Obligaţie de a face. Decizia nr. 1236/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1236/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 02-09-2013 în dosarul nr. 3394/302/2009
Dosar nr._
(1031/2013)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 1236
Ședința publică de la 02.09.2013
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - FĂNICA PENA
JUDECĂTOR - C. M. T.
JUDECĂTOR - D. A.
GREFIER - RĂDIȚA I.
* * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurentul-reclamant T. I., împotriva deciziei civile nr.999/31.10.2012, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V a civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-pârât, M. P..
P. are ca obiect – obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă avocatul, A. P., pentru recurentul-reclamant, T. I., în baza împuternicirii avocațiale nr._/2013, eliberată de Baroul București, avocatul B. A. pentru intimatul-pârât, M. P., în baza împuternicirii avocațiale nr._/2013, emisă de Baroul București.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Avocatul recurentului-reclamant, având cuvântul, face dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 4,00 lei și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei, care au fost anulate de instanță.
Totodată, solicită suspendarea cauzei de față, în temeiul dispozițiilor art. 244 alin.1 pct. 1 C.p.civ. până la soluționarea definitivă și irevocabilă a dosarului aflat pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 București, nr.8513/2013, care se impune a fi soluționat anterior, prezentului dosar, care are ca obiect, contestarea calității de proprietar a intimatului din prezenta cauză, respectiv a Dispoziției prin care a fost restituit imobilul, a procesului verbal și a certificatului de moștenitor.
Precizează că pricina se află în rejudecare în fața Judecătoriei Sectorului 5 București și că la acest moment nu este în măsură să depună un certificat de grefă în susținerea celor afirmate anterior.
Avocatul intimatului pârât, M. P., având cuvântul cu privire la cererea de suspendare, consideră că pentru a putea fi discutată, recurentul-reclamant trebuia să depună un certificat de grefă în acest sens; că nu contestată existența acestui dosar de la Judecătoria Sectorului 5 București, prin care s-a cerut anularea titlului de proprietate, însă această cerere a mai fost reiterată și în fața instanța de apel și de fond și care a fost respinsă.
Solicită ca cererea de suspendare să fie respinsă ca nefondată.
Avocatul recurentului-reclamant, având cuvântul în replică, arată că în situația în care există o cerere de evacuare și s-ar constata că intimatul nu are calitate de proprietar, s-ar cauza acestuia un prejudiciu.
Curtea, în urma deliberării asupra cererii de suspendare formulată, apreciază că în faza procesuală a recursului și raportat la acțiunile din dosarul prezent din 2009, nu se impune suspendarea în conformitate cu prevederile art. 244 alin.1 C.p.civ., urmând a se respinge cererea, considerând că există alte remedii procesuale la îndemâna părții, în eventualitatea că ar obține câștig de cauză în acțiunea în anularea titlului de proprietate invocat.
Părțile, prin reprezentanți, având pe rând cuvântul declară că nu mai au cereri de formulat și probe de solicitat.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri de formulat și probe de solicitat constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea recursului.
Avocatul recurentului reclamant, având cuvântul, solicită admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurate, iar pe fondul cauzei, modificarea în parte a sentinței atacate, în sensul menținerii soluției asupra excepțiilor invocate, admiterea cererii principale și respingerea cererii reconvenționale privind evacuarea pârâtului din imobilul în litigiu.
Consideră că instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegală, raportat la prevederile art. 304 pct. 7 și 8 C.p.civ.
Cu privire la incidența în cauză a prevederilor OUG nr. 40/1999, privind reînnoirea contractului de închiriere, instanța în mod greșit apreciază că intimatul-pârât, nu mai poate beneficia de prevederile legii speciale.
Astfel, prin argumentele folosite, instanța de apel, lipsește practic de conținut prevederile art. 14 din OUG nr. 40/1999, din perspectiva avută în vedere, privind aplicabilitatea instituției reînnoirii contractului de închiriere, care rămâne la latitudinea proprietarului, care poate să accepte sau nu.
Mai mult, instanța de apel a considerat că recurentul a beneficiat de protecția reglementată de OUG nr. 40/1999 pentru o perioadă de 5 ani, iar solicitarea reînnoirii contractului, este în contradicție cu protecția dreptului de proprietate al intimatului.
Instanța de apel are o atitudine vădit părtinitoare în ceea ce-l privește pe intimat, invocând în permanență protecția dreptului său de proprietate, însă făcând abstracție de intenția legiuitorului de a proteja chiriașii din imobilele care au făcut obiect al restituirilor.
Cheltuielile de judecată se obligă să le solicite pe cale separată.
Avocatul intimatului-pârât, având cuvântul, solicită respingerea recursului ca nefondat, menținerea ca legală și temeinică a deciziei recurate.
Apreciază că reînnoirea contractului de închiriere fără acordul proprietarului, reprezintă o ingerință în exercitarea dreptului de proprietate, în condițiile în care, restrângerea acestui drept nu se încadrează în excepțiile prevăzute de art. 1 din Protocolul 1 CEDO.
Cu privire la ultimul motiv de recurs, consideră că și acesta este neîntemeiat, motivat de faptul că în mod corect instanța de apel a apreciat și analizat conținutul mandatului dat de către intimat către mandatara acestuia și că această procură depusă la dosar, cuprinde mandat, atât pentru revendicarea imobilelor care au aparținut autorilor intimaților, cât și pentru încheierea contractului de închiriere în numele acestuia.
Cu cheltuieli de judecată.
Curtea reține cauza spre soluționare.
CURTEA
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 5605 din 29 iunie 2011, pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București în dosarul nr._, s-a respins acțiunea formulată și precizată de reclamantul T. I. în contradictoriu cu pârâtul M. P., ca neîntemeiată; s-a admis cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant M. P. în contradictoriu cu reclamantul-pârât T. I.; s-a dispus evacuarea reclamantului-pârât din imobilul situat în București, ., ..
