Expropriere. Decizia nr. 215/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 215/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 14-06-2013 în dosarul nr. 22885/3/2009
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI – SECȚIA A IV-A CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR.215A
Ședința publică de la 14 iunie 2013
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - A. P.
JUDECĂTOR - A. V.
GREFIER - G.-M. V.
***********
Pe rol pronunțarea asupra apelurilor civile formulate de apelantul MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Tribunalul București și de apelantul-pârât S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, cu sediul ales la SCPA "T. D. și Asociații", în București, ..31, ..1, ., împotriva sentinței civile nr.1728/15.11.2010 pronunțată de Tribunalul București – Secția a III-a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-reclamanți P. E. și P. N. C., cu domiciliul ales în București, ..8, ., . 5, având ca obiect „expropriere”.
Dezbaterile asupra cauzei au avut loc în ședința publică de la 31 mai 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când, Curtea având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea la 7 iunie 2013 și apoi la 14 iunie 2013.
CURTEA
Prin cererea formulată la data de 28.05.2009 reclamanții P. E. și P. N. C. au solicitat în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, obligarea expropriatorului la plata sumei de 850.500 lei cu titlu de despăgubiri, la plata sumei de 85.000 lei reprezentând prejudiciul cauzat ca urmare a exproprierii și acordarea dreptului de servitute pentru parcelele de teren ce au rămas în proprietate după expropriere.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că prin HG nr. 425/2008, poziția 107 a fost supus exproprierii imobilul compus din teren situat în . și că în termen legal au formulat cerere prin care și-au exprimat poziția cu privire la suma propusă pentru despăgubiri în sensul că nu sunt de acord cu suma stabilită prin Hotărârea nr. 47/2009.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 114 – 118 C.pr.civ., Legea nr. 33/1994, Legea nr. 198/2004, Legea nr. 184/2008.
Pârâtul S. R. prin CNADR a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
Tribunalul a dispus conexarea dosarului nr._/3/2009 și a încuviințat proba cu înscrisuri și expertiză.
Prin sentința civilă nr. 1728/15.11.2010 pronunțată de Tribunalul București – Secția a III-a Civilă, s-a admis contestația principală și conexă, formulată de reclamanții P. E. și P. N. C., în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, astfel cum a fost precizată și a fost obligat pârâtul S. R. prin CNADR la plata sumei de 46.263 euro echivalent lei la plata plății reprezentând valoare teren expropriat în suprafață de 1334 mp; a sumei de 3849 euro în echivalent lei la data plății reprezentând valoare teren expropriat în suprafață de 111 mp a sumei de 1734 euro în echivalent lei la data plății reprezentând valoare teren expropriat în suprafață de 50 mp; a sumei de 694 euro în echivalent lei la data plății, reprezentând valoare teren expropriat în suprafață de 20 mp (terenuri situate în ., Județul Ilfov) și la plata sumei de 60.886 lei reprezentând prejudiciul creat ca urmare a exproprierii.
Analizând actele și lucrările dosarului, tribunalul a constatat următoarele:
Prin hotărârile nr. 47/10.04.2009, nr. 82/23.04.2009, nr. 112/23.04.2009, nr. 81/23.04.2009 s-a dispus exproprierea terenurilor menționate în aceste hotărâri și s-a acordat despăgubiri conform Legii nr. 198/2004, HG nr. 941/2004 și HG nr. 1546/2006.
Din actele dosarului se reține că expropriatorul a urmat procedura legală, prevăzută de dispozițiile art. 8 – 14 din Legea nr. 33/1994.
Referitor la cuantumul despăgubirilor, tribunalul constată din raportul de expertiză efectuat în cauză că acestea nu au fost stabilite cu respectarea dispozițiile art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 potrivit cărora la calculul cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ – teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite.
