Legea 10/2001. Decizia nr. 2013/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2013/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 09-12-2013 în dosarul nr. 4039/302/2010
Dosar nr._
(1744/2013)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 2013
Ședința publică de la 9 decembrie 2013
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - D. A. B.
JUDECĂTOR - I. B.
JUDECĂTOR - DOINIȚA M.
GREFIER - LUCREȚIA C.
* * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursurilor formulate de recurentul - reclamant M. R., precum și de recurentul-pârât M. FINANȚELOR PUBLICE prin DIRECȚIA GENERALĂ REGIONALĂ A FINANȚELOR PUBLICE BUCUREȘTI, împotriva deciziei civile nr.616 A din 13.06.2013, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-pârât M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL.
Cauza are ca obiect – Legea nr.10/2001.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă avocat P. M., în calitate de reprezentant al recurentului-reclamant M. R., în baza împuternicirii avocațiale nr._/2013, emisă de Baroul București, pe care o depune la dosar și consilier juridic I. M., în calitate de reprezentant al intimatului-pârât M. București prin Primarul General, în baza delegației pe care o depune la dosar, lipsind recurentul-pârât Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice București.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care,
Părțile, prin reprezentanți, având pe rând cuvântul arată că nu mai au cereri de formulat și probe de solicitat.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri de formulat și probe de solicitat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea și combaterea recursurilor.
Apărătorul recurentului-reclamant susținând oral motivele de recurs solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat, modificarea deciziei civile atacate în sensul respingerii apelului declarat de Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice și menținerea sentinței civile pronunțată de instanța de fond ca temeinică și legală, fără cheltuieli de judecată.
Menționează că soluția pronunțată de către instanța de apel a fost dată cu încălcarea legii, având în vedere că, instanța s-a pronunțat asupra ceea ce nu s-a cerut, motive de recurs prevăzute de dispozițiile art.304 pct.6 și 9 din Codul de procedură civilă.
De asemenea, instanța a încălcat principiul de drept procesual și principiile respectării disponibilității, contradictorialității, oralității și exercitării dreptului la apărare care conduc la asigurarea respectării dreptului fundamental recunoscut de dispozițiile art.6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, respectiv dreptul la un proces echitabil.
În speță, se poate constata că apelul a fost admis pentru alte considerente decât cele care au constituit motivele de apel și, mai mult, instanța de apel nu a pus în discuția părților, în ședința publică, cu respectarea contradictorialității, aspectul reținut ca pretinsă greșeală de judecată a primei instanțe, încălcând astfel dreptul la apărare, astfel încât, partea a fost pusă în imposibilitatea de a formula un punct de vedere referitor la problema analizată de instanță doar cu ocazia deliberării.
Solicită să se constate că instanța de apel s-a pronunțat asupra unor aspecte decât cele supuse atenției prin motivele de apel modificând soluția primei instanțe în alt sens decât cel solicitat de apelant, deoarece, prețul imobilului reprezentat de un apartament și cota parte indiviză din întreg terenul aflat sub construcția în care acesta este situat nu poate fi calculat doar strict prin raportare la construcție. Dreptul de proprietate asupra acestuia se transmite automat, împreună cu dreptul de proprietate asupra apartamentului, dar valoarea imobilului se stabilește în mod evident cu luarea în considerare a dreptului asupra terenului. Faptul că terenul este deținut în proprietate duce la un spor de valoare raportat la imobilul în integralitatea lui, însă, în ipoteza în care ar dispărea construcția, proprietatea asupra terenului rămâne. În speță, trebuie evaluat acest teren deoarece a făcut obiectul vânzării-cumpărării conform Legii nr.112/1995 și influențând prețul la acel moment, trebuie să influențeze și despăgubirea primită pentru evicțiune.
Cu privire la recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice solicită a fi respins ca nefondat, având în vedere că sunt de notorietate dispozițiile art.50 alin.2 și 3 din Legea nr.10/2001 modificate prin OUG 184/2002, art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995 care arată că din ansamblul acestor norme legale Ministerul Finanțelor Publice este cel care a încasat bani; primăria a făcut doar un oficiu, a încheiat actul însă bani au fost încasați de Ministerul Finanțelor Publice.
În ceea ce privește cel de-al doilea motiv de recurs invocat, în sensul că nu există hotărâri judecătorești definitive și irevocabile care să-l îndreptățească la această solicitare în fața instanței de judecată, arată că, partea adversă se află într-o eroare, deoarece există sentința civilă nr.1097 din 20.02.2004, irevocabilă prin decizia civilă nr.463 din 07.03.2007, pronunțată de Curtea de Apel București –Secția a IV a Civilă în dosarul nr._/299/2005, hotărâre judecătorească prin care autoarea reclamantului a fost obligată să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul moștenitorilor proprietarului de la care a fost naționalizat.
