Evacuare. Decizia nr. 325/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI

Comentarii

0

Decizia nr. 325/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 21-02-2013 în dosarul nr. 4385/302/2009

Dosar nr._

(82/2013)

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL BUCUREȘTI

SECȚIA A III A CIVILĂ și PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE

DECIZIA CIVILĂ NR.325

Ședința publică de la 21.02.2013.

Curtea constituită din:

PREȘEDINTE - M.-A. N.-G.

JUDECĂTOR - I. D.

JUDECĂTOR - M. I.

GREFIER - M. C.

* * * * * * * * * * *

Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenta pârâtă-reclamantă B. M., împotriva deciziei civile nr. 930 A din 05.11.2012, pronunțată de Tribunalul București – Secția a III a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata reclamantă-pârâtă P. I..

P. are ca obiect – evacuare și drept retenție.

Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc la termenul de judecată din data de 31.01.2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea cauzei la data de 07.02.2013, la 14.02.2013 și apoi la 21.02.2013, când a decis următoarele:

CURTEA

Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 București sub nr._ /24.04.2009, reclamanta P. I. a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună evacuarea pârâtei B. M. din imobilul situat în București, . nr.36, sector 5.

În motivare, reclamanta a arătat că prin sentința civilă nr.2093/28.03.2006 pronunțată de Judecătoria sectorului 5, în dosarul nr._/302/2005, definitivă și irevocabilă prin decizia civilă nr.1731/27.11.2008, pronunțată de Curtea de Apel București – Secția a III-a civilă, s-a constatat valabilitatea vânzării-cumpărării imobilului din . nr.36, sector 5, intervenită între reclamanta, în calitate de cumpărătoare, și pârâta, în calitate de vânzătoare, aceasta ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul menționat. Mai arată faptul că, deși a notificat pârâta în nenumărate rânduri să elibereze imobilului, aceasta nu s-a conformat.

Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de evacuare, ca neîntemeiată, arătând că reclamanta nu a plătit până în prezent prețul convenit, astfel încât devin incidente dispozițiile art.1322 din Codul civil.

Pârâta mai arată faptul că în anul 2005 a înțeles să valorifice clauza de dezicere prevăzută de promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare prin consemnarea la dispoziția lui P. I. a dublului avansului primit și considerându-se astfel eliberată de obligația vânzării. În plus, începând cu anul 2005 a realizat lucrări de consolidare și îmbunătățire cu bună-credință, considerându-se proprietarul de drept al imobilului din . nr.36, sector 2, lucrări care au fost suspendate temporar și reluate după pronunțarea deciziei din apel, prin care s-a constatat în mod definitiv că cererea lui P. I. este neîntemeiată. Pârâta mai învederează faptul că reclamanta nu deține un titlu de proprietate pentru noua parte de construcție, astfel încât nu poate solicita evacuarea sa din aceasta.

Instanța a dispus conexarea dosarului nr._/302/2009 la prezentul dosar, în temeiul art.164 din Codul de procedură civilă, dosar în care prin cererea din 31.08.2009, reclamanta B. M. a chemat-o în judecată pe pârâta P. I., solicitând în principal să se constate existența dreptului său de proprietate asupra părții noi de construcție din imobilul situat în București, . nr.36, sector 1, respectiv asupra camerei, dressing-ului și terasei nou construite situate la parterul imobilului, mansardei în integralitate, formată din 2 dormitoare, birou, 2 băi, dressing și 1 balcon, evaluate provizoriu la suma de 126.000 lei (30.000 euro ); obligarea pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 42.000 lei (10.000 euro), reprezentând contravaloarea lucrărilor de consolidare și îmbunătățire aduse părții vechi a imobilului din . nr.36, sector 5; iar în subsidiar reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata către reclamanta a sumei de 210.000 lei ( 50.000 euro), reprezentând sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrărilor de extindere, consolidare și îmbunătățire.

În motivare, reclamanta a arătat că în anul 2004, împreună cu cei doi copii B. Septimiu G. și Ramirez Narciza Laetitia au încheiat cu pârâta P. I. contractul autentic nr.2835 de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a imobilului din București, . nr.36, sector 5, pentru prețul de 70.000 euro, la semnarea acestuia fiind achitat un avans de 5000 euro. Ca urmare a unor diferende între părțile contractului de promisiune bilaterală, prin sentința civilă nr.2093/28.03.2006, pronunțată de Judecătoria sectorului 5, s-a admis în parte acțiunea formulată de P. I. și s-a constatat valabilitatea vânzării-cumpărării imobilului din București, . nr.36, sector 5 pentru prețul de 70.000 euro și a fost respins ca neîntemeiat capătul de cerere prin care P. I. solicitase obligarea sa la plata diferenței de preț în cuantum de 65.000 euro.

Prin decizia civilă nr. 237A/20.02.2008 TB a admis apelul lui B. M., B. Septimiu-G. și Ramirez Narciza Laetitia și, în consecință, a respins cererea reclamantei P. I.. Ulterior, această decizia a fost însă apreciată ca nelegală și modificată în tot prin decizia civilă nr.1731/27.11.2008 pronunțată de Curtea de Apel București – secția a III-a civilă, care a admis recursul formulat de P. I.. Precizează faptul că înainte de introducerea cererii lui P. I. promitenții vânzători au înțeles să-și valorifice în anul 2005 clauza de dezicere prevăzută de Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare prin consemnarea la dispoziția lui P. I. a dublului avansului primit și considerându-se astfel eliberată de obligația vânzării. Ulterior acestei descărcări de datorie, B. M. a realizat lucrări de consolidare și îmbunătățire cu bună-credință, considerându-se proprietarul de drept al imobilului, lucrări finalizate în prezent.

Pârâta P. I. a depus la dosar întâmpinare, prin care a invocat excepția autorității de lucru judecat în raport de s.c. nr.2093/28.03.2006 pronunțată de Judecătoria sectorului 5 București, definitivă și irevocabilă prin decizia civilă nr.1731/27.11.2008 pronunțată de Curtea de Apel București – secția a III-a civilă, iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea cererii, ca inadmisibilă și, în subsidiar, ca nefondată, solicitând obligarea pârâtei, constructor de rea-credință, să ridice construcțiile și lucrările executate, pe cheltuiala sa, cerere calificată de către instanță ca fiind o cerere reconvențională.

Instanța a respins excepția autorității de lucru judecat.

Prin sentința civilă nr. 3227/14.04.2011, pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București, în dosarul nr._, s-a admis acțiunea principală, formulată de reclamanta-pârâtă P. I. și, în consecință, s-a dispus evacuarea pârâtei B. M.; s-a respins cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă B. M. privind constatarea unui drept de retenție asupra imobilului; s-a respins cererea conexă, formulată de pârâta-reclamantă B. M., ca neîntemeiată; s-a admis cererea reconvențională formulată de reclamanta-pârâtă P. I. și, în consecință, a fost obligată pârâta-reclamantă să desființeze lucrările realizate asupra imobilului susmenționat ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 2835/16.08.2004.

Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că prin sentința civilă nr. 2093/28.03.2006, pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București în Dosarul nr._/302/2005, definitivă și irevocabilă prin decizia civilă nr.1731/27.11.2008, pronunțată de Curtea de Apel București – Secția a III-a civilă, s-a constatat valabilitatea vânzării-cumpărării imobilului din . nr.36, sector 5, intervenită între reclamanta, în calitate de cumpărătoare și pârâta, în calitate de vânzătoare, aceasta ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul menționat. Astfel, dreptul de proprietate asupra imobilului a fost stabilit în mod irevocabil de instanțele de judecată în favoarea reclamantei, hotărârea pronunțată bucurându-se de puterea lucrului judecat. Cu privire la această chestiune, instanța nu ar putea deci să se pronunțe.

Instanța de fond a reținut totodată că, în virtutea dreptului său de proprietate, reclamanta a solicitat evacuarea pârâtei din imobilul ce a făcut obiectul vânzării, acesta fiind deținut de către pârâtă fără un titlu. În legătură cu această pretenție, pârâta s-a apărat solicitând recunoașterea unui drept de retenție asupra imobilului până la achitarea de către reclamantă a contravalorii lucrărilor de consolidare și îmbunătățire aduse acestuia, instanța apreciind însă creanța mai sus menționată ca fiind neîntemeiată, așa cum s-a reținut în considerentele privind cererea conexă.

Cu privire la creanța reprezentând plata prețului restant, stabilit prin antecontractul de vânzare-cumpărare, instanța nu s-a considerat legal investită cu o cerere având acest obiect, întrucât această pretenție se regăsește doar în cuprinsul concluziilor scrise depuse la dosar. Prin urmare, câtă vreme pârâta-reclamantă nu a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la plata acestei sume, invocarea unui drept de retenție echivalează cu prevalarea părții de propria culpă, partea folosindu-se de faptul neachitării întregului preț în scopul rămânerii în imobil. Or, dreptul de retenție nu poate constitui un scop în sine, ci doar un mijloc de asigurare a executării unei obligații de plată, executare pentru care pârâta nu a efectuat însă niciun demers. Atitudinea părții demonstrează astfel nu intenția de a-și asigura satisfacerea dreptului izvorât din contractul încheiat, ci doar evitarea executării propriei obligații. Deci atâta timp instanța este împiedicată a se pronunța asupra temeiniciei creanței invocate, aceasta nu poate recunoaște dreptul părții de a reține lucrul în legătură cu care aceasta s-a născut. Având în vedere netemeinicia cererii privind instituirea unui drept de retenție asupra imobilului în favoarea pârâtei, în baza disp. art. 480 C.civ. se impune evacuarea pârâtei din imobil, acesta fiind deținut de parte fără drept.

Cu privire la cererea conexă, prin care pârâta-reclamantă a solicitat în principal să se constate existența dreptului său de proprietate asupra imobilului situat în București, . nr. 36, sector 1, precum și obligarea reclamantei-pârâte P. I. la plata sumei de 42.000 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de consolidare și îmbunătățire aduse părții vechi a imobilului, iar în subsidiar obligarea reclamantei-pârâte la plata sumei de 210.000 lei, reprezentând sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrărilor de extindere, consolidare și îmbunătățire, instanța a apreciat că această cerere este neîntemeiată. În acest sens s-a reținut că în cadrul efectuării expertizei tehnice judiciare specialitatea construcții de către expert T. V., acesta a constatat, atât în cuprinsul concluziilor la raportul de expertiză întocmit inițial, cât și în cadrul răspunsului la obiecțiunile formulate de pârâta-reclamantă la același raport, faptul că lucrările nou efectuate de către pârâta-reclamantă sunt realizate adiacent clădirii inițiale, concomitent cu modificări ale acesteia. Expertul a arătat că, datorită realizării extinderii corpului vechi cu construcția nouă, tot ansamblul constituit din corpul vechi și extindere este realizat pentru unica folosință.

Instanța a reținut astfel că în cauză nu se poate vorbi despre o „construcție veche” și o „construcție nouă”, așa cum susține pârâta-reclamantă, pentru ca instanța să poată analiza legitimitatea pretențiilor pârâtei-reclamante asupra unei clădiri ce nu a făcut obiectul hotărârilor judecătorești anterioare prin care s-a stabilit dreptul de proprietate în favoarea reclamantei-pârâte. Întrucât ambele corpuri de clădire formează un tot unitar, un ansamblu locativ unic, astfel cum a constatat expertul desemnat, iar corpul nou a fost adăugat corpului vechi, constituind un bun accesoriu față de acesta, devin aplicabile regulile accesiunii imobiliare artificiale, astfel cum sunt acestea instituite de art. 494 C.civ.