Pentru a se pronunța astfel, instanța de judecată a reținut următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 31 martie 2009, pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 București sub nr._, reclamantul T. I. a chemat în judecată pe pârâtul M. P., solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să fie obligat pârâtul la reînnoirea contractului de închiriere, înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Sector 5 București sub nr. 3624 din 27 iulie 2004, încheiat pentru aceeași perioadă prevăzută în contractul de închiriere inițial, respectiv pe o perioada de cinci ani, începând cu data de 01 aprilie 2009, contract ce are ca obiect închirierea unei părți a apartamentului nr. 4, situat în imobilul din București, ., sector 5. Totodată, a solicitat obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că la data de 23 februarie 2004 a fost emisă Dispoziția Primarului General al Municipiului București nr. 2517, prin care s-a dispus restituirea în natură către pârât a imobilului, situat în București, ., sector 5.
La data de 02 aprilie 2004 a primit o scrisoare, prin care pârâtul M. P. îi aduce la cunoștință existența dispoziției sus-menționate, adresându-i solicitarea de a contacta telefonic, în vederea clarificării situației locative și stabilirea unei întâlniri pentru efectuarea măsurătorilor cadastrale, SCA „C. & C.”.
A arătat reclamantul că, dând curs notificării, a contactat pe mandatarul pârâtului și, urmare a discuțiilor purtate, la data de 22 aprilie 2004, s-a prezentat un reprezentant al societății de avocatură, fără a fi încheiat însă un proces-verbal, în care să se consemneze voința părților. Față de aceasta a transmis pârâtului notificarea nr. 98 din 06 mai 2004, prin intermediul Biroul Executorului Judecătoresc „V. G.”, solicitând acestuia, în temeiul art. 9 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, să se prezinte în data de 09 iunie 2004 la adresa la care este situat imobilul în speță, în vederea încheierii contractului de închiriere.
Urmare a notificării trimise a fost încheiat contractul de închiriere, înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Sector 5 București sub nr. 3624 din 27 iulie 2004, având ca obiect transmiterea dreptului de folosință a unei părți a apartamentului nr. 4 din imobilul, situat în București, ., sector 5, pe o durată de cinci ani, respectiv pentru perioada 01 aprilie 2004 – 01 aprilie 2009.
A arătat că prin notificarea nr. 60 din 05 februarie 2009, transmisă de către pârât prin intermediul Biroul Executorului Judecătoresc „E. L.”, i se aducea la cunoștință faptul că nu mai dorește prelungirea contractului de închiriere și nici nu mai este dispus să încheie un nou contract de închiriere. De asemenea, i-a adresat solicitarea de a părăsi imobilul la expirarea duratei contractului de închiriere.
A menționat că, pe perioada derulării raporturilor contractuale, stabilite în temeiul OUG nr. 40/1999, între el și pârât au fost purtate o . discuții, având ca obiect intenția pârâtului de vânzare a imobilului, ce face obiectul dreptului său de folosință, precum și revocarea de către pârât a ofertei de vânzare a imobilului în cauză. În acest sens au fost transmise și recepționate următoarele: notificarea nr. 1322 din 17 noiembrie 2004, transmisă prin intermediul Biroul Executorului Judecătoresc „E. și P.”, prin care pârâtul îi aducea la cunoștință intenția de vânzare a apartamentului nr. 4; notificarea nr. 217 din 29 noiembrie 2004, transmisă prin intermediul Biroul Executorului Judecătoresc „V. G.”, prin care a solicitat pârâtului să menționeze condițiile (inclusiv prețul ferm), în care intenționează a vinde imobilul, în vederea exercitării dreptului de preempțiune la cumpărarea imobilului, reglementat de art.18 din OUG nr. 40/1999; adresa nr. 226 din 06 decembrie 2004, prin care pârâtul îi aduce la cunoștință faptul că intenționează să vândă imobilul la prețul minim de 300 euro/mp., preț stabilit pentru chiriașii imobilului, respectiv la prețul de 500 euro/mp. pentru terțe persoane; procesul-verbal nr. 02 din 29 septembrie 2005, încheiat ca urmare a întrunirii Adunării Generale a Locatarilor imobilului din ., sector 5, convocată de reprezentantul pârâtului M. P.; notificarea nr. 225 din 24 octombrie 2005, transmisă prin intermediul Biroul Executorului Judecătoresc „V. G.”; adresa recepționată în data de 20 decembrie 2005, prin care M. P. aduce la cunoștință Asociației de Locatari a imobilului, situat în ., faptul că nu mai înțelege să vândă imobilul, întrucât au crescut prețurile apartamentelor.
În drept, acțiunea a fost întemeiata pe dispozițiile art. 14, 18, 22 din OUG nr. 40/1999.
În susținerea cererii, au fost atașate la dosar, în copii certificate, următoarele înscrisuri: dispoziția nr. 2517 din 23 februarie 2004, emisă de Primăria Municipiului București; procesul-verbal de predare-primire a imobilului din .; notificarea nr. 98 din 06 mai 2004, transmisă prin intermediul Biroul Executorului Judecătoresc „V. G.”; contractul de închiriere, înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Sector 5 București sub nr. 3624 din 27 iulie 2004; notificarea nr. 60 din 05 februarie 2009; notificarea nr. 1322 din 17 noiembrie 2004; notificarea nr. 217 din 29 noiembrie 2004; adresa nr. 226 din 06 decembrie 2004, emisă de pârât prin intermediul SCA „C. & C.”; procesul-verbal nr. 02 din 29 septembrie 2005 al Adunării Generale a Asociației de Locatari; notificarea nr. 225 din 24 octombrie 2005; corespondența purtată între părți.
