Acţiune în constatare. Decizia nr. 1307/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1307/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 16-09-2014 în dosarul nr. 54210/299/2010
DOSAR NR._
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI – SECȚIA A IV A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 1307 R
Ședința publică de la 16.09.2014
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE – D. F. G.
JUDECĂTOR – DANIELA LAURA MORARU
JUDECĂTOR – M. STELUȚA C.
GREFIER – S. V.
………………….
Pe rol soluționarea cererilor de recurs formulate de recurentul pârât M. București prin Primarul General și de recurenta pârâtă A. A., împotriva deciziei civile nr. 155A/07.02.2014, pronunțată de Tribunalul București – Secția a III a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatele reclamante B. S. R. și B. A. și intimatul pârât P. V., având ca obiect „acțiune în constatare – revendicare imobiliară”.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă recurenta pârâtă A. A. personal și asistată de avocat Zamora C. B., cu împuternicire avocațială la dosar și intimatele reclamante B. S. R. și B. A. personal și asistate de avocat T. V., cu împuternicire avocațială la dosar, lipsind recurentul pârât M. București prin Primarul General și intimatul pârât P. V..
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care
Recurenta pârâtă A. A. personal precizează că a primit citația pentru acest termen, comunicată intimatului pârât P. V. și i-a înmânat-o acestuia.
Apărătorii părților arată că nu mai au alte cereri de formulat.
Având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Apărătorul recurentei pârâte A. A. solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat. Să se constate că nu s-a indicat de către intimați nici o cauză de nulitate absolută, ci instanța, din proprie inițiativă a constatat o cauză de nulitate absolută, fără să pună în discuția părților respectiva cauză de nulitate absolută și se pronunță, fără a fi sesizată cu acest motiv. Această cauză de nulitate absolută a dus la anularea Ordinului de repartizare nr._/1966.
Să se constate că actul de repartizare nu reprezintă un contract de închiriere. Arată că niciodată nu a fost încheiat un contract pe o perioadă mai mare de 5 ani, motiv pentru care nu există nulitate absolută pentru a atrage nulitatea ordinului de repartizare.
Să se aibă în vedere că intimații au solicitat să se constate nulitatea absolută a ordinului de repartizare și nu a contractului de închiriere, astfel că nu are legătură cauza de nulitate absolută invocată din oficiu de către instanță, care se referă strict la capacitatea părților de a încheia un contract de închiriere cu actul administrativ a cărui anulare se solicită.
Pentru aceste motive solicită admiterea recursului. Cu cheltuieli de judecată.
Cu privire la recursul formulat de recurentul M. București prin Primarul General solicită admiterea acestuia.
Apărătorul intimatelor reclamante B. S. R. și B. A. solicită respingerea recursului formulat de M. București prin Primarul General ca nefondat. Consideră că excepția lipsei calității procesuale pasive trebuia invocată la instanța de fond. Arată că a fost invocată această excepție având în vedere Hotărârile Consiliului Local din anul 2010 și 2011 în care M. București prin Primarul General nu are calitate procesuală pasivă, ori în cazul în care acesta hotărâri ar exista, solicită să se constate că acestea nu au aplicabilitate, pentru că în anul 1966 când s-a emis acest ordin nu avea nici o legătură cu ceea ce se va întâmpla în anul 2010. făță de acest aspecte apreciază că M. București prin Primarul General are calitate procesuală pasivă în prezenta cauză.
Cu privire la recursul pârâtei A. A. solicită respingerea acestuia ca nefondat. Arată că s-a emis ordinul de repartiție și unitatea administrativă a dispus să se încheie contract de închiriere pentru acest imobil, ceea ce nu s-a întâmplat.
Să se constate că în cuprinsul acțiunii și în precizarea la acțiune s-a arătat că statul a dispus nelegal. Consideră că ordinul de repartiție este asimilat unui contract de închiriere. Cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 la data de 08.12._ sub nr._/302/2009, reclamantele BABES S. R. și BABES A. au chemat în judecată pârâtul M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL, solicitând compararea titlului lor de proprietate, Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/12.03.1938 la Tribunalul Ilfov, Secția notariat si așa zisul titlu de proprietate al statului, Ordinul de Repartizare nr._/15.10.1956 emis de Sfatul Popular, Secțiunea de Gospodărire si Locuințe, constatarea nulității absolute a Ordinul de Repartizare nr._/15.10.1956 emis de Sfatul Popular, Secțiunea de Gospodărire si Locuințe si obligarea paratului sa le lase in deplina proprietate si liniștita posesie imobilul situat in București, .. 5 bis, sectorul 1.