Reprezentantul intimatului-pârât solicită respingerea recursurilor ca nefondate și menținerea deciziei civile atacate ca temeinică și legală.
În ceea ce privește recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice arată că nu poate fi primit, având în vedere incidența în cauză a textului de lege pe care acesta îl evocă, motiv pentru care instanța de fond în mod corect a admis acțiunea față de această entitate.
În ceea ce privește recursul formulat de recurentul-reclamant, apreciază că acesta este nefondat întrucât se tinde la o îmbogățire fără justă cauză prin stabilirea valorii de circulație a terenului distinct de valoarea apartamentului.
Consideră că soluția pronunțată de către instanța de apel este legală și temeinică, având în vedere că există și o practică a Înaltei Curți de Casație și Justiție în această materie a dispozițiilor art.501 din Legea nr.10/2001 și a obligării Ministerului Finanțelor Publice la plata valorii de circulație a apartamentelor a căror proprietate s-a pierdut prin admiterea acțiunii în revendicare.
Menționează că terenurile de sub construcție nu au fost vândute ci au fost stabilite în proprietate, iar în art.33 din HG nr.20/1996, se arată că ceea ce s-a vândut este apartamentul, iar terenul de sub construcție s-a stabilit în proprietate și nu s-a fixat un preț de vânzare, astfel încât în mod generic pârâtul a arătat că se tinde la o îmbogățire fără justă cauză.
Apreciază că partea adversă are dreptul la valoarea apartamentului în temeiul dispozițiilor art.501 din Legea nr.10/2001, iar în ceea ce privește terenul de sub construcție soluția pronunțată de instanță este corectă cu privire la acest aspect.
CURTEA
Deliberând asupra recursurilor civile de față, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei sector 5 București, la data de 09.03.2010 și sub nr._, Breckenridge E. Maluchin a chemat în judecată pe pârâții M. B. PRIN PRIMARUL GENERAL, STATUL R. PRIN M. F. PUBLICE, M. F. PUBLICE, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să oblige pârâții la plata în solidar a următoarelor sume: - 50.000 euro (echivalent în lei la data plății efective) reprezentând despăgubiri integrale pentru repararea prejudiciului suferit ca urmare a evicțiunii, reprezentând restituirea prețului și daune interese – diferența dintre prețul actual de circulație al apartamentului situat la parterul imobilului din București, ..36, sector 2 compus din una cameră, hol, bucătărie, baie, debara, vestibul, precum și al cotei de 3,67% din terenul aferent imobilului descris (care au constituit obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr.N00975/20.11.1996 încheiat între PMB prin mandatar . calitate de vânzător și M. A. în calitate de cumpărătoare) și prețul achitat; - 10.000 euro (echivalent în lei la data plății efective) reprezentând cheltuieli necesare și constatându-le utile, concludente și pertinente cauzei și va proroga discutarea necesității administrării probei testimoniale solicitată de părți, după administrarea celorlalte probe ocazionate de efectuarea unor lucrări de reparații și amenajare a apartamentului mai sus menționat. Solicită obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că mama sa - M. A. a dobândit apartamentul descris mai sus, precum și cota de 3,67% din terenul aferent imobilului prin contractului de vânzare-cumpărare nr.N00975/20.11.1996, în baza dispozițiilor Legii nr.112/1995, iar ulterior, între reclamantă și mama sa a intervenit un contract de schimb având ca obiect apartamentul descris mai sus și . în București, ., .. Menționează reclamanta că apartamentul de la parterul imobilului din București, ..36, sector 2 a făcut parte din categoria celor preluate de către stat în baza Decretului nr.92/1950, iar prin sentința civilă nr.1097/20.02.2004, irevocabilă prin decizia nr.463/07.03.2007 pronunțată de Curtea de Apel București-Secția a IV-a civilă în dosar nr._/299/2005, a fost obligată să lase apartamentul în deplină proprietate și liniștită posesie moștenitorului fostului proprietar.
În drept, reclamanta a invocat disp.art.1341 și urm C.civ., art.998-999 C.civ., Legea 10/2001.
În dovedirea cererii de chemare în judecată, au fost depuse la dosar, în fotocopii, următoarele înscrisuri: contractul de vânzare-cumpărare nr.N00975/20.11.1996, testament, sentința civilă nr.1097/20.02.2004, decizia nr.463/07.03.2007 pronunțată de Curtea de Apel București-Secția a IV-a civilă,
Pârâții nu au formulat întâmpinare.
Dosarul a fost suspendat la data de 02.11.2010 conform art.155 ind.1 C.., fiind repus pe rol la data de 08.09.2011, fiind anexat cererii de repunere pe rol copia certificatului de moștenitor nr.39/02.08.2011 de pe urma defunctei M. A..
