Pretenţii. Decizia nr. 292/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 292/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 17-10-2013 în dosarul nr. 35424/3/2009
ROMÂNIA
Dosar nr._
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A IV-A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 292 A
Ședința publică din data de 17.10.2013
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: GAVRIȘ DUMITRU MARCEL
JUDECĂTOR: M. A. M.
GREFIER: M. D.
Pe rol pronunțarea în apelurile declarate de apelantul pârât S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, cu sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură la SCPA „D. T. și Asociații”, în București, ..31, ., ., și de MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Tribunalul București, împotriva sentinței civile nr. 550/21.03.2011 pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimatul reclamant T. Ș., cu domiciliul procesual ales la SCPA „C. V. & C. Lacrima”, în București, ., sector 3, cauza având ca obiect „pretenții – expropriere”.
Dezbaterile cauzei și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 03.10.2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera, precum și pentru a da posibilitatea părților să depună la dosar concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de 10.10.2013 și, ulterior, la data de 17.10.2013, când a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra cauzei de față, constată:
Prin cererea înregistrată la data de 07.09.2009 pe rolul Tribunalului București – Secția a IV-a Civilă sub nr._, reclamantul T. Ș. a solicitat în contradictoriu cu pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, ca prin hotărârea ce se va pronunța să se stabilească cuantumul despăgubirii pentru imobilele supuse exproprierii, compuse din teren situat în . Ilfov, . 465/16, lot 3, în suprafața totala de 634 mp, cu nr. cadastral 2438/3/2, teren situat în . Ilfov, . 465/16, lot 2, în suprafața de 663 mp, cu nr. cadastral 2438/2/2 și teren situat în . 116, ., lot 1, în suprafața de 192 mp, cu nr. cadastral 2435/1/1, pentru care au fost emise hotărârile 492, nr. 493, respectiv nr. 494, toate datate 04.06.2009 și să se dispună obligarea pârâtei la plata cuantumului stabilit.
În motivarea cererii, s-a arătat că, la data de 03. 06. 2009, Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 a întocmit procese-verbale de stabilire a despăgubirilor pentru suprafețele menționate mai sus, fixându-se sumele următoare: 10.104,66 lei, pentru suprafața de 634 mp, 10.566,86 lei, pentru suprafața de 663 mp si 3.060,09 lei, pentru suprafața de 192 mp. Cele trei suprafețe fac parte din aceeași . o suprafața totala de 6700 mp, așa rezultă din actul de proprietate nr. 12.748/24.10.1994. Reclamantul a menționat expres că nu a înstrăinat nimic din aceasta suprafața și că, prin urmare, este îndreptățit să primească în întregime toate despăgubirile. Considerând ca nivelul de despăgubire este mic, comparativ cu prețurile de piață practicate în zona, a refuzat să semneze aceste documente și nu a fost de acord cu sumele stabilite pentru despăgubiri. Convingerea i-a fost întărită și de faptul ca pentru suprafețe similare, aflate in imediata sa vecinătate, cuantumul despăgubirilor a fost fixat la nivelul a circa 15-20 Euro/mp.
Reclamantul a învederat că, în plus, acesta pierde și suprafața de aproximativ 500 mp, care într-adevăr îi rămâne în proprietate, dar la care prin poziționare nu va mai avea niciodată acces.
În consecință, reclamantul a apreciat că sumele stabilite de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 sunt mult prea mici în comparație cu preturile care se practică în zonă, iar la stabilirea acestora nu s-a ținut cont de faptul că se pierd și cei aproximativ 500 mp arătați, respectiv de faptul că prin expropriere s-a distrus plantația de porumb.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 112 C.proc.civ., art. 9 din Legea nr. 198/2004 și art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
La data de 20.10.2009, pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., a formulat în temeiul art. 115 - 118 C.proc.civ., întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
În motivare, s-a arătat că potrivit O.G. nr. 16/1999 aprobată prin Legea nr. 1/2002, în Programul prioritar de construcție a autostrăzilor din România a fost inclusă și Autostrada București - Ploiești. Execuția procedurilor prealabile construcției propriu-zise revine Companiei Naționale de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România - SA (C.N.A.D.N.R. -S.A.).
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 115-118 C.proc.civ.
Prin încheierea de ședință din data de 20.10.2009, tribunalul a încuviințat pentru reclamant proba cu înscrisuri și proba cu expertiza evaluatoare față de dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004 raportat la art. 21-27 din Legea nr.33/1994, urmând ca expertiza evaluatoare să aibă următoarele obiective: evaluarea imobilului expropriat la data efectuării expertizei; evaluarea prejudiciului cauzat proprietarului ca urmare a exproprierii; să se stabilească eventualul spor de valoare obținut urmare a realizării obiectivului exproprierii; a desemnat, prin tragere la sorți din lista BLET, pe doamna expert J. C. E. și a luat act că expertul desemnat de către pârât pentru a face parte din comisia de experți se numește M. V..