În această situație, s-au avut în vedere concluziile raportului de expertiză efectuat de comisia de experți conform art. 25 din Legea nr. 33/1994, despăgubirile stabilite de către aceștia reprezentând valoarea reală a terenurilor expropriate cât și prejudiciul cauzat reclamanților ca urmare a exproprierii.
În consecință, tribunalul a admis atât contestația principală, cât și cea conexă, astfel cum a fost precizată și a obligat pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România la plata sumei de 46.263 euro echivalent lei la plata plății reprezentând valoare teren expropriat în suprafață de 1334 mp; a sumei de 3849 euro în echivalent lei la data plății reprezentând valoare teren expropriat în suprafață de 111 mp; a sumei de 1734 euro în echivalent lei la data plății reprezentând valoare teren expropriat în suprafață de 50 mp; a sumei de 694 euro în echivalent lei la data plății, reprezentând valoare teren expropriat în suprafață de 20 mp (terenuri situate în ., județul Ilfov) și la plata sumei de 60.886 lei reprezentând prejudiciul creat ca urmare a exproprierii.
Împotriva sentinței tribunalului au declarat apel MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Tribunalul București și pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România.
În motivarea apelului formulat apelantul MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Tribunalul București a susținut următoarele:
Potrivit dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului ca urmare a exproprierii. La calcularea cuantumului despăgubiri lor experții precum și instanța vor ține seama de prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză. Sintagma "preturile cu care se vând în mod obișnuit", în interpretarea Înaltei Curți de Casație și Justiție în spețe asemănătoare reprezintă prețurile de vânzare (tranzacționare) reale și nu ofertele de vânzare inserate în anunțuri publicate. Singurele valori certe de tranzacționare sunt cele evidențiate de Primărie și de Camera Notarilor Publici, conform contractelor de vânzare-cumpărare autentice încheiate în aceeași perioadă. În cauză deși s-au depus la dosar aceste valori comunicate de Camera Notarilor Publici București (fila 89), nici comisia de experți și nici instanța de fond nu le-a avut în vedere la stabilirea despăgubirilor.
Înalta Curte de Casație și Justiție a statuat în decizia nr.6680/5.11.2008 într-o speță similară că pentru corecta aplicare a dispozițiilor art.26 din Legea nr.33/1994 trebuia să se administreze proba cu înscrisuri pentru a se stabili prețul de circulație al terenurilor și să se ceară experților să completeze lucrarea, calculând cuantumul despăgubirilor ținând seama de acest preț. În cauză instanța a respins în mod nejustificat și nemotivat obiecțiunile pârâtului la raportul de expertiză, deși comisia de experți nu a ținut cont de prețurile reale de tranzacționare, motivând nereal că "nu au acces la actele întocmite de notari [ ... ] și că prețurile menționate în actele notariale nu sunt întotdeauna cele corecte" (!).
Valoarea de 34,68 euro/mp stabilită de experți în urma ofertării este mult peste cea reală având în vedere că au fost selecționate oferte de vânzare a unor "terenuri situate în intravilanul . iar terenurile expertizate sunt situate în extravilan. Deși comisia de experți reține în raport că "evoluția valorilor imobiliare este în scădere începând cu mijlocul anului 2008, în condițiile de blocare a pieții imobiliare datorată stagnării cererii solvabile și a înăspririi condițiilor de creditare", stabilește o valoare pe metru pătrat de șase ori mai mare decât cea de achiziție așa cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 2007, în plină ascensiune a pieții imobiliare.
În ce privește prejudiciul cauzat prin expropriere, în cuantum de 60.886 lei, nu rezultă din lecturarea raportului de expertiză cum a fost calculat, aplicarea coeficientului de 15% din valoarea terenului; nu este argumentată, cu atât mai mult cu cât distanța de 50 m de la care începe zona de protecție se calculează de la axul drumului conform art. 10, 17 și anexa 1 din OG nr. 43/1997 și nu de la limita de expropriere, așa cum greșit s-a calculat de către experți. Și sub acest aspect instanța de fond a respins în mod nejustificat obiecțiunile formulate de către pârât, cu motivarea că "situația de fapt urmează a fi analizată de instanță în raport de întregul material probator administrat în cauză". În cuprinsul sentinței atacate însă nu se face nici o referire la argumentele pentru care concluziile raportului de expertiză au fost însușite integral de către instanță.
