Pretenţii. Decizia nr. 1314/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1314/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 12-09-2013 în dosarul nr. 4733/299/2011
Dosar nr._
(1194/2013)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ nr.1314
Ședința publică de la 12.09.2013
Curtea constituită din :
PREȘEDINTE - CRISTINA GUȚĂ
JUDECĂTOR – G. S.
JUDECĂTOR - I. S.
GREFIER - S. R.
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurentul – pârât M. FINANAȚELOR PUBLICE prin DIRECȚIA GENERALĂ A FINANAȚELOR PUBLICE A MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, împotriva deciziei civile nr.188 A din data de 22.02.2013, pronunțate de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata – reclamantă I. E..
P. are ca obiect - pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică, la prima strigare a cauzei, se prezintă consilier juridic A. C., în calitate de reprezentant al recurentului – pârât M. FINANAȚELOR PUBLICE prin DIRECȚIA GENERALĂ A FINANAȚELOR PUBLICE A MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, în baza delegației pe care o depune și avocat E. U., în calitate de reprezentant al intimatei – reclamante I. E., în baza împuternicirii avocațiale nr._/2013, emisă de Baroul București (pe care o depune), lipsind reprezentantul recurentului – pârât M. FINANAȚELOR PUBLICE prin DIRECȚIA GENERALĂ A FINANAȚELOR PUBLICE A MUNICIPIULUI BUCUREȘTI.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Intimata – reclamantă, prin apărător, învederează instanței că, în mod eronat, a solicitat prezentul dosar la amânare.
Curtea constatând că nu există motiv de amânare, dispune lăsarea cauzei la ordine, la a doua strigare.
La ordine la a doua strigare a cauzei, se prezintă avocat E. U., în calitate de reprezentant al intimatei – reclamante I. E., în baza împuternicirii avocațiale nr._/2013, emisă de Baroul București (pe care o depune), lipsind reprezentantul recurentului – pârât M. FINANAȚELOR PUBLICE prin DIRECȚIA GENERALĂ A FINANAȚELOR PUBLICE A MUNICIPIULUI BUCUREȘTI.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Curtea acordă cuvântul în probațiune.
Reprezentantul intimatei - reclamante, având cuvântul, susține că nu mai are de formulat alte cereri, probe de propus și administrat, ori excepții de invocat.
Nemaifiind alte cereri de formulat, probe de propus și administrat, ori excepții de invocat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea recursului.
Intimata – reclamantă I. E., prin apărător, având cuvântul, solicită respingerea recursului, ca nefondat, menținerea ambelor hotărâri ca legale și temeinice.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive, învederează că, chiar Ministerul Finanțelor Publice și-a recunoscut calitatea pasivă. Partea pe care o reprezintă a fost evacuată în anul 2008, este o persoană bolnavă și în vârstă, nedeplasabilă.
Nu solicită cheltuieli de judecată.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 București la data de 01.02.2011 sub nr._ /_ reclamanta I. E. a chemat în judecată pe pârâtul M. FINANTELOR PUBLICE solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună obligarea pârâtului la plata contravalorii imobilului situat în București, . nr.13, corp B, . precum și obligarea pârâtului la plata daunelor morale în cuantum de 10.000 lei.
În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că a fost titulara contractului de închiriere nr.107/1994, iar ulterior, a încheiat contractul de vânzare - cumpărare cu plata în rate nr._ . Ulterior, prin sentința civila nr.4173/19.03.2007, definitiva, reclamanta a fost obligată să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul, iar la data de 19.11.2008 a fost evacuată din imobil.
În drept, acțiunea a fost întemeiata pe dispozițiile art.50 alin.3, art.50 ind.1 alin.1 și 2 din Legea 1/2009, art.1341-1346 Cod civil.