Reclamantele au formulat cerere precizatoare de actiune ( f. 117 dosar ), prin care au aratat ca solicita constatarea nelegalitatii titlului statului si anume a Ordinului de Repartizare nr._/15.10.1956, sa se constate valabilitatea titlului lor de proprietate Contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr._/12.03.1938 la Tribunalul Ilfov, obligarea paratului sa ii lase in deplina proprietate si linistita posesie imobilul mentionat.
Prin sentința civilă nr. 4345/09.03.2012, Judecătoria Sectorului 1 București a respins cererea formulata de reclamantele Babes S. R. și Babes A. în contradictoriu cu paratul M. București prin Primarul General, ca neîntemeiata, a respins cererea de chemare în judecata a numiților P. V., P. D. și A. A., ca neîntemeiată, a respins cererea de chemare în judecata a numitului P. G., ca fiind formulata împotriva unei persoane fara capacitate procesuala de folosința, a obligat reclamantele la plata către P. D. si A. A. a sumei de 600 lei cheltuieli de judecata, reprezentând onorariu de avocat.
Prin decizia civilă nr. 155A din 07.02.2014, Tribunalul București – Secția a III-a Civilă a admis apelul formulat de apelantele-reclamante B. S. R. și B. A. împotriva sentinței civile nr. 4345 din 09.03.2012, în contradictoriu cu intimații-pârâți M. București prin Primarul General, P. V. și A. A., a schimbat în parte sentința apelată în sensul că a admis în parte acțiunea și a constatat nulitatea absolută a ordinului de repartizare nr._/15.10.1956 emis de Sfatul Popular, Secțiunea de Gospodărie și Localuri. Totodată, a compensat cheltuielile de judecată și a înlăturat obligarea reclamantelor la plata cheltuielilor de judecată către pârâți, menținând restul dispozițiilor sentinței.
Pentru a decide astfel, tribunalul a retinut in esenta următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/12.08.1938 la Tribunalul Ilfov – Sectia Notariat, numitii I. P. Vidra si O. I. P. au dobandit imobilul situat in Bucuresti, .. 5 bis.
Conform certificatelor de mostenitor nr. S.496/1996, nr. 757/21.12.1970 si certificatului suplimentar de mostenitor la certificatul de calitate de mostenitor nr. 237 eliberat la data de 23.09.1999, susccesorare in drepturi sunt reclamantele Babes S. R. si Babes A..
Prin Ordinul de repartizare nr._/15.10.1966 numitului P. G. i s-a repartizat locuinta din .. 5 bis, raionul Grivita Rosie, parter, apartamentul 1, fiind mentionati si membrii de familie ce urmau sa locuiasca impreuna cu titularul.
Prin decizia civilă nr. 902/16.04.2003 pronunțată de Tribunalul București Secția a V-a Civilă s-a admis apelul formulat de apelantele reclamante, intimații pârâți P. G., P. D. și A. A. fiind obligați să lase în deplină proprietate și posesie imobilul compus din teren și construcție situat în București .. 5 bis sector 1.
Prin aceeași decizie s-a constatat nulitatea contractului de vânzare cumpărare autentificat la nr. 2364/19.07.2001 eliberat de BNP D. M. prin care P. G. și D. au vândut imobilul lui A. A. pe parcursul acelui litigiu și s-a respins capătul de cerere privind evacuarea intimaților din imobil arătându-se că trebuie a se ține seama de decizia nr. 1290/9.10.1997 a Curții de Apel București secția a IV-a civilă care a apreciat că ordinul de repartizare nr._/15.10.1996 eliberat de Sfatul Popular al Raionului are valoarea unui contract de închiriere.
Având în vedere că prin decizia civilă nr. 902/16.04.2003 pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a civilă s-a admis apelul formulat de apelantele reclamante, intimații pârâți P. G., P. D. și A. A. fiind obligați să lase în deplină proprietate și posesie imobilul compus din teren și construcție situat în București .. 5 bis sector 1, acestea sunt proprietarele imobilului în baza acestei hotărâri judecătorești.