Apelantul apreciază că instanța trebuia, în aplicarea corectă a dispozițiilor legale în materie, să compare valoarea despăgubirilor stabilite prin raportul de expertiză cu oferta de despăgubire, cu prețul cerut de către reclamanți și cu valorile reale de tranzacționare comunicate de Camera Notarilor Publici, urmând a stabili motivat și argumentat o dreaptă și prealabilă despăgubire.
Pentru toate aceste motive, în baza art. 294 C.pr.civ. și următoarele solicită admiterea apelului, desființarea sentinței atacate și pe fond pronunțarea unei hotărâri temeinice și legale.
Prin apelul declarat, apelantul-pârât S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România a solicitat să se constatate netemeinicia și nelegalitatea Sentinței Civile nr. 1728/15.11.2011 pronunțată de Tribunalul București, Secția a III-a Civilă în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații-reclamanți P. E. și P. N. C. și pe cale de consecință să se dispună admiterea prezentului apel, schimbarea în totalitate a sentinței apelate și pe fondul cauzei respingerea cererii reclamanților ca neîntemeiată.
Prin propunerea de către experți și însușirea de către instanță a valorii terenului expropriat la 34,68 Euro/mp și a valorii prejudiciului cauzat ca urmare a exproprierii la valoarea de 60.886 lei, s-au încălcat dispozițiile art.26 alin 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru utilitate publică, în sensul că la stabilirea despăgubirilor, nici experții și nici instanța, nu s-au raportat la prețurile obișnuite de tranzacționare ale altor imobile de același fel cu cel supus exproprierii și s-a inventat practic un prejudiciu care în realitate nu există.
Pentru soluționarea prezentei cauze este necesar raportarea la prevederile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, care stipulează că „La calcularea cuantumului despăgubirilor experții precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, la data întocmirii raportului de expertiză, imobilele de același fel din unitatea administrativ - teritorială respectivă, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerație și dovezile prezentate de aceștia."
Valoarea terenului expropriat pe care au stabilit-o experții, are la bază metoda unei comparații directe cu oferte de vânzare ale terenurilor postate pe internet, terenuri intravilane și nu extravilane agricole cum este cel expropriat. În aceste condiții este evident că s-au încălcat dispozițiile legale în materie, experții neprezentând nici un preț de tranzacționare ale terenurilor similare (cele declarate în fața notarului public). Experții au avut în vedere doar oferta de vânzare ale unor terenuri cu alt regim decât cel expropriat, au ignorat în totalitate cererea de cumpărare deși, este greu de crezut că aceștia nu cunoșteau faptul că prețul real de tranzacționare este rezultatul întâlnirii cererii cu oferta, preț consemnat în contractele de vânzare cumpărare autentice.
De altfel, interpretarea de mai sus se regăsește și în practica instanței supreme, care, a stabilit că sintagma "prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" utilizată de legiuitor în articolul 26 din Legea nr. 33/1994 are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare cumpărare, neputând reprezenta oferte de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mică publicitate, așa cum rezultă și din Decizia nr. 865/12.02.2010 pronunțată în Dosar nr._ și Decizia nr. 6680/05.11.2008 pronunțată în Dosar nr._, decizii ale Înaltei Curți de Casație și Justiție – Secția Civilă și de Proprietate Intelectuală.
În ce privește calcularea așa zisului prejudiciu prin crearea unei suprafețe de protecție a drumului național și care ar afecta restul de proprietate, este lesne de observat că suprafața de 2644 mp este o suprafață inventată neavând nici o justificare legală în raport de prevederile OG nr. 43/1997 având în vedere faptul că distanța de la care începe zona de protecție se calculează de la axul auto străzii și nu de la limita de expropriere cum în mod greșit s-a reținut.