D. consecință, pârâta-reclamantă nu poate pretinde un drept asupra părții nou construite, care aparține proprietarului terenului și a construcției principale, respectiv reclamantei-pârâte, fiind neîntemeiată cererea având ca obiect constatarea dreptului de proprietate al pârâtei-reclamante asupra acestei părți de construcție.

În legătură cu cererea pârâtei-reclamante de obligare a reclamantei-pârâte la plata cheltuielilor efectuate cu privire la partea veche a imobilului, instanța a reținut constatările expertului desemnat în cauză, conform cărora, în cadrul răspunsurilor la obiecțiuni, la partea de imobil care a făcut obiectul Promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nu s-au făcut lucrările de consolidare a structurii de rezistență, care au fost precizate în autorizația de construire nr. 8072/303/12.12.2005. Având în vedere că expertul nu a constatat lucrări efectuate de pârâta-reclamantă asupra părții vechi a construcției, acesta a evaluat doar lucrările de extindere a locuinței inițiale, stabilind în acest sens valoarea de 166.675 lei. Rezultă, deci, și netemeinicia cererii de obligare a reclamantei-pârâte la plata despăgubirilor aferente lucrărilor realizate asupra construcției inițiale.

În ceea ce privește lucrările noi, accesorii clădirii inițiale, față de solicitarea expresă a reclamantei-pârâte în sensul desființării acestora de către pârâta-reclamantă, instanța a făcut aplicarea dispozițiilor art. 494 C.civ., aspect ce presupune verificarea existenței sau inexistenței bunei-credințe a constructorului cu ocazia realizării acestor lucrări.

Instanța a avut în vedere sub acest aspect cele stabilite cu puterea lucrului judecat de către Curtea de Apel București în Dosarul nr._/302/2005, prin Decizia civilă nr. 1731/27.11.2008. Astfel, instanța a apreciat că reaua-credință cu care pârâta-reclamantă a acționat în executarea promisiunii de vânzare-cumpărare, stabilită în mod irevocabil prin hotărârea judecătorească menționată, se află în strânsă legătură cu atitudinea psihică ce a stat la baza realizării de către pârâta-reclamantă a lucrărilor de construire ulterior încheierii convenției dintre părți, această acțiune fiind grefată tocmai pe intenția părții de a nesocoti obligația de transmitere a dreptului de proprietate cu privire la imobil către reclamanta-pârâtă. Prin urmare, întrucât lucrările au fost realizate de pârâta-reclamantă cu rea-credință, aceasta nu are dreptul să solicite obligarea reclamantei-pârâte la plata sporului de valoare adus imobilului cu această ocazie.

Pentru identitate de rațiune, cererea reconvențională formulată de reclamanta-pârâtă P. I., în sensul obligării pârâtei-reclamante să desființeze lucrările realizate asupra imobilului ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 2835/16.08.2004, a fost apreciată ca fiind întemeiată, conform disp. art. 494 alin. 3 C.civ.

Împotriva sentinței mai sus menționate, în termen legal a formulat apel pârâta reclamantă B. M., prin care se solicită schimbarea în tot a sentinței apelate și pe fond respingerea cererii principale formulate de reclamanta pârâtă P. I., admiterea cererii conexe formulate pârâta reclamantă, respingerea cererii reconvenționale formulate de reclamanta pârâtă în raport de acțiunea conexa, constatarea existentei dreptului de retenție al pârâtei reclamante asupra părții vechi din imobil, până la achitarea de către reclamanta pârâtă a diferenței de preț neachitat - 65.000 Euro - si a cheltuielilor efectuate.

Apelanta a criticat sentința arătând că acțiunea reclamantei pârâte are ca obiect evacuarea sa dintr-un imobil format din teren si construcție situat într-o zona rezidențiala din București - cartierul Cotroceni - pentru care a plătit suma absolut derizorie de 5000 Euro. Pârâta reclamantă a invocat în apărarea sa dreptul de retenție asupra imobilului, până la plata de către reclamanta pârâtă a diferenței de preț în cuantum de 65.000 Euro și a celorlalte cheltuieli. Prin hotărârea nelegală și netemeinică de la fond s-a dispus evacuarea unei bătrâne văduve - B. M. - dintr-un imobil pentru care nu a primit prețul vânzării, fiind și obligată la desființarea părții noi de construcție efectuată fara nici o opoziție din partea reclamantei pârâte.

În ce privește proprietatea imobilului din București, . nr.36, sector 5, apelanta arată că a dobândit imobilul în anul 1991, împreuna cu soțul sau B. G., iar ulterior decesului acestuia din anul 1998, l-a moștenit împreuna cu cei doi copii ai săi, încheind în anul 2004 cu intimata reclamantă pârâtă P. I. o promisiune de vânzare cumpărare cu privire la imobilul menționat, părțile agreând în scris prețul imobilului de 70.000 Euro, din care promitenta - cumpărătoare P. I. a achitat un avans de 5000 Euro la semnarea antecontractului, restul urmând a fi plătit la încheierea contractului final.

Contractul final de vânzare nu s-a mai încheiat, având în vedere că promitenții - vânzători au denunțat antecontractul în anul 2005, prin consemnarea sumei reprezentând dublul avansului primit la dispoziția promitentei - cumpărătoare. După descărcarea de datorie, B. M. a decis realizarea unor lucrări de consolidare, îmbunătățire și extindere a imobilului proprietatea sa, în prezent finalizate. Acțiunea reclamantei pârâte având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de v/c s-a admis irevocabil prin decizia civila nr.1731/27.11._ pronunțata de Curtea de Apel în recurs, fără însă ca prețul datorat să fi fost plătit, iar după pronunțarea acestei hotărâri, reclamanta a refuzat și refuză în continuare să plătească apelantei restul de preț neachitat, în cuantum de 65.000 Euro, în prezent imobilul din ..36 fiind esențial modificat față de cel care a făcut obiectul antecontractului din anul 2004, în sensul că există și o parte nouă de construcție în suprafață de 89,19 mp.

Apelanta arată că este nelegală hotărârea atacată în prezentul apel, fiind dată cu încălcarea disp. art.129 alin.6 C.pr.civ., art. 21 din Constituția României si art.6 din Convenția Europeana, art. 494 al.3, 1322 si 1361 C.civ., hotărârea fiind și netemeinică, fiind pronunțata cu ignorarea probatoriului administrat în cauză. Judecătorul fondului a săvârșit o gravă greșeală de judecată, considerând că nu ar fi fost legal investit de către pârâta reclamantă cu o cerere privitoare la obligația reclamantei pârâte la plata prețului restant, deoarece această pretenție s-ar regăsi doar în concluziile scrise depuse la dosar după ședința de dezbateri.

Arată că a investit instanța pe cale incidentală, prin excepția invocată în cadrul întâmpinării depuse la dosar, cu cererea sa privind dreptul de retenție al imobilului până la plata de către reclamanta pârâtă a diferenței de preț în cuantum de 65.000 Euro și a celorlalte cheltuieli, iar prin concluziile scrise depuse la dosarul cauzei, nu a făcut decât sa reitereze cererea sa.

Restul de 65.000 Euro nu a fost achitat de reclamantă, conform antecontractului, nici înainte si nici după pronunțarea sentinței civile nr.2093/28.03.2006.

Apelanta invocă disp. art.1361 C.civ., conform cărora una din cele două obligații principale ale cumpărătorului într-un contract de vânzare este plata prețului, iar câtă vreme prețul convenit de părți nu a fost niciodată achitat de P. I., devin incidente dispozițiile art.1322 Cod civil.

Mai arată apelanta că argumentele instanței de fond cu privire dreptul de retenție al pârâtei reclamante asupra imobilului până la plata sumei de 65.000 Euro sunt contradictorii. Astfel, instanța de fond a reținut pe de o parte că nu ar fi fost investită de pârâtă cu o cerere referitoare la creanța sa pentru diferența neachitată din prețul imobilului, iar pe de altă parte, a reținut că cererea pârâtei reclamante privind instituirea unui drept de retenție ar fi netemeinică.

S-a mai susținut că instanța de fond a constatat greșit faptul că nu se poate reține existența unei construcții noi la imobilul din ..36 și deci este neîntemeiată cererea conexă având ca obiect constatarea dreptului de proprietate al lui B. M. asupra acesteia.

Astfel, conform probatoriilor de la dosar, este contrazisă această soluție, în acest sens fiind expertiza judiciară întocmită în cauză, conform căreia imobilul care a făcut obiectul promisiunii bilaterale din anul 2004 si deopotrivă al sentinței civile 2093/2006 nu se identifica cu cel aflat în prezent în ..36 sector 5.

Faptul ca expertul judiciar a apreciat, ca acele părți de construcție nu sunt de natura a fi independizate, nu poate nici . conducă la concluzia - reținuta vădit greșit de instanța de fond - potrivit căreia nu ar exista o construcție noua. Se solicită valorizarea expertizei extrajudiciare realizata de expertul Basica A., depus la dosar.

De asemenea s-a susținut că instanța de fond a admis în mod greșit cererea reclamantei-parate P. cu privire la accesiune și obligarea sa la desființarea lucrărilor noi, reținând de plano ca apelanta pârâtă a realizat lucrările noi de construcție cu rea – credință.

Arată că nu poate fi obligată la desființarea acestor lucrări, câtă vreme nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art.494 C.civ. privitoare la constructorul de rea – credință, întrucât în litigiul finalizat în anul 2008, Curtea de Apel nu a făcut decât sa înlăture o apărare a sa într-un litigiu având un obiect și o cauza diferite de cele din prezentul dosar, așa încât instanța de fond trebuia sa analizeze buna sau reaua - credință a pârâtei reclamante prin raportare strictă și exclusivă la materia accesiunii, respectiv dacă pârâta reclamantă cunoștea faptul că terenul pe care construiește aparține unei alte persoane, având în vedere că potrivit doctrinei juridice în materia accesiunii "constructorul este de rea-credința atunci când ridica o construcție, face o plantație sau alta lucrare pe terenul care știe ca aparține altei persoane".

Apelanta pârâtă nu se afla în aceasta situație, cată vreme lucrările au fost inițiate încă din anul 2005, înainte de introducerea de către P. I. a acțiunii soluționate prin Sentința civila nr.2093/28.03.2006, prin care s-a constatat valabilitatea vânzării imobilului din ..36 sector 5, format din partea veche de construcție și teren - aspect confirmat prin răspunsurile părțile la interogatorii. De asemenea, înainte de inițierea litigiului de către P. I., B. M. si copiii săi și-au valorificat clauza de dezicere agreata contractual de părți, prin consemnarea la dispoziția reclamantei a dublului avansului primit, considerându-se astfel eliberați de obligația vânzării imobilului. Numai după realizarea acestei descărcări de datorie, B. M. a decis realizarea lucrărilor asupra imobilului, considerându-se proprietarul de drept al bunului. B. M. a suspendat lucrările pana la soluționarea definitiva a litigiului inițiat de P. I. și le-a reluat după pronunțarea deciziei din apel, prin care s-a constatat ca cererea lui P. I. este neîntemeiata.

De asemenea, instanța a ignorat un alt aspect important, respectiv atitudinea pasiva a reclamantei-parate P. pe toata durata realizării lucrărilor, aceasta nesolicitând niciodată pârâtei încetarea ori întreruperea acestora, iar în situația în care proprietarul terenului a dat dovadă de toleranță, poate fi asimilat cu constructorul de bună - credință și acela care a edificat pe terenul altuia.