În considerentele deciziei se reține că nu s-a făcut dovada că imobilul ar fi trecut în proprietatea statului,prin urmare instanța a comparat titlul de proprietate al apelantelor reclamante, respectiv contractul de vânzare cumpărare nr._/12.08.1938 cu titlul de proprietate al intimatului P. G., respectiv sentința civilă nr. 959/17.01.2000 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București prin care s-a constatat dreptul de proprietate al acestuia dobândit prin uzucapiune, dându-se preferabilitate titlului apelantelor reclamante.
Nici la momentul pronunțării deciziei civile nr. 902/16.04.2003, nici la data depunerii acțiunii ce formează obiectul prezentului dosar, intimatul pârât M. București nu se pretinde proprietar al imobilului și nu este posesor al acestuia, astfel că nu sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 480 cod civil pentru a se analiza și compara titlurile de proprietate.
În ceea ce privește solicitarea apelantelor reclamante de comparare a titlului de proprietate, respectiv contractul de vânzare cumpărare cu titlul statului,tribunalul constată că instanța de fond a reținut în mod corect că acestea au indicat prin cererea depusă la data de 19.05.2011 că indică drept titlu de proprietate al statului ordinul de repartizare. Astfel că susținerea din motivele de apel că au solicitat compararea cu titlul de proprietate al statului,iar nu cu ordinul de repartizare apare ca neîntemeiată.
Concluzia instanței de fond conform căreia nu se poate compara un titlu de proprietate, respectiv contractul de vânzare cumpărare exhibat de apelantele reclamante, cu un act administrativ este corectă, acesta nefiind un titlu translativ de proprietate.
În consecință,instanța de fond în mod corect a respins acțiunea în revendicare formulată de apelantele reclamante împotriva acestui pârât.
Raportat la acest aspect instanța de fond a respins în mod corect excepția autorității de lucru judecat,dar a reținut că trebuie a se avea în vedere cele dispuse prin hotărârile judecătorești anterior pronunțate aplicându-se efectul pozitiv al autorității de lucru judecat.
Prin urmare, așa cum se reține din considerentele și dispozitivele hotărârilor judecătorești mai sus expuse apelantele reclamante sunt proprietarele imobilului, dar având în vedere că intimații pârâți ocupă imobilul în baza unui act administrativ apreciat cu valoare de contract de închiriere s-a respins cererea de evacuare a acestora.
În ceea ce privește motivul de apel referitor la nulitatea ordinului de repartizare nr._/15.10.1996 eliberat de Sfatul Popular al Raionului București, Secția de gospodărie și locativă, tribunalul îl găsește întemeiat întrucât la momentul emiterii acestuia unitatea administrativ teritorială locală nu se afla în posesia vreunui titlu de proprietate pentru a putea exercita acte de administrare, de folosință și de dispoziție a imobilului.
Una din condițiile de validitate a contractului de închiriere este capacitatea părților de a face acte de administrare, locațiunea fiind un act de administrare. În cazul imobilelor dacă durata locațiunii depășește 5 ani este considerat că este un act de dispoziție.
În cauza de față durata locațiunii a depășit termenul de 5 ani, astfel că locatorul trebuie să îndeplinească condițiile prevăzute de lege pentru a face acte de dispoziție, respectiv art. 1419 raportat la art. 1268 Cod civil.
În cazul închirierii unui bun de către o persoană care nu are drept asupra acestuia opozabil față de proprietar, proprietarul imobilului, în cazul de față apelantele reclamante, nu sunt ținute a respecta locațiunea, acesta fiind un contract res inter alios acta pentru acestea.
În consecință, având în vedere că emitentul actului administrativ a cunoscut faptul că nu este proprietar al imobilului, dar a emis un ordin de repartizare cu valoare de contract de închiriere, tribunalul apreciază că acesta este nul absolut fiind încheiat de o persoană care nu avea un drept de dispoziție asupra imobilului.
Prin urmare, tribunalul constata întemeiat acest motiv de apel.
Împotriva deciziei tribunalului au declarat, in termen legal, prezentele recursuri pârâții M. București, prin Primarul General și A. A..
