Rezoluţiune contract. Hotărâre din 30-04-2013, Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 30-04-2013 în dosarul nr. 32126/3/2011
Dosar nr._
(1647/2012)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
I N C H E I E R E
Ședința publică de la 17.04.2013
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - E. V.
JUDECĂTOR - M.-A. N.-G.
GREFIER - S. P.
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea apelului declarat apelanta-reclamantă . SRL, împotriva sentinței civile nr.762 din 19.04.2012, pronunțată de Tribunalul București – Secția a III-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți M. Ș., M. M. L. și R. D. C..
P. are ca obiect - rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă avocat T. P., în calitate de reprezentant al apelantei-reclamante . SRL, în baza împuternicirii avocațiale nr._/26.11.2011, emisă de Baroul București – SCA „T. P. și E.”, aflată la fila 16 dosar și intimații-pârâți M. Ș., R. D. C., personal, lipsind intimata-pârâtă M. M. L..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează împrejurarea că apelanta avea obligația să facă dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 1500 lei, în urma admiterii cererii de reducere a cuantumului taxei de timbru aferente apelului, conform încheierii de ședință din data de 03.04.2013.
Avocatul apelantei-reclamante arată că a achitat taxa de timbru în cuantum de 1500 lei, dar nu este în măsură să depună la dosar originalul acestei chitanțe, întrucât se află în biroul reprezentantului societății și acesta este plecat în SUA. Depune la dosar copia chitanței .:_ (31)/10.04.2013, în cuantum de 1.500 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru și timbru judiciar în valoare de 2,5 lei. Solicită amânarea pronunțării pentru a depune și originalul chitanței taxei de timbru.
Curtea dispune lăsarea dosarului la ordinea listei de apeluri, având în vedere că pricina a fost solicitată pe lista cauzelor la amânare fără discuție și fără ca toate părțile să fie prezente în instanță.
La reluarea pricinii, se prezintă se prezintă avocat T. E., în calitate de reprezentant al apelantei-reclamante . SRL, în baza împuternicirii avocațiale nr._/26.11.2011, emisă de Baroul București – SCA „T. P. și E.”, aflată la fila 16 dosar și intimații-pârâți M. Ș., R. D. C., personal și asistați de avocat Armăsescu A. I., în baza împuternicirii avocațiale . nr._/23.11.2012, emisă de Baroul București – Cabinet Individual, aflată la fila 17 dosar, același avocat reprezentând și interesele intimatei-pârâte M. M. L..
Avocatul apelantei-reclamante depune la dosar originalul chitanței în cuantum, de 1500 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru, chitanță care a fost anulată de instanță.
Părțile prezente și reprezentate, având pe rând cuvântul, declară că nu mai au cereri prealabile de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, constată dosarul în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea apelului.
Avocatul apelantei-reclamante, având cuvântul, solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, schimbarea în tot sentința atacate, iar pe fond admiterea acțiunii, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
În opinia sa, hotărârea pronunțată de Tribunalul București este nelegală și netemeinică, iar din înscrisurile aflate la dosarul cauzei rezultă că între părți a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, prin acesta s-au obligat în mod reciproc să vândă și respectiv să cumpere un teren, prețul terenului fiind fixat la suma totală de 1.111.000 euro și s-a achitat un avans de 123.500 euro. S-a stabilit prin acest contract că în afară de acest avans suma până la prețul integral urmează a fi achitată prin credite bancare, iar prin antecontract s-a prevăzut faptul că în situația în care din culpa oricăreia dintre părți contractul nu se poate încheia până la data 10.06.2008, termen care a fost prelungit la 30.06.2008, atunci promitentul vânzător restituie avansul, iar promitentul cumpărătorul pierde suma avansată.
În contract se menționează clar ca în conformitate art.969 din Codul civil și numai în cazul în care există o culpă societatea apelanta-reclamantă va pierde suma.
Consideră că apelanta nu a avut nici o culpă în neîncheierea contractului, având în vedere că au fost depuse la dosar dovezi din care rezultă că aceasta a efectuat numeroase demersuri pentru obținerea creditelor, a încheiat un contract cu o firmă de consultanță, a încheiat contratul de realizare a obiectivului.
