Evacuare. Decizia nr. 719/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 719/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 03-04-2013 în dosarul nr. 2717/303/2007
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A IV A CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 719 R
Ședința publică de la 03.04.2013
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE:- D. Y.
JUDECĂTOR:- P. F.
JUDECĂTOR:- M. A.
GREFIER:- F. J.
----------------
Pe rol soluționarea cererii de recurs formulată de recurentul-pârât D. L. împotriva Deciziei civile nr. 1120A/03.10.2007 pronunțată în dosar nr._ de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimata-reclamantă ., având ca obiect, evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, a răspuns intimata-reclamantă . prin apărător, avocat D. C., cu împuternicire avocațială nr._ – fila 19 dosar, lipsă fiind recurentul-pârât D. L..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, apărătorul intimatei-reclamante . depune certificat de grefă emis de Înalta Curte de casație și Justiție în dosarul nr._/3/2008, în dovedirea cererii de repunere pe rol, motiv pentru care solicită admiterea cererii de repunere pe rol a cauzei.
Deliberând, Curtea dispune repunerea pe rol a cauzei.
Apărătorul intimatei-reclamante . declară că nu mai are cereri noi de formulat și nici probe de administrat, motiv pentru care Curtea, apreciază cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Intimata-reclamantă . prin apărător, solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârii atacate ca fiind legală și temeinică.
Depune concluzii scrise.
Cheltuielile de judecată le va solicita pe cale separată.
CURTEA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 6 București la data de 21.03.2007, reclamanta . a chemat în judecată pe pârâtul D. L., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța, în principal, să se constate încetarea contractului de închiriere înregistrat sub nr. 779/29.01.2003, ca urmare a înstrăinării imobilului dat în locațiune și evacuarea necondiționată a pârâtului din imobilul situat București, .. 20, sector 6, camera nr. 63, în subsidiar, în cazul în care se va aprecia că locațiunea a continuat, să se constate încetarea contractului de închiriere nr.799/29.01.2003 prin denunțarea unilaterală a acestuia în baza dispozițiilor art. IV lit. c din contract și să se dispună evacuarea necondiționată a pârâtului din imobilul situat în București, ..20, sector 6, camera nr. 63; dacă se va aprecia că nu au operat primele două cazuri de încetare a locațiunii, să se constate rezilierea de plin drept a contractului nr. 779/29.01.2003 pentru neexecutarea obligației de plată prevăzută la art. IV lit. b din contract și să se dispună evacuarea necondiționată a pârâtului din imobilul situat în București, .. 20, sector camera nr. 63 și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea in fapt a cererii de chemare in judecata, reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1288/03.04.2006 de BNP „Danacica M. D." încheiat de reclamantă, în calitate de cumpărător cu . calitate de vânzător, reclamanta a devenit proprietara imobilului „Cămin de nefamiliști" situat în București, .. 20, sector 6.
Contractele de închiriere încheiate anterior vânzării nu au fost înscrise în vreun registru public, în sensul art. 1182 cod civil, nu au dată certă, astfel încât nu produc efecte față de reclamantă, care în calitate de cumpărător si nu este obligată să respecte locațiunea consimțită anterior de către vânzătorul imobilului, în cauză nefiind incidente nici dispozițiile art. 1437 cod civil privitoare la tacita relocatiune, întrucât aceasta nu se poate prezuma în lipsa acordului de voință a părțile în acest sens sau când locatarul rămâne în imobil în contra voinței locatorului.
Reclamanta a mai arătat că nu are calitate de locator, ci de proprietar al
imobilului, întrucât nu a fost parte în contractele de închiriere, iar după cumpărarea imobilului de la fostul locator nu și-a dat acordul în vederea continuării locațiunii, astfel că locatarii Căminului de nefamiliști ocupă imobilul fără titlu și împotriva voinței ""noului proprietar; aceștia au fost în prealabil înștiințați de fostul proprietar că imobilul a fost vândut și că, în vederea stabilirii noilor relații locative, trebuie să se adreseze noului proprietar, respectiv reclamanta, dar locatarii nu au făcut nici o solicitare în acest sens, această pasivitate putând fi interpretată ca lipsă de interes în clarificarea situației locative.