În ultimul rând, s-a susținut că prima instanța a reținut greșit faptul că, în raport de dispozițiile Deciziei civile nr.1731/27.11.2008, apelanta nu ar putea pretinde obligarea reclamantei-parate la plata contravalorii lucrărilor noi de construcție/sporului de valoare adus întregului imobil, întrucât în calitate de constructor de buna-credința apelanta pârâtă are dreptul la dezdăunări, fiind îndeplinite condițiile cerute de lege pentru aceasta: lipsa unei cauze juste care sa justifice mărirea unui patrimoniu si micșorării celuilalt ( norma legala, hotărâre judecătoreasca ori contract); inexistenta unui alt mijloc juridic pentru recuperarea de către parata-reclamanta a pierderii suferite.

In consecința, instanța de fond trebuia sa oblige pe reclamanta-parata P. fie la plata contravalorii lucrărilor noi realizate in cuantum de 39.684,52 Euro, fie la plata sporului de valoare adus imobilului in cuantum de 58.340 Euro.

În probatoriu, apelanta a solicitat proba cu înscrisuri.

Intimata reclamantă a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat.

În motivare aceasta a susținut în esență că a solicitat evacuarea apelantei în virtutea dreptului său de proprietate, apelanta locuind în imobil, fără a plăti chirie.

Arată că instanța de fond a constatat în mod legal că nu a fost învestită cu cererea privind obligarea intimatei la plata sumei de 65.000 euro, această cerere fiind formulată în concluziile scrise depuse la dosar după închiderea dezbaterilor, deși putea fi formulată cel târziu până la închiderea dezbaterilor asupra fondului, în temeiul art. 132 alin.2 C.pr.civ.

Intimata oricum face confuzie între acțiunea în pretenții, prin care se solicită plata unei sume de bani și dreptul de retenție ca apărare de fond, invocat în justificarea rămânerii în imobil.

Mai arată intimata că instanța de fond a reținut în mod corect concluziile raportului de expertiză omologat în cauză, privind faptul că nu s-au efectuat lucrările de consolidare a structurii de rezistență, precizate în autorizația de construire emisă pentru apelanta pârâtă, iar ansamblul construit din corpul vechi și extindere este realizat pentru unică folosință. În mod corect nu a fost luat în considerare raportul de expertiză extrajudiciară depus de apelanta pârâtă care avea posibilitatea să propună un expert parte ce putea să formuleze o opinie separată în cadrul raportului de expertiză judiciară. De asemenea se susține reaua credință a apelantei care a inițiat lucrări de consolidare și îmbunătățire după rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești, aceasta interzicând accesul în imobil al intimatei în repetate rânduri.

Prin decizia civilă nr.930/A/5.11.2012, Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a respins ca nefondat apelul formulat de apelanta pârâtă împotriva sentinței instanței de fond.

Pentru a decide astfel, tribunalul a constatat în esență, că dreptul de proprietate asupra imobilului a fost stabilit în mod irevocabil de instanțele de judecată în favoarea reclamantei.

Referitor la critica vizând faptul că instanța fondului greșit nu a reținut solicitarea pârâtei reclamante privind obligarea la plata prețului restant de 65.000 euro, deși pârâta a invocat prin întâmpinare odată cu excepția invocată acest aspect și disp. art.1361 C.civ., tribunalul a constatat că prin întâmpinarea depusă în dosar pârâta reclamantă a invocat excepția dreptului de retenție asupra imobilului până la plata integrală a prețului vânzării precum și a contravalorii lucrărilor de consolidare și îmbunătățire realizate, iar această excepție nu echivalează cu o cerere în pretenții, prin care se solicită plata unei sume de bani.

Tribunalul a apreciat că în mod corect instanța de fond nu s-a considerat legal investită cu o cerere având ca obiect obligarea la plata prețului, dat fiind că această pretenție se regăsește doar în cuprinsul concluziilor scrise depuse la dosar iar dreptul de retenție, nu poate constitui un scop în sine, ci doar un mijloc de asigurare a executării unei obligații de plată, executare pentru care pârâta nu a efectuat însă niciun demers, atitudinea pârâtei demonstrează astfel nu intenția de a-și asigura satisfacerea dreptului izvorât din contractul încheiat, ci doar evitarea executării propriei obligații. Astfel, câtă vreme instanța nu se poate pronunța asupra temeiniciei creanței invocate, nu poate recunoaște nici dreptul părții de a reține lucrul în legătură cu care aceasta s-a născut.

Pentru considerentele expuse mai înainte, tribunalul a înlăturat ca neîntemeiată și a doua critică din apel, iar în ce privește a treia critică, în sensul că nu se poate reține existența unei construcții noi la imobilul din ..36 și deci este neîntemeiată cererea conexă având ca obiect constatarea dreptului de proprietate al lui B. M. asupra acesteia, tribunalul a constatat că s-a invocat faptul că potrivit probatoriilor de la dosar, este contrazisă această soluție.

În acest sens, tribunalul s-a raportat la concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză rezultă că au fost evaluate lucrările de extindere construcții, expertul concluzionând că partea nou construită de către pârâtă se identifică prin extinderea imobilului inițial ce a făcut obiectul promisiunii de v/c, adiacent cu acesta, cu o construcție dezvoltată pe parter și mansardă, lucrările noi fiind efectuate adiacent clădirii inițiale, concomitent cu modificări ale acesteia. Pârâta reclamantă a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză, instanța apreciind că acestea sunt întemeiate, dispunând ca expertul să răspundă la obiecțiuni. Expertul a formulat răspunsurile la obiecțiuni, prin care a arătat că nu s-au efectuat lucrări de consolidare, așa încât acestea nu au fost evaluate, iar ansamblul constituit din corpul vechi și extinderea este realizat pentru unică folosință.

Față de cele menționate mai înainte, concluzia instanței de fond în sensul că nu există o construcție nouă independentă este corectă, astfel că a fost înlăturată această critică, tribunalul reținând totodată că în mod corect nu a fost omologat raportul de expertiză extrajudiciară depus la dosarul cauzei de către pârâtă.

Referitor la critică din apel vizând faptul că în mod greșit a reținut instanța de fond că pârâta reclamantă este constructor de rea credință, reținând acest aspect din alt dosar, deși instanța de fond trebuia sa analizeze buna sau reaua - credință a pârâtei reclamante prin raportare strictă și exclusivă la materia accesiunii, respectiv dacă pârâta reclamantă cunoștea faptul că terenul pe care construiește aparține unei alte persoane, conform dispozițiilor legale în materia accesiunii (lucrările fiind inițiate încă din anul 2005, apelanta nu se află în această situație), Tribunalul a constatat-o ca neîntemeiată.

S-a reținut că dreptul proprietarului terenului de a solicita desființarea construcțiilor efectuate pe cheltuiala constructorului există în situația realizării acestora cu rea-credință (cazul în speță), în caz contrar proprietarul putând solicita doar recunoașterea dreptului său de proprietate asupra acestora, cu obligația corelativă de a-l despăgubi pe constructor cu prețul muncii și al materialelor sau, după caz, cu o sumă de bani egală cu creșterea valorii fondului. Astfel, pentru lucrările noi, accesorii clădirii inițiale, față de solicitarea expresă a reclamantei-pârâte în sensul desființării acestora de către pârâta-reclamantă, instanța a făcut aplicarea dispozițiilor art.494 C.civ. în mod corect, verificând existența sau inexistenței bunei-credințe a constructorului cu ocazia realizării acestor lucrări. În acest sens, tribunalul a reținut, așa cum s-a reținut la fondul cauzei că instanța de recurs care a pronunțat decizia civilă nr. 1731/27.11.2008, prin care sentința civilă nr. 2093/28.03.2006 a rămas definitivă și irevocabilă a stabilit că odată obligați prin antecontractul de v/c încheiat cu promitenta cumpărătoare de a-i vinde acesteia imobilul litigios, intimații pârâți ar fi trebuit să se abțină de la aduce orice modificări imobilului, iar faptul aducerii de modificări imobilului ce a făcut obiectul convenției părților nu face decât să demonstreze o dată în plus reaua-credință cu care intimații-pârâți au înțeles să se manifeste față de recurentă în raporturile contractuale stabilite cu aceasta. Astfel, instanța a apreciat că reaua-credință cu care pârâta-reclamantă a acționat în executarea promisiunii de vânzare-cumpărare, stabilită în mod irevocabil prin hotărârea judecătorească menționată, se află în strânsă legătură cu atitudinea psihică ce a stat la baza realizării de către pârâta-reclamantă a lucrărilor de construire ulterior încheierii convenției dintre părți, această acțiune fiind grefată tocmai pe intenția părții de a nesocoti obligația de transmitere a dreptului de proprietate cu privire la imobil către reclamanta-pârâtă. Așa fiind, în mod corect a apreciat instanța fondului că întrucât lucrările au fost realizate de pârâta-reclamantă cu rea-credință, aceasta nu are dreptul să solicite obligarea reclamantei-pârâte la plata sporului de valoare adus imobilului cu această ocazie.

Pentru considerentele expuse cu privire la penultima critică, tribunalul a înlăturat și ultima critică din apel, privind faptul că instanța de fond a reținut greșit că apelanta pârâtă B. M. nu ar putea pretinde obligarea reclamantei-parate la plata contravalorii lucrărilor noi de construcție/sporului de valoare adus întregului imobil ( motivat de faptul că aceasta este constructor de buna-credința și astfel are dreptul la dezdăunări).

În concluzie, pentru toate considerentele menționate în precedent, reținând că este temeinică și legală hotărârea instanței de fond, tribunalul a respins apelul formulat de pârâta reclamantă ca nefondat, în temeiul art.296 C.pr.civ.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta reclamantă B. M., solicitând modificarea în tot a hotărârii recurate, în sensul admiterii apelului și pe fond respingerea cererii principale formulată de reclamanta P. I., admiterea cererii conexe formulată de B. M., respingerea cererii reconvenționale formulată de P. I., în raport de acțiunea conexă, constatarea existenței dreptului de retenție al apelantei pârâte B. M. asupra părții vechi din imobil până la achitarea de către intimata reclamantă a diferenței de preț neachitat – 65 euro – și a cheltuielilor efectuate.

În motivarea recursului, recurenta pârâtă a invocat faptul că instanța de apel a reținut în mod nelegal, cu încălcarea dispozițiilor art.129 al.6 C.proc.civ., art. 21 din Constituția României si art.6 din Convenția Europeana, ca B. M. nu ar fi formulat nicio cerere privitoare la obligația de plata a prețului integral al imobilului.

A susținut recurenta că a învestit Judecătoria Sectorului 5, pe cale incidentala, prin excepția invocată în cadrul întâmpinării depuse la dosar în termen legal - cu cererea sa privind dreptul de retenție al imobilului până la plata de către reclamanta P. a diferenței de preț în cuantum de 65.000 Euro și a celorlalte cheltuieli și că prin concluziile scrise, nu a făcut decât să reitereze cererea sa formulată în cadrul întâmpinării, solicitând instanței să o admită, ca o consecința a analizei întreg probatoriului administrat în cauză.

Față de aprecierea instanței de apel în sensul că B. M. nu ar fi făcut nici un demers pentru recuperarea prețului imobilului, recurenta arată că obligația reclamantei-pârâte P. de plata a prețului imobilului convenit cu B. M. decurge atât promisiunea de vânzare semnată de părți cât și din lege.

Astfel, deși prețul agreat de părți pentru vânzarea imobilului a fost de 70.000 euro, până în prezent a fost achitat doar un avans de 5.000 Euro.Restul de 65.000 euro ar fi trebuit achitată de P. lacinta o dată cu autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.