Acțiune a fost legal timbrată.
În ședința publică din data de 08 mai 2009 pârâtul a depus la dosar întâmpinare și cerere reconvențională. Pe cale de întâmpinare, pârâtul a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată, arătând că reclamantul a beneficiat deja de protecția dispozițiilor OUG nr. 40/1999. Având în vedere că imobilul i-a fost restituit în baza dispozițiilor Legii nr. 10/2001, conformându-se dispozițiile OUG nr. 40/1999, a încheiat cu reclamantul contractul de închiriere la care el face referire, contract ce a expirat la data de 01 aprilie 2009. Începând cu această dată reclamantul nu mai beneficiază de nicio dispoziție legală care să îi permită în continuare folosirea spațiului, proprietatea sa.
În drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 115 – 118 Cod de procedură civilă, art. 1436, 1438 Cod civil.
Prin cererea reconvențională pârâtul a solicitat ca instanța să dispună evacuarea reclamantului din imobilul, situat în București, ., ., pentru lipsa titlului, întrucât contractul de închiriere, încheiat în baza dispozițiilor OUG nr. 40/1999, a expirat.
În motivarea cererii reconvenționale, pârâtul a arătat că este proprietarul imobilului sus-menționat, conform dispoziției nr. 2517 din 23 februarie 2004 a Primarului General al Municipiului București.
A arătat că la data de 31 martie 2004 a intrat în posesia imobilului, prin procesul-verbal nr. 5040, înscriindu-și dreptul de proprietate în Cartea funciară nr._ a Municipiului București, prin încheierea nr. 956 din 11 februarie 2005.
În drept, cererea reconvenționala a fost întemeiata pe dispozițiile art.119 – 120, art. 112, art. 274 Cod de procedură civilă și OUG nr. 40/1999.
În susținerea întâmpinării și cererii reconvenționale, pârâtul a depus la dosar un set de înscrisuri, respectiv dispoziția nr. 2517 din 23 februarie 2004; procesul-verbal nr. 5040 din 31 martie 2004; încheierea nr. 958 din 28 ianuarie 2005, emisă de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 5 București; releveu apartament nr. 4; plan topo; contractul de închiriere, înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Sector 5 București sub nr. 3624 din 27 iulie 2004; contractul de închiriere nr. 1632 din 19 august 1999; notificarea nr. 60 din 05 februarie 2009, transmisă prin intermediul Biroul Executorului Judecătoresc „E. L.”; procura specială, legalizată sub nr. 7329 din 19 august 2008 de Biroul Notarilor Publici „D. N.”.
La termenul din data de 12 iunie 2009 reclamantul a depus la dosar cerere completatoare și precizatoare, prin care a arătat că înțelege să solicite, în principal, să se constate nulitatea absolută a notificării de refuzare a prelungirii contractului de închiriere, pe de o parte față de dispozițiile art. 14 și 22 din OUG nr. 40/1999 și, pe de altă parte, față de lipsa mandatului special al SCA „C. și C.” în formularea unei notificări de refuzare a prelungirii contractului de închiriere; de asemenea, a solicitat să se constate reînnoirea contractului de închiriere, înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Sector 5 București sub nr. 3624 din 27 iulie 2004, încheiat pentru aceeași perioadă, prevăzută în contractul de închiriere inițial, respectiv pe o perioadă de cinci ani, începând cu data de 01 aprilie 2009, pentru motivele de fapt și de drept arătate în acțiune.
Totodată, reclamantul-pârât a depus la dosar întâmpinare la cererea reconvențională, formulată de pârât, prin care a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiata.
La data de 11 septembrie 2009 pârâtul a depus la dosar întâmpinare la cererea completatoare și precizatoare, prin care a solicitat respingerea acesteia, ca nelegală și netemeinică.
Pârâtul a invocat excepția lipsei de interes a reclamantului în ceea ce privește primul capăt de cerere din acțiune, astfel cum a fost precizat la termenul din data de 12 iunie 2009. Dovadă certă a lipsei de interes constă în faptul că, și în ipoteza admiterii acțiunii și constatării nulității, reclamantul-pârât nu ar dobândi un drept locativ propriu, acesta nu are un interes legitim pentru a intenta acțiunea, nejustificând beneficiul imediat, interesul practic, născut și actual. Astfel, atunci când persoana care invocă nulitatea nu a participat la încheierea actului, aceasta trebuie ca, pe lângă motivele de nulitate, să justifice și „... interesul ori paguba materială ori morală pe care au suferit-o din cauza actului juridic presupus nul ...”.
Totodată, pârâtul-reclamant a invocat excepția inadmisibilității ultimului capăt de cerere, astfel cum a fost modificat la termenul din data de 12 iunie 2009. A arătat că, față de caracterul de acțiune în constatarea existenței unui drept, ce rezultă din petitul și temeiul de drept al acestui capăt de cerere, alături de cele patru condiții generale de exercitare a oricărei acțiuni în justiție, cererea reclamantului trebuia să îndeplinească și o condiție negativă specială, respectiv ca partea să solicite constatarea unui drept și nu a unei simple situații de fapt.
La termenul din data de 29 iunie 2011 instanța a încuviințat pentru ambele părți proba cu înscrisurile aflate la dosar, apreciind că este pertinentă, concludentă și utilă pentru justa soluționare a cauzei. Totodată, a respins celelalte probe, solicitate de reclamantul-pârât, ca nefiind utile cauzei.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a constatat următoarele:
Prin dispoziția Primarului General nr. 2517 din 23 februarie 2004, pârâtului P. M. i s-a restituit imobilul situat în București, ., sector 5, format din construcție S + P + 2E + P. (cu excepția apartamentului 5, . temeiul Legii nr. 112/1995). În baza acestei dispoziții, la data de 31 martie 2004, între pârâtul P. M. și Consiliul General al Municipiului București – Administrația Fondului Imobiliar s-a încheiat un proces-verbal de predare-primire a imobilului menționat.