În paralel, prin încheierea de ședință din data de 22.01.2010, Tribunalul București – Secția a III-a Civilă a înaintat cauza Secției a IV-a Civilă a Tribunalului București, în vederea discutării conexării cu dosarul pendinte nr._ .
La data de 23.02.2010, reclamantul a depus la dosar cerere precizatoare, prin care a arătat că înțelege să se judece cu pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA.
În ședința publică din data de 23.02.2010, Tribunalul, în raport de dispozițiile art. 164 C.proc.civ., a dispus conexarea la prezentul dosar a dosarului nr._/3/2009 al Tribunalului București – Secția a III-a Civilă față de faptul că sunt aceleași părți și există o strânsă legătură între cauze.
Ultimul dosar menționat are aceleași părți iar prin cererea introductivă de instanță din data de 16.11.2009 reclamantul solicita stabilirea cuantumului despăgubirilor pentru suprafețele de teren situate în . legătură cu care au fost emise hotărârile nr. 598, 599, respectiv 600, toate datate din 20.08.2009 (./16, loturile 1, 2 și 3).
Prin sentința civilă nr. 550/21.03.2011 pronunțată de Tribunalul București Secția a IV-a Civilă pronunțată de Tribunalul București Secția a IV-a Civilă, s-a admis în parte cererea precizată formulată de reclamantul T. Ș., în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., a fost obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 565.588 lei, reprezentând despăgubiri pentru imobilul expropriat - teren în suprafață totală de 3.812 mp, situat în . 116, .. Ilfov, pentru care au fost emise Hotărârile de Stabilire a Despăgubirilor nr. 492/04.06.2009, nr. 493/04.06.2009, nr. 494/04.06.2009, nr. 598/20.08.2009, nr. 599/20.08.2009 și nr. 600/20.08.2009 - precum și a sumei de 192.140 lei, reprezentând prejudiciul produs reclamantului ca urmare a măsurii exproprierii. De asemenea, a fost obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 3.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut următoarele:
Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 492/04.06.2009 emisă de Compania Naționala de Autostrăzi si Drumuri Naționale din România SA, Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004, s-a dispus exproprierea de la reclamant a terenului in suprafața de 634 mp, situat în . 116, . 3, județul Ilfov, cu nr. cadastral 2438/3/2 și s-a stabilit drept cuantum al despăgubirilor suma totala de 10.104,66 lei.
Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 493/04.06.2009 emisă de Compania Națională de Autostrăzi si Drumuri Naționale din România SA, Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a dispus exproprierea de la reclamant a terenului in suprafața de 663 mp, situat în . 116, . 2, județul Ilfov, cu nr. cadastral 2438/2/2 și s-a stabilit drept cuantum al despăgubirilor suma totala de 10.566,86 lei.
Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 494/04.06.2009 emisă de Compania Națională de Autostrăzi si Drumuri Naționale din România SA, Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a dispus exproprierea de la reclamant a terenului în suprafața de 192 mp, situat în . 116, . 1, județul Ilfov, cu nr. cadastral 2438/1/1 si s-a stabilit drept cuantum al despăgubirilor suma totală de 3.060,09 lei.
Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 598/20.08.2009 emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004, s-a dispus exproprierea de la reclamant a terenului în suprafața de 895 mp, situat în . 116, ., Lotul 3, județul Ilfov, cu nr. cadastral 2438/3/1/2 și s-a stabilit drept cuantum al despăgubirilor suma totala de 19.618 lei.
Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 599/20.08.2009 emisă de Compania Naționala de Autostrăzi si Drumuri Naționale din România SA, Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004, s-a dispus exproprierea de la reclamant a terenului în suprafața de 727 mp, situat în . 116, ., județul Ilfov, cu nr. cadastral 2438/2/1/2 și s-a stabilit drept cuantum al despăgubirilor suma totala de 19.084 lei.
Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 600/20.08.2009 emisă de Compania Naționala de Autostrăzi si Drumuri Naționale din România SA, Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004, s-a dispus exproprierea de la reclamant a terenului in suprafața de 701 mp, situat în ., județul Ilfov, cu nr. cadastral 2438/1/2/1 și s-a stabilit drept cuantum al despăgubirilor suma totala de 13.546 lei.
Prin raportul de expertiză întocmit de către experții J. C. E., I. L. C. și M. V., astfel cum a fost precizat prin răspunsul la obiecțiuni, s-a stabilit că valoarea terenului (a tuturor suprafețelor expropriate) la data efectuării raportului de expertiză (04.02.2010) era de 565.588 lei. Totodată experții au stabilit un prejudiciu în sumă de 192.140 lei constând în devalorizarea terenului rămas neexpropriat în suprafață de 1295 mp, care face parte din spațiul de siguranță al căii de circulație, în sensul că respectiva suprafață nu poate fi cultivată, utilizarea sa conform categoriei de folosință (teren arabil) nefiind fezabilă economic, din cauza dimensiunii mici care o face și neatractivă pe piața imobiliară.