Însă, datorită situației create în anul 2008, începutul crizei financiare și refuzul băncilor de a mai acorda credite, apelanta a fost pusă în imposibilitatea de a-și mai îndeplini obligația. În opinia sa, nu poate fi considerată o culpă în executarea obligației care să ducă la pierderea acestei sume, ci mai de grabă a unui caz de forță majoră pentru că a fost un eveniment care nu putea fi prevăzut.
Avocatul intimaților-pârâți, având cuvântul, solicită respingerea apelului, ca neîntemeiat și menținerea hotărârii instanței de fond ca fiind legală și temeinică.
Consideră că reclamanta nu se află în situația premisă pentru a solicita acțiunea în rezoluțiune a unui contract, chiar dacă acesta este un antecontract de vânzare-cumpărare.
Mai mult, reclamanta nu și-a îndeplinit obligația asumată prin antecontract, astfel încât să aibă posibilitatea de a intenta o acțiune în rezoluțiune a antecontractului vizavi de partea care nu și-ar fi îndeplinit obligațiile contractuale.
Solicită să se constate că în raport de antecontractul de vânzare-cumpărare pârâții și-au îndeplinit toate obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, au dat dovadă de bună credință pe tot parcursul derulării acestei tranzacții (primul termen pentru vânzare a fost stabilit pe data de 10.06.2008, iar ulterior prin acordul părților acest termen a fost prelungit până la data de 30.06.2008); ulterior a notificat partea adversă cu privire la prezentarea la notariat pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamanta nu s-a prezentat la notariat pentru a îndeplini formalitățile încheierii acestui contract, formulând această acțiune pe rolul instanțelor.
Acest contract incumbă părților obligații de rezultat, iar nu de diligență, astfel că nu ne aflăm în situația în care acest contract să prevadă pentru partea reclamantă obligația ca aceasta să facă demersuri pe lângă societățile bancare pentru obținerea de credit. De asemenea, urmează a se constata că restul de plată al prețului urma a fi achitat din împrumuturi bancare, dar și din surse proprii ale reclamantei (formulare care se regăsește în cuprinsul contractului).
În opinia sa, apreciază că orice contract presupune un risc care cade în sarcina părții reclamante, semnând acele clauze penalizatoare incluse în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare.
La dosarul cauzei nu există dovezi din care să rezulte care au fost motivele care au condus la neacordarea creditelor bancare, nu există vreo culpă sau neregularitate a actelor de proprietate ale reclamanților, urmând a se ține cont și de faptul că dreptul de proprietate al pârâților este înscris în Carte Funciară și nu a fost contestat până în prezent, astfel că nu se poate pune problema răsturnării prezumției de culpă stabilită de lege în sarcina părții care nu-și execută obligația.
Reclamanta avea obligația să facă tot posibilul pentru a-și realiza obligația și reiterează faptul că în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare modalitatea de plată a restului prețului era din surse proprii sau credite bancare.
Concluzionând, solicită respingerea apelului, ca neîntemeiat și amânarea pronunțării pentru a depune concluzii scrise.
Referitor la cheltuielile de judecată, provocate de acest proces, arată că urmează a le solicita pe calea unei acțiuni separate.
Avocatul apelantei-reclamante, având cuvântul în replică, arată că modalitatea de plata se baza și pe credite bancare, astfel că, dacă nu putea să obțină acest credit nu avea posibilitatea să se încheie contractul de vânzare-cumpărare. Referitor la faptul că au invocat în motivele de apel faptul că din cauza actelor de proprietate nu s-a încheiat contractul, solicită să se ia act că această precizare nu se regăsește în motive așa cum susține partea adversă, ci invocarea faptului că în aceste adrese prețul este 128 % față de evaluare, ori prețul este stabilit de ambele părți.
Curtea reține pricina spre soluționare.
CURTEA,
Pentru a da posibilitate părților să depună note scrise și în vederea deliberării, în conformitate cu dispozițiile art.260 alin 1 din Codul de procedură civilă,
DISPUNE:
Amână pronunțarea la data de 24.04.2013.
Pronunțată în ședință publică, azi 17.04.2013.
PREȘEDINTE,JUDECĂTOR,
E. V. M.-A. N.-G.
GREFIER,
Ș. P.
Î N C H E I E R E
Ședința publică de la 24.04.2013.
Curtea în aceeași compunere și pentru aceleași motive,
DISPUNE:
Amână pronunțarea la data 30.04.2013.
