Evacuare. Decizia nr. 576/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 576/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 15-03-2013 în dosarul nr. 2718/303/2007
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A IV-A CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 576R
Ședința publică de la data de 15.03.2013
CURTEA COMPUSĂ DIN:
PREȘEDINTE - C. M. STELUȚA
JUDECĂTOR - Z. D.
JUDECĂTOR - I. L. - M.
GREFIER - D. L.
Pe rol soluționarea cererii de recurs formulată de recurenții – pârâți M. C., M. M., M. O. și M. V. împotriva deciziei civile nr. 233A/19.02.2008 pronunțată de Tribunalul București Secția a III-a civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata-reclamantă S.C.EUROMARKETING S. S.R.L., cauza având ca obiect „evacuare”.
Dosarul a fost strigat la ordinea listei de recursuri.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns intimata – reclamantă S.C. Euromarketing S. S.R.L. – reprezentată de avocat C. D., lipsind recurenții – pârâți M. C., M. M., M. O. și M. V..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care;
Curtea pune în discuție cererea de repunere a cauzei pe rol.
Reprezentantul intimatei – reclamante solicită admiterea cererii și a se dispune repunerea pe rol a cauzei, întrucât nu mai subzistă motivul care a condus la suspendarea judecății prezentului dosar, având în vedere că decizia nr.277/2012 pronunțată în dosarul nr._/3/2008 a rămas irevocabilă și depune în acest sens certificatul de grefă emis de Înalta Curte de Casație și Justiție Secția II-a civilă în dosarul nr._/3/2008, recursul declarat de recurenții – pârâți fiind respins ca tardiv formulat.
Curtea, după deliberare, repune cauza pe rol, constatând din certificatul de grefă depus la dosar că dosarul nr._/3/2008 a fost soluționat în mod irevocabil prin decizia civilă nr. 485/12.02.2013 a Înaltei Curți de Casație și Justiție Secția a II-a civilă.
Reprezentantul intimatei – reclamante învederează că nu are de formulat cereri noi, probe de administrat sau excepții de invocat.
Nemaifiind de formulat cereri noi, probe de administrat sau excepții de invocat, Curtea constată pricina în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea recursului declarat în cauză.
Intimata – reclamantă S.C. Euromarketing S. S.R.L. solicită respingerea recursului ca nefondat, menținerea hotărârilor pronunțate de instanța de fond și cea de apel ca fiind temeinice și legale; fără cheltuieli de judecată, precizând că le va solicita pe cale separată. Depune la dosar, în copii, un set de hotărâri pronunțate în cauze similare, ca practică judiciară.
Curtea constatând închise dezbaterile reține cauza în pronunțare.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
P. cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sector 6 București sub nr._ reclamanta . a solicitat să se constate încetarea contractului de închiriere nr. 2649/21.03.2003 ca urmare a înstrăinării imobilului dat în locațiune și să se dispună evacuarea pârâților M. C., M. V., M. M. și M. O. din imobilul situat în București, .. 20, camera 64; în subsidiar să se constate încetarea contractului ca urmare a denunțării unilaterale a acestuia și evacuarea necondiționată a pârâților.
Pârâțiir M. C., M. V., în nume propriu și în calitate de reprezentanți legali ai minorilor M. M. și M. O., au formulat întâmpinare prin care au solicitat suspendarea judecării cauzei în temeiul art. 244 C.pr.civ. până la rămânerea irevocabilă a litigiului având ca obiect obligația legală a reclamantei de a le vinde camera 64 din .. 20, Cămin Nefamiliști, ce face obiectul dosarului nr._ ; iar pe fond au solicitat respingerea acțiunii, arătând că nu mai au nicio restanță la chirie și că titlul de folosință îl reprezintă contractul de închiriere, având dreptul de a cumpăra spațiul locativ în temeiul art. 7 alin. 1 și 4 din Legea nr. 85/1992.
P. încheierea din data de 15.05.2007 Judecătoria sectorului 6 București a respins cererea de suspendare a cauzei în temeiul art. 244 C.pr.civ., pe motiv că dosarul nr._/303/2006 este el însuși suspendat.