Pentru ca, la data restituirii imobilului, reclamantul T. I. era titularul unui contract de închiriere asupra apartamentului nr. 4, . două camere și hol comun, din acest imobil și, deci, justifică un drept locativ, între acesta și pârât, s-a încheiat un contract de închiriere pentru același apartament și pentru o perioadă de cinci ani, începând cu data de 01 aprilie 2004 și până la 01 aprilie 2009.
Față de acestea, OUG nr. 40/1999 – art. 1 prevede obligativitatea prelungirii contractelor de închiriere cu încă cinci ani de la data intrării în vigoare a prezentei legi, prelungirea operând și în cazul în care foștii proprietari redobândesc imobilele după . ordonanței – art. 7 din OUG nr. 40/1999. Din interpretarea art. 7 rezultă faptul că foștii proprietari sunt obligați ca de la data restituirii imobilelor (dacă aceasta a avut loc după . ordonanței), cu îndeplinirea condițiilor prevăzute de OUG nr. 40/1999, să încheie contracte de închiriere cu chiriașii pentru o perioadă de cinci ani, fapt respectat în cauză.
Ulterior, la data de 09 februarie 2009, chiriașul a fost notificat de către proprietar, prin intermediul Biroului Executorului Judecătoresc „E. L.”, în sensul că nu se mai dorește prelungirea contractului de închiriere și obligația chiriașului de a elibera spațiul.
Notificarea a fost semnată în numele pârâtului de avocat L. C., împuternicită de pârât în data de 26 aprilie 2006 și, fiind vorba de un drept de administrare asupra imobilului în litigiu, nu necesită o procură specială.
De asemenea, față de solicitarea reclamantului pentru încheierea unui nou contract, constatarea reînnoirii contractului de închiriere anterior, raportat la dispozițiile art. 14 din OUG nr. 40/1999, aceste dispoziții normative nu pot fi interpretate în sensul obligării pârâtului, prezent proprietar, la încheierea veșnică a unui contract de închiriere sub auspiciile acestei ordonanțe, lucru care i-ar leza dreptul de proprietate permanent.
Ori, conform art. 480 cod civil „proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege”. După cum s-a arătat, în speță, au fost respectate dispozițiile OUG nr. 40/1999, contractul de închiriere încheiat producându-și efectele până la data de 01 aprilie 2009, după această dată, proprietarul având tot dreptul să intre în posesia efectivă a imobilului și exercitarea în totalitate a atributelor dreptului său: dreptul de folosință, de a culege fructele și de a dispune de bun.
Tot raportat la capetele de cerere ale acțiunii și la motivarea întâmpinării pârâtului, instanța, calificând excepțiile ridicate de acesta, respectiv lipsa de interes și inadmisibilitatea, ca apărări de fond, le-a tratat ca atare.
Astfel, constatând că, la data formulării acțiunii, reclamantul încă deținea un titlu locativ prin contractul de închiriere încheiat între părți, justifică și un interes, atât în formularea acțiunii principale cât și în cea completată ulterior.
În ceea ce privește inadmisibilitatea, reclamantul și-a întemeiat capătul de cerere referitor la constatarea reînnoirii contractului pe dispozițiile legii speciale, respectiv pe OUG nr. 40/1999 și nu pe art. 111 Cod de procedură civilă, nefiind cerute îndeplinirea condițiilor de aici referitoare la admisibilitate.
În altă ordine, s-a mai reținut faptul că, evacuarea este sancțiunea civilă aplicabilă locatarului în cazul neîndeplinirii unor obligații referitoare la modul de exercitare a drepturilor locative concretizată în rezilierea contractului de închiriere și în obligarea acestuia la încetarea actelor de folosință a suprafeței locative deținute în virtutea contractului reziliat sau pe care o ocupat-o/sau ocupă fără a poseda un titlu locativ legal.
Apreciind semnificația sintagmei „lipsă de titlu”, instanța a considerat că ceea ce s-a dorit a se sancționa în această situație este ocuparea abuzivă a unui spațiu locativ de către persoane care nu sunt parte într-un contract de închiriere, având calitatea de simpli detentori precari, cum este și cazul pârâtului în speța de față, titlul său locativ încetând la data de 01 aprilie 2009.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 480 Cod civil și dispozițiile OUG nr. 40/1999, instanța a respins acțiunea precizată și formulată de reclamant și a admis cererea reconvențională a pârâtului dispunând evacuarea reclamantului-pârât din imobilul situat în București, ., ..
Împotriva sentinței civile nr. 5605 din 29 iunie 2011, pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București în dosarul nr._, a formulat apel reclamantul-pârât T. I., prin care a criticat soluția privind acțiunea principală și cererea reconvențională, inclusiv soluția vizând respingerea cererii de suspendare a soluționării cauzei potrivit art. 244 alin. 1 pct. 1 Cod de procedură civilă, până la soluționarea irevocabilă a cauzei ce face obiectul dosarului nr._/302/2009 aflat pe rolul Tribunalului București – Secția a III a Civilă (în apel) în acțiunea privind nulitatea absolută a certificatelor de calitate de moștenitor nr. 26 din 13 noiembrie 2001, nr. 77 din 24 octombrie 2002, nr. 78 din 24 octombrie 2002, nr. 79 din 24 octombrie 2002 emise de Biroul Notarilor Publici „T. C.”, de pe urma defuncților Jean M., M. Hugo, Alfred M., Jaques M. și respectiv nulitatea absolută a dispoziției Primăriei Municipiului București nr. 2517 din 23 februarie 2004 de retrocedare în beneficiul pârâtului-reclamant P. M., a imobilului în litigiu situat în ., sector 5, București, și a procesului-verbal de punere în posesie nr._ din 01 august 2005.