Având în vedere pronunțarea Deciziei nr.1731/2008 în recurs - ce ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare, ulterior acestui moment, P. lacinta ar fi trebuit să își îndeplinească această obligație contractuală.

Această obligație are și o natură legală, cată vreme este expres prevăzută în art.1361 din Codul civil de la 1864: una din cele două obligații principale ale cumpărătorului într-un contract de vânzare-cumpărare este plata prețului.

Or, câtă vreme prețul convenit de părți nu a fost niciodată achitat de P. lacinta, care totuși pretinde evacuarea recurentei B. M. din imobil, este neîndoios că devin incidente dispozițiile art.1322 Cod civ.

Instanța de apel a încălcat în mod vădit aceste dispoziții legale, câtă vreme a respins cererea recurentei cu privire la dreptul de retenție asupra unui imobil pentru care nu a primit prețul vânzării.

Acest drept de retenție al vânzătoarei B. M. decurge din lege și nu poate fi condiționat ori înlăturat de dispozițiile Deciziei civile 1731/2008.

Instanța de apel a reținut în contra probatorului administrat, faptul că B. M. nu a avut niciun demers pentru obținerea restului de preț al vânzării, dorind doar să evite executarea propriei obligații. Or, la dosarul cauzei a fost depusă notificarea recurentei B. M. prin care solicita în mod expres intimatei P. să achite prețul convenit pentru vânzarea nobilului - a se vedea Notificarea transmisa prin executor judecătoresc la data de 6.05.2010.

Așafiind, recurenta solicită a se constate că instanța de apel a refuzat în mod nelegal să se pronunțe cu privire la o cerere cu care a fost legal învestită.

De asemenea, recurenta a susținut că instanța de apel a constatat în mod nelegal faptul că nu poate reține existența unei construcții noi la imobilul din ..36.

Prin decizia recurată, Tribunalul București a reținut că nu există o construcție nouă independentă la imobilul în cauză, ci doar o extindere a părții vechi de construcție, realizată pentru folosință unică.

Tribunalul București a pronunțat această soluție prin raportare la răspunsul expertului judiciar la obiecțiunile formulate.

Au fost însă ignorate parte din concluziile raportului de expertiză întocmite de același expert judiciar, potrivit cărora: imobilul care a făcut obiectul Promisiunii bilaterale din anul 2004 si deopotrivă a Sentinței civile 2093/2006 nu se identifica cu cel aflat în prezent în ..36 sector 5.

Prin expertiza judiciară realizată de expertul desemnat, s-a reținut în mod expres faptul că există o parte nouă de construcție, dezvoltată pe parter si mansarda, realizata "alăturat corpului de casa vechi", aspect confirmat si de expertul extrajudiciar al cărui raport a fost depus in ședința de dezbateri.

Faptul că expertul judiciar a apreciat, în mod arbitrar, că cele două părți de construcție nu sunt de natură a fi independentizate, nu poate nici într-un caz să conducă la concluzia - reținută vădit greșit de instanța de fond - potrivit căreia nu ar exista o construcție nouă.

Pe de alta parte, instanța de apel a ignorat complet înscrisul reprezentat de expertiza extrajudiciară realizată de expertul Bășica A. - depus in ședința de dezbateri - potrivit căruia: "partea de construcție nou edificata, astfel identificata, reprezintă o construcție distincta, cu funcțiuni independente si care poate fi exploatata separat de restul construcției, prin obturarea golurilor de la mansarda si demisol ale construcției inițiale."

Astfel cum rezulta din cuprinsul expertizei, aceste aprecieri au fost făcute de expert prin raportarea situației de fapt întâlnite la fata locului la normele legale in materie: Anexa 1 din Legea nr. 114/11.10.1996 - exigențe minimale pentru locuințe.

Or, procedând la analiza probatoriului si constatând ca exista doua expertize cu anumite concluzii potrivnice, instanța de apel - in virtutea rolului sau activ prevăzut de art.129 C.proc.civ. si in scopul unei juste soluționări a cauzei - ar fi putut ordona suplimentarea probatoriului fie cu o noua expertiza lămuritoare, fie cu o cercetare la fata locului.

A mai susținut recurenta că instanța de apel a reținut în mod nelegal, cu încălcarea dispozițiilor art.494 din Codul civil de la 1864, faptul ca recurenta B. M. a fost constructor de rea-credință.

Prin hotărârea pronunțata, Tribunalul București a reținut ca B. M. a realizat lucrările noi de construcție cu rea-credință, apreciind - că și instanța de fond - ca nu ar mai fi necesara o analiza proprie pe acest aspect stabilit deja prin Decizia civila i nr.1731/27.11.2008 a Curții de Apel București, irevocabila.

Recurenta solicită să se constate ca instanța de apel a încălcat - prin soluția pronunțată, dispozițiile art.494 din Codul civil de la 1864, câtă vreme nu sunt îndeplinite condițiile privitoare la constructorul de rea-credință.

În litigiul finalizat în anul 2008 - având ca obiect cererea lui P. lacinta de pronunțare a unei hotărâri care sa tina loc de act de vânzare-cumpărare - Curtea de Apel nu a făcut decât sa înlăture o apărare invocata de B. M. într-un litigiu având un obiect si o cauza diferite de cele din prezentul dosar.

În acel dosar, atitudinea subiectiva a pârâtei-reclamante B., la momentul realizării lucrărilor noi de construcție, nu a făcut obiectul analizei instanțelor ce au soluționat acțiunea dedusa judecații.

Or, instanța de apel ar fi trebuit să analizeze - cu propriile simțuri - buna sau reaua-credință a recurentei B. prin raportare strictă și exclusivă la materia accesiunii si anume: dacă avea cunoștința de faptul că terenul pe care construiește aparține unei alte persoane.

Or, recurenta B. M. nu se afla în aceasta situație, câtă vreme: lucrările au fost inițiate încă din anul 2005, înainte de introducerea de către P. lacinta a acțiunii soluționate prin Sentința civila nr.2093/28.03.2006, prin care s-a constatat valabilitatea vânzării-cumpărării imobilului din ..36 sector 5, format din partea veche de construcție și teren - aspect confirmat prin răspunsurile părților la interogatorii, însă ignorat de instanța de apel; înainte de inițierea litigiului de către P. lacinta, B. M. si copiii ai săi și-au valorificat clauza de dezicere agreata contractual de părți, prin consemnarea la dispoziția lui P. lacinta a dublului avansului primit, considerându-se astfel eliberați de obligația vânzării imobilului; numai după realizarea acestei descărcări de datorie, B. M. a decis realizarea lucrărilor asupra imobilului, considerându-se proprietarul de drept al bunului; B. M. a suspendat lucrările până la soluționarea definitivă a litigiului inițiat de P. lacinta și le-a reluat după pronunțarea deciziei din apel, prin care s-a constatat ca cererea lui P. lacinta este neîntemeiată.

De asemenea, arată că instanța de apel a ignorat cu desăvârșire susținerile făcute în apel cu privire la atitudinea pasivă a intimatei pe toată durata realizării lucrărilor.

Cată vreme P. lacinta nu i-a solicitat niciodată M. B. nici în scris și nici verbal, direct ori prin interpuși, încetarea ori întreruperea acestora lucrărilor la imobil, este nelegal - prin raportare atât la normele specifice accesiunii cât și la jurisprudența în materie - să se aprecieze că recurenta a fost de rea-credință.

A mai susținut recurenta că instanța de apel a reținut în mod nelegal, cu încălcarea principiului îmbogățirii fără justa cauzaăsi fără a indica motivele pe care se sprijină, faptul că B. M. nu ar putea pretinde contravaloarea lucrărilor noi de construcție/sporului de valoare adus imobilului.

Instanța de apel nu a analizat acest capăt de cerere și nu a motivat soluția dispusă, fiind astfel întrunite dispozițiile art.304 pct.7 C.proc.civ.

Singura referința a instanței de apel este la așa-zisa rea-credință a recurentei B..

Însă, instanța de apel a ignorat faptul că, în cauză, sunt îndeplinite condițiile juridice necesare formulării unei cereri de dezdăunare, pe lângă cele materiale și anume: lipsa unei cauze juste care să justifice mărirea unui patrimoniu si micșorării celuilalt - norma legala, hotărâre judecătoreasca ori contract; inexistența unui alt mijloc juridic pentru recuperarea de către pârâta-reclamanta a pierderii suferite.

Astfel cum rezultă din considerentele sentinței apelate cu privire la acest capăt de cerere al pârâtei-reclamante, există o confuzie vădita a instanței de fond cu privire la noțiunile de "lucrări noi de construcție" și "sporul de valoare" adus întregului imobil prin realizarea acestor lucrări.

În expertiza judiciară efectuata în cauză, s-a apreciat în mod greșit faptul că sporul de valoare adus unui imobil se identifică cu contravaloarea lucrărilor realizate (39.684,52 euro).

După cum reține în mod corect expertul extrajudiciar, sporul de valoare nu se poate confunda cu contravaloarea lucrărilor de realizare efectivă a lucrărilor, în caz contrar se aduce atingere dreptului proprietarului la o vânzare liberă.

Metoda de calcul folosită pentru sporul de valoare al imobilului este corectă: costuri lucrări + costuri autorizare și proiectare + profit de minim 20% din valoarea costurilor de edificare = 58.340 euro.

În consecință, intimata ar fi trebuit obligată fie la plata contravalorii lucrărilor noi realizate în cuantum de 39.684,52 euro, fie la plata sporului de valoare adus imobilului în cuantum de 58.340 euro.

Intimata reclamantă pârâtă a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat.

Cu privire la primul motiv de recurs, intimata a arătat că atât instanța de fond, cât și cea de apel au reținut în mod corect faptul că nu s-a formulat un capăt de cerere de către B. M., prin care să solicite instanței obligarea reclamantei la plata sumei de 65.000 euro, iar invocarea acestui aspect în concluziile scrise depuse la dosar după ce s-au încheiat dezbaterile nu este de natură a învesti instanța de judecată, de vreme ce a trecut cu mult prima zi de înfățișare, moment până la care părțile sunt îndrituite să își modifice și să își completeze cererile, mai mult o astfel de cerere trebuia precizata în lei și implicit timbrată la valoare pentru ca instanța să o poată analiza.

Recurenta putea formula o astfel cerere în baza art.132 alin.2, cel mult până la închiderea dezbaterilor asupra fondului și avea obligația de o timbra, obligație pe care nu a îndeplinit-o.

De asemenea, atât instanța de fond, cât și cea de apel în mod corect au reținut că nu există o construcție nouă independentă, aceasta rezultând din probatoriul administrat, respectiv concluziile raportului de expertiza omologat in prezenta cauza ca "nu s-au făcut lucrările de consolidare a structurii de rezistenta, care au fost precizate în autorizația de construire nr.8072/303/12.02.2005. Mai mult B. M. a început lucrările fără autorizație de construire, astfel rezulta din mărturisirea pârâtei, în urma administrării interogatoriului propus de intimata reclamantă, în prezenta cauză, rezultând faptul că acest imobil în urma construcțiilor efectuate, cu vădita rea-credință, nu este locuibil, iar "tot ansamblul construit din corpul vechi si extindere este realizat pentru unica folosința".

Referitor la raportul de expertiza extrajudiciara depus de B. M. in ședința de dezbateri, instanța în mod corect nu l-a omologat deoarece B. M., avea posibilitatea să propună un expert parte care să își formuleze eventuala opinie separată în cadrul raportului de expertiză judiciară efectuat în cauză.