Comisia de experți nu a făcut practic nici o identificare a suprafețelor expropriate. Dacă ar fi făcut acest lucru, ar fi observat că suprafața expropriată de 111 mp este cuprinsă în proiectul autostrăzii nu pentru construirea acesteia ci pentru reabilitarea Drumului de exploatare 118 în scopul ca pe viitor proprietățile ale căror acces va fi obturat de construcția autostrăzii, să aibă acces pe varianta nou creată.
Conform contractelor de vânzare-cumpărare ale terenurilor vecine în . 105, în . 95/3 și a celor din imediata apropiere, prețurile de tranzacționare se prezintă astfel; - 0,4 euro/mp conform contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2463/12.07.2006; - 6 euro/mp conform contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1332/05.09.2006; - 7 euro/mp conform contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 720/16.02.2007; - 15 lei/mp conform contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1281/19.03.2007; - 25 lei/mp conform contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 547/23.03.2007; - 15 lei/mp conform contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2779/26.07.2007; - 5,5 euro/mp conform contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5227/18.12.2007; - 1 euro/mp conform contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 565/20.03.2009.
În această situație, concret, dacă s-ar compara prețurile de tranzacționare efective cu despăgubirea oferită de către stat de 43,7 lei/mp sau 10,4 euro/mp la cursul de 4,2 lei pentru un euro, este evident că despăgubirea este una reală, în acord cu normele legale în materie.
Concret din terenurile expropriaților, s-a expropriat suprafața totală de 1550 mp (20 + 1334 + 50 + 16 + 111 + 19) pentru care s-au acordat despăgubiri în cuantum de_,361ei (911 +_,36 + 2277 + 287 + 2593 + 892)
Este de notorietate că în prezent, datorită crizei economice, piața imobiliară a scăzut dramatic, influențând direct prețurile de vânzare ale imobilelor, prețuri care in raport cu sfârșitul anului 2008, s-au înjumătățit sau sunt chiar mai mici.
Având în vedere cele arătate mai sus, apelantul – pârât consideră că indiferent de valoarea stabilită ca despăgubire (mai mare sau mai mică), cel mai important este ca această valoare să fie stabilită conform criteriilor legale, criterii conținute în art. 26 din Legea nr.33/1994, criterii de care trebuie să țină seama atât experții desemnați cât și instanța de judecată. În caz contrar, există riscul, ca în final (recurs), dosarul să fie restituit instanței pentru suplimentarea probatoriului în vederea respectării tocmai acestor, prevederi legale invocate. (Decizia nr. 865/12.02.2010 pronunțată în Dosar nr._ și Decizia nr. 6680/05.11.2008 pronunțată în Dosar nr._, decizii ale Înaltei Curți de Casație și Justiție – Secția Civilă și de Proprietate Intelectuală).
Asupra apelurilor formulate de către apelantul MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Tribunalul București și apelantul pârât S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România având în vedere considerentele comune din apelurile motivate, Curtea reține:
Prin încheierea de dezbateri de la 05.04.2011 s-a încuviințat efectuarea unei expertize de evaluare a terenurilor expropriate și anume: 111 mp cu nr. cadastral 948/1/2 situată în ., Lotul 36; 1134 mp cu nr. cadastral 1488/2 situată în ./3, Lotul 2; 20 mp cu nr. cadastral 1488/1/2 situată în ./3, Lotul 2; 50 mp cu nr. cadastral 1488/3/2 situată în ./3, Lotul 2.