Experții au mai arătat că nu se poate reține un spor de valoare obținut ca urmare a realizării obiectivului exproprierii (autostrada București-B.), suprafața de teren din comuna Moara Vlăsiei, .. Ilfov, tarlaua 116, . neutilizabilă conform categoriei de folosință (teren arabil).
Tribunalul a constatat că, potrivit dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate în condițiile art. 5 alin. (4) - (8) și ale art. 6 alin. (2) se poate adresa instanței judecătorești competente, iar conform alin. 3, acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii. Potrivit art. 25 din Legea nr. 33/1994, „pentru stabilirea despăgubirilor instanța a constituit o comisie de experți compusă dintr-un expert numit de instanță, unul desemnat de expropriator și un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii.”
Conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. În cazul exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând seama de prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor.”
Tribunalul a constatat că toți cei 3 experți, inclusiv expertul desemnat de către pârât, au căzut de acord asupra valorii de piață a terenului expropriat de la reclamant, în suprafață totală de 3.812 mp, stabilind că valoarea acestuia este de 565.588 lei. Pârâtul nu a depus la dosar contracte de vânzare cumpărare pentru terenuri similare din perioada efectuării expertizei, care să conducă tribunalul la formarea credinței ferme că prețul de vânzare ar fi în mod semnificativ diferit de cel indicat de experți. Prețurile menționate în contractele de vânzare-cumpărare depuse la filele 100-111 din dosar nu au fost avute în vedere de tribunal, întrucât, pe de o parte, acestea atestă tranzacții din perioada 2007-2008 (raportul de expertiză fiind efectuat în februarie 2010), iar pe de altă parte, reclamantul a depus la dosar Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 670/28.04.2010, prin care s-au acordat despăgubiri în cuantum de 9840 lei pentru un teren în suprafață de 50 mp, situat în . 116, ., similar celui expropriat de la reclamant.
Cu toate acestea, tribunalul nu a reținut aspectul invocat de reclamant, în sensul că, potrivit certificatului de urbanism nr. 83/10.06.2010, terenul ar fi situat în intravilan, atât timp cât, atât la data exproprierii cât și la momentul efectuării expertizei (februarie 2010), terenul expropriat se afla în extravilan, având destinația de teren arabil.
În ceea ce privește existența unui prejudiciu cauzat terenului rămas neexpropriat ca urmare a necesității asigurării zonei de protecție, tribunalul a reținut că, potrivit art. 14 din OG nr. 43/1997, zona drumului public cuprinde: ampriza, zonele de siguranță și zonele de protecție, iar potrivit art. 15, ampriza drumului este suprafața de teren ocupată de elementele constructive ale drumului. Conform prevederilor art. 16 alin. 1 din OG nr. 43/1997, zonele de siguranță sunt suprafețele de teren situate de o parte și de cealaltă a amprizei drumului, destinate exclusiv semnalizării rutiere, plantației rutiere sau altor scopuri legate de întreținerea și exploatarea drumului, siguranței circulației ori protecției proprietăților situate în vecinătatea drumului. Din zonele de siguranță fac parte și suprafețele de teren destinate asigurării vizibilității în curbe și intersecții, precum și suprafețele ocupate de lucrări de consolidare a terenului drumului și altele asemenea.
Față de prevederile legale menționate și având în vedere concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, tribunalul a reținut că reclamantului i s-a produs un prejudiciu rezultat din imposibilitatea de a cultiva și de a înstrăina terenul cuprins în zona de siguranță, cuantumul daunelor produse acestuia fiind de 192.140 lei. Chiar dacă reclamantul ar avea acces la suprafața rămasă neexpropriată de 1295 mp, aceasta nu ar putea fi folosită în scop agricol și nici nu ar fi atractivă pe piața imobiliară, datorită poziționării sale în imediata apropiere a drumului public.
Având în vedere considerentele expuse, văzând și dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004 și art. 21 și următoarele din Legea nr. 33/1994 tribunalul a admis,în parte, cererea precizată și a obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 565.588 lei, reprezentând despăgubiri pentru imobilul expropriat - teren în suprafață totală de 3.812 mp, situat în . 116, .. Ilfov, pentru care au fost emise Hotărârile de Stabilire a Despăgubirilor nr. 492/04.06.2009, nr. 493/04.06.2009, nr. 494/04.06.2009, nr. 598/20.08.2009, nr. 599/20.08.2009 și nr. 600/20.08.2009 - precum și a sumei de 192.140 lei, reprezentând prejudiciul produs reclamantului ca urmare a măsurii exproprierii.
În baza dispozițiilor art. 274 C.pr.civ., pârâtul a fost obligat la plata către reclamant a sumei de 3.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariul aferent expertizei.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel apelantul pârât S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România și MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Tribunalul București.
În motivarea apelului declarat de apelantul MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Tribunalul București, se critică sentința atacată sub aspectul stabilirii cuantumului despăgubirilor pentru imobilul expropriat.
Potrivit dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului ca urmare a exproprierii. La calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța, vor ține seama de prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.