P. sentința civilă nr. 6355/09.10.2007 Judecătoria sectorului 6 București a admis în parte acțiunea reclamantei . împotriva pârâților M. C., M. V., M. M. și M. O., a constatat încetat contractul de închiriere nr.2649/21.03.2003 încheiat între Cesarom SA și pârâtul M. C., prin denunțare unilaterală, a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în București, .: nr.zo, camera 64 și a obligat pârâții către reclamantă la plata sumei de 10,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut ca reclamanta a dobândit proprietatea imobilului Cămin de Nefamiliști situat în București, ..20, sector 6, în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1288/03.04.2006 de BNP D. M. D., vânzător fiind . data încheierii contractului de vânzare cumpărare menționat anterior, pârâții ocupau camera nr.64 din imobilul situat în București, ..20, sector 6, potrivit contractului de închiriere înregistrat sub nr. 2649/21.03.2003, termenul de închiriere fiind reprezentat de durata contractului de muncă.
În ceea ce privește încetarea locațiunii prin efectul denunțării unilaterale a contractului, instanța a reținut că termenul de închiriere a fost stabilit de către părți pe durata contractului individual de muncă cu începere de la data de 12.01.2003. Reclamanta nu a făcut dovada că în prezent contractul de muncă al pârâtului M. C. a încetat, iar prin răspunsul la interogatoriu coroborat cu adeverința eliberată de .-a dovedit că acesta are calitatea de salariat.
La data de 02.02.2007 reclamanta a comunicat prin intermediul executorului judecătoresc notificarea înregistrată sub nr.199, prin care a anunțat concediul, pârâții fiind somați ca în termen de 30 de zile, să predea camera nr.64 din căminul de nefamiliști.
Instanța a reținut că reclamanta a avut ca temei disp. art.IV lit.c din contractul de închiriere, care îi ofereau posibilitatea să denunțe unilateral contractul cu condiția să notifice chiriașii cu 30 de zile înainte.
P. urmare, la expirarea celor 30 zile menționate în notificarea adresată de reclamantă, contractul de închiriere a încetat. Faptul că pârâții au continuat să locuiască în imobil nu înseamnă că a operat tacita relocațiune, atâta timp cât din notificarea adresată de reclamantă reiese clar intenția acesteia de a nu continua locațiunea, rezultată din cererea imperativă a reclamantei ca pârâții să elibereze camera ocupată.
Constatarea încetării locațiunii prin denunțare unilaterală face inutilă analizarea ultimului capăt de cerere al reclamantei, invocat cu caracter subsidiar, având ca obiect rezilierea contractului de închiriere.
Împotriva încheierii din data de 15.05.2007 și a sentinței civile nr. 6355/9.10.2007 au declarat apel paratii M. C., M. V., M. M., M. O..
In motivarea apelului, apelantii au sustinut ca instanta fondului a incalcat legea interpretand gresit actul juridic dedus judecatii. Astfel, in mod nelegal, instanta a apreciat ca in speta nu sunt aplicabile dispozitiile legale cu privire la tacita relocatiune, in cauza sunt incidente prev. art.1441 cod civil care statueaza ca reclamanta este tinuta sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, paratul avand drepturi locative opozabile acestuia in calitate de proprietar asupra camerei nr.64 în litigiu.
S-a mai sustinut ca instanta în mod gresit a apreciat ca fiind incidenta in cauza denuntarea unilaterala a contractului de închiriere nr.2649/21.03.2003, deoarece contractul de inchiriere avand ca obiect o locuinta de serviciu este accesoriu contractului de munca, efectele sale încetand odata cu încetarea contractului de munca. Totodata au sustinut ca, în privinta contractelor de închiriere încheiate pe durata determinata, revocarea unilaterala nu este admisibila, forta lor obligatorie mentinandu-se pe durata intregului interval de timp convenit prin acordul de vointa al partilor.
Instanta de fond a gresit si atunci cand a respins cererea de suspendare a judecatii cererii in temeiul arte 244 pct.1 Cod proc.civ., avand o perceptie gresita a raporturilor de drept din speta.
P. decizia civilă nr. 233A/19.02.2008 Tribunalul București Secția a III-a Civilă a respins apelurile formulate de apelanții pârâți M. C. M. V., M. M. și M. O., împotriva încheierii din 15.05.2007 și împotriva sentinței civile nr. 6355/09.10.2007 ca nefondate.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că în mod corect a reținut instanta de fond ca în speță sunt aplicabile disp. art.1441 Cod civil, potrivit cărora dacă locatarul vinde lucrul închiriat sau arendat este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, cu condiția să fi fost încheiată prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată cu dată certă, în afară de cazul când încetarea locațiunii din cauza vânzării ar fi prevăzută în contractul de locațiune.