Pronunțată în ședință publică azi, 24.04.2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
E. V. M.-A. N.-G.
GREFIER,
Ș. P.
Dosar nr._
(1647/2012)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.134 A
Ședința publică de la 30.04.2013
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - E. V.
JUDECĂTOR - M.-A. N.-G.
GREFIER - S. P.
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea apelului declarat de apelanta-reclamantă . SRL, împotriva sentinței civile nr.762 din 19.04.2012, pronunțată de Tribunalul București – Secția a III-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți M. Ș., M. M. L. și R. D. C..
P. are ca obiect - rezoluțiune contract.
Dezbaterile cauzei și susținerile părților au avut loc în ședința publică de la 17.04.2013, fiind consemnate în încheierea de la acea dată care face parte integrantă din prezenta decizie, când, curtea, pentru a da posibilitate părților să depună note scrise și în vederea deliberării, a amânat pronunțarea la 24.04.2013 și apoi la 30.04.2013, hotărând următoarele:
CURTEA,
Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrata la data de 03 noiembrie 2008, pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 București sub nr._, reclamanta . SA a chemat în judecata pe pârâții M. Ș., M. M. L. și R. D. C., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța, să dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarilor Publici „A. F.” sub nr. 585 din 20 mai 008 și repunerea părților în situația anterioară încheierii antecontractului, solicitând totodată și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarilor Publici „A. F.” sub nr. 585 din 20 mai 2008 părțile s-au obligat reciproc să perfecteze în formă autentică actul de vânzare-cumpărare asupra terenului liber de construcții în suprafață de 480 mp. situat în București ., sector 4, cu număr cadastral 3737, până la data de 10 iunie 2008 ora 1400, termen prelungit prin actul adițional nr. 648 din 09 iunie 2008 pana la data de 30 iunie 2008.
S-a mai arătat că prin același contract s-a stabilit prețul vânzării la nivelul sumei de 1.235.000 euro, ce urma a fi plătită astfel: 123.500 euro, echivalentul a 448.885 lei, la data de 20 mai 2008, data încheierii antecontractului, iar diferența de 1.111.500 euro urma să fie achitată la perfectarea actului în formă autentică.
Reclamanta a afirmat că părțile au convenit ca în cazul în care nu va putea fi încheiat actul autentic de vânzare-cumpărare din culpa promitenților vânzători, aceștia aveau sa restituie dublul avansului de 123.500 euro, iar în cazul culpei promitentei cumpărătoare aceasta avea să piardă avansul plătit.
Societatea reclamantă a susținut că pentru executarea obligațiilor asumate prin antecontract a convenit cu pârâții ca diferența de preț să fie achitată prin credite ipotecare bancare, încheind în acest sens cu consultantul financiar-bancar . contract pentru întocmirea documentației și susținerea cererilor de acordare a creditului ipotecar.
În continuare, reclamanta a arătat că deși a depus toate documentele cerute și a încheiat și contratul de execuție de lucrări nr. 297 din 20 mai 2008 (cerut de bănci) privind realizarea proiectului de investiție, băncile au refuzat cererile formulate de creditoare cu următoarele motivări: în acea perioadă nu se mai acorda credite ipotecare; prețul tranzacției convenit de părți este de 128% față de valoarea pieței și iregularitățile privitoare la persoana pe numele căreia s-a reconstituit dreptul de proprietate.
Față de acestea societatea reclamantă a apreciat că nu este vinovată de niciuna din situațiile precizate mai sus, astfel că, neobținerea creditului în vederea finanțării tranzacției, nu îi poate fi imputată, sugerând ca pentru ultimele două situații se poate discuta existența culpei pârâților.
Cererea a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art. 969, 1020, 1022 cod civil și art. 274 Cod de procedură civilă.
La cererea de chemare în judecată au fost anexate în copii certificate pentru conformitate următoarele acte: antecontract de vânzare-cumpărare însoțit de actul adițional autentificat sub nr. 648 din 09 iunie 2008; contract de execuție de lucrări nr. 297 din 20 mai 2008; adresa emisă de . services la data de 17 octombrie 2008; notificare nr. 281 din 22 octombrie 2008.
Acțiunea a fost legal timbrată cu suma de 7.731,52 lei taxă judiciară de timbru și timbru judiciar în valoare de 2.6 lei.