La termenul de judecată din data de 13.03.2012 reclamanta a depus la dosar note de ședință prin care a solicitat ca prin hotărârea ce va pronunța, instanța să dispună obligarea pârâților la plata prețului de piață actual al apartamentului situat la parterul imobilului din București, ..36, sector 2, compus din una cameră, hol, bucătărie, baie, debara, vestibul, precum și cota de 3,67% din terenul aferent imobilului.
În drept, reclamanții au invocat disp.art.50 al.2/1 și 3, art.50/1 din Legea 10/2001 modificată și completată prin Legea nr.1/2009, Normele metodologice de aplicare a Legii nr.10/2001 modificate și completate prin HG nr.923/2010, respectiv punctele 50.3, 50/1.1.
Prin sentința civilă nr.3450/17.04.2012, Judecătoria sectorului 5 București a admis acțiunea restrânsă, formulată de reclamantă; a fost obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamantă a contravalorii imobilului situat în București, ..36, parter, sector 2, evaluat la prețul de liberă circulație la suma de 173.724 lei;a fost respinsă cererea formulată în contradictoriu cu pârâtul M. București prin Primarul General, ca neîntemeiată; s-a luat act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut următoarele:
Prin contractul de vânzare cumpărare nr. nr.N00975/20.11.1996 (copie fila 5) încheiat intre autoarea reclamantei, M. A., in calitate de cumpărătoare si P.M.B, prin . calitate de vânzător, cea dintâi a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, ..36, parter, sector 2, prețul vânzării fiind de 5.741.410 lei ROL achitat integral conform contractului, prin chitanțele nr. 2276 și_ din 20.11.1996.
Pin sentința civila nr.1097/20.02.2004, irevocabilă prin decizia nr.463/07.03.2007 pronunțată de Curtea de Apel București-secția a IV-a civilă în dosar nr._/299/2005 (fila 18-41), reclamanta pârâta in acea cauză a fost obligată sa lase in deplina proprietate si liniștita posesie numitei Notti A. M., imobilul situat în București, ..36, parter, sector 2, fiind respinsa ca neîntemeiata cererea având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare nr. N00975/20.11.1996.
Reclamanta este succesoare în drepturi a autoarei sale, defuncta M. A., decedată la data de 17.06.1997, conform certificatului de moștenitor autentificat cu nr.39/02.08.2011 de B.N.P. V. B..
Potrivit prevederilor art. 51 alin 3 din Legea 10/2001, astfel cum a fost modificata prin OUG nr.184/2002, plata sumelor reprezentând prețul actualizat achitat de chiriașii ale căror contracte de vânzare cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit in temeiul art.13 alin 6 din Legea 112/1995.
Dispozițiile art.13 alin 6 din Legea 112/1995 stabilesc modalitatea de constituire a fondului extrabugetar asigurat pentru punerea in aplicare a legii menționate, fond ce se va alimenta in principal cu sumele obținute din vânzarea către chiriași a apartamentelor care nu s-au restituit in natura, reprezentând plăți integrale, avansuri, rate si dobânzi.
Prevederile Capitolului III din Normele Metodologice privind aplicarea Legii 112/1995 republicate in temeiul art.II din HG nr.11/1997, dezvolta modalitățile de constituire si utilizare ale „fondului extrabugetar” instituind totodată obligația unităților specializate care evaluează si vând apartamentele ce fac obiectul Legii 112/1995 de a incasa contravaloarea acestora de la cumpărător, de a retine comisionul de 1% potrivit art. 13 alin 6 lit a din lege si de a vira suma rămasă in termen de 3 zile lucrătoare in contul deschis la Trezoreria Statului din localitatea unde își are sediul vânzătorul sau in contul deschis la unitățile BCR SA, după caz.
Rezulta astfel ca prin însuși efectul Legii 112/1995, prețul plătit de cumpărător la încheierea contractului de vânzare cumpărare perfectat in temeiul acestui act normativ nu se incasa de cel ce întocmea documentația si actul de vânzare, ci era virat direct Ministerului Finanțelor Publice, OUG 184/2001 prevăzând in mod expres, după cum am arătat mai sus obligația de plată a prețului reactualizat in sarcina Ministerului Finanțelor Publice.
Mai mult, atât Lg.112/1995 (art.13 al.6) cât și Lg.10/2001 (art.51 al.2 și 3 introdusă prin OUG nr.184/2002), reprezintă legi speciale care derogă de la dreptul comun, conform principiului "specialia generalibus derogant" astfel încât, în cauză nu-și mai găsesc aplicarea prevederile Codului civil care reglementează obligația vânzătorului de garanție contra evicțiunii (art.1337, 1341-1345 Cod civil) sau principiul restabilirii situației anterioare ca efect al nulității actului juridic civil.