Prima instanță – în aprecierea apelantului – a respins în mod greșit cererea de suspendare ca neîntemeiată, întrucât pentru o justă soluționare a cauzei, era necesar a se stabili în prealabil, existența ori inexistența dreptului de proprietate din patrimoniul intimatului M. P. supus unei serioase contestații din partea reclamantului în cauza sus-menționată, ori instanța de fond a respins excepțiile invocate de reclamant și s-a pronunțat strict pe acțiunea principală pe care a respins-o și pe cererea reconvențională pe care a admis-o, dispunând evacuarea sa din imobil, în temeiul art. 480 Cod civil.
Instanța de fond a apreciat în mod greșit faptul că apelantul-reclamant nu mai poate beneficia de prevederile OUG nr. 40/1999 privind reînnoirea contractului de închiriere.
Or, față de prevederile art. 13 din Legea nr. 10/2001 și art. 13.1 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, în vigoare la data emiterii deciziei de restituire în natură a imobilului și la încheierea contractului de închiriere, termenul de la care începe să curgă locațiunea cu noul proprietar este, fie de la data creării noii situații juridice a imobilului (restituirea în natură), fie de la data încheierii unui nou contract de închiriere, această din urmă situație fiind aplicabilă speței, în care s-a optat pentru încheiere unui nou contract de închiriere la data de 01 aprilie 2004 pe o perioadă de cinci ani.
Prin prevederile Legii speciale nr. 10/2001 se derogă de la cele cuprinse în OUG nr. 40/1999 astfel că apelantul chiriaș beneficiază de toate prevederile OUG nr. 40/1999 (art. 7 și următoarele, art. 14 și următoarele), de la data la care a fost încheiat contractul de închiriere cu noul proprietar, care nu este lipsit de proprietatea sa, beneficiind de contravaloarea lipsei de folosință, sub forma chiriei.
După trecerea termenului contractual inițial de cinci ani, locatorul beneficiază de reînnoirea contractului de locațiune pentru o perioadă egală, dacă nu se convine altfel, aplicabilitatea reînnoirii contractului nefiind lăsată la latitudinea proprietarului, acesta fiind ținut să respecte prevederile art. 13 și 14 alin. 2 din OUG nr. 40/1999, inclusiv formalitățile cerute de lege.
Notificarea de refuz trebuie să îmbrace forma prescrisă de lege la art. 14 și 22 din OUG nr. 40/1999, sub sancțiunea nulității absolute, or, notificarea transmisă de proprietar în acest caz (având domiciliul în Franța) din data de 05 februarie 2009, a fost făcută cu încălcarea și a oricăruia din termenele stipulate de lege (art. 22 alin. 3).
Principiul echității și echilibrului între ingerința adusă dreptului proprietarului și interesul chiriașului trebuie respectat, fără a se ajunge la încălcarea unor prevederi legale exprese și la lipsirea de conținut a voinței legiuitorului exprimată într-un text de lege.
Prin decizia civilă nr. 599/A din 31 octombrie 2012, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V a Civilă în dosarul nr._, s-a respins ca nefondat apelul formulat de reclamantul T. I., obligat la plata sumei de 403 lei cheltuieli de judecată către intimat, pentru următoarele considerente:
„Asupra aplicabilității în timp a normelor legale incidente, tribunalul a reținut următoarele: la 01 octombrie 2011, art. 14 din OUG nr. 40/1999 a fost abrogat prin art. 230 din Legea nr. 71/2011. Totuși față de data înregistrării acțiunii – 08 mai 2009, tribunalul a reținut că dispoziția legala invocată în susținerea cererii este aplicabilă, având în vedere că imposibilitatea reînnoirii contractului de închiriere nu poate fi decisă pentru motivul dispoziției de abrogare ulterioară a art. 14 din OUG 40/1999, o atare concluzie fiind urmarea unei aplicări retroactive a dispoziției de abrogare, aplicare interzisă de art. 1 din Codul civil din 1864 (aplicabil față de data înregistrării cererii).
La data sesizării instanței dispoziția legală era în vigoare, apelantul având dreptul să o invoce; mai mult, raporturile cărora li se aplică dispoziția legală erau născute.
Asupra aplicării în fapt însă a dispozițiilor art. 14 din OUG nr. 40/2009, prima instanță a apreciat corect că în condițiile în care apelantul a beneficiat de protecția reglementată de OUG nr. 40/1999 pentru o perioadă de cinci ani, solicitarea reînnoirii contractului este în contradicție cu protecția dreptului de proprietate al intimatului.
În decizia nr. 552/2009 a Curții de Apel București – Secția a IX a pronunțată într-o cauză similara s-a reținut: „dispozițiile art. 14 alin. 4 din OUG nr. 40/1999 permit reînnoirea contractului de închiriere, dar aceste norme legale sunt subordonate actelor normative cu forța juridică superioară, respectiv tratatelor internaționale la care România este parte și care fac parte din dreptul intern, Constituției României și legilor organice care ocrotesc dreptul de proprietate. În raport de toate aceste norme legale, dispozițiile art. 14 alin. 1 și 4 din OUG nr. 40/1999, care permit reînnoirea contractelor de închiriere, precum și reînnoirile succesive, trebuie interpretate în sensul că aceste contracte pot fi reînnoite prin acordul părților și nu ca o obligație impusă de lege în sarcina proprietarului, întrucât aceasta ar însemna practic recunoașterea pentru foștii chiriași din imobilele naționalizate și restituite adevăraților proprietari a unui drept perpetuu la prelungirea locațiunii, constituind o sarcină exorbitantă impusă proprietarului prin atingerea gravă adusă dreptului său de proprietate”.