Instanța de apel în mod corect a înlăturat critica recurentei conform căreia în mod nelegal s-a admis cererea reconvenționala în sensul obligării recurentei-parate sa desființeze lucrările realizate asupra imobilului ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 2835/16.08.2004, fiind vădita reaua credința cu care a acționat recurenta, care nu se poate apară în mod valabil prin faptul ca a inițiat lucrări de consolidare si îmbunătățire pentru imobilul în cauză, după rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești, deoarece cazurile în care hotărârile judecătorești definitive sunt executorii de drept sunt limitativ prevăzute de lege, art.278 Cod de proc. civ, iar în speța nu ne aflăm în niciunul dintre aceste cazuri.

De asemenea, aceasta nu a cerut execuția vremelnica instanței de judecata, ceea ce demonstrează încă o dată faptul că este un constructor de rea credința. In plus, după cum rezulta și susținerile sale, a schimbat structura interioara a locuinței în mod ilegal, neexistând o autorizație de construire pentru ca aceste lucrări sa poată fi demarate și fără a avea, și fără a cere vreodată consimțământul său.

Intenția intimatei de a exercita toate prerogativele asupra imobilului proprietatea sa, a fost ferma și permanent manifestata în mod expres, însă față de aceasta situație parata, s-a prezentat în instanța și a solicitat să îi achite niște pretinse lucrări, pe care le-a efectuat cu vădita rea credința, neavând si nesolicitând acordul intimatei, în calitate de proprietar, în condițiile în care ocupa în mod abuziv imobilul.

Având în vedere cele prezentate este evidentă reaua-credință a recurentei B. M., de a iniția lucrări de consolidare și îmbunătățire pentru imobilul în cauză, în anul 2005, iar faptul că aceasta a finalizat aceste lucrări înainte de rămânerea definitiva si irevocabilă a hotărârii judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, pentru imobilul în cauză, întărește aceasta, iar ambele instanțe, de fond si apel, au reținut în mod corect că B. M. nu poate pretinde obligarea intimatei la plata contravalorii lucrărilor noi de construcție sau așa-zisului „spor de valoare" adus întregului imobil, întrucât întreg probatoriul administrat releva faptul că aceasta a acționat ca un constructor de rea credința.

Critica recurentei, referitoare la încălcarea principiului îmbogățirii fără justa cauza, este vădit neîntemeiata, în condițiile în care intimata a solicitat pe cale reconvențională ridicarea lucrărilor.

În recurs, s-a administrat proba cu înscrisuri, la solicitarea părților, fiind anexate, în copie, extras de carte funciară pentru imobilul din litigiu, recipisa de consemnare a sumei de 36.500 lei, nr._/2005, emisă de CEC unitatea V., adresa nr. 3831/2005, emisă de Inspectoratul de stat în construcții al Mun. București notificarea nr. 1440/2005.

Analizând actele și lucrările dosarului în raport de criticile cu care a fost legal investită și de prevederile legale incidente cauzei, Curtea reține următoarele:

Referitor la critica vizând greșita aplicare în cauză a prevederilor înscrise în art. 129 alin.6 din Codul de procedură civilă, art. 21 din Constituție și art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Preliminar, Curtea, în raport de actele dosarului de fond, reține că este corectă aprecierea instanței de apel în sensul că pârâta nu a dedus judecății pe calea unei cereri reconvenționale o pretenție care să aibă ca obiect plata integrală a prețului imobilului vândut, cererea cu acest obiect formulată doar odată cu concluziile scrise, nefiind de natură să investească legal prima instanța.

În același timp, verificând conținutul acestei critici, Curtea reține că, în esență, pe această cale, recurenta susține o greșită soluționare a cererii sale de constatare a unui drept de retenție asupra imobilului până la plata prețului imobilului care a făcut obiectul promisiunii de vânzare cumpărare încheiate intre cele două părți.

În acest sens, instanțele de fond au reținut că nu se poate constata existența unui drept de retenție în favoarea pârâtei până la plata integrală a prețului imobilului, întrucât pe de o parte, nu au fost sesizate cu o cerere în pretenții care să aibă ca obiect obligarea reclamantei la plata acestei diferențe de preț, invocarea, pe cale de excepție, a acestui drept neechivalând cu o cerere în pretenții, iar pe de altă parte că, dreptul de retenție, nu poate constitui un scop în sine, ci doar un mijloc de asigurare a executării unei obligații de plată, executare pentru care pârâta nu a efectuat însă niciun demers.

Curtea apreciază însă că acest raționament, în raport de situația de fapt existentă în cauză, este unul eronat, instanțele de fond făcând o aplicare greșită în cauză a prevederilor înscrise în art. 1322 din Codul civil.

Astfel, nu se poate face abstracție de împrejurarea că dreptul dedus judecății pe calea cererii introductive derivă, așa cum se arată în mod neechivoc în acțiunea introductivă și cum rezultă și din probele administrate în cauză, dintr-un contract de vânzare cumpărare, reclamanta, în calitate de cumpărător, solicitând, de fapt, obligarea pârâtei la executarea obligației vânzătoarei de predare materială a bunului vândut, operațiune care implică în mod necesar, lăsarea imobilului în detenția cumpărătorului, în modalitatea eliberării imobilului de către vânzător.

Prin urmare, scopul acțiunii îl constituie constrângerea pârâtei să-și execute una din principalele obligații asumate prin contract.

În acest sens, Curtea are în vedere că, așa cum rezultă din situația de fapt stabilită în cauză, părțile litigante au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare nr. 2835/16.08.2004, având ca obiect imobilul din .. 36, sector 5, București, B. M. în calitate de promitent vânzător, iar P. I. în calitate de promitent cumpărător.

Prin sentința civilă nr.2093/28.03.2006, pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București în dosarul nr._/302/2005, definitivă și irevocabilă prin decizia civilă nr.1731/27.11.2008, pronunțată de Curtea de Apel București – Secția a III-a civilă, s-a reținut neexecutarea culpabilă a obligației de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică de către pârâtă și s-a constatat valabilitatea vânzării-cumpărării imobilului din . nr.36, sector 5, intervenită între reclamanta, în calitate de cumpărătoare și pârâta, în calitate de vânzătoare, pentru prețul de 70.000 Euro, această hotărâre ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul menționat.

Practic, în lumina dispozițiilor art. 1073-1077 Cod civil, prin această hotărâre, care ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare, contract sinalagmatic, s-a realizat executarea silită a obligației de a face, asumată de recurentă, prin promisiunea de vânzare cumpărare încheiată cu reclamanta.

Or, împrejurarea că printr-o hotărâre judecătorească s-a procedat la suplinirea consimțământului vânzătorului, la încheierea contractului de vânzare cumpărare în forma autentică, nu poate schimba natura convenției intervenite între părți.

Fiind în prezența unui contract sinalagmatic, excepția de neexecutare a acestuia este un mijloc de apărare specific, care poate fi folosit de partea căreia i se pretinde executarea obligației ce-i revine, fără ca partea care pretinde această executare să-și fi executat propria obligație.

Este adevărat că în cuprinsul acestei hotărâri nu se dispune obligarea reclamantei la a achita restul de preț, pentru imobilul vândut, ca efect al suplinirii consimțământului pârâtei la încheierea vânzării în formă autentică, în condițiile în care ca efect al pronunțării sentinței civile nr.2093/28.03.2006, pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București, dreptul de proprietate a fost transmis.

Cu toate acestea, verificând considerentele acestei sentințe, Curtea apreciază că nu se poate ignora faptul că, prin chiar cererea de chemare în judecată, soluționată prin această hotărâre, reclamanta a solicitat obligarea sa corelativă la plata prețului integral al vânzării, recunoscând astfel că nu a achitat integral prețul stabilit în sentința civilă nr. 2093/28.03.2006, pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București .

Mai mult, așa cum rezultă în mod neîndoielnic din considerentele hotărârii sus citate, acțiunea astfel soluționată, a vizat numai suplinirea consimțământului părților la încheierea în forma autentică a actului juridic intervenit, hotărârea producând efecte doar sub acest aspect, or, problema achitării prețului ține de executarea actului juridic încheiat iar nu de încheierea sa valabilă, așa cum dispune art. 1295 din Codul civil.

Tot astfel, așa cum rezultă din chiar notificarea formulată de reclamantă la data de 22.04.2009, această sumă nu a fost achitată nici la data formulării acestei notificări și nici în urma notificării reclamantei de către pârâtă, la dosar nefiind anexate dovezi ale plătii integrale a prețului stabilit în sentința sus citată, de către reclamantă.

În același timp, prețul vânzării este neîndoielnic stabilit, determinat, prin chiar sentința civilă nr.2093/28.03.2006, pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București, hotărâre în cadrul căreia s-a prevăzut că prețul bunului vândut este de 70.000 Euro, creanța recurentei fiind așadar una certă, lichidă și exigibilă.

Or, în caz de neexecutare, totală sau parțială a obligației de plată a prețului de către cumpărător, vânzătorul poate alege între mai multe posibilități.

Astfel, vânzătorul poate cere fie obligarea cumpărătorului la executarea în natură a obligației de plată a prețului, care este întotdeauna posibilă, deoarece are ca obiect o sumă de bani sau, poate opta, renunțând la această posibilitate, să invoce excepția de neexecutare a contractului - dacă lucrul nu a fost predat cumpărătorului - cazul în speță, oricare dintre aceste posibilități fiind lăsate de lege la alegerea sa.

În consecință, vânzătorul nu este obligat la a solicita executarea în natură a obligației de plată a prețului ci, poate opta pentru invocarea excepției de neexecutare (confundată cu dreptul de retenție dacă cumpărătorul a devenit proprietar înainte de invocarea ei), refuzând să predea bunul vândut, dacă cumpărătorul nu plătește prețul și nu beneficiază de un termen suspensiv. (Prof. Univ. dr. F. D. – Contracte Speciale).

În aceste condiții, recurenta era îndreptățită ca pe calea întâmpinării să invoce acest mijloc de apărare, fără a fi ținută să formuleze o acțiune în pretenții. Altfel spus, câtă vreme în cauză recurenta a invocat excepția de neexecutare a contractului, bunul vândut nefiind încă predat cumpărătoarei, aceasta nu a făcut decât să-și exercite dreptul de opțiune, lăsat de legiuitor la dispoziția sa.

Referitor la temeinicia acestei apărări, Curtea reține că așa cum s-a arătat în doctrina și în practica judiciară în mod constant, partea care invocă excepția în discuție, obține, fără intervenția instanței judecătorești, o suspendare a executării propriilor obligații până când cealaltă parte își va îndeplini obligațiile ce-i revin. Efectul suspensiv al excepției de neexecutare încetează în momentul în care se vor îndeplini aceste obligații.

Invocarea excepției de neexecutare a contractului are ca temei juridic interdependența obligațiilor reciproce din contractele sinalagmatice, împrejurarea că fiecare obligație constituie cauza juridică a obligației corelative. Reciprocitatea și interdependența obligațiilor, împrejurarea că fiecare obligație reciprocă este cauza juridică a celeilalte, implică simultaneitatea de executare a acestor obligații, deci posibilitatea de invocare a excepției de neexecutare în cazul când simultaneitatea nu este respectată.

Această excepție este o sancțiune specifică a faptului că partea care pretinde executarea obligației nu înțelege să-și îndeplinească îndatoririle contractuale pe care și le-a asumat și care, în materia vânzării este reglementată expres de art. 1322 C. civ., potrivit cu care: „ vânzătorul nu este dator să predea lucrul când cumpărătorul nu plătește prețul”.