De altfel prin adoptarea acestor dispoziții cu caracter special s-a urmărit tocmai evitarea in asemenea litigii a unui întreg șir de procese ce ar implica . participarea vânzătorului răspunzător de garanția contra evicțiunii, acesta la rândul său urmând să se regreseze pentru plata făcută împotriva Ministerului Finanțelor Publice prin acțiune separată, in cazul in care nu formulează in cadrul aceluiași dosar cerere de chemare în garanție.
În consecință, instanța apreciază că față de dispozițiile art. 50 ind. 1 din Legea 10/2001 există identitate între pârâtul Ministerul Finanțelor Publice și M. București și titularul obligației din raportul juridic dedus judecații.
Pentru considerentele arătate și față de dispozițiile legale enunțate și de obiectul cererii de chemare în judecată, restrâns prin cererea reclamantei din data de 13.03.2012 – doar pentru prețul de liberă circulație – instanța va reține, potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză de expert O. C., că valoarea de circulație a apartamentului din București ..36, parter, sector 2, evaluat la prețul de liberă circulație, este în suma de 173.724 lei (39.904 euro).
Față de cele reținute în fapt și de dispozițiile art.18 din Legea nr.1/2009, care modifică și completează disp Lg.10/2001, instanța a admis în parte acțiunea și în consecință și a obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamantă a contravalorii imobilului situat în București, ..36, parter, sector 2, evaluat la prețul de liberă circulație la suma de 173.724 lei; a respins cererea formulată de reclamanți împotriva pârâtei M. București, prin Primarul General, ca neîntemeiată și a luat act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe în termen legal a declarat apel pârâtul Ministerul Finanțelor Publice criticând soluția primei instanțe ca fiind nelegală și netemeinică.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București Secția a IV-a Civilă la data de 18.07.2012, sub nr. de dosar_ .
În dezvoltarea motivelor de apel apelantul debitor a arătat că hotărârea pronunțată de Judecătoria sector 5 București este nelegală și netemeinică pentru următoarele considerente:
In primul rând, a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a paratului Ministerul Finanțelor Publice pentru următoarele motive:
In mod greșit, instanța de fond a apreciat ca in cauza dedusa judecații are calitate procesuala pasiva Ministerul Finanțelor Publice, stabilind in sarcina acestuia obligația de restituire a prețului, in temeiul dispozițiilor art. 50 alin.(3) din Legea nr. 10/2001.
De asemenea, arată ca potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai intre părțile contractante, neputând nici profita si nici dauna unui terț.
Ministerul Finanțelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului dintre reclamanta si Primăria Municipiului București este terț fata de acesta, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar in care se varsă sumele încasate de Primăria Municipiului București.
In conformitate cu dispozițiile art. 1337, art. 1341 si următoarele din Cod civil, consideram ca trebuia sa se instituie răspunderea vânzătorului, respectiv a Primăriei Municipiului București, pentru evicțiune totala sau parțiala prin fapta unui terț.
Aceasta dispoziție de drept comun, nu poate fi înlăturata prin nici o dispoziție speciala contrara, fiind așadar pe deplin aplicabila intre părțile din prezentul litigiu.
Nici dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, nu sunt de natura sa determine introducerea in prezenta cauza a Ministerului Finanțelor Publice si sa acorde calitate procesuala acestei instituții, cat timp obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a prețului.
Deposedarea reclamantei de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu, întrunește condițiile unei tulburări de drept prin fapta unui terț.
Aceasta tulburare de drept, este de natura sa angajeze răspunderea contractuala pentru evicțiune totala a vânzătorului, Primăria Municipiului București, fata de pretențiile privind restituirea valorii de circulație a imobilului in cauza. Mai mult, a apreciat ca in cauza sunt pe deplin aplicabile prevederile art. 1344 din Codul civil potrivit cărora "Daca lucrul vândut se afla, la epoca evicțiunii, de o valoare mai mare, din orice cauza, vânzătorul este dator sa plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, excedentele valorii in timpul evicțiunii".
F. de argumentele prezentate, solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, schimbarea sentinței civile atacate, in sensul admiterii excepției lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice si respingerea capătului de cerere privind restituirea valorii de piața a imobilului, ca fiind formulat împotriva unei persoane fără calitate procesuala pasiva.
2. In subsidiar, a apreciat capătul de cerere referitor la obligarea Ministerului Finanțelor Publice la valoarea de circulație a imobilului ca fiind neîntemeiat pentru următoarele considerente:
Potrivit prevederilor art. 501 din Legea 10/2001 - "(1) Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare."
Astfel, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piața este necesara îndeplinirea a doua condiții: prima condiție este ca aceste contracte sa fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995, iar cea de-a doua condiție este ca ele sa fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile.