Prin sentința civilă nr.5132/22.03.2012 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, în dosarul nr._ s-a admis în parte acțiunea precizată, privind pe reclamant I. E. și pe pârât M. FINANȚELOR PUBLICE, a obligat pârâtul la plata către reclamanta a echivalentului în lei la data plății, la cursul oficial al BNR, a sumei de 75.625 euro, s-a respins capătul de cerere având ca obiect daune morale ca neîntemeiat, și a fost obligat pârâtul la plata sumei de 800 lei reprezentând cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr._, Primăria Municipiului București a înstrăinat – în condițiile Legii 112/1995 - dreptul de proprietate asupra locuinței situate în București, . nr.13, ., sector 1 cumpărătoarei reclamante I. E., în schimbul unui preț în cuantum de 15.377.946 lei, achitat integral la data de 19.01.1999.
Prin sentința civilă nr.4173/19.03.2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, definitivă și irevocabilă, s-a admis acțiunea formulată de S. C. și s-a dispus obligarea reclamantei I. E. să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul anterior menționat. În baza acestei sentințe, reclamanta I. E. a fost evacuata din imobil.
În cauza a fost întocmit raportul de expertiza întocmit de expert construcții I. A., prin care a fost stabilita valoarea de circulație (valoarea de piața) ca fiind de 91.660 euro, insa în ședința publica de la 15.03.2012 reclamanta și-a precizat câtimea primului capăt de cerere la suma de 75.625 euro.
Având în vedere dispozițiile art.50 alin.3, art.50 ind.1 alin.1 și 2 din Legea 1/2009 pentru modificarea și completarea Legii 10/1001, instanța a constatat ca reclamanta I. E. este îndreptățita sa primească valoarea de circulație a imobilului de care a fost evinsa, motiv pentru care a admis în parte acțiunea astfel cum a fost ea precizata, obligând pârâta la plata către reclamanta a echivalentului în lei la data plații, la cursul oficial BNR, a sumei de 75.625 euro.
Referitor la cel de-al doilea capăt de cerere având ca obiect plata de daune morale, instanța a constatat ca este neîntemeiat, având în vedere ca reclamanta nu a făcut nici o dovada în acest sens, deși ii revenea aceasta obligație conform dispozițiilor art.1169 Cod civil.
În baza art.274 C.pr.civ., instanța a obligat pârâtul la plata către reclamanta a sumei de 800 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentând onorariul avocațial achitat în cauza.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâtul Ministerul Finanțelor Publice.
În motivarea apelului s-a arătat că hotărârea pronunțata de Judecătoria Sectorului 1 este netemeinica și nelegala având în vedere următoarele considerente:
1. În mod greșit, instanța de fond a obligat Ministerul Finanțelor Publice la plata prețului la valoarea de circulație pentru imobilul situat în București, . nr. 13, Corp B, etaj 2, ..
Apelantul intelege sa ridice excepția lipsei calității procesuale pasive a acestuia.
Potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai intre părțile contractante, neputând nici profita și nici dauna unui terț.
Or, Ministerul Finanțelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului dintre Primăria Municipiului București și reclamanta din acest dosar, este terț față de acest contract.
Pe plan procesual calitate procesuala pasiva nu poate avea, . acțiune, decât unitatea administrativ-teritoriala vânzătoare (în speța Municipiul București), nicidecum Ministerul Finanțelor Publice, atât pentru faptul ca acesta nu a fost parte contractanta în raportul juridic dedus judecații, nerevenindu-i obligația de restituire a prestațiilor efectuate în baza actului atacat, cat și pentru dispozițiile imperative prevăzute de către art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001.
Prin urmare, Municipiul București are calitate procesuala pasiva în cauza dedusa judecații, acesta având calitatea de vânzător la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanta.
Față de cele arătate mai sus, a solicitat să se admită apelul așa cum a fost formulat și schimbarea sentinței civile atacată în sensul admiterii excepției lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice pe primul capăt de cerere privind restituirea prețului la valoarea de circulație a imobilului situat în . nr. 13, Corp B, etaj 2, . și sa se respinga cererea de chemare în judecata ca fiind formulata împotriva unei persoane fără calitate procesuala pasivă.
În situația în care se va trece peste excepția lipsei calității procesuale pasive, pe fondul cauzei, apelantul a susținut ca în mod greșit instanța de fond a admis capătul de cerere referitor la valoarea de circulație pentru următoarele considerente:
În raport de prevederile art.501 din Legea nr.10/2001, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piața este necesara îndeplinirea cumulativa a doua condiții: prima condiție este ca aceste contracte sa fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995, iar cea de-a doua condiție este ca ele sa fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
În speță, consideră apelantul că cea de a doua condiție nu este îndeplinita întrucât nu exista nici o hotărâre judecătoreasca prin care sa se fi constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare.