Conform raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit de Comisia de experți – G. G., D. M. și I. D. C. – în forma finală (fila 268 – 279 apel vol. I) valorile terenurilor expropriate la data întocmirii raportului – 12.07.2011, sunt următoarele: pentru terenul expropriat în suprafață de 111 mp – 476 lei (cca. 111 euro – la 1 euro/mp); pentru terenul expropriat în suprafață de 1134 mp – 5101 lei (cca. 1191 euro – la 1,05 euro/mp); pentru terenul expropriat în suprafață de 20 mp – 86 lei (cca. 20 euro – la 1 euro/mp); pentru terenul expropriat în suprafață de 50 mp – 214 lei (cca. 50 euro – la 1 euro/mp).
În opinia majoritară, Comisia de experți formată din experții G. G. desemnată de către instanță și expert D. M. din partea apelantului pârât - CNADNR s-a constatat că la baza evaluării terenurilor în litigiu au stat informații privind nivelul prețurilor corespunzătoare tranzacțiilor din contracte de vânzare-cumpărare existente la dosarul cauzei, considerate valabile pentru ipotezele luate în considerare, în scopul estimării valorilor cerute - expertul I. D. C. din partea intimaților reclamanți P. a formulat „Obiecții, corecții și precizări distincte la raportul de expertiză semnat de ceilalți doi experți” - înregistrat la data de 09.04.2013, potrivit cărora, diferența unitară este de 20,70 de ori între contracte de vânzare-cumpărare privind terenuri apropiate zonal, respectiv diferențe de preț pornind de la 7,46 euro la 0,36 euro.
Se susține de către același expert că tranzacțiile examinate încheiate între iulie 2006 – martie 2009 vizează o perioadă de timp îndelungată ce face imposibilă stabilirea unui preț la un moment anume, astfel că în sinteză, expertul opinează pentru următoarele valori unitare, actuale ale terenurilor: 111 mp = 1240 Euro sau 5470 lei; 1134 mp = 12.630 Euro sau_ lei; 20 mp = 223 Euro sau 980 lei ; 50 mp = 560 Euro sau 2460 lei.
La termenul din 31.05.2013, apelantul M. P. prin reprezentant precizează că nu are obiecțiuni la raportul de expertiză, iar apelantul pârât CNADNR prin avocat susține aceleași concluzii.
Art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
În consecință, Curtea va proceda în conformitate cu dispozițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora, primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și pretențiile formulate de părți și va hotărî. Despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.
Comparând prețurile de tranzacționare efectivă analizate prin raportul de expertiză semnat de către cei doi experți cu despăgubirea oferită de către stat, prin hotărârile contestate în cauză, respectiv de 43,7 lei/mp sau 10,4 Euro/mp, la cursul de 4,2 lei pentru 1 euro, rezultă că despăgubirea este una reală, în acord cu normele legale în materie.
Se apreciază că valoarea cea mai apropiată de realitate este cea menționată în hotărârile de stabilire a despăgubirilor, întrucât aceste valori țin cont atât de suprafața efectivă de teren expropriată, de calitatea terenului, cât și de valoarea concretă la care se vând efectiv imobile în zonă.
Cum valorile susținute prin raportul de expertiză efectuat în apel sunt inferioare celor oferite prin hotărârile de despăgubire contestate atât prin acțiunea principală, cât și cererile conexe, ambele apeluri urmează a fi admise iar sentința de fond schimbată în tot, în sensul respingerii acțiunii principale și celor conexe, potrivit art. 296 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelurile declarate de apelantul MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Tribunalul București și de apelantul-pârât S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, cu sediul ales la SCPA "T. D. și Asociații", în București, .. 31, .. 1, ., sector 5, împotriva sentinței civile nr. 1728/15.11.2010 pronunțată de Tribunalul București – Secția a III-a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-reclamanți P. E. și P. N. C., cu domiciliul ales în București, .. 8, ., . 5.
Schimbă în tot sentința apelată în sensul că respinge ca nefondate contestațiile principală și conexe.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 14.06.2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
A. P. A. V.
GREFIER,
G. M. V.
Red. .. PS/CG 6 ex.
19.09.2013
Jud. fond: I. I.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1667/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Pretenţii. Decizia nr. 1831/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