Arăta in cele ce urmează faptul, ca in prezenta cauza, nu este îndeplinita nici o condiție din cele doua prevăzute imperativ de Legea nr. 10/2001:
a) cu privire la existenta unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, consideram ca reaua credința a reclamantei nu poate fi pusa la îndoiala, dat fiind faptul ca acesta știu sau ar fi putut sti ca imobilul este revendicat de către fostul proprietar, ca ar fi putut sau ca ar fi trebuit sa se informeze despre demersurile întreprinse de acesta si ca pasivitatea ii este imputabila, (ex. Hotărârea nr. 510/2003 a Curții Suprema de Justiție).
Arată faptul ca nu exista nici o hotărâre judecătoreasca prin care sa se statueze ca reclamanta ar fi fost de buna credința la încheierea contractului de vânzare cumpărare, aceasta nedepunând minime diligente înainte de cumpărare pentru a afla care este titlul in baza căruia statul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului pe care urmau sa-l achiziționeze, motiv pentru care consideram ca in speța de fata contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.
b) Arăta totodată ca nu este îndeplinita nici cea de-a doua condiție imperativa prevăzuta de dispozițiile art. 501 din Legea 10/2001, respectiv, contractul sa fi fost desființat prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile.
Or, de vreme ce reclamanții nu au făcut dovada existentei unei sentințe definitive si irevocabile in ceea ce privește constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat de către aceasta cu Primăria Municipiului București, nu se poate justifica obligarea Ministerului Finanțelor Publice la plata sumei reprezentând valoarea de piața a imobilului in cauza.
Având în vedere, pe de o parte faptul ca pentru acordarea despăgubirilor la valoarea de piața art. 501 din Legea 10/2001 prevede îndeplinirea cumulativa a celor doua condiții expuse mai sus, iar pe de alta parte faptul ca reclamanta nu a făcut dovada îndeplinirii niciuneia dintre acestea, s-a apreciat ca speța nu se circumscrie dispozițiilor imperative prevăzute de art. 50 din Legea 10/2001.
Față de aceste considerente, solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței civile nr.3450/17.04.2012 in sensul respingerii acțiunii ca neîntemeiata .
Netemeinica si nelegala este hotărârea instanței de fond si in ceea ce privește reținerea concluziilor din raportul de expertiza care a stabilit o suma exorbitanta la evaluarea imobilului .
Astfel, in cadrul metodelor de evaluare nu este menționată nicio corecție legată de blocajul actual al pieței imobiliare (când cererea este mult mai mică decât oferta, practic, cu mici excepții, numărul tranzacțiilor imobiliare din zonă și in general este nul, iar prețurile cuprinse in anunțurile imobiliare reprezintă numai voința vânzătorilor care încearcă menținerea prețurilor cât mai apropiate de nivelul perioadei 2007-2008, perioada maximală a exploziei prețurilor in tranzacțiile imobiliare). Ca urmare, apreciem o corecție negativă de 10% pentru procese in curs și de cea, 30% pentru locația menționată prin luarea in considerare si a raportului defavorabil cerere ofertă, negocieri, comisioane etc).
Suma stabilita in raport este exagerat de mare pentru imobilul in cauza, respectiv: 173.724 lei, pentru un apartament cu 1 camere la nivelul anului 2012, reclamanta achiziționându-l in anul 1996 la un preț cu mult sub prețul pieții. S-a apreciat o diminuare a valorii cu cel puțin 30% din valoarea reala .
Evaluatorul nu a introdus in cadrul factorilor de individualizare si pe cel referitor la ponderea dintre cerere si oferta aferenta actualului blocaj al pieței imobiliare, apreciata de noi la: - 30% .
Prin urmare, considera ca in speța operează îmbogățirea fără justa cauza, fiind aberant ca reclamanta sa încaseze in 2012 o diferența de suma in plus fata de valoarea achitata in contractul de vânzare cumpărare, valoare care depășește cu mult însăși valoarea de circulație a imobilului pe piața imobiliara de la ora actuala, motiv pentru care solicitam admiterea apelului, desființarea sentinței civile atacate, si rejudecând cauza sa dispuneți refacerea raportului de expertiza ținând seama de obiecțiunile formulate, având in vedere ca imobilul a fost supraevaluat.
In drept a invocat art. 282 si urmat, din Codul de procedura civila; art. 1337 Cod civil; Legea nr. 10/2001; art. 274 Cod proc.civ.
La data de 14.03.2013 a fost formulată de către M. R. o cerere de intervenție în interes propriu, ca efect al cesiunii drepturilor litigioase.
Prin încheierea de ședință din 11.04.2013 tribunalul a dispus emiterea unei adrese către dna expert O. C., pentru a se preciza dacă au fost avute în vedere la data evaluării și standardele internaționale.
Prin decizia civilă nr.616/A/13.06.2013, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a admis apelul declarat de pârât, a schimbat în parte sentința civilă atacată, în sensul că a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 164.106 lei (37.695 euro), menținând restul dispozițiilor.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut că apelantul-pârât a criticat hotărârea ca fiind netemeinică și nelegală întrucât pârâtul nu are calitate procesuală pasivă, în raport de dispozițiile speciale, respectiv Legea nr. 10/2001 și Legea nr. 1/2009.