Având în vedere ca acest contract de vânzare-cumpărare nu a fost desființat, condiție de baza pentru admiterea capătului de cerere referitor la valoarea de circulație, consideram ca acesta este neîntemeiat în raport cu dispozițiile alin. 1 al art. 501 din Legea 10/2001.
A mai susținut apelantul că netemeinică și nelegală este hotărârea instanței de fond și în ceea ce privește reținerea concluziilor din raportul de expertiza care a stabilit o suma exorbitanta la evaluarea apartamentului și respingerea obiecțiunilor formulate de instituție.
Astfel, în cadrul metodelor de evaluare nu este menționată nici o corecție legată de blocajul actual al pieței imobiliare.
Suma stabilita în raport este exagerat de mare pentru un apartament de doua camere.
Evaluatorul, nu a introdus în cadrul factorilor de individualizare și pe cel referitor la ponderea dintre cerere și oferta aferenta actualului blocaj al pieței imobiliare, apreciata de apelant la: - 30%.
Prin urmare, consideră apelantul ca operează îmbogățirea fără justă cauză a reclamantei intimate.
Referitor la plata cheltuielilor de judecată, apelantul a susținut că nu a dat dovada de rea-credința, neglijență, nu se face vinovat de declanșarea litigiului și, prin urmare, nu poate fi sancționat procedural prin obligarea la plata cheltuielilor de judecata.
Neexistând culpa procesuala, principiu consacrat de procedura civila, potrivit art.274 Cod procedură civilă și neexistând temei legal este neîntemeiata obligarea și la plata cheltuielilor de judecata.
În drept, s-au invocat dispozițiile Legii nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989; -art.41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, art. 282 și urm. Cod procedura civila.
Intimata-reclamantă I. E. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive a paratului Ministerul Finanțelor Publice ca neîntemeiată, acesta având calitate procesuală pasivă în dosar. Intimata-reclamantă a fost cumpărătoare de bună-credință, aceasta cumpărând imobilul cu respectarea Legii nr.112/1995. Mai mult decât atât, pârâtul a înțeles să se judece cu reclamanta în fața instanței de fond, recunoscându-și calitatea procesuală pasivă, neinvocând nici o excepție în fața Judecătoriei Sector 1, excepția calității procesuale activă sau pasivă fiind excepție de fond, pe care de altfel ar fi invocat-o și instanța din oficiu dacă ar fi existat.
Respingerea apelului declarat de M. Finanțelor ca nefondat, având în vedere că reclamanta a fost de acord cu suma de 75.625 euro, sumă pe care însuși pârâtul a propus-o în urma luării la cunoștință a raportului de expertiză, expertul desemnat în cauză evaluând imobilul la o sumă mult mai mare, în jur de 90.000 euro.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, hotărârea instanței de fond este legală, deoarece în dreptul civil cel care pierde este obligat a plăti pe lângă despăgubiri și cheltuielile de judecată.
Prin decizia civilă nr.188A/22.02.2013, Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a respins apelul formulat de apelantul-pârât Ministerul Finanțelor Publice, ca nefondat.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut în esență că:
Calitatea procesuală a apelantului pârât rezultă din prevederile art. 50 și art.50 ind.1 din Legea 10/2001, modificată și completată, prin care se derogă de la prevederile de drept comun, art.1337 și următoarele cod civil în materia garanției pentru evicțiune.
În ce privește determinarea domeniului de aplicare a unei dispoziții legale, s-a reținut că printr-o normă specială se poate deroga întotdeauna de la o normă generală, fără a se putea susține că aceasta din urmă este înlăturată, ci doar că norma generală reprezintă regula, iar norma specială constituie excepția, aceasta din urmă fiind de strictă interpretare și aplicare.
