ilfov, au solicitat obligarea chemaților în garanție la plata următoarelor sume de bani:_ Euro la data plății efective evaluat provizoriu la_ lei (la cursul de schimb din ziua depunerii cererii de chemare în garanție); sporul de valoare al imobilului teren între data achiziționării de către pârâți și data hotărârii de evicțiune, evaluat provizoriu la_ lei (echivalentul a 4000 Euro la cursul de schimb din ziua depunerii cererii de chemare în garanție); cheltuielile de judecată la care pârâții vor fi obligați către reclamantă; cheltuielile făcute de către pârâți cu autentificarea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1117/19.05.2005 în cuantum de 800 ron; plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea prezentei cauze.
Pârâții au arătat că înțeleg să antreneze răspunderea pentru evicțiune a vânzătoarei D. D., în conformitate cu dispozițiile art.60 Cod procedură civilă și art.1341, art.1344 și art.1998 Cod civil.
În ceea ce privește chemarea în garanție a Comunei Mogoșoaia, au arătat că această chemată în garanție se face vinovată de crearea unei aparențe de proprietate în favoarea numitei Ș. I. și ulterior a succesoarei acesteia D. D., ceea ce a făcut posibilă încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr.1117/19.05.2005 de către pârâți. Astfel, aceasta a eliberat certificatul nr.5133/4.12.2003 și adeverința 4549/4.11.2003 care atestau că Ș. I. este proprietara terenului intravilan în suprafață de 9500 mp și care au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1774/4.12.2003 încheiat între Ș. I. și D. D..
Pârâții au invocat răspunderea civilă delictuală a acestei chemate în garanție întemeiată pe dispozițiile art.998 Cod civil, arătând că fapta ilicită constă în ținerea unor evidențe fiscale necorespunzătoare realității prin omisiunea radierii proprietarei inițiale Ș. I. și neînscrierii cumpărătorilor ulteriori; că vinovăția constă în faptul că prepușii chematei în garanție au omis operarea cuvenitelor modificări, deși au fost făcute cereri de deschidere a rolului fiscal de către cumpărători. Condiția vinovăției în materia răspunderii civile delictuale se consideră a fi îndeplinită nu doar în caz de intenție, ci și pentru cea mai mică culpă; prejudiciul cauzat pârâților este pierderea contravalorii terenului dacă vor fi evinși și cheltuielile suportate de către aceștia; legătura de cauzalitate este directă.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție a Oficiului Județean de C. și Publicitate Imobiliară Ilfov, aceasta este întemeiată pe dispozițiile art.1000 alin.3 Cod civil, întrucât prepușii chematului în garanție aveau îndatorirea de a cerceta înainte de întabularea în cartea funciară a dreptului autoarei D. D., registrele de publicitate imobiliare anterioare. În lipsa acestor demersuri, chematul în garanție a contribuit în egală măsură la crearea unei aparențe de legalitate, ceea ce a determinat încheierea de către pârâți a contractului de vânzare-cumpărare nr.1117/19.05.2005.
Prin cererea de chemare în garanție formulată la data de 30.11.2007 astfel cum a fost precizată 28.01.2008 (filele 46-48 vol.II și fila 74 vol. III Secția Comercială) pârâții O. C. Ș. și O. R. D. au solicitat obligarea chematei în garanție D. D. la plata următoarelor sume de bani:_ Euro la data plății efective; sporul de valoare al imobilului teren între data achiziționării de către pârâți și data hotărârii de evicțiune evaluat provizoriu la echivalentul în lei a 4000 Euro; cheltuielile de judecată la care pârâții vor fi obligați către reclamantă; cheltuielile făcute de către pârâți cu autentificarea contractului de vânzare-cumpărare nr.1117/19.05.2005 în cuantum de 300 ron; plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea prezentei cauze.
Pârâții au arătat că înțeleg să antreneze răspunderea pentru evicțiune a vânzătoarei D. D., în conformitate cu dispozițiile art.60 Cod procedură civilă și art.1341, art.1344 și art.998 Cod civil.
Prin întâmpinarea formulată la 27.11.2007 (filele14-15 vol. II Secția Comercială), pârâtul L. N. a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
În motivare, pârâtul a arătat că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1969/13.07.2004, D. D. a prezentat extras de carte funciară și certificat fiscal eliberat de Primăria Mogoșoaia din care rezulta că D. D. este proprietară a terenului pe care l-a vândut pârâtului.
A mai arătat că de la data cumpărării terenului și până în prezent l-a stăpânit netulburat, neavând motive să se îndoiască de valabilitatea actelor de proprietate prezentate de vânzătoare.
A arătat că este cumpărător de bună credință cu titlu oneros, astfel încât se impune respingerea cererii de contestare a dreptului său astfel dobândit.
A invocat dispozițiile art.36 – 38 din Legea nr. 7/1996, art.948, 966, 968 Cod civil.
Prin cererea de chemare în garanție, formulată la 27.11.2007, astfel cum a fost precizată la 25.02.2008 (fila 21 vol.II și filele 126-131 vol. III Secția Comercială) pârâtul L. N., a chemat în garanție pe: D. D., ., O.C.P.I. Ilfov și M. Justiției, solicitând: obligarea în solidar a chemaților în garanție la plata următoarelor sume:_ ron reprezentând prețul vânzării ce urmează a fi actualizat cu indicele de inflație la data plății efective, sporul de valoare al imobilului teren între data achiziționării de către pârâți și data hotărârii de evicțiune; cheltuielile de judecată la care pârâții vor fi obligați către reclamantă; cheltuielile făcute de către pârâți cu autentificarea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1117/19.05.2005 în cuantum de 250 ron; plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea prezentei cauze.
Prin întâmpinarea formulată la 28.11.2007 (filele 23-27 vol. II Secția Comercială), pârâții A. V. și A. C. D. au invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, iar pe fond au solicitat respingerea acțiunii ca nefondate.
Prin cererea de chemare în garanție formulată la aceeași dată (filele 28-33 vol. II Secția Comercială), pârâții A. V. și A. C. D. au chemat în judecată pe Ș. I. și D. D., solicitând ca în eventualitatea admiterii cererii principale să se dispună obligarea în solidar a chematelor în garanție la despăgubirea pârâților prin restituirea prețului plătit la valoarea actualizată și la plata de daune pentru pierderea dreptului de proprietate asupra imobilelor.
În drept cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art.1336, 1337 și următoarele Cod civil.
Prin întâmpinarea formulată la 08.12.2007 (filele 57-62 vol. II Secția Comercială), pârâții B. F. și B. D. au invocat excepțiile lipsei calității procesuale pasive și lipsei calității procesuale active, iar pe fond au solicitat respingerea acțiunii ca nefondate.
Prin cererea reconvențională formulată la data de 08.12.2007 în contradictoriu cu reclamanta . și cu Q. F. și Q. M. și . SRL (filele 63-64 vol. II Secția Comercială), pârâții B. F. și B. D. au solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 286/19.01.1995 încheiat între Q. F. și Q. M. și . SRL, în calitate de vânzători și reclamanta ., în calitate de cumpărătoare, precum și constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4282/22.07.1994 încheiat între Q. F. și . SRL.
Motivele de nulitate invocate sunt în esență aceleași cu ale pârâților reclamanți C. A. și C. P. și P. M. și P. A. M. și O. C. Ș. și O. R. D. (filele 195-206 și 225-229 vol.I și filele 41-45 vol. II Secția Comercială), astfel încât nu vor fi reluate distinct.
Prin cererea de chemare în garanție formulată la data de 08.12.2007 (fila 65 vol. II Secția Comercială), pârâții B. F. și B. D., au solicitat obligarea chematei în garanție D. D. la restituirea către pârâți a prețului plătit de aceștia pentru teren în baza contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr.1975 și 1976 din 13.07.2007 de BNP G. C., a cheltuielilor pricinuite de cele ouă vânzări, precum și a cheltuielilor suportate în prezenta judecată .
Pârâții au arătat că înțeleg să antreneze răspunderea pentru evicțiune a vânzătoarei D. D., în conformitate cu dispozițiile art.60 Cod procedură civilă și art.1341 și art.998 Cod civil.
Prin întâmpinarea formulată la termenul din 3.12.2007 ( filele 70-72 vol. II Sectia . și M. D. au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, arătând că au dobândit dreptul de proprietate de la D. D., care a făcut dovada dreptului sau de proprietate asupra terenului iar pârâții dobânditori au cumpărat imobilele cu buna credința, de la adevăratul lor proprietar, astfel cum s-a făcut dovada la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare in forma autentica.