La termenul de judecată din data de 26 ianuarie 2009 reclamanta și-a precizat acțiunea în sensul că valoarea în lei a pretențiilor sale este de 455.023 lei echivalentul a 123.500 lei, la cursul Băncii Naționale a României de la data de 03 noiembrie 2008.
La data de 08 decembrie 2008 pârâții au depus întâmpinare prin care au invocat excepția inadmisibilității acțiunii, iar pe fond au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
Pârâții au susținut că acțiunea în rezoluțiune poate fi intentată numai de partea care a executat sau se declară gata să execute contractul, o interpretare contrara însemnând o recunoaștere a dreptului părții care nu și-a executat obligația de a se retrage în mod nejustificat din raportul contractual convenit.
Raportat la speța dedusă judecății, consideră că, reclamanta nu și-a executat obligațiile și nici nu este în măsură să le execute, spre deosebire de pârâți care și-au îndeplinit obligațiile asumate, și fiind de bună credință, au fost chiar de acord cu prelungirea termenului convenit inițial pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
În cauză a fost admisă și administrată proba cu înscrisuri și proba cu interogatoriu, fiind respinsă proba testimonială solicitată de reclamantă. De asemenea reclamanta a renunțat la proba cu interogatoriu în ceea ce o privește pe pârâta M. M. L..
Prin sentința civilă nr. 2173/2009, pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București în dosarul nr._, s-a respins excepția inadmisibilității acțiunii invocată de pârâți, ca neîntemeiată; s-a respins acțiunea formulată de reclamanta . SRL în contradictoriu cu pârâții M. Ș., M. M. L. și R. D. C., ca neîntemeiată.
Aceasta a fost anulată prin decizia nr. 335/2010 a Tribunalului București – secția a V a Civilă și reținută cauza pentru a fi judecată în primă instanță, raportat la valoarea contractului, decizie menținută prin decizia nr. 1394 din 04 martie 2011 a Curții de Apel București pronunțată în recurs.
În faza rejudecării în fond la tribunal, s-a administrat la cererea reclamantei proba testimonială fiind audiat martorul C. D. E..
Tribunalul București – Secția a III a Civilă, prin sentința civilă nr. 762 din 19 aprilie 2012 a respins ca neîntemeiată acțiunea.
Pentru a pronunța această sentință tribunalul a reținut că:
Solicitarea reclamantei în ceea ce privește rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâții la data de 20 mai 2008, are ca justificare imposibilitatea sa de a obține creditul necesar finanțării acestui proiect imobiliar, respectiv finalizării vânzării în formă autentică.
În ceea ce privește neîndeplinirea obligației asumate de reclamantă prin antecontractul de vânzare-cumpărare a cărui desființare o solicită, reclamanta tinde a răsturna prezumția culpei prin invocarea unei situații pe care o califică drept forță majoră.
S-a apreciat de către tribunal că împrejurarea legată de eșuarea reclamantei în demersurile sale de a obține creditul necesar achitării diferenței de preț și finalizării vânzării, demersuri la care face referire și martorul audiat la propunerea reclamantei, nu este de natură a determina desființarea convenției cu consecința restituirii către reclamantă a părții din prețul convenit, achitat la încheierea antecontractului.
S-a apreciat că nu se poate reține ca fiind un caz de forță majoră, împrejurarea că după încheierea antecontractului între părți, unitățile bancare cărora reclamanta le-a adresat solicitarea sa de finanțare, schimbându-și politica de risc, au refuzat cererea acesteia. Chiar și în cuprinsul antecontractului, de altfel se vorbește de faptul că restul de preț s-ar asigura din surse proprii de reclamantă.
Oricum, reclamanta din speță nu se află în situația premisă a acțiunii în rezoluțiune care presupune că partea care și-a îndeplinit obligațiile contractuale, a solicitat rezoluțiunea ca urmare a neîndeplinirii culpabile a obligațiilor asumate de către partea cocontractantă. Ori, dimpotrivă, reclamanta este tocmai partea care nu și-a îndeplinit aceste obligații privitoare la încheierea contractului final în formă autentică și nici nu înțelege să-și mai îndeplinească aceste obligații, solicitând desființarea convenției și repunerea în situația anterioară.