În cauză nu sunt îndeplinite condițiile răspunderii civile contractuale, întrucât obligația de plată a prețului de piață este stabilită în sarcina Ministerului Finanțelor Publice printr-o lege specială de reparație, pârâtul chemat în judecată fiind titularul obligației ce face obiectul raportului juridic dedus judecății în virtutea unei dispoziții legale, chiar dacă acesta nu a fost parte în contractele de vânzare-cumpărare.
Astfel, potrivit dispozițiilor art.501proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin.(1) se stabilește prin expertiză. Conform dispozițiilor art.50 alin.3 din lege, restituirea prețului de piață se face de către M. Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art.13 alin. 6 din Legea nr.112/1995, cu modificările ulterioare.
Din cuprinsul Legii nr.1/2009, care a completat și modificat Legea nr.10/2001, tribunalul a apreciat că legiuitorul a avut în vedere posibilitatea de desființare a contractelor de vânzare – cumpărare încheiate pe Legea nr.112/1995, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, așa cum se arată în mod expres în alin.21 introdus prin lege, la art.20.
Instanța a apreciat că prin sintagma „desființate” folosită de art.501 legiuitorul a înțeles să includă toate situațiile în care contractele de vânzare - cumpărare sunt lipsit de efecte juridice, iar pe de altă parte, prin acceptarea susținerilor apelantului s-ar crea o situație discriminatorie pentru cumpărătorii de bună - credință ale căror contracte de vânzare – cumpărare au rămas în ființă, însă au devenit ineficiente ca urmare a admiterii acțiunilor în revendicare, în raport de cumpărătorii de rea - credință, ale căror contracte au fost desființate (anulate) prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
Tribunalul a constatat că apelantul pârât a invocat aceleași critici și pe fondul cererii, așa încât nu se mai impune reluarea lor, susținându-se tot lipsa unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile prin care să se fi desființat actul de vânzare - cumpărare nr._ .
Având în vedere că în art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificat prin Legea nr.1/2009, se prevede în mod expres instituția care este obligată la restituirea prețului de piață al imobilelor privind contractele de vânzare – cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, rezultând, deci, și condițiile necesare admiterii unei astfel de cereri.
În ceea ce privește motivul de apel prin care se critică hotărârea primei instanțe, pentru faptul că s-ar fi avut în vedere în mod nelegal concluziile raportului de expertiză, care a stabilit o sumă foarte mare pentru imobilul în cauză, în condițiile în care reclamanții l-au achiziționat în anul 1996, la un preț cu mult sub prețul pieții, tribunalul a considerat că și acesta este neîntemeiat.
Apelantul-pârât a susținut că ar fi fost necesară o corecție negativă de 10% pentru procesul în curs și de 30% prin luarea în considerare și a raportului defavorabil cerere-ofertă, negocieri, comisioane etc.
În privința raportului de expertiză efectuat în cauză, s-a criticat faptul că expertul nu a introdus în cadrul factorilor de individualizare și pe cel referitor la ponderea dintre cerere și oferta actualului blocaj al pieței imobiliare, apreciată de apelantul-pârât la - 30%.
Tribunalul a constatat că această afirmație și solicitare nu este susținută de nici un argument juridic, cu atât mai mult cu cât, în fața primei instanțe prețul de piață al imobilului dobândit de reclamantă în baza Legii 112/1995 a fost stabilit la valoarea de 91.660 euro, că pârâtul a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză prin care a invocat gradul de uzură al imobilului și o corecție de cel puțin 15% în raport de piața imobiliară actuală, apreciind că valoarea corectă și reală a imobilului este de 75.625 euro, sumă cu care reclamanta a fost de acord, precizându-și câtimea pretențiilor chiar la această sumă. S-a mai reținut că apelantul-pârât nu a indicat nici un temei legal din care să rezulte că marja de negociere este de -30%, și nici nu a depus vreun înscris doveditor comparativ, așa cum a procedat expertul la efectuarea expertizei, pentru a se susține această solicitare.
Prin urmare, tribunalul a apreciat că simpla opinie a apelantului-pârât, în sensul că era necesară o corecție negativă de 30% determinată de actualul blocaj al pieții imobiliare, nesusținută nici de argumente juridice și nici de alte probe administrate în apel, nu este suficientă pentru a atrage concluzia nelegalității și netemeiniciei sentinței apelate.