Tribunalul a reținut aceste considerente aplicabile în cauza de față. Art. 14 din OUG nr. 40/1999 implică încheierea contractului de închiriere cu o chirie stabilită în condițiile de protecție socială și permit proprietarului să refuze reînnoirea contractului de închiriere doar în cazuri expres și limitativ prevăzute de lege.
Apelantul a arătat că asupra cuantumului chiriei sunt posibile negocieri și că imobilul a fost întreținut de chiriași, față de lipsa proprietarului din țară.
Cuantumul chiriei convenit în contractul încheiat în 27 iulie 2004 a fost calculat în funcție de venitul chiriașului potrivit art. 31 din OUG nr. 40/1999, iar contractul a fost încheiat în baza obligației legale impusă dobânditorului imobilului de a ceda folosința acestuia – prerogativă a dreptului de proprietate, pe o perioadă de cinci ani. În aceste condiții, tribunalul a reținut că în cauză nu există indicii că proprietarului imobilului i-au fost acordate suficiente garanții în schimbul obligației de a ceda folosința imobilului, pentru a dispune reînnoirea contractului de închiriere. Asupra mecanismului prevăzut de OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a reținut în cauza R. și S. c. României următoarele: „din moment ce implică riscul de a impune locatorului o sarcină excesivă în privința posibilității de a dispune de bunul său, autoritățile erau obligate să aplice proceduri sau mecanisme legislative previzibile și coerente, prevăzând anumite garanții pentru punerea lor în practică și incidența lor asupra dreptului de proprietate al locatorului să nu fie nici arbitrare nici imprevizibile”.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului a apreciat în cauzele Vanatoru contra României și Burzo contra României că suma pe care proprietarul este în drept să o primească cu titlu de chirie ar trebui să permită acoperirea măcar a cheltuielilor de întreținere și reparație precum și impozitele datorate pentru apartamentul respectiv, fără a înlătura dreptul la obținerea unui profit.
Cât privește motivul privind cererea de suspendare a cauzei, tribunalul a reținut următoarele: apelantul-reclamant a învestit instanța cu cerere în anularea actelor în baza cărora se pretinde dreptul de proprietate, după înregistrarea cererii ce face obiectul dosarului; acestuia i s-au comunicat din anul 2004 pretențiile asupra imobilului. Astfel, în mod corect prima instanță a apreciat că cererea de suspendare nu este justificată. Posibilitatea desființării ulterioare a actelor juridice nu este o piedică în soluționarea acțiuni. Apelantul are posibilitatea formulării unei noi acțiuni în ipoteza în care pretențiile sale ar fi admise – în dosarul nr._/302/2009.
Cât privește motivele privind notificarea comunicată în 09 februarie 2009, tribunalul a reținut: procura specială de la fila 61 din dosarul de fond cuprinde mandatul pentru revendicarea imobilelor și încheierea contractelor de închiriere – în numele intimatului - fiind, așadar suficientă pentru notificarea privind refuzul de reînnoire a contractului de închiriere. Termenul de 60 de zile prevăzut de art. 14 alin. 3 s-a împlinit pe parcursul soluționării cauzei”.
Împotriva deciziei civile nr. 999/A din 31 octombrie 2012, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V a Civilă în dosarul nr._, a formulat recurs reclamantul-pârât T. I., criticând-o pentru nelegalitate, cu invocarea art. 304 pct. 7,8 și 9 Cod de procedură civilă.
În motivarea recursului, s-au adus critici deciziei recurate pe mai multe aspecte, astfel:
1. În ceea ce privește, aplicabilitatea prevederilor art. 14 din OUG nr. 40/1999, instanțele au pronunțat soluție nelegală în raport de prevederile art. 304 pct. 7 și 8 Cod de procedură civilă.
Or, în criticile din apel reclamantul a arătat că față de prevederile art. 13 din Legea nr. 10/2001 și art. 13.1 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, în vigoare la data emiterii dispoziției de retrocedare a imobilului și a încheierii contractului de închiriere, termenul de la care începe să curgă locațiunea cu noul proprietar, este fie de la data creării noii situații juridice (restituirea în natură), fie de la data încheierii unui nou contract de închiriere.
În cauză, s-a optat pentru încheierea unui nou contract de închiriere la data de 01 aprilie 2004, pentru o perioadă de cinci ani, or prevederile din Legea nr. 10/2001 derogă de la cele din OUG nr. 40/1999, astfel că recurentul-reclamant, chiriaș în imobilul restituit în temeiul Legii nr. 10/2001, beneficiază de toate prevederile din OUG nr. 40/1999 (art. 7 și următoarele, art. 14 și următoarele) de la data la care s-a încheiat contractul de închiriere cu noul proprietar.
Prin reînnoirea contractului de închiriere, proprietarul nu poate justifica lipsa de folosință pentru care încasează contravaloarea reprezentată de chiria aferentă, și nicio sarcină excesivă asupra dreptului său de proprietate, întrucât pârâtul care locuiește în Franța, nu a efectuat nicio lucrare la imobil, iar în lipsa chiriașilor, imobilul ar urma să fie demolat.
Reînnoirea contractului de închiriere nu reprezintă o ingerință în dreptul de proprietate, întrucât odată cu reînnoirea încuviințată de instanță, în condițiile OUG nr. 40/1999, părțile negociază valoarea chiriei.
Prin argumentele instanței de apel, s-au lipsit practic de conținut prevederile art. 14 din OUG nr. 40/1999, lăsând aspectul reînnoirii contractului de închiriere la latitudinea proprietarului care poate, după bunul său plac, să accepte ori nu, contractul, urmare a cuantumului chiriei, pentru care poate avea acordul sau dezacordul chiriașului.