La sfârșitul lunii mai 2006, reclamanta a notificat locatarilor inopozabilitatea fată de ea a contractelor de închiriere încheiate de aceștia cu fostul proprietar, solicitând acestora să predea camerele; totodată, refuzul reclamantei de a continua locațiunea rezultă și din faptul că nu a perceput vreo sumă de bani cu titlu de chirie, utilitățile imobilului pe timp de 9 luni au fost achitate de către aceasta, numai o eventuală încasare a chiriei ar fi putut fi interpretată ca un acord tacit al părților în prelungirea locațiunii; în consecință, pârâții ocupă imobilul fără a deține un titlul locativ care să-i îndreptățească la o asemenea ocupare.
In situația în care instanța va aprecia că odată cu vânzarea a operat și tacita relocatiune și subrogarea în drepturile vânzătorului, reclamanta a solicitat să se constate încetarea contractului de închiriere prin denunțare unilaterală. Reclamanta a arătat că, având în vedere dispozițiile art. 1441 Cod civil potrivit căruia părțile nu pot fi ținute la alte obligații decât acele care rezultă din contractul de locațiune pe care fostul proprietar îl avea încheiat cu locatarul și conform art. IV lit. c din contractul de închiriere, ce în contextul art.969 Cod civil se impune părților ca și legea, care prevede că „contractul de închiriere poate fi reziliat unilateral de către proprietar cu condiția notificării chiriașului cu 30 de zile înainte", se consideră îndreptățită a solicita încetarea contractului de închiriere prin denunțare unilaterală în temeiul art. IV lit. c din contract.
Totodată, reclamanta a arătat prin modalitatea de redactare a clauzei de la art. IV lit. c, se consacră o denunțare unilaterală a contractului de închiriere ce înlătură practic intervenția instanței în ce privește verificarea condițiilor în care s-ar aplica sancțiunea rezoluțiunii, în speță, noțiunea nefiind corectă, întrucât sancțiunea ce intervine în cazul neexecutării culpabile a unei obligații contractuale de către una dintre părți este rezilierea.
Reclamanta, făcând referire la dispozițiile art. 1436 alin. 2 Cod civil, potrivit căruia dacă părțile sau legea n-au determinat durata locațiunii, contractul ia sfârșit prin denunțarea unilaterală de către oricare dintre părți, cu condiția respectării unui preaviz, a învederat că s-a conformat dispozițiilor exprese ale acestui articol și ale art. IV lit. c din contract, prin notificarea pârâților prin intermediul Biroului Executorului Judecătoresc „D. Gont", cu 30 de zile înainte, așa cum prevede clauza din contract și respectând astfel termenul de preaviz.
Reclamanta a mai arătat că, dacă instanța va trece peste aceste aspecte, solicita să se constate rezilierea contractului pentru neplata chiriei, întrucât începând cu luna iunie 2006 și până la începutul lunii februarie 2007, pârâtul a acumulat un debit de 1.367 RON reprezentând doar contravaloarea utilităților, fără chirie și penalitățile aferente.
Prin urmare, pârâtul nu și-a îndeplinit nici măcar obligația principală de plată a chiriei ( art.1426 pct.2 Cod civil) ce-i revenea în calitate de locatar al imobilului, obligație stipulată expres la art. IV lit. b din contract; totodată, reclamanta a subliniat toate utilitățile imobilului, în cuantum de_ RON, au fost și sunt suportate în continuare de către ea, pentru a evita consecințele ce s-ar ivi prin întreruperea utilităților imobilului de către furnizori pentru neplată, iar includerea în contract a clauzelor de la art. IV lit. c privind rezilierea de plin drept în cazul neexecutării obligațiilor asumate face irelevantă împrejurarea îndeplinirii obligației în timpul procesului, pârâtul dând dovadă de rea-credință până în prezent.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. l alin. 4 și art. 4 lit. b și c din contractul de închiriere, art. 480, art. 969, art. 1429 pct. 2 și art. 1436 Cod civil și Legea nr. 114/1996.
La data de 07.05.2007, in ședința publica, pârâtul a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea ca neîntemeiată a cererii, întrucât reclamanta eludează obligațiile sale legale promovând prezenta cerere, în condițiile în care pârâții au achitat chiria și cheltuielile de întreținere datorate în întregime, o parte fiind consemnată la CEC ^e seama și la dispoziția acesteia, iar calitatea de parte în contractul de închiriere se întemeiază pe calitatea de proprietar al imobilului, dobândită prin contractul de vânzare cumpărare încheiat cu S.C. Lasselberger S.A.