Mai mult decât atât, în expertiza efectuată în cauză, expertul a procedat la identificarea imobilului suspus evaluării, efectuând o constatare la fața locului, iar la estimarea valorii de piață a imobilului s-a avut în vedere posibilitatea aplicării metodelor de evaluare prin comparația directă a vânzărilor, prin capitalizarea veniturilor (pe bază de randament) și prin abordarea mixtă a valorii de piață, avându-se în vedere și definiția „valorii de piață” dată de standardele internaționale de evaluare completate cu recomandările ANEVAR de practică în evaluare, analizele fiind bazate și dezvoltate după aceste standarde.
Expertul desemnat în cauză a procedat la stabilirea valorii de circulație a imobilului, analizând metodele prezentate mai sus, iar în caracterizarea pieței imobiliare – tendințe a constatat că, pe piața imobiliară pe parcursul anului 2011 s-a constatat menținerea tendinței de scădere a cererii solvabile și a prețurilor de vânzare pe fondul crizei financiare internaționale, a blocării finanțării bancare interne și a recesiunii economiei românești.
S-a avut în vedere segmentul de piață imobiliară în care este situată proprietatea evaluată, zona de amplasare, vecinătăți, tipul de construcție, dotările, utilitățile de care dispun imobilele, informațiile prelucrate fiind obținute de la agenții imobiliare, presă, internet etc.
Prin urmare, în raport de criteriile invocate și de constatările rezultate din analiza pieței imobiliare, expertul a aplicat o corecție pentru marja negocierii de -10%, corecție justificată conform criteriilor științifice prezentate în metodologia prezentată în cadrul metodei comparației vânzărilor.
În ceea ce privește corecția invocată de apelantul-pârât de 10%, pentru faptul că este vorba despre un proces în curs, tribunalul a constatat că aceasta în nici un caz nu poate fi reținută în prezenta cauză, întrucât obiectul material al cererii deduse judecății nu a fost reprezentat de imobilul dobândit de reclamantă în baza Legii nr.112/1995, ci de restituirea prețului de piață al imobilului, ca urmare a desființării contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr.112/1995.
În ceea ce privește critica adusă soluției de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată, tribunalul a constatat că și aceasta este neîntemeiată, având în vedere că, potrivit art.274 Cod procedură civilă, partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată.
Având în vedere că apelantul-pârât a căzut în pretenții, fiind obligat către reclamantă la plata prețului de piață al imobilului, împrejurare ce atrage culpa procesuală a acestuia, în mod corect prima instanță a dispus obligarea pârâtului și la plata cheltuielilor de judecată către reclamantă.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Ministerul Finanțelor Publice.
În motivarea recursului, recurentul – pârât a arătat că hotărârea a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșita a legii (art.304 pct.9 Cod procedura civila).
Sub un prim aspect, critică decizia instanței de apel, în raport de menținerea în sarcina Ministerului Finanțelor Publice a obligației de plata a prețului de piața solicitat de intimatele I. E., în condițiile în care Ministerul Finanțelor Publice nu are calitate procesuala pasiva în prezenta cauza.
În mod greșit, instanța de apel a apreciat că în cauza dedusă judecații are calitate procesuală pasivă Ministerul Finanțelor Publice, stabilind în sarcina acestuia obligația de restituire a prețului, în temeiul dispozițiilor art.50 alin.(3) din Legea nr._.
Potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părțile contractante, neputând nici profita și nici dauna unui terț.
Or, Ministerul Finanțelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului dintre reclamant și Primăria Municipiului București prin mandatar . terț față de acesta, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se vărsa sumele încasate de Primăria Municipiului București.
În conformitate cu dispozițiile art.1337, art. 1341 și următoarele din Cod civil, consideră că trebuia să se instituie răspunderea vânzătorului, respectiv a Primăriei Municipiului București, pentru evicțiune totală sau parțială prin fapta unui terț.
Aceasta dispoziție de drept comun, nu poate fi înlăturata prin nici o dispoziție specială contrară, fiind așadar pe deplin aplicabila între părțile din prezentul litigiu.