Prin cererile de chemare in garanție formulate la data de 3.12.2007 (filele 73-77 și 78-82 vol. II Sectia . și M. D. au chemat în judecată: 1. S. R., prin M. Economiei si Finanțelor, 2. O. de C. si Publicitate Imobiliara Ilfov; 3. M. Justiției; 4. .; 5. Notarul Public D. D.; 6. D. D., solicitând ca în cazul in care instanța va considera ca acțiunea formulata de reclamanta ., cu sediul in București, ., ., parter, ., ar fi întemeiată, instanța sa oblige chemații in garanție ca, in solidar, sa îi despăgubească cu o suma egala cu valoare de piața a imobilului ce urmează a fi stabilita printr-o expertiza tehnică.
Prin întâmpinarea formulată la termenul din 3.12.2007 ( filele 214-220 vol. II Sectia . și P. E., O. M. M. și O. M. V. au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, arătând că au dobândit în indiviziune dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 1648 masa partajabilă, lotul I, tarlaua 330, conform contractului de vânzare cumpărare nr.1975/13.07.2004 autentificat de BNP G. C., de la D. D., care a făcut dovada dreptului sau de proprietate asupra terenului iar pârâții dobânditori au cumpărat imobilele cu buna credința, de la adevăratul lor proprietar, astfel cum s-a făcut dovada la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare in forma autentica.
Prin cererea de chemare in garanție formulate la data de 3.12.2007 (fila 197 vol. II Sectia . și P. E., O. M. M. și O. M. V., au solicitat în contradictoriu cu vânzătoarea D. D., obligarea chematei in garanție sa îi despăgubească prin restituirea prețului actualizat la zi aferent terenului in suprafața de 1684 mp. lotul l, situat in intravilanul comunei Mogoșoaia, jud. Ilfov, . la plata cheltuielilor de judecata.
Prin întâmpinarea formulată la termenul din 25.01.2008 ( filele 62 -64 vol. III Secția . și P. M. au invocat excepția lipsei calității procesuale pasive iar pe fond au solicitat respingerea acțiunii ca nefondată.
Prin întâmpinarea formulată la data de 24.01.2008 (vol. III Secția . D. D. a solicitat respingerea cererilor împotriva sa ca neîntemeiate.
În motivare, a arătat că acesta în calitate de notar a procedat la autentificarea, sub nr. 1117/19.05.2005, a contractului de vânzare-cumpărare prin care pârâții-reclamanți au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu de la D. D.,
Prin întâmpinarea formulată la termenul din 25.02.2008 (filele 114-116 vol. III Secția . D. D. a solicitat respingerea acțiunea formulata reclamantă ca neîntemeiata si in consecința, respingerea cererilor de chemare in garanție formulate de parați împotriva sa ca neîntemeiate .
Prin întâmpinarea formulată la data de 25.02.2008 (filele 132-134 vol. III Secția . M. Justiției a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive și a solicitat respingerea cererilor de chemare in garanție formulate de parați împotriva Ministerului Justiției, în raport de dispozițiile art. 60 C.pr.civilă, întrucât între acesta și părțile din proces nu există o obligație de garanție.
Prin încheierea de ședință de la termenul din 24.03.2008, Tribunalul București Secția a VI a Comercială a admis excepția lipsei capacității de folosință a pârâtei reconvenționale . SRL.
Prin încheierea de ședință de la termenul din 17.11.2008, Tribunalul București Secția a VI-a Comercială a admis excepția necompetenței funcționale și a trimis cauza spre repartizare unei secții civile.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București Secția a V a Civilă la data de 19.12.2008, sub nr._ .
Prin întâmpinarea formulată la data de 19.03.2010 (filele 414-415 vol. I) chemata în garanție . excepția lipsei calității procesuale pasive și a solicitat respingerea cererilor de chemare in garanție formulate de parați împotriva sa, în raport de dispozițiile art. 60 C.pr.civilă, întrucât între acesta și părțile din proces nu există o obligație de garanție, această obligație revenind conform art.1337 cod civil vânzătorului, care este ținut să răspundă pentru evicțiune.
Prin încheierea de ședință de la termenul din 20.09.2009, Tribunalul a dispus unirea excepției lipsei calității procesuale active și excepției lipsei calității procesuale pasive cu fondul cauzei.
Prin încheierea de la termenul din 19.03.2012, Tribunalul a respins excepția inadmisibilității cererii reconvenționale invocată de reclamanta prin cererile formulate la termenul 21.11.2011, oral si la data de 17.01.2012 (filele 174-176 și178 vol. II dosar), precum și excepția lipsei capacității de folosință a reclamantei invocată de pârâți la termenul din 23.01.2012.
Prin sentința civilă nr. 963 din 27.04.2012, Tribunalul București Secția a V a Civilă, a respins, ca neîntemeiate, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților A. V. și A. C. D., B. F. și B. D. pe cererea principală; a respins, ca neîntemeiată acțiunea, a respins, ca lipsite de interes cererile reconvenționale formulate de R. P. și R. R., C. A. și C. P., P. M. și P. A.-M., O. C.-Ș. și O. R.-D., B. F. și B. D. în contradictoriu cu pârâții Q. F. și Q. M. și . SRL și a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a chemaților în garanție . și OCPI ILFOV, pe cererea de chemare în garanție formulată de pârâții P. M. și P. A.-M. și a respins cererea de chemare în garanție împotriva acestora ca fiind formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.
Prin aceeași sentință, a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a chemaților în garanție S. R. PRIN M. FINANȚELOR PUBLICE, OCPI ILFOV, ., N. PUBLIC D. D. și M. JUSTIȚIEI și a respins, ca rămase fără obiect cererile de chemare în garanție formulate de pârâții C. A. și C. P., P. M. și P. A.-M., L. N., O. R.-D. și L. N., B. F. și B. D., D. A., M. D., O. M.-M. și O. M.-V., P. R. și P. E., împotriva chematei în garanție D. D..
Pentru a statua astfel prima instanță a reținut următoarele:
Prin titlul de proprietate nr.172/22.06.1992 emis de Comisia Mun. București și a SAI, proprietarei S. I. i-a fost reconstituit în baza Legii nr. 18/1991, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 1 ha și 5300 mp situat în ., din care suprafața de 5500 mp situată în extravilan, tarlaua A 330, suprafața de 5000 mp situat în extravilan, tarlaua A 245, suprafața de 4000 și 600 mp intravilan arabil situat în tarlaua Z 330 și 200 mp curti construcții (filele 207-208 vol.I ).
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 5424/26.10.1992 de notariatul de Stat SAI, S. I. a vândut terenul în suprafață de 4600 mp intravilan situat în tarlaua Z 330 lui T. A.. Actul a fost transcris în Registrul de transcripțiuni Inscripțiuni sub nr.3467/26.10.1992 (fila 209 vol.I ).
T. A. a dobândit și dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 500 mp situat în . intravilan situat în tarlaua Z 330 prin cumpărare de la C. R., conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 5423/26.10.1992 de Notariatul de Stat SAI. Actul a fost transcris în Registrul de transcripțiuni Inscripțiuni sub nr.3460/26.10.1992 (fila 212 vol.I ).
La rândul său T. A. a vândut întregul teren în suprafață de 5100 mp dobândit prin cele două acte de vânzare cumpărare către Q. F. prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4107/4.08.1993 de Notariatul de Stat SAI, actul fiind transcris sub nr.3484/04.08.1993 (fila 213 vol.I ).
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.4282/22.07.1994 Notariatul de Stat SAI, Q. F. și Q. M. au vândut terenul în suprafață de 5100 mp dobândit de la T. A. către . SRL. Actul a fost transcris în Registrul de transcripțiuni Inscripțiuni sub nr.4189/22.07.1992 (fila 217 vol.I).
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 286/ 19.01.1995 de Notariatul de Stat SAI, vânzătoarea S.C Sameer Mahmoud I. SRL a vândut terenul în suprafață de 5100 mp teren situat în .- Mogoșoaia, având ca vecinii: - la Nord, cu D. C.; -la Sud, cu D. E. ;-la Est.cu -Q. F. și Q. MOHA, reclamantei ..N I. SRL.