Mai mult, prin acțiunea sa, reclamanta dorește să împiedice exercitarea dreptului pârâților de a achiziționa camera în care locuiesc, în temeiul dispozițiilor art. 7 alin. l și 4 din Legea nr. 85/1992, prin deposedarea de titlul de folosință, în timpul procesului prin care se cere constatarea drepturilor legale ale pârâtului.
S-a mai arătat că prin acțiunea ce face obiectul dosarului nr._ a contestat titlul de proprietate al reclamantei și a pretins, în temeiul legii, să dobândească dreptul de proprietate asupra spațiului de unde se solicită evacuarea, astfel încât se impune suspendarea cauzei până la soluționarea dosarului nr._ .
Prin sentința civilă nr. 4481/28.06.2007, Judecătoria Sectorului 6 București a admis cererea formulată de reclamanta S.C E. S. S.R.L, a constatat încetat contractul de închiriere nr. 779/29.01.2003 prin denunțare unilaterală, a dispus evacuarea pârâtului din imobilul situat în București, ..20, camera 63, sector 6 și a obligat pârâtul la 10,30 lei cheltuieli de judecată, reprezentând taxă de timbru și timbru judiciar.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 12?88/03.04.2006 de notarul public Danacica M. D., reclamanta S.C. E. S. S.R.L. a cumpărat de la vânzătorul S.C. Lasselberger S.A imobilul „Cămin de nefamiliști" situat în București, .. 20, sector 6, devenind proprietarul acestuia si subrogându-se prin efectul contractului încheiat în drepturile și obligațiile proprietarului anterior; în cuprinsul contractului se menționează că reclamantei i s-a adus la cunoștință faptul că, la data încheierii contractului, imobilul este ocupat de chiriași, conform contractelor de închiriere încheiate cu fosta S.C. Cesarom S.A. (la momentul încheierii contractului S.C. Lasselberger S.A.) care sunt anexă la contractele de muncă.
Pentru opozabilitatea contractului de închiriere față de cumpărătorul ulterior al bunului închiriat ce face obiectul unei locațiuni de imobile, se prevede condiția încheierii prin act autentic a acestuia, fie sub semnătură privată, dar cu dată certă, dobândită în conformitate cu art. 1182 Cod civil.
Întrucât cerința datei certe a contractului de locațiune este prevăzută în scopul evitării fraudării dobânditorului prin antedatarea acestuia, prin înregistrarea contractului în registre anume destinate, instanța a apreciat că acest scop este atins prin aducerea la cunoștința sa a existenței contractelor de închiriere, în chiar cuprinsul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1288/03.04.2006 de notarul public Danacica M. D., realizându-se cu atât mai mult în acest mod cerința opozabilității lor, în condițiile în care reclamanta nu poate invoca o eventuală fraudare a drepturilor sale prin antedatarea contractelor de închiriere încheiate cu privire la camerele imobilului achiziționat.
In consecință, instanța a apreciat că, în conformitate cu art. 1441 Cod civil, reclamanta este ținută să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, pârâtul având astfel drepturi locative opozabile acesteia în calitate de proprietar asupra camerei nr. 63 din imobilului „Cămin de nefamiliști" situat în București, .. 20, sector 6.
La data încheierii contractului de vânzare cumpărare menționat anterior, pârâtul D. L. ocupa camera nr. 63 din imobilul situat în București, .. 20, sector 6, potrivit contractului de închiriere înregistrat sub nr. 779/29.01.2003 la MRI - DIMC Cesarom SA, termenul de închiriere fiind reprezentat ți de durata contractului de muncă, cu începere la 10.01.2003.
Potrivit adeverinței nr. 289/10.05.2007 emisă de S.C Lasselberger SA, pârâtul este angajat al acestei societăți de la data de 20.07.1994, astfel încât contractul de închiriere încheiat ca accesoriu la contractul muncă, își produce în continuare efectele.