Sintagma „prețurile cu care se vând în mod obișnuit", în interpretarea înaltei Curți de Casație și Justiție, reprezintă prețurile de vânzare(tranzacționare) reale și nu ofertele de vânzare inserate în anunțuri publicate. Singurele valori certe de tranzacționare sunt cele evidențiate de Primărie și de către Camera Notarilor Publici, conform contractelor de vânzare-cumpărare autentice încheiate în aceeași perioadă.
Apelantul învederează că experții nu a avut în vedere aceste valori la stabilirea cuantumului despăgubirilor. Sub acest aspect Înalta Curte de Casație și Justiție a statuat în decizia nr. 6680/05.11.2008, într-o speță similară că, pentru corecta aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, trebuia să se administreze proba cu înscrisuri pentru a se stabili prețul de circulație al imobilului și să se ceară experților să completeze lucrarea. Apelantul apreciază că valoarea imobilului stabilită de către experți este mult peste cea reală, de circa 8 ori mai mare decât cea oferită de către expropriator, având în vedere că evoluția valorilor imobiliare este în scădere începând cu mijlocul anului 2008, în condițiile de blocare a pieței imobiliare datorată stagnării cererii solvabile și a înăspririi condițiilor de creditare.
În opinia apelantului, instanța de judecată trebuia să aibă în vedere aspectul menționat, în cuprinsul sentinței atacate nefăcându-se nici o referire la argumentele pentru care concluziile raportului de expertiză au fost însușite integral de către instanță.
Apelantul a apreciat că raportul de evaluare întocmit de către expropriator a fost întocmit în mod corect, valoarea despăgubirilor acordate fiind justă.
Un alt motiv de apel se referă la nelegalitatea și netemeinicia sentinței atacate sub aspectul acordării de despăgubiri reprezentând prejudiciul adus proprietarului ca urmare a exproprierii. Astfel, cu privire la restul de teren rămas în proprietatea reclamantului și care nu a fost supus exproprierii, în suprafață de 1295 m.p., apelantul a considerat că experții au încadrat în mod greșit această suprafață de teren în categoria zonei de protecție a autostrăzii, astfel cum prevăd dispozițiile art. 17 alin. l din O.G. nr. 43/1997.
În opinia apelantului, despăgubirile acordate pentru suprafața de teren rămasă în proprietatea reclamantului și care nu a făcut obiectul exproprierii, în cuantum de 192.140 lei nu se justifică în raport de dispozițiile legale, neputându-se considera că suprafața de 1295 m.p. va face parte din zona de protecție a viitoarei autostrăzi. Terenul rămas în proprietatea reclamantului, făcând parte din categoria terenului extravilan agricol, poate fi folosit în raport de categoria din care face parte-respectiv poate fi cultivat, neputându-se vorbi despre existența unui prejudiciu.
În final, apelantul a solicitat admiterea apelului declarat împotriva Sentinței civile nr. 550/21.03.2011 a Tribunalului București Secția a IV-a Civilă, desființarea acesteia și pe fond pronunțarea unei hotărâri legale și temeinice.
În motivarea apelului declarat de apelantul pârât S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA s-a arătat că instanța de fond a admis în mod greșit capătul de cerere privind modificarea cuantumului despăgubirilor, formulat de intimatul-reclamant. Se susține că prin propunerea de către experți și însușirea de către instanță a valorii terenului expropriat în suprafața totală de 3.812 mp (895+727+701+634+663+192), la suma de 565.588 lei, s-au încălcat dispozițiile art. 26 alin 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru utilitate publică, în sensul că la stabilirea despăgubirilor, atât experții cât și instanța, nu s-au raportat la prețurile obișnuite de tranzacționare ale altor imobile de același fel cu cel supus exproprierii. Sub acest aspect apelantul consideră că era necesară raportarea la prevederile art. 26 alin 2 din Legea nr.33/1994, conform cărora: "la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, la data întocmirii raportului de expertiză, imobilele de același fel din unitatea administrativ -teritorială respectivă, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerație și dovezile prezentate de aceștia."
Având în vedere prevederile legale mai sus menționate, apelantul pârât solicită să se constate că experții s-au folosit doar de oferte postate pe internet, ceea ce nu reprezintă preț real de tranzacționare.
Cu privire la sintagma „preț real de tranzacționare", instanța suprema, a stabilit că "prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" utilizată de legiuitor în articolul 26 din Legea nr. 33/1994 are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare cumpărare, neputând reprezenta oferte de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mică publicitate, așa cum rezultă și din Decizia nr. 865/12.02.2010 pronunțată în Dosar nr._ și Decizia nr. 6680/05.11.2008 pronunțată în Dosar nr._, decizii ale Înaltei Curți de Casație și Justiție - Secția Civilă și de Proprietate Intelectuală.