Nici dispozițiile art.50 din Legea nr.10/2001, nu sunt de natură să determine introducerea în prezenta cauză a Ministerului Finanțelor Publice și să acorde calitate procesuală a acestei instituții, cât timp obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a prețului.
Deposedarea reclamantului de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu, întrunește condițiile unei tulburări de drept prin fapta unui terț.
Aceasta tulburare de drept, este de natura sa angajeze răspunderea contractuală pentru evicțiune totală a vânzătorului, conform prevederilor art. 1344 C.civ., față de pretențiile privind restituirea valorii de piața a imobilului în cauza.
În cauza sunt pe deplin aplicabile prevederile art.1344 din Codul civil potrivit cărora "Dacă lucrul vândut se afla, la epoca evicțiunii, de o valoare mai mare, din orice cauza, vânzătorul este dator sa plătească cumpărătorului. pe lângă prețul vânzării, excedentele valorii în timpul evicțiunii".
Pe fondul cauzei, susține recurentul că în mod nelegal și netemeinic instanța a respins apelul.
Potrivit dispozițiilor art.501 din Legea nr.10/2001, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piața este necesară îndeplinirea cumulativă a doua condiții: prima condiție este ca aceste contracte sa fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, iar cea de-a doua condiție este ca ele să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
În speță nu este îndeplinita cea de-a doua condiție imperativ prevăzută de dispozițiile art. 501 din Legea nr.10/2001, respectiv: contractul să fi fost desființat prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
În speța dedusă judecății, nu există o hotărâre definitivă și irevocabilă prin care să se fi constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr.5353/16.02.1998.
Se mai arată că, pe de alta parte, nu contează în ce modalitate ar fi fost rezolvată cererea de restituire a imobilului formulată în temeiul Legii nr.112/1995, ci faptul că părțile care au încheiat contractul de vânzare-cumpărare ar fi trebuit să aștepte rezolvarea acesteia, urmând ca ulterior să se încheie contractul de vânzare-cumpărare. Cumpărătoarea ar fi trebuit sa refuze încheierea contractului în măsura în care nu avea convingerea că nu tratează cu adevăratul proprietar al imobilului.
Solicită să se aibă în vedere practica a instanțelor de judecată, și considerentele deciziei civile nr.2122/2006, pronunțata de Tribunalul București Secția a IV-a Civila în dosarul nr._/_, decizie rămasă irevocabilă, care prevăd că:«cumpărătoarea la momentul încheierii contractului, putea cunoaște cu minime diligențe că titlul statului era contestat prin cererea de restituire în natură a imobilului depusa de moștenitorii foștilor proprietari în temeiul Legii nr.112/1995 la Comisia de aplicare a Legii nr.112/1995 de sector și nesoluționată până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
În plus, tot ca practică a instanțelor de judecată, a făcut referire la sentința civila nr.451/26.03.2008 a Tribunalului București, Secția a IV-a Civila, prin care s-a reținut că: «proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piața al imobilelor, numai cu condiția ca aceste contracte de vânzare-cumpărare să fie încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995.» Tribunalul a mai reținut ca «potrivit dispozițiilor art.501 din Legea nr.10/2001, așa cum a fost modificată prin legea nr.1/2009, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. »
Astfel, obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune în nici un caz valoarea de piața a imobilului, cu atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul legii nr.112/1995.
O aplicare corectă a dispozițiilor privind obligarea la garanția pentru evicțiune și respectiv a stabilirii sporului de valoare, ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori:
- stabilirea valorii de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (și nu a prețului derizoriu plătit de reclamanți);
- stabilirea valorii de piață la momentul evicțiunii;
- diferența între valoarea de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare și valoarea de piață a imobilului la momentul evicțiunii, această diferență constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune.
Având în vedere că prețul plătit în temeiul legii nr.112/1995 este unul derizoriu diferența dintre prețul plătit și sporul de valoare nu se poate stabili decât în condițiile de diferență arătate mai sus.
Consideră recurentul că, în caz contrar, ar fi lipsite de eficiență dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune, acestea desigur au în vedere plata unui preț real la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Prin stabilirea valorii de piață la momentul încheierii contractului de vânzare se poate stabili valoarea reală a imobilului din acel moment pentru a se putea determina cuantumul real al sporului de valoare, acesta din urmă în nici un caz nu poate fi stabilit la prețul efectiv plătit de chiriașul - cumpărător.