Pe de altă parte, nu a putut fi reținută în speță nici existența unei culpe a pârâților în ceea ce privește îndeplinirea obligațiilor contractuale asumate de aceștia și nici faptul că nu ar fi proprietarii terenului ce a făcut obiectul înțelegerii dintre părți, pentru a putea reține incidența dispozițiilor art. 1020 – 1021 Cod civil.
Una dintre condițiile cerute pentru admisibilitatea rezoluțiuni judiciare are în vedere neexecutarea culpabilă, imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația, însă nu aceea care solicită rezoluțiunea și care astfel și ar invoca propria culpă, ceea ce este inadmisibil.
Reclamanta din speță, încercând a răsturna prezumția de culpă și care ar trebui în opinia sa, să-i justifice demersul în ceea ce privește rezoluțiunea antecontractului, desființarea vânzării și repunerea în situația anterioară, nu are temei care să determine aplicarea instituției rezoluțiunii judiciare.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamanta.
Prin motivele de apel se arată că hotărârea este netemeinică și nelegală, întrucât:
Obligația încheierii contractului de vânzare-cumpărare privind transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului a supus-o în mod convențional unui termen și anume 10 iunie 2006, care ulterior a fost prelungit la 30 iunie 2008 și unei condiții (eveniment viitor și nesigur) și anume obținerea creditului de la bănci, reprezentând diferența de preț dintre banii proprii și costul terenului.
Credit care nu a fost obținut din motive obiective.
Prin antecontract s-a convenit ca numai în cazul culpei uneia dintre părți riscul contractului să fie asumat de acea parte. Or, din probele administrate în cauză a rezultat că nu este în culpă. Astfel:
Din punct de vedere al obligațiilor societății lor, si-a asumat prin antecontract obligația de a face diligențele necesare pe lângă băncile comerciale, în vederea obținerii creditului necesar plății diferenței de preț.
În executarea acestei obligații a încheiat contractul de consultanță financiar-bancară nr. 28 din 14 mai 2008 cu . Services, având ca obiect întocmirea documentației cerute de bănci, precum și reprezentarea intereselor societății lor în fața băncilor comerciale, pentru obținerea creditului ipotecar de care avea nevoie.
Cu toate că a depus toate documentele cerute de bănci și a încheiat și contractul de execuție de lucrări nr. 297 din 20 mai 2008, privind realizarea obiectului de investire, BCR, Credit EuropeBank, Piraeus, OTP Bnak, Raiffeisen Bank, Alpha Bank i-au refuzat creditul solicitat.
Din adresa nr. 12 din 17 martie 2007, emisă de . Services, băncile precizate mai sus, au refuzat cererile de acordare a creditului solicitat, deși inițial s-au arătat interesate de finanțarea proiectului, „din cauza crizei financiar-bancare și a crizei imobiliare, precum și din cauza unor iregularități în actele de proprietate”.
Așa cum rezultă din răspunsurile la interogatoriile luate (răspunsul la întrebarea nr. 6, în cazul pârâtului M. și nr. 7 în cazul pârâtului R.) înainte de încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare a convenit că în cadrul prețului de vânzare al terenului să fie incluse și drepturile rezultate din autorizația de construire nr. 57/_ din 16 ianuarie 2007, însă, în antecontract nu s-a inclus această obligație, din vina pârâților, fapt ce a condus la aprecierea băncilor că prețul terenului a fost supraevaluat și anume la „128% din valoarea de piață” astfel cum o spune în mod expres BCR în adresa nr. 3885 din 06octombrie 2008.
Este de notorietate faptul că începând din luna iunie 2008 au început să apară și în România informații legate de criză financiar-bancară și imobiliară din SUA și celelalte state occidentale și ca urmare Banca Națională a României a dispus băncilor comerciale să nu mai acorde credite ipotecare până la emiterea unor norme.
Or, deși aceste norme au fost emise și anume Regulamentul nr. 2 din 20 ianuarie 2009 pentru modificarea regulamentului Băncii Naționale a României nr. 3/2007 privind limitarea riscului de credit la credințele destinate persoanelor fizice (iar pentru persoanele juridice nu s-au emis până în prezent), procesul de acordare a creditelor ipotecare nu s-a reluat nici până în prezent.