După cum lesne se poate observa, din conținutul raportului de expertiză, valoarea terenului expropriat, pe care au stabilit-o experții, are la bază, metoda unei comparații directe cu oferte de vânzare de terenuri. Apelantul – pârât consideră ca nu pot fi avute in vedere ofertele de vânzare preluate de pe internet, ori in presa, "întrucât ele reprezintă numai oferta, neurmata de acceptare, prețul final fiind întotdeauna rezultatul negocierilor. Evident, comparația nu are la bază nici un preț consemnat în vreun contract autentic de vânzare cumpărare, adică vreun preț efectiv de tranzacționare al vreunui teren similar cu cel expropriat. In aceste condiții, este evident că, s-au încălcat dispozițiile legale în materie, experții neprezentând niciun preț real de tranzacționare ale terenurilor similare (cele declarate în fața notarului public).
Apelantul-pârât a apreciat ca pentru a se determina valoarea reală a despăgubirilor, comisia de experți, ar fi trebuit să se adreseze unui birou notarial pentru a i se comunica preturile reale la care s-au vândut terenuri similare cu cel in discuție. Practic, experții au avut în vedere doar ofertele de vânzare, au ignorat în totalitate cererea de cumpărare deși, este greu de crezut că aceștia nu cunoșteau faptul că prețul real de tranzacționare este rezultatul întâlnirii cererii cu oferta, preț consemnat în contractele de vânzare cumpărare autentice.
Soluția instanței de fond este nelegală sub aspectul omologării unui raport de expertiză întocmit cu încălcarea prevederilor legale. Deși instanța era obligată să țină cont de prețurile de tranzacționare, conform art. 26 din legea mai sus menționată, nu a aplicat corect legea mărginindu-se doar la compararea prețului rezultat din raportul de expertiză cu valoarea despăgubirii oferită de stat, fără nici un fel de argumentație legală, neținând cont si de celelalte probe administrate in cauza.
De asemenea, apelantul pârât consideră că instanța de fond a admis în mod greșit capătul de cerere privind acordarea prejudiciului produs intimatului-reclamant ca urmare a măsurii exproprierii. Comisia de experți a propus acordarea de despăgubiri in cuantum de 192.140 lei, motivat de faptul ca restul de teren neexpropriat, in suprafața de 1.295 mp, nu are cale de acces, nu este fezabila economic si este inclusa in spațiul de siguranța al caii de circulație, nefiind atractiva pe piața imobiliara. Sub acest aspect apelantul pârât a arătat că experții au ajuns la concluzia că terenul în suprafață de 1.295 mp, rămasa neexpropriata, ar fi situata in zona de siguranța a autostrăzii, dar această zonă este reprezentată doar de 1,5 m de la marginea exterioară a șanțurilor, astfel cum este prezentata mai sus.
În opinia apelantului pârât, lucrările la autostrada si apariția acestui nou obiectiv in peisajul imobiliar local determina modificări in piața imobiliara specifica - în sensul schimbării in unele cazuri, chiar a utilizării de baza: din teren agricol în teren construibil, în final rezultând o creștere a preturilor, fapt confirmat si de anunțuri ca: în apropierea viitoarei autostrăzi, cu deschidere la viitoarea autostrada, lângă viitoarea autostrada, ideal pentru investiții, etc. În atare condiții, apelantul pârât opinează că este nelegala solicitarea unei sume mai mari de despăgubire tocmai expropriatorului care a creat situația de creștere a preturilor pe piața imobiliara locală, acest lucru fiind prevăzut expres si în art. 26 alin. 4 din legea nr. 33/1994.
Apelantul pârât a solicitat instanței să țină cont de criteriile legale de stabilire a despăgubirilor, iar despăgubirea ce se va acorda să fie echivalentă cu suma pe care ar fi obținut-o expropriatul dacă ar fi vândut el însuși pe piața liberă suprafața de teren supusă exproprierii.
Intimatul reclamant a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului introdus de MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Tribunalul București, susținând că experții care au efectuat expertiza în fața primei instanțe, au ținut seama cu prisosință de dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
În apel a fost administrată proba cu înscrisuri și proba cu expertiză.
Analizând actele și lucrările dosarului, prin prisma și în limita motivelor de apel, Curtea reține următoarele:
Intimatul reclamant T. Ș. a susținut în apel, chiar de la momentul depunerii întâmpinării, că terenurile expropriate ar face parte din categoria de folosință agricol sau arabil intravilan și nu agricol sau arabil extravilan, cum s-a reținut de către prima instanță.
Situarea terenului în intravilan sau în extravilan este un fapt asupra căruia instanța trebuie să conchidă în prealabil deoarece, în funcție de acesta sunt alese tranzacțiile pentru imobilele similare, care în final duc la stabilirea valorii corecte a despăgubirii.