Astfel, în ceea ce privește imobilele vândute în baza legii nr.112/1995, obligația de garanție este particularizată, pe de o parte, de situația juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării și, pe de altă parte de normele speciale adoptate în acest sens prin legea nr.10/2001.
Așadar, pe criterii de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.
În drept au fost invocate dispozițiile art.304 pct.9 din Codul de procedură civilă.
Recurs scutit de taxa de timbru.
Intimata, legal citată, nu a formulat întâmpinare în cauză.
Nu au fost administrate probe noi în recurs.
Analizând recursul în raport de actele și lucrările dosarului, de criticile formulate și de limitele stabilite prin art. 304 din C.pr.civ., Curtea reține următoarele:
Reținând legitimarea procesuală pasivă, în cauză, a pârâtului recurent Ministerul Finanțelor Publice, instanța de apel a făcut o corectă aplicare a prevederilor art. 50 alin. 3 din Legea 10/2001, potrivit căruia „(3) Restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2^1) se face de către M. Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”.
Din interpretarea gramaticală a normei juridice enunțate reiese fără echivoc faptul că obligația de a restitui prețul solicitat prin „cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile” revine Ministerului Finanțelor.
În condițiile în care situația de fapt reținută în ce o privește pe reclamanta intimată din litigiul pendinte se circumscrie celei de-a doua ipoteze calificate prin norma menționată ca reprezentând o situație de „desființare” a contractului pe care îl încheiase în baza Legii 112/1995, sunt aplicabile prevederile art. 50 alin. 3 din Legea 10/2001, prin care este stabilită obligația legală a Ministerului Finanțelor Publice (corelativă dreptului recunoscut în beneficiul foștilor chiriași cumpărători prin art. 50 ind. 1 din aceeași lege) de a restitui prețul de piață al imobilului în privința căruia aceasta a fost evinsă de succesorii fostului proprietar. Ca atare, legitimarea procesuală pasivă a instituției recurente este pe deplin justificată în acțiunea promovată de reclamanta intimată, acțiune care se circumscrie întrutotul domeniului de aplicare a menționatei reglementări.
În speță, reclamantei-intimate i-a fost admisă cererea referitoare la restituirea prețului de piață al imobilului de care a fost evinsă. Temeiul legal al acestei dispoziții l-au constituit prevederile art. 50 ind. 1 din Legea 10/2001, care reprezintă o aplicație specială a răspunderii civile pentru evicțiune pentru situațiile particulare de evicțiune - din partea foștilor proprietari - în care se regăsesc persoanele care au cumpărat locuințe cu respectarea Legii 112/1995.
D. fiind caracterul special al menționatelor prevederi ale Legii 10/2001, în puterea principiului general de drept specialia generalibus derogant, generalia specialibus non derogant, ele derogă de la reglementarea de drept comun din materia evicțiunii (art. 1337 și urm. din C.civ.), așa încât situația dedusă judecății în litigiul pendinte și cadrul procesual în care acesta se derulează nu puteau fi evaluate – astfel cum pretinde recurentul - prin prisma regulilor dreptului comun (art. 1334 si urm. din C.civ.) relative la răspunderea contractuală pentru evicțiune a vânzătorului Primăria Municipiului București.
Argumentul prin care recurentul susține – cu referire la prevederile art. 1334, 1341 și urm. din C.civ. – că „această dispoziție de drept comun nu poate fi înlăturată prin nicio dispoziție specială contrară” este eronat, fiind formulat cu ignorarea principiului de drept expus anterior.
În ce privește criticile care privesc analiza instanței de apel asupra aspectelor de fond ale cauzei, Curtea reține următoarele:
Art. 50 ind. 1 din Legea 10/2001 republicată reglementează, pentru foștii chiriași față de care s-au admis acțiuni (în revendicare, sau în constatarea nulității actelor de dobândire a locuințelor) exercitate de foștii proprietari ai imobilelor cumpărate de primii în baza Legii 112/1995, posibilitatea de a fi despăgubiți cu valoarea de piață a imobilului.