Recurenta-pârâtă A. A. a criticat hotărârea susținând următoarele:
1. Intimatele pe parcursul procesului nu au arătat nicio cauza de nulitate absolută care ar duce la desființarea actului. iar pe de altă parte,
2. Instanța, din proprie inițiativa, constata o alta cauza de nulitate absoluta, fara sa pună in discuția parților respectiva cauza de nulitate absoluta si totodată se pronunța, fara sa fie sesizata cu acest motiv de nulitate absoluta.
Referitor la cauza de nulitate absoluta invocata si soluționata din oficiu de instanța și care a dus la anularea Ordinul de repartizare nr._/15.10.1966, acesta a fost încheiat cu respectarea întocmai a legilor din acea perioada, respectiva Decretului nr. 78/1952 si HCM nr. 1508/1953.
Cu toate ca actul normativ mai sus precizat dădea posibilitatea încheierii contractului de închiriere pe o perioada mai mare de 5 ani, așa cum reiese din prevederile art. 25 din Decretul nr. 78/1952 "Contractele de Închiriere se vor Întocmi numai În forma scrisă și pe termen de cel mult trei ani; pentru clădirile care prin construcția lor au o alta destinație decât locuința, termenul de Închiriere poate ajunge până la 10 ani. Chiriașul al cărui contract de Închiriere a expirat are drept de preferința la reînchiriere, afară numai dacă În cursul executării acestui contract, el s-a făcut vinovat de vreuna dintre faptele prevăzute în art. 47, litera a-d. În cazul când proprietarul nu voiește sa reînchirieze suprafața locativă respectiva, evacuarea se va putea dispune numai prin hotărâre judecătorească și numai după atribuirea unei suprafețe locative corespunzătoare" reprezentanții statului au încheiat contractul pe o durata de 5 ani, fiind prelungit de fiecare data pe o perioada egala de 5 ani.
Aceasta prelungire nu transforma contractul de locațiune într-un act de dispoziție, care ar duce la anularea sa motivat de faptul ca a fost încheiat de o persoana care nu avea drept de dispoziție asupra imobilului deoarece a încheiat contractul pe o perioada mai mare de 5 ani.
De asemenea, intimatele au solicitat sa se constate nulitatea absoluta a Ordinul de repartizare nr._/15.10.1966 si nu a contractului de inchiriere pe care autorii recurentei l-au incheiat cu reprezentantii statului, motiv pentru care se vede ce legatura are cauza de nulitate absoluta invocata din oficiu de instanta care se refera strict la capacitatea partilor de a incheia un contract de inchiriere cu actul administrativ emis a carei anulare se solicita.
Astfel, potrivit art, 24 din Decretul nr. 78/1952 "Închirierea unei suprafețe disponibile pentru locuinta sau alta destinație, poate fi facuta numai pe baza unui ordin de repartiție al Serviciului de Gospodărie Locativă".
Asa cum am aratat, contractul de inchiriere nu s-a incheiat niciodata pe o perioada mai mare de 5 ani, dar chiar daca acest lucru s-ar fi intamplat nu ne-am afla . nulitate absoluta, ci . nulitate relativa avand in vedere faptul ca nu exista nicio prevedere legala care sa stipuleze ca contractele de inchiriere care au fost incheiate pe o perioada mai mare de 5 ani sunt lovite de nulitate absoluta.
Este adevarat ca contractul de locatiune este supus mutatis mutandis acelorasi incapacitati speciale ca si acelea prevazute de Codul civil in legatura cu vanzarea.
In situatia mandatarilor, pentru bunurile pe care sunt insarcinati sa le dea in locatiune, sub sanctiunea nulitatii relative a contractului de locatiune pentru protectia interesului mandantului locator. Aceasta incapacitate se aplica si in cazul in care mandatul este general, pentru administrarea tuturor, ori unei categorii largi din bunurile ori afacerile locatorului. Exceptie face situatia in care mandatarul a fost expres imputernicit sa ia bunul in locatiune ori cea in care vointa mandatarului a fost astfel incadrata prin contractul de mandat incat prejudicierea intereselor locatorului era exclusa.
Față de aceste aspecte, nu există niciun caz de nulitate absolută.
În drept, a invocat dispozițiile art. 304 pct. 6 și 9 Cod pr. civ..