Prin cererea de chemare în judecată, precizată, reclamanții au solicitat obligarea pârâților M. București – prin Primarul General și M. Economiei și Finanțelor la restituirea prețului de piață a imobilului situat în București, .. 36, parter, sector 2.
Potrivit art. 50 alin. 3 din legea nr. 10/2001 republicată, obligația restituirii prețului revine Ministerului Finanțelor Publice.
De asemenea, potrivit art. 501 alin. 1 din legea nr. 10/2001, numai: „(1) Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea.
Așadar, în ambele ipoteze prevăzute de lege, obligația restituirii prețului revine tot recurentului M. Economiei și Finanțelor, motiv pentru care tribunalul va respinge ca nefondate criticile privind nelegala respingere de către instanța de fond a excepției lipsei calității procesuale pasive a acestuia.
Nefondate sunt și criticile care privesc fondul cauzei și în care recurentul-pârât a susținut că răspunderea aparține vânzătorului potrivit art. 1337C.civ., pentru evicțiune ca urmare a unei tulburări de drept produsă prin fapta terțului.
Verificând situația de fapt reținută de către instanța de fond, tribunalul a constatat că instanța de fond a analizat cu rigurozitate și potrivit dispozițiilor legale cauza, sub toate aspectele.
Prin contractul de vânzare cumpărare nr. N00975/20.11.1996 (copie fila 5) M. A., in calitate de cumpărătoare, a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, ..36, parter, sector 2, de la P.M.B, prin . calitate de vânzător.
Reclamanta este succesoare în drepturi a autoarei sale, defuncta M. A., decedată la data de 17.06.1997, conform certificatului de moștenitor autentificat cu nr.39/02.08.2011 de B.N.P. V. B., iar intervenientul M. R. este succesor în baza contractului de cesiune de drepturi încheiat cu reclamanta și autentificat sub nr. 123/24.01.2013 (filele25-27) .
Pin sentința civila nr.1097/20.02.2004, irevocabilă prin decizia nr.463/07.03.2007 pronunțată de Curtea de Apel București-Secția a IV-a Civilă în dosar nr._/299/2005 reclamanta (pârâta in acea cauză) a fost obligată sa lase in deplina proprietate si liniștita posesie numitei Notti A. M., imobilul situat în București, ..36, parter, sector 2, fiind respinsa ca neîntemeiata cererea având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare nr. N00975/20.11.1996(fila 18-41).
În considerentele deciziei, s-a reținut, pe de o parte, că statul nu a avut un titlu valabil asupra imobilului la data înstrăinării, iar pe de altă parte, că este lipsită de relevanță buna-credință în ceea ce privește soluționarea cererii de revendicare prin compararea titlurilor.
Cu toate acestea, în analiza motivelor de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, s-a reținut buna credință, astfel că a fost salvat de la nulitate contractul (fila 33 dosar, fila 10 din decizie).
Ori, din considerentele hotărârilor judecătorești, rezultă că prezumția bunei-credințe a reclamantei la cumpărarea bunului imobil, încheiat în baza Legii nr. 112/1995, și instituită de dispozițiile art. 1899 alin. 2 C.civ. nu a fost răsturnată prin probatoriul administrat în aceste litigii și nici în prezentul.
Ca o consecință, în cauză devin incidente dispozițiile art. 501 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, întrucât reclamanta îndeplinește condiția instituită de acest text de lege și anume să fi fost de bună-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995.
Așa fiind, în mod judicios instanța de fond a admis acțiunea și a acordat dreptul reclamantei la o reparație integrală a prejudiciului produs acesteia ca urmare a pierderii dreptului de proprietate și a obligat la plata acesteia persoana indicată de dispozițiile legale, respectiv de art. 501 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, care este M. Economiei și Finanțelor.
Tribunalul a reținut și jurisprudența constantă a Curții Europene a Drepturilor Omului când s-a constatat și încălcarea art.1 din Protocolul nr.1 a Convenției, respectiv Cauza R. împotriva României.
Din motivarea acestei hotărâri, rezultă că s-a reiterat principiul unui just echilibru între cerințele de interes general ale comunității și imperativele de salvgardare ale drepturilor fundamentale ale persoanei, Curtea reafirmând totodată că acest echilibru este, ca regulă generală, atins atunci când compensația plătită persoanei private de proprietate este în mod rezonabil corelată cu valoarea pecuniară a bunului. Se observă că în cadrul aceleiași decizii s-a analizat de către Curte dacă privarea chiriașului-cumpărător de către bunul său a răspuns criteriului de proporționalitate, reținându-se că nu este suficientă posibilitatea legală a acestuia de a formula o acțiune în restituirea prețului actualizat, ci legislația ar trebui să acorde dreptul persoanelor care și-au dobândit bunurile cu bună-credință la o compensație reprezentând diferența dintre prețul actualizat și valoarea bunului. Prin urmare, instanța reține, prin prisma acestor considerente ale Curții, că s-a avut în vedere în principal lipsa unor prevederi legislative speciale care să acorde despăgubiri la valoarea de circulație a imobilului, dar numai în situația specială a chiriașilor cumpărători de bună-credință (Cauza R. împotriva României).