Totodata, tribunalul a apreciat ca instanta de fond a dat o interpretare corecta a clauzei inserate la pct.IV litera c, text în care se prevede ca se poate rezilia unilateral contractul de inchiriere de catre proprietar, insa cu conditia notificarii chiriasului cu 30 de zile inainte, aceasta conditie fiind indeplinita in raport de continutul notificarii din data de 02 februarie 2007 expediata paratului prin intermediul executorului judecatoresc.
Faptul că pârâtii au continuat să locuiască în imobil nu înseamnă că a operat tacita relocațiune, atâta timp cât din notificarea adresată de reclamantă reiese clar intenția acesteia de a nu continua locațiunea, rezultată din cererea imperativă a reclamantei ca pârâții să elibereze camera ocupată.
Intrucat partile din contractul de închiriere au prevazut aceasta modalitate de încetare a locatiunii, tribunalul a apreciat ca în speta sunt incidente prev.art.1436 alin.2 Cod civil care se refera la notificarea concediului, situatie îndeplinita în cauza.
Împotriva deciziei civile nr. 233A/19.02.2008 au declarat recurs pârâții M. C. și M. V. în nume propriu și în calitate de reprezentanți legali ai minorilor M. M. și M. O..
În motivarea recursului, pârâții au învederat următoarele motive de nelegalitate:
1. Motivul de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 8 C.pr.civ.
Instanța interpretând greșit actul juridic dedus judecății, (în speță contractul de închiriere) a schimbat natura și înțelesul lămurit și vădit îndoielnic al acestuia, apreciind că în cauza de față sunt incidente dispozițiile legale cu privire la tacita relocațiune și la denunțarea unilaterală.
În cază sunt incidente prevederile 1441 Cod Civil care statuează că reclamanta . este tinută să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, pârâții din prezenta cauză având drepturi locative opozabile acesteia în calitate de proprietari asupra camerei nr.64 din imobilul Cămin de Nefamiliști situat în .. 20, sector 6, București.
La data perfectării contractului de vânzare cumpărare dintre părți, recurenții-pârâții ocupau camera nr. 64 din imobilul Cămin de Nefamiliști situat .. 20, sector 6, București, în baza contractului de închiriere intervenit între părți, termenul de închiriere acestuia fiind reprezentat de durata contractului individual de muncă.
Or, din actele de la dosarul cauzei, în speță, adresa nr.495/24.09.2007, emisă de . cu evidență faptul că recurentul pârât M. C. a fost angajat la data de 27.03.1998 în funcția de lăcătuș mecanic și este și în prezent angajat al . societate comercială fiind succesoarea în drepturi a . inițial al ..
Mai mult, instanța greșit a apreciat ca fiind incidentă în cauză denunțarea unilaterală a contractului de închiriere intervenit între părți.
Se solicită să se observe faptul că, contractul de închiriere încheiat între părți și care reglementează situația camerei nr. 64 din imobilul Cămin de Nefamiliști situat în București, .. 20, sector 6, este accesoriu contractului de muncă al recurentului-pârât M. C., întrucât are ca obiect o locuință de serviciu (în speță camera nr. 64), este accesoriu la contractul de muncă, odată cu încetarea contractului de muncă încetează și efectele contractului de închiriere, incident în cauză fiind principiul de drept accesorium seguitur principale.
Potrivit contractului menționat, încheiat între . pârâtul M. C., durata închirierii este cea a contractului de muncă.
Recurenții solicită a se observa că nu a încetat contractul de închiriere încheiat pe durată nedeterminată, contract în vigoare pe durata contractului de muncă, neexistând temei pentru încetarea locațiunii nici ca urmare a împlinirii termenului, nici ca urmare a denunțării unilaterale.
Contractul de închiriere semnat de părți personal sau prin reprezentanți exprimă voința acestora, creează obligații și respectă cadrul legal în vigoare la data încheierii sale.
Se solicită să se observe că Legea nr. 114/1996, lege specială aplicabilă în materia locațiunii prin raportare la normele generale evocate, nu face nici o referire expresă cu privire la posibilitatea denunțării unilaterale a contractului de către proprietar, ceea ce implicit duce la concluzia ca se impune aplicarea normei speciale.