În documentația tehnică cadastrală pentru dezmembrarea numărului cadastral provizoriu, proiect Autostrada București – Ploiești, terenul expropriat de la intimat, ./16 lot 1 (filele 54 – 67 dosar) era încadrat în categoria extravilan. Toate cele 6 hotărâri de expropriere și de acordare a despăgubirilor au avut în vedere respectiva documentație tehnică și implicit faptul că terenul era situat în extravilanul localității. Nici în cererea principală, nici în cererea conexată reclamantul nu a susținut că în mod greșit s-ar fi reținut caracterul extravilan al terenului. Comparabilele folosite de către experți în fața primei instanțe erau reprezentate de oferte de vânzare ale unor terenuri agricole extravilane. Prima instanță a reținut expres și motivat caracterul extravilan al terenului ce face obiectul cauzei. Reclamantul nu a declarat apel în cauză. Apelanții sunt unanimi în a susține caracterul extravilan al terenului astfel că, principiul neagravării situației în propria cale de atac (non reformatio in pejus) și regula limitării judecății în apel la aspectele de fapt și de drept judecate în fața primei instanțe nu permit să se rețină caracterul intravilan al terenului.
Având în vedere că în titlul de proprietate din 24.10.1994 și în cartea funciară nr. 2593 (extras de cf din anul 2009) terenul situat în . indubitabil ca extravilan, Curtea reține că despăgubirile trebuie calculate prin raportare la categoria de folosință extravilan.
Prin urmare, deși expertiza efectuată în apel a avut printre obiective inclusiv calculul despăgubirilor pentru ipoteza în care terenul expropriat era situat în intravilan, Curtea se va raporta la calculul despăgubirilor pentru ipoteza în care terenul este arabil (agricol) extravilan, acesta fiind relevant din punctul de vedere al motivelor de apel.
Curtea reține ca fiind corecte susținerile apelanților conform cărora expertiza efectuată în fața primei instanțe nu respectă exigențele art. 26 din legea nr. 33/1999. Atât expertiza (raportul se află la filele 54 – 72 doar fond), cât și răspunsurile la obiecțiuni (filele 98 – 99, 131- 134) au pornit de la premisa că prețurile de tranzacționare efectivă ale imobilelor nu au caracterul unor informații publice, astfel că au fost avute în vedere prețurile din ofertele de vânzare ale imobilelor corectate negativ cu un coeficient de – 10%. În răspunsul la obiecțiuni experții arată că din punct de vedere tehnic prețurile orientative regăsite în grilele întocmite de către Camerele notarilor publici nu pot fi avute în vedere și că la momentul efectuării expertizei terenul nu mai era extravilan ci intravilan.
După cum rezultă din actele și lucrările dosarului în faza apelului au fost puse la dispoziția comisiei de experți un număr suficient de mare de contracte având ca obiect vânzarea unor imobile similare celui expropriat, din aceeași unitate administrativ teritorială, pentru a se putea efectua un raport de expertiză care să fie conform cu legea și cu practica Înaltei Curți de Casație și Justiție în materie, astfel cum a fost relevată inclusiv de către apelanți. Instanța a încuviințat obiecțiuni care să dea posibilitatea experților să formuleze concluzii apte să permită fundamentarea și pronunțarea unei soluții conforme cu legea.
În urma efectuării expertizei și a răspunsului la obiecțiunile încuviințate de către instanță, Comisia de Experți a formulat două concluzii cu privire la obiectivele asupra cărora au fost chemați să răspundă.
Într-o opinie, experții Ș. A. G. și A. L. au considerat că valoarea totală a terenului și implicit a despăgubirilor pentru terenul expropriat în suprafață de 3812 mp este de 35.390 euro la momentul efectuării expertizei, suma având la bază un preț de 9,18 euro pe mp. Aceeași experți, au considerat că în cadrul suprafeței de 1295 mp rămasă neexpropriată, situată în vecinătatea autostrăzii există o suprafață de 481 mp (împărțită în două loturi: 171 mp și 310 mp) a cărei utilizare conform categoriei de folosință – teren arabil – nu este fezabilă economic, deoarece, pe de o parte este compusă din suprafețe mici, respectiv este situată în imediata vecinătate a spațiului de protecție și siguranță al căii de circulație (conform OG nr. 46/1997) iar, pe de altă parte, nu este atractivă pentru domeniul imobiliar și nu poate face obiectul unei tranzacții. Cu privire la această suprafață, experții au estimat cuantumul daunelor propuse ca fiind egale cu valoarea terenului expropriat, astfel că au propus să fie expropriată integral și suprafața de 481 mp.
Într-o altă opinie, expertul Papasteri M. a considerat că valoarea terenului expropriat și implicit a despăgubirii cuvenite proprietarului se cifrează la suma de 19.500 euro, care are la bază un preț de 4,98 euro pe mp. În ceea ce privește suprafața de 481 mp la care s-a făcut referire anterior, expertul Papasteri M. a apreciat că expropriatorul a suferit un prejudiciu, de asemenea, egal cu valoarea de expropriere a terenului care, dat fiind prețul pe mp reținut, se cifrează la suma de 2395 euro.
Întrucât în urma obiecțiunilor încuviințate de către instanță, experții nu au putut oferi o soluție unitară obiectivelor expertizei, Curtea urmează să stabilească, prin raportare la dispozițiile art. 26 din Legea nr. 303/2004 care dintre opiniile experților este conformă cu dispozițiile legale.