Prin același contract autentificat sub nr. 286/ 19.01.1995, vânzătorii Q. F. și Q. M. au vândut reclamantei ..N I. SRL terenul în suprafață de 5500 mp situat în ., având ca vecini: la Nord, cu D. C.; -la Sud, cu D. E. ; -la Est.cu Drum;- la Vest, cu S.C SAMMER MAHMOUD I. SRL .Actul a fost transcris în Registrul de transcripțiuni inscripțiuni sub nr.283/19.01.1995 (fila 201 vol.I ).
Și terenul de 5500 mp face parte din terenul reconstituit proprietarei Ș. I. prin titlul de proprietate nr.172/22.06.1992, care a înstrăinat-o către Cuculiș S. prin contractul de vânzare-cumpărare nr.4426/24.08.1993, transcris în registrul de transcripțiuni imobiliare sub nr.3794/24.08.1993, (fila 215 vol.I ). Aceasta la rândul său a înstrăinat-o către Q. M. și Q. F., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5057/2.09.1994 în registrul de transcripțiuni imobiliare sub nr.499/20.09.1994, care așa cum s-a arătat mai sus, au vândut-o la rândul lor, către reclamantă prin contractul de vânzare-cumpărare nr.286/19.01.1995.
Ulterior, într-o altă succesiune de acte juridice, fosta proprietara S. I. a vândut o parte semnificativă – 9500 mp din terenul descris mai sus, a doua oară.
Astfel, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1774/04.12.2003 de BNP C. E., a vândut către cumpărătoarea D. D. prin mandatar A. I., terenul în suprafață de 9500 mp situat în tarlaua 330, compus din suprafața de 5500 mp care între timp a fost trecută în intravilan prin PUG aprobat prin HCL nr. 34/1999, precum și din suprafața de 4000 mp intravilan conform titlului de proprietate nr.172/22.06.1992( fila 232-233 vol.I ).
Pentru terenul în suprafață de 9500 mp, ce a format obiectul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1774/04.12.2003, la data de 27.11.2003 s-a avizat documentația cadastrală nr.1170 și prin încheierea de carte funciară nr._/22.12.2003 s-a dispus înscrierea în cartea funciară 1010 a localității Mogoșoaia în favoarea cumpărătoarei D. D. ( fila 204 vol. I ).
Prin actul de dezmembrare autentificat cu nr. 389/25.03.2004 de BNP "L.", (filele 254-255 vol. II) cumpărătoarea D. D. a dezmembrat terenul în suprafață de 9500 mp dobândit prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1774/04.12.2003 în 11 loturi pe care le-a vândut pârâților astfel:
- Lotul 1 - terenul cu suprafața de 1684 mp identificat cu nr. cad. 1170/1 intabulat în CF 1010/_ a fost vândut prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1975/13.07.2004, în indiviziune, pârâților: O. M.-M. și O. M.-V. - o suprafața de 642,4 mp reprezentând cota indiviză de 38,15% precum și suprafața de 120 mp din lotul 11 - calea de acces constituită; P. R. și P. E.- terenul în suprafața de 864,9 mp, reprezentând cota indiviză de 51,35% precum și suprafața de 161,659 mp din lotul 11- calea de acces constituită;
B. F. și B. D.- terenul cu suprafața de 176,7 mp reprezentând cota indiviză de 10,50%, precum și suprafața de 33mp din lotul 11- calea de acces constituită.
Dreptul de proprietate a fost înscris în cartea funciară nr.4282 în baza încheierii de carte funciară_/20.09. 2004.
Lotul nr.2 compus din terenul intravilan fără construcții, cu suprafața de 505 mp + 94,59 mp din lotul 11 - calea de acces, identificat cu nr. cad. 1170/2 a fost vândută tot pârâților B. F. și B. D. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1976/ 13.07. 2004 .
Dreptul de proprietate a fost înscris în cartea funciară nr.4284 în baza încheierii de carte funciară_/20.09.2004.
Lotul nr. 3 compus din terenul intravilan fără construcții, cu suprafața de 500 mp, identificat cu nr. cad. 1170/3, precum și lotul nr.6 cu suprafața de 631 mp la care se adaugă suprafața de 212,64 mp din lotul 11 - calea de acces, identificat cu nr. cad. 1170/6, a fost vândută pârâților A. V. și A. C.-D., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1817/01.10.2004.
Dreptul de proprietate a fost înscris în cartea funciară nr.1437 în baza încheierii de carte funciară_/.2004.
Lotul nr. 4 compus din terenul intravilan fără construcții, cu suprafața de 630 mp + 94,59 mp din lotul 11 - calea de acces, identificat cu nr. cad. 1170/4, a fost vândută pârâtului R. P. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1976/13.07.2004.
Dreptul de proprietate în favoarea pârâtului R. P. și a soției sale R. R. a fost înscris în cartea funciară nr.1354 în baza încheierii de carte funciară_/2004.
Lotul nr.5 compus din terenul intravilan fără construcții, cu suprafața de 630 mp+118,02 mp din lotul 11 - calea de acces, identificat cu nr. cad. 1170/5, a fost vândută pârâtului C. A. conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1612/15.09.2004.
Dreptul de proprietate în favoarea pârâtului C. A. și a soției sale C. P. a fost înscris în cartea funciară nr.4281 în baza încheierii de carte funciară nr._/05.11.2004.
Lotul nr.7 compus din terenul intravilan fără construcții, cu suprafața de 900 mp+168,75 mp din lotul 11 - calea de acces, identificat cu nr. cad. 1170/7 a fost vândută pârâților P. M. căsătorită cu P. V. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1974/13.07.2004.
Dreptul de proprietate în favoarea pârâților P. M. și P. V. a fost înscris în cartea funciară nr.4283 în baza încheierii de carte funciară nr._/2004.
Lotul nr.8 compus din terenul în suprafață de 280 mp, identificat cu nr. cad. 1170/8, a fost vândută pârâților TROAȘCĂ G.-D. și TROAȘCĂ E. prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1613/15.09.2004 . Dreptul de proprietate în favoarea pârâților Troașcă G.-D. și Troașcă E. a fost înscris în cartea funciară nr.1420 în baza încheierii de carte funciară nr._/24.09.2004.
Lotul nr.9, compus din terenul intravilan cu suprafața de 1650 mp +1/10 din 1497 mp - lotul 11 - calea de acces a fost vândută în indiviziune, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1117/19.05.2005, pârâților: O. C. -Ș. și O. R.-D. (cota indiviză de 1/4) ; P. M. și P. A.-M. (cota indiviză de 1/4) ; D. A. (cota indiviză de 1/4) ; M. D. - (cota indiviză de 1/4) .
În baza actului de dezmembrare și partaj autentificat cu nr.2265/11.11.2011 copartajanții au fost de comun acord cu dezmembrarea terenului din LOTUL 9 cu suprafața de 1650 mp, identificat cu numărul cadastral 1170/9 să fie împărțit în următoarele parcele:
- pârâților P. M. și P. A. - María să le revină lotul 1- nr. cadastral 1170/9/1- teren în suprafața de 411,89 și cota parte indiviză de 1/40 din 1497 din drumul de acces 1170/11; dreptul de proprietate în favoarea pârâților P. M. și P. A. - María a fost înscris în cartea funciară nr.1795 în baza încheierii de carte funciară nr._/29.11.2005.
- pârâților O. C. -Ș. și O. R.-D. să le revină lotul 2- nr. cadastral 1170/9/2- teren în suprafața de 411,88 mp și cota parte indiviză de 1/40 din 1497 din drumul de acces 1170/11; dreptul de proprietate în favoarea pârâților O. C. -Ș. și O. R.-D. a fost înscris în cartea funciară nr.2181 în baza încheierii de carte funciară nr._/29.11.2005.
- pârâtului M. D. să îi revină lotul 3- nr. cadastral 1170/9/3- compus din teren în suprafața de 411,88 mp și cota parte indiviză de 1/40 din 1497 din drumul de acces 1170/11; dreptul de proprietate în favoarea pârâtului M. D. a fost înscris în cartea funciară nr.2182 în baza încheierii de carte funciară nr._/2005.
- pârâtului D. A. să îi revină lotul 4- nr. cadastral 1170/9/4- teren în suprafața de 411,88 mp și cota parte indiviză de 1/40 din 1497 din drumul de acces; dreptul de proprietate în favoarea pârâtului D. A. a fost înscris în cartea funciară nr.2180 în baza încheierii de carte funciară nr._/2005.