Prin recursul său, recurentul-pârât M. București, prin Primarul General, consideră hotărârea recurată netemeinică și nelegală pentru următoarele motive:
Analizând in mod eronat probatoriul administrat si făcând o aplicare greșita in cauza a dispozițiilor legale, instanța de apel a constatat nulitatea absoluta a ordinului de repartizare_/15.10.1956 emis de Sfatul Popular Secțiunea de Gospodărie și Localuri.
Instanța de apel trebuia sa tina seama in principal de faptul ca, prin decizia civila nr. 1290/09.10.1997 a Curții de Apel București s-a calificat Ordinul de repartizare nr._/15.10.1956 ca având valoarea unui contract de închiriere, ce urma sa își producă in continuare efectele ca si contract de închiriere până la reînnoirea contractului între proprietar si chiriaș in condițiile OUG nr. 40/1999.
Instanța apreciază nul ordinul deoarece emitentul actului administrativ a cunoscut faptul că nu este proprietar al imobilului, dar a emis un ordin cu valoare de contract de închiriere, deci emitentul nu avea un drept de dispoziție asupra imobilului.
Instanța de apel anterior constatării nulității ordinului trebuia sa stabilească cine are calitatea de emitent al actului, respectiv calitate procesuală pasiva cu privire la acest capăt de cerere.
Apreciază ca acest aspect trebuia stabilit data fiind natura ordinului dobândita prin hotărâre judecătoreasca de contract de închiriere.
În acord cu dispozițiile HCGMB nr. 101/2011 modificata prin nr. 152/2001 și HCGMB nr. 174 și HCGMB nr. 322/2010 anexa 1, pagina 21 Consiliul General al Municipiului București – Administrația Fondului Imobiliar, instituție publica, cu personalitate juridica si patrimoniu propriu, are atribuții de a încheia contract de închiriere precum și procese de punere in posesie.
Având în vedere faptul ca obligația justificării calității procesuale pasive a persoanelor chemate in judecata revine reclamanților, calitatea procesuala pasiva fiind o condiție de exercițiu a acțiunii civile care presupune existenta unei identități între persoana paratului și cel care este obligat in raportul juridic dedus judecații, considera ca nu s-a făcut dovada calității procesuale pasive a municipalității.
Referitor la repartizarea unei locuințe, consideră că nici sub acest aspect nu poate fi reținuta calitatea sa față de împrejurarea că atribuirea unei locuințe din fondul locativ de stat este de competența exclusivă a organelor administrative, existând comisii locative care analizează cererile. Art. 2 din Hotărârea nr. 42/2003, emisă de către CGMB prevede că pentru desfășurarea activității de repartizare a locuințelor disponibilizate, la nivelul primăriilor sectoare lor 1-6 se constituie prin dispoziții ale primarilor de sector, comisii de analiză și aprobare a cererilor solicitanților. În art. 3 din aceeași hotărâre se arată că activitatea prevăzută la art. 2 va fi coordonată de compartimentele de spațiu locativ din cadrul primăriilor de sector, compartimente care analizează și propun comisiilor soluționarea cererilor privind repartizarea unei locuințe cu chirie din fondul locativ de stat.
Așa fiind, in mod greșit s-a constatat nulitatea absoluta a ordinului de repartizare nr._/15.10.1956 emis de Sfatul Popular Secțiunea de Gospodărie si Localuri în contradictoriu cu recurentul-pârât deoarece din probatoriul administrat nu rezulta ca aceasta ar fi fost emitentul actului, iar din textele legale invocate nu rezulta ca M. București are calitatea de a încheia contracte de închiriere sau de a repartiza locuințe.
În drept, art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Solutionand recursurile declarate, in raport de criticile formulate, Curtea le constata nefondate si, in baza art. 312 C.pr.civ. le va respinge ca atare.