Această concluzie se desprinde cu evidență din cuprinsul art. 50 ind. 1 coroborat cu art. 20 alin. 2 ind. 1, norme care relevă semnificația pe care o au, în accepțiunea Legii 10/2001 - care constituie fundamentul juridic al pretențiilor deduse judecății – sintagmele privind „imobil … vândut cu respectarea prevederilor Legii 112/1995” și „ chiriașii … ale căror contracte au fost desființate fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare”.
Situația reclamantei intimate din litigiul pendinte – astfel cum a fost reținută de instanțele de fond, pe baza probatoriului administrat - se circumscrie acestei din urmă ipoteze legale, respectiv de fost chiriaș cumpărător al cărui contract a fost desființat ca urmare a unei acțiuni în revendicare.
Deși nu s-a pronunțat o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă de constatare a nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat în favoarea reclamantei intimate, există hotărârea pronunțată în litigiul ce a avut ca obiect revendicarea imobilului în privința căruia se solicită a fi restituit prețul de piață, fiind astfel îndeplinită cerința impusă de prevederile legale menționate anterior.
În ce privește argumentele – și, legat de acestea, referirile la jurisprudență - expuse de recurent cu privire la condițiile în care ar fi trebuit să fie încheiat între reclamantă și vânzătorul Primăria Municipiului București, în condițiile Legii 112/1995, contractul de vânzare cumpărare desființat ca urmare a acțiunii în revendicare promovate de numita S. C., Curtea constată că o atare chestiune nu a format obiectul unor critici deduse judecății instanței de apel (fond formulate direct în recurs), astfel că ele nu pot constitui – din perspectiva exigențelor stabilite prin art. 304 C.pr.civ. – fundamentul unei analize de legalitate a deciziei recurate.
Cât privește reperele evidențiate de recurent ca reprezentând „indicatori” care ar trebui luați în calcul pentru „o aplicare corectă a dispozițiilor privind obligarea la garanția pentru evicțiune și respectiv a stabilirii sporului de valoare”, Curtea notează că și aceste aspecte sunt unele care nu au fost deduse analizei instanței de apel – fiind formulate în recurs, omissio medio.
În fața instanței de apel, pârâtul recurent s-a limitat la a formula critici referitoare la necesitatea de a se aplica prețului stabilit pentru imobil prin expertiza efectuată la judecata cauzei în fond a unei corecții de 10% pentru procese în curs, și respectiv a unei corecții de 30% pentru locație, raport cerere-ofertă, negocieri, comisioane.
Atâta vreme cât efectul devolutiv al apelului este limitat – potrivit art. 295 din C.pr.civ. - la criticile care se aduc hotărârii supuse acestei căi de atac, instanța de apel nu numai că nu trebuia, dar nici nu era îndreptățită să analizeze elemente/indicatori de natura celor expuse de recurent în dezvoltarea motivelor de recurs, spre a aprecia asupra temeiniciei ori legalității evaluării făcută în primă instanță cu privire la prețul de piață al imobilului, preț solicitat de reclamantă pe temeiul dispozițiilor cu caracter special din cuprinsul art. 50 ind. 1 din Legea 10/2001.
Având în vedere considerentele expuse, Curtea constată caracterul nefondat al criticilor aduse de recurent deciziei atacate, urmând a dispune, în conformitate cu prevederile art. 312 alin. 1 C.pr.civ., respingerea recursului astfel susținut.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat, recursul declarat de recurentul – pârât M. FINANAȚELOR PUBLICE prin DIRECȚIA GENERALĂ A FINANAȚELOR PUBLICE A MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, împotriva deciziei civile nr.188 A din data de 22.02.2013, pronunțate de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata – reclamantă I. E..
Ia act că intimata nu a solicitat cheltuieli de judecată.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi 12.09.2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
C. G. G. S. I. S.
GREFIER
S. R.
Red. G.S.
Tehnored. C.S./GS
Ex.2/16.09.2013
T.B.Secția a III-a Civilă – C.T.
Jud.sector 1 București - I.H.
| ← Legea 10/2001. Decizia nr. 57/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Acţiune în constatare. Decizia nr. 2021/2013. Curtea de Apel... → |
|---|