Lotul nr.10 compus din terenul intravilan fără construcții, cu suprafața de 593 mp+112,68 mp din lotul 11 - calea de acces a fost vândut pârâtului L. N. conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1969/13.07.2004; dreptul de proprietate în favoarea pârâtului L. N. a fost înscris în cartea funciară nr.1377 în baza încheierii de carte funciară nr._/2004.
Lotul nr.11- compus din teren în suprafața de 1497 mp, cu destinația de DRUM COMUN DE ACCES a revenit pârâților în cotele indivize arătate.
Loturile au fost identificate cu suprafețe și vecinătăți prin raportul de expertiză topo întocmit in cauză de expert B. I D. ( filele 120-129 vol. II).
Potrivit raportului de expertiză topo întocmit in cauză de expert B. I D., conform elementelor de identificare cadastrală, pârâții ocupă același teren din T 41-A330-Mogoșoaia, cu terenul în suprafață de 9500 mp dobândit de reclamantă în . ( din totalul de_ mp dobândită de reclamanta S.C. Y. I. SRL prin contractul de vânzare cumpărare autentificat cu nr.286/19.01.1995, doar două din parcelele de teren provenite de la Ș. I., respectiv cea de 4000 mp și cea de 5500 mp se află în ., cea de-a treia suprafață, de 600 mp, fiind situată în altă zonă - cvartalul 32-34 din perimetrul construibil al comunei Mogoșoaia ). Conform raportului, în . reclamanta mai deține conform actelor suprafața de_ mp. în T41-A330, pe lângă suprafața de teren de 4000+5500=9500 parcelă provenită de la Ș. I., fără a avea deschidere la stradă (Drumul Gării sau Șoseaua București-Târgoviște) deținând și suprafața de 500 mp teren reconstituit conform Anexei nr.2 în patrulaterul a-b-c-d (colorat cu galben) cu deschidere directă la Drumul Gării, care în prezent este inclusă în Lotul cu nr. cadastral 1170/1/1.
Expertul a arătat că din analiza comparativă a parcelelor rezultate din planul de dezmembrare autentificat cu nr. 389/ 25. 03. 2004 la BNP "L."-București, Sector.2, cu situația topografică constatată pe teren, se pune în evidență o extindere a terenului lotizat de D. D. în A330-care avea potrivit actelor o suprafața de 9500 mp, spre Șoseaua București-Târgoviște (Drumul Gării) suprapunându-se cu fosta parcelă C. R., menționată inițial ca vecinătate vestică a terenului din titlul de proprietate ai lui Ș. I..
Expertul a arătat că pe Lotul 3 - partea de proprietate exclusivă, pârâții A. V. și A. C. - D. au edificat o construcție D+P+M, cu o suprafață construită la sol egală cu 136 mp, suprafața desfășurată 251,17 mp și o suprafață utilă de 220 mp. și împrejmuire cu gard din zidărie și beton, conform autorizației de construire nr.139 din 15 iulie 2005, (patrulaterul 12-13-14-15).
Pe lotul 4 (patrulaterul 14-15-16-17) împrejmuit cu gard din beton s-a identificat o construcție P+E cu suprafața construită la sol egală cu 300 mp- proprietatea pârâtului R. P..
Expertul a stabilit valoarea de circulație a terenului cu suprafața de 1 ha aparținând reclamantei ca fiind de 671.800 euro.
Tribunalul a înlăturat obiecțiunile pârâților A. și R., în sensul că terenul de 5500 mp care apare în titlul de proprietate inițial al lui Ș. I. ca fiind extravilan nu este același cu terenul vândut de autoarea acestora D. D., care este intravilan. A avut în vedere faptul că prin întâmpinarea formulată D. D. recunoaște că suprafeței de teren de 5500 mp i-a fost schimbată categoria de folosință, din teren extravilan fiind transformata in intravilan prin PUG, stabilit prin HCL nr. 34/18.11.1999, aspect care este confirmat de adeverința nr. 4549/04.11.2003 eliberată de Primăria Mogoșoaia( fila 229 vol. I).
De asemenea a înlăturat obiecțiunile acelorași pârâți, în sensul că expertul a concluzionat greșit asupra existenței unei extinderi a parcelării D. asupra parcelei care a aparținut lui C. R., în condițiile în care la data măsurătorilor nu s-a constat nici o suprafață excedentară celei de 9500 mp din titlul autoarei. Tribunalul a avut în vedere că proprietățile pârâților au fost identificate de expert cu laturile și vecinătăți în Anexa nr.2 la raport.
În raport de această situație de fapt, Tribunalul a soluționat conform art. 137 alin. 1 Cod procedură civilă excepțiile procesuale invocate, astfel:
A respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, ca neîntemeiată.
Reclamanta a învestit instanța de judecată cu o acțiune în revendicare împotriva pârâților.
Acțiunea în revendicare este un mijloc juridic complex de apărarea dreptului de proprietate, pus la îndemâna proprietarului atât pentru redobândirea posesiei de la posesorul neproprietar cât și pentru apărarea dreptului de proprietate în raport de altor persoane care invocă un titlu de proprietate valabil. Este ipoteza specifică a comparării de titluri, ipoteză ce se regăsește și în cauză.
În susținerea excepției lipsei calității procesuale active, pârâții C. A. și C. P., P. M. și P. A. M., O. C.-Ș. și O. R.-D. au a arătat că reclamanta nu justifică un titlu valabil, față de motivele de nulitate absolută invocate prin cererea reconvențională cu privire la contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 286/19.01.1995.
Tribunalul a apreciat că reclamanta se bucură până la anularea titlului său de proprietate de prezumția de validitate a acestuia și de mijloacele juridice puse la îndemână pentru apărarea dreptului de proprietate dobândit, între care se regăsește și dreptul de a formula o acțiune în revendicare pentru dobândirea posesiei.
Aspectele legate de preferabilitatea titlurilor invocate de părți sunt aspecte de fond iar nu de calitate.
În susținerea excepției lipsei calității procesuale active, pârâții B. F. și B. D. au arătat că reclamanta nu dovedește un drept de proprietate asupra terenului deținut de pârâți.
Or, astfel cum rezultă din succesiunea actelor juridice încheiate cu privire la raportul de expertiză, atât reclamanta cât și pârâții invocă un drept de proprietate asupra aceluiași teren, situat în localitatea Mogoșoaia, T 41-A330.
Cum același argument a fost invocat și în susținerea excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâților B. F. și B. D., dar și a pârâților A. V. și A. C. D., Tribunalul a înlăturat apărările pârâților în sensul inexistenței unei suprapuneri între terenul reclamantei și terenurile pe care aceștia le-au dobândit de la D. D. si a respins atât excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei pe cererea principală cât și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților A. V. și A. C. D., B. F. și B. D. pe cererea principală ca neîntemeiate.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a chemaților în garanție . și OCPI Ilfov pe cererea de chemare în garanție formulată de pârâții P. M. și P. A.-M.; Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, OCPI Ilfov, ., N. Public D. D., M. Justiției pe cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul D. A. și M. D., Tribunalul a constatat că este întemeiată și a admis-o, pentru următoarele motive:
Astfel cum rezultă din motivarea cererilor de chemare în garanție, pârâții au formulat cererile de chemare în garanție împotriva acestora pentru neîndeplinirea unor obligații legale privind verificarea și înscrierea situației juridice corespunzătoare a terenului în litigiu și asigurarea unui sistem de publicitate imobiliară suficient de coerent și eficient.
Aceste aspecte atrag ca temei al răspunderii pentru acești chemați în garanție, răspunderea civilă delictuală.
Or, potrivit regulilor stabilite de doctrină și jurisprudență, răspunderea civilă delictuală este o răspundere cu caracter general și subsidiar față de răspunderea civilă contractuală, astfel încât ori de câte ori prejudiciul suferit de o persoană derivă dintr-un contract, se impune angajarea răspunderii civile contractuale, fără ca partea interesată, în speță pârâții, să poată alege între răspunderea civilă delictuală și răspunderea civilă contractuală.
În cazul de față, posibilul prejudiciu pe care îl pot suferi pârâții, ar consta în pierderea dreptului de proprietate dobândit în baza contractelor de vânzare cumpărare enumerate mai sus și ar fi generat de faptul ca vânzătoarea D. D. nu le putea transmite valabil dreptul de proprietate asupra terenului situat în localitatea Mogoșoaia, T 41-A330.