1.Este nefondata critica paratei A. A. conform careia tribunalul s-ar fi pronuntat asupra unui motiv de nulitate neinvocat de reclamante (motiv de recurs prevazut de art. 304 pct. 6 C.pr.civ. ) si nepus in discutia partilor, Curtea constatand ca prin cererea de chemare in judecata reclamantele au invocat in mod direct ca motiv de nulitate faptul ca statul nu a fost niciodata proprietar al imobilului inchiriat catre parati, asadar exact motivul de nulitate analizat de catre tribunal. Faptul ca reclamantele nu au detaliat aceasta cauza juridica a cererii pentru a extrage toate consideratiile prezentate de tribunal nu semnifica depasirea limitelor investirii, de vreme ce in concret motivul de nulitate invocat si analizat de catre tribunal l-a constituit faptul ca actul de inchiriere a fost incheiat de o persoana care nu avea dreptul sa incheie un asemenea act.
In consecinta, nefondata este si critica in sensul ca nu s-ar fi pus in discutia partilor acest motiv de nulitate, de vreme ce acesta a fost obiectul litigiului de la bun inceput, neproducandu-se in consecinta nicio incalcare a dreptului la aparare al recurentei parate, care a fost citata legal si careia i-a fost cunoscuta cererea de chemare in judecata.
2. Este nefondata si critica recurentei parate A. A. referitoare la incalcarea legii cu prilejul anularii ordinului de repartizare in discutie.
Astfel, faptul ca acest ordin de repartitie valoreaza contract de inchiriere a fost stabilit deja, cu putere de lucru judecat si opozabil recurentei parate, prin hotararea judecatoreasca anterioara, respectiv decizia civila nr. 1290/ 1997 ( f. 60 dosar fond ).
Prin aceasta hotarare s-a transat, legat de acest ordin de repartizare, emis in baza Decretului nr. 178/ 1952, ca titlul locativ il constituie acest act administrativ.
Asa fiind, sunt neintemeiate sustinerile recurentei parate ca nu exista legatura intre contractul de inchiriere si acest ordin de repartizare, in realitate existand identitate intre aceste doua categorii.
Pe de alta parte, sunt nefondate toate sustinerile recurentei ca oricum acest ordin de repartizare, valorand inchiriere, nu ar fi nul absolut prin aceea ca ar fi fost incheiat de un neproprietar.
In realitate, constata Curtea, atata timp cat contractul de locatiune reprezinta un act de administrare, sau de dispozitie, in raport de durata lui, acesta nu poate fi incheiat valabil decat de catre persoana care are aceste atribute de administrare sau de dispozitie asupra bunului, atribute pe care emitentul ordinului de repartizare nu le-a avut niciodata, inclusiv la momentul emiterii ordinului, aspect iarasi transat cu autoritate de lucru judecat prin decizia civila nr. 902/ 2003.
In consecinta, locatorul neavand dreptul de administrare ( sau de dispozitie ), actul de inchiriere incheiat in dauna adevaratului proprietar este lovit de nulitate absoluta, care in mod evident poate fi invocata de adevaratul proprietar ca persoana direct interesata.
Nu poate fi primita sustinerea recurentei parate ca nulitatea care ar opera ar fi relativa, in discutie fiind o conditie esentiala a contractului, referitoare la obiectul acestuia, respectiv conditia ca lucrul inchiriat sa apartina in administrare ( sau proprietate ) locatorului, conditie care, odata ce nu este indeplinita, atrage nulitatea absoluta a inchirierii.
Teoria validarii vanzarii lucrului altuia in anumite conditii ( care nu fac obiectul discutiei prezente ) reprezinta o solutie de practica judiciara aplicabila in anumite conditii restrictive si de altfel permanent controversata (si inlaturata in mod expres prin dispozitiile noului Cod civil ), care nu a fost extinsa la cazul contractului de inchiriere si care, de altfel, nici in sine nu s-a aplicat cazurilor de incheiere a contractului in cunostinta de cauza de catre parti. Or, in cauza, chiar si daca s-ar fi invocat de catre parati o asemenea situatie de salvgardare a inchirierii lor ( ceea ce nu s-a facut ), Curtea constata oricum corecta retinerea tribunalului ca la momentul emiterii ordinului de repartizare in discutie nu exista nici macar aparent vreo legitimare a dreptului locatorului, caz in care inchirierea nu poate fi considerata decat ca incheiata in cunostinta de cauza si, prin urmare, lovita de nulitate absoluta.
Cauza trebuie analizata si din perspectiva imperativului respectarii dreptului de proprietate al reclamantelor, recunoscut judecatoreste in mod irevocabil, si care este incalcat prin recunoasterea unei locatiuni incheiata de catre statul comunist, neproprietar.