În realitate, refuzul locatorului poate fi justificat numai în cazurile expres prevăzute de lege la art. 13 și 14 alin. 2 din OUG nr. 40/1999 și cu respectarea formalităților impuse proprietarului cu privire la notificarea de refuz, sub sancțiunea nulității absolute, pe care instanța de apel le omite în analiza din decizia recurată, având o atitudine vădit părtinitoare cu privire la intimatul-proprietar, dar făcând abstracție de intenția legiuitorului de a proteja chiriașii din imobilele ce au făcut obiectul restituirilor.
Argumentul împovărării titularului dreptului de proprietate utilizat de instanța de apel, nu se justifică în cauză, intimatul nedepunând la dosar nici un înscris din care să rezulte faptul că toate cheltuielile impuse de administrarea imobilului sunt în cuantum mai mare decât chiria încasată de la recurent.
Invocarea jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului nu prezintă relevanță, în raport cu analiza în concret a speței, recurentul efectuând împreună cu mai mulți chiriași, îmbunătățiri la imobil, spre a-l menține în stare de funcționare, achitând în mod corespunzător chiria.
2. În mod greșit a soluționat instanța de apel și chestiunea prealabilă invocată privind respingerea cererii de suspendare a judecării cauzei conform art. 244 alin. 1 pct. 1 Cod de procedură civilă, prin raportare la prevederile art. 304 pct. 7 Cod de procedură civilă.
Or, titlul de proprietate al intimatului, respectiv calitatea de moștenitor ce a stat la baza emiterii dispoziției de restituire a imobilului în temeiul Legii nr. 10/2001, este supus unei contestări serioase în instanță (nulitatea absolută), în dosarul nr._/302/2009, astfel că se impunea aplicarea art. 244 alin. 1 pct. 1 Cod de procedură civilă, pentru o justă soluționare a cauzei pendinte.
3. Este nelegală soluționarea de către instanța de apel și a cererii de constatare a nulității absolute a notificării de refuz privind reînnoirea contractului de închiriere, din perspectiva art. 304 pct. 7, 8 și 9 Cod de procedură civilă.
Instanța de apel s-a rezumat să analizeze neîndeplinirea condițiilor privind notificarea de refuz la reînnoirea contractului de închiriere din partea proprietarului, din perspectiva doar a constatării existenței mandatului la dosar dat pentru revendicarea imobilelor și încheierea contractelor de închiriere, fiind suficientă pentru notificarea refuzului de reînnoire a contractului de închiriere, fără a analiza calificat limitele mandatului care nu acoperă și transmiterea acestui refuz care în plus nu a respectat prevederile art. 22 din OUG nr. 40/1999 privind obligația notificării prin executorul judecătoresc și precizarea motivului refuzului, dar și cu respectarea termenului de cel puțin un an ori 60 de zile după caz, anterior încetării contractului – sancțiunea potrivit art. 22 alin. 3 din OUG nr. 40/1999 fiind nulitatea absolută.
Principiul echității și echilibrului între ingerința adusă dreptului proprietarului și interesul chiriașului trebuie respectat, fără a se aduce atingere unor prevederi legale exprese și lipsirea de conținut a voinței legiuitorului exprimată într-un text de lege.
În consecință, s-a solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurate, iar pe fondul cauzei, modificarea în parte a sentinței atacate, în sensul menținerii soluției asupra excepțiilor invocate, admiterea cererii principale astfel cum a fost formulată și modificată, și respingerea cererii reconvenționale privind evacuarea din imobilul în litigiu – cu cheltuieli de judecată.
Totodată, recurentul a formulat și cerere de suspendare a executării deciziei recurate, până la soluționarea recursului pendinte, în baza art. 300 alin. 2 Cod de procedură civilă, pentru care s-a stabilit o cauțiune în sarcina recurentului în cuantum de 500 lei (neachitată), cererea fiind respinsă ca nefondată prin Încheierea de ședință din 21 august 2013.
În cauză intimatul pârât-reclamant M. P. a depus întâmpinare la dosar, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, invocând prevederile art. 480 Cod civil potrivit cărora: „Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege” și precizând că finalitatea dispozițiilor OUG nr. 40/1999 este tocmai protejarea chiriașilor care ar putea fi îndepărtați în mod abuziv, prin instituirea unor exigențe rezonabile fără a căror satisfacere, chiriașul nu poate fi obligat să elibereze locuința, și nu acordarea unui drept de locațiune nedeterminat. Pentru aceste motive, legiuitorul a prevăzut acest termen de cinci ani în scopul protejării chiriașilor și a le oferi acestora posibilitatea de a găsi o altă locuință într-un termen destul de îndelungat, or reînnoirea contractului de închiriere pe o perioadă de încă cinci ani este un abuz de drept din partea recurentului, în condițiile în care însăși legea care îl protejează nu mai permite acest lucru.
Recursul s-a timbrat legal.
Nu s-au administrat noi probe în recurs.
Recursul nu este fondat, pentru considerentele ce urmează:
De esența contractului de închiriere, astfel cum a fost reglementat de altfel, în dreptul comun (art. 1411 Cod civil) este asigurarea folosinței bunului pe o durată de timp determinată, iar nu pe un timp nedeterminat, „sine die”.
Or, dreptul la reînnoirea contractului de închiriere prevăzut de art. 14 din OUG nr. 40/1999 (care și-a încheiat aplicabilitatea la 08 aprilie 2004), din perspectiva prevederilor art. 13 din Legea nr. 10/2001, după expirarea contractului anterior (de cinci ani), pe o nouă perioadă de cinci ani, în condiții restrictive privind cuantumul chiriei pentru proprietar și de limitare astfel a dreptului de a beneficia de prerogativele dreptului său de proprietate recunoscut, decurgând din prevederile art. 480 Cod civil, se constituie, în caz de admitere a acțiunii principale, într-o ingerință asupra dreptului de proprietate, în cazul dat, astfel cum se impune a se constata din perspectiva jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului în materie, începând cu hotărârea R. & S. contra României din 02 noiembrie 2006.