Plecând de la realitatea că toți experții s-au bazat pe comparabile reprezentate de contracte de vânzare-cumpărare a unor suprafețe de teren similare situate în extravilan (destinație teren arabil), Curtea constată că experții Ș. A. G. și A. L. au avut, în final, în vedere un număr de 8 tranzacții încheiate în anii 2011 și 2012 (aceste tranzacții se află la filele 452, 454 din Vol. II al dosarului de apel), iar expertul Papasteri a avut în vedere un număr de 9 tranzacții, încheiate de asemenea în perioada anilor 2011-2012 (aceste tranzacții sunt arătate detaliat la fila 368 din Vol. II al dosarului de apel). Curtea constată de asemenea că expertul Papasteri M. a stabilit prețul pe mp de teren prin două operațiuni, prima fiind aceea a calculării mediei aritmetice a prețului pe mp în tranzacțiile avute la dispoziție, a doua fiind aceea a aplicării indicelui de scădere a pieței imobiliare pentru perioada anilor 2011-2012 raportat la anul la care a avut loc fiecare tranzacție avută în vedere. În final, expertul a stabilit o medie ponderată care avea în vedere un preț corectat pentru diferența de condiții de piață de 4,98 euro pe mp. În fine, Curtea constată că experții Ș. A. G. și A. L. au ținut seama în cadrul fiecărei tranzacții de aspecte precum, deservirea terenului de un drum de exploatare, existența ori inexistența utilităților, existența ori inexistența unor vecinătăți, rezultând astfel un indice de corecție distinct pentru fiecare comparabilă în parte. Toate acestea în condițiile în care, terenul expropriat de la reclamant, era adiacent drumului rutier, era deservit de o rețea de alimentare cu apă, de rețea de canalizare, de rețea de energie electrică, de rețea de gaze și de rețea de telefonie. Prin urmare, experții au stabilit un indice de corecție al valorii terenului expropriat, pentru amplasament și echipare tehnico-edilitară, de 1,70.
În opinia Curții, sintagmele „valoarea reală a imobilului” și „imobile de același fel” folosite în art. 26 din legea nr. 33/1994 obligă instanța să țină seama de toate asemănările și diferențele, relevante și cuantificabile din punctul de vedere al tranzacțiilor de pe piața imobiliară, urmând ca aceste asemănări și deosebiri să fie reflectate în indici de corecție aplicabili fiecărei comparabile folosite pentru determinarea prețului.
Prin urmare Curtea reține ca valoare reală a terenului expropriat suma stabilită de către experții Ș. A. G. și A. L., care este mai mare decât valoarea acordată de către expropriator dar este mai mică decât valoarea stabilită de către prima instanță, hotărârea acesteia urmând a fi schimbată, în parte, sub acest aspect.
În ceea ce privește prejudiciul suferit de către reclamant prin faptul că o suprafață de 1295 mp a rămas neexpropriată Curtea, găsind întemeiate criticile apelanților, nu reține niciuna dintre concluziile experților, după cum nu reține nici prejudiciul acordat de către prima instanță cu acest titlu.
În sensul celor arătate Curtea precizează în primul rând că nu este echitabil să se considere că prejudiciul suferit de o persoană prin exproprierea unui mp de teren este egal cu prejudiciul suferit de aceeași persoană în legătură cu metrul pătrat de teren rămas neexpropriat. Altfel, ar însemna că nu este rațional din punct de vedere economic să se dispună exproprieri parțiale. Din acest punct de vedere se pot face trimiteri, inclusiv la practica instanței supreme din care se poate deduce că, de regulă, valoarea despăgubirilor calculate pentru partea de teren neexpropriată, care indubitabil rămâne în proprietatea persoanei expropriate, nu poate fi calculată la fel ca valoarea despăgubirilor pentru suprafața de teren expropriată (exemplificăm prin decizia civilă nr. 7532/11.XII.2012, pronunțată de ÎCCJ Secția I civilă în dosar nr._/3/2009, nepublicată).
În al doilea rând, Curtea precizează că împrejurarea micșorării suprafeței de teren nu este suficientă pentru a se putea susține că terenul nu poate fi folosit în agricultură. Nici faptul situării terenului în vecinătatea autostrăzii nu împiedică valorificarea acestuia ca teren agricol arabil. Totuși, suprafața de 1295 mp teren este situată parțial în zona de protecție, parțial în zona de siguranță a autostrăzii. Prin urmare, limitările regăsite în dispozițiile art. 16 din OG nr. 43/1997 sunt aplicabile intimatului în privința suprafeței de 481mp care, potrivit comisiei de experți intră în zona de siguranță a autostrăzii. Limitările stabilite în art. 17, din același act normativ, sunt, la rândul lor, aplicabile diferenței de teren rămas neexpropriat, dar aceasta nu înseamnă că proprietarul nu mai poate folosi terenul așa cum susține (fără a dovedi) că la folosit anterior (cultivarea porumbului). În această ordine de idei s-ar putea susține un anumit prejudiciu ca urmare a limitărilor regăsite în art. 16 și art. 17 din OG nr. 43/1997, dar și acest prejudiciu ar trebui dovedit prin raportare la situația terenului neexpropriat anterior impunerii limitărilor menționate, ceea ce nu a fost cazul în speță. Curtea, încuviințând toate probatoriile solicitate de părți în apel era totuși ținută de principiul disponibilității (ceea ce s-a solicitat prin acțiunea introductivă) și de chestiunile de fapt și de drept dezbătute în fața primei instanțe, respectiv criticate prin cererile de apel, astfel că nu putea să se transforme în avocatul uneia dintre părți pentru a-i pune în discuție solicitarea unor noi prejudicii pe care este posibil să le fi suferit.