Tribunalul a apreciat însă ca fondate criticile pe fondul cauzei, privind stabilirea valorii de circulație a imobilului, apreciată de apelantul-pârât ca fiind prea mare și nelegală.
Tribunalul a apreciat ca fiind artificial sporită valoarea apartamentului prin stabilirea unei valori independente pentru terenul aferent imobilului, deoarece vânzările se fac incluzând în preț și cotele aferente terenului și celorlalte anexe și părți comune aflate în indiviziune forțată.
Că așa stau lucrurile, rezultă și din modalitatea de calcul a prețului la încheierea contractului, precum și din întregul circuit al pieței imobiliare specifice, în care nu se face nicio ofertă de cumpărare ori de vânzare indicându-se prețuri distincte pentru apartament și pentru terenul de sub acesta, fiind o chestiune de notorietate care nu necesită administrarea unor probe suplimentare.
Așa fiind, tribunalul a înlăturat sumele stabilite de către expert ca reprezentând strict valoarea de circulație a terenului de sub apartament, respectiv suma de 9.618 lei și a obligat apelantul-pârât numai la plata sumei de 164.106 lei, prețul de circulație al apartamentului (fila 97, raport expertiză tehnică).
Pentru aceste considerente, văzând și dispozițiile art. 296 C.proc.civ., tribunalul a admis apelul și a schimbat în parte sentința civilă apelată în sensul că a obligat apelantul - pârât Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamantă a sumei de 164.106 lei (echivalentul a_ euro), menținând restul dispozițiilor sentinței civile, ca fiind legale și temeinice.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs M. FINANȚELOR PUBLICE și reclamantul M. R..
Ministerul Finanțelor Publice, sub aspectul, modalității de soluționare a excepției lipsei calității procesuale pasive, în raport de principiul relativității efectelor contractului.
Astfel, recurentul nu a fost parte la încheierea contractului, ci doar a avut calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se vărsau sumele încasate de Primăria Municipiului București.
În conformitate cu dispoz.art.1337 și 1341 C.proc.civ., răspunderea pentru evicțiune totală sau parțială aparține vânzătorului, respectiv M. București.
A doua critică se referă la greșita aplicare a dispoz.art.50 ind.1 din Legea nr.10/2001, întrucât nu este îndeplinită cea de-a doua condiție prevăzută de text, respectiv contractul să fi fost desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.
Se apreciază că hotărârea judecătorească pronunțată în revendicare nu se încadrează în ipoteza prevăzută de art.50 ind.1 din Legea nr.10/2001.
Reclamantul a criticat decizia, deoarece s-au încălcat dispoz.art.6 din C.E.D. referitoare la dreptul la un proces echitabil.
Astfel, în apel, cale devolutivă de atac, devoluțiunea este limitată atunci când se formulează motive de apel, respectiv instanța nu se poate pronunța decât în limita motivelor de apel cu care a fost învestită.
De asemenea, apreciază că s-a nerespectat și principiul contradictorialității, deoarece nu s-a pus în discuție pretinsa greșeală de judecată a primei instanțe, încălcându-se astfel dreptul la apărare al recurentului.
Și pe fondul cauzei, se arată că au fost încălcate dispozițiile de drept material, deoarece prețul unui imobil reprezentat de un apartament trebuie să cuprindă și cota parte indiviză din întregul teren aflat sub construcție, deoarece și acesta constituie obiect al dreptului de proprietate, aflându-se de fapt într-o stare de indiviziune forțată.
Dreptul de proprietate asupra unei cote indivize de teren se transmite odată cu dreptul de proprietate asupra construcției, iar valoarea imobilului se stabilește în funcție de toate componentele acestuia, inclusiv a dreptului de proprietate asupra terenului.
Analizând actele și lucrările dosarului, Curtea va respinge recursul declarat de Ministerul Finanțelor Publice, ca nefondat, având în vedere că potrivit art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001, s-a conferit calitate procesuală pasivă Ministerului Finanțelor Publice, înlăturându-se astfel prin lege specială dispozițiile de drept comun reprezentate de art.1337 și art.1341 C.civ.
Aceste dispoziții legale, câtă vreme nu au fost declarate neconstituționale, nu pot fi ignorate prin voința părților sau a instanței, aceasta fiind obligată să le aplice astfel cum ele au fost edictate.