Această normă legală, conferă vânzătorului o facultate, quodam pignoris jure, numită drept de retenție, care se exercită prin excepția non adimpleti contractus (D. ALEXANDRESCO, VIII, p. I, p. 226). În cele din urmă, ea vizează opțiunea vânzătorului pentru constrângerea cumpărătorului să execute pur și simplu plata prețului.

Procesual, această apărare, este un mijloc de apărare, astfel încât poate fi invocată pentru prima oară și în apel (D. ALEXANDRESCO, VIII, p. I, p. 234).

Împrejurarea că reclamanta a obținut o condamnare, prin hotărâre, a vânzătorului ca sa-i predea lucrul, nu poate fi de natură a conduce la o altă concluzie deoarece, obligația de plată a prețului este subînțeleasă în acest caz.

Așa fiind, cumpărătorul nu poate cere predarea lucrului vândut fără a plați prețul, iar o atare interpretare nu este de natură a aduce atingere puterii de lucru judecat a sentinței civile nr.2093/28.03.2006, pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București, câtă vreme, așa cum s-a arătat și anterior, prin această hotărâre judecătorească s-a procedat la suplinirea consimțământului vânzătorului, pentru încheierea valabilă a vânzării imobilului, în contextul în care părțile au încheiat doar o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, sancționându-se o neexecutare culpabilă a obligațiilor asumate de recurenta, în calitate de promitentă vânzătoare, fără a se tranșa asupra executării obligațiilor specifice vânzării.

Pe de altă parte, spre deosebire de celelalte garanții reale care au o reglementare distinctă în Codul Civil sau în alte legi speciale, dreptul de retenție nu este reglementat de Codul Civil sub forma unei instituții aparte dar este unanim acceptat în doctrină și practica judiciară, fiind calificat ca o formă de garanție reală imperfectă, ca un drept real de garanție, atunci când există o datorie în legătură cu bunul a cărui restituire se cere.

Dreptul de retenție este un mijloc de garantare a obligațiilor, reprezentând o forma de manifestare a excepției de neexecutare și constă în dreptul creditorului de a refuza să restituie un bun al debitorului aflat în detenția sa, până ce debitorul nu-i plătește ceea ce îi datorează în legătura cu acel bun.

Condiția principală pentru instituirea dreptului este aceea de a exista o conexiune între creanța datorată și posesia imobilul litigios.

Așa fiind, orice persoană care deține un bun mobil sau imobil al altcuiva poate să rețină acel bun și să refuze restituirea, până ce i se plătește datoria legată de bunul respectiv.

Prin urmare, critica formulată de recurentă sub acest aspect este fondată, scopul dispoziției cuprinse în art. 1322 din Codul civil fiind tocmai acela de a asigura un mijloc eficient în recuperarea întregului preț al vânzării, convenit de comun acord de ambele părți contractante, fără ca în acest mod să fie posibilă interpretarea conform căreia dreptul de proprietate este în mod nelegal îngrădit.

Este adevărat că pentru invocarea excepției și constatarea dreptului de retenție, invocat de pârâtă este necesară îndeplinirea mai multor condiții cumulative. Insă, în cauză, Curtea apreciază că acestea sunt îndeplinite, câtă vreme obligațiile reciproce ale părților își au temeiul în același contract de vânzare cumpărare, sunt reciproce și interdependente, fiind de necontestat îndeplinirea cerinței conexității; există o neexecutare a obligației suficient de importantă din partea celuilalt contractant, suma datorată de reclamantă fiind na semnificativă, câtă vreme potrivit promisiunii de vânzare, avansul achitat de reclamanta a fost de 5.000 Euro, iar în cauză nici părțile și nici instanțele anterioare nu au convenit/ dispus un termen de executare a obligațiilor reciproce.

Pe de altă parte, nu se poate reține exercitarea cu rea credință a acestei apărări de către pârâtă câtă vreme, reclamanta, deși cunoștea că are obligația de a achita integral prețul vânzării imobilului din care solicită evacuarea pârâtei, s-a limitat la a formula doar o simplă notificare. Or, chiar dacă s-ar reține un refuz al pârâtei de a indica un anume cont pentru virarea sumei, o atare faptă nu era de natură a conduce la împiedicarea reclamantei de a executa obligația de plată integrală a prețului, aceasta având la dispoziție, în măsura în care dorește mijloace legale eficiente pentru îndeplinirea propriei obligații, inclusiv procedura ofertei reale de plată. În cauză însă, aceasta nu a probat că a făcut demersuri în acest sens, care să nu fi putut fi finalizate din culpa pârâtei.

În consecință, câtă vreme, invocarea excepției de neexecutare operează direct între părți, împrejurarea că la data de 31.08.2009, pârâta a formulat doar o întâmpinare, prin care a solicitat în esență, respingerea acțiunii reclamantei prin care se solicita evacuarea sa din imobilul situat în București, ..36, sector 5, solicitând, constatarea în favoarea sa a unui drept de retenție asupra imobilului menționat, până la data plătii integrale a prețului vânzării, fără a solicita și obligarea reclamantei la plata prețului nu era de natură a determina respingerea acestei apărări, ci impunea respingerea acțiunea în executare introdusă de reclamantă, având ca obiect evacuarea pârâtei din imobilul vândut.

Referitor la cel de-al doilea motiv de recurs, Curtea reține că prin intermediul acestei critici se invocă o greșita stabilire a situației de fapt, în apel, recurenta susținând că s-a apreciat eronat că nu poate reține existența unei construcții noi la imobilul din ..36, ci doar o extindere a părții vechi de construcție, realizată pentru folosință unică prin raportare la răspunsul expertului judiciar la obiecțiunile formulate ca efect al ignorării expertizei extrajudiciare realizate de expertul Bășica A..

Curtea apreciază însă că se impune să se sublinieze că în calea de atac a recursului, criticile care pot fi formulate nu pot viza decât elemente de nelegalitate strict prevăzute de art. 304 din Codul de procedură civilă, care se concretizează în aspecte de nelegalitate în legătură cu hotărârea atacată (pe aspecte de ordin substanțial sau procedural).

Scopul acestei căi de atac este esențialmente de control al legalității hotărârii atacate cu recurs, ceea ce însemna că orice susținere relativă la erori ale instantei de apel în aprecierea probelor administrate în cauză, exced în principiu analizei instantei de recurs.

Este motivul pentru care legiuitorul a prevăzut sancțiunea nulității atât pentru nemotivarea acestei căi de atac, cât și pentru situația în care cererea se motivează dar, criticile nu pot fi încadrate în nici una dintre ipotezele de nelegalitate enumerate de norma procedurală sus menționată.

Or, în susținerea acestui motiv de recurs, recurenta expune în cuprinsul cererii de recurs, în mare parte propria viziune asupra situației de fapt și propria apreciere asupra probelor administrate în cauză, situație care nu răspunde întru totul exigențelor normelor procedurale care reglementează cauza recursului.

În fața instantei de recurs pot fi aduse spre analiză exclusiv aspecte de nelegalitate și nu de netemeinicie și aceasta pentru că partea recurenta a beneficiat în mod concret de sistemul dublului grad de jurisdicție, calea de atac a recursului fiind în mod expres desemnată de legiuitor drept o cale extraordinară de atac.

În temeiul atributului de cale de atac nedevolutivă, recursul se grefează ca regulă, pe situația de fapt stabilită de instanțele devolutive ale fondului. Această apreciere rezultă inclusiv din abrogarea în mod expres, a vechilor motive de recurs prevăzute de art. 304 pct. 10 Cod de procedură civilă (când instanța nu s-a pronunțat asupra unei probe administrate, care era hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii) și pct. 11 Cod de procedură civilă (când soluția dată este rezultatul unei grave erori de fapt, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor), prin Legea nr. 219/2005 și OUG nr. 138/2000, motive care repuneau în discuție temeinicia hotărârii, deci reaprecierea situației de fapt, prin intermediul reaprecierii probelor administrate. Așadar, instanța de recurs, în cadrul controlului de legalitate pe care-l exercită, este ținută ca regulă, de situația de fapt astfel cum a fost ea stabilită în mod definitiv, de instanța de apel.

Rezultă așadar din cele anterior expuse că reaprecierea probelor în recurs, pentru a determina cunoașterea, din prisma poziției subiective a recurentei, a unor fapte juridice lato sensu realizate, doar pentru a concluziona în sensul aplicării greșite în cauză, a unor dispoziții legale, nu echivalează cu generarea unui control doar de legalitate al deciziei pronunțate, ci echivalează cu stabilirea unei noi situații de fapt, la care se vor aplica prevederile legale.

D. în situația în care în recurs, ar fi administrate probe noi, în temeiul art. 305 Cod Procedură Civilă, instanța de recurs ar putea reevalua situația de fapt, consecință determinantă a noilor probe administrate.

Nu mai puțin, Curtea observă că deși în recurs s-a încuviințat pentru recurentă proba cu înscrisuri, acesta nu a anexat la dosar probe noi, concludente sub aspectul tezei probatorii în discuție. Astfel, probele anexate cererii de recurs sunt reprezentate de: extras de carte funciară pentru imobilul din litigiu, recipisa de consemnare a sumei de 36.500 lei, nr._/2005, emisă de CEC unitatea V., adresa nr. 3831/2005, emisă de Inspectoratul de stat în construcții al Mun. București prin care se emite un acord necesar obtinerii autorizației de construire pentru realizarea unor intervenții asupra imobilului în litigiu, notificarea nr. 1440/2005. Or, niciuna dintre aceste probe nu are relevanță în stabilirea naturii și caracteristicilor lucrărilor de construcție realizate în concret asupra imobilului și nu ar putea determina o schimbare a situației de fapt deja reținute în cauză în fazele procesuale devolutive.

Or, pentru considerentele pe larg arătate anterior, Curtea nu poate proceda în această cale de atac, la reanalizarea probelor administrate în fazele devolutive, pentru a reține că a existat o altă situație de fapt sub acest aspect, fără a depăși limitele controlului său de legalitate expuse.

Respectând aceste exigențe de ordin procedural, Curtea va răspunde punctual doar acelei critici care vizează o situație de nelegalitate, respectiv cea referitoare la neexercitarea rolului activ de către instanța de apel, în sensul omisiunii acestei instanțe de a solicita suplimentarea probatoriului fie cu o nouă expertiză lămuritoare fie, cu o cercetare la fața locului.

Această critică, susceptibilă de încadrare în cazul de casare prevăzut de art.304 pct.5 Cod procedură civilă, întrucât aduce în discuție încălcarea normei procedurale cuprinse în art.129 alin.5 Cod procedură civilă (iar nu în cazul de modificare indicat prin cererea de recurs – art.304 pct.9 Cod procedură civilă), nu poate fi primită, neputându-se imputa instanței de apel lipsa de rol activ în administrarea probatoriului.

Astfel, verificând actele dosarului de apel, Curtea reține că, în această fază procesuală, apelanta a beneficiat de asistența juridică calificată a unor apărători aleși conform împuternicirii avocațiale aflate la fila 13 dosar apel și că nici în cuprinsul cererii de apel și nici în cadrul dezbaterilor desfășurate în această cale de atac, această parte nu a înțeles să solicite completarea probatoriului cu probele la care face referire în recurs - expertiza de specialitate și cercetare la fata locului - deși apelul este o cale de atac devolutivă, compatibilă cu administrarea unor astfel de probe.

Or, ca regulă generală, procesul civil este un proces al intereselor private și de aceea rolul activ al judecătorului trebuie înțeles în contextul asigurării unui echilibru cu celelalte două principii ale procesului civil – principiul disponibilității și principiul contradictorialității.