În al treilea rând Curtea precizează că prejudiciul la care se referă art. 26, alin. 1, teza a 2-a din Legea nr. 33/1994 trebuie să fie cert și nu eventual. Acesta trebuie stabilit pe baza dovezilor prezentate de către părți, astfel cum se arată în alineatul 2, teza ultimă, al aceluiași articol. Regula conform căreia reclamantul trebuie să-și dovedească pretențiile (actor incumbit probatio) este pe deplin aplicabilă, reclamantul trebuind să dovedească faptul că despăgubirile acordate de către expropriator nu acoperă integral prejudiciile suferit și/sau faptul că valoarea imobilului este mai mare decât cea calculată de către expropriator.
Reclamantul nu a administrat niciun fel de probedin care să rezulte că ar fi cultivat acele terenuri și că ar fi obținut vreun câștig anume, așa încât experții din comisia constituită pentru efectuarea expertizei tehnice a propus o valoare a despăgubirii pur ipotetică. Reclamantul trebuia să facă dovada cultivării terenurilor neexpropriate indicând și care erau culturile agricole. Toate acestea pentru a putea susține cu temei că din cauza exproprierii nu a mai obținut folosul agricol.
Așa cum s-a stabilit și în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement contra Franței), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunității și cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.
Or, în speță, prejudiciul produs reclamantului a fost calculat fără nicio legătură cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs și în viitor și care ar justifica creșterea indemnizației pe criteriul imposibilității continuării, în condiții de rentabilitate, a activității pe suprafața de teren rămasă și pe rațiuni de pierdere a unor foloase economice.
Din acest punct de vedere, astfel cum a statuat constant și Curtea Europeană, pretențiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert, în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza B. contra României, cauza I. contra României).
De aceea, reținând că prejudiciul material se compune din pierderile efectiv suferite ca urmare directă a aceluiași drept de proprietate (cauza V. contra României) și constatând că pentru restul terenului neexpropriat, reclamantul a rămas proprietar, fără a pierde posibilitatea de folosință sau posesiune, Curtea constată că exproprierea nu produce niciun prejudiciu suplimentar proprietarului pentru terenul rămas.
În consecință, ținând seama de toate cele arătate mai sus, Curtea va admite apelurile declarate de apelantul pârât S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, respectiv, de M. P. - P. de pe lângă Tribunalul București, va schimba în parte sentința apelată și urmare a admiterii în parte a cererii precizate, va obliga pârâtul la plata către reclamant a sumei de 34.994 euro în echivalent în lei la data plății, reprezentând contravaloarea despăgubirilor pentru suprafața de 3812 m.p teren situat în . care au fost emise hotărârile de stabilire a despăgubirilor nr. 492/2009, 493/2009, 494/2009, 598/2009, 599/2009 și 600/2009. Curtea va respinge cererea de acordare de despăgubiri pentru suprafața de 1295 m.p. teren rămas neexpropriat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelurile declarate de apelantul pârât S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, cu sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură la SCPA „D. T. și Asociații”, în București, ..31, ., ., și de M. P. - P. de pe lângă Tribunalul București împotriva sentinței civile nr. 550/21.03.2011 pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimatul reclamant T. Ș., cu domiciliul procesual ales la SCPA „C. V. & C. Lacrima” în București, ., sector 3.
Schimbă în parte sentința apelată, în sensul că urmare a admiterii în parte a cererii precizate, obligă pârâtul la plata către reclamant a sumei de 34.994 euro în echivalent în lei la data plății, reprezentând contravaloarea despăgubirilor pentru suprafața de 3812 m.p. teren situat în . care au fost emise hotărârile de stabilire a despăgubirilor nr. 492/2009, 493/2009, 494/2009, 598/2009, 599/2009 și 600/2009.
Respinge cererea de acordare de despăgubiri pentru suprafața de 1295 m.p. teren rămas neexpropriat.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 17.10.2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
G. D. M. M. A. M.
GREFIER
M. D.
Red. G.D.M.
Tehnored. T.I.
5 ex./31.10.2013
Jud. fond:
R. N.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1546/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Legea 10/2001. Decizia nr. 271/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