Așa cum a arătat mai sus, precum și din răspunsurile de la întrebarea nr. 1 din interogatoriile luate, rezultă că i-a informat pe pârâți înainte de încheierea antecontractului și a convenit cu aceștia și prin antecontract, că diferența de preț a contravalorii terenului în litigiu să o achite din creditele obținute de la bănci.
În executarea singurei obligații pe care și-au asumat-o prin antecontract și în scopul obținerii creditului a făcut toate diligențele pe care le-ar fi făcut omul cel mai capabil, inclusiv a angajat cea mai bună firmă de consultanță financiar-bancară dar, cu toate acestea, din cauză crizei finanțelor mondiale, nu a obținut creditul respectiv.
În opinia apekantei, instanța de fond a fost chemată să stabilească dacă în cauza pendinte se află într-o imposibilitate fortuită de executare a contractului și anume aceea de a plăti diferența de preț a terenului prin credite bancare.
Or, așa cum a dovedit prin probele dosarului, precum și prin declarația martorului, a făcut nenumărate diligențe pentru obținerea creditului necesar cumpărării imobilului și din cauza crizei prelungite a pieței imobiliare și financiare a fost în imposibilitate să obțină acest credit.
Această împrejurare nu o putea prevedea și înlătura chiar dacă ar fi luat toate măsurile de prevenire, întrucât evenimentul s-a produs datorită unui eveniment extern, imprevizibil și inevitabil.
Practica și doctrina au inclus în categoria cazurilor de forță majoră atât fenomenele naturale (inundații, cutremure, etc.) dar și fenomenele sociale (războaie, crize economice și financiare, etc.) toate acestea având un numitor comun și anume faptul că se datorează unor evenimente externe, imprevizibile și invitabile.
Este evident că societatea recurentă nu putea prevedea la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare a terenului că, imediat după încheierea înțelegerii, finanțele mondiale vor intra în recesiune și toate băncile, care evident nu intră în faliment, vor fi în imposibilitatea de a finanța proiectele sociale, investiționale, etc.
De altfel, nu numai societatea recurentă nu a prevăzut căderea finanțelor mondiale dar nici o altă persoană fizică sau juridică, instituții etc. și nici măcar statele ca atare n-au previzionat apariția unei vădite catastrofe financiare mondiale.
Apelul este nefondat, pentru considerentele ce vor fi expuse:
Rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a unui contract sinalagmatic cu executare imediată, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului.
Acțiunea în rezoluțiune poate fi introdusă de partea în privința căreia angajamentul nu s-a realizat. Dacă s-ar recunoaște o asemenea acțiune părții care nu-și execută obligația ar însemna o înfrângere a principiului obligativității contractelor.
Reclamanta-apelantă susține prin motivele de apel, ca și prin acțiune de altfel, că nu a putut încheia contractul pe de o parte din culpa intimaților-pârâți care nu au avut toate actele de dobândire a dreptului de proprietate în regulă întocmite, iar pe de altă parte din cauza forței majore – determinată de căderea finanțelor mondiale, pe care nicio persoană fizică sau juridică nu a putut-o prevedea; că obligația încheierii contractului de vânzare-cumpărare a supus-o convențional unui termen și anume 10 iunie 2008; care ulterior a fost prelungit la 30 iunie 2008 și unei condiții (eveniment viitor și nesigur) și anume obținerea creditului de la bănci.
În ceea ce privește primul motiv invocat ca și temei al rezoluțiunii, respectiv iregularitatea actelor de proprietate ale intimaților, Curtea constată că prin motivele de apel nu se arată în concret în ce constă această neregulă, la dosar fiind depusă copie de pe sentința civilă nr. 904 din 08 octombrie 1998, pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV a Civilă în dosarul nr. 77/1998, rămase definitivă și irevocabilă prin neapelare (fila 52 dosar fond) intabulată în Cartea funciară nr._.
De asemenea la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare au fost prezentate toate actele translative de proprietate, acestea fiind menționate în antecontract, reclamanta-apelantă însăși în calitate de cumpărător diligent având obligația de a verifica situația juridică a terenului anterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.
În ceea ce privește celelalte cauze invocate de apelanta-reclamantă, Curtea reține că:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 585 din 20 mai 2008 de Biroul Notarilor Publici „A. F.” pârâții M. Ș., M. L. și R. D. C., în calitate de promitenți vânzători și reclamanta . SRL, în calitate de promitent cumpărător, s-au obligat ca până la data de 10 iunie 2008 ora 1400 să se prezinte la notarul public în vederea perfectării în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la terenul liber de construcții în suprafață de 480 mp. situat în București, ., sector 4, cu număr cadastral 3737.