Situatia este aceeasi, constata Curtea, indiferent daca contractul a fost incheiat pe o durata de 5 ani sau mai mare, caci indiferent daca a fost un act de administrare sau de dispozitie aceeasi analiza si concluzie se impun, anume locatorul nu avea asupra imobilului nici un drept, nici de administrare, nici de dispozitie.
Incapacitatile la care face referire recurenta parata nu au nicio legatura cu cauza prezenta, vizand alte situatii decat incheierea unui contract de catre o persoana care nu are drept asupra bunului.
De aceea, raman irelevante apararile recurentei parate referitoare la faptul ca inchirierea s-ar fi produs pe o durata de 5 ani, deci nu ar fi reprezentat un act de dispozitie.
Pentru toate aceste motive, in baza art. 312 C.pr.civ., va fi respins recursul declarat de parata A. A., ca nefondat.
In ce priveste recursul declarat de paratul M. Bucuresti, Curtea constata:
1.Se invoca de catre acest recurent lipsa calitatii sale procesuale pasive, critica pe care Curtea o constata nefondata, in conditiile in care acest parat apare ca titular al patrimoniului unitatii administrativ teritoriale si entitate a statului continuatoare a fostelor entitati locale existente in perioada regimului comunist.
Asa fiind, fiind in discutie un act administrativ emis de organul administratiei publice locale emis in anul 1958, M. Bucuresti, ca entitate a administratiei publice in actuala organizare, are legitimare procesuala pasiva in cauza.
Modul in care in prezent sunt impartite atributiile in repartizarea locuintelor si inchirierea acestora nu este relevant, caci nu este pusa in discutie o repartizare si o inchiriere incheiata de structurile locale actuale, ci o inchiriere incheiata de o autoritate a administratiei publice existenta in timpul fostului regim comunist, care nu a fost continuata ca persoana juridica de institutiile la care face referire recurentul in cererea de recurs ( CGMB-AFI sau comisiile de analiza si aprobare a cererilor de inchiriere constituite la nivelul primariilor de sector ).
2. In ce priveste criticile aduse pe fondul cauzei de catre M. Bucuresti, Curtea constata ca acestea se rezuma la sustinerea ca instanta ar fi trebuit sa tina seama de aceea ca ordinul de repartizare are valoarea unui contract de inchiriere care urmeaza a isi produce efectele ca un contract de inchiriere pana la reinnoire in conditiile OUG nr. 40/ 1999.
Se constata asadar ca aceasta sustinere nu are de fapt nicio legatura cu prezenta cauza si nulitatea declarata de catre tribunal, nefiind in discutie in cauza supravietuirea acestei inchirieri in conditiile OUG nr. 40/ 1999, ci desfiintarea ei pentru nulitate. Pe de alta parte, oricum reinnoirea in conditiile OUG nr. 40/ 1999 nu inlatura declararea nulitatii, in masura in care cauza de nulitate este constatata, acest act normativ neavand ca obiect de reglementare nici un moment inlaturarea vreunui motiv de nulitate a contractului de inchiriere sau salvarea de la nulitate, ci avand ca obiect prelungirea/ reinnoirea unor contracte de inchiriere valabil incheiate. Nu a facut obiectul judecatii in cauza prezenta insa reinnoirea sau prelungirea contractului de inchiriere al paratilor, ci declararea nulitatii acestuia, nulitate care nu cade in obiectul de reglementare al OUG nr. 40/ 1999.
Pentru aceste motive, in baza art. 312 C.pr.civ. va fi respins ca nefondat recursul declarat de M. București.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de recurentul-pârât M. București prin Primarul General și de recurenta pârâtă A. A., împotriva deciziei civile nr. 155A/07.02.2014, pronunțată de Tribunalul București – Secția a III a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatele reclamante B. S. R. și B. A. și intimatul pârât P. V..
Obligă pe recurenți la 1000 lei cheltuieli de judecată către intimatele - reclamante.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 16.09.2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
D. F. G. D. L. M. M. Steluța C.
GREFIER
S. V.
Red. DFG
Tehnored. DFG/PS 2 ex.
02.10.2014
Jud. apel: L. C.
T. S.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 764/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Pretenţii. Decizia nr. 109/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