Ca atare, Judecătoria a arătat ca in speța de fata este vorba de un contract de închiriere pe durata contractului de muncă, ce a dat naștere în patrimoniul pârâtului.
Împotriva acestei sentințe, a declarat apel, reclamanta ..R.L.
Prin decizia civilă nr. 1120/03.10.2007 Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelantul D. L..
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că primul motiv de apel este nefondat, in situația in care părțile sau legea nu au "determinat durata locațiunii, contractul de locațiune luând sfârșit prin denunțare unilaterala de către oricare dintre părți, cu condiția respectării termenului de preaviz, conform art. 1436 alin 2 Cod Civil.
Or, in cauza de fata, art. 1 alin 4 din contract prevede ca durata contractului de închiriere este echivalenta cu durata contractului de munca al apelantului parat S. C.; pe acest aspect, in mod corect a interpretat instanța de fond lipsa paratului la interogatoriu si aplicarea art. 225 Cod procedură civilă, în sensul că apelantul parat nu mai este angajat al .>
Având insa in vedere ca s-a permis in continuare folosirea imobilului, in mod corect a reținut Judecătoria incidența tacitei relocatiuni in condițiile art. 1437 Cod Civil, consecința fiind aceea a reînnoirii locațiunii in aceleași condiții ca in cazul primului contract, contractul de închiriere considerându-se însă că a fost încheiat fără termen (de altfel, incidența tacitei relocațiuni nu a fost contestata in cauza).
Pe de alta parte, pentru situația spetei de fata, Legea nr. 114/1996 nu conține dispoziții speciale.
In acest condiții, conform prevederilor legale menționate anterior, in mod corect a arătat Judecătoria ca, in speța, contractul de închiriere ia sfârșit prin denunțare unilaterala de către una dintre părți (respectiv intimata reclamanta, prin notificarea din 01.09.2007 atașata la filele 8-9 dosar fond).
În ceea ce privește susținerea apelantului parat în sensul unei greșite interpretări a clauzelor contractuale de către Judecătorie, Tribunalul a constatat că nu poate fi primita, art. IV lit. a indicând cazuri de reziliere având la baza culpa, iar art. IV lit. c un caz de reziliere care exclude culpa procesuala (cazul de fata), părțile stipulând doar obligativitatea anunțării locatarului cu 3o de zile înainte (stabilind astfel pe cale convenționala durata termenului de preaviz).
Tribunalul a reținut că în speță, în mod corect a reținut instanța de fond aplicabilitatea clauzei contractuale prevăzute de art. IV lit. c din contract, ca și faptul că termenul de preaviz de 30 de zile a fost respectat s.
Nici motivul doi de apel tribunalul nu l-a putut reține, judecătoria în mod corect respingând cererea de suspendare a cauzei până la soluționarea dosarului nr._ al Judecătoriei Sector 6 București, simpla contestare a titlului de proprietate al intimatei reclamante sau invocarea unor drepturi viitoare nefiind suficiente pentru suspendarea facultativă a cauzei prevăzută de art. 244 alin. 1 pct. 1 Cod procedură civilă, cu atât mai mult cu cât dosarul respectiv este în prezent suspendat .
Împotriva acestei decizii, a declarat recurs pârâtul D. L..
În dezvoltarea motivelor de recurs, s-a arătat că hotărârea instanței de apel este nelegală deoarece actul juridic dedus judecății a fost greșit interpretat, schimbându-se natura și înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, apreciindu-se că în cauză sunt incidente dispozițiile legale cu privire la tacita relocațiune și la denunțarea unilaterală.
În speță, sunt incidente prevederile art. 1441 Cod civil, care obligă pe reclamantă să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, pârâtul din prezenta cauză având drepturi locative opozabile reclamantei.
La data perfectării contractului de vânzare-cumpărare dintre pârâți, pârâtul ocupa camera nr. 63 din imobilul cămin de nefamiliști situat în .. 20, sector 6, în baza contractului de închiriere înregistrat sub nr. 779/29.01.2003, termenul de închiriere al acestuia fiind reprezentat de durata contractului de muncă, recurenții din prezenta cauză fiind angajați ai . societate fiind succesoare în drepturi a . inițial al reclamantei.
Mai susține recurentul că în mod greșit instanța a apreciat denunțat unilateral contractul de închiriere încheiat între părți, acesta fiind un contract accesoriu la contractul de muncă incident în cauză fiind principiul de drept accesorium sequitor principalem.