Prin același act s-a convenit ca prețul vânzării să fie de 1.235.000 euro, sumă ce trebuia achitată astfel: 123.500 euro, echivalentul a 448.885 lei, la data autentificării antecontractului, iar suma de 1.111.500 euro, parte din surse proprii ale promitentului cumpărător la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare și parte din creditul bancar ce urma a fi obținut de promitenta cumpărătoare.
De asemenea, s-a prevăzut ca în cazul în care nu va putea fi perfectat actul autentic de vânzare-cumpărare din culpa promitenților vânzători aceștia vor restitui către promitenta cumpărătoare dublul avansului de 123.500 euro, iar în cazul culpei promitentei cumpărătoare, aceasta pierde avansul de 123.500 euro.
Ulterior, la data de 09 iunie 2008, prin actul adițional autentificat sub nr. 648 de Biroul Notarilor Publici „A. F.”, părțile au convenit prelungirea termenului pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare până la data de 30 iunie 2008, restul prevederilor antecontractului rămânând neschimbate.
La data de 30 iunie 2008, stabilită de părți pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în fața notarului s-au prezentat pârâtul M. Ș., în nume propriu și în calitate de mandatar al soției sale M. M. L. și pârâtul R. D. C., lipsind reprezentanții cumpărătoarei . SRL, conform încheierii de certificare nr. 3056 din 30 iunie 2008 a Biroul Notarilor Publici „A. F.” (fila 34 dosar fond).
Din analiza coroborată a tuturor înscrisurilor depuse la dosar rezultă că reclamanta și pârâții aveau obligația asumată prin antecontract de a se prezenta la data de 30 iunie 2008, ora 1400, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Simpla absență la data stabilită prin antecontract reprezintă o neexecutare a obligației asumate. Având în vedere că în materie contractuală funcționează o prezumție de culpă în sarcina debitorului care nu își execută obligația, conform prevederilor art. 1082 și 1083 Cod civil, se constată că în cauză reclamanta-apelantă nu și-a executat obligația asumată, deși fusese notificată în acest sens în data de 24 iunie 2008 (fila 35 dosar fond).
Reclamanta-apelantă încearcă să răstoarne prezumția de culpă care operează în sarcina sa invocând forța majoră. În acest sens arată că s-a aflat în imposibilitatea de a obține creditul ipotecar necesar achitării prețului vânzării datorită crizei financiare, precum și datorită prețului mare convenit cu pârâții.
Curtea constată că în mod corect instanța de fond a apreciat că în cauză nu există nicio cauză străină exoneratoare de răspundere, care să înlăture prezumția de culpă a reclamantei, decurgând din neexecutarea obligației de rezultat, la termenul convenit (art. 1082 Cod civil).
Potrivit acestor dispoziții împrejurarea ce împiedică executarea se cere să fie absolut imprevizibilă (pentru oricine, nu doar pentru debitorul obligației asumate) la momentul încheierii contractului, respectiv absolut invincibilă la momentul executării.
În ce privește acest din urmă aspect, imposibilitatea executării trebuie să aibă un caracter absolut, obiectiv, pentru orice persoană ce ar avea calitatea de debitor, nefiind suficientă o imposibilitate concretă, vizând doar circumstanțele concrete ale debitorului.
Sub acest aspect, nu se poate reține că neacordarea creditului bancar către reclamanta-apelantă este o împrejurare de natură să înlăture vinovăția acesteia, cât timp aceasta și-a asumat în mod conștient, la momentul încheierii antecontractului, riscul de a nu obține acest credit; circuitul civil referitor la condițiile acordării unui împrumut bancar, precum și condițiile necesare acordării acestora reprezintă împrejurării de fapt îndeobște cunoscute, astfel încât reclamanta-apelantă nu poate invoca faptul că a intervenit o împrejurare total imprevizibilă și insurmontabilă.
Este așadar de principiu că oricât de oneroasă ar fi executarea obligației pentru debitor, acesta este ținut să ia toate măsurile necesare pentru a-și aduce la îndeplinirea angajamentul, neexistând forță majoră „financiară”.