Se solicită a constata că în ceea ce privește contractul de închiriere ce are ca obiect unitatea locativă deținută de către recurentul - pârât, (camera din cămin), în speta camera nr. 64 din imobilul C. De Nefamilisti situat în Bucuresti ..20, sector 6, o dată cu vânzarea imobilului în baza contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 288/03.04.2006, intervenit între S.C. LASSELSBERGER S.A. și S.C. EUROMARKETING S. S.R.L., în speța de față a operat subbrogarea de drept a cumparatorului în obligațiile vânzătorului.
Faptul că S.C. EUROMARKETING S. S.R.L. nu este parte contractul de închiriere nu prezintă relevanță din punct de vedere juridic întrucât sunt incidente prevederile legale referitoare la subrogarea în drepturile locatorului S.C. LASSELBERGER S.A.
Față de toate argumentele mai sus expuse se solicită casarea deciziei civile recurate, ca fiind netemeinică și nelegală.
2. Motivul de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 9 C.pr.civ.
Rezilierea constă în desființarea unui contract sinalagmatic cu executare succesivă în cazul neexecutării culpabile de către una dintre părți a obligațiilor asumate prin contract, or în speța de față fiind vorba de culpă (împiedicarea recurentului pârât efectuată de către intimata reclamantă să își execute obligațiile de plată) nu poate fi vorba sancțiune.
Cererea de evacuare formulată de intimata pârâtă este expresia abuzului procesual și este afectată de o cauză ilicită.
S-a învederat instanței că acțiunea intimatului reclamant urmărește să împiedice exercitarea legală a dreptului lor de a cumpăra spațiul în condițiile art.7 alin.1, și 4 din Legea nr.85/1992, prin deposedarea de titlul de folosință în timpul procesului prin care cer anularea contractului de vânzare cumpărare intervenit între părți ca fiind încheiat cu fraudarea drepturilor legitime, constatarea drepturilor lor legale, fiind un tipic exemplu de exercitare cu rea - credință a drepturilor procesuale.
Față de toate aceste considerente, solicită instanței de judecată să se dispună suspendarea judecății prezentei cauze în temeiul prevederilor art. 244 pct. 1 C.pr.civ. până la rămânerea definitivă și irevocabilă a soluției ce urmează a fi dată în dosarul nr. 9._, să se admită recursul promovat, să se caseze sentința civilă nr. nr.6355/09.10.2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului VI București, precum și decizia civilă nr. 233A/19.02.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, să se respingă acțiunea promovată de către Intimata . ca neîntemeiată.
În drept, recursul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C.pr.civ.
P. încheierea din data de 17.10.2008 Curtea de apel Secția a IV-a civilă a dispus suspendarea judecării recursului până la soluționarea irevocabilă a dosarului nr._ al Judecătoriei sector 6, în temeiul art. 244 pct. 1 C.pr.civ.
Dosarul nr._, înregistrat inițial pe rolul Judecătoriei sector 6 București, a fost declinat spre competentă soluționare în favoarea Tribunalului București Secția comercială, pe rolul căruia a fost înregistrat sub nr._/3/2008. Hotărârea pronunțată în acest dosar a rămas irevocabilă prin decizia nr. 485/12.02.2013 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția a II-a civilă, motiv pentru care la termenul de azi Curtea a dispus repunerea pe rol a judecării recursului, în conformitate cu dispozițiile art. 244 alin. 2 C.pr.civ.
Analizând actele și lucrările dosarului prin prisma motivelor de recurs, Curtea constată că recursul nu este fondat, pentru următoarele considerente:
În ceea ce privește critica întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C.pr.civ., prin care recurenții-pârâți susțin interpretarea greșită de către instanță a clauzelor contractului de închiriere, Curtea arată că acest motiv de recurs este incident în situația în care, deși clauzele actului juridic înțeles ca negotium sunt clare, lipsite de echivoc, totuși judecătorul cauzei îi „schimbă natura sau înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia”, cu încălcarea principiului înscris în art. 969 alin. 1 C.civ. potrivit căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Critica este nefondată, Curtea constatând că părțile contractului de închiriere nr. 2649/21.03.2003 au inserat în cuprinsul contractului, prin libera lor voință, clauza potrivit căreia „contractul poate fi reziliat unilateral de către proprietar cu condiția notificării chiriașului cu 30 de zile înainte”.
Înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestei clauze contractuale nu a fost schimbat de instanțele de fond și de apel, ci acestea i-au dat eficiență juridică, analizând în raport de probele administrate în cauză dacă proprietarul reclamant a respectat condiția notificării chiriașilor pârâți și respectarea termenului de preaviz de 30 de zile și constatând că aceste condiții au fost îndeplinite în cauză.
Recurenții-pârâți mai susțin faptul că în cauză erau incidente dispozițiile art. 1441 Cod Civil, astfel că intimata-reclamanta . era ținută să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare.
Curtea constată că ambele instanțe de fond au constatat că în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 1441 C.civ. care obligă pe cumpărător să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare; respingând primul capăt de cerere prin care reclamanta solicita să se constate că a intervenit încetarea contractului de închiriere ca urmare a înstrăinării imobilului dat în locațiune, soluție ce nu a fost apelată de reclamantă.
Criticile prin care recurenții-pârâți susțin aplicabilitatea în cauză a dispozițiilor art. 1441 C.civ. nu are relevanță din punct de vedere juridic în recursul de față, deoarece instanța de fond nu a constatat încetarea contractului de închiriere în baza art. 1441 C.civ., ci în temeiul clauzei contractuale prin care părțile contractului de închiriere au stipulat de comun acord posibilitatea denunțării unilaterale a contractului de închiriere.
În al treilea rând, recurenții-pârâți susțin faptul că în cauză nu era incidentă denunțarea unilaterală deoarece contractul de închiriere a fost încheiat pe durata contractului individual de muncă; contractul de închiriere fiind accesoriu al contractului de închiriere.
Curtea arată că instanța de fond nu a constatat încetarea contractului de închiriere și drept consecință evacuarea pârâților pentru lipsa titlului locativ ca urmare a expirării termenului locațiunii; ci ca urmare a activării clauzei de la pct. IV lit. c) din contract privind posibilitatea denunțării unilaterale a contractului de către proprietar, clauză care a fost însușită prin semnarea contractului de către recurentul-pârât M. C..
Nu va fi reținută critica potrivit căreia Legea nr. 114/1996 nu face nici o referire expresă cu privire la posibilitatea denunțării unilaterale a contractului de către proprietar, deoarece se reține că, contractul de închiriere semnat de recurent personal exprimă voința acestuia, în conformitate cu principiul stipulat de art. 969 alin. 1 C.civ. potrivit căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
În ceea ce privește critica prin care recurenții-pârâți susțin incidența cazului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ. privind aplicarea greșită a legii, pe motiv că recurentul-pârât M. C., în calitate de titular al contractului de închiriere, a fost împiedicat de către intimata reclamantă să își execute obligațiile de plată, Curtea constată că în cauză nu s-a dispus încetarea contractului de închiriere pentru neplata chiriei, ci, în aplicarea clauzei stipulate de ambele părți la art. IV lit. c) din contract.
În ceea ce privește critica potrivit căreia prin promovarea acțiunii în evacuarea, intimata reclamantă urmărește să împiedice exercitarea legală a dreptului de cumpărare a spațiului, în condițiile art.7 alin.1 și 4 din Legea nr.85/1992, Curtea constată că acțiunea promovată de recurenții-pârâți împotriva intimatei-reclamantei, prin care solicitau obligarea acesteia de a încheia contrat de vânzare-cumpărare în condițiile Legii nr.85/1992, a făcut obiectul dosarului nr._/3/2008 al Tribunalului București, fiind respinsă în mod irevocabil, conform hotărârilor judecătorești depuse la dosar.
Pentru aceste considerente, constatând că nu sunt întemeiate cazurile de recurs prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C.pr.civ., în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. 1 C.pr.civ., Curtea va respinge recursul declarat de recurenții-pârâți, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul formulat de recurenții-pârâți M. C. și M. V. în nume propriu și în calitate de reprezentanți legali ai pârâților M. M. și M. O. împotriva deciziei civile nr. 233A/19.02.2008, pronunțată de Tribunalul București Secția a III-a civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata-reclamantă S.C.EUROMARKETING S. S.R.L.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 15 martie 2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
C. M. Steluța Z. D. I. L. - M.
GREFIER
D. L.
Red.dact.jud.MSC/19.04.2013
Tehnored.MȘ/2 ex./25.03.2013
Jud. apel – L. C.; D.A. D.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1191/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Legea 10/2001. Hotărâre din 15-10-2013, Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