Pentru această situație, există un temei contractual al răspunderii, dispozițiile art.1337-1441 reglementând răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, mecanism în raport de care nici unul dintre chemații în garanție Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, OCPI Ilfov, ., N. Public D. D., M. Justiției nu au calitatea de persoană obligată în raportul juridic dedus judecății și, ca atare, nu pot avea nici calitate procesuală pasivă .
Astfel cum rezultă din probatoriul examinat mai sus, asupra terenului în suprafață de 9500 mp situat în localitatea Mogoșoaia, T 41-A330, invocă un dreptul de proprietate pe de o parte reclamanta, în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat cu nr.286/19.01.1995 și pe de altă parte pârâții, fiecare pentru partea de teren dobândită de la D. D., în baza contractelor de vânzare cumpărare enumerate mai sus.
Din analiza succesiunii înstrăinărilor, rezultă că atât dreptul dobândit de reclamantă cât și dreptul dobândit de pârâți, provin de la același autor, respectiv Ș. I., proprietarul inițial în baza titlului de proprietate nr.172/22.06.1992 emis de Comisia Mun. București și a SAI, în baza Legii nr.18/1991, care a vândut într-o prima etapă terenul în suprafață de 4600 mp intravilan situat în tarlaua Z 330 lui T. A. și terenul de 5500 mp extravilan situat în tarlaua A 330 către Cuculiș S., iar ulterior, a vândut a doua oară terenul în suprafață de 9500 mp (compus din suprafața de 5500 mp care între timp a fost trecută în intravilan, precum și din suprafața de 4000 mp intravilan) către D. D..
În cauză, atât reclamanta cât și pârâții au îndeplinit formalitățile de publicitate imobiliară, astfel:
- reclamanta și-a înscris dreptul de proprietate în Registrul de transcripțiuni sub nr.283/19.01.1995, astfel cum rezultă din viza de înregistrare pusă pe contract ( fila 201 vol. I ),
- iar pârâții și-au înscris dreptul în cartea funciară, astfel cum rezultă din adresa nr._ C/22.05.2009 eliberată de OCPI Ilfov ( filele 203-205 vol. I ):
* O. M.-M. și O. M.-V., P. R. și P. E., B. F. și B. D. în cartea funciară nr.4282 în baza încheierii de carte funciară_/20.09. 2004;
* B. F. și B. D. în cartea funciară nr.4284 în baza încheierii de carte funciară_/20.09.2004;
* A. V. și A. C.-D., în cartea funciară nr.1437 în baza încheierii de carte funciară_/.2004;
* R. P. și R. R. în cartea funciară nr.1354 în baza încheierii de carte funciară_/2004;
*C. A. și C. P. în cartea funciară nr.4281 în baza încheierii de carte funciară nr._/05.11.2004;
* P. M. și P. V. în cartea funciară nr.4283 în baza încheierii de carte funciară nr._/2004.
* Troașcă G.-D. și Troașcă E. în cartea funciară nr.1420 în baza încheierii de carte funciară nr._/24.09.2004
* P. M. și P. A. - María în cartea funciară nr.1795 în baza încheierii de carte funciară nr._/29.11.2005
* O. C.-Ș. și O. R.-D. în cartea funciară nr.2181 în baza încheierii de carte funciară nr._/29.11.2005;
* M. D. în cartea funciară nr.2182 în baza încheierii de carte funciară nr._/2005;
* D. A. în cartea funciară nr.2180 în baza încheierii de carte funciară nr._/2005
* L. N. a fost înscris în cartea funciară nr.1377 în baza încheierii de carte funciară nr._/2004.
Pentru această ipoteză, doctrina și jurisprudența au consacrat regula preferinței titlului care a îndeplinit mai întâi formalitățile de publicitate imobiliară.
După . Legii nr. 7/1996 cadastrului și a publicității imobiliare, această regulă a fost amendată, în sensul că în concursul dintre proprietarul care și-a transcris dreptul de proprietate în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni și proprietarul care și-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, va fi preferat cel de-al doilea, dacă acesta și-a înscris dreptul dobândit cu bună credință printr-un act cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare, iar înscrierea dreptului său nu a fost contestată în termenul de prescripție de trei ani.
Această regulă are atât o fundamentare de text, art. 30, 31 și 36 din Legea nr. 7/1996 ( foste 33și 34 din lege) cât și una de principiu, întemeiată pe principiul asigurării stabilității circuitului civil și a ocrotirii intereselor terților dobânditori de drepturi reale, cu bună credință prin acte juridice cu titlu oneros.
Astfel, în ceea ce privește dispozițiile normative aplicabile, potrivit art. 33 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 în forma inițială aplicabilă la data înscrierii drepturilor pârâților, „Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condițiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credință, cât timp nu se dovedește contrariul” iar potrivit art. 34 din lege “Cuprinsul cărților funciare se consideră exact, în folosul acelei persoane care a dobândit, prin act juridic cu titlu oneros, un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost înscrisă în cartea funciară vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut, pe altă cale, această inexactitate”.
Dispozițiile art. 34 au fost completate ulterior, prin Legea nr.247/2005, primind următorul conținut „Cuprinsul cărții funciare, în afara îngrădirilor și excepțiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlul legal, a dobândit cu bună-credință un drept real înscris în cartea funciară. (2) Dobânditorul este considerat de bună-credință dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare sau dacă din titlul transmițătorului și din cuprinsul cărții funciare nu reiese vreo neconcordanță între aceasta și situația juridică reală”.
De asemenea potrivit art. 36 din lege în forma modificată „Acțiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greșita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credință și prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acțiunea de fond nu s-a prescris”.
Din interpretarea acestor dispoziții legale rezultă condițiile ce se impun a fi îndeplinite pentru a opera principiul publicității materiale, consacrat de dispozițiile citate: dreptul să fie dobândit printr-un act cu titlu oneros, înscrierea să fie făcută cu bună credință, bazată pe cuprinsul cărții funciare în care să nu fi fost notată nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare, iar înscrierea dreptului său nu a fost contestată în termenul de prescripție de trei ani.
Principiul publicității materiale reprezintă o formă a regulii clasice de acordare a preferinței titlului care a îndeplinit mai întâi formalitățile de publicitate imobiliară, aplicabilă în sistemul de carte funciară.
Astfel, adoptarea acestei concepții și abandonarea principiul nemo plus iuris ad aliim transferrae potest quam ibse habet, a avut ca rațiune necesitatea asigurării stabilității circuitului civil și a ocrotirii intereselor terților dobânditori de drepturi reale, cu bună credință prin acte juridice cu titlu oneros.
Pentru atingerea acestei finalități, este esențial ca formalitățile de publicitate imobiliară să fie realizate în mod complet, corespunzător, de natură a permite terților interesați să cunoască situația juridică a bunului imobil.
În speță, reclamanta nu a respectat acest deziderat, prin actele sale ulterioare lăsând posibilitatea creării unei alte aparențe de drept, aceea care opera în favoarea proprietarei inițiale Ș. I. și ulterior în favoarea autoarei pârâților, D. D..
Astfel, sub un prim aspect, Tribunalul a avut în vedere faptul că, deși după dobândirea dreptului său, la data de 26.03.1996 a fost publicată în M.Of. Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr.7/1996, care reglementa un alt sistem de publicitate imobiliară, reclamanta nu a făcut nici un demers pentru conservarea dreptului său potrivit acestei legi.
Este adevărat că potrivit art. 58 din Legea nr. 7/1996, în forma inițială (devenit 56 ulterior) “înscrierile făcute în conformitate cu actele normative în vigoare în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni, în cărțile funciare și în cărțile de publicitate funciară, înainte de data intrării în vigoare a prezentei legi, își vor produce și după această dată efectele prevăzute, cu excepția cazurilor în care drepturile de proprietate și celelalte drepturi reale au fost afectate în orice mod prin efectul legii”.
În raport de aceste dispoziții s-ar putea susține că reclamanta nu era obligată să îndeplinească și procedura de deschidere a cărții funciare pentru conservarea dreptului său, iar această susținere ar fi corectă. Numai că, din perspectiva principiilor stabilității circuitului civil și a ocrotirii intereselor terților dobânditori de bună credință, este relevant faptul că reclamanta nu a făcut nici un fel de demersuri pentru înscrierea dreptului dobândit în cartea funciară de la dobândire în 1995 și până în 2003, data la care D. D. a înscris în carte funciară dreptul dobândit de la Ș. I. prin contractul de vânzare cumpărare nr.1774/04.12.2003, prin încheierea de carte funciară nr._/22.12.2003.
Chiar dacă dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, intervalul de opt ani de zile este unul substanțial în care reclamanta, prin inacțiunile sale, a dat posibilitatea creării altei aparențe de drept.
Sub un alt aspect, Tribunalul a apreciat că această atitudine se corelează cu aceea că reclamanta nu a îndeplinit formalitățile de înregistrare fiscală a imobilului pe numele său.
Contrar susținerilor reclamantei, în sensul că a înregistrat sub nr. 1639/24.05.1995 declarația de impunere pe teren și că din acel moment a achitat impozitul pe teren, Tribunalul constată din adresa nr.1077/18.03.2010 emisă de Primăria Comunei Mogoșoaia că reclamanta și-a deschis rol fiscal din anul 2004, în baza declarației nr.9108/08.10.2004 pentru terenul în suprafață de 10.800 mp, pentru care a achitat impozit în anii 2004 și 2005 ( filele 412-413 vol. I dosar). De altfel, din chitanța depusă de reclamantă în anexa 13, invocată în acțiune, rezultă plata impozitului în anul 2005.
De asemenea contrar susținerilor reclamantei, în sensul că a avut posesia timp de 9 ani de zile, până în anul 2004, Tribunalul a constatat că pentru trecerea imobilului din extravilan în intravilan a fost necesară realizarea procedurii de întocmire a unui plan urbanistic general, aprobat prin HCL nr. 34/18.11.1999, pentru înscrierea imobilului în cartea funciară pe numele autoarei pârâților prin încheierea de intabulare nr._/22.12.2003, au fost necesare lucrări de identificare și măsurători cadastrale, operațiuni care nu ar fi fost posibile fără ca reclamanta să ia cunoștință de ele și să le poată contesta, dacă aceasta ar fi avut posesia terenului astfel cum pretinde.
Aceste inacțiuni au făcut posibilă menținerea în evidențele cadastrale și fiscale ale Primăriei . a dreptului de proprietate asupra terenului a proprietarei inițiale Ș. I., astfel cum rezultă din adeverința nr.4549/04.11.2003 eliberată de Primăria Comunei Mogoșoaia.
În raport de aceste considerente, Tribunalul a apreciat că pârâții sunt de bună credință.
În ceea ce privește susținerile reclamantei, în sensul că pârâții puteau să ia cunoștință despre viciile titlului autoarei lor, care a cumpărat fără să verifice registrele de inscripțiuni transcripțiuni, Tribunalul a apreciat că viciile titlului autoarei nu au fost transmise și pârâților, întrucât legea cere ca din titlul transmițătorului și din cuprinsul cărții funciare să nu reiasă vreo neconcordanță între aceasta și situația juridică reală.
Or, în condițiile în care titlul autoarei fusese înscris în cartea funciară și nu fusese contestat, având în vedere și dispozițiile art.54 din Legea nr.7/1996, potrivit cărora în cazul întocmirii unei cărți funciare prin înscrierea unui imobil care nu a fost cuprins în nici o altă carte funciară, întocmirea se face folosindu-se toate înscrisurile privitoare la imobilele în cauză pentru identificarea parcelelor si a suprafețelor, precum si situația dreptului de proprietate, (verificându-se deci și informațiile existente în Registrul de transcripțiuni și inscripțiuni), nu exista nici o rațiune pentru care pârâții să aibă suspiciuni cu privire la titlul vânzătoarei.
În ceea ce privește susținerile reclamantei, în sensul că titlul pârâților nu este preferabil, întrucât pârâții nu puteau dobândi valabil de la un non dominus, Tribunalul a apreciat nerelevante, reținând că în cauză nu este aplicabil principiul nemo plus iuris ad alium transferae potest quam ibse habet, pentru considerentele expuse mai sus.
În consecință, Tribunalul a respins acțiunea în revendicare formulată de reclamantă, considerând preferabile titlurile pârâților, subdobânditori de bună credință și cu titlu oneros ai imobilului.
Față de această soluție dată cererii principale, Tribunalul a apreciat ca lipsite de interes cererile reconvenționale formulate, apreciind că pârâții nu pot obține un folos practic suplimentar prin admiterea acestora, în condițiile în care aceștia au posesia imobilelor, iar prin respingerea acțiunii reclamante, nu mai pot suferi tulburări de drept din partea acesteia.
De asemenea, față de soluția dată cererii principale, cererile de chemare în garanție au rămase fără obiect și vor fi respinse ca atare.
Prin apelul declarat împotriva sentinței civile de mai sus, reclamanta a susținut că, această hotărâre este consecința unei încălcări flagrante a dispozițiilor legale care garantează dreptul de proprietate, derivată din greșita interpretare și aplicare a dispozițiilor Legii nr. 7/1996. Dreptul reclamantei, se arată în motivarea apelului, trebuie recunoscut și protejat în temeiul dispoziției art. 480 din Codul civil, art. 44 din Constituție și art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la CEDO.
Reclamanta a fost cea care a dobândit bunul de la adevăratul proprietar, a înfăptuit formalitățile de publicitate imobiliare chiar din ziua cumpărării, titlul fiind transcris în registrul de transcripțiuni imobiliare sub nr. 283/19.01.1995, a deschis rol fiscal.
În condițiile în care instanța a fost învestită cu o cerere în revendicare prin comparare de titluri, buna credință nu constituie un element de natură a produce efecte juridice, fiind irelevantă în acest cadru procesual. Acțiunea în revendicare trebuie admisă față de preferabilitatea titlului reclamantei în raport de cele trei criterii unanim recunoscute, și luate în considerare în cadrul comparării titlurilor în cadrul unei astfel de acțiuni în apărarea dreptului de proprietate, și, în conformitate cu dispozițiile art. 494 din Codul civil urmează ca instanța să constate că reclamanta este proprietarul clădirilor edificate de pârâții A., R. și P. pe terenul proprietatea acesteia.
Teoria beneficiului publicității materiale a cărților funciare este lipsită de temei și deopotrivă, inaplicabilă în speță, deoarece dispozițiile Legii nr.7/1996 au drept scop exclusiv asigurarea publicității imobiliare iar înscrierile în cartea funciară în temeiul acestui act normativ au așadar, exclusiv rol de opozabilitate nicidecum constitutiv de drepturi.
Erorile de interpretare vizează textele analizate individual, coroborarea lor în raport de actul normativ în ansamblu cât și ignorarea limitărilor stabilite prin chiar Legea nr. 7/1996 dar, mai ales, prin acte normative de rang superior precum Codul civil, Constituția României și art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenție. În conflictul dintre un proprietar și neproprietar, sacrificarea adevăratului proprietar nu poate fi decât o măsură cu totul excepțională, a cărei justificare trebuie să fie atât de puternică încât să fie nesocotit principiul juridic și moral elementar precum nemo dat quod non habet.
Chiar și în interpretarea eronată, extensivă, a dispozițiilor art. 30,31 și 36 din Legea nr.7/1996, și translatarea lor în sfera dreptului substanțial, dobânditorul de bună credință și ci titlu oneros ar fi protejat prin termenul de prescripție de trei ani doar privitor la eventuale acțiuni privind nulitatea titlului de proprietate, ipoteză prevăzută de art.34 pct.1 teza a II a, în condițiile în care celelalte ipoteze vizează strict aspecte ce țin de procedura de înscriere. Teoria beneficiului publicității materiale nu își poate găsi aplicare sub nici o formă în cazul unei acțiuni în revendicare pentru apărarea unui drept dobândit anterior Legii nr. 7/1996 și transcris conform regulilor de la acel moment.
Pasivitatea în exercitarea dreptului de proprietate, reținută greșit de prima instanță, este sancționată civil prin intermediul instituției prescripției achizitive, ceea ce nu este cazul în speță, iar potrivit cu art. 58 din Legea nr. 7/1996, înscrierile făcute în conformitate cu actele normative în vigoare în registrul de transcripțiuni înainte de . legii își vor produce și după această efectele prevăzute.
Instanța de fond a reținut greșit și faptul că reclamanta nu și-a achitat impozitele și că nu ar fi avut posesia bunului, ignorând declarația de impunere și aspectul că reclamanta este o societate comercială.
Teoria beneficului publicității imobiliare nu își găsește aplicare fie și numai pentru faptul că nu se poate reține buna credință a pârâților la dobândirea parcelelor din care este compus terenul proprietatea reclamantei.
Prin apelurile incidente pârâții D. A., M. D., L. N., A. V. și Aleceu C. au arătat că prin dezlegarea dată pricinii instanța de fond nu a încălcat dreptul de proprietate al reclamantei, ci au făcut aplicarea dispozițiilor art.480 din Codul de procedură civilă, ale art.44 din Constituție .și ale art.1 din Protocolul nr.1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului. Se mai susține că apelantul nu avut posesia bunului revendicat, că intimații – pârâți au verificat registrele de inscripțiuni și în condițiile art.31 alin.2 din Legea nr.7/1996 instanța de fond a făcut corect aplicarea teoriei proprietarului aparent.
Apelanții – pârâți au solicitat admiterea cererilor de chemare în garanție pe care le-au formulat în cauză, în ipoteza admiterii apelului principal: în privința intimatului – pârât L. N. acesta a solicitat prin apelul provocat admiterea cererii de chemare în garanție îndreptată împotriva intimatei – pârâte D. D., Comunei Mogoșoaia, Oficiului Județean de C. și Publicitate Imobiliară Ilfov și a Ministerului Justiției, arătând că aceștia au calitate procesuală pasivă în cauză.
Prin apelul incident, pârâții A. V. și A. C. au solicitat ca odată cu soluționarea apelului principal să fie admisă și cererea reconvențională depusă la instanța de fond ce a avut ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.286 din 19.01.1995 și a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.4282/22.07.1994.
La data de 03.06.2013 numiții C. S. și C. N. F. au formulat cerere de intervenție în interes propriu prin care au solicitat constatarea dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 5.500 mp. localizat în . pârâților de a le lăsa în deplină și liniștită posesie suprafața de teren ce reiese din actul de proprietate transcris sub nr.3794/24.08.1993 și constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare din 02.09.1994 și a actelor subsecvente acestuia.
Această cerere de intervenție nu a fost timbrată pe parcursul celor cinci termene de judecată acordate în apel.
Examinând cauza prin prisma motivelor de apel de mai sus, Curtea reține următoarele:
Instanța de fond a interpretat corect probele administrate în cauză și a aplicat situației de fapt, în mod corect, dispozițiile Legii nr. 7/1996 cât și ale art. 480 din Codul Civil, ale prevederilor din legea fundamentală și din dreptul comunitar.
Raportându-se la specificul acțiunii în revendicare, în mod corect tribunalul a arătat că părțile litigante își dispută dreptul de proprietate care provine de la un autor comun, și, în continuarea raționamentului său, a arătat că, preferabilitatea ar fi trebuit acordată reclamantei deoarece titlul acesteia se bucura de o dată mai veche, respectiv, data transcrierii în registrul de transcripțiuni imobiliare - 19.01.1995.
Susținerile reclamantei, afirmate pe calea acțiunii, relativ la criteriile de preferință consacrate de doctrină și de practica judiciară, au fost confirmate de către prima instanță, însă raportându-se și la apărările pârâților, a apreciat, în mod corect, asupra relevanței bunei credințe a subdobânditorilor; pe cale de consecință, acțiunea în revendicare a fost respinsă.
În acest context, apărarea de fond emisă de apelanții M. D. și D. A., în sensul inadmisibilității acțiunii în revendicare, prin raportare la prevederile Legii nr. 7/1996, pentru argumentul că reclamanta avea la dispoziție o acțiune în rectificare a cărții funciare, nu poate fi primită deoarece analiza titlurilor exhibate se realizează doar pe calea prezentei acțiuni în revendicare.
Buna-credință de carte funciară reprezintă convingerea eronată că situația juridică reală a unui anumit imobil corespunde înscrierilor din cartea funciară. Cu alte cuvinte, buna-credință e o eroare asupra situației juridice a imobilului, eroare legitimă pentru că s-a întemeiat pe cuprinsul cărții funciare. Buna-credință nu evocă simpla cunoaștere a stării tabulare, ci, mai mult, convingerea terțului că aceasta oglindește situația reală.
Buna-credință va fi invocată atunci când legea permite corectarea ulterioară a înscrierilor existente în cartea funciară la momentul la care terțul a dobândit dreptul real imobiliar. O astfel de modificare ar afecta, datorită efectului retroactiv, și înscrierea dreptului terțului.
Eroarea legitimă justifică protejarea celui care s-a încrezut în sistemul de publicitate, iar protecția se va materializa în restrângerea sau înlăturarea totală a posibilităților de corectare a cuprinsului cărții funciare. E relevant în acest sens modul în care buna-credință a subdobânditorului influențează prescriptibilitatea acțiunii în rectificare (art. 35, al. 2; art. 36 din Legea nr. 7/1996).
Reaua-credință în materia cărții funciare presupune cunoașterea de către terț, la momentul încheierii actului juridic cu titularul tabular al dreptului, a neconcordanței dintre cuprinsul cărții funciare și situația juridică reală a imobilului.
Reaua-credință contribuie la producerea anumitor efecte juridice în cazul conflictelor de drepturi concurente asupra aceluiași imobil. Ea justifică sancționarea terțului dobânditor care a cunoscut, în lipsa înscrierii, existența unui act încheiat anterior de autorul său cu privire la un drept concurent.
În consecință, terțul de rea-credință, al cărui drept a fost mai întâi înscris, nu va putea invoca cuprinsul cărții funciare pentru a legitima încălcarea cu bună știință a drepturilor dobânditorului inițial. Mijlocul concret de sancționare va fi acțiunea în prestație tabulară (art. 27, al. 5 din Legea nr. 7/1996).
Evident, atât buna cât și reaua-credință se verifică întotdeauna în persoana celui al cărui act are o dată ulterioară: cele două se apreciază pornind de la cunoașterea de către terț a unei situații juridice existente anterior actului încheiat de acesta.
Buna-credință - care nu determină efecte excepționale în cazul conflictelor de drepturi concurente provenite de la un autor comun - trebuie să existe (și) în momentul înscrierii propriului drept, pentru a justifica menținerea ulterioară a înscrierii în lipsa unui titlu corespunzător. Reaua-credință - pentru a înlătura aplicarea regulii opozabilității dreptului concurent mai întâi înscris - trebuie să existe la momentul încheierii celui de-al doilea act juridic. Dacă, după ce a contractat, al doilea dobânditor află, altfel decât prin intermediul cărții funciare, despre existența primului act, aceasta nu mai are importanță: conflictul de drepturi concurente rămâne să fie soluționat de ordinea înscrierii în cartea funciară.
În concluzie, buna-credință e relevantă atunci când susține păstrarea aparenței create de cartea funciară în detrimentul situației juridice reale. Se asigură astfel protecția celui care s-a încrezut în sistemul de publicitate. Reaua-credință a terțului dobânditor care și-a înscris cel dintâi dreptul îl lipsește pe acesta de beneficiul principiului priorității în conflictul cu dobânditorul anterior al unui drept concurent.
Reiese faptul că buna și reaua-credință interesează atunci când au rolul unor mijloace de corecție excepționale care blochează aplicarea mecanismelor clasice de punere de acord a situației de carte funciară cu situația juridică reală.
În mod corect, tribunalul s-a raportat și la, dispozițiile L. 247/2005 în legătură cu textele din Legea nr. 7/1996 referitoare la buna-credință.
Inițial, după modelul decretului-lege, Legea nr. 7/1996 stabilea că: „Cuprinsul cărților funciare se consideră exact, în folosul acelei persoane care a dobândit, prin act juridic cu titlu oneros, un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost înscrisă în cartea funciară vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut, pe altă cale, această inexactitate " (fostul art. 34).
Textul definea implicit buna-credință: convingerea eronată că înscrierea din cartea funciară corespunde realității. În măsura în care era înscrisă și o acțiune prin care se contesta cuprinsul cărții funciare, terțul, chiar dacă de bună-credință, își asuma un anumit risc. Acela ca, ulterior înscrierii dreptului său, să intervină o modificare a situației de carte funciară - urmare a soluționării respectivei acțiuni - care să afecteze și propria înscriere.
Dacă, la momentul înscrierii dreptului terțului, cartea funciară conținea indicii în legătură cu inexactitatea conținutului ei, împotriva terțului putea fi introdusă ulterior o acțiune în rectificare. Dacă, în schimb, existau înscrieri care confirmau posibilitatea unor modificări ulterioare în situația juridică a imobilului, independent de voința titularului tabular, împotriva terțului înscris putea fi introdusă o acțiune în rang.
Ceea ce trebuie subliniat - după aceste precizări - este că buna-credință nu se aprecia exclusiv prin raportare la cuprinsul cărții funciare. Buna-credință era înlăturată și în cazul în care cel vizat cunoscuse situația reală „pe altă cale", adică datorită unor indicii străine de cartea funciară.
Prin L. 247/2005 fostul art. 34 (actualul art. 31) al L. 7/1996 a fost modificat radical. În contextul analizei din apel interesează aliniatul 2 al textului reformulat: „Dobânditorul este considerat de bună-credință dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare, sau dacă din titlul transmițătorului și din cuprinsul cărții funciare nu reiese vreo neconcordanță între aceasta și situația juridică reală".
În concepția actualului art. 31, nu mai este de rea-credință terțul care invocă cuprinsul cărții funciare deși a cunoscut „pe altă cale" neconcordanța dintre acesta și situația juridică reală a imobilului.. Apoi, momentul la care e verificată buna sau reaua-credință este, invariabil, data înregistrării cererii de înscriere a dreptului iar aceste dispoziții de drept intern sunt conforme dreptului comunitar și sunt expresia dreptului suveran al fiecărui stat de a interveni legislativ în ordonarea relațiilor sociale pentru a fi asigurată protecția efectivă a fiecărui drept garantat prin constituție și legi interne și a asigura stabilitatea circuitului juridic civil.
Criteriul decisiv pe baza căruia se realizează compararea titlurilor de proprietate infațisate de parți si se stabilește preferabilitatea titlului unei parți, il reprezintă îndeplinirea formalității de publicitate imobiliara. Făcând aplicarea consecventa a principiilor de drept la care s-a făcut referire in cele ce preced, Curtea apreciază ca trebuie acordată prevalenta celui care si-a înscris dreptul de proprietate in cartea funciara cu prioritate, chiar daca data actului de dobândire este ulterioara datei celuilalt titlu de proprietate.
Instanța de fond a valorificat in mod corespunzător teoria validității aparentei, deoarece, pe de o parte, parații sunt dobânditori de buna-credința, întemeindu-se pe conținutul cartii funciare la data cumpărării imobilului in litigiu si, pe de alta parte, prin înscrierea dreptului lor in cartea funciara, dreptul de proprietate devine opozabil terților, chiar si dobânditorului al cărui titlu are data anterioara.
Principiul opozabilității, consacrat de dispozițiile art.27 din Legea nr.7/1996, recunoștea calitatea de titular al dreptului înscris celui care a îndeplinit mai întâi formalitățile intabulării, chiar daca titlul sau are o data posterioara titlului de dobândire al altei persoane, potrivit regulii qui prior temporare, potior jure.
Or, așa cum corect a arătat și prima instanță, la momentul dobândirii de către pârâți a suprafețelor de teren din litigiu, actele în formă autentică au fost încheiate după verificarea extraselor de carte funciară (filele 17 și urm. dosar fond), prin urmare, evidențele acesteia au fost verificate de către terți neexistând nici un impediment de ordin juridic la vânzare; apelanta nu a dovedit nici că terții au fost de rea credință, în sensul că ar fi cunoscut că imobilul a fost dobândit de reclamantă în anul 1995.
Sub acest aspect, instanța de fond s-a referit la pasivitatea reclamantei iar nu în sensul de a se recunoaște efectele unei eventuale prescripții achizitive; atitudinea reclamantei a fost analizată din perspectiva bunei credințe a intimaților pârâți; deși se dovedește că aceasta a achitat impozitul fiscal aferent bunului, nu a continuat demersurile pentru a-și proteja dreptul său de acțiunile terților, în regimul de publicitate materială; pasivitatea a fost raportată la criteriul de timp reprezentat de data intrării în vigoare a Legii nr. 7/1995 și până la data de 04.12.2003 când chemata în garanție a dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeței de 9.500 mp suprafață pe care ulterior, a dezmembrat-o în 11 loturi pe care le-a înstrăinat pârâților . Aceasta era, de fapt, și posesia la care trimite prima instanță și nu la o posesie materială asupra bunului, așa cum, în mod greșit, afirmă reclamanta prin criticile menționate în prezenta cale de atac; lipsa de diligență a proprietarului, care nu s-a preocupat de situația juridică a bunului, a fost reținută prin soluția pronunțată.
Pentru considerentele arătate, Curtea va respinge, ca nefondat apelul formulat și, în temeiul dispoziției art. 274 din Codul de procedură civilă, va admite cererile de acordare a cheltuielilor de judecată formulate de intimații pârâți.
Pe cale de consecință, văzând soluția asupra apelului principal, în temeiul dispoziției art.293alin. 2 din Codul de procedură civilă, Curtea va respinge și apelurile incidente pentru aceleași considerente comune, soluția în privința cererilor reconvenționale și a cererilor de chemare în judecată fiind neschimbată.
În privința cererilor de intervenție în interes propriu formulate la data de 03.06.2013, de către C. S. și C. N. F., acestea vor fi anulate ca netimbrate, în temeiul prevederilor art.11 și 20 din Legea nr.146/1997 care consacră principiul plății anticipate a taxei de timbru; cererea de acordare a ajutorului public judiciar formulată de aceștia a fost depusă la dosarul cauzei după închiderea dezbaterilor iar repunerea pe rol a cauzei, pentru acest motiv, nu se impune prin raportare la conduita părților, la actele de procedură efectuate în cauză, până la termenul de judecată de la 25.11.2013 și la imperativul soluționării cauzei în cadrul unei proceduri cu o durată rezonabilă; din această perspectivă, Curtea a apreciat că pârâții au avut posibilitatea, pe parcursul mai multor termene de judecată pe care le-a parcurs procedura în cadrul apelului, de a formula o asemenea cerere, așa încât să nu se ajungă la tergiversarea soluționării litigiului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Anulează ca netimbrate cererile de intervenție în interes propriu formulate de C. S. și C. N. F. cu domiciliul ales la Biroul de Avocatură C. A. în București, ..235, ..
Respinge, ca nefondate, apelul declarat de reclamanta ., cu sediul ales la SCPA M. și Asociații în București, Calea Plevnei, nr.141, . împotriva sentinței civile nr.963 din 27.04.2012 pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimații – pârâți O. M.-M. și O. M.-V., ambii cu domiciliul în București, ., .. 1,., sector 4, P. R. și P. E. ambii cu domiciliul în București, ..3, ., ., B. F. și B. D. cu domiciliul în București, ., ., ., R. P. și R. R., cu domiciliul în București, ., ., ., sector 2, C. A., C. P., O. C.-Ș. și O. R.-D. P. M. și P. A.-M., P. M. și P. V. toți cu domiciliul ales în București, ..1, ., TROAȘCĂ G.-D. și TROAȘCĂ E., cu domiciliul în B., ..1, ., Q. M. și Q. F. ambii cu domiciliul în București ., ., ., . SRL cu sediul în București ., ., parter, . și cu intimații – chemați în garanție D. D. cu domiciliul în Comun a Mogoșoaia, ..217C, județul Ilfov, . cu sediul în comuna Mogoșoaia, ..138, județ Ilfov, O. DE C. ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ ILFOV cu sediul în București, ., sector 1, M. JUSTIȚIEI cu sediul în București, ., sector 5, D. D. cu domiciliul ales la Cabinet de Avocat A. I. Disconu în București, ., ., ., sector 3, S. R. PRIN M. ECONOMIEI ȘI FINANȚELOR cu sediul în București, ., sector 5.
Pe cale de consecință, respinge, ca nefondate și apelurile declarate de apelanții aderenți D. A. și M. D. ambii cu domiciliul ales la Cabinet Avocat D. M. în București, . C., nr.8, ., ., sector 6, L. N. cu domiciliul ales în București, ..1, ., A. V. și A. C. cu domiciliul în București, Calea Victoriei, nr.1-5, ., sector 4 împotriva aceleiași hotărâri.
Obligă apelanta – reclamantă la 636 lei cheltuieli de judecată către apelanții – pârâți A. V. și A. C. D.; la 2.305 lei către apelantul – pârât D. A.; la 5.865 lei către apelantul M. D.; la 2.500 lei către apelantul C. A. și la 850 lei către intimații – pârâși P. M. și P. V..
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 09.12.2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
I. B. DOINIȚA M.
GREFIER
C. N. I.
Red. D.M.
Tehnored. C.S.
Ex.37/11.12.2013
| ← Anulare act. Decizia nr. 19/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Revendicare imobiliară. Decizia nr. 1055/2013. Curtea de Apel... → |
|---|