Reclamanta în calitate sa de societate comercială trebuia să cunoască riscurile existente pe piața financiară având în vedere că însăși activitatea comercială presupune existența unui risc în ceea ce privește câștigul sau pierderea.
Prin motivele de apel se susține că în executarea obligației asumate – de a obține creditul – a încheiat contractul de consultanță financiar bancară nr. 38 din 14 mai 2008 cu firma . Services.
Aceasta presupunea însă ca reclamanta-apelantă să aștepte mai întâi răspunsul acestei societăți și nu ca la interval de șase zile să încheie, în lipsa lui, antecontractul nr. 585 din 20 mai 2008 a cărui rezoluțiune se solicită prin acțiunea de față.
De asemenea, din analiza clauzelor contractului de vânzare-cumpărare, Curtea constată că încheierea contractului nu a fost supusă unei condiții și anume obținerea creditului de la bănci, pentru a putea achita diferența dintre banii proprii și costul terenului.
Condiția, ca modalitate a actului juridic, este un eveniment viitor și nesigur ca realizare, de care depinde existența (nașterea sau desființarea) dreptului subiectiv civil și a obligației civile corelative.
Or, în antecontractul autentificat sub nr. 585 din 20 mai 2008 de Biroul Notarilor Publici „A. F.”, nu este menționată o astfel de clauză.
Astfel, în alin. 6 din antecontract se menționează că: „prețul acestei vânzări este în sumă de 1.235.000 euro, ce va fi plătit în lei astfel: suma de 123.500 euro, echivalentul a 448.885 lei la cursul Băncii Naționale a României din 20 mai 2008 de 3,6347 lei/euro, s-a achitat în numerar astăzi, data autentificării prezentului antecontract, suma pe care noi, promitenții vânzători, declarăm că am primit-o în întregime de la promitenta cumpărătoare în lei astfel: noi, M. Ș. și M. M. L. am primit suma de 224.442,50 lei, echivalentul a 61.750 euro, iar eu, R. D. C., am primit suma de 224.442,50 lei, echivalentul a 61.750 euro, urmând ca restul de 1.111.500 euro să fie achitat în lei astfel: parte din surse proprii ale promitentei cumpărătoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare și parte din creditul bancar ce va fi obținut de către promitenta cumpărătoare, virarea banilor în conturile ce vor fi deschise pe numele promitenților vânzători urmând să se facă după înscrierea ipotecii asupra terenului în favoarea creditoarei și prezentarea la bancă a extrasului de Carte funciară cu mențiunea înscrierii ipotecii”.
Ca atare, din interpretarea acestui articol nu rezultă că antecontractul ar fi fost încheiat sub condiție suspensivă (cu alte cuvinte închei contractul dacă voi obține creditul), ci reclamanta-apelantă a arătat doar care va fi proveniența sumelor de bani cu care va achita prețul terenului.
În ceea ce privește celelalte cauze invocate de reclamantă-apelantă Curtea constată că prețul tranzacției a fost convenit prin liberul acord al părților.
Atâta timp cât prețul nu a fost impus de pârâții-intimați, iar reclamanta-apelantă avut posibilitatea de a negocia prețul la data întocmirii antecontractului nu se poate reține o culpă a pârâților-intimați în ceea ce privește neobținerea de către petentă a creditului bancar.
Față de cele reținute, Curtea, în temeiul dispozițiilor art. 296 Cod de procedură civilă va respinge ca nefondat apelul.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul formulat de apelanta – reclamantă . SRL cu sediul în Voluntari, .. 84D, parter, camera 2, județ Ilfov, împotriva sentinței civile nr. 762 din 19 aprilie 2012 pronunțată de Tribunalul București – Secția a III a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații – pârâți M. Ș. și M. M. L. ambii cu domiciliul în București, ., ., . și R. D. C. domiciliată în București, .. 22A, ., ., ca nefondat.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 30 aprilie 2013.
Președinte, Judecător, Grefier,
E. V. M.-A. N.-G. Ș. P.
Red.E.V.
Tehnodact.C.F.
6ex./28.06.2013
T.B.-S.3.-Ș.Ț.
| ← Acţiune în constatare. Decizia nr. 1980/2013. Curtea de Apel... | Pretenţii. Decizia nr. 1809/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