În ceea ce privește încălcarea dispoz.art.50 ind.1 din Legea nr.10/2001, Curtea constată că aceste dispoziții au fost corect aplicate de instanță în condițiile în care nu s-a dovedit că reclamantul ar fi încheiat contractul cu încălcarea dispozițiilor legale ale Legii nr.112/1995 ori că a fost de rea-credință la încheierea acestuia.
Chiar și în situația în care, proprietatea asupra imobilului s-a pierdut urmare a unei acțiuni în revendicare, dispozițiile art.50 ind.1 din Legea nr.10/2001 sunt aplicabile, întrucât ceea ce este determinant în aplicabilitatea acestei dispoziții este pierderea proprietății și mai puțin modalitatea tehnică prin care s-a realizat aceasta, respectiv acțiunea în constatarea nulității contractului ori acțiune în revendicare.
Recursul formulat de reclamant este întemeiat și va fi admis, având în vedere că potrivit art.295 alin.1 C.proc.civ., instanța de apel va verifica, în limitele cererii de apel, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de prima instanță. Motivele de ordine publică pot fi invocate și din oficiu.
Prin urmare, în apel, efectul devolutiv al acestei căi de atac este limitat de principiul disponibilității, partea nemulțumită stabilind cadrul procesual și limitele pentru care apreciază că hotărârea pronunțată în primă instanță este nelegală.
Din motivele de apel formulate de Ministerul Finanțelor Publice rezultă că această parte a criticat sentința sub aspectul excepției lipsei calității procesuale pasive, sub aspectul neîndeplinirii dispoz.art.50 ind.1 din Legea nr.10/2001, apreciind că, contractul trebuia să fie desființat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, și în fondul cauzei apreciind că suma stabilită cu titlu de valoare de piață a imobilului este exagerat de mare, impunându-se o . diminuări a acestei valori și oricum apreciind că operează o îmbogățire fără justă cauză, deoarece prețul plătit de reclamant a fost cu mult mai mic decât valoarea de circulație a imobilelor.
Pe de altă parte, s-a încălcat și principiul contradictorialității procesului civil, precum și dreptul la apărare al recurentului, întrucât nu s-a pus în discuția părții faptul că valoarea apartamentului a fost sporită artificial, prin stabilirea unei valori independente pentru terenul aferent imobilului.
Analizând pe fond această chestiune, Curtea constată că dreptul de proprietate al reclamantului, astfel cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare nr._/20.11.1996 cuprinde, pe lângă construcția compusă din cameră, hol, bucătărie, baie cu cadă, debara, vestibul, și o cotă indiviză de 3,7% din părțile de folosință ale imobilului și 3,67% teren situat sub construcție, conform art.33 din H.G. nr.20/1996.
La stabilirea valorii de circulație a imobilului, trebuie să se ia în calcul atât contravaloarea construcției propriu-zise, cât și contravaloarea terenului, care a fost înstrăinat prin contractul susmenționat.
Faptul că prețul pieței imobiliare pentru apartamente include și terenul de sub acesta, nu înseamnă că terenul pe care se află amplasat apartamentul este lipsit de valoare ori că nu este inclus în valoarea de circulație a acestuia.
Valoarea de circulație a unui imobil trebuie să reflecte toate elementele dreptului de proprietate, inclusiv cea a imobilului teren pe care se află amplasată construcția. De aceea, nu există nici o încălcare a dispozițiilor legale, prin stabilirea unei valori de circulație distincte pentru teren, astfel încât să atragă înlăturarea contravalorii acestuia din valoarea imobilului ce face obiectul dreptului de proprietate.
Astfel fiind, în temeiul art.312 alin.1 C.proc.civ., Curtea va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, va admite recursul declarat de reclamant, va modifica decizia recurată, în sensul că va respinge apelul Ministerului Finanțelor Publice, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurentul pârât M. FINANȚELOR PUBLICE prin DIRECȚIA GENERALĂ REGIONALĂ A FINANȚELOR PUBLICE BUCUREȘTI, împotriva deciziei civile nr.616 A din 13.06.2013, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-pârât M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL.
Admite recursul declarat de recurentul reclamant M. R., împotriva deciziei civile nr.616 A din 13.06.2013, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-pârât M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL.
Modifică decizia recurată, în sensul că respinge ca nefondat apelul declarat de apelantul pârât Ministerul Finanțelor Publice împotriva sentinței civile nr.3450/17.04.2012, pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 09.12.2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
D. A. B. I. B. DOINIȚA M.
GREFIER
LUCREȚIA C.
Red.D.A.B.
Tehnored.B.I
2 ex/14.01.2014
--------------------------------------------
T.B.-Secția a IV-a – E.R.
- C.Segărcianu
Jud.Sector 5 – C.L.
| ← Conflict de competenţă. Sentința nr. 83/2013. Curtea de Apel... | Obligaţie de a face. Decizia nr. 2051/2013. Curtea de Apel... → |
|---|