Aceasta înseamnă că rolul activ al instanței, prevăzut de art.129 alin.5 Cod procedură civilă, nu poate constitui temeiul substituirii instanței în poziția procesuală a uneia din părți și în apărarea intereselor acesteia mai ales în condițiile în care părțile aveau mijloacele procesuale pentru a determina administrarea dovezilor pe care le apreciau necesare în vederea apărării propriilor interese.

Altfel spus, rolul activ al judecătorului nu poate conduce la concluzia că sarcina probei ar cădea asupra instanței sau că nerespectarea de către părți a dispozițiilor referitoare la propunerea probelor nu ar avea consecințe procedurale.

Tot astfel, expertiza extrajudiciară, a fost anexată la dosar încă din prima fază procesuală, nereprezentând un mijloc de dovadă care să fi fost solicitat și încuviințat de către instanța de control judiciar, în conformitate cu prevederile art. 167 raportat la art. 295 alin.2 din Codul de procedură civilă.

În același timp, în speță, la prima zi de înfățișare, în apel, ambele părți au avut posibilitatea de a propune și administra probatorii.

Astfel, în ședința publică din 05.11.2012 (fila 37 dosar apel), la care au participat ambele părți, tribunalul le-a acordat cuvântul pe probe, ambele părți litigante declarând în ședință publică că nu înțeleg să solicite probe noi.

În atare situație, recurenta nu poate reclama lipsa de rol activ a instanței în refacerea/completarea respectivelor probe, pentru că, în exercitarea rolului activ, instanța nu se poate substitui părții ce a beneficiat de asistența juridică a unei persoane calificate.

Pe de altă parte, verificând considerentele instanței de apel, sub acest aspect, Curtea reține că aceasta și-a motivat soluția adoptată în ceea ce privește situația juridică a lucrărilor de construcție edificate de recurentă ulterior încheierii promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, nu doar cu trimitere la proba cu expertiza judiciară, ci și cu trimitere la expertiza extrajudiciară anexată la dosar, probă administrată în apărare de pârâta – recurentă, motivând opțiunea de a nu omologa expertiza extrajudiciară.

Împrejurarea că instanțele de fond investite cu analiza naturii acestor construcții, s-au declarat lămurite, în raport de probatoriile administrate în primă instanță și ulterior, au îmbrățișat punctul de vedere exprimat de expertul judiciar, câtă vreme, această opțiune a fost realizată cu luarea în considerare a naturii și caracteristicilor lucrărilor realizate și la rolul acestora, fiind înlăturată concluzia expertizei extrajudiciare, nu poate susține critica relativă la lipsa de rol activ al instanței de apel, în cauză.

Faptul că instanța de apel și-a însușit motivat punctul de vedere al fondului, întemeiat pe o probă științifică - expertiza tehnică imobiliară efectuată de expertul desemnat, nu este de natură a conduce la reținerea vreunei critici relative la acest aspect, fiind o chestiune care vizează atributul instanțelor ținând de aprecierea și interpretarea probelor administrate în cauză, ceea ce în condițiile abrogării art. 304 pct. 11 din Codul de procedură civilă, scapă cenzurii instanței de recurs.

Referitor la cel de-al treilea motiv de recurs, Curtea retine că în cadrul acestei critici se susține aplicarea greșită a prevederilor art. 494 din Codul civil, din perspectiva reținerii eronate a instanței de apel a relei sale credințe la momentul edificării lucrărilor de construcție, ulterior încheierii promisiunii de vânzare cumpărare.

Critica este nefondată.

Astfel, deși se susține că în mod eronat s-a reținut că recurenta a realizat lucrările noi de construcție cu rea-credință, Curtea nu poate primi o atare susținere câtă vreme aceeași chestiune prejudicială a edificării noilor lucrări a făcut obiect al analizei instanței care a pronunțat Decizia civila nr.1731/27.11.2008, irevocabilă.

Astfel, prin decizia sus menționată, pronunțată de Curtea de Apel București, s-a reținut că: „reclamanta nu avea nici o obligație în a le reaminti pârâților intenția sa de cumpărare a imobilului, iar atâta timp cât între aceleași părți nu intervenise un acord expres de rezolvire pe cale amiabilă și voluntară a antecontractului, pârâții nu aveau nici un temei de a spera sau crede că promitentul – cumpărător nu mai dorește cumpărarea bunului și, implicit, executarea silită a convenției încheiată cu ei”. De asemenea, s-a statuat că: „apărarea intimaților, susținută în faza judecății de apel, în sensul că între timp ei au adus modificări imobilului ce a fost obiectul convenției părților – aspect confirmat prin expertiza construcții ce a arătat că s-au efectuat lucrări de extindere a imobilului în baza autorizației de construire nr. 197 A din 20 aprilie 2006 – Curtea apreciază că nu se poate constitui într-un argument de respingere a cererii de chemare în judecată întrucât aspectul invocat nu face decât să demonstreze, o dată în plus, reaua credință cu care intimații – pârâți au înțeles să se manifeste față de recurentă în raporturile contractuale stabilite cu acesta. ..Odată obligați prin antecontractul încheiat cu promitenta – cumpărătoare de a-i vinde acesteia imobilul litigios, intimații – pârâți ar fi trebuit să se abțină de la a aduce orice modificări acestuia până ce își clarificau raporturile juridice cu recurenta. Odată în plus erau obligați să nu acționeze astfel, dat fiind că încă din anul 2005 pe rolul instanțelor figura prezentul litigiu, o conduită de bună – credință din partea lor reclamând cel puțin așteptarea finalizării definitive a acestuia”. Prin aceeași hotărâre s-a reținut: „contrar apărărilor făcute de pârâți pe parcursul prezentei judecăți, antecontractul de vânzare – cumpărare nu cuprinde nicidecum două clauze care se exclud reciproc, respectiv cea care prevede posibilitatea părții ce și-a executat obligațiile de a se adresa instanței pentru pronunțarea unei hotărâri în baza art. 1077 Cod civil, care să țină loc de act autentic de înstrăinare, și cea privind restituirea dublului avansului ori pierderea sumei achitată cu titlu de avans de către partea aflată în culpă. Nu numai că aceste cauze nu se exclud reciproc, dar ele sunt perfect compatibile și legale, menționarea lor în contract neconstituind altceva decât o transpunere în plus convențional a dispozițiilor art. 1298 Cod civil, dispoziții care, în plus, consacră și dreptul de opțiune pe care partea ce și-a executat obligațiile și nu este în culpă îl are, de a cere fie executarea vinderi, fie restituirea dublului arvunei”.

Curtea are în vedere că dispozitivul unei hotărâri este lămurit de considerentele acesteia, cele care, explicitând soluția și constituindu-i sprijinul necesar, acestea fac corp comun cu dispozitivul, bucurându-se în egală măsură de puterea lucrului judecat.

Sub acest aspect, în mod judicios instanțele anterioare au reținut că limitele devoluțiunii în etapa jurisdicțională anterioară au fost date de apelul declarat de părțile din acea cauză (- recurenta din prezenta cauză) și de criticile formulate de aceasta asupra soluției primite de cererea principală din acel proces.

Or, în litigiul anterior, una dintre chestiunile esențiale invocate de recurenta și de către cel de-al doilea promitent cumpărător, în apărare, a vizat tocmai edificarea acestor noi lucrări de construcție ulterioare încheierii promisiunii de vânzare cumpărare și a căror ridicare s-a solicitat, de către reclamanta, în prezenta cauză, apărarea astfel formulată fiind respinsă, irevocabil, ca urmare a reținerii relei lor credințe.

Curtea reține că puterea lucrului judecat, reglementată prin art. 1201 Cod civil, are la bază regula că o acțiune nu poate fi judecată decât o singură dată și că o constatare făcută printr-o hotărâre judecătorească nu trebuie să fie contrazisă de o alta, aceasta în scopul de a se realiza o administrare uniformă a justiției.

Conform reglementării actuale, puterea de lucru judecat cunoaște două manifestări procesuale – respectiv, aceea de excepție procesuală (conform art. 1201 C.civ. și art. 166 C.proc.civ.) și aceea de prezumție, mijloc de probă de natură să demonstreze ceva în legătură cu raporturile juridice dintre părți (conform art. 1200 pct. 4, art. 1202 alin. (2) C.civ.).

Această a doua formă de reglementare a puterii de lucru judecat vine să asigure, din nevoia de ordine și stabilitate juridică, evitarea contrazicerilor între considerentele hotărârilor judecătorești.

Altfel spus, efectul pozitiv al lucrului judecat se impune într-un al doilea proces care are legătură cu chestiunea litigioasă dezlegată anterior, fără posibilitatea de a mai fi contrazis. Aceasta face ca partea interesată să se poată prevala de lucrul judecat anterior, impunând instanței, constatarea jurisdicțională anterioară, care poate fi considerată ca fiind, chiar determinantă în soluționarea cauzei, constituindu-se într-un mijloc de apărare de fond.

Raportându-se la pricina de față, Curtea constată că, într-adevăr, decizia civila nr.1731/27.11.2008 pronunțată de Curtea de Apel București Secția a III a Civilă, cuprinde modalitatea în care au fost dezlegate aspectele litigioase în raporturile dintre aceleași părți, statuându-se în ceea ce privește lucrările de extindere a imobilului realizate în baza autorizației nr. 197A/20.04.2006, că acestea demonstrează reaua credință cu care recurenta și soțul său, au înțeles să se manifeste în legătură cu obligația asumată de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului căruia i-au adus ulterior încheierii promisiunii de vânzare cumpărare modificări constructive importante.

Prin urmare, câtă vreme în litigiul anterior, printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, opozabilă deopotrivă ambelor părți și în raport de care nu s-a probat că ar fi fost desființată prin exercitarea unor căi de atac extraordinare, chestiunea prejudicială care a vizat conduita subiectivă a recurentei la momentul realizării lucrărilor de extindere, a intrat în puterea lucrului judecat, atare constatare jurisdicțională decizorie, nu mai putea fi repusă în discuție.

Curtea are în vedere în acest sens, și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului în aceasta materie. Astfel, în cauza A. împotriva României, prin hotărârea din 23 septembrie 2008, Curtea a statuat, în cuprinsul hotărârii pronunțate, că: „(…) instanțele ar fi trebuit să țină cont de constatările făcute anterior de instanțe asupra situației terenului”. De aceea, instanțele sesizate cu acțiunea în revendicare nu ar fi trebuit să rejudece constatările instanțelor precedente (…) Aceste elemente sunt suficiente Curții pentru a concluziona că permițând admiterea acțiunii în revendicare pe baza argumentelor prezentate deja în cadrul altor litigii dintre părți, sistemul pus la dispoziția părților nu a îndeplinit cerințele prevăzute la art. 6 alin.1 din Convenție interpretat în lumina principiului securității raporturilor juridice.

În consecință, Curtea apreciază că în mod corect, instanța de apel a apreciat că statuarea anterior menționată, intrată în puterea lucrului judecat, se impunea a fi valorificată din perspectiva efectului pozitiv de care se bucură hotărârea judecătorească și a modului de punere în valoare a acestuia, care în cauză nu poate fi decât cel al folosirii hotărârii judecătorești ca mijloc de probă.

În acest sens, Curtea are în vedere prevederile art. 1202 alin. 2 Cod civil, care stabilesc expres că: „nici o dovadă nu este primită împotriva prezumției legale, când legea, în puterea unei asemenea prezumții, anulează un act oarecare, sau nu dă drept de a se reclama în judecată”, o prezumție cu astfel de consecințe, fiind și cea reglementată de art. 1201 Cod civ. și art. 166 C.pr.civ.