În hotărârea Curții Europene a Drepturilor Omului sus-menționată, se statuează că prevederile chiar a termenului îndelungat de cinci ani impusă proprietarului (prin OUG nr. 40/1999 – nota red.) spre a încheia contract de închiriere cu locatarul imobilului retrocedat, unită cu lipsa posibilității încasării de către proprietar a unei chirii reale compensatorii, corespunzătoare lipsirii de folosință a bunului, pe o durată atât de mare, constituie o sarcină exorbitantă pentru proprietar, care rupe echilibrul just dintre cele două interese aflate în joc: al proprietarului, respectiv al chiriașului.
Or, reînnoirea pe un nou termen de cinci ani a contractului de închiriere, după expirarea contractului anterior de cinci ani, impusă proprietarului, s-a apreciat în mod legal de către prima instanță și de către instanța de apel, ca fiind de natură a rupe echilibrul sus-menționat, în dauna proprietarului care-și vede golit dreptul său de proprietate, de una din prerogativele sale esențiale: dreptul de folosință pentru un timp îndelungat, nerezonabil.
Cu atât mai mult în situația în care, proprietarului îi este lăsat la îndemână refuzul legal, în condiții restrictive de termene și alte condiții, sub sancționarea invocată de către recurent, a nulității absolute a notificării refuzului proprietarului și respectiv privind reînnoirea (de drept – nota red.) a contractului de închiriere, constituie o ingerință nepermisă în dreptul de proprietate în balanță cu dreptul de protecție al chiriașului, concluziile la care au ajuns instanțele s-au raportat la cauza pendinte, analizată fiind situația în concret, iar nu în lipsa oricărei analize a situației de fapt și de drept a acțiunii, respectiv a cererii reconvenționale formulate; dar și a criticilor apelantului reclamant-pârât, ce nu au putut astfel să fie primite, spre a conduce la o reformare a sentinței instanței de fond, astfel cum se solicită și în prezentul recurs.
Instanța de apel (ca și instanța de fond), a analizat aplicabilitatea art. 13 – 14 din OUG nr. 40/1999 în cauza dedusă judecății, tocmai raportat la probele administrate în cauză, la situația concretă, a prevederilor aplicabile și a jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului privind respectarea drepturilor fundamentale în materie de proprietate, ce nu pot fi încălcate ori ignorate în soluționarea pricinii.
Susținerile recurentului în sensul că proprietarul n-a efectuat nicio îmbunătățire la imobil, și nici nu a produs dovezi potrivit cu care cheltuielile imobilului cu administrarea ar depăși cuantumul chiriei încasate, nu prezintă relevanță sub aspectul respectării dreptului de proprietate, astfel încât să justifice o reformare a hotărârii recurate, în sensul admiterii acțiunii principale și respingerii cererii reconvenționale.
Criticile privind greșita respingere a cererii de suspendare a judecării cauzei potrivit art. 244 alin. 1 pct. 1 Cod de procedură civilă, nu pot fi primite, în condițiile în care, recurentul nu a făcut dovada pronunțării unei hotărâri de către o instanță de judecată a cererii de admitere privind constatarea nulității titlului de proprietate al intimatului pârât-reclamant, în raport de care să se poată aprecia în cauza pendinte de către instanțele de fond, apel, recurs, că se impune a se face aplicarea textului de lege sus-menționat.
Nici criticile vizând soluționarea cererii de constatare a nulității absolute a notificării de refuz – privind reînnoirea contractului de închiriere de către instanța de apel, din perspectiva art. 304 pct. 7, 8 și 9 Cod de procedură civilă, în raport de neîndeplinirea condițiilor unui mandat special pentru acest refuz, nu sunt fondate, instanța de apel apreciind în mod legal, că mandatul dat de către intimatul pârât-reclamant pentru revendicarea imobilului, respectiv pentru încheierea contractelor de închiriere este suficient și acoperitor, inclusiv pe aspectul notificării refuzului de reînnoire a contractului de închiriere.
Iar nulitatea notificării de refuz privind reînnoirea contractului de închiriere nu poate conduce la înlăturarea prerogativelor dreptului de proprietate, astfel cum s-a analizat mai sus, până la golirea lui de conținut, la negarea însuși a dreptului de proprietate, recunoscut prin dispoziția de retrocedare în temeiul Legii nr. 10/2001, în beneficiul intimatului.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 312 raportat la art. 304 pct. 7, 8 și 9 Cod de procedură civilă, recursul va fi respins ca nefondat.
Ca parte căzută în pretenții, recurentul va fi obligat la plata cheltuielilor de judecată din recurs constând în onorariul de avocat pentru partea adversă (în cuantum de 1.500 lei dovedit cu factura și chitanța de la dosar – fila 28), prin reducerea la 500 lei în sarcina recurentului, în raport de prevederile art. 274 alin. 3 Cod de procedură civilă și asigurarea accesului la justiție – principiu statuat în prevederile art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul formulat de recurentul-reclamant T. I., împotriva deciziei civile nr. 999/A din 31 octombrie 2012, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-pârât M. P., ca nefondat.
Obligă recurentul la plata sumei de 500 lei cheltuieli de judecată către intimat, reduse conform art. 274 alin. 3 Cod de procedură civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 02 septembrie 2013.
Președinte, Judecător, Judecător,
F. P. C. M. T. D. A.
Grefier,
Rădița I.
Red.F.P.
Tehnodact.C.F.
2ex./02.10.2013
T.B.-S.5.-L.P.;M.B.
Jud.S.5.-I.U.
| ← Uzucapiune. Decizia nr. 1868/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Pretenţii. Decizia nr. 328/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