Dispozițiile art. 1436 Cod civil nu își găsesc aplicabilitatea în speță deoarece contractul de închiriere a fost încheiat pe durată determinată, iar revocarea unilaterală nu este admisibilă.
Prin motivele de recurs se solicită suspendarea prezentei cauze în temeiul art. 244 pct. 1 Cod procedură civilă, până la rămânerea definitivă și irevocabilă a sentinței ce urmează a fi pronunțată cu privire la soluționarea litigiului dintre părți, ce are ca obiect anularea contractului de vânzare-cumpărare și obligarea intimatei de a vinde recurentului unitatea locativă pe care acesta o deține, acțiune ce formează obiectul dosarului nr._ al Judecătoriei Sectorului 6 București.
La termenul din 7.05.2008, Curtea s-a pronunțat asupra cererii de suspendare a cauzei încuviințând-o, apreciind că soluționarea prezentului dosar depinde de soluționarea cauzei înregistrată sub nr._ .
Cauza a fost repusă pe rol pentru termenul din 03.04.2013, Curtea constatând că nu mai subzistă motivul pentru care a fost suspendată cauza, dosarul_, declinat în fond la Tribunalul București Secția a VI-a Comercială unde a fost înregistrat sub nr._/3/2008 și soluționat de această secție prin sentința comercială nr._/2009, sentință rămasă irevocabilă prin respingerea recursului de către ÎCCJ prin decizia nr. 485 din 12.02.2013.
Soluția cererii a fost una de respingere a acțiunii ce viza constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat între . . precum și obligarea pârâtelor la vânzarea camerelor către chiriași.
Din cuprinsul deciziei civile nr. 277/2010 pronunțată în apel în dosarul nr._/3/2008 rezultă că instanța de fond a apreciat că unitățile locative cu privire la care se solicită cumpărarea de către titularii contractelor de închiriere nu îndeplinesc cerințele legale pentru a fi încadrate în noțiunea de locuință întrucât aceste camere nu au anexele cuprinse în propria suprafață locativă, acestea fiind amplasate pe coridor în folosință comună, astfel încât nu pot fi vândute.
Ca urmare a respingerii acestei acțiuni, recurentul se află în situația de a ocupa un spațiu fără vreun titlu, contractul de locațiune luând sfârșit prin denunțarea unilaterală a acestuia de către locator.
Contractul de închiriere încheiat de recurentul – pârât era accesoriu la contractul de muncă, iar contractul de muncă a încetat prin decizia nr. 2523/31.05.2006 emisă de LASSELBERGER SA, aflată la fila 15 dosar fond. Deși prin adeverința de la fila 51 dosar fond, se probează că la data de 10.05.2007 reclamantul era salariat al . interogatoriul luat la fila 64, întrebarea nr. 16, acesta a recunoscut că numai este salariatul acestei societăți, iar până la momentul soluționării procesului nu s-a făcut o dovadă contrară răspunsului la interogatoriu.
Contrar susținerilor recurentului, în speță nu ne mai aflăm în situația unui contract de închiriere pe o durată determinată, astfel încât prevederile art. 1436 alin. 2 sunt aplicabile, fiind posibilă denunțarea unilaterală cu condiția respectării termenului de preaviz.
Această condiție este îndeplinită în speță prin notificarea aflată la fila 8 din dosarul de fond.
La fila 8 din dosarul de fond se află notificarea comunicată de reclamantă pârâtului în vederea predării spațiului, astfel încât și această cerință legală a fost respectată, recurentul – pârât ocupând spațiul fără titlu legal și fără acordul proprietarului.
Pentru considerentele expuse în baza art. 312 Cod procedură civilă, Curtea va respinge recursul ca nefondat .
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurentul-pârât D. L. împotriva deciziei civile nr. 1120 A/03.10.2007 pronunțată de Tribunalul București- Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimata reclamantă ..R.L.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 03.04.2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
D. Y. P. F. M. A.
GREFIER
F. J.
Red. DY
Tehnored. GC/TI – 2 ex
04.06.2013
Jud. apel A. M. V.
C. A.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1027/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Partaj judiciar. Decizia nr. 1597/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