A admite soluția contrară ar însemna că prezumția legală și irefragabilă de conformitate a hotărârii cu adevărul, reglementată de art. 1200 pct. 4 Cod civil, ar putea fi combătută, deschizându-se părților posibilitatea de a repune în discuție situația constatată în cuprinsul acesteia prin administrarea unor probe noi, iar finalitatea urmărită de legiuitor, de a preîntâmpina o a doua judecată, care răspunde necesității stabilității raporturilor sociale, ar fi pusă în pericol.

Din această perspectivă, faptul că litigiul soluționat prin această hotărâre irevocabilă, a avut un obiect și o cauză diferite de cele din prezentul dosar, nu putea fi de natură a determina o altă soluție în ceea ce privește puterea de lucru judecat a chestiunii prejudiciale invocate pe cale de apărare de către recurentă.

În consecință, Curtea nu poate valida nici susținerea recurentei în sensul că instanța de apel ar fi trebuit să reanalizeze buna sau reaua-credință a sa prin raportare exclusivă la noile probe administrate în cauză, cu ignorarea puterii de lucru judecat a hotărârilor judecătorești anterioare.

Prin urmare, urmează a fi înlăturate susținerile recurentei referitoare la buna sa credință, fundamentate pe faptul că lucrările au fost inițiate încă din anul 2005, înainte de introducerea de către P. lacinta a acțiunii soluționate prin sentința civilă nr.2093/28.03.2006, că înainte de inițierea litigiului de către P. lacinta, și-a valorificat clauza de dezicere agreată contractual de părți, considerându-se astfel eliberată de obligația vânzării imobilului; că numai după realizarea acestei descărcări de datorie, a decis realizarea lucrărilor asupra imobilului, considerându-se proprietarul de drept al bunului; că a suspendat lucrările până la soluționarea definitivă a litigiului inițiat de P. lacinta și le-a reluat după pronunțarea deciziei din apel, prin care s-a constatat ca cererea lui P. lacinta este neîntemeiată, că reclamanta nu i-a solicitat niciodată, încetarea ori întreruperea lucrărilor, toate aceste aspecte, nemaiputând fi repuse în discuție în prezentul litigiu, ca efect al statuării anterioare intrate în putere de lucru judecat, care nu poate fi combătută.

Referitor la ultimul motiv de recurs formulat în cauză, vizând încălcarea principiului îmbogățirii fără justă cauzăși omisiunea de a se indica motivele pe care se sprijină soluția adoptată în apel în ceea ce privește critica referitoare la cererea pârâtei având ca obiect contravaloarea lucrărilor noi de construcție/sporului de valoare adus imobilului, Curtea îl constată, de asemenea, ca nefondat.

Astfel, deși se susține lipsa motivării având ca obiect acest motiv de apel, Curtea nu poate primi o atare susținere câtă vreme, în cuprinsul deciziei, se regăsesc argumentele avute în vedere de către instanța de apel în soluționarea acestei critici, ele fiind expuse în directă și strânsă legătură cu analiza celorlalte critici din apel.

Astfel, s-a motivat că dreptul proprietarului terenului de a solicita desființarea construcțiilor efectuate pe cheltuiala constructorului există în situația realizării acestora cu rea-credință (cazul în speță), în caz contrar proprietarul putând solicita doar recunoașterea dreptului său de proprietate asupra acestora, cu obligația corelativă de a-l despăgubi pe constructor cu prețul muncii și al materialelor sau, după caz, cu o sumă de bani egală cu creșterea valorii fondului, că față de solicitarea expresă a reclamantei-pârâte în sensul desființării de către pârâta-reclamantă a lucrărilor noi, accesorii clădirii inițiale, sunt incidente dispozițiile art.494 din Codul civil. Tot astfel, s-a apreciat- verificându-se existența sau inexistenței bunei-credințe a constructorului cu ocazia realizării acestor lucrări - că instanța care a pronunțat decizia civilă nr. 1731/27.11.2008, a stabilit că odată obligați prin antecontractul de v/c încheiat cu promitenta cumpărătoare de a-i vinde acesteia imobilul litigios, intimații pârâți ar fi trebuit să se abțină de la aduce orice modificări imobilului, iar faptul aducerii de modificări imobilului ce a făcut obiectul convenției părților nu face decât să demonstreze o dată în plus reaua-credință cu care intimații-pârâți au înțeles să se manifeste față de recurentă în raporturile contractuale stabilite cu aceasta, astfel că reaua-credință cu care pârâta-reclamantă a acționat în executarea promisiunii de vânzare-cumpărare, stabilită în mod irevocabil prin hotărârea judecătorească menționată, se află în strânsă legătură cu atitudinea psihică ce a stat la baza realizării de către pârâta-reclamantă a lucrărilor de construire ulterior încheierii convenției dintre părți, această acțiune fiind grefată tocmai pe intenția părții de a nesocoti obligația de transmitere a dreptului de proprietate cu privire la imobil către reclamanta-pârâtă, concluzionându-se că în mod corect a apreciat instanța de fond că întrucât lucrările au fost realizate de pârâta-reclamantă cu rea-credință, aceasta nu are dreptul să solicite obligarea reclamantei-pârâte la plata sporului de valoare adus imobilului cu această ocazie.

În consecință nu se poate reține nemotivarea soluției de respingere a acestui motiv de apel, motivarea instantei de apel relevând și fiind în deplină concordanță cu convingerea avută de instanță la pronunțarea soluției.

Or, în raport de considerentele anterior expuse, prin care tribunalul a înlăturat argumentat această critică a pârâtei, nu se verifică motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 din Codul de procedură civilă.

Pe de altă parte, deși se susține că instanța de apel a ignorat faptul că, în cauză, sunt îndeplinite condițiile juridice necesare formulării unei cereri de dezdăunare, făcându-se referire la lipsa unei cauze juste care să justifice mărirea unui patrimoniu si micșorării celuilalt - norma legală, hotărâre judecătorească ori contract; inexistența unui alt mijloc juridic pentru recuperarea de către pârâta-reclamanta a pierderii suferite, așadar la condițiile îmbogățirii fără justă cauză, Curtea nu poate primi o atare susținere câtă vreme, în cauză, nu s-a contestat statuarea instanțelor de fond referitoare la incidența prevederilor art. 494 din Codul civil decât exclusiv din perspectiva reținerii greșite a relei credințe a recurentei la momentul edificării lucrărilor de construire a căror ridicare s-a solicitat de reclamantă.

Or, recurenta nu se poate prevala de instituția îmbogățirii fără just temei, în condițiile în care în cauză s-a reținut incidenta art. 494 din Codul civil.

Pe de altă parte, din cuprinsul art. 494 din Codul civil rezultă că, în cazul constructorului de rea-credință, proprietarul terenului are dreptul să opteze pentru obligarea constructorului să-și ridice, pe cheltuiala sa, lucrările, ceea ce înseamnă că nu se pune problema despăgubirilor, sau să păstreze lucrările, situație în care este recunoscut dreptul constructorului la despăgubiri. În plus, așa cum s-a statuat în doctrina de specialitate ( D. civil curs selectiv - G.- B., L. Stanciuleascu) această normă este aplicabilă și pentru situația celor care la data edificării erau proprietari ai terenului însă ulterior au pierdut dreptul de proprietate.

Mai mult, chiar în literatura de specialitate mai veche s-a arătat că, chiar dacă s-ar înlătura art. 494 din Codul civil și soluția sa relativă la constructorul de rea credință, justiția poate ordona repunerea imobilului în starea anterioară, deci ridicarea lucrărilor cu titlu de daune interese, o atare obligație deși nu ar mai fi privită ca un drept al proprietarului, ci ca o simplă despăgubire civilă impusă de justiție, deosebirea nefiind una esențială ( Tratat de drept civil român - C. Hamangiu, I. Rosetti B., Al. B. vol. 2), or, în cauză, nu se poate face abstracție de faptul că recurenta este obligată, conform unui contract valabil încheiat, să predea bunul în starea în care se afla la data încheierii convenției, neputând invoca propria sa atitudine culpabilă pentru a obține protecția unui drept.

Tot astfel, în cauză, așa cum s-a arătat anterior, instanțele de fond în stabilirea situației de fapt, au omologat raportul de expertiză judiciară, statuând în cadrul situației de fapt astfel stabilite și care nu poate fi modificată în recurs în lipsa administrării unor probe concludente sub acest aspect, că nu au fost efectuate lucrări autorizate de pârâta-reclamantă asupra părții vechi a construcției, astfel că nu pot fi primitesusținerile din recurs în sensul aprecierii greșite a probatoriului sub acest aspect, acestea neconstituindu-se în critici de nelegalitate, care să poată fi încadrate în motivele de recurs prev. de art.304 din Codul de procedură civilă.

Cum, în speță, recurenta pârâta este un constructor de rea-credință, iar opțiunea reclamantei a privit obligarea pârâtei la demolarea construcțiilor edificate pe terenul său, rezultă că în mod corect au fost respinse pretențiile pârâtei-reclamante de acordare a despăgubirilor pentru respectivele construcții.

Pentru toate aceste considerente, găsind întemeiate în parte criticile formulate, în temeiul art.312 alin.1din codul de procedură civilă raportat la art.304 pct.9 din Codul de procedură civilă, Curtea va admite recursul, va modifica în tot decizia civilă recurată în sensul că va admite apelul, va schimba în parte sentința civilă apelată și va respinge cererea principală având ca obiect evacuarea pârâtei ca neîntemeiată, constatând existența unui drept de retenție asupra imobilului situat în București, . nr. 36, sector 5, până la plata integrală a prețului vânzării.

Vor fi menținute celelalte dispoziții ale sentinței privind respingerea recunoașterii dreptului de retenție în favoarea pârâtei reclamante prin raportare la plata contravalorii lucrărilor de îmbunătățire și consolidare, cererea conexă, precum și dispozițiile privitoare la desființarea lucrărilor realizate asupra imobilului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de recurenta pârâtă reclamantă B. M. împotriva deciziei civile nr.930/A/6.11.2012, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în contradictoriu cu intimata reclamantă pârâtă P. I..

Modifică în tot decizia civilă recurată în sensul că:

Admite apelul.

Schimbă, în parte, sentința civilă apelată.

Respinge cererea principală având ca obiect evacuarea pârâtei ca neîntemeiată, constatând existența unui drept de retenție asupra imobilului situat în București, . nr. 36, sector 5, până la plata integrală a prețului vânzării.

Menține celelalte dispoziții ale sentinței privind respingerea recunoașterii dreptului de retenție în favoarea pârâtei reclamante prin raportare la plata contravalorii lucrărilor de îmbunătățire și consolidare, cererea conexă, precum și dispozițiile privitoare la desființarea lucrărilor realizate asupra imobilului.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică, azi, 21.02.2013.

PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR

M. A. I. D. M. I.

N.-G.

GREFIER

M. C.

Red.M.I.

Tehnored.M.I/B.I.

2 ex/12.03.2012

-----------------------------------------

T.B.- Secția a III-a – C.M.

- I.C.

Jud.Sector 5 – M.C.A.

← Reparare prejudicii erori judiciare. Decizia nr. 123/2013....		Anulare act. Decizia nr. 267/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Pretenţii. Decizia nr. 163/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI Pretenţii. Decizia nr. 1849/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI Actiune in raspundere delictuala. Decizia nr. 194/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI Reparare prejudicii erori judiciare. Decizia nr. 123/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI Anulare act. Decizia nr. 267/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI Revendicare mobiliară. Decizia nr. 811/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI Obligaţie de a face. Decizia nr. 403/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI Pretenţii. Decizia nr. 861/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI